Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

Auf einen Blick Nach der Gesetzessystematik des § 182 BewG werden Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet, eine Bewertung im Sachwertverfahren kommt lediglich als Auffangtatbestand in Betracht. Dabei unterstellt der Gesetzgeber scheinbar, dass sich für diese Grundstücke auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übli...mehr

Der Auffangtatbestand nach R B 182 Abs. 4 ErbStR 2011 ist nicht generell die Regel, sollte aber in den Fällen, in denen es keinen amtlichen Mietspiegel für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke gibt und in denen den für die Bedarfsbewertung zuständige Finanzämtern Vergleichsmieten für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke nicht vor...mehr

Geschäftsgrundstücke sind nach § 181 Abs. 1 Nr. 4 iVm § 181 Abs. 6 BewG Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Gemischt genutzte Grundstücke sind nach § 181 Abs. 1 Nr. 5 iVm § 181 Abs. 7 BewG Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eig...mehr

Rz. 81 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat ihre Mietspiegel nur vereinzelt veröffentlicht.[2] Die Mietspiegel sind in den einzelnen Bundesländern, aber auch im Bereich der einzelnen Oberfinanzdirektionen, in den Einzelheiten unterschiedlich gestaltet. Auch der Umfang der Ermittlungen über Vergleichsgrundstücke usw. wird je nach Bundesland unterschiedlich gewesen sein.[3] ...mehr

Rz. 78 [Autor/Stand] Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsgrundstücken bedarf regelmäßig umfangreicher Ermittlungen im Einzelfall. Hierzu war die Finanzverwaltung angesichts der Notwendigkeit, zum Hauptfeststellungszeitpunkt sämtliche vorhandenen Grundstücke zu bewerten, nur unzureichend in der Lage. Sie hat deshalb anhand vorhandener Unterlagen Mietspiegel aufgest...mehr

Rz. 82 [Autor/Stand] Die Mietspiegel für Nordrhein-Westfalen gelten regelmäßig für einzelne Finanzamtsbezirke. Sie teilen die Wohngrundstücke, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, wie folgt ein:mehr

Rz. 83 [Autor/Stand] Die Finanzämter hatten sich in Nordrhein-Westfalen nach den folgenden Mustern zu richten, um eigene Mietspiegel für die Gemeinden ihrer Bezirke aufzustellen: Mietspiegel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Mietsätze (Rahmensätze) in DM für je 1 qm Wohnfläche je Monat für die Schätzung der üblichen Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den Fällen ...mehr

1. Bekanntgabe der Mietspiegel Rz. 81 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat ihre Mietspiegel nur vereinzelt veröffentlicht.[2] Die Mietspiegel sind in den einzelnen Bundesländern, aber auch im Bereich der einzelnen Oberfinanzdirektionen, in den Einzelheiten unterschiedlich gestaltet. Auch der Umfang der Ermittlungen über Vergleichsgrundstücke usw. wird je nach Bundesland unt...mehr

Rz. 84 [Autor/Stand] Angesichts der geringen Zahl der Vergleichsfälle, die bei der Aufstellung der Mietspiegel im Allgemeinen herangezogen werden konnten (s. Anm. 78), war es von Anfang an schwierig zu prüfen, ob die in den Mietspiegeln ausgewiesenen Quadratmeter-Mieten überhöht sind. Diese Prüfung ist mit zunehmender Länge des Hauptfeststellungszeitraums weiter erschwert wo...mehr

Rz. 85 [Autor/Stand] Umstritten ist nicht selten die Einordnung eines Grundstücks in die einzelnen Ausstattungsgruppen. Die Gruppen "gut" und "sehr gut" unterscheiden sich in Nordrhein-Westfalen z.B. nur dadurch, dass in der Gruppe "sehr gut" eine Fußbodenheizung und ein Bad mit besonderer Ausstattung gefordert werden. Hingegen ist für die Eingruppierung in die Gruppe "gut" ...mehr

