Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Ist nach der Gemeinschaftsordnung die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich, wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll, so darf diese nur aus wichtigem Grund versagt werden. Fakten: Die Teilungserklärung der aus zwei Mitgliedern bestehenden und zerstrittenen Eigentümergemeinschaft sieht vor, dass die schriftliche Zustimmung des an...mehr

Leitsatz Eingangshalle und Heizwerk können nicht als Sondereigentum begründet werden Isolierter Miteigentumsanteil und Kostentragungspflichten (Lösungsansätze) Normenkette § 3 WEG Kommentar Ist an Räumlichkeiten einer Wohnungseigentumsanlage, die als Sondereigentum in der Teilungserklärung ausgewiesen sind, an denen Sondereigentum aber aus Rechtsgründen nicht begründet werden k...mehr

Leitsatz Sondernutzungsberechtigter muss nicht allein die Kosten der Beseitigung eines Baums tragen, der das Gemeinschaftseigentum eines angrenzenden Garagengebäudes durch sein Wurzelwerk beschädigt Normenkette § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar Laut Teilungserklärung wurde einem Beteiligten ein Sondernutzungsrecht "an den gesamten, von der Straße her gesehenen hinter ...mehr

Leitsatz Die Kosten der Beseitigung eines auf einer "Sondernutzungsfläche" stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt oder beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht alleine tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die "Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten" der Sondernutzungsfläche tragen soll. Fakten: Auch wenn der a...mehr

Leitsatz Vereinbarte Verwalterzustimmung zu baulichen Veränderungen als "Vorschalterfordernis" Normenkette §§ 14, 22 WEG Kommentar Überträgt die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung dem Verwalter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen, so handelt es sich i.d.R. lediglich um ein Vorschalterfordernis bei der Verwalterzustimmung, wodurch eigenmächtiges Vorgehen einzelner...mehr

Leitsatz Organisationsbeschluss zur Wohngeldvorauszahlungsfälligkeit mit Ratenzahlungsgestattung und Verfallklausel bei Verzug (mangels vorrangig geltender, speziell getroffener Vereinbarungen) Rechtliches Gehör zur Vorlageentscheidung Normenkette §§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 5, 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG; § 28 Abs. 2 FGG; Art. 103 Abs. 1 GG Kommentar Soweit nicht Regelungen in der Teil...mehr

Leitsatz Das Recht des Sondernutzungsberechtigten wird grundsätzlich durch diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das gemeinschaftliche Eigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt den Inhaber nicht ohne weiteres zur Vornahme von baulichen Änderungen. Fakten: Die Wohnanlage besteht vorliegend ...mehr

Leitsatz Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an (§ 434 BGB a.F.). Fakten: Dem Verkäufer in diesem Verfahren gehörte eine Eigentumswohnung sowie ein über eine Innentreppe erreichbarer Speicher und eine Dachterrasse. Aus dem Speicher sind ein Bad und ein ausgebauter Raum abgeteilt, de...mehr

Leitsatz Die Fünf-Jahres-Haltefrist zwischen Anschaffung/Errichtung und Veräußerung ist keine starre - absolute - Grenze. Folglich bleiben Objekte, die nach mehr als fünf Jahren, aber nicht später als zehn Jahre nach Erwerb oder Errichtung veräußert werden, nicht generell außer Betracht, wenn sich auch die Indizwirkung der Veräußerungen mit zunehmendem Zeitraum stetig verrin...mehr

Leitsatz Einbau von Kaltwasserzählern als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten gehören - mangels entgegenstehender Vereinbarung - nicht zu den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG! Damit stellt sich auch nicht die Problematik einer Kostenverteilungsänderung! Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3...mehr

Leitsatz Auslegung der Teilungserklärung über Pflichten zu Balkoninstandsetzungen Normenkette § 5 Abs. 2 WEG Kommentar Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zum Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insbesondere der Balkone, den einzelnen Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann das Rechtsbesch...mehr

