Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Der Bauträger B errichtet eine Wohnungseigentumsanlage und veräußert sämtliche Wohnungseigentumsrechte. Nach Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage wird das gemeinschaftliche Eigentum am 15.11.2011 unter Vorbehalt verschiedener Mängel abgenommen. Am 18.10.2012 beschließen die Wohnungseigentümer, gegen B Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Ferner bestimmen sie, Re...mehr

Die Wohnungseigentümer genehmigen nach dem 1.12.2020 den Wirtschaftsplan für das Jahr 2021. Wohnungseigentümer B ist nicht bereit, die dort für sein Sondereigentum genannten Vorschüsse zu bezahlen. Er meint, die Wohnungseigentümer hätten nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Vorschüsse und nicht den Wirtschaftsplan beschließen müssen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhebt ...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Schwimmbad und die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Sauna stillzulegen. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer meint, der Stilllegungsbeschluss könne als Grundlagenbeschluss über eine bauliche Veränderung verstanden werden. Der Entscheidung Die Anfecht...mehr

Ohne Erfolg! Für die Klageanträge zu 1), 2) und 3) fehle K bereits die Prozessführungsbefugnis (= die Klage ist ohne Weiteres unzulässig). Denn der Anspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen. Für den Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB gelte für K im Fall als "Altkläger" nichts anderes: Denn der Verwalter habe dem BGH mitgeteilt, die...mehr

Ohne Erfolg! Die Eintragung der Sondernutzungsrechte sei zulässig, das Grundbuch richtig. Die Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch richte sich nach den § 7 Abs. 3 WEG, § 3 Abs. 2 WGV. Danach könne zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Das gelte auch für Umfang und Inhalt ...mehr

Die Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch richtet sich nach § 7 Abs. 3 WEG, § 3 Abs. 2 WGV. Danach kann zur näheren Bezeichnung des Inhaltes des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Dies bedeutet, dass die Bezugnahme auf die Bewilligung genügt.mehr

Der aufteilende Eigentümer legt dem Grundbuchamt im Jahr 1991 seine Teilungserklärung und seine Gemeinschaftsordnung vor. In der Gemeinschaftsordnung finden sich Sondernutzungsrechte. Das Grundbuchamt legt zur Umsetzung der Teilungserklärung Wohnungsgrundbücher an. In Bezug auf den Gegenstand und den Inhalt des Sondereigentums wird dort auf die Eintragungsbewilligung Bezug g...mehr

Problemüberblick In der Entscheidung geht es um die Frage, ob es die von Wohnungseigentümer K bekämpften Sondernutzungsrechte bereits gab und diese nur aus Gründen der Klarstellung in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen wurden, oder ob es die Sondernutzungsrechte noch nicht gab. Eintragung von Sondernutzungsrechten Der Begriff "Sondernutzungsrecht" suggeriert, die ihnen zugrun...mehr

Rz. 7 Die entsprechende Anwendung des Mietrechts auf derartige Werkdienstwohnungen bedeutet, dass sowohl die Vorschriften über die Beendigung des Mietverhältnisses als auch der soziale Kündigungsschutz gelten. Rz. 8 Ist der Dienst-/Arbeitsvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden, so endet das Mietverhältnis über den Wohnraum ebenfalls, ohne dass es einer Kündigung beda...mehr

Bei der Formulierung sollte der Notar differenzieren, um welche Art von Wohnanlage es sich handelt. Geht es um eine Großanlage, kann es über die Lastenverteilung leicht zum Streit kommen. Praxis-Beispiel Streit um Aufzugskosten Kosten des Aufzugs in einem nicht von allen Miteigentümern genutzten Gebäudeteil. Praxis-Tipp Öffnungsklausel Deshalb sollte jedenfalls eine Öffnungsklau...mehr

