Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Rz. 64 [Autor/Stand] Jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum bildet eine wirtschaftliche Einheit, und zwar ein Grundstück i.S. des BewG (§ 68 Abs. 1 Nr. 3 und § 138 Abs. 3 Satz 1 BewG). Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungs- bzw. Teileigentums setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammen, zu dem es gehört. ...mehr

Rz. 426 [Autor/Stand] Wohnungs- und Teileigentum wird nach § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet. Nach § 3 WEG kann Sondereigentum auch an Räumen in einem erst zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden. Die Teilung durch den Eigentümer ist nicht nur an bestehenden Gebäuden möglich, sondern auch an e...mehr

Leitsatz Einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Normenkette BGB § 687 Abs. 1, ...mehr

Leitsatz 1. Erwirbt nach dem Beginn der Auseinandersetzung einer grundbesitzenden GbR ein Gesellschafter/Miteigentümer oder ein Dritter alle Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR, der bereits Wohnungs- oder Teileigentum im Rahmen der Auseinandersetzung der grundbesitzenden GbR zugewiesen war, und erhält der Erwerber aufgrund einer geänderten oder neuen Auseinanders...mehr

Leitsatz Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasst werden, sind grundsätzlich nur insoweit materiell überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anders ist es bei Beschlüssen, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte betreffen. Die unterliegen einer weiterreich...mehr

Leitsatz An Flächen oder Fluren, die Zugang zu Räumen ermöglichen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, kann wenigstens ein eingeschränktes Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Normenkette WEG § 13 Abs. 2 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt:mehr

In Abteilung I des Wohnungseigentumsgrundbuchs ist unter lfd. Nr. ...b und ...c jeweils Frau ... ... als Inhaberin eines Hälfte-Bruchteils am Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Hotelappartement mit Tiefgaragenstellplatz, eingetragen. Die Eintragung unter lfd. Nr. ...b beruht auf dem rechtsgeschäftlichen Erwerb eines Hälfte-Anteils vom vormaligen Al...mehr

Leitsatz Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Änderung einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben. Der Anspruch kommt vielmehr auch dann in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren ("Geburtsfehler"). Normenkette...mehr

Leitsatz § 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Normenkette WEG § 21 Abs. 7 Das Problem Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebs oder Berufs in der Wohnung nur mit Zustimmung des...mehr

Leitsatz 1. Der Vertrag zwischen einer Gesellschaft und ihrem Gesellschafter, mit dem ein Anspruch des Gesellschafters auf Übereignung eines Grundstücks begründet wird, unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. 2. Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung und nicht nach dem Grundbesitzwert, wenn der Erwerb des Gesellschafters ni...mehr

Leitsatz Ein in Wohnungseigentum aufgeteiltes Grundstück kann zugunsten eines Wohnungseigentums mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden. Der Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch des herrschenden Wohnungseigentums bedarf es hierfür nicht. Normenkette BGB § 1018; GBO § 22 Abs. 1 Satz 1 Das Problem Bauträger T teilt im Jahr 1969 ein ...mehr

Insbesondere bei grundlegenden und kostenintensiven Erhaltungsmaßnahmen liegt zumindest die Klärung von Art und Umfang einer Sanierungsmaßnahme sowie deren konkreter Umfang durch einen Sonderfachmann wie einen Architekten oder Bauingenieur nahe, worauf der Verwalter die Wohnungseigentümer hinweisen sollte. Praxis-Beispiel Die Balkonsanierung In der aus 30 Wohnungen bestehenden...mehr

Leitsatz Fällt ein Wohnungseigentum in den Nachlass und ist der Fiskus zum gesetzlichen Alleinerben berufen, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss begründeten Hausgeldschulden in aller Regel Nachlassverbindlichkeiten. Eigenverbindlichkeiten sind sie nur, wenn eindeutige Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Fiskus die Wohnung für eigene Zwecke nut...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann beschließen, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Wohnungseigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Normenkette § 21 Abs. 4 WEG Das Problem Im H...mehr

Leitsatz Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung bedarf, wird eine erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist. Normenkette WEG § 12; BGB § 183 Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage ist eine Veräußerungsbeschr...mehr

Leitsatz Wer Geflüchtete in Hotelzimmern unterbringt, die in Wohnungseigentum stehen, betreibt ein Heim. Normenkette WEG §§ 13, 14 Nr. 1 Das Problem In einem Gebäude gibt es ein Teileigentum, das nach der Gemeinschaftsordnung zu "gastronomischen Zwecken" gebraucht und genutzt werden darf. Im Teileigentum betreibt Eigentümer B eine Gastwirtschaft. Ferner gibt es 134 Wohnungseig...mehr

