Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Leitsatz Der Eigentümerbeschluß, durch den von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt wird, ist im wohnungseigentumsrechtlichen Beschlußanfechtungsverfahren nur auf Mängel zu überprüfen, die das Zustandekommen und den Inhalt des Beschlusses betreffen. Ob das Veräußerungsverlangen gerechtfertigt ist, bleibt einer überprüfung durch das Proze...mehr

Leitsatz Die gerichtliche Ersetzung von Eigentümerbeschlüssen über die Jahresabrechnung und über Sonderumlagen kommt nicht in Betracht, wenn inhaltliche Beanstandungen der Beschlußvorlage gegeben sind und es nicht ausgeschlossen erscheint, daß nach Behebung der Mängel eine erneute Beschlußfassung in der Gemeinschaft erfolgreich ist. Sachverhalt Auf einer Eigentümerversammlung...mehr

Leitsatz Die Wahl von drei Wohnungseigentümern zu Mitgliedern eines Verwaltungsbeirats bedeutet zugleich die Bestellung dieses Verwaltungsorgans; eines gesonderten Beschlusses darüber bedarf es nicht. Wird der Antrag, die Bestellung eines Verwaltungsbeirats für ungültig zu erklären, abgewiesen, so ist bei der Beschwer des Antragstellers werterhöhend zu berücksichtigen, daß er...mehr

Leitsatz Ohne besondere Ermächtigung, die sich aus einem entsprechenden Eigentümerbeschluß, dem Verwaltervertrag oder der Gemeinschaftsordnung ergeben kann, ist der Verwalter in der Regel nicht befugt, Ansprüche mit Wirkung für die Eigentümergemeinschaft anzuerkennen oder unstreitig zu stellen. Erleidet ein Gemeinschafter als Folge eines Wassereintritts Schaden an seinem Teil...mehr

Leitsatz Keine Haftung der faktischen (werdenden) Eigentümer für Verbindlichkeiten, die vor der in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wurden! (?) Ende der faktischen Gemeinschaft mit Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft! (?) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Ist die tatsächliche Wohnungseigentümergemeinschaft durch Anlegung der Wohn...mehr

Leitsatz Die noch nicht zur in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden "werdenden" Wohnungseigentümer haften nicht für Verbindlichkeiten, die von der in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft begründet worden und fällig geworden sind. Fakten: Mit der Invollzugsetzung der tatsächlichen Gemeinschaft durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher und Eintra...mehr

Leitsatz Wird einem Wohnungseigentümer - ohne daß es zu einer in die Zukunft wirkenden Vereinbarung kommt - das ihm eingeräumte Sondernutzungsrecht teilweise dadurch entzogen, daß die Bauordnung die Anlage eines gemeinschaftlichen Kinderspielplatzes erfordert, der auch nicht auf andere Grundstücksflächen verlegt werden kann, so steht ihm ab Widerruf der zunächst leihweisen ü...mehr

Leitsatz Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist berechtigt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter nachhaltig gestört ist. Das kann auch dann der Fall sein, wenn der Verwalter die Abrechnung über einen längeren Zeitraum verzögert und die Gemeinschaft diesbezüglich über mehrere Eigentümerversammlungen hin vertröstet. Fak...mehr

Leitsatz Auch wenn einem Wohnungseigentümer weder die Einladung zu einer Eigentümerversammlung noch das Versammlungsprotokoll bekanntgegeben worden ist, kann nach Ablauf der Jahresfrist des § 22 Abs. 2 Satz 4 FGG Wiedereinsetzung gegen die Versäumung der Beschlußanfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG nicht gewährt werden. Sachverhalt Auf einer Eigentümerversammlung wurde unter ...mehr

Leitsatz Bei der Beschlußfassung über Sanierungsmaßnahmen (hier: Sanierung der Dachgauben, Terrassen und Dachrinnen und die Erhebung einer Sonderumlage) hat die Eigentümergemeinschaft einen Ermessensspielraum. Dieser ist nicht überschritten, wenn mehrheitlich über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung derzeit nicht zwingend notwendig, jedoch ...mehr

