Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 87 Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;[...mehr

Rz. 1 Vor der "Entdeckung" der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft (2005) und ihrer gesetzlichen Anerkennung im Zuge der WEG-Reform 2007 (→ § 1 Rdn 25) gab es nur Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander; diese schuldeten sich gegenseitig eine ordnungsmäßige Verwaltung. Mit der WEG-Reform 2007 trat die Gemeinschaft als neuer Rechtsträger und eigenständiger Akteur ...mehr

Rz. 89 Die in § 10 ZVG aufgeführten Ansprüche, die "ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren", berechtigen die Gläubiger bei der Insolvenz des Schuldners gem. § 49 InsO zur abgesonderten Befriedigung aus dem Grundstück nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Kurz gesagt: Die Immobiliarzwangsvollstreckung ist trotz Insolv...mehr

Rz. 282 Es kommt immer wieder vor, dass ein Verwalter unter Überschreitung seiner Befugnisse Aufträge für die Gemeinschaft erteilt und bezahlt.[399] Manchmal stellt sich auch bei der Durchführung einer Maßnahme heraus, dass der beschlossene Umfang nicht ausreichte; der Verwalter beauftragt erforderliche Folgemaßnahmen, ohne die Erweiterung vorher beschließen zu lassen.[400] ...mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit...mehr

Rz. 322 Wenn der Verwalter die Pflichten schuldhaft verletzt, die ihm sein Verwaltervertrag, das Gesetz und die Gemeinschaftsordnung gegenüber der Gemeinschaft auferlegen, ist er gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Den Verwalter kann außerdem eine deliktische Haftung wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten treffen. Völlig anders gelagert ist d...mehr

Rz. 13 Obwohl die gesetzliche Grundlage (§ 28 Abs. 2 WEG) dürftig ist, stellt die Rspr. detailreich ausdifferenzierte Anforderungen an die Gestaltung der Jahresabrechnung, die nachfolgend dargestellt werden. Von diesen Vorgaben darf durch Mehrheitsbeschluss nicht abgewichen werden, was mit dem ansonsten hochgehaltenen Grundsatz der Selbstverwaltung schwer zu vereinbaren ist....mehr

Rz. 113 Vorbemerkung: In diesem Abschnitt werden gebräuchliche Klauseln erörtert, insbesondere vor dem Hintergrund der Frage nach ihrer Wirksamkeit. Sondervergütungsregelungen werden gesondert behandelt (→ § 10 Rdn 139). In der Rspr. wurde bislang meistens nicht zwischen der Unwirksamkeit (Nichtigkeit) einer Klausel (insbesondere nach AGB-Recht, also gem. § 307 Abs. 1 BGB) u...mehr

Rz. 91 § 35a EStG gewährt eine Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen. Wohnungseigentümer können (selbstverständlich) bezüglich der für ihre Wohnung anfallenden steuerbegünstigten Ausgaben Steuerermäßigungen beantragen. Sie können das (anteilig) auch für die von der WEG beauftragten und bezahlten Aufw...mehr

Rz. 81 Die Teilnahme am Versteigerungstermin durch einen Vertreter der WEG (d.h. im Normalfall: Durch einen Rechtsanwalt) ist nicht unbedingt nötig. Der WEG kann es gleichgültig sein, wer den Zuschlag erhält; nennenswert beeinflussen kann sie es ohnehin nicht. Ohne Teilnahme am Termin muss die WEG allerdings ein Risiko infolge der (schwer verständlichen) Bestimmung des § 85a...mehr

Rz. 306 Im Verhältnis zu Wohnungseigentümern ist die Vertretungsregelung nach Sinn und Zweck einschränkend anzuwenden (teleologische Reduktion). Der Zweck des Verkehrsschutzes rechtfertigt es nicht, dass auch Wohnungseigentümer sich ohne Rücksicht auf die im Innenverhältnis zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter bestehenden Beschränkungen auf die Vertretungsmacht des Ve...mehr

