Fachbeiträge & Kommentare zu Bauträger

Rz. 1 Der Neubau durch einen Bauträger ist der "Normalfall" der Entstehung einer Eigentümergemeinschaft. Dabei kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Erwerbern und dem Bauträger. Geht es anfangs vielfach um das Problem einer Verzögerung der Fertigstellung, steht in den ersten Jahren nach dem Bezug des Hauses das Thema "Baumängel" immer wieder auf der Tagesordnu...mehr

Rz. 24 Gem. § 633 Abs. 1 BGB hat der Bauträger den Erwerbern das Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der gekauften Wohnung (Auflassung) wurde oben (→ § 5 Rdn 4) schon erörtert. In diesem Abschnitt geht es um die Mängel. Was unter einem (Sach- bzw. Bau-)Mangel zu verstehen ist, ergibt sich aus § 633 Abs. 2 BGB: "Das Werk is...mehr

Rz. 47 Die Mängelansprüche ergeben sich aus den jeweiligen Kaufverträgen (und nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum) und stehen deshalb den (werdenden) Miteigentümern zu. Eine Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft ist zwar meistens sinnvoll, aber nicht i.S.v. § 9a Abs. 2 WEG erforderlich, weshalb eine Zuständigkeit der Gemeinschaft zur Geltendmachung der Mängelrechte (...mehr

Rz. 82 Beispiel A – E sind Erwerber und (werdende) Wohnungseigentümer mit einem Miteigentumsanteil von je 200/1.000 eines vom Bauträger errichteten Hauses mit Tiefgarage. Die Einfahrt zur Tiefgarage ist für übliche Mittelklasse-Pkw zu klein. D und E haben aus diesem und anderen Gründen hohe Einbehalte von der Bauträgervergütung vorgenommen. A verlangt vom Bauträger Kostenvor...mehr

Rz. 57 Für die Geltendmachung von Minderung und Schadensersatz (sekundäre Gewährleistungsrechte) ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.[148] Als Begründung wird angegeben, dass dann, wenn die Erfüllungsebene verlassen werden soll, die Mängelrechte zum Schutz des Bauträgers und der Miteigentümer koordiniert werden müssten.[149] Rz. 58 Beispiel Die Trittschalldäm...mehr

Rz. 77 Vorbemerkungen. Die Rechtsprechung ist meistens nicht kleinlich, wenn es um die Beurteilung von Beschlüssen zum gemeinschaftlichen Vorgehen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geht. Die Beschlüsse sind unter verständiger Würdigung des Gemeinten auszulegen (→ § 2 Rdn 18). Ausreichend ist etwa ein Beschluss, "rechtliche Schritte gegen den Bauträger einzuleiten",[182]...mehr

Rz. 17 Um divergierende Abnahmetermine und insbesondere die vorstehend erörterte "Nachzüglerproblematik" zu vermeiden, wäre es für den Bauträger nützlich, wenn das Gemeinschaftseigentum einheitlich mit Wirkung für und gegen alle Eigentümer abgenommen werden könnte. In vielen Bauträgerverträgen wird die Abnahme deshalb dem Verwalter oder einem (ggf. noch zu bestimmenden) Sach...mehr

Rz. 87 Obwohl es nicht selten ist, dass ein Bauträger Insolvenz anmelden muss, bevor das Objekt mangelfrei fertiggestellt ist, sind viele der daraus resultierenden Fragen umstritten und undurchsichtig. Die folgenden Ausführungen können deshalb nur einen Überblick geben. Der Ablauf eines Insolvenzverfahrens über das Vermögens des Bauträgers wird unten (→ § 12 Rdn 67) unter de...mehr

Rz. 69 Die Hinzuziehung rechtlicher Berater ist unbedingt sinnvoll. Erfahrungsgemäß lassen Beschlüsse, die ohne anwaltliche Beratung gefasst werden, allzu oft die erforderliche Präzision missen und stellen dann keine geeignete Basis für das weitere Vorgehen dar. Das liegt i.d.R. nicht einmal am fehlenden Bemühen des Verwalters, sondern an der Schwierigkeit der Materie. Zwar ...mehr

