Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Leitsatz Getrennte Abrechnungs- und Instandsetzungspflichten kraft Vereinbarung in Mehrhausanlage (Vorder- und Hinterhaus) Unwirksamer Zweitbeschluss, der einen bestandskräftigen Erstbeschluss der Hinterhausgemeinschaft auf Sanierung einer Flachdachfläche wieder aufhebt Schadenersatzanspruch (Mietminderung) eines Eigentümers bei schuldhaft unterlassener, jedoch erforderlicher ...mehr

Leitsatz Die Entlüftung der Küche durch eine Dunstabzugshaube mit eingebauten Filtern führt zu einer geringeren Geruchsbelästigung außerhalb der Wohnung als die Entlüftung durch das Fenster. Verfügt die Küche über eine derartige Entlüftungsanlage, ist der Wohnungseigentümer deshalb nicht verpflichtet, zur stärkeren Vermeidung von Küchengerüchen die Dunstabzugshaube als Umluf...mehr

Leitsatz Wird - gemäß der Teilungserklärung - die Vertretung der Wohnungseigentümer, die in der Eigentümerversammlung nicht anwesend und nicht anderweitig vertreten sind, vom Verwalter ausgeübt, so führt dies auch bei einem "einstimmigen" Beschluss nicht zu einer Vereinbarung i.S. des § 10 WEG. Fakten: Die auf einer Wohnungseigentümerversammlung anwesenden Mitglieder der Eige...mehr

Leitsatz Wird durch einen unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums bis zu seinem Ausscheiden eingeräumt und hieran zugleich die Erbringung von Gartenarbeiten als Gegenleistung geknüpft, so führt eine dem Verpflichteten zurechenbare Nichterfüllung der Gartenpflege in jedem Fall daz...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein anderer Wohnungseigentümer bei der Nutzung seines Wohnungseigentums öffentlich-rechtliche Vorschriften, insbesondere solche des Baurechts einhält; Voraussetzung ist aber, dass es sich bei diesen Vorschriften um sog. drittschützende Normen handelt. Fakten: Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den andere...mehr

Normenkette § 164 BGB, § 631 BGB Kommentar 1. Erteilt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Auftrag über Handwerkerleistungen, so ist auch ohne ausdrückliche Benennung der Wohnungseigentümer als der von ihm vertretenen Vertragspartner davon auszugehen, dass der Verwalter den Auftrag den Umständen nach allein in Vertretung der Gemeinschaft, also im Namen der...mehr

Leitsatz Mit Abschluss eines Dachgeschossausbaus ist insgesamt Gemeinschaftseigentum an den konstruktiv wichtigen Teilen der Außenumgrenzung entstanden, auch wenn der Ausbau unvollständig oder mangelhaft vorgenommen worden ist. Die Eigentümergemeinschaft hat gegen den ausbauenden Wohnungseigentümer Ansprüche auf eine vollständige und mangelfreie Erstherstellung der konstrukt...mehr

Leitsatz Gemeinschaft für mangelhaftes GE sanierungspflichtig Sanierungsverpflichtungsantrag gegen Gemeinschaft und Verwaltung Normenkette § 16 Abs. 2, Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ist nach Teilungserklärungs-Vereinbarung ein Dachgeschossausbau gestattet, entsteht mit Abschluss der Ausbauarbeiten Gemeinschaftseigentum an den konstruktiv wichtigen Teilen der Außenumg...mehr

Leitsatz Gültige Aufrechnungsverbots-Vereinbarung in der Teilungserklärung Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 670 BGB Kommentar 1. In einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft kann derjenige, der Hauskosten verauslagt hat, auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung den anderen Miteigentümer unmittelbar auf Zahlung seines Anteils in Anspruch nehmen. 2. Die Teilun...mehr

Leitsatz Ist dem Wohnungseigentumsverwalter eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten und ist er deshalb zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt, so macht er sich durch die Kündigung nicht schadensersatzpflichtig. Fakten: Die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage versuchte zwischen der zerstrittenen Eigentümergemein...mehr

