Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Leitsatz Leistet der Mieter einer Dienstwohnung an den Vermieter pauschale Zahlungen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, so handelt es sich hierbei nicht um Aufwendungen für Handwerkerleistungen i.S.d. § 35a Abs. 2 EStG, wenn die Zahlungen unabhängig davon erfolgen, ob und ggf. in welcher Höhe der Vermieter tatsächlich Reparaturen an der Wohnung des Mieters in Au...mehr

Leitsatz Folgende Klauseln sind in einem Wohnraummietvertrag über eine frei finanzierte Wohnung unwirksam: Bei verspäteter Zahlung (Verzug) ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten sowie Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe, mindestens aber 8 % jährlich zu erheben. Der Mietbeginn kann sich infolge von Verzögerungen des Zeitpunkts der Bezugsfertigkeit bis zu 3 Monaten...mehr

Leitsatz Die Klausel in einem vom Mieter gestellten Formularmietvertrag über Gewerberaum "Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgt jährlich. Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr. Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abzurechnen. Die Parteien sind sich diesbezüglich einig, dass es sich hierbei...mehr

Leitsatz Das Abstehen vom Urkundenprozess ist in der Berufungsinstanz wie eine Klageänderung zu behandeln und daher zulässig, wenn der Beklagte einwilligt oder das Gericht es für sachdienlich erachtet (Anschluss an BGH, Urteil v. 13.4.2011, XII ZR 110/09, BGHZ 189 S. 182 Rn. 24 ff.). (amtlicher Leitsatz des BGH) Eine Klageänderung ist sachdienlich, wenn die Zulassung der geänd...mehr

Lässt der Vermieter nach Ablauf der Zustimmungsfrist die Zustimmung des Mieters zu einer begründeten Mieterhöhung anwaltlich anmahnen, so hat der Mieter dem Vermieter die dadurch entstandene Geschäftsgebühr zu erstatten. AG Köln, Urt. v. 9.12.2011 – 220 C 366/11mehr

Im Routinefall einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs (Rückstand mit zwei Monatsmieten) ist bei einem als Großvermieter einzustufenden Vermieter weder für die Erstmahnung noch für den Ausspruch der Kündigung die Einschaltung eines Anwalts notwendig; dies gilt auch dann, wenn die Vermieterin eine im Ausland ansässige Gesellschaft mit inländischem Wohnungsbestand ist. BGH, Besch...mehr

Die Klage ist in der Hauptsache begründet. Der Anspruch der Kläger auf Erstattung außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 215,99 EUR ergibt sich aus dem Gesichtpunkt des Verzuges gem. §§ 280, 286 BGB. Die Beklagte hat sich mit der Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger v. 25.8.2010 in Verzug befunden, als die Prozessbevollmächtigten der Kläger die Beklagte mi...mehr

1. Die dem Mieter gewährte Haftungsfreistellung durch den gewerblichen Autovermieter entspricht nach den AGB des Vermieters dem Vollkaskoschutz mit Selbstbeteiligung eines gewerbsmäßigen VR nach den Regeln des VVG und der AKB. Der Fahrer des vermieteten Fahrzeugs haftet bei grober Fahrlässigkeit selbst (in Anknüpfung an BGH NJW 1981, 1211; BGHZ 181, 179 = NJW 2009, 2881 = WM...mehr

Leitsatz Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderung. Fa...mehr

Leitsatz Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. (...mehr

Leitsatz Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB. Fakten: Im Mietvertrag ist in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen ein Fristenplan zur Dur...mehr

Leitsatz Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10, NJW 2011 S. 1866)....mehr

Leitsatz Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht (im Anschluss an BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11, NJW 20...mehr

Rz. 26 Soweit auf Sozialleistungen im Wege der Auf- bzw. Verrechnung zugegriffen wird, handelt es sich nicht um behördliche Vollstreckung im engeren Sinne. Eine Verteidigung hiergegen kann zunächst gegen den Bescheid gerichtet werden, mit dem die zur Aufrechnung gestellte Forderung festgestellt wurde. Wird dessen Vollziehbarkeit durch Widerspruch und Anordnung (bzw. deklarat...mehr