Leitsatz Kein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch den die Teilungserklärung erstellenden Miteigentümer bei Nichtrealisierung des Um- und Ausbaus seines Teileigentums in absehbarer Zukunft Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit ist nicht gegeben, wenn die Kostenverteilung ...mehr

Leitsatz Ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit ist nicht gegeben, wenn die Kostenverteilung von dem teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung geregelt worden ist und er wegen der Verzögerung eines von ihm geplanten weiteren Ausbaus von Wohnungs- oder Teileigentum keine Sonderregelung getroffen hat. Die Erwerber der anderen Wo...mehr

Leitsatz Eigene Abrechnung einer Untergemeinschaft in einer Mehrhausanlage (Alt- und Neubau) bei entsprechender Vereinbarung; Abstimmung in Teilversammlung 2. Ggf. auch Beteiligung des ausgeschiedenen Verwalters in einem Beschlussanfechtungsverfahren 3. Entfernen eines Beteiligten noch vor Bekanntmachung der Gerichtsentscheidung Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 2 und 5,...mehr

Leitsatz Ansprüche des Käufers einer Wohnung, deren tatsächliche Fläche ganz erheblich von der im Grundbuch eingetragenen Fläche nach Aufteilungsplan abweicht (vorliegend verneint) Normenkette §§ 242, 985 BGB Kommentar Hat ein Verkäufer einen Käufer im Wohnungskaufvertrag ausdrücklich über eine Abweichung zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Wohnfläche hingewiesen und au...mehr

Leitsatz Fußballverbot im gemeinschaftlichen Garten Normenkette §§ 15, 23 WEG Kommentar Enthält die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung keine Vereinbarungsregelungen über den Gebrauch der Garten-Grünflächen, kann durch Mehrheitsbeschluss eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG geschaffen werden. Hierbei hat eine Gemeinschaft ein weites Entscheidungsermessen;...mehr

Leitsatz Zustimmungspflicht zur Änderung eines Teilungsvertrags nach Treu und Glauben, auch aus gesellschaftsrechtlichen Treuepflichten einer Bauherrengemeinschaft Normenkette §§ 3, 4, 10 WEG; §§ 242 BGB, 313 BGB a.F. Kommentar 1Nach Treu und Glauben kann sich die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers ergeben, einer Änderung des Teilungsvertrages einschließlich der Zuweisung...mehr

Leitsatz Die Beschlussfassung der Gemeinschaft über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan wäre allenfalls anfechtbar (nicht jedoch nichtig), wenn kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung dem Beirat entsprechende Beschlusskompetenz zur Genehmigung eingeräumt wurde Normenkette §§ 10, 28 Abs. 5 WEG Kommentar Selbst wenn nach Vereinbarung in der Teilungserklärung mit Gemeinsc...mehr

Leitsatz Auslegung einer in der Teilungserklärung vereinbarten Öffnungsklausel Normenkette § 10 WEG Kommentar Eine in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vereinbarte Öffnungsklausel, die sich auf die in einem vorangegangenen Absatz geregelte Kostenverteilung für die "Betriebskosten" bezieht, und derzufolge bestimmte Kostenarten nach Verbrauch, die übrigen Kosten nac...mehr

Leitsatz Eine Öffnungsklausel, die sich auf die in einem vorangegangenen Absatz geregelte Kostenverteilung für die "Betriebskosten" bezieht, derzufolge bestimmte Kostenarten nach Verbrauch, die übrigen Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden sollen, ist dahin auszulegen, dass sie sich auch auf Instandsetzungskosten erstreckt. Fakten: In der Teilungs...mehr

Leitsatz Bestellung und Abberufung des Verwalters erfolgt stets mit einfacher Beschlussmehrheit Vergütungsänderung während eines bestehenden Vertrags kann jedoch kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung von einem Einstimmigkeitsgebot abhängig gemacht werden Normenkette § 26 Abs. 1 WEG Kommentar Sind nach den Vereinbarungen in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung...mehr

