Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Zu einer ordnungsgemäßen, nachprüfbaren Rechnungslegung im Rahmen einer Grundstücksverwaltung gehört auch die Vorlage von Belegen für die Einnahmen und Ausgaben. Fakten: Gegen einen Immobilienverwalter war ein Zwangsgeld festgesetzt worden, da er seiner einem gerichtlichen Vergleich entstammenden Verpflichtung zur Rechnungslegung nicht genügend nachgekommen war. Er h...mehr

Leitsatz Das Waschen und Trocknen in einer Wohnung gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums Normenkette (§§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1 Nr. 1, 15 Abs. 2 WEG) Kommentar Die Möglichkeit, innerhalb des Wohnungseigentums die täglich anfallende Wäsche maschinell reinigen zu können, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums. Ein Mehrheitsbeschluss (im Rahmen einer Hausordnungsregelu...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen, die das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß überschreiten, sind nicht nichtig, sondern nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar. Fakten: Einem Wohnungseigentümer war per Mehrheitsbeschluss die Errichtung einer Dachterrasse genehmigt worden. Da die Errichtung der Terrasse eine bauliche Veränderung darstellt, die über das von jedem W...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschluss über die Gestattung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums (hier: Dachterrassen-Errichtung) ist nicht nichtig, sondern bei nicht bestehender Duldungspflicht nur anfechtbar (das BayObLG folgt hier im Ergebnis der neuen Meinung des BGH vom 20.09.2000) Unrichtige Abstimmungswertungen des Versammlungsleiters nicht entscheidend Wiedereins...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB, § 823 BGB, § 249 BGB; Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG; Art. 14 Abs. 1 GG Kommentar 1. Verfügt eine Wohnanlage über einen Kabelanschluss, so gibt das Grundrecht auf Informationsfreiheit einem deutschen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ohne Zustimmung der übrigen Eigentüm...mehr

Leitsatz Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltung- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, s...mehr

Leitsatz Stimmrecht und Stimmrechtsvertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Wohnungseigentümerin Das Ausscheiden eines Gesellschafters aus der GbR führt dazu, dass sein Anteil automatisch den übrigen Gesellschaftern zuwächst Der bestellte Geschäftsführer (nicht Gesellschafter) der GbR ist zu laden und in der Wohnungseigentümerversamm-lung teilnahme- und stim...mehr

Leitsatz Wohngeldinkasso des Verwalters als Vertreter der Gemeinschaft, auch wenn im Innenverhältnis verwaltervertraglich Verfahrensführung in eigenem Namen (in Verfahrensstandschaft) vereinbart wurde Mehrheitsbeschluss über Erhebung eines pauschalen Verzugszinses von 15 % ist nichtig (im Anschluss an BGH vom 20.9.2000) Normenkette § 27 WEG, § 288 BGB Kommentar 1. Die verwalter...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 26 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich sind die Vertragspartner in der Gestaltung eines Verwaltervertrages frei. Allerdings unterliegt ein solcher Verwaltervertrag den allgemeinen Schranken des Privatrechts, d.h., er darf nicht gegen gesetzliche Verbote ( § 134 BGB) und auch nicht gegen die guten Sitten ( § 138 BGB) verstoßen. Nichtig sind hier i...mehr

Leitsatz In der Gebäudeversicherung ergibt eine ergänzende Vertragsauslegung einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Normenkette § 67 VVG, § 82 VVG Sachverhalt Die Kl. machte als Gebäudeversicherer Rückgriffsansprüche gegen die Bekl. geltend. Der VN, der Eige...mehr

Leitsatz Vertragsmängel, die nicht kraft Gesetzes zur Nichtigkeit der betreffenden Klausel im Verwaltervertrag führen, können die Anfechtbarkeit des Beschlusses begründen, auf dem der Abschluss des Verwaltervertrages beruht. In Betracht kommen insbesondere Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung oder ein Widerspruch zu der zwischen den Wohnungseigentümern ge...mehr