Rz. 79 [Autor/Stand] Die übliche Miete kann schließlich ausnahmsweise anhand der (pauschalierten) Kostenmiete geschätzt werden. Ausgehend von der Annahme, der Vermieter werde die Miete für sein Grundstück so hoch bemessen, dass er seine Kosten decken kann, vertrat der BFH in seiner früheren Rechtsprechung die Auffassung, bei Fehlen von Vergleichsgrundstücken sei die pauschal...mehr

Rz. 87 [Autor/Stand] In die Mietspiegel sind die unterschiedlichen mietpreisrechtlichen Regelungen eingearbeitet. Für nach dem 1.1.1964 errichtete Gebäude bestehen Mietpreisbeschränkungen nur noch ausnahmsweise, nämlich bei Förderung aus öffentlichen Mitteln oder aus Wohnungsfürsorgemitteln und Beschränkung der Kostenmiete auf Höchstsätze (oben Anm. 41 f., 54 f.). Mit Wirkun...mehr

Rz. 92 [Autor/Stand] Soweit die Finanzverwaltung – wie in Nordrhein-Westfalen – bei Aufstellung der Mietspiegel von der gesetzlichen Regelung ausgegangen ist, nach der der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt (s. Anm. 20 f.), sind zusätzlich zu den Spiegelmieten die in Anm. 24 aufgeführten Zuschläge für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anzusetzen.mehr

Rz. 54 [Autor/Stand] Die Übersicht über die am 1.1.1964 bestehenden Mietpreisregelungen ist von Bedeutung, soweit der Einheitsbewertung bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen die tatsächliche Miete vom Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964) zugrunde zu legen ist. Dies kommt insbesondere für Gebäudeteile in Betracht, die beispielsweise im Rahmen von Umbauten, Anbauten un...mehr

Rz. 48 [Autor/Stand] Es gibt Fälle, in denen für die Benutzung von Grundstücken (Grundstücksteilen) keine Miete gezahlt wird oder in denen die vereinbarte Miete keinen zutreffenden Maßstab für die Bewertung abgibt. Diese beiden Fälle werden auch in § 79 Abs. 2 BewG unterschieden. § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG umfasst im Wesentlichen die Fälle, in denen keine Miete vereinnahmt wird,...mehr

Rz. 100 [Autor/Stand] Bei der Wohnflächenberechnung sind die §§ 42–44 II. BerechnungsVO zugrunde zu legen (Abschn. 23 Abs. 2 BewRGr.). Nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BerechnungsVO sind Zubehörräume im Keller und Dachböden nicht zur Wohnfläche zu rechnen. Zu diesen Räumen gehören jedoch nur die herkömmlichen Keller- und Dachräume, Vorrats-, Heiz-, Lager-, Hausanschlussräume. Räume...mehr

Rz. 116 [Autor/Stand] Je weiter der Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zurückliegt, umso schwieriger wird die zutreffende Ermittlung der damals üblichen Mieten. Nicht nur die Wertverhältnisse haben sich verändert. Auch die Ausstattung der Gebäude, die Größe der Wohnfläche, die Lage und Größe der neu bebauten Grundstücke lassen sich mit den Verhältnissen vom 1.1.1964 nicht ...mehr

Rz. 114 [Autor/Stand] Mit Wegfall der Grundsteuervergünstigung entfiel der Grund für den Zuschlag nach § 79 Abs. 3 BewG. Deshalb war wegen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse auf den nächsten Stichtag eine Wertfortschreibung zugunsten des Grundstückseigentümers durchzuführen, wenn die Wertgrenzen des § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG überschritten sind.[2] Der Vermieter ist regelmäß...mehr