Leitsatz Sondernutzungsrecht (hier: an einem im Gemeinschaftseigentum gelegenen Spitzboden) kann auch durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG begründet werden; dann keine Entziehung dieses Rechts durch Beschluss! Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 13 Abs. 2 WEG Kommentar Vorliegend wurde einem Beteiligten ein Sondernutzungsrecht an einem Spitzboden eingeräumt, und zwar in ei...mehr

Leitsatz Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen (einschränkende Vereinbarung) Wirksamkeit einer vollstreckbaren notariellen Urkunde kraft Teilungserklärung (zur Beitreibung von Wohngeldvorschüssen) Normenkette § 10 Abs. 2 WEG; § 378 BGB; § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO Kommentar Werden in der Teilungserklärung als Ausnahmen vom grundsätzlichen Verbot der Aufrechnung gegen Wohngeldfor...mehr

Leitsatz Werden in der Teilungserklärung als Ausnahmen von dem grundsätzlichen Verbot der Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen nur unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche genannt, sind andere Gegenforderungen wie Ansprüche aus Notgeschäftsführung von der Aufrechnung ausgeschlossen. Fakten: Soweit die Gemeinschaftsordnung für das Verhältnis der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Nichtiger Beschluss auf Einführung einer Gebühr für die Saunabenutzung (Kostenverteilungsänderung) Gültiger Beschluss für die Regelung eingeschränkter Sauna-Benutzungszeiten Normenkette §§ 15, 16 WEG Kommentar Regelt die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Kostenverteilung bezüglich der Bewirtschaftungskosten einer gemeinschaftlichen Sauna dahin, dass diesel...mehr

Leitsatz Regelt die Teilungserklärung die Kostenverteilung bezüglich der Bewirtschaftungskosten einer Sauna dahin, dass dieselben nach dem Verhältnis der Miterbbaurecht- beziehungsweise Teilerbbaurechtanteile zu tragen sind, so stellt die Auferlegung einer Gebühr für die Saunanutzung eine Änderung der Teilungserklärung dar, die von der Eigentümergemeinschaft nur im Wege eine...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können die Fortgeltung eines Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan beschließen Weiterzahlung "aufgrund des letzten bestandskräftigen Wirtschaftsplans" übersteigt jedoch die Beschlusskompetenz der Eigentümer Anspruch auf Änderung der vereinbarten Kostenverteilung nur im Ausnahmefall Normenkette §§ 16 Abs. 2, 2...mehr

Leitsatz Kauf nur eines Teils eines bestimmten Wohnungseigentums (ohne die dazugehörenden Kellerräume und den Stellplatz in der Tiefgarage) Höhe der Wohngeldzahlungspflichten dieses werdenden/faktischen Eigentümers? Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Ersterwerber hatte vom (zwischenzeitlich insolventen) Bauträgerverkäufer einen Miteigentumsanteil von 289/10.000stel, verb...mehr

Leitsatz Bei Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan kann kein Sondereigentum (hier: Garagenteileigentum) begründet werden Auch keine Umdeutung in Sondernutzungsrecht Normenkette § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG Kommentar Wird in einer Teilungserklärung das Sondereigentum als "Pkw-Garage (Einstellplatz)" beschrieben und sind in dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan ...mehr

Leitsatz Pflasterung der Wegefläche zu einem Müllplatz (bisher Trampelpfad über gemeinschaftliche Rasenfläche) als sinnvolle und zumutbare Verbesserung der Anlage; Beschlussfassung im Rahmen einer vereinbarten Öffnungsklausel Normenkette §§ 10 Abs. 2, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Lässt die Teilungserklärung bauliche Veränderungen, die einer sinnvollen und zumutbaren Verbesserung de...mehr

Leitsatz Kein Grundbuchberichtigungsanspruch und auch kein Amtswiderspruch einer Gemeinschaft bzw. eines einzelnen Miteigentümers gegen die Eintragung eines Erwerbers als Eigentümer unter Verstoß gegen eine vereinbarte Verfügungsbeschränkung nach § 12 WEG (Veräußerungszustimmung) Normenkette § 12 WEG; § 894 BGB; §§ 53 Abs. 1 Satz 1, 71 Abs. 2 und 80 Abs. 3 GBO Kommentar Bei ei...mehr

