Fachbeiträge & Kommentare zu Vollmacht

Rz. 119 Solange der Bauträger noch Alleineigentümer ist und keine Vormerkungen für Erwerber eingetragen sind, kann er die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO und entsprechende Grundbucheintragung ändern. Erst mit der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung für einen Erwerber verliert er die Befugnis zur einseitigen Ä...mehr

Rz. 38 Stellt sich ein Wohnungseigentümer zur Wahl, ist er nicht analog § 25 Abs. 4 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen; die Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Rechte soll durch diese Vorschrift nämlich nicht verhindert werden. Daran ändert sich nichts, wenn zugleich über den Verwaltervertrag (oder dessen Eckdaten) abgestimmt wird. Zwar ist der Abschluss des Verwaltervertrags ei...mehr

Rz. 164 Ein Stimmverbot analog § 25 Abs. 4 WEG greift ein, wenn ein Wohnungseigentümer Verwalter oder mit dem Verwalter wirtschaftlich derart verbunden, dass man sie interessengemäß als Einheit betrachten kann; dann unterliegt der betreffende Eigentümer bei der Abstimmung über seine Abberufung aus wichtigem Grund einem Stimmverbot. Grund dafür ist der allgemeine Rechtsgedank...mehr

Rz. 17 Um divergierende Abnahmetermine und insbesondere die vorstehend erörterte "Nachzüglerproblematik" zu vermeiden, wäre es für den Bauträger nützlich, wenn das Gemeinschaftseigentum einheitlich mit Wirkung für und gegen alle Eigentümer abgenommen werden könnte. In vielen Bauträgerverträgen wird die Abnahme deshalb dem Verwalter oder einem (ggf. noch zu bestimmenden) Sach...mehr

Rz. 115 Das Stimmrecht gehört zum "Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte" und kann deshalb nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden[139] Ein genereller Ausschluss bestimmter Miteigentümer (z.B. "Stellplatzeigentümer sind nicht stimmberechtigt"[140]) ist ebensowenig möglich wie ein vorübergehender Stimmrechtsausschluss ...mehr

Rz. 106 Eine Kompetenzzuweisung kann zum einen das Außenverhältnis zum Gegenstand haben, also die Vertretungsmacht (das "können") regeln, zum anderen das Innenverhältnis, also die Rechte und Pflichten oder i. a. W. die Entscheidungsbefugnisse und Handlungspflichten des Verwalters (das "dürfen" und "sollen"). Eine Kompetenzregelung für das Außenverhältnis erübrigt sich nach n...mehr

Rz. 306 Im Verhältnis zu Wohnungseigentümern ist die Vertretungsregelung nach Sinn und Zweck einschränkend anzuwenden (teleologische Reduktion). Der Zweck des Verkehrsschutzes rechtfertigt es nicht, dass auch Wohnungseigentümer sich ohne Rücksicht auf die im Innenverhältnis zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter bestehenden Beschränkungen auf die Vertretungsmacht des Ve...mehr

Rz. 49 Verwalterrechte und -pflichten. Eine gesonderte Beauftragung und Bevollmächtigung des Verwalters zum Abschluss der beschlossenen Verträge ist entbehrlich. Seine Vertretungsmacht ergibt sich aus § 9b Abs. 1 WEG. Zur Umsetzung des Beschlusses ist der Verwalter als Organ der Gemeinschaft ohnehin verpflichtet. Auch eine Ermächtigung zur Abnahme der Werkleistungen muss des...mehr

Rz. 97 Gem. § 23 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Diese mit der WEG-Reform 2020 eingeführte Möglichkeit der "Hybridversamlung" (Kombination aus Präs...mehr

Rz. 113 Vorbemerkung: In diesem Abschnitt werden gebräuchliche Klauseln erörtert, insbesondere vor dem Hintergrund der Frage nach ihrer Wirksamkeit. Sondervergütungsregelungen werden gesondert behandelt (→ § 10 Rdn 139). In der Rspr. wurde bislang meistens nicht zwischen der Unwirksamkeit (Nichtigkeit) einer Klausel (insbesondere nach AGB-Recht, also gem. § 307 Abs. 1 BGB) u...mehr

