Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer ihn beeinträchtigenden baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums - hier Errichtung einer Stützsäule am Rande der Grundstückszufahrt - findet seine Begrenzung durch den Einwand des Rechtsmissbrauchs. Fakten: Soweit eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums über eine ordnungsgemäße Ins...mehr

Leitsatz Unzulässige Änderung des Schaufensters eines Laden-Teileigentums in eine zusätzliche Eingangstüre durch den Bauträger; Wiederherstellung als Schadensersatzpflicht Normenkette (§§ 14, , 22 WEG; , §§ 823, , 1004, , 1011 BGB) Kommentar Ändert der Bauträger, der nicht Wohnungseigentümer ist, das Schaufenster eines Laden-Teileigentums in eine (zusätzliche) Eingangstüre um...mehr

Leitsatz § 26 Abs. 3 WEG bestimmt, dass dann, wenn ein Verwalter fehlt, ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung hat, durch den Richter zu bestellen ist. Fakten: Die Dringlichkeit einer Notverwalterbestellung setzt dabei voraus, dass die Eigentümergem...mehr

Leitsatz Die Entscheidungskompetenz über die Sanierung einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage kann nicht durch Mehrheitsbeschluss auf einen aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden "Arbeitskreis" übertragen werden Verstoß gegen die gesetzlichen Organisationsstrukturen Normenkette (§§ 20, , 21, , 27 WEG) Kommentar Die Gemeinschaft hatte mehrheitlich u. a. den Beschluss g...mehr

Leitsatz Die Übertragung der Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Frage der Erneuerung oder Reparatur der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage auf einen aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden "Arbeitskreis" tangiert die Organisationsstrukturen der Gemeinschaft und kann daher nicht mit Stimmenmehrheit wirksam beschlossen werden. Fakten: Die ...mehr

Leitsatz Geldersatz für eine im sondergenutzten Garten entfernte hohe Tanne; im vorliegenden Fall bei Vorwurf nur fahrlässigen Verhaltens allerdings lediglich in Höhe der Kosten eines Jungbaumes Normenkette (§§ 14 Nr. 1, , 15 Abs. 3 WEG sowie , §§ 249, , 823, , 1004 BGB) Kommentar Ein Wohnungseigentümer, der einen auf der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenfläche befindl...mehr

Leitsatz Sprechstellen im Wohnungseigentum gehören grundsätzlich zum Sondereigentum Normenkette (§§ 5, 14, 16 Abs. 2, 21 WEG) Kommentar Soweit keine anderen Vereinbarungen in der Teilungserklärung getroffen sind, gehören die in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten gelegenen Sprechstellen einer gemeinschaftlichen Sprechanlage eines Hauses zum Sondereigentum des jeweiligen Wo...mehr

Leitsatz Die in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten liegenden Sprechstellen können nicht dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden, denn sie dienen nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer und stehen deshalb im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentümer. Fakten: Die Beteiligten streiten hier über die Kostentragungspflicht der Repar...mehr

Leitsatz Fortgeltung des Wirtschaftsplans ggf. auch ohne entsprechende ausdrückliche Beschlussfassung Normenkette (§§ 16, , 28 WEG) Kommentar Auch wenn die Beschlussprotokollierung über den Wirtschaftsplan keine ausdrückliche Formulierung über die Fortgeltung bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan enthält, kann die Auslegung bei entsprechenden Anhaltspunkten...mehr

Leitsatz Fehlende Errechenbarkeit und Fälligkeit einer Sonderumlage bei nichtiger Umstellung der Kostenverteilung Normenkette §§ 16 Abs. 2, , 28 Abs. 5, , 47 WEG; , §§ 286, , 291 BGB Kommentar Die Errechenbarkeit und damit auch die Fälligkeit des auf einen Wohnungseigentümer entfallenden Anteils einer mehrheitlich beschlossenen Sonderumlage liegen nicht vor, wenn die Gemeinsch...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, durch den der Verwalter beauftragt wird, die Anerkennung der Widmung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche oder die Zustimmung zur Widmung dieser Fläche als Gemeindestraße zu erklären, ist wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit der Wohnungseigentümer nichtig. Fakten: Die Bauherrengemeinschaft verpflichtete sich im Ersch...mehr

