Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Leitsatz Durch die Verpflichtung des Verwalters, eine Vermögensübersicht zu erstellen und einem Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu erteilen, sind die Wohnungseigentümer nicht in ihren Rechten beeinträchtigt, sie sind daher nicht beschwerdeberechtigt. Dasselbe gilt für die Entlastung des Verwalters. Fakten: Mit Beschluss vom 19.12.2002 (Az. 2Z BR 104/0...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung die Hausmeistervergütung als zu den Gemeinschaftskosten gehörend aufgeführt, sind diese Kosten nach dem geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen, auch wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrags aufgeführten Leistungen des Hausmeisters einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer nicht oder kaum betri...mehr

Leitsatz Der Einbau von Kaltwasserzählern bei zu erwartender Wirtschaftlichkeit und die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach Verbrauch bilden einen einheitlichen Verfahrensgegenstand, der unter die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt und damit auch eine ersetzende gerichtliche Entscheidung über diesen Verfahrensgegenstand eröffnet. Fakten: Die...mehr

Leitsatz Keine Verwalterhaftung vor förmlicher Bestellung (auch nicht für Gehilfen) Mögliche Schadensersatzverpflichtung eines Verwalters bei nicht rechtzeitigem Zahlungsrückgriff gegenüber einem gewerblichen Zwischenvermieter Normenkette (§§ 26 und 27 WEG; § 276 BGB) Kommentar Ein für einen bestellten Hausverwalter tätiger Gehilfe haftet, solange er nicht förmlich als Verwalte...mehr

Leitsatz Zulässige Teilung eines Wohnungseigentums und eines "Sommerhaus"-Nebengebäudes (Badehaus) auf Sondernutzungsfläche zu diesem Wohnungseigentum Nichtiger Beschluss auf Veräußerungszustimmungsverweigerung Ein Badehaus-Sondereigentum kann auch als Zweitwohnsitz genutzt werden Privates Feststellungsinteresse an Beschlussnichtigkeit wegen der beabsichtigten Geltendmachung vo...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der wegen Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums gegen die übrigen Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen will, hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses über die Versagung der Zustimmung. Fakten: Nach der Teilungserklärung ist vorliegend zur Veräußerung des Rau...mehr

Leitsatz Keine Pizzeria in einem Laden-Teileigentum Im vorliegenden Fall keine Verwirkung des Nutzungsunterlassungsanspruchs Normenkette (§§ 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 3 WEG; §§ 242, 1004 Abs. 1 BGB) Kommentar Der Betrieb eines Pils-Lokals mit Speisegaststätte (Pizzeria) stört in typisierender Betrachtungsweise mehr als der Betrieb eines Ladens (auch bisher h.R.M.). Dies gilt grun...mehr

Leitsatz Solange eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entstanden ist, etwa weil alle Miteigentumsanteile sich noch in der Hand des teilenden Eigentümers befinden, können auch Eigentümerbeschlüsse nicht wirksam gefasst werden. Fakten: Hat der teilende Alleineigentümer vor Entstehen einer Eigentümergemeinschaft in Form eines "Ein-Mann-Beschlusses" Regelungen für die künfti...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für Feststellungsantrag auf Unwirksamkeit durch den Alleineigentümer gefasster sog. Nichtbeschlüsse Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft können noch keine wirksamen Eigentümerbeschlüsse gefasst werden Dem Einberufungsverlangen einer Versammlung gem. § 24 Abs. 2 WEG muss der Verwalter in angemessener Zeit nachkommen Normenkette (§§ 8,...mehr

Leitsatz Werden Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt, ist der Verwalter ungeachtet seiner materiellen und formellen Beteiligung am Verfahren zur Anfechtung der gerichtlichen Entscheidung nur berechtigt, wenn er rechtlich beeinträchtigt ist. Fakten: Die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wurden sämtlich von einigen Wohnungseigentümern angefochten, da der...mehr

