Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwaltung

Leitsatz Veräußert ein Eigentümer verwaltete Grundstücke, so stellt dies keinen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Hausverwaltervertrags dar. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB § 626 Abs. 1 Kommentar Der Eigentümer mehrerer Hausgrundstücke mit insgesamt ca. 50 Wohnungen hatte die Verwaltung seiner Immobilien einer Hausverwaltung übertragen. Hierfür erhielt der V...mehr

Leitsatz Rücklagenfinanzierte Instandsetzungen müssen nicht nur als Ausgaben in der Gesamtabrechnung, sondern auch in den Einzelabrechnungen der Eigentümer als anteilige Ausgaben dargestellt werden und dürfen in der Software nicht allein bei der "Darstellung der Entwicklung einer Rücklage" in Form einer Anlage zur Abrechnung aufgeführt sein Demgegenüber ist auch ein etwaiger ...mehr

Rz. 48 [Autor/Stand] Nach der ausdrücklichen gesetzlichen Bestimmung des § 186 Abs. 1 Satz 2 BewG sind Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, bei der Ermittlung des Rohertrags des Grundstücks nicht anzusetzen. Diese nicht anzusetzenden Umlagen sind nicht zu verwechseln mit den Bewirtschaftungskosten iS des § 187 BewG, die mit Erfahrungssätzen vom Rohertr...mehr

Rz. 98 [Autor/Stand] Die Beschreibung einer Mietdatenbank erfolgt in Abschn. 18 Abs. 4 GV-Erlass vom 5.5.2009 in enger Anlehnung an die gesetzliche Definition des BGB. Danach handelt es sich bei einer Mietdatenbank nach § 558e BGB um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessensvertret...mehr

Leitsatz Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an das Senatsurteil v. 9.12.2009, XII ZR 109/08, NJW 2010 S. 671, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 307 Abs. 1 Sat...mehr

Leitsatz Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot. Fakten: Die Parteien eines Gewerbemietvertrags streiten über die Erstattung von Verwaltungskosten. Das Gericht gibt dem Vermieter recht. Der Begriff der "Verwaltungskosten" ist hinreichend bestimmt im Sinne de...mehr

Leitsatz Schadensersatz wegen Diskriminierung eines schwarzafrikanischen Paars bei Wohnungssuche. Fakten: Die Mietinteressenten hatten auf eine Wohnungsanzeige telefonisch Kontakt zur Hausverwaltung hergestellt und um einen Besichtigungstermin gebeten. Sie erhielten einen Termin, zu dem sie bei der Hausmeisterin des Hauses vorsprechen sollten, damit diese die betreffende Wohn...mehr

Leitsatz 1. Zur Geltendmachung von Betriebskosten bei preisgebundenem Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die ei...mehr

VVG §§ 82, 28; AWB 87 § 13 Ziff. 1c 1. Bedenken gegen die wirksame Anpassung aller Obliegenheiten an das neue VVG bestehen, wenn ein Nachtrag zum Versicherungsschein Obliegenheiten im und nach dem Versicherungsfall nur beispielhaft aufführt. 2. Hat ein Versicherungsnehmer keine Kenntnis von dem Ausmaß der durch einen Leitungswasserschaden in seinem Ladenlokal kurzfristig ausge...mehr

Leitsatz Lehrreiche und ausführlich begründete Kostenentscheidung des Landgerichts München I nach Hauptsacheerledigung, insbesondere zur umstrittenen Frage der Gültigkeit eines sog. Vorschaltbeschlusses, allein in nächster Versammlung auf das gesetzliche Beschlussfähigkeitserfordernis im Sinne ermöglichter/erwünschter Eventualeinberufung zu verzichten; zum Stimm- und Vertretun...mehr

Leitsatz Die Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festg...mehr

Leitsatz 1. Fordert der Hausverwalter des Vermieters den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf, obwohl die Renovierungsklausel unwirksam ist, so handelt er pflichtwidrig. 2. Diese Pflichtwidrigkeit hat der Vermieter zu vertreten, weil ein Hausverwalter die obergerichtliche Rechtsprechung kennen muss. 3. Lässt sich der Mieter nach Erhalt der Aufforderung von ein...mehr

