Fachbeiträge & Kommentare zu Fristlose Kündigung

Haben beide Partner den Mietvertrag unterzeichnet, so sind sie beide Mieter und haben demgemäß ein Besitzrecht an der Wohnung. Keiner der Partner kann vom anderen die Räumung der Wohnung verlangen. Zieht einer der Partner freiwillig aus, so haftet er gegenüber dem Vermieter weiter für die Miete, und zwar in voller Höhe.[1] Aus dem zwischen den Partnern bestehenden Innenverhä...mehr

Der Mieter kommt, wenn er nicht termingerecht zahlt, ohne Mahnung in Verzug.[1] Keine Abmahnung nötig Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf daher grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung.[2] Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kü...mehr

Hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt, so ist er nach Ablauf der Kündigungsfrist vertraglich nicht mehr verpflichtet, den Mieter mit Strom, Gas oder (Warm-)Wasser zu versorgen. Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung gilt dies mit Ablauf der dem Mieter gewährten "Ziehfrist". Während der Stundung des Herausgabeanspruchs des Vermieters folgt dies aus Treu und G...mehr

Vereitelt der Mieter mehrfach angekündigte Besichtigungstermine ohne Alternativtermine zu nennen, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung.[1] Entsprechendes gilt, wenn der Mieter zahlreiche Mängel rügt, sich gleichwohl aber über einen langen Zeitraum weigert, dem Verwalter und dem Rechtsanwalt des Vermieters Zutritt zwecks Besichtigung zu gewähren.[2]mehr

Überblick Die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kommt stets dann in Betracht, wenn der Mieter in erheblichem Maße gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt. Die allgemein – also auch für Geschäftsraummietverhältnisse – geltende Bestimmung des § 543 BGB wird für den Bereich der Wohnraummiete in § 569 BGB konkretisiert.mehr

Sach- und begriffslogisch muss bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung keine Kündigungsfrist eingehalten werden. In der Praxis spielen gleichwohl 2 Fristen eine wichtige Rolle: die Frist zwischen Kenntnisnahme des zur Kündigung rechtfertigenden Grundes und der tatsächlichen Kündigung, also die "Reaktionsfrist" sowie die sog. "Ziehfrist", also die Frist innerhalb welcher...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Abmahnung erforderlich Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei unpünktlicher Zahlung[1] Gefährdung der Mietsache[2] Vermüllung/Verwahrlosung[3] Ausübung der Prostitution[4] Lärmbelästi...mehr

Wird das Rauchen in der Wohnung nicht mittels Individualvereinbarung ausgeschlossen, was grundsätzlich möglich ist[1], darf der Mieter in der Wohnung rauchen – und dies auch exzessiv. Grundsätzlich gehört Rauchen nämlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache,[2] auch übermäßiges.[3] Er hat allerdings einfache und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, sodass es nicht zu Stör...mehr

Nach den mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist das Erfordernis einer Abmahnung in 2 Fällen gesetzlich vorgeschrieben: Unterlassungsklage nach § 541 BGB, außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB, soweit nicht entbehrlich.[1] 3.1 Unterlassungsklage Nach der Bestimmung des § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der...mehr

Die Umdeutung einer unwirksamen Anfechtungserklärung in eine außerordentliche Kündigung ist nach § 140 BGB möglich, wenn die formellen und materiellen Voraussetzungen der Kündigung vorliegen und anzunehmen ist, dass das Mietverhältnis auf jeden Fall beendet werden soll.[1]mehr

Dem Arbeitgeber stehen als Reaktion auf begangene Straftaten seiner Arbeitnehmer verschiedene Wege offen, die unterschiedlichen Voraussetzungen unterliegen: Abmahnung, ordentliche Kündigung, außerordentliche Kündigung, Verdachtskündigung, Betriebsbuße. 3.1 Abmahnung Der Arbeitgeber kann grundsätzlich bei der Ahndung von Straftaten im Betrieb eine Abmahnung gegen den betroffenen Arb...mehr