Rz. 18 Besteht der Verwaltungsbeirat aus mehreren Mitgliedern, ist gem. § 29 Abs. 1 S. 2 WEG ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Das Gesetz lässt offen, wer den Beiratsmitgliedern ihre Funktionen zuweist. Es kann bereits bei der Wahl festgelegt werden, wer Vorsitzender, Stellvertreter oder "einfaches Beiratsmitglied" soll. Zulässig und üblich ist es aber, d...mehr

Rz. 99 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer bestimmte "privilegierte" bauliche Veränderungen (Ladestationen usw.) verlangen; diese werden in einen eigenen Abschnitt behandelt (→ § 4 Rdn 150). Darüber hinaus kann gem. § 20 Abs. 3 WEG "jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte...mehr

Rz. 131 Welche Vergütung der Verwalter für seine Leistungen beanspruchen darf, ergibt sich aus der Vereinbarung der Parteien, i.d.R. also aus dem Verwaltervertrag. Wenn es keinen Verwaltervertrag gibt und auch der Bestellungsbeschluss die Vergütung nicht regelt, hat der Verwalter Anspruch auf die übliche Vergütung (→ § 10 Rdn 225). Weil die Bezahlung fälliger Verbindlichkeit...mehr

Rz. 39 § 44 Abs. 1 WEG bestimmt: "Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage)". "Notwendig" ist eine Beschlussfassung, wenn darauf gem. § 18 Abs. 2 WEG ein Anspruch besteht (→ § 6 Rdn 3). Die Möglichkeit der gerichtlichen Beschlussersetzung war auf Basis des § 21 Abs. 8 WEG...mehr

Rz. 58 Gem. § 14 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn er eine Einwirkung dulden musste, die über das zumutbare Maß hinausgeht (sog. Aufopferungsanspruch). In diesem Abschnitt geht es um Aufopferungsansprüche im Gefolge von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Aufopferungsansprüche nach "Unglücksfällen", insbeson...mehr

Rz. 58 Bis zur WEG-Novelle 2007 war die Zwangsversteigerung keine sinnvolle Option für eine Gemeinschaft. Die Gemeinschaft konnte ihre Hausgeldforderungen gegen einen Wohnungseigentümer nur als dinglich nicht gesicherte "persönliche Ansprüche" in der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG geltend machen. Bei der (nach der Reihenfolge der Rangklassen des § 10 Abs. 1 ZVG erfolgenden...mehr

Rz. 290 Ob der Verwalter befugt ist, ohne Beschluss der Gemeinschaft gerichtliche Schritte (Klage, Beweisverfahren, einstweilige-Verfügungs-Verfahren) einzuleiten, bestimmt sich nach den Kriterien des § 27 Abs. 1 WEG, sofern die Gemeinschaft nicht durch Beschluss gem. § 27 Abs. 2 WEG allgemein oder im Einzelfall eine Regelung getroffen hat. Zu gerichtlichen Maßnahmen zwecks ...mehr

Rz. 243 Gem. § 24 Abs. 1, 4 WEG hat der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, diese gem. § 24 Abs. 5 WEG zu leiten, anschließend gem. § 24 Abs. 6 WEG eine Niederschrift der Beschlüsse zu fertigen und schließlich gem. § 24 Abs. 7 WEG eine Beschluss-Sammlung zu führen. Im Einberufungsschreiben ist gem. § 23 Abs. 2 WEG der Gegensta...mehr

Rz. 154 Gem. § 26 Abs. 3 S. 1 WEG kann der Verwalter durch einfachen Mehrheitsbeschluss jederzeit abberufen werden. Die Abberufung kann fristlos (mit sofortiger Wirkung) oder mit einer bestimmten Frist erfolgen. Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich. Im alten Recht (bis zur WEG-Reform 2020) spielte die Unterscheidung zwischen einer Abberufung aus wichtigem Grund (sog. a...mehr