Leitsatz Getrennt lebende Eltern stritten um den Kindesunterhalt für das in dem Haushalt des Kindesvaters lebende gemeinsame minderjährige Kind. Ein weiteres gemeinsames minderjähriges Kind lebte bei der Kindesmutter. Zentrales Problem der Entscheidung war die Frage, ob ein Empfänger von Leistungen nach dem SGB II gleichwohl einen anrechnungsfreien Hinzuverdienst erzielen ka...mehr

Leitsatz Ungültige Beschlüsse auf Rückbau sanierter Balkone, Erstattung von ausführenden Sanierungsfirmen berechneter Mehrkosten und Abmahnung an den Hausverwalter wegen zusätzlicher Auftragsvergabe Strittige Beschlussanfechtungsbefugnis von Eigentümerbeschlüssen durch den Verwalter (Revisionszulassung) Normenkette §§ 14, 22, 27 Abs. 1 Nr. 1, 46 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB; § 543 Abs....mehr

Leitsatz a) Die – mit Wirkung zum 1.9.2009 aufgehobene – Vorschrift des § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b GVG ist nicht anwendbar, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen allgemeinen Gerichtsstand jedenfalls auch im Inland hat (im Anschluss an BGH, Beschluss v. 27.6.2007, XII ZB 114/06, ZIP 2007, 1626). b) Es fehlt an einer Grundlage für die Annahme, eine Gesellschaft bür...mehr

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet. 1. Das Landgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Ein wichtiger Grund für die Entlassung des Beteiligten zu 5 als Testamentsvollstrecker liege nicht vor. Die verspätete Zahlung der Rechnung stelle allenfalls eine unbedeutende Verfehlung dar. Der Beteiligte zu 1 habe ausdrücklich gewünscht, dass Kontakt nur über seinen Anwalt erf...mehr

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig; sie bleibt in der Sache jedoch ohne Erfolg. 1. Das Landgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Es könne zwar nicht von einer Unfähigkeit zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung ausgegangen werden, da der Beteiligte zu 4 seit vielen Jahren in der Hausverwaltung tätig sei. Auch sei fraglich, ob die einzelnen Pflichtverletzungen für sic...mehr

Leitsatz 1. Der Vermieter kann die Kosten der Reinigung des Treppenhauses nicht auf den Mieter umlegen, wenn diesem die Nutzung dieses Gebäudeteils vertraglich untersagt ist. 2. Eine formularvertragliche Umlage der Verwaltungskosten ist bei der Gewerberaummiete nur möglich, wenn sich aus der Klausel die ungefähre Höhe der Kostenbelastung ergibt. (Leitsätze der Redaktion) Norme...mehr

Leitsatz Das Funktionieren der Heizung ist auch bei Gewerbeimmobilien von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit. Eine Temperatur von 20 Grad muss schon herrschen. Fakten: Der Geschäftsraummieter von Büroräumen zeigte der Hausverwaltung des Vermieters an, dass die Heizung - wie von ihm in der Vergangenheit bereits mehrfach gerügt - wieder seit Beginn der Heizungsp...mehr

Leitsatz 1. Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formaler Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). 2. Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr...mehr

Leitsatz Objektive Auslegung des Beschlusses über eine Jahresabrechnung (auch mitbeschlossene Einzelabrechnungen?) Ungültige Klauseln eines Muster-Verwaltervertrags; Anfechtung des Beschlusses über die Ermächtigung des Beirats zum Vertragsabschluss Beschlussfassung über die Erneuerung einer gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage mit gleichzeitigem Austausch defekter Heizkörp...mehr

Leitsatz Vollständige oder teilweise Ungültigkeit einer Jahresabrechnung Normenkette §§ 23 Abs. 4 u. 28 Abs. 3 u. 5 WEG Kommentar Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf einzelne selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden; sind diese mit Mängeln behaftet, ist der Beschluss nur hinsichtlich dieser Abrechnungsposten für ungültig zu erk...mehr

