Fachbeiträge & Kommentare zu Gewährleistungsrecht

Leitsatz 1. Eine Leistung ist als Nebenleistung zu einer Hauptleistung anzusehen, wenn sie für den Leistungsempfänger keinen eigenen Zweck hat, sondern das Mittel darstellt, um die Hauptleistung des Leistenden unter optimalen Bedingungen in Anspruch zu nehmen. 2. Die Verschaffung von Versicherungsschutz durch einen Gebrauchtwagenverkäufer ist keine unselbstständige Nebenleist...mehr

Leitsatz Die Tatsache, dass eine im Gewerbegebiet gelegene Eigentumswohnung nur von einem bestimmten Personenkreis benutzt werden darf, kann einen Sachmangel begründen. Fakten: Der Käufer erwarb einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, der es als...mehr

Leitsatz Zur Verwirkung des Rechts, wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs fristlos zu kündigen. Fakten: Der Mieter betrieb eine Gaststätte in den gemieteten Räumen. Der TüV beanstandete 1983 die Funktionstauglichkeit der eingebauten Be- und Entlüftungsanlage. 1994 erklärte der Mieter die fristlose Kündigung mit der Begründung, die Be- und Entlüftung der Gaststätt...mehr

Leitsatz (nicht amtlich) Der Versand einer Praxisbroschüre an 30.000 potentielle Mandanten aus Wirtschaftskreisen stellt keine berufswidrige Werbung um ein Mandat im Einzelfall dar. Eine Praxisbroschüre, die moderne Elemente der Werbung wie Hochglanzpapier, Farbdruck, Fotos und Embleme verwendet, sich jedoch einer sachlich nüchternen Sprache bedient, ist nicht als reklamehaf...mehr

Leitsatz Der rügelose Gebrauch der mangelhaften Mietwohnung - insbesondere unter Fortzahlung der vollen Miete trotz Kenntnis des Mangels - führt nach sechs Monaten regelmäßig zum Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieters. Fakten: Der Mieter minderte die Miete um insgesamt 5.600 DM wegen der mangelhaften Schalldämmung der Treppen. Es erscheint schon fraglich, ob überhaup...mehr

Normenkette § 633ff. BGB, § 21 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall ging es um die Schadenersatzklage eines Reihenhaus-Wohnungseigentümers gegen den Bauträger, u.a. auch um Schallmängel aufgrund von Schallbrücken und mangelhaft ausgebildeter Trennfugen zwischen den Wandschalen sowie um eine verkleinerte Grundstücksfläche. Eigentümer hatten sich darüber hinaus durch gesondert...mehr

Normenkette § 387 BGB, § 635 BGB Kommentar 1. Eine Tiefgarageneinfahrt verlief in einem Bogen; der Zufahrtsradius war zu eng angelegt (entgegen der Garagenordnung, welche mindestens 5 m fordert). Der von der Gemeinschaft beauftragte Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass die äußeren Mauern teilweise abgebrochen und ersetzt werden müssten; er veranschlagte DM 20.000,- Koste...mehr

Leitsatz Minderung wegen eines Mangels am Gemeinschaftseigentum setzt entsprechende Beschlussfassung voraus Normenkette § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG, §§ 633ff. BGB Kommentar 1. Ein Bauträger hatte entgegen der Baubeschreibung und den Plänen vor der Wohnung eines Ersterwerbers auf gemeinschaftlicher Gartenfläche einen Pavillon und einen Kinderspielplatz errichtet. Wegen erheblicher...mehr

Leitsatz Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann zur Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung gemacht werden (durch Vereinbarung oder Beschluss) Ungültigkeit eines angefochtenen Mehrheitsbeschlusses auf gerichtliche Geltendmachung eines "zweifelhaften Anspruchs" (hier: gegen den Bauträger auf Aufstellung einer weiteren Mülltonne als offenkundig unbegründeter Anspruch) Mit S...mehr

Normenkette § 634, § 635 BGB Kommentar 1. Die Fristsetzung eines Erwerbers von noch nicht fertig gestelltem Wohnungseigentum gegenüber dem (Bauträger)Veräußerer zur Nachbesserung eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum (hier: Schallschutzmangel) mit Ablehnungsandrohung, verbunden mit der Erklärung, alsdann Minderung zu fordern, ist aus Rechtsgründen wirkungslos. Es i...mehr