Rz. 53 Bauliche Veränderung ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche oder optische Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht.[78] Maßnahmen ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinne oder ohne Eingriff in die Bausubstanz, wie z.B. die Änderung der Farbgestaltung oder Oberflächenstruktur der Außenwände oder di...mehr

Rz. 47 Die Mängelansprüche ergeben sich aus den jeweiligen Kaufverträgen (und nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum) und stehen deshalb den (werdenden) Miteigentümern zu. Eine Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft ist zwar meistens sinnvoll, aber nicht i.S.v. § 9a Abs. 2 WEG erforderlich, weshalb eine Zuständigkeit der Gemeinschaft zur Geltendmachung der Mängelrechte (...mehr

Rz. 58 Begrifflich beziehen sich bauliche Veränderungen streng genommen zwingend auf das Gemeinschaftseigentum, weil § 20 Abs. 1 WEG sie als Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum definiert. Nach § 13 Abs. 2 WEG gelten für bauliche Maßnahmen am Sondereigentum aber dieselben Voraussetzungen ("gilt § 20 WEG entsprechend"), sodass man untechnisch eben doch von baulichen Veränderung...mehr

Rz. 71 Gemeinschaftliche Baumaßnahmen haben meistens die (modernisierende) Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand. Insofern wird auf die Abschnitte über Erhaltung (→ § 4 Rdn 4) und Sanierung (→ § 4 Rdn 24) verwiesen. Die gesonderte Behandlung der Sanierungsmaßnahmen liegt darin begründet, dass sie an der Schnittstelle von baulicher Veränderung und Erhaltung lieg...mehr

Rz. 9 Der gesetzliche Aufgabenkreis des Verwaltungsbeirats ist klein:mehr

Rz. 182 Nach dem Wortlaut des Gesetzes sind die "Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gem. § 43 WEG" einzutragen. Nach allg. M. sind – obwohl das Gesetz von "Urteilsformeln" spricht – aber nicht nur Endurteile, sondern auch verfahrensbeendende gerichtliche Beschlüsse (z.B. die Zurückweisung einer Berufung durch Beschluss gem. § 522 ZPO) oder ...mehr

Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die Textform genügt (→ § 7 Rd...mehr

Rz. 53 Gem. § 14 Nr. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hi...mehr

Rz. 9 Seiner Rechtsnatur nach ist der Beschluss ein mehrseitiges Rechtsgeschäft eigener Art in Gestalt eines sog. Gesamtaktes, der eine oder mehrere Willenserklärungen bündelt und die kollektive und rechtsverbindliche Entscheidung der Gemeinschaft über einen Antrag zum Ausdruck bringt.[7] Das Verfahren der Beschlussfassung wird im Abschnitt über die Eigentümerversammlung dar...mehr

Rz. 1 Für das Wohnungseigentum gilt das Recht der Selbstverwaltung. Die erforderlichen Beschlüsse werden grundsätzlich auf Versammlungen gefasst, was § 23 Abs. 1 WEG etwas umständlich mit den Worten ausdrückt: "Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden dur...mehr

Rz. 31 Mieter und andere Fremdnutzer sind im Gegensatz zu den Wohnungseigentümern an den WEG-Beschluss nicht gebunden. Ohne Ankündigung müssen sie die Durchführung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen, die in ihr Besitzrecht eingreifen (wie es beim Austausch von Fenstern der Fall ist), nur dann dulden, wenn ihnen die Maßnahmen ordnungsgemäß angekündigt wurden. Nach d...mehr

Rz. 53 Abfallgebühren, Müllbeseitigung. Zu den "Kosten der Müllbeseitigung" gehören in erster Linie die Abfallgebühren, aber auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren und ähnlicher Anlangen, ferner Hausmeisterkosten für das Herausstellen der Abfallbehälter (vgl. § 2 Nr. 8 BetrKV). Kosten der Müllbeseitigung sind nur zu einem kleinen Teil Betriebskosten des Gemeinscha...mehr

