Fachbeiträge & Kommentare zu Bauträger

Weiß der nach § 8 WEG Aufteilende (noch) nicht, welchem Sondereigentümer ein Sondernutzungsrecht zustehen soll, kann er die Begründung "hinauszögern".[1] Dafür werden mehrere Wege diskutiert. Ein Weg soll darin bestehen, dass für den Gegenstand das (Mit-)Gebrauchsrecht sämtlicher Wohnungseigentümer sofort ausgeschlossen wird. Die Wohnungseigentümer müssen dann ferner vereinb...mehr

Problemüberblick In diesem stark gekürzten und auf seinen WEG-Kern reduzierten Fall geht eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Bauträger vor. Das ist im aktuellen Recht problematisch, da jedenfalls § 9a Abs. 2 WEG eine Vergemeinschaftung nicht mehr ermöglicht. Es ist aber vorstellbar, dass § 19 Abs. 1 WEG hier weiterhilft – eine Bestimmung, die das OLG trotz se...mehr

Bauträger T teilt ein Grundstück in 3 separate Flurstücke auf und errichtet dort jeweils Wohnungseigentumsanlagen. Nach einer "Flächenbaulast" sind die Grundstücke als "wirtschaftliche Einheit" zu behandeln. Die Wohnungseigentumsanlagen sind durch eine gemeinsame Tiefgarage sowie durch gemeinsame Ver- und Entsorgungsleitungen einander wirtschaftlich verbunden. Zur rechtliche...mehr

Bevor gegen eine Person gerichtlich vorgegangen wird, ist immer zu klären, ob sie Hausgeldschuldner ist. Im Einzelfall ist dazu ins Grundbuch Einsicht zu nehmen oder sich beim Bauträger zu erfragen, bei welchen Personen die Voraussetzungen eines werdenden Wohnungseigentümers[1] eingetreten sind.mehr

Rz. 863 Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als HK zu behandeln, wenn sie zeitnah zur Anschaffung anfallen und im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind (§ 9 Abs. 5 Satz 2 EStG i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ob anschaffungsnahe HK vorliegen, ist wie folgt zu prüfen: Aufwendungen für Instandsetzungs- un...mehr

Zur Einbehaltung und Abführung an das für den Bauleistenden zuständige Finanzamt verpflichtet ist der Leistungsempfänger (Auftraggeber), sofern er Unternehmer i. S. d. § 2 UStG oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist und sich die Bauleistung auf ein Grundstück in Deutschland bezieht. Betroffen sind also auch Unternehmer, die lediglich steuerfreie Umsätze erb...mehr

Rn. 68 Stand: EL 160 – ET: 10/2022 Unternehmer iSd § 2 UStG ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit (nachhaltig und) selbständig ausübt. Maßgeblich für die Bestimmung des Unternehmerbegriffs sind umsatzsteuerliche Grundsätze (ausführlich zum Unternehmerbegriff: Fuchsen, StB 2002, 213). Unerheblich ist, ob die Betätigung ertragsteuerlich als LuF, Gewerbebetrieb, fr...mehr

Rn. 84 Stand: EL 160 – ET: 10/2022 Der Leistende iSd § 48 Abs 1 S 1 EStG ist derjenige, der nach dem zugrunde liegenden Vertrag der Auftragnehmer und dementsprechend verpflichtet ist, die Bauleistung zu erbringen. Das Gesetz schränkt den Personenkreis möglicher Leistender in keiner Weise ein ("jemand"). Durch den Einbezug inländischer Leistender soll vermieden werden, dass di...mehr

Problemüberblick In diesem Fall geht es um die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an Verträge gebunden ist, die vor ihrer Entstehung geschlossen worden sind. Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8 WEG, wenn es also eine Teilungserkläru...mehr

Bauträger T gibt eine Teilungserklärung ab. Danach soll es 10.002/10.000 Miteigentumsanteile geben. Fraglich ist, ob diese Aufteilung vorstellbar ist.mehr

Ein vom klagenden Makler auf Provisionszahlung in Anspruch genommener Bauträger verweigert die Zahlung der Maklerprovision in Höhe von 95.200 EUR, da er sich auf einen Mangel des Objektes beruft. Im Exposé des Maklers wurde angegeben, dass das bisher als Bürogebäude genutzte Objekt eine vermietbare Fläche von etwa 1.704 Quadratmetern hat. Der Kauf wurde im April 2019 notariel...mehr