Normenkette § 626 BGB Kommentar 1. In einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft versuchte die Verwalterin schlichtend zu vermitteln. Als eine Streitpartei die Verwalterin zu einem Verstoß gegen Vorschriften des WEG aufforderte (!), kündigte die Verwaltung den Verwaltervertrag fristlos aus wichtigem Grund. Die Gemeinschaft musste einen neuen Verwalter verpflichten, allerdings...mehr

Leitsatz Vorgehen gegen einen Mieter (als Störer) vorteilhaft Klage auf Beendigung eines unzulässigen Mietverhältnisses erfasst verfahrensgegenständlich auch entsprechenden Nutzungs-Unterlassungsanspruch (Hinwirken des Gerichts auf sachdienliche Antragsänderung) Beschlussbeauftragter Verwalter kann Unterlassungsklage auch in eigenem Namen (als Prozessstandschafter) führen Norm...mehr

Leitsatz Ein Zeitraum von knapp 6 Jahren seit der Möglichkeit, die Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung von Keller-/ Hobbyräumen zu Wohnzwecken geltend zu machen, reicht zur Annahme einer Verwirkung jedenfalls nicht aus, solange der Nutzer keinerlei Umstände vorgebracht hat, die darauf schließen lassen, dass und auf welche Weise er sich darauf eingerichtet hat, von Ansprüc...mehr

Leitsatz Ist der Verwalter durch Eigentümerbeschluss im Wege der gewillkürten Verfahrensstandschaft zur Geltendmachung von Wohngeld ermächtigt, so ist er auch nach seinem Ausscheiden aus dem Verwalteramt als legitimiert anzusehen, ein anhängiges Verfahren bis zum Abschluss fortzuführen, sofern die Gemeinschaft die Ermächtigung nicht widerruft. Fakten: Neben der Ermächtigung d...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben. Fakten: Die Rechte und Pflichten des Verwalters richten sich gemäß § 675 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften des Auftragsrechts. Die Gelder auf den vom Verwalter für die Gemeinschaft angelegten Konten s...mehr

Leitsatz Der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen steht auch dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer zu und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein. Der Anspruch richtet sich einheitlich sowohl gegen den Verwalter wie auch gegen die Eigentümergemeinschaft. Fakten: Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen ist durch das Ausscheiden eines Wohnung...mehr

Leitsatz Der Anspruch auf Abrechnung eingezahlter Beitragsvorschüsse und Auszahlung von Guthaben geht mit dem Ausscheiden des Wohnungseigentümers auf dessen Nachfolger über und kann somit von dem früheren Eigentümer nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden. Fakten: Außerhalb der jährlichen Gesamtabrechnung der Gemeinschaft im Innenverhältnis kann es keine weiteren nachtr...mehr

Leitsatz Ein geschlossener Anbau, durch den ein Abstellraum unter dem Balkon eines Wohnungseigentümers auf einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenfläche gewonnen wird, stellt auch dann eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes dar, wenn die Denkmalbehörde dem Anbau zugestimmt hat. Fakten: Bauliche Veränderung im Sinne d...mehr

Leitsatz Verwaltungsunterlagen sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 WEG, § 666 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Der Anspruch auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen richtet sich einheitlich sowohl unmittelbar gegen den Verwalter (der diese Unterlagen "hinter sich hat"), wie auch mittelbar gegen die gesamte Eigentüm...mehr

Leitsatz Der Wert des Beschwerdegegenstandes, der sich nach dem vermögenswerten Interesse des Rechtsmittelführers an der Beseitigung einer von der Eigentümergemeinschaft unter Hinweis auf eine mögliche spätere Entziehung seines Wohnungseigentums beschlossenen Abmahnung richtet, übersteigt 1.500 DM. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte gegen eines ihrer Mitglieder eine Abm...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer, die die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund erreichen wollen, müssen die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung darüber zwar nicht innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung von den für Abberufung und Kündigung maßgebenden Tatsachen, aber doch innerhalb angemessener Fri...mehr

