Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Rn 104 Ist das Urteil auf Rückzahlung noch nicht vollstreckt, kann der Vermieter nach Erteilung der Abrechnung Vollstreckungsabwehrklage erheben (BGH NZM 10, 783 [BGH 10.08.2010 - VIII ZR 319/09] Rz 5). Der Rückzahlungsanspruch wird jedoch als fortbestehend angesehen, wenn der Vermieter zwar abrechnet, aber keine Belegeinsicht gewährt (AG Charlottenburg GE 10, 1625).mehr

Rn 14 Abreden, die den Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Drittüberlassung über die Voraussetzungen des I hinaus einschränken, sind unwirksam; dies gilt auch für die Vereinbarung eines Untermietzuschlags bereits im Mietvertrag, da sie zum Nachteil des Mieters die nach II erforderliche Zumutbarkeitsprüfung vorwegnimmt (AG Hambg-Altona WuM 99, 600).mehr

Rn 30 Im Prozess muss der Mieter gem § 22 AGG nur Hilfstatsachen (Indizien) beweisen, die eine Benachteiligung wegen eines in § 1 AGG genannten Grundes vermuten lassen. Der Vermieter trägt dann die Beweislast dafür, dass er nicht gegen die Bestimmungen zum Schutz vor Benachteiligung verstoßen hat; ferner dafür, dass eine Ausn (s Rn 28) vorgelegen hat.mehr

aa) Grundsatz. Rn 24 Auf Gewerberaumvermieter und andere Vermieter, zB Vermieter von Fahrzeugen, Filmen, Software etc, ist das AGG ohne Einschränkungen anzuwenden, soweit die Voraussetzungen des § 19 I Nr 1 AGG vorliegen (dazu § 19 AGG Rn 4 ff); ggf ist der Schwellenwert des § 19 V 3 AGG dort für das Merkmal ›Massengeschäft‹ analog anwendbar. bb) Wohnraummiete. Rn 25 Besondere ...mehr

(1) 1Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 2Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 3Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Miete...mehr

Rn 98 Das Zurückbehaltungsrecht endet bei Vorlage einer formal ordnungsmäßigen Abrechnung (BGH NJW 08, 2260 [BGH 28.05.2008 - VIII ZR 261/07] Rz 17). Verzugszinsen auf unerfüllte Vorauszahlungen können bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist verlangt werden (Ddorf DWW 00, 86; s.a. Rn 94).mehr

a) Überblick. Rn 23 Bietet der Vermieter die Mietsache in der Öffentlichkeit an, etwa durch Anzeigen in Tageszeitungen und Veröffentlichungen im Internet, ist nach § 2 Nr 8 AGG das AGG zu beachten (LG Köln ZMR 16, 205). Gem §§ 19 I Nr 1 Var 2, 2 I Nr 8, 1 AGG ist in diesem Falle bei Begründung, Durchführung und Beendigung eines Mietvertrags eine Benachteiligung eines potenzie...mehr

Rn 10 Der Eigentümer kann außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, § 573d. Von Bedeutung ist das insb, wenn das Vertragsverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen wurde oder die ordentliche Kündigung erschwert oder ausgeschlossen ist (BGH NZM 12, 558 Rz 12). Das Kündigungsrecht muss nicht zum ersten möglichen Termin ausgeübt werden. Es besteht während...mehr

(1) Träger und Allgemeines. Rn 49 Bei Grundstücken und Räumen treffen die Verkehrspflichten den Vermieter (BGH NZM 18, 509 [BGH 21.02.2018 - VIII ZR 255/16] Rz 20; NJW 15, 2111 [BGH 06.05.2015 - VIII ZR 161/14] zu Legionellen; NJW 09, 143 [BGH 15.10.2008 - VIII ZR 321/07] Rz 13; s § 823 Rn 2 ff). Der Mieter ist der Träger für die Innenräume (Rn 59) sowie für andere Räume und ...mehr

1. Überblick. Rn 1 Mietverträge sind gegenseitige Verträge, die ein Dauerschuldverhältnis begründen. Für sie sind grds die Vorschriften des Allgemeinen Teils und des Allgemeinen Schuldrechtes anwendbar, soweit §§ 535–580a nichts anderes anordnen. Als schuldrechtliches Rechtsgeschäft sind Mietverträge als Grundform der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung von Sachen vom dinglich...mehr

Rn 54 Der Vermieter von Wohn- und Gewerberaum muss nach § 556 III 1 Hs 2 bzw § 242 als vertragliche Nebenpflicht den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Zu den Einzelheiten s § 556 Rn 139.mehr