Leitsatz Der einem Wohnungseigentümer grundsätzlich zustehende Anspruch auf Beseitigung einer ohne die erforderliche Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG durchgeführten baulichen Veränderung kann ausgeschlossen sein, wenn die Erfüllung dieses Anspruchs dem Anspruchsgegner unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zuzumuten ist. Fakten: Die Eigentümergemeins...mehr

Leitsatz Tätige Mithilfe (Reinigungsdienste) zumindest nicht "gegen" gesundheitlich beeinträchtigten Eigentümer beschließbar Normenkette § 21 WEG Kommentar In einer Eigentümergemeinschaft wurden der Winterdienst, Garten- und Reinigungsarbeiten auf dem Grundstück in praktizierter "tätiger Mithilfe" durch die Eigentümer erledigt. Ein antragstellender Miteigentümer wies darauf hi...mehr

Leitsatz Erneut: Bestätigung der Rechtsprechung zu den Voraussetzungen des Entstehens einer faktischen Gemeinschaft; Bewohnbarkeit der Wohnung des Besitzers Normenkette (§§ 13, 14 WEG) Kommentar Voraussetzung für die Entstehung von Rechten und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einer werdenden Eigentümergemeinschaft ist außer der Eintragung einer Eigentumsvormerkung...mehr

Leitsatz Der Beschluss der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit sofortiger Wirkung einen neuen Verwalter zu bestellen, beinhaltet in der Regel die Abberufung des bisherigen Verwalters. Fakten: Auf einer Eigentümerversammlung wurde ein neuer Verwalter bestellt. Der bisherige Verwalter verweigert die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen, da er der Auffassung ist...mehr

Leitsatz Verwalterneubestellung mit sofortiger Wirkung enthält i.d.R. die Abberufung des bisherigen Verwalters Mit Zugang der Abberufungserklärung verliert der Verwalter seine Organstellung und ist zur Unterlagenherausgabe verpflichtet Normenkette (§ 26 WEG) Kommentar Der Verwalterneubestellungsbeschluss enthält im vorliegenden Fall konkludent auch die Abberufung des bisherigen...mehr

Leitsatz Das Gericht kann einen eigenen Wirtschaftsplan aufstellen, wenn der vom Verwalter vorgelegte wegen Unterdeckung für ungültig erklärt werden musste Zum Verbot der Leitung einer Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss (besser: entsprechende positive Geschäftsordnungsbeschlussfassung) Normenkette (§§ 24 Abs. 5, , 43 Abs. 2 WEG) Kommentar Trotz des weiten Ermessenssp...mehr

Leitsatz Die Ordnungsmäßigkeit einer Verwaltungsmaßnahme ist am Gemeinschaftsinteresse, also an der Nützlichkeit der Maßnahme für die Gemeinschaft, zu messen. Es widerspricht deshalb regelmäßig den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer ohne adäquate Gegenleistung die Ergänzung eines laufenden Verwaltervertrags um eine Haftungsbeschränkungsklause...mehr

Leitsatz Ein Wirtschaftsplan für ein bestimmtes Kalenderjahr bezieht sich als Anspruchsgrundlage für Wohngeldvorauszahlungen grundsätzlich nur auf dieses Wirtschaftsjahr Ein Wirtschaftsplan-Fortgeltungsbeschluss liegt im Rahmen der Beschlusskompetenz der Eigentümer Normenkette (§§ 16 Abs. 2 und , 28 Abs. 5 WEG) Kommentar Die Verpflichtung eines Eigentümers, einen Vorschuss auf ...mehr

Leitsatz Vorbereitung größerer Sanierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums (hier: u.a. Umstellung der Heizungsversorgung auf Gas) Befugnisübertragung auf den Beirat Normenkette (§ 21 WEG) Kommentar Der Verwalter darf nicht durch ergebnisorientiert formulierte Tagesordnungspunkte eine Entscheidungsfindung der Eigentümergemeinschaft beeinflussen. Bei der Übertragung von Befugni...mehr

Leitsatz Nachteilige Veränderung des Trittschallschutzes durch Austausch eines Teppichbodens gegen einen Parkettbelag Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Die Veränderung des Fußbodenaufbaus mit der Folge, dass sich der Trittschallschutz messbar verschlechtert, führt zu einer Beseitigungsverpflichtung. Zur Definition der Anforderungen des Schallschutzes ist nicht a...mehr