Leitsatz "Office- und Partyservice" in Laden-Teileigentum nicht gestattet Normenkette § 15 WEG; § 1004 BGB Kommentar Der Begriff "Laden" in einer Teilungserklärung ist eine die Nutzung einschränkende Zweckbestimmung (h.R.M.). Ein "Office- und Partyservice-Betrieb" überschreitet den zulässigen Gebrauch, selbst wenn man die Nutzung von Ladenräumen nicht auf die Nutzung als bloße ...mehr

Leitsatz Ist die faktische Gemeinschaft entstanden, kann der Bauträger nicht mehr einseitig Änderungen am Bauwerk vornehmen (hier: Balkonanbau) Kaufvertragliche Ermächtigung für den Bauträger zur Änderung der Teilungserklärung rechtfertigt nicht die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten Die Frage der optischen Beeinträchtigung der baulichen Veränderung obliegt der...mehr

Leitsatz Eine von einem Wohnungseigentümer einem Miteigentümer für eine konkrete Eigentümerversammlung erteilte Stimmrechtsvollmacht hat Vorrang vor einer allgemeinen im Erwerbervertrag enthaltenen Vollmachtsklausel, durch die der Verwalter zur Vertretung des Erwerbers in den Eigentümerversammlungen umfassend ermächtigt wird. Fakten: In den jeweiligen Kaufverträgen war eine K...mehr

Leitsatz Beschlussexistenz stets ab dem Zeitpunkt der Beschlussfassung Informationspflicht der Eigentümer über Beschlüsse Gerichtliche Beschlussnichtigkeitsüberprüfung Normenkette §§ 23 Abs. 4 Satz 2, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 22 FGG Kommentar Auch wenn die Gültigkeit eines Beschlusses nach Vereinbarung in der Teilungserklärung von der Protokollierung sowie zwei Unterschriften von ...mehr

Leitsatz Gartenpflegekosten (widersprüchliche Kostenverteilungsregelungen in der Teilungserklärung) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1, 3, 5 WEG Kommentar Sind in einer Teilungserklärungsvereinbarung unklare Regelungen zu den Bewirtschaftungskosten (hier: Gartenpflegekosten) von Sondernutzungsflächen enthalten, und fehlen insbesondere jegliche Zahlenangaben zu den anteiligen ...mehr

Leitsatz Keine Nutzung eines Teileigentums als Begegnungsstätte eines ausländischen Vereins bei Zweckbestimmungsvereinbarung dieser Einheit als "Verkaufs- und Ausstellungsräume" Normenkette (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 und 15 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB) Kommentar Der Eigentümer hatte seine Teileigentumsräume mit einer Fläche von 320 qm an einen Verein zum – wie es im Mietvertrag heißt ...mehr

Leitsatz Unterteilung rechtfertigt nicht eine nachteilige bauliche Veränderung (hier: Außentreppe in den gemeinschaftlichen Garten) Normenkette §§ 8, 21 Abs. 4, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Für den Anspruch auf ordnungsgemäße Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG) ist auf die Eigentumsverhältnisse bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaf...mehr

Leitsatz Schuldrechtliche Gebrauchsregelung in der Gemeinschaftsordnung (Gestattung "gewerblicher Nutzung" eines Teileigentums) geht einem enger gefassten Beschrieb im sachenrechtlichen Teil der Teilungserklärung (als "Bürogruppe") vor! Grundsätzlich ist dann auch der Betrieb einer Zahnklinik in einem Teileigentum zulässig Normenkette (§§ 8, 14, 15 WEG; § 1004 BGB) Kommentar Wi...mehr

Leitsatz Wird eine Teileigentumseinheit in der sachenrechtlichen Teilungserklärung als "Bürogruppe" bezeichnet, während die mit "Gebrauchsregelung" überschriebene schuldrechtliche Gemeinschaftsordnung für Teileigentum eine "gewerbliche Nutzung" vorsieht, so geht grundsätzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor. Fakten: In der vorliegenden Teilungserklärung besteht i...mehr