Begriff Der Notar ist eine öffentliche vom Staat ernannte Amtsperson. Als vom Staat und vom Auftraggeber unabhängiger Jurist wird er aufgrund von Erfahrung, Qualifikation und Neutralität für bestimmte bedeutsame Geschäfte hinzugezogen. Die häufigsten Fallen Keine Identität zwischen dem Aufteilungsplan und dem Aufteilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung Prüfen bzw. klären mus...mehr

Ist die Teilung im Grundbuch vollzogen und demnach die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, kann die Teilungserklärung nur noch mit – notariell beurkundeter – Zustimmung aller werdenden Wohnungseigentümer geändert werden.[1] Regelmäßig erteilt der Erwerber dem Verkäufer in dem notariellen Kaufvertrag eine Vollmacht zur Abänderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaf...mehr

Prüfen bzw. klären muss der Notar, ob zwischen dem Aufteilungsplan und dem Aufteilungsvertrag[1] bzw. der Teilungserklärung [2] eine Identität besteht. Deshalb wird in den Verträgen jeweils auf die Nummer des Sondereigentums in den Aufteilungsplänen Bezug genommen. Praxis-Beispiel Bezug auf Nr. des Sondereigentums 91,67/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum ...mehr

Bei Veräußerung und Erwerb einer Immobilie treffen den Notar eine solche Vielzahl von Pflichten, dass sie nicht im Einzelnen alle aufgeführt werden können. Beispielhaft sei deshalb nur auf einzelne Fälle hingewiesen. So muss der Notar bei der Beurkundung einer Teilungserklärung über die rechtliche Tragweite des Erfordernisses der Abgeschlossenheit der Wohnungen belehren. Beso...mehr

Soll ein Grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt werden, muss der Notar eine Teilungserklärung des oder der Eigentümer protokollieren und beurkunden. Vor der Beurkundung muss der Notar prüfen, ob die Wohnungen abgeschlossen sind.[1] Hinweis Abgeschlossenheitsbescheinigung Hierzu muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde, oder falls von der Landes...mehr

Vom Notar zu prüfende Voraussetzung für eine vertragliche Begründung von Wohnungseigentum ist, dass alle Beteiligten Miteigentümer des betreffenden Grundstücks sind. Im Aufteilungsvertrag können die Miteigentumsanteile verändert werden, sodass eine Bindung des Sondereigentums an einen Miteigentumsanteil möglich wird, weil mit der Begründung des Wohnungseigentums eine neue Re...mehr

Der Notar erhält für seine Tätigkeit Gebühren[1], da er kein besoldeter Beamter ist, sondern bezüglich seiner Bezüge den freien Berufen nahesteht. Diese bestimmen sich nicht mehr nach der Kostenordnung (KostO), sondern grundsätzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.[2] Sie werden regelmäßig wie bisher als Geschäftsgebühr nach dem Gegenstandswert, dem Bewertungsmaßsta...mehr

I. Grundlagen Rz. 35 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Nach der gesetzlichen Grundstruktur steht das gesamte Objekt (Grundstück und Gebäude) im Gemeinschaftseigentum; Sondereigentum ist nur, was ausdrücklich und wirksam als solches bestimmt wurde. In der Teilungserklärung werden b...mehr

Rz. 39 Gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG müssen es die Wohnungseigentümer dulden, dass im Zuge beschlossener baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ihr Sondereigentum beschädigt wird. Das betrifft insbesondere die Beschädigung des Balkonbelags. Nach dem alten Recht konnten die Eigentümer anschließend wahlweise die Wiederherstellung im Wege der Naturalrestitution...mehr

Rz. 14 Entsprechend der unter Nichtjuristen seit eh und je verbreiteten Überzeugung (die bis zur WEG-Reform 2020 indes falsch war) besteht nach dem neuen Recht (jetzt wirklich) eine verschuldensunabhängige Einstandspflicht der Gemeinschaft gegenüber den Wohnungseigentümern für den mangelfreien Zustand des Gemeinschaftseigentums. Rz. 15 Beispiel: Schaden am Sondereigentum weg...mehr