Rz. 98 Der Inhalt des Verwaltervertrags ist gesetzlich nicht vorgegeben; im Rahmen der Gesetze besteht Vertragsfreiheit. Wie jeder Vertrag sollte auch der Verwaltervertrag die wechselseitigen Rechte und Pflichten regeln, also zum einen den Anspruch des Verwalters auf eine Vergütung, zum anderen die Ansprüche der Gemeinschaft auf Leistung, also die Pflichten (Aufgaben und Bef...mehr

Rz. 292 Wenn die Gemeinschaft verklagt wird, hat der Verwalter grundsätzlich das Recht und die Pflicht zur Verteidigung. Das gilt auch und insbesondere für Beschlussklagen, denn im Normalfall ist der Verwalter als Vollzugsorgan dazu berufen, den Mehrheitswillen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen (→ § 10 Rdn 260). Im Einzelfall kann es aber auch einmal anders sein. De...mehr

Rz. 265 Die Aufstellung einer Hausordnung gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Demnach muss der Verwalter bei Bedarf eine Hausordnung entwerfen ("aufstellen") und zur Beschlussfassung vorlegen. Solange dies von keinem Eigentümer gewünscht wird, muss der Verwalter allerdings nicht von sich aus tätig werden. Die "Durchführung" der Haus...mehr

Rz. 282 Es kommt immer wieder vor, dass ein Verwalter unter Überschreitung seiner Befugnisse Aufträge für die Gemeinschaft erteilt und bezahlt.[399] Manchmal stellt sich auch bei der Durchführung einer Maßnahme heraus, dass der beschlossene Umfang nicht ausreichte; der Verwalter beauftragt erforderliche Folgemaßnahmen, ohne die Erweiterung vorher beschließen zu lassen.[400] ...mehr

Rz. 28 Die Einberufung muss in Textform erfolgen (§ 24 Abs. 4 S. 1 WEG, § 126b BGB [38]). Textform ist gewissermaßen eine "erleichterte Schriftform" und umfasst grob gesagt alle Erklärungen, die nicht mündlich abgegeben werden und gespeichert werden können. Zur Einhaltung der Textform muss die Erklärung nicht unterschrieben sein, schon gar nicht mit eigenhändiger Originalunte...mehr

Rz. 117 Ein Bauträgervertrag beschreibt die verkaufte Wohnung und das Gemeinschaftseigentum, indem auf die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung verwiesen wird. Regelmäßig möchte der Bauträger aber später die der Teilungserklärung zugrunde liegende Planung modifizieren, insbesondere, um den Wünschen späterer Erwerber Rechnung tragen zu können. Dabei kann es darum gehe...mehr

Rz. 6 Der Personenkreis, dessen Härtegründe zu berücksichtigen sind, umfasst nicht nur die Familie des Mieters, sondern die "Angehörigen des Haushalts". Darunter fallen einmal diejenigen Haushaltsangehörigen, die mit dem Mieter zwar nicht rechtlich, aber tatsächlich durch eine Lebensgemeinschaft mit gemeinsamer Wirtschaftsführung in der Wohnung verbunden sind (Schmidt-Futter...mehr

Die Regelung ist vereinfacht und bezieht sich nur noch auf das Recht des Mitarbeiters bzw. eines von ihm Bevollmächtigten auf Einsicht in seine Personalakte. Neu hinzugefügt wurde, dass der Mitarbeiter Auszüge oder Kopien aus ihren Personalakten erhalten können. Der Mitarbeiter kann jederzeit, allerdings nur während der Arbeitszeit der Personalstelle, Einsicht in seine Person...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an Wohnräumen bestehen, sondern auch an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, bspw. Büro- oder Gewerbeflächen. In diesen Fällen spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Für das Teileigentum gelten ...mehr

Rz. 76 Widerspricht der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, erklärt das Gericht ihn für ungültig. Gegen das Urteil steht dem Verwalter (anders als nach dem alten Recht) kein Rechtsmittel zu. Die rechtskräftige Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses entfaltet theoretisch Rückwirkung (ex tunc) – ein unpraktisches Ergebnis, das zudem dem Interesse des Rechtsv...mehr