Leitsatz Der Einbau von Kunststofffenstern anstelle von Holzfenstern stellt noch keine nachteilige bauliche Veränderung dar; diese ist aber dann anzunehmen, wenn es wegen der Gestaltung der Fenster zu Veränderungen im Erscheinungsbild einer bisher äußerlich einheitlichen Fassade kommt. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer tauschte die Fenster im Bereich seines Sondereigentums...mehr

Leitsatz Sieht eine Teilungserklärung vor, dass Zahlungen an den Verwalter zu leisten sind, so kommt ein Wohnungseigentümer mit Zahlungen nicht in Verzug, wenn ein Verwalter nicht bestellt ist. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer stellte seine Hausgeldzahlungen ein, da der Bestellungszeitraum des Verwalters abgelaufen war. Der Verwalter führte unabhängig davon unter nachträg...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts im Verfahren gegen einen Testamentsvollstrecker Normenkette (§ 43 WEG) Kommentar Das Wohnungseigentumsgericht (und nicht das Prozessgericht) ist für ein Verfahren gegen einen Testamentsvollstrecker zuständig, wenn es um Ansprüche mit Bezug zur Eigentümergemeinschaft geht (im Anschluss an BGH v. 26.9.2002, V ZB 24/02, ZMR 200...mehr

Leitsatz Erstellt der nach Beendigung seiner Tätigkeit zur Rechnungslegung verpflichtete Verwalter diese nicht ordnungsgemäß, so ist er der Gemeinschaft in Höhe des notwendigen Aufwands für einen an seiner Stelle beauftragten Dritten zum Schadensersatz wegen einer Verletzung des Verwaltervertrags verpflichtet. Fakten: Grundsätzlich muss die Jahresabrechnung eine geordnete und...mehr

Leitsatz Eigentümer muss sich im Zuge eines Wohnungsverkaufs nicht die Kenntnis des Verwalters hinsichtlich einer diesem zugestellten behördlichen Aufforderung zur Mängelbeseitigung zurechnen lassen Normenkette (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG; §§ 141, 779, 166 BGB) Kommentar Allein dadurch, dass der WE-Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete behördliche Aufforderung zur Be...mehr

Leitsatz Formnichtiger Kaufvertrag Keine Anwendung der Grundsätze eines werdenden Wohnungseigentümers im Falle eines unwirksamen Kaufvertrags; keine Wohngeldzahlungsverpflichtungen Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG; § 313 BGB a.F.) Kommentar Das Entstehen einer faktischen Eigentümergemeinschaft setzt voraus, dass die Wohnungsgrundbücher angelegt sind (KG, ZMR 1986, 295),...mehr

Leitsatz Wird der Verwaltungsbeirat im Beschlusswege ermächtigt, im Namen und in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft mit dem neuen Verwalter einen Verwaltervertrag abzuschließen, so ermächtigt die insoweit dem Verwaltungsbeirat erteilte Vollmacht diesen zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechenden Vertragsgestaltung, ohne dass es einer Beschlussfassung über die Einzel...mehr

Leitsatz Anfechtung eines Negativbeschlusses i.V.m. einem Feststellungsantrag auf tatsächlich erfolgte positive Beschlussfassung Ein vom Kopfprinzip abweichend vereinbartes Abstimmungsprinzip gilt auch bei einer Beschlussfassung über die Bestellung oder Abwahl eines Verwalters Stimmverbot des Verwalters (als Wohnungseigentümer) bei einer Beschlussfassung über seine Abberufung ...mehr

Leitsatz Eine Heizungsanlage, die der Versorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage dient, ist auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn der Öltank in einem Raum installiert ist, der nach Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan Sondereigentum ist. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend mehrheitlich die Nachrüstung der Heizungsan...mehr