Leitsatz Wird ein Schriftstück erst am 31. Dezember nachmittags in den Briefkasten eines Bürobetriebs eingeworfen, in dem branchenüblich Silvester nachmittags - auch wenn dieser Tag auf einen Werktag fällt - nicht mehr gearbeitet wird, so geht es erst am nächsten Werktag zu. Kommentar Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Lagerhalle zu einer monatlichen Miet...mehr

Leitsatz Wird ein Schriftstück erst am 31. Dezember nachmittags in den Briefkasten eines Bürobetriebs geworfen, in dem branchenüblich am Silvesternachmittag - auch wenn dieser Tag auf einen Werktag fällt - nicht mehr gearbeitet wird, so geht es erst am nächsten Werktag zu. Fakten: Der Mieter mietete eine Lagerhalle mit befristetem Mietvertrag. Ihm war das Recht eingeräumt, sp...mehr

Leitsatz Selbst bei vorhandenem Kabelanschluss kann das Informationsinteresse und das Interesse an der Ausübung der Religion eines Wohnungseigentümers dazu führen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung einer Parabolantenne auf dem Dach dulden müssen, wenn eine geringere Beeinträchtigung deren Eigentumsrechte durch eine andere Anbringung, zum Beispiel auf dem Bal...mehr

Leitsatz Unter Umständen berechtigte Installation einer Parabolantenne auf dem Dach (in Abwägung der Eigentumsrechte und des Informationsinteresses einschließlich des Rechts auf freie Religionsausübung) Normenkette §§ 10 Abs. 2, 14 Nr. 1 u. 3, 15, 22 WEG; Art. 4 Abs. 1 u. 2 sowie Art. 5 Abs. 1 GG; § 242 BGB Kommentar Ein türkischer Antragsteller als Miteigentümer gehörte der a...mehr

Leitsatz Der Verwaltungsbeirat ist befugt, Einblick in die zur Eigentümerversammlung dem Verwalter erteilten Vollmachten zu nehmen. Fakten: Der Verwalter hatte vorliegend dem Verwaltungsbeirat keine Einsicht in die vorhandenen Abstimmungsvollmachten zur Kontrolle der Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung gewährt. Die Einsichtnahme wurde weder vor noch während der Versa...mehr

Leitsatz Zu unbestimmter und damit nichtiger Beschluss über die Geltendmachung gemeinschaftlicher Gartengestaltungs- und Pflegeansprüche Normenkette § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich bestandskräftig (unangefochten) beschlossen: "Die Hausverwaltung wird beauftragt – in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat –, alle notwendigen, insbesondere auch g...mehr

Leitsatz Veränderung des Schallschutzes durch nachträgliche Verlegung von Wasserzu- und Abluftleitungen Kostenentscheidung und materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch (Klarstellung des Rechtsbeschwerdegerichts hinsichtlich bisher nicht vorgenommener Prüfung durch den Tatrichter) Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 47 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Ob bei de...mehr

Leitsatz Die Hausverwaltung haftet auf Schadensersatz, wenn sie nach Kündigung eines Hauptmietverhältnisses ohne Räumungstitel gegen den Untermieter dessen Eigentum entrümpeln lässt. Schadensersatz kann für eine alte Lampe in Höhe von über 1.000 EUR und für eine hochwertige Klobürste im Werte von über 100 EUR verlangt werden. Für Musik-CDs sind 15 EUR anzusetzen. Auch gegen ...mehr

Leitsatz Im Fall anstehender größerer Instandsetzungsmaßnahmen (hier: Maßnahmen nach dem Bundesbodenschutzgesetz wegen eines kontaminierten Grundstücks) können beschlussgemäß ein technischer Sachverständiger und ein Rechtsanwalt zu Beratungszwecken beauftragt werden Die Honorare für diese Sonderfachleute können grds. auch der Instandhaltungsrücklage entnommen werden Normenket...mehr