Rn 3 Zur von § 559 I 1 verlangten Textform s § 558a Rn 12. Ein in den Mietvertrag nach § 566 eingetretener Erwerber kann die Miete grds nach bereits durch den Veräußerer durchgeführter Modernisierung erhöhen (KG ZMR 00, 757, 758; s.a. § 559 Rn 8). § 558b III 3 ist nicht anwendbar (BGH ZMR 06, 272).mehr

Rn 12 Bei Mietverhältnissen über Wohnraum (anders bei gewerblichem Mietvertrag: Köln ZMR 23, 32, Brandbg ZMR 06, 854) darf die Höhe der Sicherheit den Betrag von drei Monatsmieten – ohne Betriebskostenanteil, wenn als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet – im Zeitpunkt der Kautionsabrede nicht übersteigen (§ 551 I 1; Celle ZMR 11, 379; LG Berlin ZMR 14, 790). Erhöht wird ...mehr

Rn 20 Eintrittsberechtigte Lebenspartner und Kinder sowie andere eintrittsberechtigte Angehörige treten gleichrangig in den Mietvertrag ein. Im Außenverhältnis treten sie als Gesamthandsgläubiger iSd § 432 auf. Die Eintretenden haften dem Vermieter ggü als Gesamtschuldner.mehr

a) Allgemeines. Rn 12 Von Wohnraummiete spricht man, wenn der Mieter nach dem Zweck (s.a. Rn 13) des Mietvertrags die Räume, inkl möglicher Nebenräume wie Flur oder Keller, zu Wohnzwecken nutzen soll. Unter einem Wohnraum ist jeder zum Wohnen, also zum Schlafen, Essen, Kochen und zu sonstiger dauernder privater Benutzung bestimmte Raum nebst Nebenräumen zu verstehen (Frankf Z...mehr

aa) Allgemeines. Rn 58 Mieter treffen kraft Gesetzes mit Übergabe der Mietsache (nicht mit Unterzeichnung des Vertrags) als Nebenpflicht ungeschriebene Obhuts- und Sorgfaltspflichten (BGH NZM 19, 816 Rz 15; NJW 18, 1746 [BGH 28.02.2018 - VIII ZR 157/17] Rz 18; s für die Wohnraummiete § 543 II 1 Nr 2). Aufgrund dieser Pflichten hat ein Mieter alles zu unterlassen, was zu einer...mehr

a) Allgemeines. Rn 19 Der Begriff ›Wohnfläche‹ hat keinen feststehenden Inhalt (BGH NJW-RR 21, 1237 [BGH 22.06.2021 - VIII ZR 26/20] Rz 10). Sie ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum im Ausgangspunkt anhand der §§ 42–44 der II. BetrKV (für Baujahrgänge bis 2003: BGH ZMR 19, 661 Rz 36; 19, 326 Rz 16) bzw der ab dem 1.1.04 geltenden Wohnflächenverordnung ...mehr

1Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. 2Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.mehr

aa) Grundsatz. Rn 38 Der Vermieter hat nach den allg Grundsätzen (§ 123 Rn 8) grds keine Pflicht, den Mieter über besondere Umstände zur Mietsache aufzuklären. Es ist nicht seine Sache, dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Der Mieter – auch der gewerbliche – muss selbst prüfen und entscheiden, ob der beabsichtigte Vertrag für ihn von Vo...mehr

Rn 3 Dieser Tatbestand beruht seinem Zweck nach teils auf der Beweis- und Vollstreckungsnähe dieses Gerichtsstands. Bei der Immobilienmiete und -pacht soll die richtige Anwendung des örtlich maßgebenden Rechts gesichert sein (EuGH Slg 77, 2383 Rz 10; Slg 90, I-27 Rz 10), ohne dass es auf die Erreichung dieser Zwecke im Einzelfall ankommt. Ausschlaggebend ist, dass die Klage ...mehr

Rn 28 Hat der Mieter die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrags besichtigt, bedarf der Mieter des Schutzes des IV 1 nicht (Beweislast für ordnungsgemäße Besichtigung trägt der Vermieter, vgl Hau NZM 15, 435, 439). Mit IV 2 reagiert der Gesetzgeber auf die Erkenntnis, dass Mietverträge häufig im unmittelbaren Anschluss an eine Besichtigung der zu vermietenden Wohnung ode...mehr