Untersagt die Hausordnung das Grillen auf dem Balkon, so kann nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen.[1] Im Übrigen ist dem Mieter jedoch gelegentliches Grillen auf dem Balkon erlaubt.[2]mehr

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach § 559 BGB wegen einer Modernisierung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.[1] Damit ist der Ablauf des 2. Monats ab Ende der Frist, b...mehr

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen arglistiger Täuschung des Mieters kommt in erster Linie im Rahmen der Begründung des Mietverhältnisses in Betracht. In aller Regel täuscht der Mieter den Vermieter dabei über seine finanziellen Verhältnisse, damit der Vermieter an ihn die Wohnung oder das Haus vermietet. In solchen Fällen ist der Vermieter auch zur Anfechtu...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.[1] Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der CO2-Abgabe betei...mehr

Liegen die Voraussetzungen einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des Mieters vor, kann der private, nicht rechtskundige Vermieter einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen. Wegen der an die Kündigung zu stellenden formalen Anforderungen ist der Vermieter nicht gehalten, auf die Hilfe des Rechtsanwalts zu verzichten. Hinweis Mieter trägt RA-Kosten...mehr

Auch bei Beleidigungen durch den Mieter steht die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – im Einzelfall auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In aller Regel stellt es auch einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter andere Bewohner des Hauses oder auch Beauftragte des Vermieters wie Hausverwalter oder Handwerker beleidigt.[2] Will der Vermieter Konseq...mehr

Der Mieter kann sich gegen eine Abmahnung deshalb nicht wehren, weil sie ihn nicht in seinen Rechten verletzt. Die Abmahnung selbst hat noch keine Rechtswirkung. Sie ist in aller Regel lediglich "die Vorstufe" einer (außerordentlichen fristlosen) Kündigung und Unterlassungsklage. Wenn der Mieter aus seiner Sicht ungerechtfertigt abgemahnt wurde und der Vermieter das Mietverhä...mehr

Nach der Bestimmung des § 112 InsO kann der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht kündigen wegen eines Verzugs mit der Miete, die vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters. Sind kündigungsrelevante Miet- oder Pachtrückstände vor d...mehr

Auch bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt der Grundsatz: Vor der Kündigung die Abmahnung. Diesen Grundsatz durchbricht allerdings das Gesetz in § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst: Hiernach ist eine Abmahnung nicht erforderlich, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter A...mehr

Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit 2 aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug befindet. Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung sind also in aller Regel dann erfüllt, wenn der Mieter im Vormonat keine Zahlung geleistet hat und die Miete im laufenden Mon...mehr

Höchst umstritten ist, ob und wann der Vermieter bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre durchsetzen kann. In mehreren Entscheidungen hat das KG Berlin bei Geschäftsraummietverhältnissen bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre für zulässig gehalten.[1] Teilweise wird darauf abgestellt, dass eine solche Versorgungssperre erst nach Ausspruch der fristlosen Kündigung zuläss...mehr

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein. Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung! Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt...mehr

Schließlich kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Praxis-Beispiel Unberechtigte Minderung Wegen angeblicher Mängel der Wohnung zah...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch dann kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale in Verzug ist und der Rückstand insgesamt 2 Monatsmieten erreicht. Die fristlose Kündigung ist also auch dann möglich, wenn der Mieter mit der Grundmiete nicht in Rückstand ist. Bemessungsgrundlage ist auch hier die Grundmiete...mehr

Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines (i. d. R. gewerblichen) Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter (i. d. R. Bewohner) ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete in der geschuldeten Höhe an den Hauptvermieter (i. d. R. Eigentümer) weiterzuleiten. Erklärt er dennoch, er werde die ...mehr