Rz. 77.2 [Autor/Stand] Bei der Bewertung von Passivhäusern hat sich in der Praxis die Frage gestellt, ob insoweit das Ertrags- oder das Sachwertverfahren anzuwenden ist. Rz. 77.3 [Autor/Stand] Mit dem Begriff "Passivhaus" wird ein bestimmter Energiestandard eines Gebäudes beschrieben. Als Passivhaus wird ein Gebäude bezeichnet, wenn die thermische Behaglichkeit allein durch N...mehr

Rz. 99 [Autor/Stand] Die Vermietung von Geschäftsräumen unterliegt mit Wirkung vom 1.12.1951 nicht mehr den Preisvorschriften (§ 1 Geschäftsraummietengesetz – GRMG[2]). Geschäftsräume sind Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung auf die Dauer anderen als Wohnzwecken, insbesondere gewerblichen oder beruflichen Zwecken zu dienen bestimmt sind und solchen Zwecken...mehr

Naturalleistungen richtig bewerten Nicht selten erhält der Schuldner neben seinem baren Einkommen auch noch Naturalleistungen in Form von Kost und Logis. Die Zusammenrechnung des in Geld zahlbaren Einkommens und der Naturalien obliegt dann dem Drittschuldner, nicht dem Vollstreckungs- oder dem Insolvenzgericht. Einer gerichtlichen Anordnung bedarf es – anders als im Falle der...mehr

Rz. 93 [Autor/Stand] In Anm. 79 f. wird dargelegt, dass nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung die pauschalierte Kostenmiete als Grundlage für die Schätzung der üblichen Miete erheblich an Bedeutung verloren hat. Die Kostenmiete ist nur noch als Hilfsmaßstab dann heranzuziehen, wenn sich die übliche Miete weder aus Vergleichsmieten noch aus Mietspiegeln ableiten lässt.[...mehr

Rz. 51 [Autor/Stand] Infolge der Ausdehnung des Hauptfeststellungszeitraums über den ursprünglich vorgesehenen Sechs-Jahres-Zeitraum hinaus (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 BewG) hat die übliche Miete besondere Bedeutung erlangt. Sie ist für Gebäude, die nach dem 1.1.1964 errichtet oder soweit sie wesentlich umgebaut worden sind, in der Praxis zur alleinigen Bewertungsgrundlage geworden. ...mehr

Rz. 98 [Autor/Stand] Die pauschalierte Kostenmiete wird auf der Grundlage der tatsächlichen (historischen) Gesamtkosten ermittelt. Sie muss auf die Wertverhältnisse vom 1.1.1964 umgerechnet werden (§§ 27, 79 Abs. 5 BewG). Für die Umrechnung verwendet die Finanzverwaltung beispielsweise folgende Indexreihe:[2] Tabelle zur Umrechnung der Herstellungskosten auf die Wertverhältni...mehr

Die verbilligte Überlassung einer Dienstwohnung ist ein geldwerter Vorteil, der zu versteuern ist, wenn die vergünstigte Überlassung auf dem Arbeitsverhältnis beruht. Ein geldwerter Vorteil ist gegeben, wenn die Miete die ortsübliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unterschreitet. Der Wert der verbilligten Überlassung einer Dienstwohnung ist nach...mehr

Rz. 16 [Autor/Stand] Der Wohnteil von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft wird ebenso wie die Betriebswohnungen regelmäßig auf der Grundlage der üblichen Miete anstelle der Jahresmiete bewertet. Dies ergibt sich aus § 146 Abs. 3 BewG, nach dem die übliche Miete bei Eigennutzung und auch bei Vermietung an Arbeitnehmer und Familienangehörige anzusetzen ist. Nach § 146 Abs....mehr

Rz. 31 [Autor/Stand] Die Maßgeblichkeit des Bewertungsverfahren kann u.U. durch Vorlage eines Mietgutachtens – auch durch den Steuerzahler – beeinflusst werden. Sofern das Finanzamt bei der Bewertung eines Geschäftsgrundstücks oder eines gemischt genutzten Grundstücks nach dem örtlichen Mietspiegel davon ausgehen muss, dass sich keine übliche Miete ermitteln lässt, ist die A...mehr