Leitsatz Keine Erhöhungsgebühr nach § 6 BRAGO bei Verfahrensführung des Verwalters in Prozessstandschaft Normenkette § 47 WEG, § 6 BRAGO Kommentar 1. Hat der Verwalter in einem Verfahren auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen in der Beschwerdeinstanz seinen Antrag "zurückgenommen" (weil der Antragsgegner in der Zwischenzeit seine Rückstände beglichen hat), ist es aus Rechtsgründe...mehr

Normenkette § 5 Abs. 1 WEG, § 94 Abs. 2 BGB Kommentar 1. Eine Abwasserhebeanlage, die sich im gemeinschaftseigenen Heizungskeller befindet, aber lediglich der Abwasserentsorgung einer einzelnen Eigentumswohnung dient, gehört als Gebäudebestandteil gem. § 5 Abs. 1 WEG zu den Sondereigentumsräumen, deren Abwässer sie entsorgt und ist damit Gegenstand des Sondereigentums. Damit ...mehr

Leitsatz Mit dem die Jahresabrechnung genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümer wird dem Verwalter stillschweigend Entlastung hinsichtlich der in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des zugrunde liegenden Verwalterhandelns erteilt, wenn sich die Eigentümer die Entlastung nicht ausdrücklich oder zumindest schlüssig vorbehalten. Fakten: Die Wohnung...mehr

Leitsatz Eine Abwasserhebeanlage, die sich im gemeinschaftseigenen Heizungskeller befindet, aber lediglich der Abwasserentsorgung einer einzelnen Eigentumswohnung dient, gehört als Gebäudebestandteil gemäß § 5 Abs. 1 WEG zu den Sondereigentumsräumen, deren Abwässer sie entsorgt, und ist damit Gegenstand des Sondereigentums. Fakten: Die im Leitsatz erwähnte Bestimmung des § 5 ...mehr

Leitsatz Bei einem bereits als uneinheitlich empfundenen optisch ästhetischen Gesamteindruck der Fassade einer Wohnanlage - hier durch die Wirkung verschiedenartiger Markisen - kann sich eine nachteilige Veränderung aus einer Verstärkung und Intensivierung dieses Eindrucks ergeben. Fakten: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gab es immer wieder Auseinandersetzungen über d...mehr

Leitsatz Mit Beschlussgenehmigung einer Jahresabrechnung ist grundsätzlich auch der Verwalter stillschweigend entlastet (hinsichtlich der in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des der Abrechnung zugrunde liegenden Verwalterhandelns) Von einer stillschweigenden Entlastung ist hier auszugehen, wenn sich die Eigentümer die Entlastung nicht ausdrücklich ...mehr

Leitsatz Spitzboden über ausgebauter Dachgeschosswohnung als Gemeinschaftseigentum Trotz ausziehbarer Bodentreppe im SE-Flurbereich der Dachgeschosswohnung rechtfertigt dies keine ausschließliche Nutzung des Spitzbodenraumes allein durch den DG-Wohnungseigentümer Betretungsgestattung zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten im gemeinschaftlichen Spitz...mehr

Normenkette § 16 WEG, § 28 WEG, § 56 Satz 2 ZVG Kommentar 1. Der Erwerber von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsvollstreckung haftet aus nach seinem Eintritt genehmigten Jahresabrechnungen nicht für Fehlbeträge, soweit diese auf rückständigen Beitragszahlungen des Rechtsvorgängers beruhen (vgl. BGH, ZMR 1999, 834, 836 und ZMR 1996, 215 sowie ZMR 1989, 434). Ein Abrechnungsge...mehr

Leitsatz Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers auf Feststellung der Unwirksamkeit (bzw. Teilunwirksamkeit) eines Verwaltervertrages, der kraft Beschlussfassung vom Beirat auszuhandeln bzw. nur zu unterzeichnen war Beschlussweise Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrags ermächtigt diesen nur, Regelungen zu treffen, die ordnungsgemäßer...mehr