Rz. 42 Die isolierte Anfechtungsklage ist statthafte Klageart, wenn der Kläger die Streichung des vorgemerkten Anrechnungszeittatbestands der "Fachschulausbildung" aus seinem Versicherungsverlauf begehrt (BSG, Urteil v. 19.4.2011, B 13 R 79/09 R); für die Klage eines Versicherten auf die Aufhebung der Festsetzung eines Festbetrages für Arzneimittel nach § 35 SGB V (BSG, Urteil...mehr

Rz. 45 Der Rechtsweg ist eröffnet: für eine Unterlassungsklage der Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs gegen einen Krankenhausbetreiber mit dem Ziel, ihm zu untersagen, im geschäftlichen Verkehr radiologisch-diagnostische Untersuchungen als ambulante Leistungen nach § 116b SGB V durchzuführen und/oder abzurechnen, sofern die Untersuchungen keine vom Leistungskatalo...mehr

Leitsatz Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mit...mehr

Leitsatz Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet 12 Jahre nach der mittler...mehr

Leitsatz Eine Anpassung des Nutzungsentgelts kann gemäß § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG verlangt werden, wenn sich das übliche Entgelt seit der letzten Anpassung um mehr als 10 Prozent geändert hat. Gegenüberzustellen sind somit das ortsübliche Entgelt im Zeitpunkt der letzten Entgeltanpassung und das ortsübliche Entgelt, das durch die seitdem bis zum Zeitpunkt des neuen Anpassungsv...mehr

[5] "I. Das BG, dessen Urt. in juris veröffentlicht ist (LG Stuttgart, Urt. v. 13.4.2011 – 4 S 278/10), hat die Aktivlegitimation der Kl. verneint, weil die Abtretung gem. § 134 BGB wegen eines Verstoßes gegen §§ 1, 2, 3 und 5 RDG unwirksam sei. Die Abtretung sei auf eine Tätigkeit der Kl. gerichtet, die eine Rechtsdienstleistung i.S.v. § 2 Abs. 1 RDG darstelle. Für die Erbr...mehr

Leitsatz Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben. Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten. Der Umstand, dass ein vorhandener Bodenbelag durch einen...mehr

Neue Verfahrensanträge Jeden Monat mehr rückt die zum 1.1.2013 in Kraft tretende Reform der Sachaufklärung in den Mittelpunkt des Interesses. In FoVo 2012, 81 ff. haben wir bereits über die neuen Antragsverfahren in der Zwangsvollstreckung berichtet. Danach steht zu befürchten, dass das BMJ von der Ermächtigung in § 753 Abs. 3 ZPO Gebrauch macht und verbindliche Formulare in ...mehr

Die Bewertung dürfte im Ergebnis zutreffend ein. Es gilt der Wert der für vollstreckbar zu erklärenden Forderung. Der Wert der zugrunde liegenden außergerichtlichen Tätigkeit und des Vergleichs kann dagegen höher oder auch niedriger liegen, da es für den Wert des Vergleichs und die zugrunde liegende Tätigkeit darauf ankommt, worüber die Parteien verhandelt und sich verglichen ...mehr

Der Automatenaufstellvertrag als Mietvertrag Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass zwischen dem Gastwirt und dem Schuldner als Automatenaufsteller ein so genannter Automatenaufstellvertrag geschlossen wurde. Dieser Vertrag lässt sich nicht einem bestimmten Vertragstyp nach dem BGB zuordnen. Maßgeblich sind die jeweiligen Einzelvereinbarungen. So kann der Schwerpunkt im Mie...mehr

Praxis-Tipp Widerspruchsfrist ­vereinbaren Soll die Modernisierung dem Mieter freigestellt sein, ist es ratsam, wenn vereinbart wird, dass der Vermieter seine Zustimmung innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen kann, falls der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht in Angriff nimmt. Fehlt ein Widerrufsvorbehalt, so ist der Vermieter an die erteilte Zustimmung gebunden. Di...mehr

Grundsätzlich muss der Vermieter einem Modernisierungsvorhaben seines Mieters nicht zustimmen. Dies gilt auch für Maßnahmen, die zur Modernisierung führen oder den Wohnkomfort erhöhen.[1] Sein freies Ermessen kann lediglich auf Missbrauch kontrolliert werden. Ausgangspunkt der Missbrauchskontrolle ist die Erwägung, dass der Eigentümer mit der Mietsache nach Belieben verfahren...mehr