Leitsatz Hat der Vermieter die Mängelbeseitigung zugesagt, wird der Mieter aber immer wieder von neuem vertröstet, so ist zur Erhaltung des Mietminderungsrechtes unter Fortzahlung der vereinbarten Miete ein ausdrücklicher Vorbehalt erforderlich, durch den dem Vermieter deutlich wird, daß der Mieter auf die kraft Gesetzes eingetretene Minderung nicht verzichten wird. Sachverh...mehr

Leitsatz Die vorbehaltlose Weiterzahlung des ungeminderten Mietzinses, trotz nach Vertragsschluß erlangter Kenntnis des Mangels, führt in entsprechender Anwendung des § 539 BGB zum Ausschluß von Gewährleistungsrechten. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Mieter seit Kenntnis der Mangelhaftigkeit der Mietsache den Vermieter hierüber in Kenntnis gesetzt hat und erfolglos um ...mehr

Leitsatz Stimmen Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan inhaltlich überein, bilden sie einen einheitlichen Zahlungsschuldgrund Trotz nachträglicher Ungültigerklärung einer Abrechnung bleibt Vollstreckung aus Abrechnungstitel in Höhe des Wirtschaftsplanes zulässig Vollstreckungsgegenklagen sind im WE-Verfahren geltend zu machen Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG, § 45 Abs. 3 WE...mehr

Leitsatz Über Mehrheitsbeschluss kann Mängelbeseitigungskostenvorschuss und Schadenersatz für Mängelfolgeschäden an alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gefordert werden Zweiterwerber sind in der Regel als stillschweigend ermächtigt anzusehen, Zahlung an die Gemeinschaft fordern zu können Normenkette § 633 BGB, § 635 BGB, § 21 WEG, § 23 WEG Kommentar 1. Aus Werkve...mehr

Leitsatz Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen durch die Gemeinschaft Architektenhaftung für fehlerhafte Bodenbegutachtung durch einen von ihm unterbeauftragten Sonderfachmann Normenkette § 278 BGB, §§ 633ff. BGB Kommentar 1. Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Gemeinschaft Zahlung eines Kostenvorschuss...mehr

Normenkette § 242 BGB, § 249 BGB, § 463 S. 2 BGB, § 276 BGB Kommentar Verschweigt der Verkäufer einer Eigentumswohnung, dass die Gemeinschaft tiefgreifend zerstritten ist, haftet er jedenfalls wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss (culpa in contrahendo); im Wege des Schadenersatzes kann er Rückgängigmachen des notariellen Kaufvertrages und Ersatz seiner gesamten durch die ...mehr

Normenkette § 634 BGB, § 11 Nr. 10b AGBG Kommentar Beim Erwerb einer Eigentumswohnung von einem Bauträger kann das Gewährleistungsrecht der Wandelung nach § 634 BGB nicht formelhaft ausgeschlossen werden; ein solcher Ausschluss verstößt gegen § 11 Nr. 10b AGBG, da insoweit eine Rückgewähr ohne Zerstörung erheblicher wirtschaftlicher Werte, also eine Vertragsrückabwicklung mög...mehr

Normenkette § 638 BGB, § 640 BGB, § 11 Nr. 10f AGBG Kommentar 1. Die Abnahmefiktion in Formular-Werkverträgen (Bauträgerverträgen), wonach das Vertragsobjekt (Sondereigentum einschl. Gemeinschaftseigentum) spätestens mit dem Einzug als abgenommen gilt, ist wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. l0f AGBG unwirksam. Insoweit handelt es sich um eine Abweichung von der gesetzlichen Regel...mehr

Leitsatz Ergänzende Auslegung von Eigentümerbeschlüssen zur Schließung einer Regelungslücke Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht bei Ansprüchen unter Wohnungseigentümern Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 133 BGB, § 157 BGB, § 273 BGB, § 274 BGB, § 387 BGB Kommentar 1. In einer Anlage mit 3 Wohnungen erhielt durch bestandskräftigen Beschluss der Obergeschosseigent...mehr

Normenkette § 1 Abs. 5 WEG, § 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, § 93 BGB, § 94 BGB, § 249 BGB, § 1004 BGB Kommentar Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Ohne einen ermächtigenden Eigentümerbeschluss ist ein einzelner Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht berechtigt, einen den Wohnungseigentümern gemeinsam zustehenden Schadenersatzanspruch wegen der Beeinträchtigung des ...mehr