Rz. 231 Die Befugnisse des Verwalters im Außenverhältnis (die (Vertretungsmacht) regelt § 9b Abs. 1 (→ § 10 Rdn 303). Das Innenverhältnis (oft meistens als Geschäftsführung bezeichnet) bedarf in zweifacher Richtung der Regelung: Was darf und was muss der Verwalter tun? § 27 WEG regelt diese Fragen trotz der Überschrift "Aufgaben und Befugnisse" nur teilweise. Die Bestimmung ...mehr

Rz. 240 Die Notgeschäftsführungskompetenz gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst die Maßnahmen, über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zwar an sich geboten im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist, die aber eine rasche Entscheidung verlangen, um einen Nachteil zu verhindern. Inhaltsgleiche Bestimmungen enthielt schon das Recht vor der WEG-Reform 2020, weshalb ...mehr

Rz. 23 Der Erwerb einer Immobilie stellt eine Verwaltungsmaßnahme dar. Es besteht die dafür erforderliche Beschlusskompetenz (obwohl damit nicht das vorhandene Gemeinschaftseigentum verwaltet, sondern neues Verbandseigentum angeschafft wird). Das gilt nicht nur für den Erwerb von Sondereigentum im eigenen Objekt – sei es rechtsgeschäftlich, sei es im Wege der Zwangsversteige...mehr

Rz. 277 Der Verwalter muss grundsätzlich ein Bankkonto für die Gemeinschaft anlegen und führen. Soweit bislang allgemein angenommen wurde, es müsse prinzipiell sogar mindestens zwei Bankkonten geben (ein Girokonto für die laufende Verwaltung und ein Konto zur gewinnbringenden Anlage der Erhaltungsrücklage, auf die erst mittel- oder langfristig zugegriffen werden muss), ist d...mehr

Rz. 303 Gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG wird die Gemeinschaft durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Die beiden vom Vertretungsrecht ausgenommenen Geschäfte werden gesondert erörtert (Grundstückskauf → § 6 Rdn 23, Darlehensvertrag → § 6 ...mehr

Rz. 97 Ein Bestellungsbeschluss entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zugleich über einen Verwaltervertrag – zumindest aber über die "Eckdaten" (Laufzeit und Vergütung) Beschluss gefasst wird (→ § 10 Rdn 40). Nach wohl h.M. ist es aber nicht zu beanstanden, wenn eine bestimmte Person oder ein Gremium – üblicherweise (aber nicht zwingend) der Verwaltungsbeirat ...mehr

Rz. 35 Allstimmiger Beschluss. Er liegt vor, wenn alle Miteigentümer einem Beschlussantrag zugestimmt haben. Da in den Fällen allstimmiger Entscheidungen auch eine Vereinbarung vorliegen kann, kann die Abgrenzung von Beschluss und Vereinbarung schwierig sein (→ § 2 Rdn 76). Gesetzlich gefordert ist die Allstimmigkeit nur im Falle des Umlaufbeschlusses gem. § 23 Abs. 3 S. 1 W...mehr

Rz. 92 Die Eintragung einer Sicherungshypothek gem. § 867 ZPO (auch sog. Zwangshypothek) ist bei Forderungen ab 750,00 EUR[92] möglich. Dadurch kann die WEG ihre titulierte "persönliche" Forderung dinglich sichern. Die Sicherungshypothek hat zwar Rang vor späteren Rechten am Grundstück, geht den schon vorhandenen aber nach; sie wird deshalb auch "Schornsteinhypothek" genannt...mehr

Rz. 101 Den Ablauf der Versammlung bestimmt der Versammlungsleiter (das ist gem. § 24 Abs. 5 WEG im Normalfall der Verwalter, weshalb nachfolgend vereinfacht "Verwalter" und "Versammlungsleiter" gleichgesetzt werden) aus eigener Kompetenz nach seinem Ermessen. Die Letztentscheidungskompetenz hat aber stets die Eigentümerversammlung, die die Entscheidungsmacht an sich ziehen ...mehr

Rz. 61 Auch anfechtbare oder angefochtene Beschlüsse sind, solange sie nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wurden, wirksam und auszuführen (→ § 10 Rdn 260); eine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Gegen den Vollzug kommt aber einstweiliger Rechtsschutz in Betracht. Anwendungsfälle sind vor allem die fehlerhafte Verwalterwahl (→ § 10 Rdn 78), unbefugt einb...mehr

