Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Normenkette § 67 Abs. 1 VVG Kommentar Reguliert der Gebäudeversicherer aufgrund eines von einer Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrags den Schaden, den ein einzelner Wohnungseigentümer leicht fahrlässig an fremdem Sonder- und Miteigentum verursacht hat, so kann er gegen den schädigenden Wohnungseigentümer nicht nach § 67 Abs. 1 Versicherun...mehr

Leitsatz Kosten für Heizung und Warmwasser sind so lange nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel abzurechnen, als dieser nicht nach Maßgabe der Heizkostenverordnung geändert ist. Jeder Wohnungseigentümer kann eine solche änderung verlangen. Fakten: Der Verwalter macht gegenüber einem Wohnungseigentümer Wohngeldforderungen geltend. Dieser wehrt sich mit dem Argument de...mehr

Leitsatz Bestandskräftige Abrechnung für Heizungs- und Warmwasserkosten nach vereinbartem Verteilungsschlüssel (hier: nach Miteigentumsanteilen mangels beantragter Änderung gem. Heizkostenverordnung) Grundsätzlich Berücksichtigung auch von Schriftsätzen, die vor Hinausgabe einer Entscheidung bei Gericht eingehen (selbst nach bereits erfolgter Unterzeichnung durch die Richter)...mehr

Leitsatz Auch ein Zwangsverwalter haftet stets nur in Höhe der so gen. Abrechnungsspitze Kein Verschulden des Zwangsverwalters, wenn er sich der BGH-Meinung anschließt Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 155 Abs. 1 ZVG Kommentar 1. Ein Zwangsverwalter haftet auch dann nicht für die Zahlung einer rückständigen Sonderumlage für das seiner Verwaltung unterliegende Wohnungseigentum, wen...mehr

Leitsatz Aus Umständen, die in den wirtschaftlichen Risikobereich des einzelnen Wohnungseigentümers fallen (hier: zusätzlicher Raumbedarf wegen Pflegebedürftigkeit), kann keine Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer abgeleitet werden, der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum zuzustimmen. Fakten: Ein Anspruch auf Zustimmung zur Abänderung der in der Teilungserklärung...mehr

Leitsatz Vereinigung von Sondereigentums-Einheiten (mit teilweiser Nutzungsänderung) Abweichend von der Teilungserklärung errichtete Wohnungseigentumsanlage Normenkette § 4 WEG, § 242 BGB, § 890 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Im vorliegenden Fall ging es um den Streit der Vereinigung dreier im Eigentum eines Eigentümers stehenden Miteigentumsanteile (eine EG-Wohnung und 2 DG-Teileigen...mehr

Leitsatz Berichtigungsanspruch der Eigentümer gegen unrichtige Grundbucheintragungen Normenkette § 894 BGB Kommentar 1. Ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer können Räume, die nach der Teilungserklärung als Teileigentum (Räume im Dachgeschoss) anzusehen sind, nicht in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Im vorliegenden Fall ging es nicht nur um die Unterteilung einer ...mehr

Normenkette § 877 BGB, § 894 BGB, § 22 GBO Kommentar 1. Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum im Rahmen der Einbeziehung in Teileigentumsbereichen in das Wohnungseigentum führt zu einer Änderung der rechtlichen Ausgestaltung des jeweils begründeten Sondereigentums auch der übrigen Eigentümer. 2. Nur mit Zustimmung der (aller) übrigen Eigentümer kann eine solche U...mehr

Leitsatz Die Anlegung eines Dachgartens auf der im Sondereigentum stehenden Dachterrasse rund um eine Penthouse-Wohnung stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Fakten: Der Penthouse-Eigentümer wollte auf der ebenfalls in seinem Sondereigentum stehenden Dachterrasse einen Dachgarten mit intensiver Grünbepflanzung angeleg...mehr

Leitsatz (Risiko der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum? Streit über Schadensursächlichkeiten?) Normenkette § 22 WEG Kommentar 1. Ein Penthouse-Eigentümer hatte die Absicht, auf der ebenfalls in seinem Sondereigentum stehenden Dachterrasse einen Dachgarten mit umfangreicher Grünbepflanzung anzulegen. 2. Die Berechtigung hierzu setzt den Nachweis voraus, dass es sich dabei e...mehr