Normenkette § 21 WEG, §§ 633ff. BGB, § 634 BGB Kommentar Trifft eine Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich den Beschluss, wegen eines Mangels (hier: zu geringer Mutterboden auf einem Tiefgaragendach) den vereinbarten Werklohn zu mindern, so ist ein überstimmter Wohnungseigentümer nicht mehr befugt, gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Werkunternehmer ...mehr

Leitsatz Abberufung des bauträgeridentischen Erstverwalters aus wichtigem Grund wegen Verletzung seiner Nebenpflichten bei anfänglichen Baumängeln im Gemeinschaftseigentum Normenkette § 26 Abs. 1 WEG, § 626 BGB Kommentar Allein die Tatsache, dass ein bauträgeridentischer bzw. bauträgerverwandter Verwalter zugleich Eigentümer ist und in Interessenkollision steht, reicht für die...mehr

Normenkette § 313 BGB, § 638 BGB Kommentar Die Verpflichtung des beklagten Bauträgers, an die klagende Gemeinschaft geforderte Unterlagen Zug um Zug gegen Kopiekostenerstattung herauszugeben (hier: behördlicher Baugenehmigungsbescheid nebst allen Anlagen, Baugenehmigungspläne nebst genehmigtem Freiflächengestaltungsplan und Entwässerungsplan, geprüfte Statik mit Berechnung, Po...mehr

Leitsatz Duldungs- oder gar Mitwirkungspflichten der Gemeinschaft bei Mängelanspruchsverfolgung eines einzelnen Eigentümers (hier: Schwimmbadentleerung zum Zweck von Mängelfeststellungen durch einen Beweissicherungsgutachter); allerdings keine Verfahrenskostenhaftung Normenkette § 14 WEG, § 21 WEG, § 44 Abs. 3 WEG, § 47 WEG Kommentar Ein Eigentümer ließ über eingeleitetes Bewe...mehr

Normenkette §§ 633ff. BGB, § 13 VOB/B Kommentar Der Käufer einer Eigentumswohnung forderte vom Verkäufer Minderung des Erwerbspreises, gestützt auf Geruchsbelästigungen aus gemeinschaftlichen Kaminen sowie hilfsweise auf Feuchtigkeit in seiner Wohnung. Zu dieser in der Literatur nach wie vor umstrittenen Frage der Einzelklagebefugnis, das werkvertragliche Gewährleistungsrecht ...mehr

Normenkette § 638 BGB, § 640 BGB, § 13 VOB/B, § 9 AGBG, § 10 Nr. 1 AGBG, § 13 AGBG Kommentar Folgende amtliche Leitsätze hat der Bundesgerichtshof in einem wichtigen Urteil aufgestellt: a) Die Klausel in - Aufträgen an Bauhandwerkern zugrunde liegenden - "Vertragsbedingungen für Bauleistungen" eines Bauträgers, wonach die Leistungen des Auftragnehmers einer förmlichen Abnahm...mehr

Normenkette §§ 633ff. BGB, § 326 Abs. 1 S. 2 BGB Kommentar Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann der einzelne Eigentümer die auf Erfüllung des Erwerbsvertrags zielenden Ansprüche ohne zuvor ergangenen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft einklagen. Er kann daher selbstständig Nachbesserung der Mängel am Gemeinschaftseigentum oder Zahlung eines dafür erforderlichen Vorschu...mehr

Normenkette §§ 633ff. BGB Kommentar Lässt der Besteller (4 Wohnungseigentümer) durch beauftragten Rechtsanwalt den Unternehmer zur Mängelbeseitigung innerhalb einer bestimmten Frist auffordern und zugleich erklären, dass er nach fruchtlosem Fristablauf zwar Nachbesserung durch den Unternehmer ablehnen, aber lediglich zur Ersatzvornahme schreiten und zunächst einen angemessene...mehr

Normenkette § 635 BGB, § 13 Nr. 7 VOB/B Kommentar Der Erwerber eines Hauses (oder einer Eigentumswohnung) mit Kraftfahrzeugabstellplatz in einer Tiefgarage kann, soweit die Garage mängelbedingt unbenutzbar ist, unter den Voraussetzungen des § 635 BGB und des § 13 Nr. 7 Abs. 1 VOB/B eine Entschädigung für den Nutzungsausfall verlangen. Link zur Entscheidung ( BGH, Urteil vom 10...mehr

Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 634 BGB Kommentar Das Oberlandesgericht München hat in einer Entscheidung vom 17. 12. 1984 Minderungsansprüche eines klageermächtigten Verwalters wegen Schallmängeln zurückgewiesen. Begründet wurde dies einmal damit, dass solche Minderungsgewährleistungsansprüche allein aus den Werkverträgen der einzelnen Wohnungserwerber mit dem Veräußere...mehr