Leitsatz Der Hausverwalter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen die Wohnungseigentümer auf Entlastung. Fakten: Da der Verwalter keinen Anspruch auf Entlastung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft hat, muss diese auch deren rechtliche Folgen tragen, wenn sie - ohne eben dazu verpflichtet zu sein - dem Verwalter Entlastung erteilt. Bis auf das Vorliegen einer Straftat is...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist, soweit diesbezüglich bei seinem Amtsantritt Streit über die Arbeitsweise seines Vorgängers herrscht, nicht von Amts wegen dazu verpflichtet, eine nachvollziehbare Auflistung der gesamten Instandhaltungsrücklage der vergangenen Jahre zu erstellen. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft fordert von dem neuen Verwalter eine Zusammenstellung der Gesamtrück...mehr

Normenkette § 13 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG, § 3 NWFeiertagsG Kommentar Eine durch Mehrheitsbeschluss getroffene Regelung des Inhalts, dass der im Gemeinschaftseigentum stehende Waschkeller auch sonntags in der Zeit von 9-12 Uhr benutzt werden darf, verstößt nicht gegen § 3 des NWFeiertagsG. Soweit durch die Waschmaschinen keine empfindlichen Geräuschbelästigungen verursacht werd...mehr

Leitsatz Da eine Vermutung dafür spricht, dass die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung gedeckt ist, selbst von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollen, entspricht die von einem einzelnen Wohnungseigentümer eigenmächtig getroffene Instandsetzungsmaßnahme, wenn sie nicht als einzige in Betracht kommt, im Zweifel nicht dem mutmaßli...mehr

Leitsatz Die zeitgerechte Aufstellung einer Jahresabrechnung gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters. Die wiederholte, nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen. Fakten: Nach einer entsprechenden Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung hatte der Verwalter die Jahresabrechnung spätestens...mehr

Leitsatz Der Betrieb einer Imbissstube als Verkaufsstelle für warme Speisen zum Mitnehmen oder zum Verzehr an Ort und Stelle ist mit der Zweckbestimmung eines Teileigentums als Laden nicht vereinbar. Fakten: Bei der Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als "Laden" handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i.S.d. §§ 10 Abs. 1, 15 Ab...mehr

Leitsatz Der Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für die Beitragsrückstände seines Vorgängers auch dann nicht, wenn der nach dem Eigentumserwerb gefasste Beschluss über die sie einbeziehende Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist. Fakten: Der jetzige Eigentümer erwarb im Wege der Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung. Die für das Jahr vor dem Erwerbszeitpunkt...mehr

Normenkette § 387 BGB, § 635 BGB Kommentar 1. Eine Tiefgarageneinfahrt verlief in einem Bogen; der Zufahrtsradius war zu eng angelegt (entgegen der Garagenordnung, welche mindestens 5 m fordert). Der von der Gemeinschaft beauftragte Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass die äußeren Mauern teilweise abgebrochen und ersetzt werden müssten; er veranschlagte DM 20.000,- Koste...mehr

Normenkette § 4 HOAI, § 15 HOAI, § 33 HOAI Kommentar 1. Eine Gemeinschaft hatte einen Sachverständigen damit beauftragt, die Ursache für Feuchtigkeitsschäden herauszufinden und ein Sanierungskonzept zu entwerfen; weiterhin sollte er die zur Sanierung erforderlichen Arbeiten koordinieren und überwachen. Der Sachverständige stellte seine Gutachtertätigkeit und seine Leistungen ...mehr

