Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Rz. 2 Die Umstrukturierung von Unternehmen begleitet typischerweise die Übertragung von Grundstücken und Anteilen an Grundbesitzgesellschaften und kann sich im Wege einer Einzelrechts- oder einer Gesamtrechtsnachfolge vollziehen. Eine Vermögensübertragung im Wege der Einzelrechtsnachfolge liegt vor, wenn Grundstücke oder Anteile an einer Grundbesitzgesellschaft z. B. infolge ...mehr

Rz. 19 Die Begünstigung erfasst die nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 (S. 1), Abs. 2a und 3 GrEStG aufgrund einer Umwandlung verwirklichten steuerbaren Erwerbsvorgänge sowie die aufgrund einer derartigen Umwandlung übergehende Verwertungsbefugnis i. S. d. § 1 Abs. 2 GrEStG. Die Begünstigung nach § 6 a GrEStG greift in den Fällen des § 1 Abs. 2a GrEStG nur soweit, wie der übertragende Rec...mehr

Rz. 94 Ein Grundstückstausch liegt vor, wenn sich in einem gegenseitigen Vertrag beide Vertragsparteien verpflichten, jeweils ein Grundstück auf den anderen Vertragspartner zu übereignen. Zivilrechtlich ist der Tausch in § 480 BGB geregelt. Danach finden auf den Tausch die Vorschriften über den Kauf (§§ 433ff. BGB) entsprechende Anwendung. Die Tauschpartner sind damit jeweil...mehr

Rz. 93a § 1 Abs. 3 Nr. 3 und Nr. 4 GrEStG erfassen das den Anspruch auf Übertragung von mindestens 90 % der Anteile der Gesellschaft begründende Rechtsgeschäft sowie den entsprechenden Übergang der Anteile auf einen anderen Rechtsträger (§ 1 Abs. 3 Nr. 4 GrEStG). Ebenso wie § 1 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG gegenüber § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG, ist auch § 1 Abs. 3 Nr. 4 GrEStG gegenüber ...mehr

Rz. 93f Die Grunderwerbsteuer erfasst außer der Übertragung eines Grundstücks selbst (§ 1 Abs. 1 GrEStG) auch Erwerbsvorgänge, die wirtschaftlich betrachtet einer solchen Grundstücksübertragung gleichkommen. Das ist bei solchen Rechtsvorgängen der Fall, bei denen Anteile an einer Gesellschaft mit Grundbesitz in einem Umfang übertragen werden, der den Erwerber in die Lage ver...mehr

Rz. 93m Ebenso wie § 1 Abs. 3 GrEStG ist auch der Ergänzungstatbestand des § 1 Abs. 3a GrEStG stichtagsbezogen. Die Grundsätze zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Tatbestands des § 1 Abs. 3 GrEStG gelten entsprechend (vgl. Tz. 4 S. 3 und 4 der gleich lautenden Ländererlasse zur Anwendung des § 1 Abs. 3a GrEStG v. 9.10.2013, BStBl I 2013, 1364; a. A. Wagner/Lieber, DB 2013, ...mehr

Rz. 44 Soweit sie nicht nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a oder § 3 Nr. 1 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen sind, unterliegen alle Erwerbsvorgänge nach dem FlurbG (Flurbereinigungsverfahren, beschleunigte Zusammenlegungsverfahren und freiwillige Landtauschverfahren) der Grunderwerbsteuer. Die grunderwerbsteuerrechtliche Behandlung von Erwerbsvorgängen in Verfahren nach dem ...mehr

Rz. 11 Durch Art. 26 Nr. 3 des Gesetzes zur Umsetzung der Amtshilferichtlinie sowie zur Änderung steuerlicher Vorschriften (Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz – AmtshilfeRLUmsG) v. 26.6.2013 (BGBl I 2013, 1809) ist § 6 a S. 1 GrEStG neu gefasst worden. Die Neufassung trägt zunächst als Folgeänderung der gleichzeitigen Einführung des Ergänzungstatbestandes des § 1 Abs. 3a G...mehr