Leitsatz Die Vollmacht, die dem Verwaltungsbeirat durch einen Eigentümerbeschluss zum Aushandeln und Abschließen eines Verwaltervertrages erteilt ist, ermächtigt diesen nur zu solchen Regelungen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Fakten: Gängige Praxis in den Eigentümergemeinschaften ist es, den Verwaltungsbeirat mit dem Abschluss des Verwaltervertrags zu beauftrage...mehr

Leitsatz Muss kraft Vereinbarung ein Eigentümer eine Änderung der Teilungserklärung "unverzüglich" genehmigen, ist die Genehmigung spätestens nach 2 Wochen fällig Strenge Anforderungen an den Entlastungsbeweis eines Schuldners bei vorgetragenem Rechtsirrtum Im Fall eines Schadensersatzprozesses eines Eigentümers mit eigenen Ansprüchen gegen einen anderen Eigentümer müssen die ...mehr

Leitsatz Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nur den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand. Fakten: Im vorliegenden Fall besteht die Eigentümergemeinschaft aus zwei Mitgliedern. Bei der Anlage handelt es sich um ein ehemaliges Einfamilienhaus, das in zwei Sondereigentumsbereiche geteilt worden war. Die das Erdgeschoss be...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich können Eigentümer nur den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums an einem Altbau bestand. Hingegen kann bei bestehendem unzureichenden Schallschutz trotz evtl. Lärmbelästigungen keine Abhilfe von einem anderen Sondereigentümer gefordert werden, wenn dieser...mehr

Leitsatz Die Feststellung, ob die von einem Wohnungseigentümer angebrachte Balkonverglasung den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert, liegt grundsätzlich auf tatrichterlichem Gebiet. Fakten: Zunächst stellt die Verglasung von Balkonen eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG dar. Denn durch die Verglasung wird zw...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 242 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte an seinem Balkon im 3.OG eine Verglasung angebracht, bestehend aus 5 Fensterelementen in weißen Kunststoffrahmen, die wie eine Faltwand zusammengeschoben werden konnten. Die Gemeinschaft beschloss daraufhin mehrheitlich die Entfernung und Wiederherstell...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der an einer abschüssigen Gartenfläche ein Sondernutzungsrecht hat, kann berechtigt sein, die Hangfläche in einen Steingarten umzugestalten. Fakten: Zum zweckbestimmungsgemäßen Gebrauch und zur Pflege einer Gartenfläche gehört auch die gärtnerische Gestaltung nach dem Geschmack und Gutdünken des Nutzungsberechtigten. Demgemäß ist der sondernut...mehr

Leitsatz Die Bezeichnung des Beschlussgegenstands "Wirtschaftsplan" in der Einladung zur Eigentümerversammlung deckt grundsätzlich auch die Beschlussfassung über eine Erhöhung der jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Fakten: In der Einladung zu einer Eigentümerversammlung war u.a. folgender Tagesordnungspunkt genannt: "3. Wirtschaftsplan 1999 - Die Verwaltung sch...mehr

Leitsatz Ist mit Zustimmung der Eigentümer einmal ein baulicher Zustand hergestellt worden, der nicht der ursprünglichen Teilungserklärung entsprach, so ist dieser bauliche Zustand künftig bei der Frage, ob weitere bauliche Maßnahmen eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG darstellen, zugrunde zu legen. Fakten: In dieser Entscheidung musste zu der durchaus...mehr

Leitsatz Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Ansprüchen der Wohnungseigentümer wegen eines Anspruchs gegen den Verwalter scheidet schon wegen der erforderlichen Gegenseitigkeit aus. Die Einschränkung von Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht gilt nicht nur für Wohngeldvorschüsse, sondern auch für Nachforderungen aufgrund einer Jahresabrechnung. Fakten: Die Eigentümergemeinsch...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG, § 273 BGB Kommentar 1. Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Ansprüchen der Wohnungseigentümer wegen eines Anspruchs gegen den Verwalter (hier: rechtskräftige Verpflichtung des Verwalters, dem betreffenden Eigentümer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren) scheidet bereits wegen fehlender Gegenseitigkeit der wechselseitig...mehr

