Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Leitsatz Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft nur deren materielle Richtigkeit. Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn ...mehr

Leitsatz Erbringt der Vermieter Arbeitsleistungen wie Hausreinigung und Schneeräumdienste in Eigenleistung, kann er einen fiktiven Aufwendungsersatz für eine gleichwertige Leistung eines Dritten ansetzen. Erbringt ein Dritter (hier der Ehemann der Vermieterin) die Leistung unentgeltlich, kann der Vermieter keinen Aufwendungsersatz verlangen. Fakten: Der Mieter wendet sich geg...mehr

Leitsatz Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel, so ist ein Vermieter gleichwohl berechtigt, im Wege eines individuell vereinbarten Vergleichs zu regeln, dass der Mieter Schönheitsreparaturen ausführt. Jedoch setzt diese Individualvereinbarung voraus, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel erkennt, aber gleichwohl zur Durchführung von ...mehr

Leitsatz Wird die Aussicht aus einer Wohnung durch einen Sichtschutzzaun verschlechtert, begründet dies grundsätzlich keinen Mangel der Wohnung, der eine Minderung rechtfertigen könnte. Sachverhalt Vermieter und Mieter einer Wohnung stritten darüber, ob eine Mietminderung berechtigt sei. Der Mieter hat die Miete gemindert, weil der Grundstücksnachbar an der Grundstücksgrenze ...mehr

Leitsatz Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen auch dann dulden, wenn sie nicht nur seine Wohnung, sondern das Gebäude insgesamt betreffen, der Mieter muss daher auch den Einbau von Heizungsrohren durch die über ihm liegende Wohnung dulden. Fakten: Die Parteien streiten über Modernisierungsmaßnahmen, welche in der Wohnung über der Wohnung des Mieters durchgeführt werden so...mehr

Leitsatz Zur Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag. Fakten: Im Staffelmietvertrag war geregelt: "Ziff. er 3.: Mietzeit: Ab dem 1.11.2007 unbefristet: Die Parteien verzichten … für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulä...mehr

Leitsatz Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem M...mehr

Leitsatz Eine Formularklausel, wonach "das Recht zur Kündigung" für die Dauer von 3 Jahren ausgeschlossen wird, ist wirksam. Eine solche Klausel muss dahingehend ausgelegt werden, dass das Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen befristeten Kündigung beendet werden kann. Eine außerordentliche Kündigung bleibt möglich. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB § 557a Komme...mehr

Leitsatz Besteht bei der Vereinbarung einer Umsatzmiete der begründete Verdacht, dass die vom Mieter mitgeteilten Umsatzzahlen fehlerhaft sind, so steht dem Vermieter auch ohne Vereinbarung ein Recht zur Einsichtnahme in die betreffenden Geschäftsunterlagen des Mieters zu. Verweigert der Mieter die Einsichtnahme, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. (Leitsätz...mehr

Leitsatz Spezielle Regelungen für die Berechnung der Nutzfläche von Gewerberaum bestehen nicht. Deshalb kann sich der Vermieter bei fehlender vertraglicher Regelung für eine rechtlich zulässige Methode entscheiden. Zu diesen Methoden zählt u.a. auch die DIN 277. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB §§ 535, 536 Kommentar Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag vom 8.3....mehr

Leitsatz Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Fakten: Der Vermieter vereinbarte mit den Mietern Grundmiete und Nebenkostenpauschale. Di...mehr

Leitsatz Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen, wenn eine Pauschale vereinbart ist: Die Pauschale dient gerade dazu, dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen muss. Nur bei Anhaltspunkten für eine Änderung besteht ein Auskunftsanspruch. Sachverhalt Die Mieter zahlen für die kalten Betriebskosten ei...mehr

Leitsatz Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhung...mehr

Leitsatz Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ort...mehr

Leitsatz Die Textform setzt u.a. voraus, dass der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird. Wird die Erklärung durch Telefax übermittelt, so ist die Textform nicht gewahrt, wenn der Text nach der Abschlusserklärung weitere Zusätze enthält. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB § 126b Kommentar Die Erklärungen des Ver...mehr

Leitsatz Eine Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten ist auch dann formell wirksam, wenn dort die Kosten für die Frischwasserversorgung und Entwässerung enthalten sind. Wird der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nach der Formel in § 9 Abs. 2 HeizKV berechnet, so muss die Berechnungsformel nicht erläutert werden (im Anschluss an BGH, Urteil ...mehr

Leitsatz Auch wenn es ein Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen über längere Zeit widerspruchslos hinnimmt, dass der Vermieter die erhöhte Miete von seinem Konto abbucht, liegt hierin nicht ohne weiteres eine Zustimmung zur Mieterhöhung. Sachverhalt Die Mieter einer Wohnung verlangen von einer Wohnungsgesellschaft die Rückzahlung von Miete. Die Mieter hatten eine Einzugser...mehr