Rz. 9 Fehlt ein Verwalter oder verweigert er die Einberufung, obwohl er aus einem der oben genannten Gründe dazu verpflichtet wäre, bestehen folgende Möglichkeiten zur Einberufung: Rz. 10 Verwaltungsbeirat. Gem. § 24 Abs. 3 WEG kann [10] der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter eine Versammlung einberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder die Einberufung ...mehr

Rz. 39 Der Begriff Verkehrssicherungspflicht (oder "Verkehrspflicht") hat seinen Ursprung im zivilrechtlichen Deliktsrecht. Ausgangspunkt ist die Haftungsfrage in solchen Fällen, in denen ein Sach- oder Personenschaden eintritt, der nicht auf einer unmittelbaren Verletzungshandlung beruhte (sonst würde der Handelnde ohne weiteres nach § 823 Abs. 1 BGB haften). Haftet jeder, ...mehr

Rz. 253 Jeder Miteigentümer kann von der Gemeinschaft, faktisch also vom Verwalter die Vorlage einer Eigentümerliste verlangen.[356] Der ehedem häufigste Anlass für das Verlangen nach einer Eigentümerliste, die (beabsichtigte) Einreichung einer Beschlussanfechtungsklage, ist allerdings mit der WEG-Reform 2020 entfallen, weil Beschlussklagen nicht mehr gegen die übrigen Eigen...mehr

Rz. 71 Durch die Ungültigerklärung wird der Beschluss rückwirkend (ex tunc) beseitigt – aber nur in der Theorie. Aus guten Gründen ignoriert die gerichtliche Praxis die Rückwirkung in allen relevanten Fällen und geht von einer Wirkung nur für die Zukunft (ex nunc) aus, so insbesondere bei der Aufhebung des Beschlusses über die Verwalterbestellung (→ § 10 Rdn 76). Rz. 72 Nach ...mehr

Rz. 177 Nur Beschlüsse sind einzutragen, nicht Vereinbarungen. Die Abgrenzung zwischen Beschluss und Vereinbarung kann schwierig sein. Will der Verwalter hier nicht in die Schwierigkeit kommen, erst nach der Versammlung entscheiden zu müssen, ob ein Beschluss gefasst oder eine Vereinbarung getroffen wurde, muss er den Gegenstand der Abstimmung schon vorher festlegen. Diese K...mehr

Rz. 82 Wie sich aus § 20 Abs. 3 WEG ergibt, bedürfen bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch einzelne Eigentümer stets eines Gestattungsbeschlusses. Das gilt auch dann, wenn die bauliche Veränderung unbedeutend erscheint und niemanden stört ("über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt"); in diesem Fall besteht aber ei...mehr

Rz. 38 Blumenkästen. Die Anbringung (auch) auf der Außenseite des Balkons ist nicht á priori unzulässig, vielmehr sozialadäquat,[98] kann aber in der Hausordnungs-)Beschluss untersagt werden.[99] Im Mietrecht ist es genauso: Wenn vernünftige Gründe gegen die Anbringung auf der Balkonaußenseite sprechen, kann der Vermieter sie untersagen.[100] Beim Gießen ist Rücksicht auf di...mehr

Rz. 47 Die Laufzeit darf bzw. kann bei der Erstverwalterbestellung drei Jahre, im Übrigen fünf Jahre nicht überschreiten (§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG). Da das Gesetz so lange Laufzeiten vorsieht, ist dagegen auch AGB-rechtlich nichts einzuwenden.[49] Durch die mit der WEG-Reform 2020 eingeführte Möglichkeit der jederzeitigen grundlosen Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 3 S. 1 WE...mehr

Rz. 90 Die meisten Gemeinschaftsordnungen sehen eine getrennte Verwaltung und Abrechnung der einzelnen Häuser der Mehrhausanlage vor, wodurch mehr oder weniger verselbstständigte Untergemeinschaften entstehen.[121] Eine typische Regelung lautet so: Rz. 91 Beispiel: Regelung zur separaten Verwaltung in einer Mehrhausanlage Die Häuser Heinestraße 12 und Heinestraße 14 sollen so...mehr