Leitsatz Minderung wegen eines Mangels am Gemeinschaftseigentum setzt entsprechende Beschlussfassung voraus Normenkette § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG, §§ 633ff. BGB Kommentar 1. Ein Bauträger hatte entgegen der Baubeschreibung und den Plänen vor der Wohnung eines Ersterwerbers auf gemeinschaftlicher Gartenfläche einen Pavillon und einen Kinderspielplatz errichtet. Wegen erheblicher...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, auf die gerichtliche Geltendmachung von - offensichtlich schlüssig dargelegten - Schadensersatzansprüchen gegen frühere Verwalter zu verzichten, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: Die frühere Verwalterin hatte vom Konto der Gemeinschaft unberechtigt Vergütungen entnommen und zu Unrecht Lohnzahlungen vorgenommen. Die...mehr

Leitsatz Auch jahrelange Übung in Abweichung zu getroffenen Vereinbarungen stellt keine wirksame Änderung der Gemeinschaftsordnung dar Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 242 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Die übermäßige Haustierhaltung in einer Eigentumswohnung stellt auch dann, wenn - wie hier - die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ...mehr

Normenkette § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 22 Abs. 1 S. 1 WEG Kommentar 1. In einer terrassenförmig gestalteten Wohnanlage befanden sich auf der Dachterrasse im Randbereich zahlreiche große, schwere, gelb lackierte Spieltonnen zur Abgrenzung eines dort ursprünglich im Rahmen einer behördlichen Auflage errichteten Kinderspielplatzes. Nachdem ein Sachverständigengutachten ...mehr

Leitsatz Die einem Rechtsanwalt vom Verwalter im Namen der Wohnungseigentümer erteilte Verfahrensvollmacht erlischt nicht durch die Abberufung des Verwalters. Fakten: Die frühere Verwalterin einer Wohneigentumsanlage hatte noch während ihrer Amtszeit einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Eigentümergemeinschaft in einem Gerichtsverfahren bevollmächtigt. Nachdem die Verwalt...mehr

Leitsatz Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts kann nicht mehrheitlich beschlossen werden. Ein gleichwohl gefasster Beschluss ist auf Antrag für ungültig zu erklären. Fakten: Bestimmte Wohnungseigentümer sollten jeweils allein, also unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer, das unwiderrufliche Recht erhalten, jeweils bestimmte Flächen des im gemeinschaftlichen Eige...mehr

Leitsatz Bei Zusammenschluss mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften zu einer Wirtschafts- und Abrechnungs-Verwaltungsgemeinschaft (hier: eines Ferienparks im Time-Sharing-Modell) handelt es sich um eine übergeordnete Gesellschaft bürgerlichen Rechts gem. §§ 705ff. BGB Wohnungseigentumsgericht kann auch nach Zurückverweisung zuständig bleiben (Durchführung des Verfahrens je...mehr

Leitsatz Tritt in einem Wohnungseigentumsverfahren ein Rechtsanwalt für einen Beteiligten auf, obwohl ihm keine Vollmacht erteilt worden ist, können ihm die Verfahrenskosten auferlegt werden. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft war in einem Rechtsstreit unterlegen und hatte die Kosten des Verfahrens zu tragen. Mit ihrem Rechtsmittel wenden sich die Eigentümer gegen diese Koste...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der auf einer ihm zur Sondernutzung als Kfz-Abstellplatz zugewiesenen Hoffläche ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einen Carport errichtet hat, kann sich gegenüber dem Beseitigungsverlangen anderer Wohnungseigentümer nicht auf eine Beeinträchtigung seiner Stellplatznutzung durch vom Nachbargrundstück ausgehende Immissionen berufen...mehr

Normenkette § 67 Abs. 1 VVG Kommentar Reguliert der Gebäudeversicherer aufgrund eines von einer Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrags den Schaden, den ein einzelner Wohnungseigentümer leicht fahrlässig an fremdem Sonder- und Miteigentum verursacht hat, so kann er gegen den schädigenden Wohnungseigentümer nicht nach § 67 Abs. 1 Versicherun...mehr