Rz. 74 Außer den titulierten Ansprüchen, aus denen die Gemeinschaft die Zwangsversteigerung betreibt, kann es noch weitere Hausgeldrückstände geben. Es ist sogar der Normalfall, dass nach der (ersten) Titulierung weitere Außenstände auflaufen. Die Gemeinschaft muss die weiteren Außenstände nicht zwangsläufig titulieren lassen. Denn bei der Erlösverteilung werden alle (nicht ...mehr

Rz. 81 Den Wohnungseigentümern steht es frei, ihr Verhältnis untereinander – sprich: die Gemeinschaftsordnung – beliebig und ohne Inhaltsbeschränkung zu gestalten (Vertragsfreiheit); für den aufteilenden Alleineigentümer (Bauträger) gilt grundsätzlich das Gleiche. Üblich und wirksam sind in einer Gemeinschaftsordnung z.B. Regelungen betr. Kostenverteilung, Stimmrecht, Erhalt...mehr

Rz. 124 Ob der Bauträger zu nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung oder der Bauausführung befugt ist, richtet sich im Verhältnis zu den Käufern nur nach dem Inhalt des Bauträgervertrags. Wie oben schon erwähnt, ist diese Frage unabhängig davon zu beurteilen, ob die entsprechende Änderungsvollmacht im Außenverhältnis (zum Grundbuchamt) wirksam ist; das Grundbuchamt p...mehr

Rz. 42 Muster 9.4: Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung Muster 9.4: Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung An das Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – In der Zwangsvollstreckungssache WEG Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die WEG-Verwalterin X-Immobilien GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt – Gläubi...mehr

Rz. 64 Das Gesetz weist die mit der Einberufung, dem Verlauf und der Protokollierung der Versammlung zusammenhängenden Aufgaben und Befugnisse im Ausgangspunkt dem Verwalter zu. Insbesondere führt dieser den Vorsitz in der Versammlung, falls nichts anderes beschlossen wird (§ 24 Abs. 5 WEG). Er hat für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsab...mehr

Rz. 66 Muster 9.6: Antrag auf Zwangsversteigerung Muster 9.6: Antrag auf Zwangsversteigerung [Anschrift, Rubrum, Forderungsaufstellung und weiterer Text wie bei beim Antrag auf Zwangsverwaltung (→ § 9 Rdn 42). Wegen der obigen Ansprüche sowie wegen der weiterlaufenden Zinsen und der weiteren Vollstreckungskosten beantrage ich namens und in Vollmacht der Gläubigerin, die Zwangs...mehr

Rz. 77 Vorbemerkungen. Die Rechtsprechung ist meistens nicht kleinlich, wenn es um die Beurteilung von Beschlüssen zum gemeinschaftlichen Vorgehen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geht. Die Beschlüsse sind unter verständiger Würdigung des Gemeinten auszulegen (→ § 2 Rdn 18). Ausreichend ist etwa ein Beschluss, "rechtliche Schritte gegen den Bauträger einzuleiten",[182]...mehr

Rz. 122 In den Varianten a) und b) des obigen Beispiels (→ § 4 Rdn 114) ist Miteigentümer B mit den baulichen Veränderungen (Dachfenster bzw. Wintergarten) nicht einverstanden und möchte den Rückbau erwirken. Aus eigenem Recht kann er den Rückbau nicht durchsetzen, denn eine Störung seines Sondereigentums liegt nicht vor; insbes. stellt die optische Veränderung des Gemeinsch...mehr

Rz. 82 Beispiel A – E sind Erwerber und (werdende) Wohnungseigentümer mit einem Miteigentumsanteil von je 200/1.000 eines vom Bauträger errichteten Hauses mit Tiefgarage. Die Einfahrt zur Tiefgarage ist für übliche Mittelklasse-Pkw zu klein. D und E haben aus diesem und anderen Gründen hohe Einbehalte von der Bauträgervergütung vorgenommen. A verlangt vom Bauträger Kostenvor...mehr