Rz. 40 A kann im Beispielsfall (→ § 5 Rdn 32) auf eigene Kosten die Mängel beseitigen bzw. die fehlenden Leistungen durchführen lassen und anschließend gem. § 637 Abs. 1 BGB Aufwendungsersatz (Kostenerstattung) vom Bauträger verlangen. In diesem Fall kann er Zahlung an sich selbst fordern.[110] Das Recht zur Ersatzvornahme kann im Bauträgervertrag allerdings ausgeschlossen w...mehr

Rz. 71 Die Gemeinschaft ist ihren Mitgliedern gegenüber zur Beseitigung der Baumängel verpflichtet (→ § 5 Rdn 63). Sie muss also darauf hinarbeiten, entweder die Mangelbeseitigung oder das dafür erforderliche Geld zu erlangen. Grundsätzlich sollte deshalb die Erfüllungsebene nicht verlassen und Mangelbeseitigung, Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung oder Aufwendungsersatz v...mehr

Rz. 66 Der Verwalter hat von Gesetzes wegen nicht die Pflicht, sich um die Abnahme von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zu kümmern, die Mängelansprüche der Erwerber durchzusetzen. Um die Durchsetzung der Mängelansprüche muss er sich aber dann kümmern, wenn Baumängel festgestellt wurden und die Gemeinschaft einen entsprechenden Beschluss gefasst hat. Auf diesen Beschluss mus...mehr

I. Voraussetzungen und Rechtsfolgen Rz. 11 Gem. § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller (Auftraggeber) eines Werkvertrags verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen; wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Man spricht insoweit von Abnahmereife. Ein Mangel ist dann unwesentlich bzw. das Werk ohne wesentliche Mängel, wenn dem Besteller...mehr

I. Allgemeines zum Bauträgervertrag Rz. 1 Der Neubau durch einen Bauträger ist der "Normalfall" der Entstehung einer Eigentümergemeinschaft. Dabei kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Erwerbern und dem Bauträger. Geht es anfangs vielfach um das Problem einer Verzögerung der Fertigstellung, steht in den ersten Jahren nach dem Bezug des Hauses das Thema "Baumäng...mehr

Rz. 33 Im Beispielsfall ist A gem. § 641 Abs. 3 BGB zur Ausübung eines angemessenen Zurückbehaltungsrechts (Leistungsverweigerungsrechts) an der Vergütung des Bauträgers (konkret wird es um die Schlussrate gehen) berechtigt.[80] Angemessen ist gem. § 641 Abs. 3 BGB i.d.R. das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten ("Druckzuschlag"), wobei es im Prozess nicht Sache des A ist, ...mehr

Rz. 70 Es ist grundsätzlich sinnvoll, bekannte oder vermutete Mängel sachverständig feststellen zu lassen; und selbst wenn noch keine Mängel bekannt sind, empfiehlt es sich, das Objekt vor Ablauf der Gewährleistungszeit sachverständig untersuchen zu lassen. Hierfür ist im Normalfall die Beauftragung eines (nicht notwendig, aber idealerweise öffentlich bestellten und vereidig...mehr

Rz. 44 Die (außerordentliche) Kündigung des Bauträgervertrags bzw. des Bauerrichtungsteils ist gem. § 650u Abs. 2 BGB ausgeschlossen (weil die Regelung des § 648a BGB – Kündigung aus wichtigem Grund – ausgeschlossen wird). Der Gesetzgeber ist der Auffassung, die Einheitlichkeit des Bauträgervertrags dürfe auch im Fall von Leistungsstörungen nicht durchbrochen werden.[120] A ...mehr

Rz. 21 Mitunter wird die Kompetenz zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums in den Erwerbsverträgen und/oder in der Gemeinschaftsordnung "der Eigentümergemeinschaft" übertragen. Es kommt auch vor, dass die Eigentümergemeinschaft sich ohne Zuweisung einer entsprechenden Kompetenz mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums befasst. Das geschieht insbesondere dann, wenn in den Er...mehr

I. Ansprüche der Erwerber 1. Allgemeines Rz. 24 Gem. § 633 Abs. 1 BGB hat der Bauträger den Erwerbern das Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der gekauften Wohnung (Auflassung) wurde oben (→ § 5 Rdn 4) schon erörtert. In diesem Abschnitt geht es um die Mängel. Was unter einem (Sach- bzw. Bau-)Mangel zu verstehen ist, ergibt ...mehr