Der Käufer konnte sich nicht mehr auf diesen Mangel des Objektes berufen, da allein Zeitpunkt der Genehmigungserklärung des Käufers (hier: 29.5.2019) entscheidend ist. Der Makler hat einen Anspruch auf Provision und die Bauträgerfirma keinen Anspruch auf Schadensersatz, da sie vor der Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung an den beurkundenden Notar (29...mehr

Sachverhalt Bei dem Vorabentscheidungsersuchen des BFH[1] ging es um den Vorsteuerabzug einer geschäftsleitenden Holding bezüglich bestimmter Leistungsbezüge, die die Holding für Sacheinlagen in ihre Tochtergesellschaften als Gesellschafterbeitrag verwendete. Dem Verfahren lag der Fall einer GmbH (Klägerin) zugrunde, die im Streitjahr 2013 als Kommanditistin an zwei Projekten...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es zum einen um eine Frage des alten Rechts. Sie lautet: Wie lange kann einem Wohnungseigentümer das Recht zustehen, den Verwalter allein zu bestimmen? Zum anderen geht es um die Frage, wer befugt ist, zur Versammlung zu laden und was für formale Beschlussmängel gilt. Verwalterbestellung durch einen Wohnungseigentümer Zum "Altrecht" hält der BGH da...mehr

Bauträger T errichtet eine Wohnungseigentumsanlage. In der von ihm initiierten Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Zum ersten Verwalter wird T bestellt. Ihm obliegt das Recht, bis zum vollständigen Bezug des Objekts für einen Zeitraum bis zum 31.12.2020 einen anderweitigen Verwalter einseitig zu bestimmen." Im April 2019 bestimmt T eine X zur Verwalterin und schließt m...mehr

Der Bauträger B errichtet eine Wohnungseigentumsanlage und veräußert sämtliche Wohnungseigentumsrechte. Nach Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage wird das gemeinschaftliche Eigentum am 15.11.2011 unter Vorbehalt verschiedener Mängel abgenommen. Am 18.10.2012 beschließen die Wohnungseigentümer, gegen B Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Ferner bestimmen sie, Re...mehr

Rz. 28 Der Notar hat die Beteiligten gem. § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG über die rechtliche Tragweite des Rechtsgeschäftes zu belehren. Rz. 29 Muster 1.2: Belehrung nach § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG Muster 1.2: Belehrung nach § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG Der Notar hat die Erschienenen über die Bedeutung, die rechtliche Tragweite, insbesondere die Rechtsfolgen und die Auswirkungen des Ehevertr...mehr

Rz. 54 Schließt die Gemeinschaft einen Vergleich mit dem Bauträger, ist dieser für alle Miteigentümer verbindlich.[145] Wenn sich die Gemeinschaft im Wege des Vergleichs für bestimmte Mängel in Geld abfinden ließ, ist sie zwar dem Bauträger gegenüber in der Mittelverwendung frei; unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung ist das Geld aber grundsätzlich zur Mangelbes...mehr

1. Einführung Rz. 117 Ein Bauträgervertrag beschreibt die verkaufte Wohnung und das Gemeinschaftseigentum, indem auf die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung verwiesen wird. Regelmäßig möchte der Bauträger aber später die der Teilungserklärung zugrunde liegende Planung modifizieren, insbesondere, um den Wünschen späterer Erwerber Rechnung tragen zu können. Dabei kann ...mehr

Rz. 144 Mitunter stammt eine bauliche Abweichung vom Sollzustand des Gebäudes schon vom teilenden Eigentümer, so dass der teilungserklärungswidrige Zustand von Anfang an besteht. Beispiel Auf Wunsch des Erwerbers A baut der Bauträger noch vor dem Bezug des Hauses entgegen der Teilungserklärung den zum Sondereigentum der Wohnung des A gehörenden Dachboden zum Wohnraum aus (Ins...mehr

A. Der Bauträgervertrag I. Allgemeines zum Bauträgervertrag Rz. 1 Der Neubau durch einen Bauträger ist der "Normalfall" der Entstehung einer Eigentümergemeinschaft. Dabei kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Erwerbern und dem Bauträger. Geht es anfangs vielfach um das Problem einer Verzögerung der Fertigstellung, steht in den ersten Jahren nach dem Bezug des Ha...mehr