Leitsatz Erwirbt ein Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an einem praktisch nicht nutzbaren Kfz-Stellplatz, so sind die übrigen Eigentümer regelmäßig nicht verpflichtet, Maßnahmen zuzustimmen, die ihnen selbst spürbare Nachteile einbringen, nur um dem Betreffenden auch zu einem nutzbaren Stellplatz zu verhelfen. Der Betroffene muß sich vielmehr an den Veräußerer halte...mehr

Leitsatz Der Erwerber von Wohnungseigentum kann ohne individualvertragliche übernahme nicht für die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Folgekosten des vor seinem Erwerb erfolgten Ausbaus seiner Dachgeschoßwohnung in Anspruch genommen werden, wenn die Kostenpflicht nicht in der von der Eintragungsbewilligung gedeckten Gemeinschaftsordnung, sondern nur in einem Anhang der ...mehr

Leitsatz Zwischen den Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft über die Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund einschließlich ("beabsichtigter") fristloser Vertragskündigung und der Frage der Berechtigung einer solchen fristlosen Vertragskündigung ist zu unterscheiden (Trennungstheorie) Zerwürfnisse zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat können ebenfalls einen...mehr

Leitsatz Die Regelung in einer Teilungserklärung, daß die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Aufgabe der Eigentümergemeinschaft ist, andererseits Instandsetzungsarbeiten an Fenstern von den betreffenden Wohnungseigentümern ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens zu veranlassen sind, ist dahin auszulegen, daß Erneuerungen der Fenster zu Lasten derjenigen Eige...mehr

Leitsatz Veräußert ein Wohnungseigentümer, der innerhalb derselben Anlage mehrere Eigentumswohnungen besitzt, Wohnungen an Dritte und wird er von den Erwerbern wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum (hier: am Dach der Wohnanlage) aus werkvertraglicher Gewährleistung im Klageweg erfolgreich auf Vorschußzahlung in Anspruch genommen, leiten die Erwerber sodann den Vorschußbetra...mehr

Leitsatz Der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung wirkt objektbezogen auch für und gegen den Erwerber einer Wohnung, der in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode noch nicht Eigentümer war, gleich ob der Eigentümerwechsel der Gemeinschaft oder dem Verwalter bekannt ist. Ebenso wie gegen den früheren Wohnungseigentümer wird auch gegen den Erwerber nur die sog. Abrechnun...mehr

Leitsatz Die Entlastung eines Wohnungseigentümers, der im Einvernehmen mit der Gemeinschaft Verwaltertätigkeit tatsächlich verrichtet hat (faktischer Verwalter), entspricht - wenn auch ein Anspruch auf Entlastung außerhalb einer entsprechenden Vereinbarung in der Regel nicht besteht - bei Vorliegen der formellen und materiellen Voraussetzungen gleichwohl ordnungsgemäßer Verw...mehr

Leitsatz Die Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage durch eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Aufstellen eines Schuppens auf der zur Wohnung gehörenden Dachterrasse) stellt unter Umständen dann keinen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 S. 2, § 14 Nr. 1 WEG dar, wenn das Bauwerk infolge des Aufstellens oder Anpflanzens von...mehr

Normenkette § 25 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümer war unfallbedingt schwerbehindert; auch seine Ehefrau soll aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage gewesen sein, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen. In der Teilungserklärung war - wie häufig - die vertretungseinschränkende Vereinbarung getroffen, "dass sich ein Eigentümer nur durch den Verwalter, seinen Eh...mehr

Leitsatz Auf eine in der Teilungserklärung enthaltene Beschränkung der Vertretung eines Wohnungseigentümers nur durch Ehegatten, den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Treu und Glauben nicht berufen, wenn der Ehegatte zur Vertretung aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, der Wohnungseigentümer mit den üb...mehr

Normenkette § 24 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Zum Sachverhalt Die Einladung zu einer Eigentümerversammlung erfolgte im vorliegenden Fall unterschriftlich durch alle augenblicklich im Amt befindlichen Beiratsmitglieder (bei gleichzeitiger Unterschrift auch des bisherigen Verwalters, dessen Amtszeit jedoch zum Einberufungszeitpunkt bereits abgelaufen war). Die unterzeichnenden Beirat...mehr