Leitsatz Die notwendige Erneuerung des gesamten Fußbodenaufbaus einer im Erdgeschoss befindlichen - nicht unterkellerten - Gewerbeeinheit, in der ein SB-Markt betrieben wird, betrifft das gemeinschaftliche Eigentum mit der Folge der anteiligen Kostentragung aller Miteigentümer. Fakten: Die Begründung ist recht simpel: Da die zum Fußbodenaufbau gehörende Trittschallmatte die F...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig daraufhin zu überprüfen, ob Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind. Dabei ist er grundsätzlich nicht verpflichtet, die erforderlichen Kontrollen in eigener Person durchzuführen. Fakten: Durch Laubverstopfungen in der Regenrinne kam es zum Schaden am Sondereigentum eines Wohnungse...mehr

Leitsatz Die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung (hier: Abmauerung im Dachgeschoss) ist an keine Forma gebunden. Die Möglichkeit, eine vergrößerte Terrasse intensiver zu nutzen, kann einen Nachteil im Sinn von § 14 Nr. 1 WEG darstellen. Fakten: Die mit dem Einbau einer Treppe im Dachgeschoss verbundene teilweise Einbeziehung des Dachgeschosses eines anderen zu derselben...mehr

Leitsatz Verwalter-Kontroll- und Wartungspflichten? Verwalterhaftung vorliegend verneint! Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; seine Verpflichtung beschränkt sich allerd...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer - mit einer Ausnahme - eine das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigende Bebauung des Nachbargrundstücks vorab gebilligt, so ist der Verwalter nicht verpflichtet, von dem Eigentümer des Nachbargrundstücks bei Beginn der Bebauung die Unterlassung der Arbeiten unter Hinweis auf die fehlende Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu verla...mehr

Leitsatz Beeinträchtigendes Nachbar-Bauvorhaben; vorliegend keine Verpflichtung des Verwalters, wegen fehlender Zustimmung eines Eigentümers, die Unterlassung begonnener Bauarbeiten zu fordern Der Verwalter als "Stellvertreter" der einzelnen Eigentümer Normenkette § 27 WEG Kommentar 1. Mit dem Nachbarbauherrn hatte der Verwalter einen notariellen Vertrag "zur Regelung nachbarsc...mehr

Normenkette § 22 WEG Kommentar Ein Mehrheitsbeschluss wurde auf Anfechtung hin für ungültig erklärt, mit dem einem Eigentümer das Aufstellen eines Schranks in einer Balkonnische gestattet wurde (vgl. hierzu auch OLG Frankfurt a.M.; OLGZ 80, 78 m.w.N.; Bärmann/Pick/Merle, 7. Auflage, § 22 Rn. 6, 7). Spürbare Eingriffe in den optischen Gesamteindruck der Fassade einer Wohnungsei...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG Kommentar 1. Die Mindestvoraussetzungen für einen vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss (sog. Zitterbeschluss) über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sind nicht erfüllt, wenn das Versammlungsprotokoll unter dem TOP "Verschiedenes"ohne Hinweis auf einen Abstimmungsvorgang lediglich die Feststellung ...mehr

Normenkette § 16 WEG, § 21 WEG, §§ 677ff. BGB Kommentar 1. Vorliegend ging es um die Erstattungsforderung eines Eigentümers für von ihm verauslagte Versicherungsprämien. Entsprechender Versicherungsschutz war als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme gem. § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG geboten. Ob es sich insoweit um eine Notgeschäftsführung im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG handelte oder um ...mehr

Leitsatz Nicht zugegangene Einberufung rechtfertigt Beschlussanfechtung nur bei Kausalität dieses Formfehlers Zweitversammlung ist bei vereinbarter Zulässigkeit der Eventualeinberufung förmlich festzustellen Angefochtene Einzelabrechnung ist bei Ist-Ausweisung der Wohngeldzahlungen gültig, selbst wenn die Jahresgesamtabrechnung (fehlerhaft) Wohngeldzahlungen nach Soll-Beträgen...mehr

Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 FGG, § 1004 Abs. 1 BGB, § 561 ZPO Kommentar 1. Die Beseitigung einer baulichen Veränderung, die den Gesamteindruck einer Wohnanlage optisch nachteilig verändert (hier: Errichtung eines Gartenhauses auf einer Sondernutzungsfläche), kann nicht verlangt werden, wenn sie mit Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentüm...mehr

Leitsatz Durch Vereinbarung oder nicht angefochtenen Mehrheitsbeschluss können die Mindestanforderungen an den Inhalt eines Wirtschaftsplans so herabgesetzt werden, dass er nur den von den einzelnen Wohnungseigentümern monatlich zu entrichtenden Wohngeldvorschuss nennt. Fakten: Der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans bestimmt den vorläufigen Betrag, mit dem di...mehr

Leitsatz In kleiner Gemeinschaft können die Mindestanforderungen an den Inhalt eines Wirtschaftsplanes durch Vereinbarung oder bestandskräftigen Beschluss erheblich herabgesetzt werden Grundsätzlich keine Aufrechnung gegenüber Wohngeldansprüchen Normenkette § 16 WEG, § 28 WEG, § 387 BGB Kommentar 1. In einer kleinen Gemeinschaft wie hier mit nur drei Wohnungseigentümern widersp...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die Abberufung des Verwalters nicht schon dann verlangen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt, sondern erst, wenn dieser Grund so schwerwiegend ist, dass unter Berücksichtigung eines Beurteilungsspielraums der Wohnungseigentümergemeinschaft die Nichtabberufung des Verwalters nicht mehr vertretbar erscheint. Fakten...mehr

Leitsatz Aufwendungen für ein hauswirtschaftliches Beschäftigungsverhältnis können bis zu 12.000 DM im Kalenderjahr als → Sonderausgaben abgezogen werden, wenn eine hilflose Person zu dem Haushalt gehört (§ 10 Abs. 1 Nr. 8 EStG 1990). Beschäftigte Person kann auch der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sein. Ausgenommen ist jedoch der Fall, dass das betreute Ki...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Entlastung des Verwalters enthält zugleich die Billigung der Jahresabrechnung, wenn diese Abrechnung in der Versammlung zuvor erörtert worden ist. Fakten: Es ist einhellige Rechtsmeinung, dass ein Entlastungsbeschluss zugleich die stillschweigende Billigung der Jahresabrechnung enthalten kann. Ob dies letztlich...mehr

Leitsatz Verfügt in einer Mehrhausanlage nur ein Teil der Häuser über einen Aufzug, so sind gleichwohl die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, wenn nicht eine andere Kostenverteilung klar und eindeutig vereinbart ist. Fakten: Innerhalb einer Mehrhausanlage verfügen einige der Häuser über Aufzugsanlagen, andere nicht. Einer der Eigentümer einer Wohnung innerha...mehr

Leitsatz Aufzugskosten sind grundsätzlich von allen Eigentümern zu tragen und rechtfertigen insoweit keinen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels Korrekte Zustellung an den Eigentümer-Verwalter und wirksame Rechtsmittel-Einlegung Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, § 16 Abs. 2 FGG, § 187 ZPO Kommentar 1. Verfügt in einer Mehrha...mehr

Leitsatz Fertigbau einer "steckengebliebenen" Mehrhausanlage Kostenverteilungsänderung durch "Zitterbeschluss" Zuständigkeitsstreit Formelle Verfahrensbeteiligung aller materiell Beteiligten (Betroffenen) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG, § 23 WEG, § 46 WEG, § 17a GVG Kommentar 1. § 17a GVG ist im Streit über die Gerichtszuständigkeit analog anwendbar. 2. Der Grundsatz, dass...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. § 22 Abs. 1 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden (h.M.). Von dieser Möglichkeit wurde vorliegend in der Teilungserklärung Gebrauch gemacht durch folgende Vereinbarungsregelung: "Beschließt die Mehrheit der Eigentümer, die auch die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertritt, bauliche Veränderunge...mehr