Rz. 2 Tacitus war ein römischer Chronist in der Zeit Kaiser Trajans, etwa 100 Jahre nach Christus. Sein bekanntestes Werk heißt "Germania". Obwohl Tacitus wahrscheinlich nie selbst in Germanien war, ist diese Schilderung für unser Bild vom germanischen Recht grundlegend.[2] Tacitus berichtete über die Germanen: "Doch als Erben und Rechtsnachfolger hat jeder nur die eigenen Sö...mehr

Leitsatz Wird eine Wohnung in dem der Eintragungsbewilligung beigefügten Aufteilungsplan lediglich in einer horizontalen Ebene dargestellt, lässt sich nach der Grundbucheintragung, die sich hierzu nicht verhält, nicht feststellen, dass sich das Sondereigentum auch auf einen etwaigen über dem Dachgeschoss befindlichen Raum beziehen soll. Normenkette WEG § 1 Abs. 5, § 5 Abs. 2,...mehr

Leitsatz Eine Haftung des Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer scheidet aus, wenn es sich um Ansprüche anderer Wohnungseigentümer handelt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten). Hierzu gehören Aufwendungsersatzansprüche, die einem Wohnungseigentümer wegen der Tilgu...mehr

Leitsatz Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums gestützt werden, kann ein einzelner Wohnungseigentümer einklagen, wenn und soweit sie in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB stehen. Das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherige...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen. Normenkette WEG § 5 Abs. 2, § 1...mehr

Rz. 8 Stand: 22. Auflage – ET: 10/2018 § 294 Abs. 2 AO stellt klar, dass die Früchte trotz der Pfändungsmöglichkeit weiter im Rahmen des unbeweglichen Vermögens haften. Drittwiderspruchsklage gemäß § 262 AO kann erheben, wer gegenüber dem Pfändungspfandrecht ein vorrangiges Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück erhebt. Statt einer Drittwiderspruchsklage kann der Realgläub...mehr

Rz. 658 In der Praxis hat sich gezeigt, dass gerade bei einer lebzeitigen Übertragung von Grundbesitz (vorweggenommene Erbfolge) ein Bedürfnis für den Vorbehalt von Rückforderungsrechten besteht. Das gilt insbesondere für die Fälle, dass der Übernehmer vor dem Übergeber verstirbt, der Übernehmer über den Übergabegegenstand ohne Zustimmung des Übergebers verfügt oder über das...mehr

Leitsatz Tauschen Wohnungseigentümer 2 in sich abgeschlossene, vom übrigen Sondereigentum getrennte Nebenräume, so kann die Inhaltsänderung des Sondereigentums durch Änderungsvermerk im Bestandsverzeichnis der betroffenen Wohnungsgrundbücher so eingetragen werden, dass die ausgetauschten Nebenräume die Nummer desjenigen Sondereigentums beibehalten, zu dem sie bisher gehörten...mehr

Leitsatz Die Zustimmung des Grundschuldgläubigers ist für die Aufhebung des Sondereigentums entbehrlich, wenn alle Wohnungseigentumsrechte mit einem Gesamtrecht oder das Grundstück als Ganzes belastet sind. Normenkette GBO § 18; WEG § 9 Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es (nur) 2 Wohnungseigentumsrechte. Eigentümer der Wohnungseigentumsrechte ist jeweils A. Be...mehr

Leitsatz Ein Unterteilungsantrag ist nicht vollzugsfähig, wenn sich aus den Unterlagen zum Vollzugsantrag (geänderter Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung) die fehlende Abgeschlossenheit eines der durch Unterteilung neu zu schaffenden Wohnungseigentums daraus ergibt, dass dieses nur über einen im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Raum zug...mehr

Leitsatz Das Fehlen oder der Wegfall eines namentlich benannten Zustimmungsberechtigten, insbesondere dessen Versterben, hat nicht zur Folge, dass die Verfügungsbeschränkung erlöschen würde. Normenkette WEG § 12 Das Problem In der Wohnungseigentumsanlage X gibt es eine Veräußerungsbeschränkung mit folgendem Inhalt: "Zustimmung durch Eheleute Y und Z bzw. durch den Längstlebende...mehr

Leitsatz Ein Beschlussergebnis kann nicht unter der Bedingung festgestellt werden, dass kein Wohnungseigentümer innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht; geschieht dies dennoch, ist ein Beschluss nicht zustande gekommen. Normenkette WEG § 23 Abs. 1, Abs. 3 Das Problem Wohnungseigentümer B, dessen Wohnungseigentum in einem im Jahre 1962 errichteten Haus liegt, an dem im Ja...mehr

Leitsatz Der Sondernutzungsberechtigte hat über seinen Miteigentumsanteil hinaus in der Regel kein wirtschaftliches Eigentum an dem ihm zur Nutzung überlassenen Gemeinschaftseigentum. Normenkette § 4 Abs. 1 Satz 2, § 13a EStG, § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG, § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO Sachverhalt Zum landwirtschaftlichen Betriebsvermögen des Klägers gehörte u.a. ein landwirtschaftlic...mehr

