Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Der Berichtszeitraum war mietrechtlich gekennzeichnet durch die Diskussion in den einzelnen Bundesländern, welche Gemeinden jeweils in eine "Mietpreisbremse-Verordnung" aufgenommen werden sollten. Inzwischen sind das 289 Gemeinden, nachdem Bayern zum 1. Januar "nachgebessert" hat (s. dazu Börstinghaus, Liste der Gemeinden, in denen die Wiedervermietungsmiete begrenzt ist, ZA...mehr

Der BGH hat nur die Zuständigkeitsfrage jetzt entschieden: Der Streit zwischen Schuldner und Verwalter über die Zugehörigkeit einer Forderung zur Masse ist vor dem Prozessgericht und nicht vor dem Insolvenzgericht auszutragen (BGH NZM 2016, 519 = NJW-RR 2016, 907 = NZI 2016, 607 = ZIP 2016, 988 = ZinsO 2016, 985 = MietPrax-AK § 35 InsO Nr. 2 m. Anm. Börstinghaus; Flatow NZM ...mehr

Gemäß § 147 Abs. 2 BGB kann der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Das kann auch im Mietrecht zu Problemen führen, wenn Vertragsexemplare hin und her geschickt werden müssen und in großen Unternehmen langwierige Entscheidungsprozeduren ggf. ...mehr

Anfang November ist der Richter des BVerfG Prof. Dr. Reinhard Gaier nach zwölfjähriger Amtszeit aus dem Dienst geschieden. Herr Dr. Gaier kam 2004 an das BVerfG, zuvor war er am V. Zivilsenat des BGH tätig. Beim BVerfG war er als Berichterstatter insbesondere für das Recht der freien Berufe, das Mietrecht, das Kartellrecht und das Wettbewerbsrecht sowie für das Anwaltsvertra...mehr

Der Gebietsschutz ist aber kein "Muss". Stattdessen kann dem Franchisenehmer auch ein Platz- oder Kundenschutz eingeräumt oder ein sog. Standortschutz vereinbart oder überhaupt kein "Schutz" gewährt werden. Wird allerdings weder ein Vertragsgebiet eingeräumt, noch ein Kunden- oder Platzschutz vereinbart, so kann auch nicht auf die Grundsätze des sog. immanenten Gebietsschutz...mehr

Generell gilt eigentlich auch im Mietrecht "Kauf bricht Miete". Erst durch den BGB-Gesetzgeber von 1900 wurde, wie es in den Materialien heißt, "ein Tropfen sozialpolitischen Öls" ins Bürgerliche Gesetzbuch gegossen und zumindest für die Wohnraummiete der noch heute geltende Satz formuliert: "Kauf bricht nicht Miete". Das gilt über diverse Verweisungen heute auch in der Grun...mehr

Hat der Vermieter im Vormietverhältnis Zuschläge genommen, z.B. für die Untermiete im Rahmen des § 553 BGB oder einen Zuschlag für gewerbliche Nutzung, dann dürfen diese Zuschläge bei der Berechnung der Vormiete nicht in Ansatz gebracht werden (Flatow WuM 2015, 191, 198; a.A. Fleindl WuM 2015, 212, 220). Die Zuschläge werden nämlich für bestimmte persönliche Nutzungen des Vo...mehr

Wegen der Unterschiede zwischen Gebührenstreitwert, Zuständigkeitsstreitwert und Beschwer ist es gerade im Mietrecht nicht immer ganz einfach den richtigen Wert und damit auch das richtige Rechtsmittel zu ermitteln. So beträgt der Gebührenstreitwert einer Räumungsklage das Zwölffache und die Beschwer das 42-Fache der Monatsmiete. Da eine Nichtzulassungsbeschwerde zzt. noch g...mehr

Die Vertragsstrafe ist ein im Rahmen einer Vereinbarung abgegebenes Versprechen des Schuldners, bei Nicht- oder Schlechterfüllung einer Hauptverbindlichkeit eine Geldsumme an den Gläubiger zu zahlen. Häufig treffen in Vertragsstrafeprozessen Kläger mit überzogenen Erwartungen auf Beklagte, die nicht einsehen wollen, für eine "Bagatelle" "absurd hohe Beträge" zahlen zu sollen...mehr