Leitsatz Ein Mitverschulden des Verwalters ist schon dann zu bejahen, wenn beim Vorliegen von Baumängeln den Wohnungseigentümern zwar der drohende Ablauf der Verjährungsfrist bekannt ist, der Verwalters es aber unterlässt, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Fakten: Aufgrund mehrfacher Hinweise einzelner Wohnungseigentümer auf Ba...mehr

Leitsatz Sofern Eigentümerbeschluss oder Verwalterzustimmung fehlen, hat ein anderer Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf Rückgängigmachung der eigenmächtigen Veränderungen, ohne dass es noch darauf ankommt, ob es sich um bauliche Veränderungen handelt, die den anderen Wohnungseigentümer in seinen Rechten über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtig...mehr

Leitsatz § 26 Abs. 3 WEG bestimmt, dass dann, wenn ein Verwalter fehlt, ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung hat, durch den Richter zu bestellen ist. Fakten: Die Dringlichkeit einer Notverwalterbestellung setzt dabei voraus, dass die Eigentümergem...mehr

Leitsatz Die Übertragung der Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Frage der Erneuerung oder Reparatur der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage auf einen aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden "Arbeitskreis" tangiert die Organisationsstrukturen der Gemeinschaft und kann daher nicht mit Stimmenmehrheit wirksam beschlossen werden. Fakten: Die ...mehr

Leitsatz Fortgeltung des Wirtschaftsplans ggf. auch ohne entsprechende ausdrückliche Beschlussfassung Normenkette (§§ 16, , 28 WEG) Kommentar Auch wenn die Beschlussprotokollierung über den Wirtschaftsplan keine ausdrückliche Formulierung über die Fortgeltung bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan enthält, kann die Auslegung bei entsprechenden Anhaltspunkten...mehr

Leitsatz Beschließen die Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft die Einrichtung eines Hausmeisterbüros nebst Hausmeistertoilette unter Abtrennung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteiles, so stellt sich diese Beschlussfassung nicht notwendigerweise als totale Besitzentziehung, sondern unter Umständen als eine mit Mehrheit zu treffende Regelung des - ordnung...mehr

Leitsatz Errichtung eines Hausmeisterbüros im Gemeinschaftseigentum als ordnungsgemäße Gebrauchsregelung Normenkette (§§ 13 Abs. 2, , 14 Nr. 1, , 15 Abs. 1, 2 WEG) Kommentar Wird in einer Eigentümergemeinschaft die Einrichtung eines Hausmeisterbüros nebst Toilette unter Abtrennung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteils beschlossen, so stellt sich diese Beschluss...mehr

Leitsatz Nichtiger Beschluss an den Verwalter, einer öffentlich-rechtlichen Umwidmung einer Gemeinschaftsfläche zuzustimmen Normenkette (§ 23 Abs. 1 WEG) Kommentar Ein Eigentümerbeschluss, durch den der Verwalter beauftragt wird, die Anerkennung der Widmung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche oder die Zustimmung zur Widmung dieser Fläche als Gemeindestra...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer hat keine Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für eigene Bemühungen bei Störungen des Wohnungseigentums, wenn seinem Vorgehen ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss entgegensteht und die Voraussetzungen des § 679 BGB nicht vorliegen. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer verlangt von der Eigentümergemeinschaft Entschädigung für den Zeitaufw...mehr

Leitsatz Der Eigentümerbeschluss, durch den ein Beschlussantrag auf Vornahme einer bestimmten Maßnahme abgelehnt wird, hat denselben Inhalt wie ein Eigentümerbeschluss, durch den ein Beschlussantrag, diese Handlung nicht vorzunehmen, angenommen wird. Fakten: Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurden mehrere Beschlussanträge eines Wohnungseigentümers abgelehnt. Dieser hat...mehr

Leitsatz Fehlt eine Regelung durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss, bestimmt der Versammlungsleiter, in welcher Weise in der Eigentümerversammlung abgestimmt wird. Fakten: Vorliegend wurde die Zahl der Ja-Stimmen vom Versammlungsleiter nicht unmittelbar ausgezählt und festgestellt, sondern aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der Zahl der in der Eigentümerversammlung dur...mehr