Leitsatz Nichtiger Beschluss an den Verwalter, einer öffentlich-rechtlichen Umwidmung einer Gemeinschaftsfläche zuzustimmen Normenkette (§ 23 Abs. 1 WEG) Kommentar Ein Eigentümerbeschluss, durch den der Verwalter beauftragt wird, die Anerkennung der Widmung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche oder die Zustimmung zur Widmung dieser Fläche als Gemeindestra...mehr

Leitsatz Erstmaliger Einbau einer Gegensprechanlage im vorhandenen Klingeltableau als duldungspflichtige bauliche Änderung des Gemeinschaftseigentums Gültiger Eigentümerbeschluss, Wohnungsabschlusstüren in Zukunft (statt wieder in braun) in weißer Ausführung zu gestalten Normenkette (§§ 14 Nr. 1, 16 Abs. 2, 3, 22 Abs. 1, 23 Abs. 2, 25 WEG) Kommentar Der erstmalige Einbau einer ...mehr

Leitsatz Im Beschwerdeverfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz bestimmt sich der Geschäftswert des Beschwerdegegenstands grundsätzlich nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Fakten: Maßgebend für den Wert des Beschwerdegegenstands ist gemäß § 48 Abs. 3 WEG das Interesse der Beteiligten an der angefochtenen Entscheidung. Bei der Anfechtung von Beschlüssen kommt es dabei ...mehr

Leitsatz Geschäftswert eines Anfechtungsverfahrens über Abrechnungsbeschluss Normenkette (§ 48 Abs. 3 WEG; , § 14 Abs. 1 GKG) Kommentar Im WEG-Beschwerdeverfahren bestimmt sich der Geschäftswert grundsätzlich nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Geht es ihm bei der Weiterverfolgung seines Antrags auf Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung nur noch um...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer hat keine Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für eigene Bemühungen bei Störungen des Wohnungseigentums, wenn seinem Vorgehen ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss entgegensteht und die Voraussetzungen des § 679 BGB nicht vorliegen. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer verlangt von der Eigentümergemeinschaft Entschädigung für den Zeitaufw...mehr

Leitsatz Der Eigentümerbeschluss, durch den ein Beschlussantrag auf Vornahme einer bestimmten Maßnahme abgelehnt wird, hat denselben Inhalt wie ein Eigentümerbeschluss, durch den ein Beschlussantrag, diese Handlung nicht vorzunehmen, angenommen wird. Fakten: Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurden mehrere Beschlussanträge eines Wohnungseigentümers abgelehnt. Dieser hat...mehr

Leitsatz Negativbeschluss ist inhaltlich identisch mit einem positiven Beschluss zu einem Antrag, eine Handlung nicht vorzunehmen Bestandskraft eines Negativbeschlusses steht entsprechendem Verpflichtungsantrag entgegen Normenkette (§ 23 Abs. 1 WEG) Kommentar Der BGH hat in seiner Entscheidung v. 23.8.2001 (NJW 2001, 3339 = FGPrax 2001, 231) festgestellt, dass eine formal einwa...mehr

Leitsatz Die Möglichkeit, den Geschäftswert im Hinblick auf die Höhe der Verfahrenskosten zu ermäßigen, ist nicht nur im Beschlussanfechtungsverfahren, sondern in jedem Wohnungseigentumsverfahren zu prüfen. Fakten: Im vorliegenden Verfahren bemängelte einer der Wohnungseigentümer erhebliche Trittschalleinwirkungen durch den nachträglich verlegten Parkettboden in dem über sein...mehr

Leitsatz Kampfhund darf nicht in gemeinschaftlichen Kellerräumen frei herumlaufen Normenkette (§§ 13 Abs. 2, , 15 Abs. 3 WEG; , § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB) Kommentar Ein Eigentümer ist nicht berechtigt, einen Kampfhund (hier: der Rasse American Staffordshire-Terrier) ohne Leine und Maulkorb in gemeinschaftlichen Kellerräumen frei laufen zu lassen. Der Hund dieser Rasse gilt i.Ü. n...mehr