Rz. 76 Der Bauträger wird in der ersten Zeit nach der Gebäudeerrichtung häufig noch Eigentümer unverkaufter Wohnungen sein. Er muss in diesem Fall genauso wie die anderen (werdenden) Eigentümer zu den Versammlungen der (faktischen) Eigentümergemeinschaft eingeladen werden. Bei der Abstimmung über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen sich selbst ist er aber nicht stimmber...mehr

Rz. 7 Zum Schutz der Erwerber muss der Bauträger die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) beachten und darf Zahlungen nur unter den in § 3 oder § 7 MaBV aufgeführten Voraussetzungen entgegennehmen. Die Bestimmungen der MaBV gelten zwar nicht unmittelbar für den (zivilrechtlichen) Bauträgervertrag; die im Bauträgervertrag vereinbarten...mehr

Rz. 37 Im Beispielsfall (→ § 5 Rdn 32) kann A unter den Voraussetzungen des § 637 Abs. 3 BGB Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung geltend machen, und zwar unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils in voller Höhe.[97] Grundsätzlich setzt der Kostenvorschussanspruch voraus, dass der Anspruchsteller (hier: A) vorher die Abnahme erklärt hat; aber meistens kann der Ans...mehr

Rz. 62 Mitunter sind sich die Eigentümer und der Verwalter unsicher, ob die Ausübung von Mängelrechten zu einer Angelegenheit der Gemeinschaft gemacht werden soll. Diese Frage ist eindeutig zu bejahen. Die gemeinschaftliche Rechtsverfolgung hat, jedenfalls wenn die Gemeinschaft sinnvolle Beschlüsse fasst (Muster → § 5 Rdn 78), nur Vorteile und entspricht deshalb ordnungsgemä...mehr

Rz. 34 Im Beispielsfall (→ § 5 Rdn 32) hat A hat aus seinem Vertrag mit dem Bauträger einen eigenen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung, und zwar nicht nur in Bezug auf sein Sondereigentum, sondern auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum.[86] Er kann vom Bauträger im Stadium vor der Abnahme Erfüllung gem. §§ 631 Abs. 1, 633 Abs. 1 BGB, im Stadium ...mehr

Rz. 11 Gem. § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller (Auftraggeber) eines Werkvertrags verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen; wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Man spricht insoweit von Abnahmereife. Ein Mangel ist dann unwesentlich bzw. das Werk ohne wesentliche Mängel, wenn dem Besteller zugemutet werden kann, die Leistun...mehr

Rz. 24 Gem. § 633 Abs. 1 BGB hat der Bauträger den Erwerbern das Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der gekauften Wohnung (Auflassung) wurde oben (→ § 5 Rdn 4) schon erörtert. In diesem Abschnitt geht es um die Mängel. Was unter einem (Sach- bzw. Bau-)Mangel zu verstehen ist, ergibt sich aus § 633 Abs. 2 BGB: "Das Werk is...mehr

Rz. 1 Der Neubau durch einen Bauträger ist der "Normalfall" der Entstehung einer Eigentümergemeinschaft. Dabei kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Erwerbern und dem Bauträger. Geht es anfangs vielfach um das Problem einer Verzögerung der Fertigstellung, steht in den ersten Jahren nach dem Bezug des Hauses das Thema "Baumängel" immer wieder auf der Tagesordnu...mehr

Rz. 47 Die Mängelansprüche ergeben sich aus den jeweiligen Kaufverträgen (und nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum) und stehen deshalb den (werdenden) Miteigentümern zu. Eine Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft ist zwar meistens sinnvoll, aber nicht i.S.v. § 9a Abs. 2 WEG erforderlich, weshalb eine Zuständigkeit der Gemeinschaft zur Geltendmachung der Mängelrechte (...mehr

Rz. 82 Beispiel A – E sind Erwerber und (werdende) Wohnungseigentümer mit einem Miteigentumsanteil von je 200/1.000 eines vom Bauträger errichteten Hauses mit Tiefgarage. Die Einfahrt zur Tiefgarage ist für übliche Mittelklasse-Pkw zu klein. D und E haben aus diesem und anderen Gründen hohe Einbehalte von der Bauträgervergütung vorgenommen. A verlangt vom Bauträger Kostenvor...mehr