Das Gesetz ist am 1.6.2015 vollständig in Kraft getreten. Die Neuregelung führt zu einer weiteren mietpreisrechtlichen Variante des Wohnungsmarktes. Da das maßgebliche Preisrecht wohnungsbezogen ist, können selbst in einem Haus unterschiedliche Regelungen gelten. Im Einzelnen sind folgende Regelungen hervorzuheben: Der preisgebundene Wohnungsbau ist Ländersache. Hier gibt es ...mehr

Die Einhaltung der Schriftform ist bei langfristigen Mietverträgen, nicht nur bei Abschluss des Mietvertrags, sondern auch bei späteren Änderungen, von besonderer Bedeutung. Ihre Missachtung kann erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Gerade bei späteren Vertragsänderungen kommt es immer wieder vor, dass es zu Schriftformmängeln kommt. Strittig war in der Vergangenheit, ob...mehr

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Mieter sich gegenüber einer Zahlungsverzugskündigung darauf berufen, dass das Sozialamt oder das Job-Center die Miete nicht gezahlt hätten, obwohl hierauf ein Anspruch bestanden hätte. Die Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt Verzug und dieser wiederum Vertretenmüssen voraus. Vertretenmüssen ist gesetzlich definiert in § 276 BGB...mehr

Zu den größten Irrtümern im Mietrecht zählt sicher auch die Frage, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig wird. Anders als vor allem in der Laiensphäre geglaubt wird, gibt es hier keine starren Fristen, z.B. nach sechs Monaten. Bei der Verpfändung eines Sparbuchs steht dem Mieter ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ ...mehr

Rauchen gefährdet bekanntlich die Gesundheit. Trotzdem gibt es seit Jahren einen kaum nachvollziehbaren Streit über den Schutz der Nichtraucher. Anders als andere Drogen wie Alkohohl oder harte Drogen belästigt und gefährdet der Raucher auch seine Umwelt; von den Kippen, die regelmäßig auf dem Boden entsorgt werden, sei hier gar nicht gesprochen. Seine ihm zugestandene Freih...mehr

Durch die Mietrechtsreform 2001 ist die Kündigung aus wichtigem Grund in § 543 Abs. 1 BGB im Mietrecht kodifiziert worden. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB verlangt dabei eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters. Bei drohenden schwerwiegen...mehr

Den Vermieter trifft gem. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Erhaltungspflicht und den Mieter – als Kehrseite der Medaille – die Verpflichtung solche Arbeiten zu dulden, § 555a BGB. Strittig war, ob der Vermieter bei einer Weigerung des Mieters die erforderlichen Arbeiten zu dulden, kündigen konnte oder zunächst Duldungsklage erheben muss (dafür Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Miet...mehr

In der Vergangenheit hat eine zunehmende Annäherung der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats des BGH an die Rechtsprechung des 8. Zivilsenats bei der Kontrolle von Schönheitsreparaturklauseln stattgefunden (BGH, Urt. v. 6.4.2004 – XII ZR 308/02; BGH, Urt. v. 8.10.2008 – XII ZR 84/06). Hieran wird vereinzelt kritisiert, dass die Rechtsprechung quasi automatisch den strengen Prü...mehr

(BGH, Urt. v. 13.7.2016 – VIII ZR 296/15) • In Mietverhältnissen muss eine außerordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug nicht in „angemessener Frist“ gem. § 314 Abs. 3 BGB erfolgen. Die Regelung tritt als lex generalis hinter die spezielleren Regelungen des Mietrechts zurück. Hinweis: Da § 314 Abs. 3 BGB nicht auf Mietverhältnisse anwendbar ist, wenn eine fristlose...mehr

Dr. Ludwig Kroiß (Hrsg.) in Verbindung mit dem Deutschen Anwaltverein 3. Aufl. 2016, Nomos Verlag, 3.815 Seiten, 198 EUR ISBN 978-3-8487-1994-5 Das achtbändige, mittlerweile in der 3. Auflage erschienene Werk deckt die wesentlichen zivilrechtlichen Rechtsgebiete ab (Arbeitsrecht, Arzthaftungsrecht, Deliktsrecht, Erbrecht, Familienrecht, Gesellschaftsrecht, Mietrecht, Nachbarsch...mehr

Die Verbote der §§ 308 und 309 BGB erfassen Klauseln nicht, die die Übertragung bzw. Vererbbarkeit des Vertragsverhältnisses auf Dritte ausschließen. Zur Begründung der inhaltlichen Unwirksamkeit von Provider-AGB wird daher zumeist angeführt, dass die Klauseln zur Nichtübertragbarkeit eines Accounts oder von Nutzungsrechten gegen wesentliche Grundgedanken einer gesetzlichen ...mehr