Kommentar Verwalter, die die Verwaltung der WEG betreiben, können ihre Verwalterumsätze im Gegensatz zu den Leistungen der WEG nicht nach § 4 Nr. 13 UStG als umsatzsteuerfrei behandeln. Wenn Verwalter, die als Wohnungseigentümer auch Mitglied in der WEG sind bzw. Wohnungseigentümer vertreten, den auf sie selbst entfallenden Kostenanteil für die Verwaltertätigkeit gegenüber d...mehr

Leitsatz Erneut: Versorgungssperre in Ausübung des Zurückbehaltungsrechts einer Gemeinschaft gegenüber einem zahlungssäumigen Eigentümer sowie Zutrittverschaffung zur Wohnung des Schuldners Normenkette § 14 WEG; § 273 BGB Kommentar Durch einen bestandskräftigen Eigentümerbeschluss (die Anfechtung hiergegen blieb ohne Erfolg, vgl. BayObLG v. 3.11.2004, 2Z BR 188/04), der die Ve...mehr

Leitsatz Die Aufhebung eines für eine bestimmte Laufzeit begründeten Schuldverhältnisses gegen Entschädigung führt nicht zur Bildung eines passiven RAP. Normenkette § 5 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 EStG , § 250 Abs. 2 HGB Sachverhalt Die Klägerin betreibt als GmbH eine Hausverwaltung. In den Streitjahren schloss sie zwei Vereinbarungen über die jeweils vorzeitige Beendigung bestehender...mehr

Leitsatz Der Vermieter hat bei Leerstand keinen Anspruch gegen den Mieter auf Änderung des Verteilungsschlüssels, wonach bestimmte Betriebskostenpositionen (Wasser, Müll, Strom) nur nach der Fläche der vermieteten Wohnungen umgelegt werden und die Leerstandsflächen herauszurechnen sind. Fakten: Der Vermieter verlangt vom Mieter wegen Störung der Geschäftsgrundlage aufgrund vo...mehr

Leitsatz Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksa...mehr

Leitsatz Einem gewerblichen Hausverwalter müssen seine vertraglichen, aber auch seine gesetzlichen Verpflichtungen bekannt sein. Beruft er sich im Rahmen eines gegen ihn gerichteten Schadensersatzanspruchs auf einen Rechtsirrtum, so sind daran grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen. Fakten: Der Verwalter hatte vorliegend infolge gesundheitlicher Probleme die Hausverwa...mehr

Leitsatz Wer zum Verwalter in welcher Rechtsform bestellt wurde, kann sich auch durch unzweifelhafte Auslegung des Beschlusses ermitteln lassen Auch ein sog. Scheinverwalter ist berechtigt, seinen Abberufungsbeschluss anzufechten Normenkette §§ 26 Abs. 1, 43 Abs. 4, 43 Abs. 1, 4 WEG Kommentar Für die Wirksamkeit einer Verwalterbestellung ist es unschädlich, wenn der Eigentümerb...mehr

Leitsatz Beschlussnichtigkeit, wenn die Fälligkeit einer Sonderumlage von der Vorlage einer "Bankbestätigung" aller Wohnungseigentümer abhängig gemacht wird Normenkette § 23 Abs. 4 WEG Kommentar Hinsichtlich einer anstehenden Dachsanierung wurde folgender Beschluss gefasst: "Der Betrag in Höhe von 650.000 DM wird als Sonderumlage auf Abruf nach Bedarf beschlossen; Voraussetzung...mehr

Leitsatz Eine Baumaßnahme, die der Instandsetzung und der Modernisierung dient, muss formell angekündigt werden. Wird für die Ankündigung die gesetzliche Frist überschritten und die Baumaßnahme nicht erläutert, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung erwirken; eine im Mietvertrag erteilte Zustimmungserklärung zu Modernisierungsmaßnahmen ist unwirksam. Fa...mehr