1. Allgemeines Rz. 24 Gem. § 633 Abs. 1 BGB hat der Bauträger den Erwerbern das Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der gekauften Wohnung (Auflassung) wurde oben (→ § 5 Rdn 4) schon erörtert. In diesem Abschnitt geht es um die Mängel. Was unter einem (Sach- bzw. Bau-)Mangel zu verstehen ist, ergibt sich aus § 633 Abs. 2 BGB...mehr

1. Gemeinschaftliche Geltendmachung von Mängelrechten Rz. 47 Die Mängelansprüche ergeben sich aus den jeweiligen Kaufverträgen (und nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum) und stehen deshalb den (werdenden) Miteigentümern zu. Eine Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft ist zwar meistens sinnvoll, aber nicht i.S.v. § 9a Abs. 2 WEG erforderlich, weshalb eine Zuständigkeit d...mehr

1. Vergemeinschaftung von Mängelrechten und diesbezügliche Handlungspflichten der Gemeinschaft und des Verwalters Rz. 62 Mitunter sind sich die Eigentümer und der Verwalter unsicher, ob die Ausübung von Mängelrechten zu einer Angelegenheit der Gemeinschaft gemacht werden soll. Diese Frage ist eindeutig zu bejahen. Die gemeinschaftliche Rechtsverfolgung hat, jedenfalls wenn di...mehr

Rz. 12 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (im Folgenden: "Gemeinschaft" oder "WEG" genannt) entsteht gem. § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Normalfall (Entstehung durch Teilungserklärung) handelt es sich zunächst um eine Ein-Personen-Gemeinschaft mit dem Bauträger als einzigem Mitglied. Mit dieser Regelung vollzog die WEG-Reform 2020 einen f...mehr

Rz. 18 Die Ein-Personen-Gemeinschaft ("Alleinherrschaft" des Bauträgers) endet mit der Übergabe der ersten Wohnung an einen Käufer, wie sich aus § 8 Abs. 3 WEG ergibt: "Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den ande...mehr

Rz. 119 Solange der Bauträger noch Alleineigentümer ist und keine Vormerkungen für Erwerber eingetragen sind, kann er die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO und entsprechende Grundbucheintragung ändern. Erst mit der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung für einen Erwerber verliert er die Befugnis zur einseitigen Ä...mehr

Rz. 124 Ob der Bauträger zu nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung oder der Bauausführung befugt ist, richtet sich im Verhältnis zu den Käufern nur nach dem Inhalt des Bauträgervertrags. Wie oben schon erwähnt, ist diese Frage unabhängig davon zu beurteilen, ob die entsprechende Änderungsvollmacht im Außenverhältnis (zum Grundbuchamt) wirksam ist; das Grundbuchamt p...mehr

Rz. 269 Zur Feststellung des Erhaltungsbedarfs muss der Verwalter regelmäßige Begehungen durchführen (lassen),[379] und zwar – sofern es sich um einen Neubau während der laufenden Gewährleistungszeit handelt – umso intensiver, je näher das Ende der Gewährleistungsfrist rückt. Selbstverständlich muss er auch Mängeln nachgehen, die ihm von einzelnen Miteigentümern mitgeteilt w...mehr

Rz. 117 Ein Bauträgervertrag beschreibt die verkaufte Wohnung und das Gemeinschaftseigentum, indem auf die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung verwiesen wird. Regelmäßig möchte der Bauträger aber später die der Teilungserklärung zugrunde liegende Planung modifizieren, insbesondere, um den Wünschen späterer Erwerber Rechnung tragen zu können. Dabei kann es darum gehe...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an Wohnräumen bestehen, sondern auch an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, bspw. Büro- oder Gewerbeflächen. In diesen Fällen spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Für das Teileigentum gelten ...mehr

mehr

Rz. 42 Mit dem Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB kann Ersatz der Mangelfolgeschäden verlangt werden. Dazu gehören insbesondere Rechtsanwalts- und Gutachterkosten (→ § 5 Rdn 69, 70). Auch ein Verzugsschaden ist gem. §§ 280, 286 BGB zu ersetzen, wenn die Wohnung verspätet übergeben wurde (→ § 5 Rdn 13); insoweit gelten – abgesehen vom Anspruch auf Nutzungsausfallent...mehr