Leitsatz Der Eigentümerbeschluss über Jahreseinzelabrechnungen verpflichtet nur diejenigen Wohnungseigentümer, die zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung im Grundbuch eingetragen sind. Zu diesem Zeitpunkt ausgeschiedene Wohnungseigentümer schulden Wohngeld bis zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels nur aufgrund der Einzelwirtschaftspläne. Fakten: Die Verpflichtung des einzelnen...mehr

Leitsatz Keine automatische Beschlussnichtigkeit! Amtsgericht Kerpen widerspricht mit teils bekannten, teils auch beachtlichen neuen Gedanken der Grundsatzentscheidung des BGH v. 20.9.2000 und verneint die Nichtigkeit früherer Gemeinschafts-"Zitterbeschlüsse" (hier: Änderung der Kostenverteilung) allein wegen fehlender, formalrechtlicher Beschlusskompetenz! Ungültige Verwalter...mehr

Leitsatz Wohngeldzahlungspflichten entstehen erst nach Beschlussfassung über Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne sowie über eine Jahresgesamtabrechnung und daraus abzuleitende Einzelabrechnungen Zahlungsverpflichtung bei Eigentumswechsel Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG) Kommentar Eine Wohngeldzahlungspflicht (nach § 16 Abs. 2 WEG) entsteht nicht...mehr

Leitsatz Ein Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer wegen vorangegangener Unzuträglichkeiten aufgibt, die Haltung und den Aufenthalt von Katzen und Hunden in seiner Eigentumswohnung zu beenden und künftig dort nicht mehr Katzen und Hunde zu halten, beschränkt nicht das Sondereigentum, sondern ist auf Herstellung des ordnungsgemäßen Gebrauchs desselben gerichtet. Fa...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, der einem Eigentümer das Halten von Katzen und Hunden verbietet, betrifft den ordnungsgemäßen Gebrauch des Sondereigentums und ist daher jedenfalls nicht nichtig Normenkette (§§ 15, 23 Abs. 4 S. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) Kommentar Ein Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer mit Blick auf vorangegangene Unzuträglichkeiten aufgibt, die Haltung und ...mehr

Leitsatz Die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung kann auch konkludent erteilt werden. Fakten: Im Rahmen der Teilung des Wohnungseigentums wurden sieben Dachfenster in die Wohnanlage eingebaut. Nunmehr wurde ein achtes Dachfenster eingebaut und dem weiteren Miteigentümer im Vorfeld zur Kenntnis gegeben, dass der Einbau beabsichtigt sei. Dieser antwortete darauf, das Dach...mehr

Leitsatz Fehlt eine Regelung durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss, bestimmt der Versammlungsleiter, in welcher Weise in der Eigentümerversammlung abgestimmt wird. Fakten: Vorliegend wurde die Zahl der Ja-Stimmen vom Versammlungsleiter nicht unmittelbar ausgezählt und festgestellt, sondern aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der Zahl der in der Eigentümerversammlung dur...mehr

Leitsatz Auch der Teileigentümer, der sein Sondereigentum unbeschränkt gewerblich nutzen darf, kann daraus nicht ableiten, dass die Eigentümergemeinschaft ihm bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums (hier: 315 mm starke Abluftanlage an der Hoffassade bis über das Dach) gestatten müsste, damit er die Gewerbeeinheit intensiver (hier: Gaststätte mit Vollküche) nutzen ...mehr

Leitsatz Der Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen für die Jahresabrechnung steht jedem Wohnungseigentümer einzeln zu. Zu seiner Geltendmachung muss ein besonderes rechtliches Interesse nicht dargelegt werden Fakten: Nachdem einer Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verwehrt wurde, hatte diese nunmehr erfolgreich den entsprechenden Beschluss ...mehr

Leitsatz Jederzeitiges Einsichtsrecht eines Eigentümers in Abrechnungsunterlagen Alle in einem Abrechnungsjahr vom Eigentümer geleisteten Zahlungen sind in diesem Jahr als Einnahmen zu verbuchen Nur ausnahmsweise zulässige Antragstellung eines Eigentümers auf Abberufung des Verwalters Normenkette (§§ 21 Abs. 4, , 26 Abs. 1, , 28 Abs. 3, , 43 Abs. 1 Nr. 2, 4 WEG; , §§ 366, , 6...mehr