Nach Ansicht des OLG München[1] gilt die Regelung des § 554 Abs. 2 BGB auch für die Mietermodernisierung. Nach dieser Meinung ist der Vermieter verpflichtet, den Mietern auch solche Modernisierungsarbeiten mitzuteilen, die ein anderer Mieter in seinen Räumen auf seine Kosten durchführen lässt. Voraussetzung ist, dass es sich dabei um Arbeiten handelt, die nur mit Zustimmung ...mehr

Hinweis Zeitwert vereinbaren In der Regel wird in Modernisierungsverträgen eine Entschädigung nach dem Zeitwert vereinbart. Anstelle einer Entschädigung nach Zeitwert kann auch vereinbart werden, dass der Vermieter verpflichtet sein soll, dem Mieter im Fall des Auszugs die tatsächlichen Kosten der Modernisierung zu ersetzen und dass sich der Entschädigungsbetrag für jedes Jahr...mehr

Im Modernisierungsvertrag sollte geregelt werden, was mit der modernisierten Wohnung im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses geschehen soll. Die Frage wird vom Gesetz nur unzureichend geregelt. Die Vorschriften der §§ 539, 552 BGB betreffen nur Einrichtungen. Einrichtungen darf der Mieter beim Auszug wegnehmen. Das Wegnahmerecht verpflichtet den Vermieter, die Aufhebung...mehr

Der Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen und außerordentlichen befristeten Kündigung wird Bestandteil jeder vernünftigen Modernisierungsvereinbarung sein. Eine Modernisierungsmaßnahme ist für den Mieter nur dann sinnvoll, wenn sichergestellt ist, dass er die von ihm geschaffenen Einrichtungen über einen bestimmten Zeitraum hinweg nutzen kann. Es versteht sic...mehr

Werden die übrigen Mieter durch die Modernisierungsarbeiten gestört, so können sie die Miete mindern. Es ist deshalb ratsam, diese Rechtsfolge beim Abschluss der Modernisierungsvereinbarung mitzubedenken. Denkbar ist beispielsweise eine Regelung, wonach der modernisierungswillige Mieter den Vermieter von Gewährleistungsansprüchen anderer Mieter freistellt.mehr

Begriff Der Mieter ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht zu baulichen Veränderungen berechtigt. Dies gilt auch dann, wenn die Mietsache durch die Baumaßnahme verbessert wird. Die Vertragsparteien können sich aber dahingehend einigen, dass der Mieter auf seine Kosten Modernisierungsarbeiten durchführen darf. In diesem Fall ist eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung ...mehr

Leitsatz Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache v...mehr

Leitsatz Die Namhaftmachung des Verkäufers / Vermieters ist entbehrlich, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Verkäufers oder Vermieters erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt. Fakten: Der gewerbliche Mietinteressent wandte sich an ...mehr

Leitsatz Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil v. 16.6.2010, VIII ZR 258/09, NZM 2010 S. 736 Rn. 26). (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 560 Abs. 4 Kommentar Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag betragen die Betriebskostenvorauszahlungen sei...mehr

Leitsatz Der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss v. 8.10.1991, 1 BvR 1324/90, NJW 1992 S. 105, 106 zu § 564a BGB a.F.; BGH, Urteile v. 23.5.2007, VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007 S. 1460, Rn. 13 und VIII ZR 113/06, WuM 2007 S. 459, Rn. 13...mehr

Leitsatz In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand. (amtlicher Leitsatz des BGH...mehr

Leitsatz § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. (amtlicher Leitsatz des BGH) Bei Insolvenz des Mieters ist die Kündigung gegenüber dem Insolvenzverwalter (Treuhänder) zu erklären. Anders ist es, wenn der Treuhänder eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat und die 3-mona...mehr

Leitsatz Zur Wirksamkeit der Abrede in einem Mietvertrag über Wohnraum, der Mieter habe einen Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten. Fakten: Der Mieter wendet sich gegen die Betriebskostenforderung in Höhe von über 1.000 Euro. Der BGH gibt ihm recht. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die auf de...mehr

Leitsatz Aus der Umlagevereinbarung muss sich klar und eindeutig ergeben, welche Betriebskosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat. Die Parteien können zum einen die umzulegenden Betriebskosten namentlich benennen. Zum anderen kann die Umlagevereinbarung auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV oder auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehmen. Ob allein durch die Ver...mehr