Normenkette § 633 BGB, § 634 BGB, § 635 BGB Kommentar Nach einer Entscheidung des BGH kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch bestimmen, dass wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum Minderung verlangt wird, es aber dem einzelnen Wohnungseigentümer überlassen bleibt, ob und in welchem Umfang er das Recht zur Minderung entsprechend seinem Anteil am gemeinschaftlichen ...mehr

(BGH, Urt. v. 6.12.2017 – VIII ZR 219/16) • Zwar bildet bei der Auslegung einer Vereinbarung zwischen zwei Parteien hinsichtlich einer Kaufsache der Wortlaut der Vereinbarung den Ausgangspunkt. Bei der Prüfung, ob die Parteien nach dem Vertrag eine bestimmte Verwendung der Kaufsache vorausgesetzt haben, sind aber auch die Gesamtumstände und der mit der Vereinbarung verfolgte...mehr

Das deutsche reiserechtliche Gewährleistungssystem war in weiten Teilen Vorbild der Regelungen in der Pauschalreiserichtlinie. Es verbleibt auch im neuen Recht bei der Einheitslösung (BT-Drucks 18/10822,77). Im Aufbau anders stellt nunmehr § 651i Abs. 3 Nr. 1–7 BGB n.F. den Katalog der Gewährleistungsrechte dar und fächert in den nachfolgenden Vorschriften diese Gewährleistu...mehr

1. Schimmelgeneigtheit einer Wohnung und das erforderliche Nutzungsverhalten In "Schimmelprozessen" ist die Tatsache des Mangels regelmäßig unstreitig. Es geht üblicherweise um die Frage, ob ein Ausschlusstatbestand in Form des "nutzungsbedingten Fehlverhaltens" vorliegt. Das LG Lübeck hatte in den letzten Jahren aber eine durchaus eigene Rechtsprechung zum gebotenen Nutzungs...mehr

1. Mangel erst durch Modernisierungsmaßnahme Nicht immer wird die Mietsache durch eine Modernisierung wirklich besser. Der Mieter ist aber verpflichtet eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Er kann regelmäßig selbst bei negativen Folgen für ihn keinen Rückbau verlangen, jedoch kann er den eventuell geminderten Gebrauchswert liquidieren (Schmidt-Fu...mehr

1. Lückenbebauung in der Nachbarschaft Auch Beeinträchtigungen von Nachbargrundstücken können grds. einen Mangel der Mietsache darstellen. Seit der Bolzplatzentscheidung des BGH (BGHZ 205, 177 = GE 2015, 849 = NZM 2015, 481 = NJW 2015, 2177 = WuM 2015, 478 = ZAP EN-Nr. 573/2015 [LS] = DWW 2015, 250 = ZMR 2015, 697 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 51 mit Anm. Eisenschmid; Börstingh...mehr

1. Flächenabweichung unter 10 % Nach § 536 Abs. 1 S.1 und 2 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt dabei außer Betr...mehr

1. Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts Ist die Mietsache mangelhaft, stehen dem Mieter Erfüllungsansprüche auf Mangelbeseitigung gem. § 535 Abs. 1 BGB zu. Zur Durchsetzung dieses Anspruchs kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen. Ein solches Zurückbehaltungsrecht muss grds. geltend gemacht werden und ist nicht von amtswegen zu berücksicht...mehr

Flächenabweichungen von mehr als 10 % stellen bekanntlich einen Mangel der Mietsache dar. Dabei stellt die Flächenangabe im Mietvertrag die Soll-Beschaffenheit dar. Schwieriger kann die Ermittlung der Ist-Beschaffenheit sein. 1. Maßgebliche Berechnungsvorschrift Dies liegt u.a. daran, dass es für den preisfreien Wohnraum keine zwingenden Berechnungsvorschriften hinsichtlich de...mehr

1. Instandhaltungspflicht trotz Mieterverursachung Der Vermieter muss gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 BGB, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB un...mehr

1. Flächenabweichungen Abweichungen zwischen vereinbarter und tatsächlicher Fläche können einen Mangel der Mietsache darstellen. Dies gilt sowohl bei Abweichungen unter (BGH, Urt. v. 25.11.2021 – XII ZR 40/19, ZAP EN-Nr. 63/2021 = MDR 2021, 224, GE 2021, 175, WuM 2021, 97, ZMR 2021, 306, MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 63 m. Anm. Eisenschmid; Bieber GE 2021, 152; Mettler MietRB 202...mehr