Leitsatz Einfache Mehrheitsbeschlussfassung über bauliche Veränderung gemäß entsprechender Vereinbarung in der Teilungserklärung möglich Gültiger Mehrheitsbeschluss zum Lastschriftverfahren und zur Zahlung eines Mehraufwandsentgeltes von 5 DM pro Monat bei Nichtteilnahme Ungültiger Beschluss auf Zusatzvergütung an den Verwalter von 5% der Bausumme im Falle üblicher oder relati...mehr

Leitsatz Die Bestimmung einer Gemeinschaftsordnung ist wirksam, wonach die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, dem Verwalter eine Ermächtigung zur Einzahlung von Wohngeldern im Lastschriftverfahren zu erteilen. Sachverhalt Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält eine Bestimmung, wonach das Wohngeld vom Verwalter bis zum dritten Werktag jeden Mo...mehr

Leitsatz In der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Wohngeldeinzugsermächtigung durch den Verwalter im Lastschriftverfahren ist wirksam Normenkette § 16 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Offen bleiben kann, ob eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung wirksam ist, dass eine Einzelabrechnung als anerkannt gilt, wenn nicht innerhalb von 14 Tagen nach Absendung der Einzelabrechnung sch...mehr

Leitsatz Die Umrüstung einer voll funktionsfähigen Dachantennenanlage auf den Anschluß an das Breitbandkabelnetz stellt eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 WEG dar, die von den Wohnungseigentümern nicht mehrheitlich beschlossen werden kann, da sie einzelne Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. (Leitsatz der Redaktion)...mehr

Leitsatz 1. Hat die Gemeinschaft den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt und ist der Rechtsstreit hierüber noch nicht abgeschlossen, so ist die Gemeinschaft nicht gehindert, den Vertrag aus einem neuen wichtigen Grund abermals zu kündigen. Der Verwalter muß auch diese erneute Kündigung anfechten, damit der entsprechende Beschluß nicht bestandskräftig wird. 2. Die m...mehr

Leitsatz Der ausgeschiedene Verwalter kann Verzugszinsen für einen Fehlbestand des Wohngeldkontos nur verlangen, wenn er die Eigentümergemeinschaft zur Erstattung des Fehlbestandes auffordert. Dagegen tritt Verzug noch nicht ein, wenn der ausgeschiedene Verwalter die Bankunterlagen über das offene Treuhandkonto auf Anforderung dem neuen Verwalter übergibt. Sachverhalt Die frü...mehr

Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 2 Nr. 2 WEG, § 246 BGB, § 256 BGB, § 284 BGB, § 286 BGB, § 288 Abs. 2 BGB, § 670 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Ein ausgeschiedener Verwalter kann Verzugszinsen über den gesetzlichen Zinssatz nach § 256 BGB, § 246 BGB hinaus für einen Fehlbestand des Wohngeldkontos (hier: geführt als sog. offenes Treuhandkonto auf seinen Namen) nur verlange...mehr

Leitsatz Der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist oder mit dem Wohnungseigentümer wirtschaftlich so stark verbunden ist, daß man sie interessengemäß als Einheit betrachten kann, ist von der Abstimmung über die Kündigung des Verwaltervertrages ausgeschlossen, da es sich insoweit um ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 5 WEG handelt. Der einem Stimmverbot unterli...mehr

Leitsatz Auslegung eines Eigentümerbeschlusses auch durch das Rechtsbeschwerdegericht Zur Beschlussfassung über eine Ruhezeit-Regelung (Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft) Zeitliche Einschränkungen des Singens und Musizierens außerhalb der Ruhezeiten müssen hinreichend bestimmt sein Singen und Musizieren kann nicht ohne sachlichen Grund stärker eingeschränkt werden als e...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft kann sich mehrheitlich auch dann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung für die Anmietung einer Satellitenanlage entscheiden, wenn diese im Zehnjahresvergleich teuerer ist als der Kauf dieser Anlage, wenn nur für die Anmietung sonstige vernünftige wirtschaftliche Gründe sprechen. Sachverhalt Die Eigentümer einer Wohneigentumsanlage haben auf einer Eige...mehr