Die fristlose Kündigung kann im Fall der Verursachung einer Brandgefahr trotz Abmahnung und Feuerbeschau drohen.[1] Dies gilt allerdings nicht im Fall eines einmaligen Wohnungsbrands[2] oder einem von Kindern verursachten Wohnungsbrand.[3] Auch das Lagern von Waffen und Munition in der Wohnung stört bereits den Hausfrieden,[4] was auch für leicht entzündbare oder explosive Fl...mehr

Liegen die nachfolgenden Voraussetzungen vor, kann ein Wohnraummietverhältnis auch durch Anfechtung beendet werden.[1] Die Anfechtung des Mietvertrags kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn der Mieter den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags arglistig getäuscht hat. Eine arglistige Täuschung liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter auf eine zulässige Frage im Rah...mehr

Was Mietrückstände gegenüber dem aktuellen Vermieter des Mietinteressenten betrifft, ist dieser nur insoweit zur Aufklärung verpflichtet, als es sich um berechtigte und noch offene Zahlungsverpflichtungen handeln muss.[1] Im Übrigen aber kann der Vermieter vom Mieter die Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung verlangen, die Angaben über die Dauer des Vormietverhältnisses un...mehr

Keine Probleme entstehen insoweit, wenn der Vermieter selbst den Gerichtsvollzieher mit der Zustellung der Kündigung beauftragt. Denn in seinem Auftrag – egal, ob er ihn an den Gerichtsvollzieher persönlich richtet oder über die Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim zuständigen Amtsgericht – kommt gerade die Bevollmächtigung zur Zustellung zum Ausdruck. Die S...mehr

Kinderlärm ist als Ausprägung sozialüblichen Verhaltens zwar nicht grenzenlos, aber in großzügigem Maß zu dulden. Freilich müssen die Eltern erzieherisch auf ihre Kinder einwirken, um übermäßige Lärmentwicklungen zu verhindern.[1] Andere Mieter können grundsätzlich nicht erwarten oder davon ausgehen, dass ein Mehrparteienhaus per se kinderlos zu sein hat.[2] Handelt es sich ...mehr

Nach Ablauf der Kündigungsfrist bzw. nach Ablauf einer im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung gewährten Ziehfrist kann der Vermieter keinesfalls eigenmächtig das Schloss zur Wohnungstür auswechseln. Zwar hat die Kündigung das Mietverhältnis zunächst beendet, es steht zu diesem Zeitpunkt aber nicht sicher fest, dass die Kündigung auch tatsächlich wirksam und das M...mehr

Insbesondere von psychisch kranken Mietern können erhebliche Hausfriedensstörungen ausgehen. Der Vermieter muss zwar in gewissen Grenzen krankheitsbedingte Auffälligkeiten hinnehmen. Jedenfalls ist im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.[1] Die Grenzen sind aber dann überschritten, wenn nach Abwägung alle...mehr

Hat der Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens.[1] Grundsätzlich ist der geschädigte Vermieter so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Vertrag fortgeführt worden wäre. Hin...mehr

Nach den Bestimmungen der §§ 569 Abs. 2a Satz 4, 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution ausgeschlossen, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird". Praxis-Beispiel Fehlerhafte Kündigung Die Mietvertragsparteien haben eine Kaution in Höhe von 3 Monatsgrundmieten zu jeweils 800 EUR, also in einer Gesamthöhe von 2.400 EUR vereinbart. Der Mieter ha...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH[1] stellen im Zusammenhang mit dem Abschluss eines gewerblichen Miet- oder Pachtvertrags gemachte Angaben über Umsätze oder Erträge eines Unternehmens i. d. R. weder einen Sachmangel noch eine zugesicherte Eigenschaft i. S. v. § 536 Abs. 2 BGB dar, es sei denn, der Verpächter hätte dies ausdrücklich garantiert. Es kommt jedoch eine Haftung weg...mehr

Der Brandschutz ist stets ganz erheblich beeinträchtigt, wenn der Mieter leicht entzündliche Substanzen in seiner Wohnung lagert. Der Brandschutz ist aber bereits dann nicht mehr ausreichend gesichert, wenn der Mieter in der Wohnung stapelweise Papier, Kartons und sonstige Papiererzeugnisse in unmittelbarer Nähe von hitzeerzeugenden Gegenständen wie Lampen oder Herden lagert...mehr