(BGH, Urt. v. 9.5.2018 – VIII ZR 26/17) • Die mangelbedingte Minderung des Kaufpreises ist vom Gesetzgeber als Gestaltungsrecht ausgeformt worden. Mit dem Zugang einer wirksam ausgeübten Minderung des Kaufpreises wird diese Erklärung bindend; der Käufer ist damit daran gehindert, hiervon wieder Abstand zu nehmen und stattdessen wegen desselben Mangels auf großen Schadensersa...mehr

Lärm ist der mit am schwierigsten darzulegende und auch zu beweisende Mangel der Mietsache. Häufig wird mit sog. Lärmprotokollen gearbeitet. Der BGH hatte schon 2012 (WuM 2012, 269 = GE 2012, 681 = NJW 2012, 1645 = DWW 2012, 171 = GuT 2012, 125 = NZM 2012, 381 = ZMR 2012, 536 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 41 m. Anm. Eisenschmid; Jahreis jurisPR-MietR 9/2012 Anm. 1 = WuM 2012, ...mehr

"Kinderlärm ist Zukunftsmusik", heißt es immer. Deshalb wird Kinderlärm in der Rechtsprechung zu Recht großzügiger behandelt als sonstige Lärmquellen (OLG Düsseldorf WuM 1997, 221; LG Heidelberg WuM 1997, 38; AG Starnberg WuM 1992, 471; AG Kassel WuM 1991, 558; LG München I WuM 1987, 121). Grundsätzlich können aber auch Lärmbelästigungen durch Kinder einen Mangel der Mietsac...mehr

In Gewährleistungsprozessen geht es meist um die Feststellung des Mangels, also der Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit. Daneben taucht aber regelmäßig auch die Frage auf, ob eventuell bestehende Ansprüche ausgeschlossen sind. Hierzu zählt vor allem der Einwand, der Mieter habe den Mangel selbst verursacht. Das ist z.B. in den sog. Schimmelprozessen...mehr

§ 536 Abs. 1 BGB differenziert zwischen Graden von Mängeln. Es gibt solche, bei denen die Gebrauchstauglichkeit zu 100 % eingeschränkt, bei denen sich die Miete dann auch gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB auf 0 EUR mindert, dann gibt es die Beeinträchtigungen von ca. 3–99 % und schließlich die unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen, die von den Gerichten bei Minderungen bis ca. ...mehr

Das mietrechtliche Gewährleistungsrecht kennt zwei Arten von Ausschlussgründen. Sie differenzieren allein danach, ob der Mangel bei Vertragsschluss bekannt ist oder sich erst während des Bestandes des Mietverhältnisses zeigt. Bis 2001 entsprach es der h.M., dass der Mieter auch bei nachträglichen Mängeln analog der Vorschrift für bei Abschluss des Mietvertrags bekannten Mäng...mehr

Flächenabweichungen spielen in der Wohnraummiete an den unterschiedlichsten Stellen eine Rolle. Neben den Gewährleistungsfällen und der Mieterhöhung ist dies vor allem auch das Betriebskostenrecht. Der Vermieter muss mit der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses verteilen. Die Parteien können dabei die unterschiedlichsten Verteilungs...mehr

Das Gesetz sieht eine ganze Reihe von Abweichungen von der Regelverjährung vor wie u.a. bei Gewährleistungsrechten im Kaufrecht (Regelverjährung 2 Jahre) und Werkvertragsrecht, bei Gewährleistungsrechten bei Miete (6 Monate) und beim Reisevertrag (2 Jahre), 10-jährige Verjährung bei Rechten an einem Grundstück (§ 196 BGB), 30-jährige Verjährung (§ 197 BGB) bei Herausgabeansprüche...mehr

Aber selbst wenn die maßgebliche Berechnungsvorschrift feststeht, kann es noch Probleme geben, wie die Fläche im konkreten Einzelfall zu berechnen ist. So musste der BGH (Urt. v. 27.9.2023 – VIII ZR 117/22, MDR 2023, 1442 = WuM 2023, 683 = GE 2023, 1143 = DWW 2023, 380 = NZM 2023, 928 = NJW-RR 2023, 1438 = MietPrax-AK § 3 WoFlV Nr. 1 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisP...mehr