Leitsatz Nochmals: Nicht nichtiger Eigentümerbeschluss über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners Normenkette (§§ 22, 23 WEG; § 273 BGB) Kommentar Der Antragsgegner ist Rechtsnachfolger seiner verstorbenen Mutter, die Wohngeldrückstände in Höhe von ca. 3.300 EUR hinterlassen hatte. Seit dem Tod der Mutter zahlte der Antragsgegner...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners ist nicht nichtig. Fakten: Die verstorbene Wohnungseigentümerin war mit der Zahlung eines Jahresbetrags an Hausgeldern in Rückstand. Der als ihr Rechtsnachfolger in die Eigentümergemeinschaft eingetretene Sohn zahlte auch weiterhin kein Hausgeld an die G...mehr

Leitsatz Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen. Der Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob der Hausverwalter im eigenen oder in fremdem Namen gehandelt hat. Fakten: Ob...mehr

Leitsatz 1. Eine Tätigkeit ist eine sonstige selbstständige Arbeit i.S.v. § 18 Abs. 1 Nr. 3 EStG, wenn sie den dort aufgeführten Tätigkeiten (Vollstreckung von Testamenten, Vermögensverwaltung, Tätigkeit als Aufsichtsratsmitglied) ähnlich ist. 2. Eine Tätigkeit als Aufsichtsratsmitglied i.S. von § 18 Abs. 1 Nr. 3 EStG übt derjenige aus, der mit der Überwachung der Geschäftsfü...mehr

Leitsatz Kauf nur eines Teils eines bestimmten Wohnungseigentums (ohne die dazugehörenden Kellerräume und den Stellplatz in der Tiefgarage) Höhe der Wohngeldzahlungspflichten dieses werdenden/faktischen Eigentümers? Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Ersterwerber hatte vom (zwischenzeitlich insolventen) Bauträgerverkäufer einen Miteigentumsanteil von 289/10.000stel, verb...mehr

Leitsatz Sind im schriftlichen Wohnungsabnahmeprotokoll bestimmte Mängel oder die Mängelfreiheit der Wohnung festgehalten worden, kann sich der Vermieter später nicht auf weitere Mängel berufen, die bei der Abnahme offenbar oder erkennbar waren. Das gilt auch bei Abnahme ohne Protokoll, bei der sich der Vermieter Ansprüche wegen bestimmter Mängel nicht vorbehält, und zwar se...mehr

Leitsatz Kein Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne, wenn ein entsprechender Verpflichtungsanspruch des Vermieters gegen seinen ausländischen Mieter zwischenzeitlich rechtskräftig durch Urteil abgewiesen wurde Normenkette (§ 275 Abs. 1 BGB) Kommentar 1. Eine Antragsgegnerin hatte ihren ausländischen Mieter aufgefordert, eine von diesem am Balkon angebrachte Parabolante...mehr

Leitsatz Überträgt der WEG-Verwalter seine Verwalteraufgaben und Befugnisse vollständig auf einen unterbevollmächtigten Verwalter, kann dieser die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht wirksam in einem Beschlussanfechtungsverfahren vertreten. Fakten: Per "Verwaltervertrag nach WEG" hatte der Geschäftsführer der die Eigentumsanlage verwaltenden Komplementär-GmbH namens der Wohn...mehr

Leitsatz Keine rechtswirksame Vertretung der Wohnungseigentümer im Beschlussanfechtungsverfahren durch einen unwirksam bestellten, unterbevollmächtigten WE-Verwalter Ein Verwalteramt kann ohne Zustimmung der Eigentümer weder ganz noch teilweise auf einen Dritten übertragen werden Sprung-Zurückweisung an das AG Normenkette (§§ 26 Abs. 1, 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG) Kommentar 1. Hat sich...mehr

Leitsatz In der Teilungserklärung können Wohnungseingangstüren rechtswirksam dem Sondereigentum zugeordnet werden Auswechslung der Tür durch einen Eigentümer ohne außenseitige nachteilige Veränderung ist damit zulässig und stellt keinen Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum dar Nachfolgender Beschluss der Eigentümer, alle restlichen Eingangstüren auftrags der Gemeinschaft...mehr