Rz. 93 Eine Vereinigung von mindestens 90 % der Anteile einer Gesellschaft in einer Hand (§ 1 Abs. 3 Nr. 1 und 2 GrEStG) liegt u. a. auch vor, wenn die Anteile in der Hand von herrschenden und abhängigen Unternehmen oder abhängigen Personen oder von abhängigen Unternehmen oder abhängigen Personen allein vereinigt werden. Die Vereinigung von mindestens 90 % der Anteile einer ...mehr

Rz. 93d In jüngster Zeit ist die europarechtliche Vereinbarkeit des § 1 Abs. 3 GrEStG in Einbringungsfällen angezweifelt worden. Es wird insoweit die Auffassung vertreten, diese Regelung stehe im Gegensatz zu der EG-Richtlinie 69/335/EWG des Rates v. 17.7.1969 betreffend die indirekten Steuern auf die Ansammlung von Kapital (ABl. L 249 v. 3.10.1969, 25). Denn diese Richtlini...mehr

Rz. 43 Neben den vorstehend erwähnten Erwerbsvorgängen fallen auch folgende Eigentumsübergänge kraft Gesetzes unter § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG: Wer als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, ohne dass er das Eigentum erlangt hat, erwirbt das Eigentum, wenn die Eintragung 30 Jahre bestanden und er während dieser Zeit das Grund...mehr

Rz. 51 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG unterliegt das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren der GrESt. Es wird also nicht der Übergang des Eigentums aufgrund des Zuschlags (§ 90 Abs. 1 ZVG), sondern das Meistgebot zur Steuer herangezogen. Dieses Gebot entspricht hinsichtlich seiner Wirkungen dem Abschluss eines schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts (vgl. BFH v. 6.6.19...mehr

Rz. 56 Während § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG Rechtsgeschäfte erfasst, die den (schuldrechtlichen) Anspruch auf die (dingliche) Abtretung eines Übereignungsanspruchs nach § 398 BGB betreffen, werden nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG solche Rechtsgeschäfte besteuert, die den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot oder – dem Grundtatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG fol...mehr

Rz. 92 Eine bestehende mittelbare oder teilweise unmittelbare und teilweise mittelbare Anteilsvereinigung kann durch die Übertragung von Anteilen zu einer ausschließlich unmittelbaren Beteiligung verstärkt werden. Eine solche Verstärkung einer bereits bestehenden Anteilsvereinigung hat schon den Besteuerungstatbestand des § 1 Abs. 3 GrEStG a. F. nicht ausgelöst (vgl. BFH v. ...mehr

Rz. 85 Da die Nennung des § 1 Abs. 2a GrEStG in § 1 Abs. 6 GrEStG leerläuft, wurde sie aus der Aufzählung in § 1 Abs. 6 GrEStG herausgenommen. Verschiedentlich findet sich die Auffassung, seit Inkrafttreten des § 1 Abs. 2a GrEStG sei die Rechtsprechung des BFH zur Einschränkung von Vergünstigungen der §§ 5 und 6 GrEStG nicht mehr anwendbar (Fischer, a. a. O., Rz. 820), weil e...mehr

Rz. 81 Mit der Erweiterung auf mittelbare Beteiligungen sollte ein Gleichklang mit § 1 Abs. 3 GrEStG hergestellt werden. Zwei Fragen stellen sich beim mittelbaren Gesellschafterwechsel:mehr

Rz. 42b Zu den Eigentumsübergängen kraft Gesetzes i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG gehört auch der Erbfall einschließlich der Übertragung eines Erbteils, wenn zum Nachlass ein Grundstück gehört (BFH v. 17.7.1975, II R 141/74, BStBl II 1976, 159; BFH v. 27.9.1991, II R 82/87, BStBl II 1991, 731; BFH v. 4.2.2004, II B 147/02, BFH/NV 2004, 813; BFH v. 9.7.2014, II R 50/12, BFH/...mehr