1. Regelungen der Teilungserklärung und ihre Tücken Rz. 83 Es ist im Allgemeinen sinnvoll, die "Verantwortung" für Gebäudeteile, die dem alleinigen Gebrauch eines Sondereigentümers unterliegen und die sich nur in dessen Verantwortungsbereich befinden (z.B. Fenster und Verglasungen, Außentüren, Balkone und Terrassen oder deren Beläge), ungeachtet ihrer Zugehörigkeit zum Gemein...mehr

Rz. 126 In der Variante c) des obigen Beispiels (→ § 4 Rdn 114) kann von der baulichen Veränderung (Klimagerät) eine Störung des Sondereigentums des Miteigentümers B ausgehen. Ist das der Fall, hat B gem. § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Einschreiten. Er kann nicht darauf verwiesen werden, aus eigenem Recht gegen die Störungen einzuschreiten; dies sc...mehr

1. Grundlagen Rz. 2 Weil die Nutzung des Sondereigentums gem. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG unter Beachtung der für die Gemeinschaft geltenden Vereinbarungen erfolgen muss, ist insbesondere der Rahmen der Zweckbestimmung zu wahren. Ihre Zweckbestimmung wird den zum Sondereigentum gehörenden Räumen und Flächen in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung zugewiesen. Beisp...mehr

Rz. 122 In den Varianten a) und b) des obigen Beispiels (→ § 4 Rdn 114) ist Miteigentümer B mit den baulichen Veränderungen (Dachfenster bzw. Wintergarten) nicht einverstanden und möchte den Rückbau erwirken. Aus eigenem Recht kann er den Rückbau nicht durchsetzen, denn eine Störung seines Sondereigentums liegt nicht vor; insbes. stellt die optische Veränderung des Gemeinsch...mehr

Rz. 42 Abwasserleitung. → Leitungen. Rz. 43 Anbau. Nachträgliche Anbauten (z.B. Wintergarten, Balkonverglasung, Balkon, Schuppen und andere fest mit dem Gebäude oder Grundstück verbundene Baulichkeiten) stehen auch dann im Gemeinschaftseigentum, wenn sie von einem Miteigentümer allein gebaut und finanziert wurden.[52] Im Prinzip obliegt die Erhaltungslast deshalb der Gemeinsc...mehr

I. Grundsätzliches Rz. 1 Es ist das von Art. 14 GG geschützte Grundrecht jedes Eigentümers, mit seinem Eigentum im Rahmen der Gesetze nach Belieben zu verfahren. Das gilt auch für das Sondereigentum, wie § 13 Abs. 1 WEG (inhaltsgleich mit der allgemein eigentumsbezogenen Bestimmung des § 903 S. 1 BGB) ausdrücklich hervorhebt: "Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das G...mehr

Rz. 35 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Nach der gesetzlichen Grundstruktur steht das gesamte Objekt (Grundstück und Gebäude) im Gemeinschaftseigentum; Sondereigentum ist nur, was ausdrücklich und wirksam als solches bestimmt wurde. In der Teilungserklärung werden bestimmte "Räu...mehr

1. Grundlagen Rz. 58 Begrifflich beziehen sich bauliche Veränderungen streng genommen zwingend auf das Gemeinschaftseigentum, weil § 20 Abs. 1 WEG sie als Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum definiert. Nach § 13 Abs. 2 WEG gelten für bauliche Maßnahmen am Sondereigentum aber dieselben Voraussetzungen ("gilt § 20 WEG entsprechend"), sodass man untechnisch eben doch von bauliche...mehr

Rz. 46 Gem. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehören die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.[71] Als derartige "Neuwertversicherung" ist eine verbundene Wohngebäudeversicherung üblich und sinnvoll, die außer Feuer (inkl. Blitzschlag) auch sonstige sog...mehr

Rz. 91 In vielen (vor allem älteren) Teilungserklärungen werden bestimmte Gebäudeteile im räumlichen Bereich einer Wohnung dem Sondereigentum zugewiesen. Diese Sondereigentumszuweisungen sind nichtig (→ § 1 Rdn 38). Um ihrem erkennbaren Zweck gerecht zu werden, kommt aber eine Umdeutung gem. § 140 BGB in eine Instandhaltungs- oder Kostentragungsregelung in Betracht. Wenn man...mehr

