Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

1 Allgemeines Rz. 1 § 559 in der Fassung des Mietrechtänderungsgesetzes 2013 gleicht sich vom Sprachgebrauch her der Modernisierungsregelung nach § 555b an. In der Regelung in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes 2001 war von baulichen Maßnahmen die Rede. Auch dabei handelte es sich um Modernisierungsmaßnahmen. Der Begriff der Nachhaltigkeit steht jetzt nicht mehr in § 55...mehr

Rz. 1 Die Regelung entspricht in etwa dem bisherigen § 3 Abs. 3 MHG. Die Mieterhöhungserklärung hat in Textform zu erfolgen. Nach § 126b muss also die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift ode...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift nimmt die bisherige Regelung des § 9 MHG auf, vereinheitlicht allerdings die Kündigungsfristen. Sie gilt auch für Wohnraummietverhältnisse, die nach dem WoFG v. 13.9.2001 (BGBl. I S. 2376) gefördert werden, soweit Wohnraummietverhältnisse nicht gemäß § 549 Abs. 2 und Abs. 3 vom Anwendungsbereich ausgenommen worden sind. Für die noch den Vorschriften des ...mehr

Rz. 4 Der Härteeinwand, der bisher in § 554 geregelt war, ist durch das Mietrechtänderungsgesetz 2013 umgestaltet worden und befindet sich zweigeteilt in § 555d und in § 559 Abs. 4. Aus BT 17/10485: § 555d Abs. 1 bestimmt, dass Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter grundsätzlich zu dulden sind. Abs. 2 regelt, unter welchen Voraussetzungen sich der Mieter auf eine nicht zu rech...mehr

Rz. 2 Nach der einheitlichen Regelung der Modernisierungsmaßnahmen kann auf die Begriffsbestimmungen in § 555b Bezug genommen werden. Ausgenommen von der Erhöhungsmöglichkeit sind zum einen die unter die neu geschaffene Nr. 2 fallenden Maßnahmen (… durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits e...mehr

Rz. 3 Die Regelung entspricht dem bisherigen § 559 Abs. 2 mit geringfügigen sprachlichen Anpassungen im Hinblick auf § 555b.mehr

Rz. 1 § 559 in der Fassung des Mietrechtänderungsgesetzes 2013 gleicht sich vom Sprachgebrauch her der Modernisierungsregelung nach § 555b an. In der Regelung in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes 2001 war von baulichen Maßnahmen die Rede. Auch dabei handelte es sich um Modernisierungsmaßnahmen. Der Begriff der Nachhaltigkeit steht jetzt nicht mehr in § 559, sondern je...mehr

Während Unterhaltssachen des § 231 Abs. 1 FamFG, für die nach § 113 Abs. 1 S. 2 FamFG die allgemeinen Vorschriften der ZPO und die Vorschriften der ZPO über das Verfahren vor den Landgerichten entsprechend gelten, Familienstreitsachen (§ 112 FamFG) sind, handelt es sich bei den Verfahren, in denen die Feststellung der Bezugsberechtigung für das Kindergeld (§ 231 Abs. 2 FamFG...mehr

Leitsatz Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worde...mehr

Die Entscheidung des KG ist unzutreffend. Es geht nicht um einen Anspruch "auf" Zustimmung zur Mieterhöhung, wie es § 41 Abs. 5 S. 1 GKG voraussetzt, sondern um einen Zahlungsanspruch "aus" Mieterhöhung, da im Fall einer Erhöhung nach § 559 BGB die Erhöhung bereits durch die einseitige Erklärung des Vermieters eintritt. Dass § 41 GKG aber nicht für Zahlungsansprüche gilt, is...mehr

Die Beschwerde ist überwiegend begründet. Entgegen der Auffassung des LG bemisst sich der Gebührenstreitwert für den Klageantrag des Mieters auf Feststellung, dass sich die Nettokaltmiete durch die Modernisierungsmieterhöhungserklärungen des Vermieters nicht erhöht hat, nach § 42 Abs. 5 S. 1 GKG auf den zwölffachen Erhöhungsbetrag und damit auf (12 x 105,92 EUR + 12 x 69,58 E...mehr

Leitsatz Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat. (amtlicher Leitsatz des B...mehr

Leitsatz Folgende Klauseln sind in einem Wohnraummietvertrag über eine frei finanzierte Wohnung unwirksam: Bei verspäteter Zahlung (Verzug) ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten sowie Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe, mindestens aber 8 % jährlich zu erheben. Der Mietbeginn kann sich infolge von Verzögerungen des Zeitpunkts der Bezugsfertigkeit bis zu 3 Monaten...mehr