Leitsatz Für die Frage, ob eine beschlossene modernisierende Instandsetzung der Fassade wegen optischer Beeinträchtigungen als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren ist, kommt es nicht auf das äußere Erscheinungsbild einer nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Doppelhaushälfte an. Fakten: Die Wohnungseigentumsanlage war als Doppelhau...mehr

Leitsatz Wird ein Wohnungseigentümer nicht zur Versammlung eingeladen und nimmt er deswegen nicht daran teil, so führt dies auf rechtzeitige Anfechtung hin zur Ungültigerklärung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, es sei denn, es steht fest, dass sie bei ordnungsgemäßer Ladung ebenso gefasst worden wären. Fakten: Die Wohnungseigentümer waren zu einer Eigentümerversam...mehr

Leitsatz Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann zur Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung gemacht werden (durch Vereinbarung oder Beschluss) Ungültigkeit eines angefochtenen Mehrheitsbeschlusses auf gerichtliche Geltendmachung eines "zweifelhaften Anspruchs" (hier: gegen den Bauträger auf Aufstellung einer weiteren Mülltonne als offenkundig unbegründeter Anspruch) Mit S...mehr

Leitsatz Auch das BayObLG fordert nunmehr nicht die Beschlussanfechtung hinsichtlich einer genehmigten Einzelabrechnung (hier: durch den Zwangsverwalter), wenn die - nach Zwangsverwaltungs-Anordnung beschlussgenehmigte - Einzelabrechnung schuldbetragsmäßig nicht auf die sog. Abrechnungsspitze beschränkt sein sollte (Einschränkung eigener Senatsentscheidung, BayObLGZ 91, 83) I...mehr

Leitsatz Übereinstimmende Erledigterklärung Normenkette § 24 Abs. 4 WEG, § 47 WEG, § 20a FGG Kommentar 1. Wird ein Wohnungseigentümer nicht zur Versammlung eingeladen und nimmt er deswegen auch nicht daran teil, so führt dies auf form- und fristgemäße Anfechtung hin zur Ungültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, es sei denn, es steht zur Überzeugung des Gerichts...mehr

Normenkette § 28 WEG Kommentar Allein noch in einer Kostenentscheidung musste der Senat erneut feststellen: 1. Der Eigentümerbeschluss über einen Wirtschaftsplan muss grundsätzlich die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig ausweisen. Ausnahmsweise genügt es aber, dass der geschuldete Betrag von den Eigentümern aufgrund eines bestimmten Verteilungsschlü...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, § 22 Abs. 2 FGG Kommentar Erhält ein Wohnungseigentümer, der sich aus einer Eigentümerversammlung vorzeitig entfernt, zwar innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist Kenntnis davon, dass nach seinem Verlassen Beschlüsse gefasst wurden, aber nicht welchen Inhalts, ist seine Anfechtungsfristversäumnis nicht verschuldet im ...mehr

Normenkette § 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 4 WEG, §§ 485ff. ZPO Kommentar 1. Ein Wohnungseigentümer kann seinen Individualanspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG (hier: durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über Mängel des gemeinschaftlichen Wasserversorgungssystems) nicht durch Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens gegen die (restlichen)...mehr

Leitsatz Die Verwaltung und damit auch die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums steht, soweit keine andere Regelung getroffen ist, den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Wie jetzt der BGH entschieden hat, beschränkt sich die Pflicht der Wohnungseigentümer, zur ordnungsgemäßen Instandsetzung zusammenzuwirken, nicht nur auf eine die Instandsetzung ermöglichen...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der den über seinem Sondereigentum gelegenen Teil des Daches reparieren lässt, haftet für ein Verschulden des von ihm beauftragten Werkunternehmers, wenn hierdurch an dem Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers ein Schaden entstanden ist. Fakten: Im Klartext heißt dies, dass der betreffende Wohnungseigentümer den geschädigten anderen ...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 21 Abs. 1 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 278 BGB, § 254 BGB, § 282 BGB Kommentar 1. Auf Vorlage des OLG Hamm, Beschluss v. 30. 9. 1998, Az.: 15 W 429/97hat nunmehr der BGH im Sinne der früheren Entscheidung des BayObLG (vom 21. 5. 1992, NJW-RR 92, 1102; vgl. auch BayObLG, WE 95, 189; 1996, 159) entschieden und leitsatzartig herausgestellt: 1. Die Pflich...mehr