Rz. 83 Es ist im Allgemeinen sinnvoll, die "Verantwortung" für Gebäudeteile, die dem alleinigen Gebrauch eines Sondereigentümers unterliegen und die sich nur in dessen Verantwortungsbereich befinden (z.B. Fenster und Verglasungen, Außentüren, Balkone und Terrassen oder deren Beläge), ungeachtet ihrer Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum dem betreffenden Sondereigentümer z...mehr

Rz. 107 Bis zur WEG-Reform 2020 konnte an Außenflächen kein Sondereigentum begründet werden. Um die gesetzlich nicht vorgesehene, aber vielfach erwünschte Zuordnung der nach dem alten Recht nicht sondereigentumsfähigen Flächen und Räume zu einzelnen Wohnungen zu ermöglichen, entwickelte die notarielle Praxis das Sondernutzungsrecht. Man versteht darunter die Befugnis zur all...mehr

Rz. 98 Auch im Wohnungseigentumsrecht gilt der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz. Daraus ergibt sich, dass die Grenzen des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums klar abgesteckt sein müssen. Diesen Zweck erfüllt der Aufteilungsplan (→ § 1 Rdn 3), aus dem "die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und de...mehr

Rz. 57 Eine "Störung" liegt vor, wenn ein Eigentümer seine Rechte bei der Nutzung von Gemeinschafts- oder Sondereigentum überschreitet. Da die Hausordnung eine Sammlung von Regelungen für die Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums ist, stellt insbesondere jeder Verstoß gegen die Hausordnung eine unzulässige Nutzung ("Störung") im weiteren Sinne dar. Die Ausführungen ...mehr

Rz. 106 Beispiel Eine Mehrhausanlage wird als Einfamilienhaus und Doppelhaus geplant. Laut Teilungserklärung und Aufteilungsplan sollen die Häuser, an denen Sondereigentum begründet wird, wie real geteilte Grundstücke behandelt werden; jeder kann sein Sondereigentum nach Belieben umbauen. Das im Sondereigentum des A stehende Einfamilienhaus wird planmäßig gebaut. Das Eigentu...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an Wohnräumen bestehen, sondern auch an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, bspw. Büro- oder Gewerbeflächen. In diesen Fällen spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Für das Teileigentum gelten ...mehr

Rz. 2 Weil die Nutzung des Sondereigentums gem. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG unter Beachtung der für die Gemeinschaft geltenden Vereinbarungen erfolgen muss, ist insbesondere der Rahmen der Zweckbestimmung zu wahren. Ihre Zweckbestimmung wird den zum Sondereigentum gehörenden Räumen und Flächen in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung zugewiesen. Beispiele: Zweckbe...mehr

Rz. 58 Begrifflich beziehen sich bauliche Veränderungen streng genommen zwingend auf das Gemeinschaftseigentum, weil § 20 Abs. 1 WEG sie als Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum definiert. Nach § 13 Abs. 2 WEG gelten für bauliche Maßnahmen am Sondereigentum aber dieselben Voraussetzungen ("gilt § 20 WEG entsprechend"), sodass man untechnisch eben doch von baulichen Veränderung...mehr

Rz. 58 Gem. § 14 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn er eine Einwirkung dulden musste, die über das zumutbare Maß hinausgeht (sog. Aufopferungsanspruch). In diesem Abschnitt geht es um Aufopferungsansprüche im Gefolge von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Aufopferungsansprüche nach "Unglücksfällen", insbeson...mehr

Rz. 64 Der Ausbau von Dachgeschossen betrifft normalerweise nicht nur das Sonder-, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Es handelt sich somit genau genommen nicht (nur) um eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum, sondern um bauliche Maßnahmen "im räumlichen Bereich des Sondereigentums". Das Thema wird hier aber wegen des Sachzusammenhangs im Abschnitt über "bauliche Maßn...mehr