Kommentar Wird eine Wohnung zu einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen, schreibt das Einkommensteuergesetz eine anteilige Werbungskostenkürzung vor. Die OFD Frankfurt erklärt ihren Ämtern mit Verfügung vom 22.1.2015, mit welchen Methoden sie die ortsübliche Marktmiete ermitteln sollen. Auch für Vermieter ist die Weisung interessant. Vermieter e...mehr

Naturalleistungen richtig bewerten Nicht selten erhält der Schuldner neben seinem baren Einkommen auch noch Naturalleistungen in Form von Kost und Logis. Die Zusammenrechnung des in Geld zahlbaren Einkommens und der Naturalien obliegt dann dem Drittschuldner, nicht dem Vollstreckungs- oder dem Insolvenzgericht. Einer gerichtlichen Anordnung bedarf es – anders als im Falle der...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] § 130 Abs. 2 BewG regelt, dass dann, wenn eine Bewertung im Ertragswertverfahren stattfindet (... mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten sind ...), die nach DDR-Recht preisrechtlich zulässige Miete als Jahresrohmiete für den 1.1.1935 anzusetzen ist. Da die Mietpreisbindung für Wohnungen in der ehemaligen DDR, die nach dem 30.6.1990 bezugsfert...mehr

Leitsatz Notwendige Kosten der Unterkunft im Rahmen der doppelten Haushaltsführung sind die Kosten für eine 60 qm große Wohnung bei Ansatz eines ortsüblichen Durchschnittsmietzinses. Sachverhalt Die Klägerin unterhielt mit ihrem Ehemann in Berlin in den Jahren 2008 bis 2010 einen doppelten Haushalt in einer 84 qm großen Eigentumswohnung. Sie machte bei den Einkünften aus nich...mehr

In der mietrechtlichen Praxis haben Mietspiegel in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen. Sie sind die Grundlage zur Durchsetzung von Mieterhöhungen und schaffen Transparenz auf dem Wohnungsmarkt. Ferner dienen sie der Beurteilung von Neuvertragsmieten und sind die Grundlage für Kommunen und Sozialgerichte bei der Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten im Rahmen de...mehr

Rz. 9 Die Vorschrift enthält Regelungen dazu, welche Daten die Kommunen erheben und auswerten müssen und dürfen, um die Satzungsermächtigung nach § 22a auszufüllen und den Auflagen nach § 22b und in § 22c selbst nachzukommen. Die interessierten Landkreise und kreisfreien Städte sind gehalten, zunächst zu prüfen, auf welche Daten in welcher vorliegender Struktur zurückgegriff...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift schreibt Rahmenbedingungen für die Datenerhebung, Datenauswertung und Datenüberprüfung fest, die der Bestimmung der angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung zugrunde gelegt werden können bzw. dürfen. Grundsätzlich sind die kommunalen Träger bei der Wahl des Verfahrens bei der Bestimmung der angemessenen Unterkunfts- und Heizkosten frei. Die Entsche...mehr

Rz. 17 Die Einfügung einer Satzungsermächtigung stellt hauptsächlich eine Reaktion auf Forderungen verschiedener Stellen nach Konkretisierung der Angemessenheit von Kosten für Unterkunft und Heizung und die mangelnde Akzeptanz der Entscheidungen der zugelassenen kommunalen Träger nach § 6a und der gemeinsamen Einrichtungen der Agenturen für Arbeit und der kommunalen Träger n...mehr

Rz. 12 Abs. 2 Satz 1 schreibt eine regelmäßige Überprüfung der Werte vor, die in der Satzung die Angemessenheit der Basisbedarfe für Unterkunft und Heizung belegen, ggf. auch als Grenzwerte. Dabei sind die auf den Basisbedarf für Unterkunft bezogenen Werte alle 2 Jahre und die auf den Basisbedarf für Heizung bezogenen Werte jährlich zu überprüfen. Der Gesetzgeber geht davon ...mehr