Rz. 57 Für die Geltendmachung von Minderung und Schadensersatz (sekundäre Gewährleistungsrechte) ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.[148] Als Begründung wird angegeben, dass dann, wenn die Erfüllungsebene verlassen werden soll, die Mängelrechte zum Schutz des Bauträgers und der Miteigentümer koordiniert werden müssten.[149] Rz. 58 Beispiel Die Trittschalldäm...mehr

Rz. 77 Vorbemerkungen. Die Rechtsprechung ist meistens nicht kleinlich, wenn es um die Beurteilung von Beschlüssen zum gemeinschaftlichen Vorgehen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geht. Die Beschlüsse sind unter verständiger Würdigung des Gemeinten auszulegen (→ § 2 Rdn 18). Ausreichend ist etwa ein Beschluss, "rechtliche Schritte gegen den Bauträger einzuleiten",[182]...mehr

Rz. 87 Obwohl es nicht selten ist, dass ein Bauträger Insolvenz anmelden muss, bevor das Objekt mangelfrei fertiggestellt ist, sind viele der daraus resultierenden Fragen umstritten und undurchsichtig. Die folgenden Ausführungen können deshalb nur einen Überblick geben. Der Ablauf eines Insolvenzverfahrens über das Vermögens des Bauträgers wird unten (→ § 12 Rdn 67) unter de...mehr

Rz. 17 Um divergierende Abnahmetermine und insbesondere die vorstehend erörterte "Nachzüglerproblematik" zu vermeiden, wäre es für den Bauträger nützlich, wenn das Gemeinschaftseigentum einheitlich mit Wirkung für und gegen alle Eigentümer abgenommen werden könnte. In vielen Bauträgerverträgen wird die Abnahme deshalb dem Verwalter oder einem (ggf. noch zu bestimmenden) Sach...mehr

Rz. 69 Die Hinzuziehung rechtlicher Berater ist unbedingt sinnvoll. Erfahrungsgemäß lassen Beschlüsse, die ohne anwaltliche Beratung gefasst werden, allzu oft die erforderliche Präzision missen und stellen dann keine geeignete Basis für das weitere Vorgehen dar. Das liegt i.d.R. nicht einmal am fehlenden Bemühen des Verwalters, sondern an der Schwierigkeit der Materie. Zwar ...mehr

I. Voraussetzungen und Rechtsfolgen Rz. 11 Gem. § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller (Auftraggeber) eines Werkvertrags verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen; wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Man spricht insoweit von Abnahmereife. Ein Mangel ist dann unwesentlich bzw. das Werk ohne wesentliche Mängel, wenn dem Besteller...mehr

I. Allgemeines zum Bauträgervertrag Rz. 1 Der Neubau durch einen Bauträger ist der "Normalfall" der Entstehung einer Eigentümergemeinschaft. Dabei kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Erwerbern und dem Bauträger. Geht es anfangs vielfach um das Problem einer Verzögerung der Fertigstellung, steht in den ersten Jahren nach dem Bezug des Hauses das Thema "Baumäng...mehr

Rz. 40 A kann im Beispielsfall (→ § 5 Rdn 32) auf eigene Kosten die Mängel beseitigen bzw. die fehlenden Leistungen durchführen lassen und anschließend gem. § 637 Abs. 1 BGB Aufwendungsersatz (Kostenerstattung) vom Bauträger verlangen. In diesem Fall kann er Zahlung an sich selbst fordern.[110] Das Recht zur Ersatzvornahme kann im Bauträgervertrag allerdings ausgeschlossen w...mehr

Rz. 71 Die Gemeinschaft ist ihren Mitgliedern gegenüber zur Beseitigung der Baumängel verpflichtet (→ § 5 Rdn 63). Sie muss also darauf hinarbeiten, entweder die Mangelbeseitigung oder das dafür erforderliche Geld zu erlangen. Grundsätzlich sollte deshalb die Erfüllungsebene nicht verlassen und Mangelbeseitigung, Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung oder Aufwendungsersatz v...mehr