Leitsatz Küchenabluftkanal von einer Gaststätte in einem zweizügigen Schornstein ist im Zweifel Gemeinschaftseigentum Normenkette §§ 5, 14 WEG; § 94 Abs. 2 BGB Kommentar Ein Lüftungsrohr (Küchenabluft von einer Gaststätte) ist Gemeinschaftseigentum, wenn der Einbau nicht zu vorübergehenden Zwecken erfolgte. Das Rohr ist wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB), ...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung die Hausmeistervergütung als zu den Gemeinschaftskosten gehörend aufgeführt, sind diese Kosten nach dem geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen, auch wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrags aufgeführten Leistungen des Hausmeisters einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer nicht oder kaum betri...mehr

Leitsatz Für die eigenheimzulagenrechtliche Anerkennung einer "Umbau"-Maßnahme an einem bestehenden Gebäude im Sinne der Herstellung einer Wohnung ist notwendig, dass die eingefügten Teile der neu entstandenen Wohnung das Gepräge geben. Dies ist nicht der Fall, wenn die neu erstellte Wohnfläche eines An- und Ausbaus erheblich geringer als die im Altbau bei Baubeginn vorhande...mehr

Leitsatz Bäckerei in "Laden"-Teileigentum zulässig, allerdings nicht mit Betriebsbeginn schon um 5 Uhr morgens, sondern erst ab 7 Uhr Normenkette (§§ 14 Nr. 1, 15 WEG; § 1004 BGB) Kommentar Die Bezeichnung eines Teileigentums in Teilungserklärung und Grundbuch als "Laden" enthält eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Diese Zweckbestimmung wird grundsätzlich nicht da...mehr

Leitsatz Zulässige Teilung eines Wohnungseigentums und eines "Sommerhaus"-Nebengebäudes (Badehaus) auf Sondernutzungsfläche zu diesem Wohnungseigentum Nichtiger Beschluss auf Veräußerungszustimmungsverweigerung Ein Badehaus-Sondereigentum kann auch als Zweitwohnsitz genutzt werden Privates Feststellungsinteresse an Beschlussnichtigkeit wegen der beabsichtigten Geltendmachung vo...mehr

Leitsatz Der Betrieb eines Pilslokals mit Speisegaststätte (Pizzeria) stört bei typisierender Betrachtungsweise mehr als der Betrieb eines Ladens. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft eine weitere Gaststätte vorhanden ist. Fakten: Die Bezeichnung eines Teileigentums als "Laden" in der Teilungserklärung bildet eine Zweckbestimmung mit Vereinba...mehr

Leitsatz Die mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen müssen nur während der üblichen Ladenöffnungszeiten hingenommen werden. Fakten: Der Teileigentümer nutzt die in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichneten Räumlichkeiten als Bäckerei. Einige Wohnungseigentümer bemängeln erhebliche Lärmbelästigung insbesondere in den frühen Morgenstunden...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der wegen Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums gegen die übrigen Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen will, hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses über die Versagung der Zustimmung. Fakten: Nach der Teilungserklärung ist vorliegend zur Veräußerung des Rau...mehr

Leitsatz Mehrere streitgegenstandsgleiche, nicht verbundene Beschlussanfechtungsverfahren erledigen sich in der Hauptsache, wenn in einem Verfahren die Anfechtung rechtskräftig zurückgewiesen wurde und dort auch die restlichen anfechtenden Eigentümer formell beteiligt waren Beschwerdeschrift ist einer Auslegung nicht zugänglich Ein die vereinbarte Kostenverteilung ändernder Ei...mehr

Leitsatz Solange eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entstanden ist, etwa weil alle Miteigentumsanteile sich noch in der Hand des teilenden Eigentümers befinden, können auch Eigentümerbeschlüsse nicht wirksam gefasst werden. Fakten: Hat der teilende Alleineigentümer vor Entstehen einer Eigentümergemeinschaft in Form eines "Ein-Mann-Beschlusses" Regelungen für die künfti...mehr