Leitsatz Zur Abrechnung und Kostenverteilung zwischen Wohnungseigentümern und Bruchteilsmiteigentümern eines Tiefgaragenteileigentums Stimmrechtsvertreter in Bruchteilsgemeinschaft Normenkette § 16 WEG, § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG, § 745 BGB Kommentar 1. Besteht eine Anlage aus Eigentumswohnungen und einem Teileigentum Tiefgarage (Bruchteilseigentum nach den §§ 741ff. BGB), wobei ei...mehr

Leitsatz Verwalter als Empfangs-Vertreter von Eigentümer-Willenserklärungen (Rügen) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Ein durch die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Heizkostenabrechnung benachteiligter Eigentümer kann einen Anspruch auf Schadenersatz gegen die übrigen Wohnungseigentümer haben, wenn diese schuldhaft die Durc...mehr

Normenkette § 20 Abs. 1 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Auch konstruktive Teile eines einem Teileigentum zugeordneten Schuppens stehen im Gemeinschaftseigentum. Insoweit besteht hier bei Reparaturbedürftigkeit Sanierungsverpflichtung der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. 2. Ansprüche des Eigentümers gegen die Gemeinschaft auf Feststellung, ...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 und Abs. 5 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB, §§ 1ff. Heizkostenverordnung Kommentar Ohne einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist ein Wohnungseigentümer nicht befugt, den in seinem Sondereigentum befindlichen Heizkörper, der mit einem Gerät zur Ablesung des Wärmeverbrauches ausgestattet ist, zu dem...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der nach der von § 25 Abs. 2 WEG abweichenden Regelung in der Teilungserklärung über die Mehrheit der Stimmen verfügt, ist nicht gehindert, an seiner Wahl zum Verwalter mitzuwirken. Fakten: Der Mehrheitseigentümer kann also bei der Wahl auch seiner eigenen Person zum Verwalter mitwirken. Bestellt er sich aber mit seinem absoluten Stimmenüberge...mehr

Leitsatz Sein absolutes Stimmenübergewicht kann jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, sein Abstimmungsverhalten im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein Normenkette § 21 WEG, § 25 WEG, § 26 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Ein Mehrheitseigentümer kann auch bei abweichend von § 25 Abs. 2 WEG vereinbartem Stimmrecht (hier: nach Wertprinzip) bei seiner Wahl zum Verwalter mit...mehr

Leitsatz Leitet ein Dritter, der nicht Wohnungseigentümer ist, ein Beschlußanfechtungsverfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG im eigenen Namen vor den Wohnungseigentumsgerichten ein, so muß er wegen der offenkundig fehlenden Befugnis dazu sowohl die gerichtlichen als auch die außergerichtlichen Kosten der Gegenseite tragen. Sachverhalt Der die mit seiner Ehefrau bewohnende ehem...mehr

Normenkette § 47 Satz 2 WEG, § 13a Abs. 1 FGG Kommentar 1. Leitet ein Dritter, der nicht Wohnungseigentümer ist (hier der Ehemann für die allein im Grundbuch als Eigentümerin eingetragene Ehefrau), ein Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG in eigenem Namen ein, so muss er wegen der offenkundig fehlenden Anfechtungsbefugnis sowohl die gerichtlichen als auch ...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann auch nicht durch gerichtliche Entscheidung ein Rauchverbot in den gemeinschaftlichen Räumen durchsetzen, wenn die Gemeinschaft schon eine Hausordnung mit Verhaltensregeln für solche Räume hat und der Antrag, einen entsprechenden Eigentümerbeschluß zu fassen, mit großer Mehrheit abgelehnt worden ist. Fakten: Ein Wohnungseigentümer begehrte ...mehr