Rz. 126 In der Variante c) des obigen Beispiels (→ § 4 Rdn 114) kann von der baulichen Veränderung (Klimagerät) eine Störung des Sondereigentums des Miteigentümers B ausgehen. Ist das der Fall, hat B gem. § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Einschreiten. Er kann nicht darauf verwiesen werden, aus eigenem Recht gegen die Störungen einzuschreiten; dies sc...mehr

Rz. 9 Fehlt ein Verwalter oder verweigert er die Einberufung, obwohl er aus einem der oben genannten Gründe dazu verpflichtet wäre, bestehen folgende Möglichkeiten zur Einberufung: Rz. 10 Verwaltungsbeirat. Gem. § 24 Abs. 3 WEG kann [10] der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter eine Versammlung einberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder die Einberufung ...mehr

Rz. 12 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (im Folgenden: "Gemeinschaft" oder "WEG" genannt) entsteht gem. § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Normalfall (Entstehung durch Teilungserklärung) handelt es sich zunächst um eine Ein-Personen-Gemeinschaft mit dem Bauträger als einzigem Mitglied. Mit dieser Regelung vollzog die WEG-Reform 2020 einen f...mehr

Rz. 236 § 27 Abs. 1 WEG bestimmt Folgendes: Zitat Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Rz. 237 Di...mehr

Rz. 192 Mit dem Ende der Verwalterstellung – egal ob aufgrund eines regulären Verwalterwechsels, einer vorzeitigen Abberufung, Amtsniederlegung oder aus sonstigen Gründen – treffen den ausgeschiedenen Verwalter Abwicklungspflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er muss der Gemeinschaft nach den Vorschriften des Auftragsrechts (§§ 675, 667 BGB) sämtliche Verwa...mehr

Rz. 289 Durch die WEG-Reform 2020 sind zahlreiche im alten Recht hochstreitige Probleme im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten entfallen. Das hat zwei Gründe: Zum einen hat der Verwalter gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG ohne Notwendigkeit der Beschlussfassung Vertretungsmacht zur Prozessführung, seien es Aktiv- oder Passivprozesse der Gemeinschaft. Zum anderen sind Beschlussklage...mehr

Rz. 4 Das Gesetz definiert in § 13 Abs. 2 WEG die Erhaltung als Oberbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung. Was unter Erhaltung zu verstehen ist, ergibt sich demnach aus den Definitionen der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung. Nach verbreiteter Definition bezweckt die Instandhaltung die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs und die Beseitigung von Mängeln...mehr

Rz. 154 Gem. § 26 Abs. 3 S. 1 WEG kann der Verwalter durch einfachen Mehrheitsbeschluss jederzeit abberufen werden. Die Abberufung kann fristlos (mit sofortiger Wirkung) oder mit einer bestimmten Frist erfolgen. Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich. Im alten Recht (bis zur WEG-Reform 2020) spielte die Unterscheidung zwischen einer Abberufung aus wichtigem Grund (sog. a...mehr

Rz. 1 Für die Willensbildung der Gemeinschaft stehen nur zwei Regelungsinstrumente zur Verfügung: Beschluss und Vereinbarung. Der Beschluss entspricht grundsätzlich dem Mehrheitsprinzip und ist, vereinfacht gesagt, das Mittel der Entscheidungsfindung im "laufenden Geschäft". Die Vereinbarung entspricht dem Einstimmigkeitsprinzip und dient, wiederum vereinfacht gesagt, der Fe...mehr

Rz. 23 Wenn es nicht um den ersten Verkauf einer Wohnung vom Bauträger an einen Ersterwerber geht, gelten für den Eigentümerwechsel völlig andere Grundsätze. Jetzt kommt es ohne Sonderregelung nur auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung an. Erst mit der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch hat der Erwerber innerhalb der Gemeinschaft originäre Rechte und Pflichten.[34] Der Erw...mehr

Rz. 15 Die Kenntniszurechnung spielt gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB insbesondere für den Beginn der Verjährung eine Rolle. Die Gemeinschaft als Verband kann keine eigenen Kenntnisse haben. Ihr werden aber Kenntnisse ihres Organs, des Verwalters, analog § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet.[13] Insbesondere bei Rückbauansprüchen wegen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums i...mehr