Leitsatz Bei der Geltendmachung von Sachmängeln genügt es, wenn der Mieter konkrete Tatsachen vorträgt, aus denen sich ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Es reicht aus, wenn der mangelhafte Zustand hinreichend genau beschrieben wird. Der Mieter muss weder zur Ursache der Mängel noch zum Ausmaß der Beeinträchtigung ode...mehr

Leitsatz Der Insolvenzverwalter ist berechtigt, bei Auskehr des Verwertungserlöses (§ 170 Abs. 1 InsO) für Gegenstände, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, nach § 366 Abs. 1 BGB zu bestimmen, dass zunächst die Mietzinsforderungen des Vermieters getilgt werden sollen, die als Masseverbindlichkeiten zu berücksichtigen sind und sodann erst offene Mietzinsinsolvenzforderung...mehr

Leitsatz § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG erfasst Entschädigungen, die "entgangene oder entgehende Einnahmen" ersetzen (Einnahmenersatz), nicht aber solche, die Ausgaben ausgleichen. Normenkette § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG Sachverhalt K erzielte im Streitjahr (2006) u.a. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus einem Gesamt-Objekt mit neun Reihenhäusern. Diese waren seit Juli 2001 ...mehr

Leitsatz Der WEG-Verwalter ist nicht Erfüllungsgehilfe vermietender Sondereigentümer Keine Haftung des WEG-Verwalters bei verspäteter Abrechnungserstellung für den Schaden des Vermieters, der aus diesem Grund mit seinem Mieter nicht fristgemäß Betriebskosten abrechnen kann Anders wäre zu urteilen, wenn zwischen dem Sondereigentümer und dem Verwalter eine besondere Vereinbarung...mehr

Leitsatz Der Beginn der Verjährung für die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse voraus. Durch die Weigerung des Vermieters zur Entgegennahme der Schlüssel kommt dieser jedenfalls dann nicht in Annahmeverzug, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beendet ist. Dabei kann off...mehr

Leitsatz Für die "Rückgabe" der Mietsache reicht es nicht aus, wenn der Mieter dem Vermieter den Schlüssel in den Briefkasten schmeißt. Durch diese Handlung beginnt jedenfalls nicht die Verjährung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB zu laufen. Fakten: Der Mieter war 30 Jahre lang Mieter einer Wohnung in einem auch von der Vermieterin selbst bewohnten Zweifamilienhaus. Nach Differenz...mehr

Leitsatz Für eine Abmahnung nach § 314 BGB genügt die bloße Rüge vertragswidrigen Verhaltens nicht; darüber hinaus muss aus der Erklärung des Gläubigers für den Schuldner deutlich werden, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht und er für den Fall weiterer Verstöße mit rechtlichen Konsequenzen rechnen muss. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB ...mehr

Leitsatz Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf ...mehr

Leitsatz Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. Fakten: Der Mieter hatte eine Wohnung als Werkswohnung mit Mietvertrag von 1958 gemietet. Zusätzlich hat er eine auf einem Grundstück des Vermieters liegende Garage angemietet, welche etwa 150 Meter von seiner Wohnung...mehr

Leitsatz Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann. Sachverhalt Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie verlangen vom Mieter einer der betroffenen Woh...mehr

Leitsatz Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 %...mehr

Leitsatz Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben. Fakten: Der Mieter wendet s...mehr

Leitsatz Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben. (amtlicher Leitsatz des BGH)...mehr

Leitsatz Die Anpassung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten orientiert sich an der letzten Betriebskostenabrechnung. Einen pauschalen Sicherheitszuschlag von 10 % auf den so ermittelten Wert darf der Vermieter hierbei nicht erheben. Sachverhalt Die Vermieterin einer Wohnung legte für das Jahr 2008 eine Betriebskostenabrechnung vor. Hieraus ergab sich eine Nachforderung ...mehr

Leitsatz Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden. Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung...mehr

Leitsatz Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 P...mehr

Leitsatz Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229§ 3 EGBGB ist die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Ink...mehr

Leitsatz 1. Verpflichtet sich der Vermieter von Kfz gegenüber den Mietern, das Fahrzeug zum Ende der Mietzeit zu veräußern und den Veräußerungserlös insoweit an den Mieter auszuzahlen, als er einen vertraglich vereinbarten, unter dem Buchwert der Fahrzeuge zum Vertragsende liegenden Restwert übersteigt, kann er für diese Pflicht ratierlich eine Rückstellung in der Höhe bilde...mehr

Leitsatz Der Abschluss eines Mietvertrags auf bestimmte Zeit rechtfertigt allein noch nicht den Schluss auf eine nur befristete und nicht auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit. Hierfür müssen weitere Umstände hinzutreten. Sachverhalt Das Finanzamt hatte es unter Hinweis auf die nach seiner Ansicht fehlende Einkünfteerzielungsabsicht abgelehnt, die von einem Vermieterehepaa...mehr