Soweit es dem Vermieter überhaupt gelungen ist, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter zu übertragen – formularvertragliche Vereinbarungen stehen vor dem "Aus"[1] –, kann die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung aufgru...mehr

Auch im Fall einer begründeten Strafanzeige gegen den Vermieter kann der Mieter den Bestand des Mietverhältnisses aufs Spiel setzen. Zwar gilt auch im Mietrecht der Grundsatz, dass es mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar ist, wenn die Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte im Rahmen eines Strafverfahrens zu zivilrechtlichen Nachteilen führt.[1] Allerdings steht die Kün...mehr

Nach der Bestimmung des § 721 Abs. 1 ZPO kann das Gericht dem Mieter auf seinen Antrag eine Räumungsfrist gewähren. Auch ohne entsprechenden Antrag kann das Gericht dem Mieter von Amts wegen eine Räumungsfrist gewähren. Entsprechend der "Ziehfrist" nach der außerordentlichen fristlosen Kündigung muss dem Mieter auch nach verlorenem Räumungsrechtsstreit die Möglichkeit einger...mehr

Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, obwohl kein Kündigungsgrund vorliegt, muss er dem Mieter den durch die Kündigung entstehenden Schaden ersetzen.[1] Voraussetzung ist, dass der Vermieter schuldhaft gehandelt hat. Hierbei genügt einfache Fahrlässigkeit. Das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechtslage trägt der Vermieter; deshalb ist der Vermieter auch dann zu...mehr

Der Vermieter muss darlegen, dass ein Mietverhältnis bestanden hat und dass dieses Mietverhältnis mittlerweile beendet ist. Bei der Beendigung durch Kündigung muss mitgeteilt werden, dass eine Kündigungserklärung erfolgt ist und welche Gründe für die Kündigung maßgeblich waren. Die entsprechenden Beweismittel (vor allem Mietvertrag, Kündigung) sollten benannt und als Beweism...mehr

In den Fällen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bedarf es vor der fristlosen Kündigung nur ausnahmsweise einer Abmahnung: Das Mietverhältnis besteht schon sehr lange, der Mieter hatte überwiegend pünktlich gezahlt und es besteht die Aussicht, dass die Zahlungsprobleme alsbald behoben werden können. Der Vermieter hat Mietrückstände rügelos längere Zeit hingenommen. Mieter und Vermieter...mehr

Hatte der Vermieter bereits vor dem Eröffnungsantrag gekündigt, bleibt die außerordentliche fristlose Kündigung wirksam. Zu beachten ist jedoch, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädi...mehr

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein. Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung! Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt...mehr

Sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, muss sich der Mieter Verzögerungen von Sozialamt oder Jobcenter nicht zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.[1] Der BGH[2] hat für diese Konstellation klargestellt, dass das Jobcenter/Sozialamt, das die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllung...mehr

Kommt es während eines Streitgesprächs zwischen Mieter und Vermieter zur Beleidigung des Vermieters, ist die Rechtsprechung nicht einheitlich: So soll etwa eine einmalige schwerwiegende Beleidigung bei einem Streitgespräch in aller Regel nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.[1] Andererseits soll die während eines Streits ausgesprochene schwere Beleidigung ("Du...mehr

Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der 2 Mon...mehr

Nach der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nach einer Mieterhöhung erst 2 Monate nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters zur Zahlung der erhöhten Miete kündigen. Etwas anderes gilt freilich, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Gemäß § 5...mehr

Da der Vermieter Wohnraum nur dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 BGB geltend machen kann, ist es für die Wirksamkeit der Kündigung auch erforderlich, die Kündigungsgründe anzugeben. § 573 Abs. 3 BGB ordnet insoweit ein Begründungserfordernis an. Auch für die außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses er...mehr