Rz. 32 Zur Vermeidung "ungewollter Mitnahmeeffekte" sieht § 6 a GrEStG in S. 3 eine Beschränkung auf sog. Konzernsachverhalte vor. Danach sind nur solche Umwandlungsvorgänge begünstigt, an denen ausschließlich ein herrschendes Unternehmen und ein oder mehrere von diesem herrschenden Unternehmen abhängige Gesellschaften oder mehrere von einem herrschenden Unternehmen abhängig...mehr

Rz. 59 Die Vertragsübernahme ist im GrEStG nicht angesprochen. Sie ist daher unter die bestehenden Tatbestände zu subsumieren. Bei der Vertragsübernahme tritt der neue Vertragspartner an die Stelle des bisherigen Vertragspartners und übernimmt dessen gesamte vertragliche Rechtsposition. Die Vertragsübernahme ist vom Neuabschluss eines Vertrags zu unterscheiden. Eine Vertrags...mehr

Rz. 39 Die Frage nach der Anwendung des § 1 Abs. 6 GrEStG stellt sich nur im Festsetzungsverfahren, unabhängig davon, ob der Festsetzung eine Feststellung gem. § 17 GrEStG (Grundlagenbescheid) zugrunde liegt. Praxis-Beispiel Die T-GmbH erwarb im Jahr 2002 95 % der Anteile an der E-GmbH. Die E-GmbH war zu diesem Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstücks A. Der Wert nach § 138 Abs...mehr

Rz. 40 Aufgrund der langen Vorbehaltensfrist und dem Erfordernis einer mindestens 95-prozentigen unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung am umwandelnden Unternehmen haben sich bisher in der Praxis nur eingeschränkt Gestaltungsmöglichkeiten zur Reorganisation im Konzern aufgrund von § 6 a GrEStG ergeben. Praxis-Beispiel Die M-AG (M) hält ihre Beteiligung an der grundstücksb...mehr

Rz. 4 Ein von § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfasstes Verpflichtungsgeschäft liegt vor, wenn ein schuldrechtlicher Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an einem Grundstück begründet wird. Ein bei Abschluss des tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäfts als Vertreter gem. § 164 Abs. 1 BGB für den Vertretenen Auftretender begründet für den Vertretenen die Steuerpflicht des Erwerbsvor...mehr

Entstehung der Steuer Rz. 1 Nach § 38 AO entstehen Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis, sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft. Dies bedeutet für den Grunderwerbsteueranspruch, dass mit der Verwirklichung eines Erwerbstatbestands nach § 1 GrEStG grundsätzlich die Steuer hierfür entsteht. Der Abschluss z. B. eines Grundstückk...mehr

Rz. 42 Kritiker wenden sich gegen die Regelung mit dem Argument, die Grunderwerbsteuer belastete als erhebliches Kostenhindernis in einer Vielzahl von Fällen die Umstrukturierung von Unternehmen und verhinderte diese in manchen Fällen sogar. Vor dem Hintergrund, dass die meisten Bundesländer ihre Steuersätze auf z. T. bereits bis zu 6,5 % angehoben haben, gewinnt diese Argum...mehr

Rz. 93j Nach § 1 Abs. 3a S. 1 GrEStG gilt als Rechtsvorgang i. S. d. § 1 Abs. 3 Nr. 1 bis 4 GrEStG auch ein solcher, aufgrund dessen ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar oder teils unmittelbar, teils mittelbar, eine wirtschaftliche Beteiligung in Höhe von mindestens 90 % an einer Gesellschaft, zu deren Vermögen inländischer Grundbesitz gehört, innehat. Die Begrifflich...mehr

