Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

Rn 28 Die GdW übt nach § 9a II Fall 4 iÜ solche Pflichten der WEigtümer aus, die eine einheitliche Rechtsverteidigung erfordern. Es muss sich grds um eine Pflicht handeln, die sämtliche WEigtümer betrifft. Rn 29 Bsp: Nach wohl noch hM der Einbau von Rauchwarnmeldern im SonderE (s zum alten Recht BGH MDR 19, 216 [BGH 07.12.2018 - V ZR 273/17] Rz 7; NJW 13, 3092 Rz 7/8), wenn e...mehr

Rn 17 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 1 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. § 20 II 1 Nr 1 bezieht sich sowohl auf das gemE, das sich im Bereich der Wohnung eines WEigtümers befindet, als auch auf das übrige gemE (BRDrs 168/20, 69). Vom Begriff ›WEigtümer‹ erfasst sind auch Dritte, also die Personen, ...mehr

Rz. 14 [Autor/Stand] Die Grundsteuer wird gemäß § 9 Abs. 1 GrStG nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt, d.h. für die Höhe und die Festsetzung der Grundsteuer wird allein auf die Verhältnisse zu Beginn eines Kalenderjahres abgestellt (Stichtagsprinzip)[2]. Änderungen während eines Kalenderjahrs können sich damit erst für die Grundsteuer des folgenden...mehr

Rn. 263 Stand: EL 174 – ET: 08/2024 Der Bundesrat hat dem Gesetz idF des Beschlusses des Finanzausschusses unter Berücksichtigung der Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses am 22.03.2024 zugestimmt, das grundsätzlich am Tag nach seiner Verkündung (27.03.2024) in Kraft getreten ist, idR ab Wirtschaftsjahr 2024 ff gilt. Die Bundesregierung hatte mit Bearbeitungsstand 14...mehr

Rz. 72 [Autor/Stand] Der bei der Hauptveranlagung festgesetzte Steuermessbetrag gilt gemäß § 16 Abs. 2 GrStG vorbehaltlich der Neuveranlagung nach § 17 GrStG und Aufhebung des Steuermessbetrags nach § 20 GrStG von dem Kalenderjahr an, das zwei Jahre nach dem Hauptveranlagungszeitpunkt beginnt. Vgl. zum Hauptveranlagungszeitpunkt Rz. 64. Rz. 73 [Autor/Stand] Der Zeitraum, in d...mehr

Rn 110 Grundstücksteile und Anlagen können einem Mitgebrauchsrecht des Mieters unterliegen, zB das Treppenhaus, Aufzüge oder Kinderspielplätze. Das gilt auch für Außenflächen, die (allein) von der vermieteten Wohnung oder vom vermieteten Haus aus betreten werden können und deshalb nur für eine alleinige Benutzung durch den Mieter in Betracht kommen (BGH NZM 09, 855 Rz 13). D...mehr

Rn 15 Aufgabe des Aufteilungsplans ist es, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im SonderE und der im gemE stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen (BGH ZMR 16, 215 Rz 10; NZM 15, 595 Rz 7) und damit dem Grundsatz sachenrechtlicher Bestimmtheit Rechnung zu tragen (BGH ZMR 19, 47 Rz 12). Für die Abgrenzung des SonderE hat er dieselbe Funktion wie die d...mehr

Rn. 161b Stand: EL 142 – ET: 04/2020 Gebäudeteile, die nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, sind selbstständige WG (BFH v 26.11.1973, GrS 5/71, BStBl II 1974, 132). Ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit der eigentlichen Gebäudenutzung besteht nicht, wenn ein Gebäudeteil der Gebäudenutzung gegenüber besond...mehr

Rn 2 Eine Leistung ist teilbar, wenn ohne Wertminderung u Beeinträchtigung des Leistungszwecks Zerlegung in mehrere gleichartige Teile möglich ist. Im natürlichen Sinne teilbar sind va Geld u bestimmte Mengen vertretbarer Sachen. Gleichwohl kann die Leistung im Rechtsinne unteilbar sein, wenn eine gemeinschaftliche Empfangszuständigkeit besteht, so bei Mietzinszahlungen an M...mehr