Rz. 107 Bis zur WEG-Reform 2020 konnte an Außenflächen kein Sondereigentum begründet werden. Um die gesetzlich nicht vorgesehene, aber vielfach erwünschte Zuordnung der nach dem alten Recht nicht sondereigentumsfähigen Flächen und Räume zu einzelnen Wohnungen zu ermöglichen, entwickelte die notarielle Praxis das Sondernutzungsrecht. Man versteht darunter die Befugnis zur all...mehr

Rz. 81 Der teilende Eigentümer (Bauträger) kann im Begründungsstadium allein über die Erstbestellung eines Verwalters beschließen (→ § 1 Rdn 14). Vor diesem Hintergrund besteht die bis zur WEG-Reform 2020 anerkannte Möglichkeit, den Erstverwalter in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu bestellen,[135] jetzt nicht mehr (str.).[136] Jedenfalls ist die Verwalterbestell...mehr

Rz. 66 Der Ablauf des "normalen" Insolvenzverfahrens (Unternehmensinsolvenz) kann hier nicht im Detail dargestellt werden. Nur dessen Beginn ist kurz zu erörtern, weil er die Gemeinschaft mitunter vor brisante Fragen stellt. Rz. 67 Beispiel Das Objekt ist nicht fertig gestellt und es sind umfangreiche Restmängel vorhanden. Die Bauträger-GmbH ist noch Eigentümerin zahlreicher ...mehr

Rz. 81 Den Wohnungseigentümern steht es frei, ihr Verhältnis untereinander – sprich: die Gemeinschaftsordnung – beliebig und ohne Inhaltsbeschränkung zu gestalten (Vertragsfreiheit); für den aufteilenden Alleineigentümer (Bauträger) gilt grundsätzlich das Gleiche. Üblich und wirksam sind in einer Gemeinschaftsordnung z.B. Regelungen betr. Kostenverteilung, Stimmrecht, Erhalt...mehr

Rz. 111 Im Normalfall werden Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung begründet. Die Regelung bzw. die Begründung des Sondernutzungsrechtes gehört sachlich in die Gemeinschaftsordnung. In der Praxis findet sie sich aber trotzdem oft im sachenrechtlichen Teil der Teilungserklärung. Ein entsprechender Text ist zwingend. Zur Begründung eines Sondernutzungsrechtes genügt es...mehr

Rz. 81 Von einer Mehrhausanlage[113] spricht man, wenn sich auf einem Grundstück[114] mehrere räumlich abgeschlossene Einheiten befinden, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengefasst sind. Typisch sind folgende Fälle:mehr

Rz. 89 Die Teilnahme von Beratern (insbesondere Rechtsanwälten) oder sonstigen Begleitern einzelner Wohnungseigentümer ist wegen des Gebots der Nichtöffentlichkeit grundsätzlich unzulässig. Eine Verschwiegenheitsverpflichtung des Beraters ändert daran nichts. Es gibt aber Ausnahmen, in denen ein Begleiter eines Wohnungseigentümers an der Versammlung teilnehmen darf (mit der ...mehr

Rz. 106 Eine Vereinbarung, die für eine Änderung der Gemeinschaftsordnung (vorbehaltlich einer Öffnungsklausel) erforderlich ist, kann grundsätzlich nur freiwillig zustande kommen. Als Vertrag beruht sie auf Privatautonomie, was mit einem Abschlusszwang nicht zu vereinbaren ist. Deshalb ist ein Miteigentümer nur ausnahmsweise verpflichtet, einer Änderung der Gemeinschaftsord...mehr

Rz. 37 Die Zwangsverwaltung einer Wohnung ist zur Sicherstellung der laufenden Hausgeldzahlungen eine sinnvolle Maßnahme, sofern die Wohnung nicht vom Eigentümer selbst genutzt, insbesondere wenn sie vermietet wird. Ist der Schuldner zugleich Eigentümer eines Teileigentums "Stellplatz" oder "Garage", können die Wohnung und das Teileigentum zugleich (als "wirtschaftliche Einh...mehr