BGB §§ 280, 285, 558b Leitsatz Lässt der Vermieter nach Ablauf der Zustimmungsfrist die Zustimmung des Mieters zu einer begründeten Mieterhöhung anwaltlich anmahnen, so hat der Mieter dem Vermieter die dadurch entstandene Geschäftsgebühr zu erstatten. AG Köln, Urt. v. 9.12.2011 – 220 C 366/11 1 Aus den Gründen Die Klage ist in der Hauptsache begründet. Der Anspruch der Kläger auf...mehr

Die Klage ist in der Hauptsache begründet. Der Anspruch der Kläger auf Erstattung außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 215,99 EUR ergibt sich aus dem Gesichtpunkt des Verzuges gem. §§ 280, 286 BGB. Die Beklagte hat sich mit der Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger v. 25.8.2010 in Verzug befunden, als die Prozessbevollmächtigten der Kläger die Beklagte mi...mehr

Lässt der Vermieter nach Ablauf der Zustimmungsfrist die Zustimmung des Mieters zu einer begründeten Mieterhöhung anwaltlich anmahnen, so hat der Mieter dem Vermieter die dadurch entstandene Geschäftsgebühr zu erstatten. AG Köln, Urt. v. 9.12.2011 – 220 C 366/11mehr

Leitsatz Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. (...mehr

Leitsatz Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet 12 Jahre nach der mittler...mehr

Leitsatz Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mit...mehr

Im Modernisierungsvertrag sollte geregelt werden, ob die vom Mieter geschaffenen Verbesserungsmaßnahmen bei späteren Mieterhöhungen zu berücksichtigen sind. Fehlt eine derartige Regelung, wird die Wohnung im Mieterhöhungsverfahren so behandelt, als wäre die Modernisierung nicht erfolgt.[1]mehr

Leitsatz § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. (amtlicher Leitsatz des BGH) Bei Insolvenz des Mieters ist die Kündigung gegenüber dem Insolvenzverwalter (Treuhänder) zu erklären. Anders ist es, wenn der Treuhänder eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat und die 3-mona...mehr

Leitsatz In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand. (amtlicher Leitsatz des BGH...mehr

Leitsatz Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen – über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten 3 Vergleichswohnungen hinaus – weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb d...mehr

Leitsatz Bei der ortsüblichen Miete i.S.v. § 558 BGB handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert; vielmehr bewegen sich die üblichen Entgelte innerhalb einer gewissen Spanne. Daraus folgt weder, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist, wenn der untere Wert der Spanne bereits erreicht ist. Andererseits hat der Vermieter aber auch keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer ...mehr

Leitsatz Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlu...mehr

Leitsatz Kann die ortsübliche Vergleichsmiete aus einem qualifzierten Mietspiegel ermittelt werden, bedarf es auch bei der Begründung mit Vergleichswohnungen keines Sachverständigengutachtens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Dielenboden ist kein "hochwertiger Bodenbelag". … Bitte längen. Fakten: Der Vermieter hat sein Zustimmungsverlangen zur Anpassung a...mehr

Leitsatz Ein Dielenboden ist qualitativ und optisch nicht mit einem Parkettboden vergleichbar. Beim Berechnen und Begründen einer Mieterhöhung mit Hilfe des Mietspiegels können Dielen daher nicht als hochwertigen Bodenbelag eingeordnet und etwa mit Parkett gleichgesetzt werden. Sachverhalt Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangte von einem Mieter, dass dieser einer M...mehr

Leitsatz Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ort...mehr

Leitsatz Auch wenn es ein Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen über längere Zeit widerspruchslos hinnimmt, dass der Vermieter die erhöhte Miete von seinem Konto abbucht, liegt hierin nicht ohne weiteres eine Zustimmung zur Mieterhöhung. Sachverhalt Die Mieter einer Wohnung verlangen von einer Wohnungsgesellschaft die Rückzahlung von Miete. Die Mieter hatten eine Einzugser...mehr

Leitsatz Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf ...mehr

“Die Bekl. mieteten im Jahre 1999 von der Kl. eine preisgebundene Wohnung in B. Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhöhte die Kl. die Miete mit Schreiben v. 27.7.2001. Die Bekl. widersprachen der Mieterhöhung und zahlten die Erhöhungsbeträge in der Folgezeit nicht. Mit Schreiben v. 28.6.2005 kündigte die Kl. das Mietverhältnis wegen eines zwischenzeitlich aufgel...mehr

Leitsatz Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann. Sachverhalt Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie verlangen vom Mieter einer der betroffenen Woh...mehr

Leitsatz Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden. Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung...mehr