Rn 60 Die WEigtümer können ua folgende Umlageschlüssel bestimmen (s.a. § 556a BGB Rn 8 ff): Anzahl von Anschlüssen/Anlagen: Es kann die Anzahl von Anschlüssen, etwa Breitbandkabel, Kabelfernsehen, Telefonbuchsen, als Umlageschlüssel bestimmt werden. Entspr gilt für die Anzahl von Anlagen, zB von Rauchwarnmeldern (LG Dortmund ZWE 17, 138). Anzahl von Wohnungseigentumsrechten (E...mehr

Rn 5 Belastbar und damit dienende Gegenstände sind Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und die Wohnungseigentumsberechtigung. Der reale Teil eines Grundstücks kann unter der Voraussetzung des § 7 II GBO belastet werden. Auch bei Belastung des ganzen Objekts kann die Ausübung auf bestimmte reale Teile beschränkt werden. Der Ausübungsbereich kann dann der tatsächlichen Ausü...mehr

Rn 5 Wesentliche Bestandteile teilen gem § 93 das rechtliche Schicksal der Sache und sind mitverkauft. Selbstständiger Gegenstand eines Kaufvertrags können sie sein, wenn auf ihre künftige Trennung von der Sache, also auf ihre spätere Entstehung als selbstständige Sache abgezielt wird (BGH NJW 00, 504f [BGH 20.10.1999 - VIII ZR 335/98]). Rn 6 Zubehör ist in § 97 I legal defin...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Die Verwaltung der Grundsteuer obliegt zum Teil den Finanzbehörden der Länder, zum Teil den Gemeinden. In den Ländern Berlin und Hamburg wird die Grundsteuer nur von den Finanzbehörden verwaltet. Für die Feststellung der Grundsteuerwerte nach dem Bundesmodell sowie für die Festsetzung und ggf. Zerlegung der Grundsteuermessbeträge sind die Finanzämter zus...mehr

Rn 1 WEigtümer ist, wer zu Recht im Wohnungs- und/oder Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist (BGH ZMR 21, 402 Rz 17; 17, 906 Rz 6); dies kann auch die GdW (Rn 6) – auch in einer anderen WE-Anlage (München ZMR 16, 792) – sein (Hamm NJW 10, 1464). WEigtümer ist ferner, wer durch Erbfall (BGH ZMR 19, 423 Rz 7; NZM 13, 735 Rz 6), Umwandlung oder durch Zuschlag gem § 90 I ZVG Wo...mehr

Rn 7 Zum Gegenstand des SonderE s § 1 Rn 23 und § 5 Rn 1 ff. Zu Widersprüchen und Abweichungen s § 2 Rn 5 und § 2 Rn 7, 8 sowie § 5 Rn 10. Zur ›Qualität‹ des SonderE als Teil eines Wohnungs- oder Teileigentums s § 1 Rn 1.mehr

Rn 203 Ein Teileigentümer ist grds nicht verpflichtet, den Mietern der anderen WEigtümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren (Brandbg GE 09, 1122, 1123).mehr

Rn 36 § 556a III ist anwendbar, wenn ein WEigtümer ab dem 1.12.20 SonderE vermietet (s.a. § 13 Rn 3 ff WEG). Für das SonderE, das einem Teileigentümer zusteht (idR Gewerberaummiete), ist § 556a III hingegen nicht – auch nicht entspr – anwendbar (Martini AnwZert MietR 21/21). Auf Verträge vor dem 1.12.20 ist § 556a III anwendbar, soweit die Vertragsparteien bislang keine Umla...mehr

Rn 23 In Bezug auf das SonderE geht es nach Sinn und Zweck des § 14 I Nr 1 und mit Blick auf § 14 II Nr 1 nur um solche Zuwiderhandlungen, durch die ein WEigtümer das SonderE nicht über das in § 14 I Nr 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Dies kann zB der Fall sein, wenn ein Teileigentümer sein SonderE als Gaststätte vermietet, obwohl eine Benutzungsvereinbarung nur einen...mehr