Rz. 21 Einzuladen sind die zum Zeitpunkt der Ladung[28] im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Ausnahme: Im Begründungsstadium nach der Herstellung der Anlage sind die "werdenden Wohnungseigentümer" einzuladen. Das sind gem. § 8 Abs. 3 WEG diejenigen Käufer, die noch nicht Eigentümer sind, für die aber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und denen der Bau...mehr

Rz. 75 Durch eine Vereinbarung regeln die Wohnungseigentümer "ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des Gesetzes" (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG). Ihrer Rechtsnatur nach ist die Vereinbarung ein Vertrag aller Miteigentümer, ihrem Zweck nach ist sie darauf gerichtet, die Innenbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander zu regeln und ähnlich ei...mehr

Rz. 86 Der erste Verwalter wird normalerweise vom teilenden Eigentümer (Bauträger) bestellt, der in diesem Zuge auch einen Verwaltervertrag abschließen kann (Muster (→ § 1 Rdn 14).[142] Und da er ggf. sich selbst zum Verwalter bestellen kann (→ § 10 Rdn 82), kann er auch mit sich selbst einen Verwaltervertrag abschließen. Das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 4 WEG gilt insowe...mehr

Rz. 104 Beispiel Die im Aufteilungsplan vorgesehene Trennwand zwischen den Wohnungen von A und B wird vom (zwischenzeitlich aufgelösten) Bauträger um einige Meter versetzt gebaut, so dass die Wohnung des B entsprechend kleiner ausfällt. – Das Sondereigentum entsteht in den Grenzen des Aufteilungsplans, nicht entsprechend der tatsächlichen Bauausführung. Die rechtliche Grenze...mehr

Rz. 105 Nicht selten kommt es vor, dass eine Wohnung größer als nach dem Aufteilungsplan vorgesehen ausgeführt wird. Gerne wird z.B. der oberste Absatz von Treppenhäusern als Vorraum der zuoberst gelegenen Wohnung zugeschlagen. Die bauliche Maßnahme stammt manchmal schon vom Bauträger, der damit einem entsprechenden Sonderwunsch des Käufers nachkommt; manchmal nimmt sie auch...mehr

Rz. 23 Wenn es nicht um den ersten Verkauf einer Wohnung vom Bauträger an einen Ersterwerber geht, gelten für den Eigentümerwechsel völlig andere Grundsätze. Jetzt kommt es ohne Sonderregelung nur auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung an. Erst mit der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch hat der Erwerber innerhalb der Gemeinschaft originäre Rechte und Pflichten.[34] Der Erw...mehr

Rz. 44 In die Kategorie der Erhaltungsmaßnahmen gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört die Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen und mangelfreien Zustands der Wohnanlage entsprechend der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan,[84] vor allem also die Beseitigung von Baumängeln und Planungsfehlern.[85] Wenn der Teilungserklärung keine Baubeschreibung beigefügt ist, kann ...mehr

Rz. 18 Es ist nicht etwa so, dass für jedes Gebäude immer ein aktueller Energieausweis existieren müsste. Der Energieausweis wird nur benötigt, wenn eine Wohnung verkauft oder vermietet wird. Gem. § 80 Abs. 3–5 GEG (ehem. § 16 Abs. 2 EnEV) muss der Verkäufer oder Vermieter beim Verkauf oder der Vermietung eines Wohnungs- oder Teileigentums dem potenziellen Käufer bzw. Mieter...mehr

Rz. 91 In vielen (vor allem älteren) Teilungserklärungen werden bestimmte Gebäudeteile im räumlichen Bereich einer Wohnung dem Sondereigentum zugewiesen. Diese Sondereigentumszuweisungen sind nichtig (→ § 1 Rdn 38). Um ihrem erkennbaren Zweck gerecht zu werden, kommt aber eine Umdeutung gem. § 140 BGB in eine Instandhaltungs- oder Kostentragungsregelung in Betracht. Wenn man...mehr

Rz. 115 Das Stimmrecht gehört zum "Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte" und kann deshalb nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden[139] Ein genereller Ausschluss bestimmter Miteigentümer (z.B. "Stellplatzeigentümer sind nicht stimmberechtigt"[140]) ist ebensowenig möglich wie ein vorübergehender Stimmrechtsausschluss ...mehr