Leitsatz Auch der Teileigentümer, der sein Sondereigentum unbeschränkt gewerblich nutzen darf, kann daraus nicht ableiten, dass die Eigentümergemeinschaft ihm bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums (hier: 315 mm starke Abluftanlage an der Hoffassade bis über das Dach) gestatten müsste, damit er die Gewerbeeinheit intensiver (hier: Gaststätte mit Vollküche) nutzen ...mehr

Leitsatz Wird in einer Jahresabrechnung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel unrichtig angewandt, hat dies regelmäßig nicht die Nichtigkeit des über die Jahresabrechnung gefassten Eigentümerbeschlusses zur Folge. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft begehrt von einem Wohnungseigentümer Zahlung rückständiger Wohngelder aufgrund angefochtener Bes...mehr

Leitsatz Beschluss auf unbeschränkte Einführung einer Videoüberwachung verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung Heizkosten-Zwischenablesekosten bei Nutzerwechsel und Kostenverteilung in der Jahresabrechnung Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG; §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 und 9b Heizkostenverordnung) Kommentar Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereic...mehr

Leitsatz Prozessgericht zuständig für etwaige Aufwendungsersatzansprüche eines Verwalters, die nach Ablauf seiner Verwaltertätigkeit entstanden sein sollen Normenkette (§§ 43 Abs. 1 Nr. 3, 46 WEG; § 17a GVG) Kommentar Ansprüche des Verwalters auf Ersatz von Aufwendungen, die er nach Ablauf seiner Verwaltertätigkeit (auf Bitten des neuen Verwalters) noch für die Eigentümergemei...mehr

Leitsatz Darf ein Wohnungseigentümer in einer Wand zwischen seinem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum eine Tür ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einbauen, so ist einer der übrigen Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben daran gehindert, die Beseitigung der Tür zur erstmaligen Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustands zu verlangen. ...mehr

Leitsatz Handelt es sich bei dem Antragsgegner um eine Handelsgesellschaft, erlischt dessen Beteiligtenfähigkeit trotz Löschung im Handelsregister nicht, solange noch Vermögenswerte vorhanden sind. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft macht vorliegend rückständige Wohngelder gegen eine Aktiengesellschaft geltend. Diese ist demgegenüber der Auffassung, der entsprechende Zahlungs...mehr

Leitsatz Pflichtverletzung des Verwalters im Rahmen anfänglicher Baumängelgewährleistung, jedoch fehlende Kausalität für einen Schaden der Gemeinschaft Normenkette (§§ 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 5 WEG; §§ 280, 286, 325, 326 BGB a.F.) Kommentar Verletzt der Verwalter die ihm gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus dem Verwaltervertrag obliegende Verpflichtung im Rahmen seine...mehr

Leitsatz Stellt der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung die Wahl eines Kandidaten zum Verwalter fest, obwohl eine Stimmenmehrheit wegen der Ungültigkeit einiger abgegebener Stimmen in Wahrheit nicht vorliegt, hat die Feststellung des Versammlungsleiters dennoch konstitutive Wirkung. Der Eigentümerbeschluss ist demnach wirksam, solange er nicht aufgrund einer fristgere...mehr

Leitsatz KG Berlin rückt weitgehend von seiner früheren Haftungsverbands-Rechtsprechung ab! Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung gegen die Gemeinschaft auch dann zulässig, wenn sich der Haftungsverband durch Eintritt neuer Wohnungseigentümer inzwischen geändert hat Gemeinschaftliche Gelder bilden ein einheitliches Verwaltungsvermögen...mehr

Leitsatz Legt der Verwalter Jahresabrechnungen für zwei aufeinander folgende Abrechnungsperioden nicht vor und billigt die Eigentümergemeinschaft in Kenntnis dieses Umstandes allstimmig einen Vertrag, mit dem der Verwalter für den Zeitraum von fünf Jahren bestellt wird, so ist es einem Wohnungseigentümer nicht schon mit Rücksicht auf die Bestellung verwehrt, die Abberufung d...mehr