Rz. 79 § 5 Abs. 2 GrEStG bestimmt, dass beim Eigentümer eines Grundstücks insoweit keine Grunderwerbsteuer erhoben wird, als er an einer Personengesellschaft beteiligt ist, in die er das Grundstück eingebracht hat. § 6 Abs. 1 GrEStG regelt den umgekehrten Fall, wonach Grunderwerbsteuer insoweit nicht erhoben wird, als ein Grundstück von der Personengesellschaft auf die an ihr...mehr

Rz. 93k Das AmtshilfeRLUmsG ist nach dessen Art. 31 Abs. 1 am Tag nach seiner Verkündung in Kraft getreten. Da das Gesetz am 29.6.2013 im BGBl verkündet wurde, wäre Inkrafttretenszeitpunkt damit der 30.6.2013. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut des § 23 Abs. 11 GrEStG ist § 1 Abs. 3a GrEStG jedoch erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem Tag des Beschlusses des De...mehr

Rz. 83 Der Erlass v. 26.3.2003 (BStBl I 2003, 271) befasst sich auch unter Tz. 7 ausführlich mit dem Grundstückserwerb von einem Gesellschafter. Dies rührt daher, dass zeitgleich mit der Novellierung des § 1 Abs. 2a GrEStG § 5 Abs. 3 GrEStG in das Grunderwerbsteuergesetz eingefügt wurde, der nunmehr die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes zur planmäßigen Grundstüc...mehr

Rz. 842 Die vorstehend angesprochene Problematik der verdeckten Einlage kann bei Einbringung der Kommanditanteile in die Komplementär-GmbH im Wege der Kapitalerhöhung vermieden werden. Steuerrechtlich liegt eine Einbringung i. S. v. § 20 UmwStG vor; dabei handelt es sich jedoch nicht um die Einbringung eines "Betriebes" i. S. v. § 20 Abs. 1 UmwStG, sondern um den Fall der Ei...mehr

Rz. 827 Werden nach der Umwandlung die KG-Anteile veräußert, so liegen bei der Einkommensteuer gewerbliche Einkünfte i., d. §§ 16, 34 EStG vor. Dabei mindert der Veräußerungsgewinn eines zuvor nicht wesentlich beteiligten Gesellschafters nicht die ursprünglichen Anschaffungskosten für den Erwerb seines Gesellschaftsanteils der formwechselnd in die KG umgewandelten GmbH-Antei...mehr

Rz. 86a Die Finanzverwaltung hat unter dem Datum vom 18.2.2014 neue gleich lautende Ländererlasse zur Anwendung des § 1 Abs. 2a. GrEStG herausgegeben. Diese Erlasse sind an die Stelle der gleich lautenden Ländererlasse vom 25.2.2010 (BStBl I 2010, 245) getreten und nach ihrer Tz. 13 in allen offenen Fällen anzuwenden. Die Erlasse vom 18.2.2014 enthalten gegenüber den Vorgäng...mehr

Rz. 55 Durch die Abtretung eines Übereignungsanspruchs oder der Rechte aus einem Meistgebot wird wirtschaftlich das Gleiche erreicht wie durch einen Kaufvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber einerseits und einen Kaufvertrag zwischen Erwerber und einem Dritten andererseits. Erfasst werden damit vor allem die Fälle der mittelbaren Stellvertretung. In diesen Fällen erwirbt e...mehr

Rz. 38 Die Steuervergünstigungen der §§ 5 und 6 und 6a GrEStG stehen gleichrangig nebeneinander. Sollte im Rahmen der Überwachung festgestellt werden, dass eine von mehreren Steuervergünstigungen entfällt oder endgültig zu gewähren ist und sich hierdurch keine Veränderung bei der Steuerfestsetzung bzw. Feststellung ergibt, kann auf eine Änderung des Bescheids verzichtet werd...mehr