Leitsatz Verneinte Auslegung eines Eigentümerbeschlusses "auf Erlass von Wohngeldschulden" Normenkette (§ 23 WEG) Kommentar Ein Eigentümerbeschluss, nach dem sich ein bestimmter Wohnungseigentümer "ab sofort an der Rücklagenbildung zu beteiligen hat", kann nicht so ausgelegt werden, dass bis zum Zeitpunkt der Beschlussfassung angefallene Schulden dieses Eigentümers, die sich a...mehr

Leitsatz Wird in einer Jahresabrechnung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel unrichtig angewandt, hat dies regelmäßig nicht die Nichtigkeit des über die Jahresabrechnung gefassten Eigentümerbeschlusses zur Folge. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft begehrt von einem Wohnungseigentümer Zahlung rückständiger Wohngelder aufgrund angefochtener Bes...mehr

Leitsatz Beschlusskompetenz für die Einführung des Lastschrifteinzugsverfahrens; rechtskräftige Gerichtsentscheidung auch zu pauschalen Mahngebühren nach wie vor gültig Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 23 Abs. 4, 28 WEG) Kommentar Für die Einführung des Lastschrifteinzugsverfahrens besteht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung, weil es sich um eine Verwaltungsreg...mehr

Leitsatz Legt ein Wohnungseigentümer gegen einen ihn beschwerenden Beschluss des Amtsgerichts sofortige Beschwerde ein, steht der Zulässigkeit seines Rechtsmittels nicht entgegen, dass er dieses nicht begründet, sondern "außerdem" mit der Rechtsmitteleinlegung neue Anträge stellt, die mit dem erstinstanzlichen Verfahrensstoff in keinem rechtlichen Zusammenhang stehen. Fakten...mehr

Leitsatz Wärmedämmverbundsystem als modernisierende Instandsetzung? Normenkette (§§ 21, , 22 WEG; , § 12 FGG) Kommentar Wohnungseigentümer besitzen einen weiten Ermessensspielraum bei der Entscheidung darüber, auf welche Weise sie einen aufgetretenen Gebäudeschaden beheben wollen (vgl. bereits OLG Hamburg v. 13.03.2000, 2 Wx 27/98, ZMR 2000, 478 und OLG Düsseldorf v. 18.1.1999...mehr

Leitsatz Sofortige Beschwerde (ohne Begründung) und neuer Sachantrag Normenkette (§§ 16 Abs. 2, , 28 Abs. 5, , 45 WEG; , §§ 19, , 20 FGG) Kommentar Legt ein Wohnungseigentümer gegen einen ihn beschwerenden Beschluss des AG sofortige Beschwerde ein, steht der Zulässigkeit seines Rechtsmittels nicht entgegen, dass er dieses nicht begründet, sondern "außerdem" mit der Rechtsmitte...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, der für Beschlussanträge der Wohnungseigentümer die Schriftform und eine schriftliche Begründung vorschreibt, überschreitet schon die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, widerspricht aber jedenfalls Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten mehrheitlich beschlossen, dass für Beschlussanträge künftig ...mehr

Leitsatz Ungültiger Eigentümerbeschluss, dass Beschlussanträge stets schriftlich mitgeteilt und auch schriftlich begründet werden müssen Normenkette (§ 23 Abs. 1, 2 WEG) Kommentar Ein Eigentümerbeschluss, der für Beschlussanträge der Wohnungseigentümer in Versammlungen die Schriftform und eine schriftliche Begründung vorschreibt, ändert Gesetz und Gemeinschaftsordnung und über...mehr

Leitsatz Beschluss auf unbeschränkte Einführung einer Videoüberwachung verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung Heizkosten-Zwischenablesekosten bei Nutzerwechsel und Kostenverteilung in der Jahresabrechnung Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG; §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 und 9b Heizkostenverordnung) Kommentar Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereic...mehr