Leitsatz Steht der Müllraum einer Wohnanlage im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, kann dieser einen Teil des Müllraums an die Eigentümer einer benachbarten Wohnanlage vermieten und diesen dadurch grundsätzlich das Recht übertragen, Gemeinschaftseigentum zu überqueren, um zu dem Müllraum zu gelangen. Fakten: Der Müllraum der Wohnanlage ist Bestandteil des Sondereigentu...mehr

Leitsatz Eine von den Wohnungseigentümern nicht hinzunehmende Beeinträchtigung kann auch in der nachteiligen Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks der Wohnanlage bestehen. Ob dies der Fall ist, hat grundsätzlich der Tatrichter festzustellen und zu entscheiden. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer brachte vor seiner Dachgeschosswohnung einen Balkon an. Die übrigen ...mehr

Leitsatz Ist Verfahrensgegenstand die Frage, ob die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, einen Wohnungseigentümer aus dem bestehenden Fernsehkabelanschluss zu entlassen und ihm dadurch Kabelgebühren in Höhe von 128 DM jährlich zu ersparen, wird der für die Rechtsmittelbeschwer maßgebende Wert nicht überschritten. Fakten: Der Antrag eines Wohnungseigentümers auf Abmelden sein...mehr

Leitsatz Vermietung eines Müllraum-Sondereigentums an Nachbareigentümer Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar 1. Ist im Aufteilungsplan und in den Bauplänen zur Abgrenzung gegenüber dem Nachbargrundstück die Errichtung einer Mauer vorgesehen, kann ein Verzicht auf Einfriedung darin gesehen werden, dass den Eigentümern des einen Grundstücks ein...mehr

Leitsatz Wohnungs- und Teileigentum (hier: Schwimmbad im Kellergeschoss) kann nicht entsprechend § 928 Abs. 1 BGB durch Verzicht gegenüber dem Grundbuchamt wirksam aufgegeben werden. Fakten: Das Bürgerliche Gesetzbuch eröffnet dem Eigentümer eines Grundstücks in § 928 BGB die Möglichkeit, sich seines Grundstücks alternativ zum Verkauf per Verzicht zu entledigen. Eine derartig...mehr

Leitsatz Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnun...mehr

Normenkette § 11 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 928 BGB Kommentar 1. Auf einen Miteigentumsanteil kann nicht entsprechend § 928 Abs. 1 BGB verzichtet werden (h.R.M., anderer Ansicht neuerlich Kanzleiter, MK-BGB, 3. Aufl., 1997, § 928 Rz 2a; derselbe, NJW 1996, 905). Dasselbe gilt auch und gerade in Bezug auf ein Wohnungs- und Teileigentum, bei dem es sich nicht um ein grundstücksglei...mehr

Leitsatz Zur Einräumung eines Sondernutzungsrechts genügt ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht. Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Soweit nicht eine solche Vereinbarung entgegensteht, können die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss einen der Zweckbestimmung des...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Beseitigung der Verglasung einer Terrasse verlangt, stellt sich ein derartiger Beschlussinhalt auch dann nicht als schikanös dar, wenn bereits andere bauliche Veränderungen in unzulässiger Weise vorgenommen wurden. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer hatte seinen Terrassenfreisitz verglast. Dem entsprechenden Beseitigung...mehr

Leitsatz Durch einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich gebilligten Vertrag mit dem Verwalter können die Wohnungseigentümer zugleich die Fälligkeit und den kalendermäßigen Verzug mit ihren monatlichen Beitragsvorschüssen festlegen. Fakten: Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ist weder in der Teilungserklärung noch in der Gemeinschaftsordnung die Fäll...mehr