Umsatzsteuer ist hinzuzurechnen Ist vom Mieter auf die Miete Umsatzsteuer zu zahlen, so ist diese beim Räumungsstreitwert zu berücksichtigen, da es sich insoweit um einen Teil der Kaltmiete handelt. Hinweis Die Mehrwertsteuer ist als unselbstständiger Teil des Jahresentgeltes Teil der Hauptforderung und bei der Wertberechnung zu berücksichtigen. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 19.7....mehr

Immer Jahreswert bei auch anderem Grund Wird auch aus einem anderen Rechtsgrund (z.B. § 985 BGB) Räumung und Herausgabe verlangt, so gilt immer die Jahresmiete, und zwar unabhängig von einem Streit um das Bestehen des Mietverhältnisses und unabhängig von der Dauer der streitigen Zeit (§ 41 Abs. 2 S. 2 GKG). Hinweis Wird der Anspruch auf Räumung und Herausgabe von Räumen nicht ...mehr

Die Verfasser des Regierungsentwurfes stapeln tief, indem sie erklären, dass es sich im Wesentlichen um redaktionelle Änderungen von geringer Bedeutung handele.[1] Zwar wird in verschiedenen Bereichen (lediglich) eine gesetzgeberische Klarstellung erreicht. Teilweise werden aber nicht unerhebliche Rechtsänderungen vorgenommen. Dies gilt z.B. für den Fall des Einstellungsantr...mehr

Rz. 19 [Autor/Stand] Der Baukostenzuschuss ist ein Finanzierungsbeitrag des Mieters zum Bau einer Wohnung oder anderer Räume, die dem Mieter überlassen werden sollen. Abstandszahlungen dagegen stellen keinen eigentlichen Finanzierungsbeitrag dar. Abstandszahlungen können an den Vormieter oder auch an den Vermieter geleistet werden. Bei der Entscheidung, ob eine Abstandszahlu...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Außer "Mietvorauszahlungen" und "Baukostenzuschüssen" werden Finanzierungsbeiträge auch unter der Bezeichnung "Mieterdarlehen" gegeben. Handelt es sich um ein Darlehen im Rechtssinne mit üblicher Verzinsung und Rückzahlung des Kapitals und Zahlung der Zinsen, so hat dieser Vorgang keinen Einfluss auf die Jahresrohmiete. Dieses echte Darlehen ist kein Ent...mehr

Die Rechte und Pflichten der Parteien hinsichtlich des Wohnraums beruhen auf der arbeitsvertraglichen Vereinbarung (dem gemischten Vertrag).[132b] Wenn im Arbeitsvertrag auf Regelungen des Mietrechts verwiesen wird, gelten diese aufgrund der vertraglichen Bezugnahme. Regelmäßig enthält der Arbeitsvertrag Regelungen hinsichtlich der Wohnraumnutzung (gemischter Vertrag), die de...mehr

Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses gibt § 576 BGB dem Vermieter das Recht zur ordentlichen Kündigung der Werkmietwohnung mit verkürzten Fristen. Der Umstand, dass der Vermieter den Arbeitsvertrag bereits gekündigt hat, reicht nicht aus.[1] Erst nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses darf die Kündigungserklärung dem Mieter zugehen. Nicht ausreichend ist die tatsäc...mehr

Für Streitigkeiten aus der Überlassung einer Werkdienstwohnung sind die Arbeitsgerichte zuständig (§ 2 Abs. 1 Nr. 3a ArbGG).[1] Dies gilt insbesondere, wenn die Kündigung einer Werkdienstwohnung in unmittelbaren rechtlichen Zusammenhang mit einer Kündigungsschutzklage steht.[2] Da sich nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses das Werkdienstwohnungsverhältnis in ein gesetzlich...mehr

Hinsichtlich der Beendigung der Überlassung einer Werkdienstwohnung ist zu unterscheiden, ob ein befristeter, ein auflösend bedingter oder ein unbefristeter Arbeitsvertrag vereinbart wurde: Im Falle eines befristeten Arbeitsverhältnisses gilt gemäß § 576b BGB der § 542 Abs. 2 BGB entsprechend. Damit endet die Wohnraumüberlassung mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses, oh...mehr