Rz. 80 Auf Initiative der Finanzverwaltung, die jahrelang versucht hatte, dieses Problem in den Griff zu bekommen, ist § 1 Abs. 2a GrEStG 1997 Gesetz geworden. Die Regelung wurde am 1.7.2021 verschärft, nachdem seit 2019 Einigkeit darin bestanden hatte, sog. Share Deals wirksamer zu begegnen. Die Vorschrift gilt für alle Personengesellschaften, nicht für Kapitalgesellschaften...mehr

Rz. 829 Wenn bei der Verschmelzung einer GmbH auf eine GmbH und Co. KG die GmbH ein Grundstück hat, entsteht Grunderwerbsteuer gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG. Das Grundstück gehört nach der Verschmelzung einer anderen Rechtsperson i. S. d. GrEStG. Für die Entstehung der Steuer maßgebend ist die Eintragung der Verschmelzung in das Register des Sitzes des übernehmenden Rechtstr...mehr

Rz. 1 § 1 GrEStG enthält die Besteuerungstatbestände. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die geregelten Tatbestände knüpfen an einen Rechtsträgerwechsel an. Die Grunderwerbsteuer erfordert einen zivilrechtlichen Rechtsträgerwechsel; fehlt der zivilrechtliche Übertragungsvorgang, wird eine wirtschaftliche Übertragung nur besteuert, wenn dies ausdrücklich bestimmt i...mehr

Rz. 90 Die Vereinigung von mindestens 90 % der Anteile i. S. v. § 1 Abs. 3 Nr. 1 und 2 GrEStG setzt einen Rechtsvorgang hinsichtlich des bürgerlich-rechtlichen Anspruchs auf Übertragung der Anteile oder des bürgerlich-rechtlichen Erwerbs der Anteile und eine auf dem jeweiligen Rechtsvorgang beruhende rechtliche Vereinigung voraus. Eine allein wirtschaftliche Vereinigung der ...mehr

Rz. 93g In der Beraterpraxis ist darüber hinaus, insbesondere auch vor dem Hintergrund der in nahezu allen Bundesländern ansteigenden Grunderwerbsteuersätze (vgl. § 11 GrEStG Rz. 3) nach weiteren Wegen gesucht worden, um den Anfall von Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft mit Grundbesitz zu vermeiden. Hierzu wurde insbesondere bei Umstrukt...mehr

Rz. 10 Die am Ende der Rz. 11 zitierte Begründung lässt erkennen, wie schwierig die Abgrenzung einer bewussten Entlastung von ungewollten Mitnahmeeffekten ist; dies war im Übrigen auch zu Recht der Grund, bisher von solchen Befreiungen Abstand zu nehmen. So verwundert es nicht, dass auch im 9. Jahr nach Einführung der Vorschrift in der Praxis mehr Fragen als Antworten auftre...mehr

Rz. 22 In § 6 a S. 1 Halbs. 1 GrEStG wird von Rechtsvorgängen nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG, § 1 Abs. 2a GrEStG oder § 1 Abs. 3 GrEStG aufgrund einer Umwandlung gesprochen, für die die Steuer "nicht erhoben” wird. In Halbsatz 2 des Satzes 1 wird der Anwendungsbereich der Steuervergünstigung auf den Übergang der Verwertungsbefugnis aufgrund einer Umwandlung ausgedehnt, hier al...mehr

Streitig ist, ob Anschaffungskosten und überhöhter Kaufpreis für ein Grundstück eine vGA darstellen und ob, da Gesellschafterin der GmbH eine Ltd mit Sitz in Zypern ist, die Sperrwirkung nach Art. 9 Abs. 1 DBA Zypern einen Ansatz der vGA ausschließt. Anschaffungsnebenkosten: Der Bilanzansatz eines Grundstücks ist um Anschaffungsnebenkosten zu mindern, die auf Leistungen eines...mehr