Leitsatz Vor einer größeren Instandsetzungsmaßnahme müssen grundsätzlich Schadensumfang sowie Sanierungsbedürftigkeit festgestellt werden. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es darüber hinaus, mehrere Kostenangebote vor der Durchführung größerer Instandsetzungsmaßnahmen einzuholen. Sachverhalt Innerhalb einer Wohneigentumsanlage waren die Betonträger schadhaft. Die Gemeins...mehr

Leitsatz Ist für eine Tiefgarage kein eigener Mitsondereigentumsanteil gebildet worden, so kann diese nicht bestimmten Wohnungseigentumsrechten als gemeinschaftliches Sondereigentum zugeordnet werden und ist daher gemeinschaftliches Eigentum. Die ausscheidbaren Lasten und Kosten sowie die Behandlung der für die Tiefgarage gebildeten Instandhaltungsrücklage kann in Abweichung ...mehr

Normenkette § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 818 Abs. 3 BGB Kommentar Ein Verwalter ist nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG nicht ermächtigt, ohne Beschluss der Eigentümer Klage auf Rückzahlung eines irrtümlich überwiesenen Arbeitsentgelts (Lohnes) gegen einen früheren Arbeitnehmer der Eigentümergemeinschaft zu erheben. Link zur Entscheidung ( BAG, Urteil vom 11.08.199...mehr

Leitsatz Das Anbringen von Windschutzwänden als Teile der Balkonverkleidung stellt eine bauliche Veränderung dar, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Sachverhalt Die Wohneigentumsanlage wurde im Jahr 1995 begründet. Zu diesem Zeitpunkt hatten einige der Wohnungseigentümer bereits von der teilenden Eigentü...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 138 Abs. 1 BGB, § 284 BGB, § 288 BGB Kommentar 1. In einer Teilungserklärung war u.a. vereinbart, dass "bei Verzug von über 7 Tagen Wohngeldrückstände mit 2% über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen sind, soweit dies die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlie...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich und rechtswirksam bestimmen, daß auf Zahlungsrückstände aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Verzugszinsen in Höhe von 1,5 % je angefangenem Monat zu entrichten sind. Eine derartige Ersatzvereinbarung kann auch abweichend von der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung bestimmt werden. Sachverhalt Auf einer Eigentü...mehr

Leitsatz Sind auf einer Wohnungseigentümerversammlung sämtliche Tagesordnungspunkte abgehandelt und verläßt daraufhin der Verwalter die Versammlung, auch ohne diese ausdrücklich zu schließen, so ist mit seinem Weggang die Versammlung als beendet anzusehen; in diesem Fall ist kein Raum mehr für eine weitere Beschlußfassung der Wohnungseigentümer. Die Beseitigung einer Grundstü...mehr

Leitsatz Macht der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend, vertritt er die Gemeinschaft mit Ausnahme der Antragsgegner. Sachverhalt Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentumsanlage herrschte Streit. Die von der Mehrheit gewählte Verwalterin wurde von der Minderheit nicht anerkannt, weshalb es mehrfach zu einstw...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 23 Abs. 4 WEG Kommentar 1. Zum Sachverhalt in Kurzform: Die antragstellende Wohnungseigentümerin begehrt von ihrer Eigentümergemeinschaft Schadensersatz wegen Schäden in ihrem Sondereigentum. In der Gemeinschaftsordnung ist der Abschluss einer Leitungswasserschadenversicherung für das Gemeinschafts- und Sondereigentum vorgeschrieben. In einer Eigentümer...mehr

Leitsatz Die Erhöhungsgebühr des § 6 BRAGO ist bei Vertretung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann im Rahmen von § 91 ZPO festsetzbar, wenn nach den gesamten Umständen des Einzelfalls eine Prozeßstandschaft des Verwalters nicht zweckmäßig, sondern vielmehr ein Auftreten der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft als zur Rechtsverteidigung notwendig anzusehen war. S...mehr