Die Revision ist unbegründet und war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung – FGO –). Das FG ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 b ErbStG nicht gegeben sind. 1. Steuerfrei ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 b Satz 1 ErbStG der Erwerb von Todes wegen des Eigentums oder Miteigentums an einem im...mehr

Leitsatz Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter. Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, begründen daher keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter verlangen, dass er se...mehr

Leitsatz Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen. Normenkette WEG § 24 Das Problem Verwalter V lädt zu einer außerordentlichen Versammlung am 6.9.2016. Er weist darauf hin, dass die Versammlung am 8.9.2017 fortgesetzt werde, sollte die Versammlung am 6.9.2016 ni...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können ihre Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter vergemeinschaften. Normenkette WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5, § 49 Abs. 2 Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verauslagt in 3 Anfechtungsklagen (Gegenstand sind jeweils Genehmigungsbeschlüsse nach § 28 Abs. 5 WEG gegenüber den Abrechnungen) die Kosten der Prozessbevollmächtigten d...mehr

Leitsatz Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften besteht schon dann, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 10 Abs. 8 WEG für den Anfechtungskläger besteht. Normenkette WEG § 10 Abs. 8, § 46 Abs. 1 Das Problem Nach der Gemeinschaftsordnung sind in der Wohnungseigentumsanlage "Untergemeinscha...mehr

Leitsatz Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Gemeinschaftsordnung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin...mehr

Leitsatz Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Sind im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtige...mehr

Leitsatz Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch werdende W...mehr

Leitsatz Es besteht keine Beschlusskompetenz für die Einführung einer Vertragsstrafe. Normenkette WEG §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 7; BGB § 1004 Abs. 1 Satz 1 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann vom Verwalt...mehr

Leitsatz Beim Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks sind die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, wenn das Grundstück von einer zur Veräußererseite gehörenden Person mit bestimmendem Einfluss auf das "Ob" und "Wie" der Bebauung erworben wird. Normenkette § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 11 Abs. 1, Ab...mehr

Leitsatz Die Bestimmung in einem Bauträgervertrag, "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (...), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen vom Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen" ist unwirksam. Normenkette WEG § 21 Abs. 4 Das Problem In einem Bauträgervertrag findet sich u.a. di...mehr

Leitsatz Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 W...mehr

Leitsatz Der Gebrauch eines Teileigentums zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einhergeht und zu anderen Zei...mehr

Leitsatz Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Grundlegende Um- oder Ausbauten – wie etwa ein Dachgeschossausbau – können e...mehr

Leitsatz Geht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer Störung vor, bestimmt sich der Streitwert nach der Wertminderung, den das Sondereigentum der Wohnungseigentümer durch das Verhalten erfährt. Normenkette GKG § 49a Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K klagt gegen Teileigentümer B, gegen einen Nießbrauchsb...mehr

Leitsatz Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum setzt nicht voraus, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat. Normenkette ZPO § 485; WEG § 2...mehr

Leitsatz Der Erwerber von Wohnungseigentum ist vor einer Vergemeinschaftung berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Dies gilt auch für Mangelbeseitigungsansp...mehr

Leitsatz Der Beschluss über die Genehmigung der Abrechnung genehmigt nicht die Zahlungsflüsse selbst im Sinne einer regressausschließenden Billigung des Verhaltens des Verwalters Normenkette WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5 Das Problem Die Wohnungseigentümer genehmigen die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2016. Gegen diese Genehmigung geht Wohnungseigentümer K vor. Er ist de...mehr

Leitsatz Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden, haften sie bei deren Verletzung nach § 280 Abs. 1 BGB. Die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner. Normenkette WEG § 21 Abs. ...mehr

Leitsatz Der Verwalter kann einem Wohnungseigentümer aus dem Gesichtspunkt des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter Schadensersatz schulden. Normenkette BGB § 280, § 675, § 823; WEG § 21, § 26 Das Problem Wohnungseigentümer K verlangt von Verwalter B Schadensersatz. B soll K Kosten für einen von K eingeschalteten Rechtsanwalt erstatten. Das Amtsgericht weist die Klage ...mehr

Leitsatz Ist vereinbart, dass der Bauträger an allen nicht bebauten Grundstücksflächen Sondernutzungsrechte festlegen kann, die nicht schon nach der Gemeinschaftsordnung zum gemeinschaftlichen Gebrauch oder zum Gebrauch einzelner Sondereigentümer vorgesehen sind, sind die Flächen ausreichend bestimmt. Normenkette WEG §§ 13 Abs. 2, 15 Abs. 1 Das Problem Bauträger B gibt eine Te...mehr