Werkmietwohnungen werden "mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet" also nicht überlassen wie Dienstwohnungen bzw. Werkdienstwohnungen oder Personalunterkünfte. Als Dienstverhältnis kommen insbesondere ein Arbeitsverhältnis mit Beschäftigten sowie ein Ausbildungsverhältnis in Betracht; Voraussetzung ist stets eine unselbstständige Tätigkeit. Dienstv...mehr

Wenn allerdings zunächst nur ein Mietverhältnis besteht und dann ein Arbeitsverhältnis vereinbart wird, kann das Arbeitsverhältnis nicht die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags sein, so dass hierdurch kein Werkmietwohnungs- oder gar Werkdienstwohnungsverhältnis entstehen kann. Dies würde eine nachträgliche Verkürzung der Vorschriften der §§ 573c Abs. 4, 574 Abs. 4 und 574a A...mehr

Ferner sind von den Dienstwohnungen die "normalen" Mietverhältnisse zu unterscheiden, die unabhängig vom Bestehen eines Arbeitsverhältnisses geschlossen werden, bei denen also nur zufälligerweise der Arbeitgeber zugleich Vermieter ist. In diesen Fällen besteht zwischen den Parteien Einigkeit, dass der Fortbestand des Arbeits- bzw. Mietvertrags nicht vom Bestehen des anderen ...mehr

Kündigt ein Vermieter eine Werkmietwohnung mit der Kündigungsfrist des § 573c BGB, so steht dem Mieter das Widerspruchsrecht (Sozialklausel) nach §§ 574 ff. BGB zu. Das Widerspruchsrecht besteht auch, wenn dem Mieter einer normalen (oder auch funktionsgebundenen) Werkmietwohnung mit der Frist nach § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB gekündigt wird. Gemäß § 576a Abs. 1 BGB sind in diesem F...mehr

Wird die Werkdienstwohnung verkauft, wird das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer gem. § 566 BGB fortgesetzt. Im Falle einer Kündigung kann sich dieser jedoch nicht auf die verkürzten Kündigungsfristen der §§ 576 ff. BGB berufen.[1]mehr

Wird die Werkmietwohnung verkauft, wird das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer gem. § 566 BGB fortgesetzt. Im Falle einer Kündigung kann sich dieser jedoch nicht auf die verkürzten Kündigungsfristen des § 576 BGB berufen.[1]mehr

Aufgrund der mietrechtlichen Vorschriften erhält der Beschäftigte oftmals über den Zeitpunkt der Beendigung des Arbeitsverhältnisses hinaus ein Nutzungsrecht an der Werkdienstwohnung. Es liegt dann ein gesetzliches Schuldverhältnis vor; hierbei handelt es sich um ein Abwicklungsverhältnis. Das Nutzungsentgelt ist in der bisherigen Höhe weiterzuzahlen. Enthielt der Arbeitsver...mehr

Wenn im Bereich des öffentlichen Dienstes von einer Dienstwohnung gesprochen wird, so ist damit vielfach jede Form der Überlassung einer Wohnung an einen Beschäftigten gemeint. Wohnraum kann an einen Beschäftigten in folgenden Formen überlassen werden: Dienstwohnung (im engeren Sinne) Werkmietwohnung (z. T. auch Dienstmietwohnung genannt) "normale"/einfache Werkmietwohnung funkti...mehr

Zu den Werkwohnungen i. S. d. §§ 576 bis 576 b BGB gehört auch die Werkdienstwohnung. Diese setzt voraus, dass der Wohnraum im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen worden ist. Als Dienstverhältnis kommen insbesondere ein Arbeitsverhältnis mit Beschäftigten sowie ein Ausbildungsverhältnis in Betracht. Dienstverträge mit Organen juristischer Personen, die auf eine Gesch...mehr

Da ein Arbeitgeber in dem gemischten Vertrag auch vom Mietrecht abweichende Regelungen treffen kann, ist es auch möglich, in diesem Vertrag auf die Dienstwohnungsvorschriften ganz oder teilweise Bezug zu nehmen. Ein Verstoß gegen §§ 242, 315 BGB ist hierin nicht zu sehen, da die Dienstwohnungsvorschriften eine sachgerechte Abwägung der Interessen des Wohnungsüberlassers und ...mehr

§ 576 BGB dient lediglich der Verkürzung der Kündigungsfristen für Werkmietwohnungen, er enthält aber keine Kündigungsgründe, so dass diesbezüglich § 573 BGB zu beachten ist. Hinsichtlich des Kündigungsgrunds ist zu unterscheiden, ob die Kündigung während des Bestands des Arbeitsverhältnisses oder nach der Beendigung des Arbeitverhältnisses erfolgt. Als Kündigungsgrund während...mehr