Rn 41 Fassade. Einem Teileigentümer ist es gestattet, im angemessenen Rahmen die Fassade für Werbung zu gebrauchen (BayObLG NZM 00, 1236 [BayObLG 06.10.2000 - 2 Z BR 74/00]; KG NJW-RR 95, 333 [KG Berlin 08.06.1994 - 24 W 5760/93]). Die Fassade ist hingegen grds kein Ort für Meinungsäußerungen (KG NJW-RR 88, 846 [KG Berlin 15.02.1988 - 24 W 4716/87]). Grillen. Jeder WEigtümer ...mehr

Rn 8 Unterlassungs- und/oder Beseitigungsansprüche können verwirkt werden (BGH WuM 18, 236 [BGH 15.12.2017 - V ZR 275/16] Rz 14 ff; s.a. § 242 BGB Rn 61 ff). Die maßgebliche Frist für das Zeitmoment (§ 242 BGB Rn 64) beginnt mit jeder Zuwiderhandlung neu (BGH NZM 15, 787 [BGH 10.07.2015 - V ZR 169/14] Rz 13; 15, 495 Rz 11); ob während eines lang andauernden Mietverhältnisses...mehr

Rn 8 Die WEigtümer können die möglichen Vertreter durch Vereinbarung eingrenzen (Vertreterklausel). Ist eine Vertreterklausel vereinbart, können nur die dort Genannten bevollmächtigt werden (BGH ZMR 20, 46 Rz 8), allerdings auch mehrere (BGH NJW 12, 2512 Rz 10 = ZMR 12, 644). Etwa eine Vereinbarung, nach der WEigtümer sich in der Versammlung nur durch ihren Ehegatten, einen ...mehr

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Rz. 142 Für die Abschreibung von Gebäuden enthält § 7 Abs. 4, 5, 5a EStG spezielle Regelungen, die den Absätzen 1 und 2 vorgehen. Das Gesetz sieht die lineare (Abs. 4), degressive (Abs. 5, besser Staffel-AfA) und für bestimmte Wohnzwecken dienenden Gebäude eine echte degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Buchwert (Restwert) vor. Alle Abschreibungsarten finden auch auf selbst...mehr

Rz. 158 § 7a Abs. 10 EStG bestimmt die Restwert-AfA, wenn für das Wirtschaftsgut Sonderabschreibungen in Anspruch genommen worden sind nach Ablauf des Begünstigungszeitraums,[1] bei § 7g EStG also nach 5 Jahren. Entscheidend ist der Ablauf des Begünstigungszeitraums, also der Zeitraum, in dem Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden können. Das gilt selbst dann, wenn...mehr

Rz. 170 Allgemeines § 7i EStG gewährt erhöhte Absetzungen der Herstellungskosten an einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen ein Baudenkmal ist. Zu europarechtlichen Bedenken wegen des erforderlichen Inlandsbezugs vgl. Rz. 146. Als AfA-Vorschrift muss das Gebäude im Rahmen der Einkunftserzielung eingesetzt werden, eine bestimmt...mehr

Rz. 165 Allgemeines § 7h EStG gewährt erhöhte Absetzungen der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich. Zu europarechtlichen Bedenken wegen des erforderlichen Inlandsbezugs vgl. Rz. 146. Als AfA-Vorschrift muss das Gebäude ...mehr

Rz. 29 Die Neuregelung der Steuerfreiheit der Zuwendung des Familienheims unter Lebenden nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG n. F. im Zuge der Reform des ErbStG durch das Gesetz vom 24.12.2008[1] mit Wirkung zum 1.1.2009 knüpft weitgehend an die Vorgängerregelung des § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG a. F. zur Steuerbefreiung einer ehebedingten Zuwendung des Familienwohnheims als grds. s...mehr