Werden im Gegenzug für die Einräumung eines Vorkaufsrechtes an einem im Eigentum des mittelbaren Alleingesellschafters einer GmbH stehenden Grundstücks Schulden des Gesellschafters übernommen, ist dem Gesellschafter eine vGA in Höhe der übernommenen Verbindlichkeiten hinzuzurechnen, wenn seitens der GmbH kein betriebliches Interesse an dem Zugriff auf dieses Grundstück beste...mehr

Rz. 39 Auflassung (§ 925 BGB) ist die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile zu erklärende Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang. Sie ist ein dinglicher und kein schuldrechtlicher Vertrag und fällt daher nicht unter § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Die Verpflichtung zur Auflassung kann auch auf gesetzlicher Vorschrift beruhen. Dann fehlt es an ei...mehr

Rz. 21 Die Vergünstigungen des S. 1 beziehen sich jetzt nach § 6 a S. 2 GrEStG auch auf Umwandlungen aufgrund des Rechts eines Mitgliedstaats der Europäischen Union oder eines Staates, auf den das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum Anwendung findet. Dies führt u. a. dazu, dass – anders als im Umwandlungsteuergesetz – auch die einer Vermögensübertragung i. S. d. §...mehr

Rz. 93o Nach Rechtsauffassung der Finanzverwaltung ist eine Verwirklichung des Ergänzungstatbestandes des § 1 Abs. 3a GrEStG nicht ausgeschlossen, wenn zuvor bereits der Ergänzungstatbestand des § 1 Abs. 3 GrEStG verwirklicht worden war. Diese Rechtsauffassung wird in der Literatur teilweise heftig kritisiert (vgl. z. B. Liekenbrock/Joisten, in Ubg 2013, 743ff.). In derartig...mehr

Rz. 89 Nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 bis 4 GrEStG wird für alle ab dem 1.7.2021 verwirklichten Erwerbsvorgänge eine Grunderwerbsteuerpflicht bereits dann ausgelöst, wenn unmittelbar oder mittelbar mindestens 90 % der Anteile einer Gesellschaft in einer Hand vereinigt (bzw. in der Hand von herrschenden und abhängigen Unternehmen oder abhängigen Personen oder in der Hand von abhängige...mehr

Rz. 838 Ein Gestaltungsinstrument zur Änderung der Unternehmensstruktur ist neben der Umwandlung nach dem UmwG und der Übertragung im Wege der Einzelrechtsnachfolge auch die Anwachsung. Die Anwachsung ist ein Weg, das Vermögen einer GmbH & Co. KG auf einen Kommanditisten oder auf die Komplementär-GmbH übergehen zu lassen. [2] Zu unterscheiden ist zwischen der einfachen und erw...mehr

Rz. 42 In den Neuen Bundesländern kommt § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG für die Fälle der Umwandlung von Produktionsgenossenschaften des Handwerks (PGH) zur Anwendung (zur Geltung des GrEStG in den Neuen Bundesländern ab 1.1.1991 s. o. Fußnote zum Gesetzestext von § 1 GrEStG). Hierbei handelt es sich nach Maßgabe der VO über die Gründung, Tätigkeit und Umwandlung von PGH v. 8.3.1990...mehr

Rz. 42a Ein Wechsel im Personenstand der Gesamthand (Eintritt in eine bestehende Gesamthand, Ausscheiden aus einer fortbestehenden Gesamthand) löst grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus. Demgegenüber wird der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG erfüllt, wenn aus einer Personengesellschaft mit Grundbesitz die Gesellschafter bis auf einen (verbleibenden) – das Vermögen ...mehr

Rz. 86c Der BFH hatte mit Urteil v. 3.6.2014, II R 1/13, BStBl II 2014, 855, Gelegenheit, zur Anwendung der Vorschrift im Rahmen einer Spaltung Stellung zu nehmen. Danach ist der Tatbestand des § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG auch erfüllt, wenn die Gesellschafterstellung einer zu 100 % am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligten GmbH aufgrund Abspaltung auf e...mehr