Leitsatz Führen solche Leitungen genehmigtermaßen durch anderes Sondereigentum, darf sie dieser Sondereigentümer nicht eigenmächtig entfernen Normenkette § 5 Abs. 3 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 242 BGB, § 823 Abs. 1 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Im Zuge eines bereits 1981 durch einstimmigen Beschluss genehmigten Ausbaus eines Dachgeschosses wurde das dortige Badezimm...mehr

Leitsatz Es kann ausschließlich mit rechtskräftig festgestellten Ansprüchen oder solchen aus einer Notgeschäftsführung gegen Wohngeldansprüche aufgerechnet werden. Unabhängig hiervon kann mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung auch gegen Wohngeldforderungen aufgerechnet werden, die ein Wohnungseigentum betreffen, das der Anspruchsberechtigte erst nach Entstehen des Anspruchs ...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann, soweit er für ein Wirtschaftsjahr Wohngeldvorauszahlungen nach Maßgabe des Wirtschaftsplans geleistet hat, eine Erstattung aus Mitteln der Gemeinschaft erst dann verlangen, wenn die auf einer Eigentümerversammlung durch Beschlußfassung genehmigte Jahresabrechnung ein entsprechendes Guthaben für ihn ausweist. Jedenfalls kann ein derartiger...mehr

Leitsatz Beschlossenes Sanierungskonzept einer Großanlage (Aparthotel, Kurzentrum mit Restaurant und Bäderbetrieb) Zum Zwecke einer Sanierung beschlossener Treuhandverein einer Eigentümergruppe Sonderumlage zum Ausgleich von Wohngeldausfällen Beschlussnichtigkeitsfragen (hinsichtlich beschlossener Aufwendungserstattung der Eigentümer an den Treuhandverein) Normenkette § 16 A...mehr

Leitsatz Ist der anfechtende Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung nicht eingeladen worden, so kann sein Antrag auf Ungültigerklärung des auf der Versammlung gefaßten Eigentümerbeschlusses nicht allein mit der Begründung abgewiesen werden, der Beschluß sein auch bei ordnungsgemäßer Ladung gefaßt worden, wenn sachliche Gründe gegen diesen vorgebracht werden. Sachverhal...mehr

Leitsatz Im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung kann eine Eigentümergemeinschaft zum Ausgleich eines mit dem Wohngeld ausgefallenen Wohnungseigentümers auf die Instandhaltungsrücklage zurückgreifen, wenn diese dadurch nicht ungebührlich verkürzt wird. Fakten: Die Erhebung einer Sonderumlage entspricht immer dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie zur Deckung von Liquiditätsen...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann die Herausgabe von Gebrauchsvorteilen aus dem Rechtsinstitut der ungerechtfertigten Bereicherung dann verlangen, wenn er zwar auf der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Hoffläche Müllbehälter der Eigentümergemeinschaft zunächst ohne Abstellkosten zum Abstellen freigegeben hat, die Wohnungseigentümer die Hoffläche jedoch nach dem Widerruf ...mehr

Leitsatz Nachveranlagungsbescheid für Abfallbeseitigungsgebühren an eine Gemeinschaft teilweise rechtswidrig Keine Haftung von Rechtsnachfolgern für zeitlich vor Eigentumswechseln entstandene Gebühren Nachfestsetzung verjährt in 4 Jahren Normenkette § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, § 169 AO, § 113 Abs. 1 VerwGO Kommentar 1. Die klagende Stadt Velbert, vertreten durch den Stadtdirektor, ha...mehr

Leitsatz Ist der Gemeinschaft gegen den Verwalter infolge der berechtigten Beauftragung eines Rechtsanwalts zur überprüfung eines Fehlverhaltens des Verwalters ein Schadensersatzanspruch entstanden, so fällt dieser in das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und kann, auch wenn die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zwischenzeitlich wechseln, von der Gemeinschaft in ihrer...mehr