Mit Erklärung vom 1.4.2021 hat das BMF ein weiteres aktuelles Urteil des BFH für allgemein anwendbar erklärt. In seinem Urteil v. 16.9.2020 nahm der BFH zur Frage Stellung, ob die Instandhaltungsrückstellung in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist.[1] Die Revisionsklägerin begehrte die Minderung des vereinbarten Kaufpreises beim Erwerb von Teile...mehr

Zusammenfassung Verfügt die Wohnanlage über ein Schwimmbad, handelt es sich bei diesem regelmäßig um Gemeinschaftseigentum. Insoweit gelten keine Besonderheiten gegenüber anderen, für jeden Eigentümer zugänglichen Einrichtungen. Das Schwimmbad ist dem Sondereigentum zuzurechnen, wenn dies in der Teilungserklärung entsprechend bestimmt oder das Schwimmbad in Sondereigentumsrä...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer haben die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen a...mehr

Problemüberblick Im Fall will ein Eigentümer sein Grundstück in Wohnungseigentum aufteilen. Dazu bedarf er im Einzelfall einer Genehmigung. Genehmigungen nach dem öffentlichen Recht Die Begründung von Wohnungseigentum bedarf in bestimmten Fällen einer Genehmigung einer Behörde. Überblick: Bebauungsplan. Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung im Geltungsbereich eines Beb...mehr

Eine Wochenendhaussiedlung ist eine Wohnungseigentumsanlage (seit dem Jahr 2003, die Häuser sind aber überwiegend vorher gebaut worden). An jedem Ferienhaus besteht ein Sondernutzungsrecht. In der Gemeinschaftsordnung heißt es unter anderem wie folgt: "a) Jeder Hauseigentümer ist berechtigt, die seinem Sondereigentum und Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäude- und Grunds...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es beim BGH nur noch um prozessuale Fragen. In den Instanzen ging es um die Frage, ob ein Teileigentümer und sein Mieter die vermieteten Räume als "Escape-Room" gebrauchen durften. Gebrauchsvereinbarungen Die Räume eines Teileigentums dürfen zu jedem Zweck genutzt und gebraucht werden, der nicht im Wohnen besteht. Soll etwas Anderes gelten, muss da...mehr

Da ein Hausverbot stets nur vom Inhaber des Hausrechts ausgesprochen werden kann, ist weiter zu klären, welche Personen denn im Bereich des Sondereigentums außer dem Wohnungseigentümer selbst als Inhaber des Hausrechts in Betracht kommen. Hinweis Inhaber des Hausrechts Grundsätzlich ist nämlich zu beachten, dass der Inhaber des Hausrechts nicht notwendig der Eigentümer sein mu...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

Das Hausrecht des Wohnungseigentümers ergibt sich direkt aus § 13 Abs. 1 WEG, wonach der Wohnungseigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere andere von Einwirkungen ausschließen kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht. Als Gesetz kommt insoweit in erster Linie das Wohnungseigentumsgesetz selbst in Betracht. Gemäß § 1...mehr

Wohnungs- und Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass sich unerwünschte Personen nicht unbefugt in ihren Räumlichkeiten aufhalten. Desgleichen besteht ein ebensolches berechtigtes Interesse auch der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht durch gemeinschaftsfremde Personen belästigt zu werden. Unliebsame oder störende Personen können daher mit eine...mehr

Wird das Hausverbot von einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber einer gemeinschaftsfremden Person ausgesprochen, so umfasst dieses Hausverbot die Räume seines Sonder- oder Teileigentums. Strafbaren Hausfriedensbruch begeht die mit einem Hausverbot belegte Person bereits dann, wenn sie nur ihren Fuß in die Wohnungseingangstür stellt. Wird das Hausverbot von der Wohnungsei...mehr