Leitsatz Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: Die Eigentümer beschlossen u.a. mehrheitlich über die Installation einer Kamera im Eingangsbereich de...mehr

Leitsatz Die Höhe einer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu bildenden Instandhaltungsrücklage (hier: 18 DM/qm und Jahr) überschreitet den der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzubilligenden weiten Ermessensspielraum regelmäßig nicht, wenn die Grenzen des § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) eingehalte...mehr

Leitsatz Der Verwalter kann den Beschluss über seine Abberufung anfechten Zwischen Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags ist zu unterscheiden Die Berechtigung zur Vertragskündigung kann der Verwalter im Feststellungsverfahren überprüfen lassen Die Erstbestellung eines Verwalters in der Teilungserklärung ist bei Beachtung der Vorgaben aus § 26 Abs. 1 , S. 2 bis 4 WEG gü...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist zur Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über seine Abberufung in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG befugt. Fakten: Der BGH hat weiter entschieden, dass von dem Beschluss der Eigentümerversammlung über die Abberufung des Verwalters die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden ist. Die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur ...mehr

Leitsatz Formlose Begründung eines schuldrechtlichen Nutzungsrechts Auslegung eines mangels Beschlusskompetenz nichtigen Beschlusses bei Allstimmigkeit als schuldrechtliche Vereinbarung Versammlungsprotokoll als Privaturkunde Normenkette (§§ 10 Abs. 1, 21 Abs. 1, Abs. 3, 23 Abs. 1, Abs. 4, 24 Abs. 6 WEG; § 154 BGB; §§ 256, 416 ZPO) Kommentar Die Einräumung eines schuldrechtliche...mehr

Leitsatz Die Einräumung eines schuldrechtlichen Nutzungsrechts zugunsten eines Wohnungseigentümers bedarf grundsätzlich keiner Form. Für deren Nachweis ist insbesondere nicht die Aufnahme einer Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung erforderlich. Fakten: Die beiden Eigentümer der Wohnanlage einigten sich auf einer Eigentümerversammlung mündlich darüber, dass ein...mehr

Leitsatz Einbau einer zweiten Türe zum Wohnungseigentum im entschiedenen Fall duldungspflichtig Normenkette (§§ 14, 21 Abs. 4 WEG; § 242 BGB) Kommentar Darf ein Wohnungseigentümer in einer Wand zwischen seinem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum eine (weitere) Türe ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einbauen, so ist einer der übrigen Wohnungseigentümer nac...mehr

Leitsatz Darf ein Wohnungseigentümer in einer Wand zwischen seinem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum eine Tür ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einbauen, so ist einer der übrigen Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben daran gehindert, die Beseitigung der Tür zur erstmaligen Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustands zu verlangen. ...mehr

Leitsatz Die erstmalige Herstellung von Kfz-Stellplätzen, an denen nach der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte bestehen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Fakten: Den beteiligten Wohnungseigentümern ist in der Teilungserklärung jeweils das Sondernutzungsrecht an Kfz-Stellplätzen eingeräumt. Dem einen Eigentümer sind dabei zwei nebeneinanderliegende Stellplätze mit ei...mehr

Leitsatz Zulässiger Antrag auf Feststellung des richtigen Abstimmungsergebnisses Stimmrecht des Verwalters (und Mehrheitseigentümers) bei der Beschlussfassung über seine Abberufung und (ordentliche) Vertragskündigung? KG will in Abweichung zum BayObLG und OLG Düsseldorf Stimmberechtigung bejahen Vorlage zum BGH Normenkette (§§ 25 Abs. 5, 26 Abs. 1 WEG) Kommentar 1. Vorliegend gin...mehr

Leitsatz Muss ein Eigentümer für die Verwaltungsschuld eines Außengläubigers gesamtschuldnerisch haften, kann er seine Zahlung gegenüber den laufenden monatlichen Wohngeldvorschüssen ähnlich einer Notgeschäftsführung der Gemeinschaft gegenüber aufrechnen Normenkette (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG; § 389 BGB) Kommentar 1. Wird ein für eine Verwaltungsschuld gesamtschuldnerisch haftende...mehr