Rz. 114 Soll der formelle Teil der Teilungserklärung (das sachenrechtliche Grundverhältnis) geändert werden, ist gem. § 4 Abs. 1, 2 WEG grundsätzlich die Zustimmung (Auflassung) und Bewilligung aller Miteigentümer in der Form notarieller Beurkundung, die Grundbucheintragung (je nach Fall unter Vorlage neuer Abgeschlossenheitsbescheinigungen) sowie die Zustimmung der dinglich...mehr

Rz. 1 Es ist das von Art. 14 GG geschützte Grundrecht jedes Eigentümers, mit seinem Eigentum im Rahmen der Gesetze nach Belieben zu verfahren. Das gilt auch für das Sondereigentum, wie § 13 Abs. 1 WEG (inhaltsgleich mit der allgemein eigentumsbezogenen Bestimmung des § 903 S. 1 BGB) ausdrücklich hervorhebt: "Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteh...mehr

Rz. 102 Eine vom Aufteilungsplan abweichende Bauausführung hat keine Konsequenzen, wenn die "Außengrenzen" der Wohnungen nicht betroffen sind, also insbesondere bei einer vom Aufteilungsplan abweichenden Raumaufteilung. Der Aufteilungsplan dient nur der Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum; in ihm enthaltene Nutzungsvorschläge sind unverbindlich (→ § 1 Rdn 3). De...mehr

Rz. 57 Für die Geltendmachung von Minderung und Schadensersatz (sekundäre Gewährleistungsrechte) ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.[148] Als Begründung wird angegeben, dass dann, wenn die Erfüllungsebene verlassen werden soll, die Mängelrechte zum Schutz des Bauträgers und der Miteigentümer koordiniert werden müssten.[149] Rz. 58 Beispiel Die Trittschalldäm...mehr

Rz. 11 Gem. § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller (Auftraggeber) eines Werkvertrags verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen; wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Man spricht insoweit von Abnahmereife. Ein Mangel ist dann unwesentlich bzw. das Werk ohne wesentliche Mängel, wenn dem Besteller zugemutet werden kann, die Leistun...mehr

Rz. 81 Von einer Mehrhausanlage[113] spricht man, wenn sich auf einem Grundstück[114] mehrere räumlich abgeschlossene Einheiten befinden, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengefasst sind. Typisch sind folgende Fälle:mehr

Rz. 6 Beispiel: Wasserschaden im Sondereigentum, schuldlos entstanden wegen Mängeln der Nachbarwohnung Ausgangsfall: Ein Wasserhahn (Sondereigentum) in der Wohnung des Eigentümers A hält einem Druckstoß in der Wasserleitung nicht stand; daran trifft A kein Verschulden. Durch den Wasseraustritt kommt es zu Schäden in der darunter liegenden Wohnung des Eigentümers B. B verlang...mehr

Rz. 96 Wie oben erwähnt (→ § 1 Rdn 83) entspricht es einem verbreiteten Bedürfnis, die Kosten der Erhaltung von Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich des Sondereigentums nicht nach Miteigentumsanteilen (MEA) zu verteilen, sondern allein den betroffenen Wohnungseigentümern aufzuerlegen. Am liebsten möchte man auch die Zuständigkeit auf die Wohnungseigentümer verlagern. ...mehr

Rz. 119 Solange der Bauträger noch Alleineigentümer ist und keine Vormerkungen für Erwerber eingetragen sind, kann er die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO und entsprechende Grundbucheintragung ändern. Erst mit der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung für einen Erwerber verliert er die Befugnis zur einseitigen Ä...mehr

Rz. 4 Das Gesetz definiert in § 13 Abs. 2 WEG die Erhaltung als Oberbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung. Was unter Erhaltung zu verstehen ist, ergibt sich demnach aus den Definitionen der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung. Nach verbreiteter Definition bezweckt die Instandhaltung die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs und die Beseitigung von Mängeln...mehr