Begriff Das Hausverbot ist das vom Inhaber des Hausrechts ausgesprochene Verbot, eine Wohnung, Geschäftsräume oder das sogenannte befriedete Besitztum zu betreten. Verlässt eine mit Hausverbot belegte Person trotz Aufforderung das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers oder aber die Wohnungseigentumsanlage nicht, so begeht sie Hausfriedensbruch nach § 123 Strafgesetzbuch u...mehr

Begriff Die Heizung hat als Einrichtung der Wärme- und Warmwasserversorgung überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zentrale Probleme sind hier die Eigentumszuordnung der Heizung und ihrer einzelnen Bestandteile, die Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft, Nutzungsregelungen zu treffen, sowie insbesondere die Heizkostenabrechnung. Gesetze, Vorschriften u...mehr

Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt neben der Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme aus dem Gemeinschaftsverhältnis bei Meinungsverschiedenheiten das Prinzip der Zumutbarkeit. Soweit es den Wohnungseigentümern also zumutbar ist, haben sie die Anwesenheit einer gemeinschaftsfremden Person zu dulden, der ein anderer Wohnungseigentümer dies gestatte...mehr

Praxis-Beispiel Abweichende Quadratmeterzahlen Vor Fertigstellung eines Gebäudes erwirbt der Erwerber ein Ladenlokal, das in der Teilungserklärung mit Nr. 2 gekennzeichnet ist und zu dem laut Teilungserklärung ein Kellerabteil mit gleicher Bezeichnung gehört. Ausweislich des Kaufvertrags soll dieser Kellerraum eine Größe von 28 qm haben. Abweichend von dieser Beschreibung wir...mehr

Der Versicherungsschutz besteht aus einer Dreierkombination mit den Gefahren: Feuer, Leitungswasser (Rohrbruch, Frost) und Sturm/Hagel. In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit, das Wohngebäude nur gegen einzelne Gefahren zu versichern. Dies kann der Fall sein, wenn z. B. die Gefahr Feuer bereits bei einem Versicherer gedeckt ist und nur noch Leitungswasser und Sturm abgesicher...mehr

Im Gegensatz zum anfechtbaren Beschluss, der schwebend wirksam ist bis zu dessen rechtskräftiger Ungültigerklärung, ist ein Beschluss, der einen Eingriff in unentziehbare, aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat, bis zur Zustimmung des jeweils betroffenen Wohnungseigentümers schwebend unwirksam. Dies hatte der BGH im Jahr 2004[1] klargestellt. Alle...mehr

Sowohl vereinbarte als auch gesetzliche Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich entsprechende Kompetenz zur Änderungsregelung ohne freilich deren materiell-rechtliche Reichweite zu rechtfertigen. Materiell-rechtlich sind vereinbarte Öffnungsklauseln nämlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu den unentziehbaren...mehr

Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist bei der Begründung, Veränderung, Aufhebung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten die Zustimmung derjenigen erforderlich, zugunsten derer eine Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder eine Reallast besteht. Rentenschuld Bei Rentenschulden handelt es sich um Grundschulden, durch die das Grundstück nicht für eine feste Summe, ...mehr

Eine abweichende Vereinbarung ist nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aber für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört ist und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Die Wohnungseigentümer können also für diesen Fall vereinbaren, dass einzelne Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen können. Den Wiederaufbau regelt die Bestimmun...mehr

Begriff Das Wohnungseigentum untersteht dem Schutz des § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch). In erster Linie stehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Unterlassungsansprüche zu, wenn Wohnungs- oder Teileigentum von einem Wohnungseigentümer oder dessen Mieter entgegen der Zweckbestimmung gemäß der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung bestimmung...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und nicht durch entsprechenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG legitimiert sind, ist i. d. R. ...mehr

Begriff Wohnungseigentum kann auf 2 Arten begründet werden: entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung. Andere Formen der Begründung gibt es nicht. Grundsätzlich kann Wohnungseigentum gemäß § 1 Abs. 4 WEG lediglich an einem Grundstück und nicht an mehreren rechtlich selbstständigen Grundstücken gebildet werden. Konsequenz: Soll sich das W...mehr