Leitsatz Bemisst sich die Beschwer für den unterlegenen Antragsgegner nach dem Aufwand für die Auskunftserteilung oder Rechnungslegung, so richtet sich danach auch der Geschäftswert in der Rechtsmittelinstanz. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten im vorliegenden Verfahren Rechnungslegung und Auskunftserteilung von der Verwalterin begehrt. Gegen die erstinstanzliche Entscheid...mehr

Leitsatz Zahlungs- und Abrechnungspflichten einer "unechten" Wohnungseigentumsverwaltung durch den teilenden Eigentümer im Vorstadium bis zu ordnungsgemäß bestellter und beginnender WEG-Verwaltung Individuelle Abrechnungspflichten des nach Auftragsrecht handelnden teilenden Eigentümers Verneinte Aufrechnungsberechtigung des Teilenden gegenüber Wohngeldvorschüssen für die hi...mehr

Leitsatz Feststellung von Verzugszinsen gegen den Konkursverwalter als Massekosten auch bei Massearmut zum Zeitpunkt der landgerichtlichen Entscheidung Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 1, 2, 5 WEG, § 284 Abs. 2 BGB, § 58 Nr. 2 KO, § 62 Nr. 1 KO Kommentar 1. Durch einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich gebilligten Vertrag mit dem Verwalter können die Wo...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist grundsätzlich berechtigt, die Leitung von Wohnungseigentümerversammlungen mit Hilfe von Mitarbeitern durchzuführen, sofern diese nur als seine Hilfspersonen tätig werden. Fakten: Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage enthält eine Bestimmung, wonach Besuchern die Teilnahme an Eigentümerversammlungen nicht gestattet ist. Anlässlich ei...mehr

Normenkette § 24 Abs.5 WEG, § 278 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Gem. § 24 Abs.5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz in Eigentümerversammlungen, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschließt. Als Leiter der Versammlung gehört es zu den originären Aufgaben eines Verwalters, für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsablauf zu sorgen. Auf welche...mehr

Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 WEG, § 19 GBO, § 877 BGB Kommentar 1. Der V. Senat des BGHbestätigte die Meinung des vorliegenden BayOblG mit Beschluss vom 30.03.2000 (MDR 2000, 757 mit Anmerkung Böhringer = ZMR 2000, 472 mit Anmerkung Müller = ZWE 2000, 347 mit Anmerkung Röll, S. 343 = ETW, Gr. 2, S. 4161) gegen die Auffassung des OLG Düsseldorf vom 19.07.1995 (FGPrax 1995, 187...mehr

Leitsatz Verbindung (Zusammenlegung) zweier Wohnungen durch Decken- oder Mauerdurchbruch nachteilig? BayObLG will den Verlust der Abgeschlossenheit sowie den dadurch der Teilungserklärung widersprechenden Zustand nicht mehr als Nachteil ansehen! Vorlage zum BGH Normenkette § 3 Abs. 2 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 22 WEG, § 28 Abs. 2 FGG, § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar 1. Vom BGH zu...mehr

Leitsatz Entsteht einem Wohnungseigentümer durch ein Verschulden des von den Wohnungseigentümern mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragten Unternehmens ein Schaden, so haften die Wohnungseigentümer dafür dem geschädigten Wohnungseigentümer. Dieser hat sich jedoch ein Verschulden des Unternehmens in Höhe seines Miteigentumsanteils als Mitverschulden...mehr

Leitsatz Die Vergrößerung eines Fensters, die die Einbeziehung eines bisher nur als Lager- und Personalraum genutzten Raums eines Teileigentums in den Verkaufs- und Geschäftsbereich ermöglicht, kann eine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer darstellen, wenn dadurch in erhöhtem Maß Geräusche und Gerüche in den bisher weitgehend abgeschirmten Garten der ...mehr