Leitsatz Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrags von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag wirksam, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durch...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat. Fakten: Der Vermieter verlangt vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf den ...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 558a Kommentar Mit Schreiben vom 29.6.2009 verlangte der Vermieter einer in Berlin ...mehr

Leitsatz Wird der Mieter verurteilt, einer Mieterhöhung zuzustimmen, so muss sich aus dem Urteilstenor ergeben, zu welchem Zeitpunkt die Mieterhöhung wirksam wird. Ein Urteil mit einem unvollständigen Urteilstenor hat aber nicht zur Folge, dass dessen Wirkungen erst mit der Rechtskraft eintreten. Vielmehr ist die Urteilsformel unter Berücksichtigung des Tatbestands, der Ents...mehr

Leitsatz Die Auslegung eines Mietspiegels (§§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. (amtlicher Leitsatz des BGH) Ist in einem Regressionsmietspiegel eine Preisspanne ausgewiesen, so setzt eine Abweichung von dem nach den Tabellen ermittelten Wert nach oben oder unten voraus, dass dies aufgrund konkreter Wohnwertme...mehr

Leitsatz Bei einem aus öffentlich geförderten Wohnungen und sonstigen Räumen bestehenden Gebäude genügt es für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhung nach § 10 WoBindG, dass der Mieter über die auf den Wohnraum entfallenden Aufwendungen informiert wird. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette WoBindG § 10 Kommentar Das Gebäude besteht aus 6 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von ...mehr

Leitsatz Wird ein von den Parteien vereinbarter Index vom Statistischen Bundesamt nicht mehr fortgeschrieben, liegt eine Regelungslücke vor, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist. Haben die Parteien den Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts mit mittlerem Einkommen gewählt, tritt an dessen Stelle der Verbraucherpreisindex ...mehr

Leitsatz Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat. (amtlicher Leitsatz des BGH...mehr

Leitsatz Zur Umdeutung einer - nach dem früheren Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in Berlin - unzulässigen Vereinbarung über abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen in eine gesetzlich seinerzeit zulässige Abrede über die Zahlung einer Betriebskostenpauschale. Fakten: Im Mietvertrag von 1987 war vereinbart "Miete und Nebenkosten belaufen sich insgesamt zurzeit" auf 286...mehr

Leitsatz Eine nach dem früheren Preisbindungsrecht für Berliner Altbauwohnungen unzulässige Vereinbarung über die verbrauchsabhängige Umlage von Betriebskosten kann in eine zulässige Betriebskostenpauschale umgedeutet werden, wenn der Vermieter jahrelang keine Abrechnung über die Betriebskosten erteilt und der Mieter dies hinnimmt. (Leitsatz der Redaktion) Unter dem Gesichtspu...mehr

Leitsatz Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat. Fakten: Der Mieter verweigert die Zahlung der Mieterhöhung wegen des Einbaus eines Fahrstuhls, weil der Vermieter die Modernisierung nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündi...mehr

Leitsatz Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 2 Satz 2 Kommentar Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine im 2. Stock eines Wohnhau...mehr

Leitsatz Ein Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt hat; hier ging es um den Einbau eines Fahrstuhls. Es kommt nicht darauf an, ob er die Arbeiten vorher gegenüber dem Mieter angekündigt hat. Sachverhalt Ein Vermieter in Berlin stritt mit einer Mieterin um eine Mieterhöhung, die er nach einer Modernisierungsmaßnahme (hi...mehr

Leitsatz Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsüblic...mehr

Leitsatz Ob öffentliche Fördermittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 558 Abs. 5 Kommentar Der Eigentümer eines Wohnhauses hatte im Jahr 199...mehr

Bei Mieterhöhungsverlangen wird wegen der Schwierigkeit der rechtlichen Probleme – auch unter dem Gesichtspunkt der Rechtswahrnehmungsgleichheit von Bemittelten und Unbemittelten – regelmäßig Beratungshilfe zu gewähren sein. Zur Frage, wann eine Angelegenheit oder mehrere Angelegenheiten i.S.d. § 2 Abs. 2 BerHG vorliegen. AG Halle, Beschl. v. 18.1.2011 – 103 II 6570/10mehr

Die Erinnerung ist gem. § 6 Abs. 2 BerHG i.V.m. §§ 11 Abs. 2, 24a RPflG zulässig. Die Erinnerung ist auch begründet. Die Antragstellerin hat ein konkretes Rechtsproblem aufgezeigt, nämlich das Mieterhöhungsverlangen v. 27.10.2010. Dass dieses Mieterhöhungsverlangen auch ohne vorherigen Versuch, die Sache selbst zu klären, ein Rechtsproblem beinhaltet, zeigt sich schon aus den...mehr