Leitsatz Beeinträchtigendes Nachbar-Bauvorhaben; vorliegend keine Verpflichtung des Verwalters, wegen fehlender Zustimmung eines Eigentümers, die Unterlassung begonnener Bauarbeiten zu fordern Der Verwalter als "Stellvertreter" der einzelnen Eigentümer Normenkette § 27 WEG Kommentar 1. Mit dem Nachbarbauherrn hatte der Verwalter einen notariellen Vertrag "zur Regelung nachbarsc...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die Abberufung des Verwalters nicht schon dann verlangen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt, sondern erst, wenn dieser Grund so schwerwiegend ist, dass unter Berücksichtigung eines Beurteilungsspielraums der Wohnungseigentümergemeinschaft die Nichtabberufung des Verwalters nicht mehr vertretbar erscheint. Fakten...mehr

Normenkette § 26 WEG Kommentar Zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters gehört es, für geordnete finanzielle Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft zu sorgen. Lässt der Verwalter erhebliche Schulden der Gemeinschaft gegenüber Dritten auflaufen, ohne für eine rechtzeitige Tilgung dieser Verbindlichkeiten und eine geordnete Bereitstellung der dafür erforderlichen Mittel zu ...mehr

Leitsatz Für die Frage, ob eine beschlossene modernisierende Instandsetzung der Fassade wegen optischer Beeinträchtigungen als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren ist, kommt es nicht auf das äußere Erscheinungsbild einer nicht zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Doppelhaushälfte an. Fakten: Die Wohnungseigentumsanlage war als Doppelhau...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der den über seinem Sondereigentum gelegenen Teil des Daches reparieren lässt, haftet für ein Verschulden des von ihm beauftragten Werkunternehmers, wenn hierdurch an dem Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers ein Schaden entstanden ist. Fakten: Im Klartext heißt dies, dass der betreffende Wohnungseigentümer den geschädigten anderen ...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 und Abs. 5 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB, §§ 1ff. Heizkostenverordnung Kommentar Ohne einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist ein Wohnungseigentümer nicht befugt, den in seinem Sondereigentum befindlichen Heizkörper, der mit einem Gerät zur Ablesung des Wärmeverbrauches ausgestattet ist, zu dem...mehr

Normenkette § 47 Satz 2 WEG, § 13a Abs. 1 FGG Kommentar 1. Leitet ein Dritter, der nicht Wohnungseigentümer ist (hier der Ehemann für die allein im Grundbuch als Eigentümerin eingetragene Ehefrau), ein Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG in eigenem Namen ein, so muss er wegen der offenkundig fehlenden Anfechtungsbefugnis sowohl die gerichtlichen als auch ...mehr

Leitsatz Leitet ein Dritter, der nicht Wohnungseigentümer ist, ein Beschlußanfechtungsverfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG im eigenen Namen vor den Wohnungseigentumsgerichten ein, so muß er wegen der offenkundig fehlenden Befugnis dazu sowohl die gerichtlichen als auch die außergerichtlichen Kosten der Gegenseite tragen. Sachverhalt Der die mit seiner Ehefrau bewohnende ehem...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. In einer Gemeinschaft wurde bestandskräftig beschlossen: Die Gemeinschaft beschließt eine Sonderumlage in Höhe von DM 30/10.000stel MEA, zahlbar innerhalb 10 Tagen nach Zahlungsaufforderung, spätestens bis 31. 12. 1996. Eigentümer, die dieser Zahlungsaufforderung nicht nachkommen, werden mit 12% Zinsen ab Fälligkeit belastet. ...mehr

Leitsatz Die rechtskräftige Verpflichtung des abberufenen Verwalters, den Wohnungseigentümern durch Vorlage einer geordneten Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben unter Beifügung der Belege Rechnung zu legen, ist im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken (§ 887 ZPO). Sachverhalt Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde die Verwalterin aus wichtigem Grund abberufen und ...mehr