Rn 2 § 556b I gilt für Wohnraum (dazu § 557 Rn 3). Auf Mietverträge über andere Räume ist er entspr anwendbar (§ 579 II). Für Mietverträge über Grundstücke, im Schiffsregister eingetragene Schiffe und für bewegliche Sachen gilt die Endfälligkeit als Regelfall (§ 579 I; BGH NJW 15, 1109 [BGH 29.01.2015 - IX ZR 279/13] Rz 73). § 556b II ist ausschl auf Mietverträge über Wohnra...mehr

Rn 5 Das Zurückweisungsrecht besteht nicht, wenn der Vollmachtgeber den Erklärungsempfänger auf andere Weise über die Bevollmächtigung in Kenntnis setzt. Erforderlich hierfür ist eine bewusste und zumindest auch an den Dritten gerichtete Mitteilung der Bevollmächtigung durch den Vollmachtgeber (MüKo/Schubert Rz 22), die auch konkludent erfolgen kann (BAG NZA 06, 980 [BAG 12....mehr

Rn 23 Gesetzliche Verbote, die sich an beide Parteien richten (vgl § 134 Rn 20), können bei einem Verstoß zur Nichtigkeit des Maklervertrags führen. Besondere Bedeutung erlangen insoweit gesetzliche Vermittlungsverbote. Ein solches Verbot besteht für die Vermittlung von Adoptionen (§ 5 AdVermiG). Die Vermittlung ist Sache der zuständigen Stellen. Das Verbot gilt auch für die...mehr

Rn 20 Die Prüfung hat in drei Schritten zu erfolgen. Zunächst ist das durch wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung bestimmte gesetzliche Leitbild zu ermitteln (vgl zum Leitbild des Kaufvertrages BGH NJW 81, 117; des Internet-System-Vertrages BGH NJW 10, 1449; des Kfz-Versicherungsvertrages BGH ZIP 2011, 2261; des Maklervertrages BGH WM 70, 392; des Mietvertrages...mehr

Rn 3 Nach § 130 I wird das Angebot im Moment seines Zugangs wirksam. Der Antrag ist grds formlos möglich und kann daher auch konkludent durch sog Realofferte erfolgen. Insofern liegt in der Zusendung unbestellter Waren grds ein Angebot auf Abschluss eines entspr Kaufvertrags (Vor §§ 145 ff Rn 43). Auch in der Zurverfügungstellung von Leistungen an die Öffentlichkeit wie bei ...mehr

Rn 26 Haben beide Partner den Mietvertrag über die gemeinsam genutzte Wohnung abgeschlossen, sind sie dem Vermieter ggü Gesamtschuldner der zu zahlenden Miete. Rn 27 Nimmt einer der Partner den anderen in die von ihm gemietete Wohnung auf, stellt dies eine selbständige Gebrauchsüberlassung iSd § 553 dar (BGH FamRZ 85, 42). Der aufgenommene Partner soll dort nach dem Willen be...mehr

Rn 58 Mieter treffen kraft Gesetzes mit Übergabe der Mietsache (nicht mit Unterzeichnung des Vertrags) als Nebenpflicht ungeschriebene Obhuts- und Sorgfaltspflichten (BGH NZM 19, 816 Rz 15; NJW 18, 1746 [BGH 28.02.2018 - VIII ZR 157/17] Rz 18; s für die Wohnraummiete § 543 II 1 Nr 2). Aufgrund dieser Pflichten hat ein Mieter alles zu unterlassen, was zu einer Verschlechterun...mehr

Rn 80 Der Verkäufer verletzt seine Pflichten, wenn er eine mangelhafte Sache liefert (§ 433 I 2, Rn 5); der Werkunternehmer, wenn er ein mangelhaftes Werk liefert (§ 633 I, s § 633 Rn 11). Eine Untersuchungspflicht hinsichtlich der Kaufsache trifft den Verkäufer nach hA grds nicht (vgl BGH NJW 68, 2238 [BGH 25.09.1968 - VIII ZR 108/66]; 81, 1269; Ausnahme: Besonders hochwert...mehr

Rn 29 Voraussetzung ist, dass es sich um einen Rechtsstreit auf Räumung von Wohnraum handelt. Dass ein Mietverhältnis besteht, ist nicht erforderlich. Die Vorschrift gilt also auch dann, wenn sich im Rechtsstreit herausstellt, dass zwischen den Parteien kein Mietverhältnis zustande gekommen ist. Erst recht ist die Vorschrift anwendbar, wenn über den Wohnraum ein anderes Vert...mehr