Rz. 66 Der Verwalter hat von Gesetzes wegen nicht die Pflicht, sich um die Abnahme von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zu kümmern, die Mängelansprüche der Erwerber durchzusetzen. Um die Durchsetzung der Mängelansprüche muss er sich aber dann kümmern, wenn Baumängel festgestellt wurden und die Gemeinschaft einen entsprechenden Beschluss gefasst hat. Auf diesen Beschluss mus...mehr

Rz. 33 Im Beispielsfall ist A gem. § 641 Abs. 3 BGB zur Ausübung eines angemessenen Zurückbehaltungsrechts (Leistungsverweigerungsrechts) an der Vergütung des Bauträgers (konkret wird es um die Schlussrate gehen) berechtigt.[80] Angemessen ist gem. § 641 Abs. 3 BGB i.d.R. das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten ("Druckzuschlag"), wobei es im Prozess nicht Sache des A ist, ...mehr

Rz. 70 Es ist grundsätzlich sinnvoll, bekannte oder vermutete Mängel sachverständig feststellen zu lassen; und selbst wenn noch keine Mängel bekannt sind, empfiehlt es sich, das Objekt vor Ablauf der Gewährleistungszeit sachverständig untersuchen zu lassen. Hierfür ist im Normalfall die Beauftragung eines (nicht notwendig, aber idealerweise öffentlich bestellten und vereidig...mehr

Rz. 44 Die (außerordentliche) Kündigung des Bauträgervertrags bzw. des Bauerrichtungsteils ist gem. § 650u Abs. 2 BGB ausgeschlossen (weil die Regelung des § 648a BGB – Kündigung aus wichtigem Grund – ausgeschlossen wird). Der Gesetzgeber ist der Auffassung, die Einheitlichkeit des Bauträgervertrags dürfe auch im Fall von Leistungsstörungen nicht durchbrochen werden.[120] A ...mehr

Rz. 21 Mitunter wird die Kompetenz zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums in den Erwerbsverträgen und/oder in der Gemeinschaftsordnung "der Eigentümergemeinschaft" übertragen. Es kommt auch vor, dass die Eigentümergemeinschaft sich ohne Zuweisung einer entsprechenden Kompetenz mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums befasst. Das geschieht insbesondere dann, wenn in den Er...mehr

I. Ansprüche der Erwerber 1. Allgemeines Rz. 24 Gem. § 633 Abs. 1 BGB hat der Bauträger den Erwerbern das Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der gekauften Wohnung (Auflassung) wurde oben (→ § 5 Rdn 4) schon erörtert. In diesem Abschnitt geht es um die Mängel. Was unter einem (Sach- bzw. Bau-)Mangel zu verstehen ist, ergibt ...mehr

1. Allgemeines Rz. 24 Gem. § 633 Abs. 1 BGB hat der Bauträger den Erwerbern das Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der gekauften Wohnung (Auflassung) wurde oben (→ § 5 Rdn 4) schon erörtert. In diesem Abschnitt geht es um die Mängel. Was unter einem (Sach- bzw. Bau-)Mangel zu verstehen ist, ergibt sich aus § 633 Abs. 2 BGB...mehr

1. Gemeinschaftliche Geltendmachung von Mängelrechten Rz. 47 Die Mängelansprüche ergeben sich aus den jeweiligen Kaufverträgen (und nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum) und stehen deshalb den (werdenden) Miteigentümern zu. Eine Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft ist zwar meistens sinnvoll, aber nicht i.S.v. § 9a Abs. 2 WEG erforderlich, weshalb eine Zuständigkeit d...mehr

1. Vergemeinschaftung von Mängelrechten und diesbezügliche Handlungspflichten der Gemeinschaft und des Verwalters Rz. 62 Mitunter sind sich die Eigentümer und der Verwalter unsicher, ob die Ausübung von Mängelrechten zu einer Angelegenheit der Gemeinschaft gemacht werden soll. Diese Frage ist eindeutig zu bejahen. Die gemeinschaftliche Rechtsverfolgung hat, jedenfalls wenn di...mehr

Rz. 12 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (im Folgenden: "Gemeinschaft" oder "WEG" genannt) entsteht gem. § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Normalfall (Entstehung durch Teilungserklärung) handelt es sich zunächst um eine Ein-Personen-Gemeinschaft mit dem Bauträger als einzigem Mitglied. Mit dieser Regelung vollzog die WEG-Reform 2020 einen f...mehr