Rz. 14 Entsprechend der unter Nichtjuristen seit eh und je verbreiteten Überzeugung (die bis zur WEG-Reform 2020 indes falsch war) besteht nach dem neuen Recht (jetzt wirklich) eine verschuldensunabhängige Einstandspflicht der Gemeinschaft gegenüber den Wohnungseigentümern für den mangelfreien Zustand des Gemeinschaftseigentums. Rz. 15 Beispiel: Schaden am Sondereigentum weg...mehr

Rz. 98 Der Inhalt des Verwaltervertrags ist gesetzlich nicht vorgegeben; im Rahmen der Gesetze besteht Vertragsfreiheit. Wie jeder Vertrag sollte auch der Verwaltervertrag die wechselseitigen Rechte und Pflichten regeln, also zum einen den Anspruch des Verwalters auf eine Vergütung, zum anderen die Ansprüche der Gemeinschaft auf Leistung, also die Pflichten (Aufgaben und Bef...mehr

Rz. 19 In den Einzelabrechnungen wird für (fast) jede Position der gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben der auf das einzelne Wohnungseigentum entfallende Anteil ausgewiesen ("Kostenverteilung"). Das erfolgt nicht personenbezogen; es muss vielmehr für jede Sondereigentumseinheit eine Einzelabrechnung geben, auch wenn mehrere Einheiten demselben Eigentümer gehören.[36] Im...mehr

Rz. 26 Als Folge ihrer Rechtsfähigkeit kann die Gemeinschaft nicht nur klagen, sondern auch verklagt werden (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG). Gem. § 43 Abs. 1 S. 1 WEG hat die Gemeinschaft ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Im Gegensatz zum alten Recht ist dieser Gerichtsstand zwar kein ausschließlicher, jedoch sind kaum Fälle denkb...mehr

Rz. 115 Das Stimmrecht gehört zum "Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte" und kann deshalb nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden[139] Ein genereller Ausschluss bestimmter Miteigentümer (z.B. "Stellplatzeigentümer sind nicht stimmberechtigt"[140]) ist ebensowenig möglich wie ein vorübergehender Stimmrechtsausschluss ...mehr

Rz. 76 Im alten Recht (§ 14 Nr. 2 WEG a.F.) war ausdrücklich geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer für die Einhaltung der Pflichten durch die Personen zu sorgen hat, denen er die Benutzung seines Wohnungseigentums überlässt (typischerweise also Mietern). Die Vorschrift als solche ist zwar entfallen; ihr Regelungsgehalt gilt aber weiter, da er in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG aufge...mehr

Rz. 221 Das Urteil der Verwalterbestellung wird – da es sich um ein Gestaltungsurteil handelt – nicht schon mit seiner Verkündung, sondern erst mit dem Eintritt der Rechtskraft wirksam.[325] Somit kann sich die gerichtliche Verwalterbestellung "hinziehen", erst recht dann, wenn das Verfahren über mehrere Instanzen geht. Die Möglichkeit der gerichtlichen Verwalterbestellung i...mehr

Rz. 97 Wenn die materiellen und formellen Voraussetzungen des § 17 Abs. 1–3 WEG (Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Gemeinschaft, Abmahnung und Entziehungsbeschluss) vorliegen, ist der Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums entstanden. Durchgesetzt wird er mit der Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums und anschließender Zwangsversteigerung. Im Zuge der Klage auf ...mehr

Rz. 224 Es kann aus den verschiedensten Gründen dazu kommen, dass ein Verwalter zwar wirksam bestellt wurde, es aber an einem (besonderen) Verwaltervertrag fehlt. Der Verwalter hat in solchen Fällen (selbstverständlich) die gesetzlichen Rechte und Pflichten, wie sie sich aus dem WEG und dem BGB ergeben; es fehlt lediglich an vereinbarten ergänzenden Regelungen. Konkret stell...mehr