Leitsatz Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer Wohnung bedarf einer eindeutigen Vereinbarung. Ob es hierfür ausreicht, im Mietvertrag den Begriff "Betriebskosten" zu nennen, ließ der BGH offen. Sachverhalt Die Vermieterin einer Wohnung verlangt eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007. Im Mietvertrag vom 21.10.1993 heißt es unter de...mehr

Zutreffend hat das LG den Streitwert für die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch keine der vier fristlosen Kündigungen des Beklagten beendet worden ist gem. § 41 Abs. 1 GKG auf (12 x 1.312,00 EUR + 39,36 EUR zuzüglich 19 % Umsatzsteuer =) 19.297,42 EUR festgesetzt. Für den Fall einer Räumungsklage besteht in Lit. und Rspr. Einigkeit darüber, dass der Streitwert ungeac...mehr

1. Die Beschwerde ist gemäß § 58 Abs. 1 FamFG in Verbindung mit § 11 Abs. 1 RPflG statthaft sowie form und fristgerecht (§§ 63, 64 FamFG) eingelegt. Die Beteiligte als Gläubigerin ist infolge der Ablehnung ihres Antrags beschwert, § 59 Abs. 1 FamFG. Dabei kann dahinstehen, ob die mit Beschluss vom 15.12.2011 angeordnete Nachlasspflegschaft nicht den nun (erneut) beantragten ...mehr

Rz. 43 Für die Ersatzzustellung in der Wohnung nennt § 178 Nr. 1 ZPO die erwachsenen Familienangehörigen, die in der Familie beschäftigten Personen und die erwachsenen ständigen Mitbewohner. In diesem Fall muss die Zustellung in der Wohnung vorgesehen gewesen sein, die dort nicht an den Adressaten geschehen konnte, weil er nicht angetroffen wurde. Dabei ist der Begriff der W...mehr

Leitsatz Stellt ein Sachverständiger per Gutachten fest, dass zwar kein Baumangel vorliegt, der Gebäudeteil aber schadensanfällig ist, etwa aufgrund einer Wärmebrücke, ist der Mieter zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem Rechnung trägt. Er kann aber die Miete mindern und Instandsetzung verlangen, wenn der Vermieter nicht die Verantwortlichkeit des Mieters für die Schi...mehr

Leitsatz Macht der Vermieter rückständige Miete im Urkundenprozess geltend und wendet der Mieter ein, dass diese wegen eines während der Mietzeit eingetretenen Mangels gemindert ist, kann dieser Einwand nur berücksichtigt werden, wenn der Mieter den Mangel mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln beweisen kann oder wenn der Mangel unstreitig ist. In diesem Fall is...mehr

Leitsatz § 592 Satz 1 ZPO öffnet den Urkundenprozess auch für Mietforderungen. Sind erhebliche Mängel der Mietsache zwischen den Parteien unstreitig, so steht fest, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Die Höhe der dann nur noch geschuldeten geminderten Miete ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag. Der Mietzins kann dann in der Regel...mehr

Leitsatz Das in § 885 Abs. 2-4 ZPO vorgesehene Verfahren ist auf Tiere entsprechend anwendbar, die sich auf dem zu räumenden Grundstück befinden; dies gilt auch, wenn die durch das Räumungsverfahren entstehenden Kosten – etwa wegen der Art oder Anzahl der Tiere – sehr hoch ausfallen. Scheitert der Versuch des Gerichtsvollziehers, die in Verwahrung genommenen Tiere nach § 885 ...mehr

Wird ein Vergleich geschlossen, so richtet sich der Wert des Vergleichs nicht danach, worauf sich die Parteien vergleichen, sondern danach, worüber sie sich einigen. Abfindungen oder Umzugsbeihilfen erhöhen nicht den Wert Daher sind grundsätzlich "Abfindungen" oder "Umzugsbeihilfen" für die Bewertung eines Räumungsvergleichs unerheblich, da diese lediglich gezahlt werden, um d...mehr

Leitsatz Das vom Insolvenzverwalter ausgeübte Sonderkündigungsrecht nach § 109 Abs. 1 InsO beendet das Mietverhältnis auch im Verhältnis zwischen Vermieter und nicht insolventem Mitmieter des Schuldners. (amtlicher Leitsatz des Gerichts) Normenkette InsO § 109 Abs. 1 Kommentar Zwischen dem Eigentümer und den Mietern A und B bestand ein Mietvertrag über Räume zum Betrieb eines L...mehr