Leitsatz Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter einer Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage auf eigene Kosten zu gestatten. Das gilt selbst dann, wenn mehrere Räume nicht beheizbar sind. Der Eigentümer kann selbst darüber bestimmen, ob und wann eine Wohnung modernisiert wird. Sachverhalt Die Mieter einer Altbauwohnung in Berlin verlangen vom Vermieter, da...mehr

Leitsatz Der Vermieter handelt nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er dem Mieter einer Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage (hier: Gasetagenheizung) nicht gestattet. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB §§ 242, 535 Abs. 1 Kommentar Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1995 ein Mietverhältnis über eine in Berlin gelegene 4-Zimmer-Altbauwohnung. 3 der Zimmer s...mehr

Leitsatz 1. Die Überlassung eines Fahrzeugs mit Chauffeur zu im Voraus vereinbarten und für zusätzliche fakultative Fahrtstrecken ist eine Beförderungsleistung i.S.v. § 3b UStG. 2. Die Steuerschuld aufgrund eines Steuerausweises in der Rechnung entsteht nach § 13 Abs. 1 Nr. 3 UStG i.d.F. des StÄndG 2003 erst mit der Ausgabe der Rechnung. Normenkette § 3a, § 3b, § 13 Abs. 1 Nr....mehr

Leitsatz Wird ein Brand durch einen Mieter fahrlässig verursacht, so haftet dieser dem Vermieter auf Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens. Wird dieser Schaden durch die Gebäudeversicherung des Vermieters ersetzt, gehen die Ersatzansprüche des Vermieters nach den versicherungsrechtlichen Bestimmungen auf den Versicherer über. Jedoch ergibt sich aus einer ergänzenden Aus...mehr

Leitsatz Ein GmbH-Geschäftsführer darf keine Zahlungen aus dem Gesellschaftsvermögen vornehmen, denen keine adäquaten Leistungen an die Gesellschaft gegenüber stehen. Dies erfüllt gegebenenfalls den Tatbestand der Untreue. Nicht immer kann ein Zustimmungsbeschluss der Gesellschafterversammlung diese Strafbarkeit ausschließen. Sachverhalt Der GmbH-Geschäftsführer unterliegt na...mehr

Leitsatz Es verstößt weder gegen § 551 BGB, wenn ein genossenschaftsrechtlicher Vermieter sowohl Genossenschaftsanteile als auch Mietsicherheit verlangt, noch gegen das AGG, wenn eine Mietsicherheit nur von finanziell schwachen Personengruppen verlangt wird. Sachverhalt Eine Wohnungsgenossenschaft verlangte von einer Nutzerin für die Überlassung einer Wohnung aufgrund einer ...mehr

Leitsatz Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrags, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam. (amtlicher Leitsatz des BGH) Norm...mehr

Leitsatz Vermieter und Mieter können vereinbaren, den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient. Sachverhalt Der Testamentsvollstrecker des Vermieters und der Mieter einer Wohnung streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten. Der Vermieter ist im S...mehr

Leitsatz § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zweck der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556 Abs. 3 Satz 1; § 556 Abs. 4 Kommentar Zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses wurden die Betriebskosten in d...mehr

Leitsatz § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen. Fakten: Die Parteien streiten über die Betriebskostenabrechnung. Sie hatten zuvor vereinbart, dass der Abrechnungszeitraum im Hinblick auf die geplante Umstellung auf ein...mehr

Leitsatz Hat der Fremdgeschäftsführer einer GmbH für diese eine persönliche Mietsicherheit begeben (hier: Schuldmitübernahme/Schuldbeitritt), stellt sein Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt 2 Monate, bevor die Miete bei der Gesellschaft uneinbringlich wird, keinen wichtigen Grund zur Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenk...mehr

Leitsatz Das Mietobjekt ist mangels abweichender Vereinbarungen nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei der Überlassung befunden hatte. Eine Mietsache wird nicht vorenthalten, wenn der Mieter wenige Gegenstände zurücklässt, die geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und K...mehr

Leitsatz Solange die zuständige Behörde trotz eines Verstoßes gegen Brandschutzvorschriften eine Nutzung des Mietobjekts (hier: Arztpraxis) duldet und der Gebrauch nicht oder nur unerheblich beeinträchtigt ist, liegt ein Mangel nicht vor. Fakten: Der Mieter, welche die Räume zum Zwecke des Betriebs einer Arztpraxis gemietet hatte, rügte Verstöße gegen zwingende Brandschutzvor...mehr

Leitsatz Von einem betrieblichen Telefonanschluss geführte Privatgespräche unterliegen als unentgeltliche Wertabgaben der Umsatzsteuer. Liegen über den Umfang der privaten Nutzung keine Aufzeichnungen vor, kann der Privatanteil durch das Finanzamt geschätzt werden. Sachverhalt Der Kläger ist als Architekt sowie als Vermieter unternehmerisch tätig. Im Rahmen einer Betriebsprüf...mehr