Bemessungsgrundlage ist häufig die Jahreskaltmiete… In der Regel ist die Jahreskaltmiete Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungsteuer (z. B. Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Darmstadt, Koblenz, Cottbus). Für Wohnungen, die im Eigentum des Steuerpflichtigen stehen, dem Steuerpflichtigen unentgeltlich oder zu einem Entgelt unterhalb der ortsüblichen Miete überlassen sind, od...mehr

Leitsatz 1. Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat. 2. Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer ange...mehr

Leitsatz Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worde...mehr

Leitsatz Bei der ortsüblichen Miete i.S.v. § 558 BGB handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert; vielmehr bewegen sich die üblichen Entgelte innerhalb einer gewissen Spanne. Daraus folgt weder, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist, wenn der untere Wert der Spanne bereits erreicht ist. Andererseits hat der Vermieter aber auch keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer ...mehr

Leitsatz Kann die ortsübliche Vergleichsmiete aus einem qualifzierten Mietspiegel ermittelt werden, bedarf es auch bei der Begründung mit Vergleichswohnungen keines Sachverständigengutachtens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Dielenboden ist kein "hochwertiger Bodenbelag". … Bitte längen. Fakten: Der Vermieter hat sein Zustimmungsverlangen zur Anpassung a...mehr

Leitsatz Ein Dielenboden ist qualitativ und optisch nicht mit einem Parkettboden vergleichbar. Beim Berechnen und Begründen einer Mieterhöhung mit Hilfe des Mietspiegels können Dielen daher nicht als hochwertigen Bodenbelag eingeordnet und etwa mit Parkett gleichgesetzt werden. Sachverhalt Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangte von einem Mieter, dass dieser einer M...mehr

Leitsatz Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhung...mehr

Leitsatz Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ort...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat. Fakten: Der Vermieter verlangt vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf den ...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 558a Kommentar Mit Schreiben vom 29.6.2009 verlangte der Vermieter einer in Berlin ...mehr

Leitsatz 1. Überlässt ein Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern Wohnungen und werden Nebenkosten (z.T.) nicht erhoben, liegt eine verbilligte Überlassung und damit ein Sachbezug nur vor, soweit die tatsächlich erhobene Miete zusammen mit den tatsächlich abgerechneten Nebenkosten die ortsübliche Miete (Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten) unterschreitet. Dabei ist jeder Mietwe...mehr

Leitsatz Die Auslegung eines Mietspiegels (§§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. (amtlicher Leitsatz des BGH) Ist in einem Regressionsmietspiegel eine Preisspanne ausgewiesen, so setzt eine Abweichung von dem nach den Tabellen ermittelten Wert nach oben oder unten voraus, dass dies aufgrund konkreter Wohnwertme...mehr

Leitsatz Grundsätzlich hat der Geschädigte nach einem Verkehrsunfall das Recht, für die Dauer der Reparatur seines Fahrzeugs bzw. für die Wiederbeschaffungsdauer ein Ersatzfahrzeug zu mieten. Jetzt besteht allerdings Veranlassung, Sorgfalt bei der Auswahl des günstigsten Mietwagenanbieters walten zu lassen. Sachverhalt Die Klägerin hatte einen Verkehrsunfall. Ihr Fahrzeug war...mehr

1. Bei der Ermittlung des pfändbaren Teils des Arbeitseinkommens werden die Kosten für Unterkunft und Heizung nach dem konkreten Bedarf berücksichtigt, soweit sie nicht den nach den Umständen des Einzelfalls und den örtlichen Gegebenheiten angemessenen Umfang übersteigen. Bei der gebotenen Prüfung ist vorrangig das ortsübliche Mietpreisniveau, wie es sich aus einem qualifizi...mehr