Erfolgt die Kündigung der Werkmietwohnung, ohne dass das Arbeitsverhältnis beendet ist, sind die allgemeinen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB einzuhalten; auf die Fristen des § 576 BGB darf der Vermieter sich nicht berufen. Dabei ist streitig, ob während des Bestehens eines Arbeitsverhältnisses das Recht zur ordentlichen Kündigung überhaupt besteht.[1] Für eine ordentliche...mehr

Die verkürzten Kündigungsfristen des § 576 BGB sind für einen Vermieter besonders dann wichtig, wenn er nach dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung des Arbeitsverhältnisses, welches damit beendet ist, die Wohnung für einen neuen Beschäftigten benötigt und schnellstmöglich frei haben will. Im Falle einer ordentlichen Kündigung eines Arbeitsverhältnisses kann es aufgrund der ...mehr

Die Kündigungsfristen eines Werkmietwohnungsverhältnisses können sich nach § 573c sowie § 576 Abs. 1 Nr. 1 oder 2 BGB bemessen. Gemäß § 576 BGB kann der Vermieter nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB mit verkürzten Fristen kündigen. Das Sonderkündigungsrecht des § 576 BGB gilt nur bei Werkmietwohnungen, die auf unbestimmte Zeit...mehr

Bei (ehemaligen) Dienstwohnungen stellt sich seit dem 1.10.2005 bzw. 1.11.2006 die Frage, in welcher Rechtsform diese fortgeführt werden können. Es ergeben sich hierfür folgende Alternativen: Es könnte daran gedacht werden, die Dienstwohnungsvorschriften weiterhin anzuwenden. Von dieser Möglichkeit ist oftmals unmittelbar nach Einführung des TVöD Gebrauch gemacht worden, alle...mehr

Kommt es nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zu einer Kündigung des Werkmietwohnungsverhältnisses durch den Vermieter und macht dieser von seinem Sonderkündigungsrecht des § 576 BGB Gebrauch, muss unterschieden werden, ob es sich um eine normale/einfache Werkmietwohnung oder aber eine funktionsgebundene Werkmietwohnung handelt: Eine normale Werkmietwohnung hat ledigl...mehr

Im Falle der Kündigung einer Werkmietwohnung während des Bestands eines Arbeitsverhältnisses ist die Mitbestimmung des Betriebsrats eine Wirksamkeitsvoraussetzung, d. h. eine Kündigung ohne Mitbestimmung des Betriebsrats ist unwirksam. Ist ein Beschäftigter aufgrund einer Kündigung der Werkmietwohnung ohne Mitbestimmung des Betriebsrats aus der Wohnung ausgezogen, kommt ein ...mehr

Für den Bereich des Bundes ist neben der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen" vom 16.2.1970 in der Neufassung des Jahres 1989 (Dienstwohnungsvorschriften – DWV [1]) auch die "Allgemeine Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen im Ausland" (Dienstwohnungsvorschriften Ausland – DWVA[2]) zu beachten. Als Anlage zu den DWV in der Neufassun...mehr

Eine Mietminderung ist auch bei Dienstwohnungen möglich, da die Dienstwohnungsvergütung in Höhe des ortsüblichen Mietwerts festzusetzen ist und durch den Mangel die übliche Miete geringer ist. Der Dienstwohnungsinhaber kann bei Mängeln der Dienstwohnung entsprechend den Vorschriften des BGB Minderung der Dienstwohnungsvergütung verlangen. Er ist insofern nicht schlechter gest...mehr

Das Werkmietwohnungsverhältnis endet nicht automatisch mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Es bedarf einer eigenständigen Kündigung, sofern es nicht befristet geschlossen wurde. Da im Fall der Vergabe einer Werkmietwohnung 2 eigenständige Verträge, nämlich Arbeits- und Mietvertrag, bestehen, kann das Werkmietwohnungsverhältnis grundsätzlich ohne Auswirkungen auf den...mehr

Dienstwohnungen im eigentlichen Sinne sind Wohnungen oder einzelne Wohnräume, die Beamten oder Beschäftigten als Inhaber bestimmter Dienstposten unter ausdrücklicher Bezeichnung als Dienstwohnung ohne Abschluss eines Mietvertrags aus dienstlichen Gründen ausdrücklich zugewiesen worden sind, vgl. die Definition in § 2 Abs. 1 der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Bun...mehr