Rn 143 Der Vermieter muss sich so verhalten, wie sich ein wirtschaftlich Denkender verhalten würde, wenn die Möglichkeit der Kostenumlegung nicht bestünde (LG Dresden CuR 04, 65). Dabei ist dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zuzubilligen (BGH NJW 10, 3647 Rz 18 zur Gewerberaummiete). Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen (Ddorf GE 13, 1273), sonde...mehr

Rn 63 Notfall: Im Notfall, zB bei Sturm-, Wasser- oder Feuerschäden, kann der Vermieter in jedem Falle sofort Zugang verlangen und ihn notfalls eigenmächtig durchsetzen. Rn 64 Ankündigung: In allen anderen Fällen bedarf es einer rechtzeitigen, formlosen Ankündigung, mindestens 24 Stunden vorher (AG Lüdenscheid WuM 90, 498; AG Neuss WuM 89, 364; AG Köln WuM 86, 86), meist mehr...mehr

Rn 2 § 110 gilt für alle Verträge, die ein Minderjähriger ohne die ausdrückliche Zustimmung seiner gesetzlichen Vertreter schließt und die für ihn rechtlich nachteilig sind. Um die Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes herbeizuführen, muss der Minderjährige die vertragsgemäße Leitung vollständig bewirkt haben (dazu Lettl WM 13, 1249). Auf diese Weise wird er davor geschützt, dass...mehr

Rn 66 Der Mieter muss Erhaltungs- und ggf Modernisierungsmaßnahmen dulden (Rn 134); für den Wohnraummieter vgl §§ 555a I, 555c I. Der Mieter schuldet Rücksichtnahme auf die Belange anderer Mieter (BGH NJW 15, 1239 Rz 16). Er muss sich beim Gebrauch der Mietsache also so verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden (BGH NJW 15, 1239 [BGH 18.02...mehr

Rn 60 Die Mietvertragsparteien können ein Betretungs- und Besichtigungsrecht vereinbaren (Agatsy IMR 18, 443, 445) oder es jedenfalls vertraglich näher ausgestalten. Liegt eine solche an § 307, § 138 I (s BVerfG ZMR 93, 405, 409; LG München II NJW-RR 09, 376) zu messende Vereinbarung vor, ist diese für Umfang und Ausgestaltung des Betretungs- und Besichtigungsrechtes maßgebl...mehr

Rn 105 Der Vermieter darf die Mietsache, solange sie im Besitz des Mieters steht, grds nicht gegen den Willen des Mieters verändern; dies gilt auch für nach § 535 I 2 geschuldete Erhaltungsmaßnahmen. Etwas anderes gilt va, wenn der Mieter eine Veränderung nach § 555d I dulden muss. Hierzu gehört auch eine Vergrößerung der Mietsache nach § 555b Nr 7 (BGH WuM 14, 546 [BGH 02.0...mehr

Rn 99 Die Mietvertragsparteien können eine Nachmieterklausel (zB ›der Mieter ist berechtigt, die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf einen Nachmieter zu übertragen, sofern in der Person oder in dem Geschäftszweck des Nachmieters kein wichtiger Grund zur Ablehnung vorliegt‹) vereinbaren (zur Schriftform s BGH ZMR 05, 434, 435). Zu unterscheiden sind insoweit echte und...mehr

Rn 5 Der Anspruch ist fällig bei Beendigung des Mietverhältnisses (Grüneberg/Weidenkaff § 547 Rz 3). Es gilt die dreijährige Regelverjährung ab Kenntnis gem §§ 195, 199, die kurze Verjährungsfrist aus § 548 greift nicht (Erman/Jendrek § 547 Rz 13). Dies gilt auch für Aufwendungsersatzansprüche, die lediglich nach dem Mietvertrag wie Mietvorauszahlungen behandelt werden solle...mehr

Rn 3 Nach Zugang (§ 130) irgendeiner Modernisierungsankündigung – gleich, ob sie § 555c I entspricht (arg. e contrario § 555c III 2) – kann der Mieter – bei mehreren diese nur gemeinsam – den Mietvertrag nach § 555e I 1 außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Bsp: Geht die Modernisierungsankündigung am 24.1 zu, kann der Mieter außerordentlich zum Ablauf ...mehr

Rn 74 Handelt es sich um ein Wohnungsmietverhältnis, kann der Verwalter/Treuhänder die Masse gem § 109 I 2 InsO enthaften (BGH NJW 15, 3087; 14, 2585 [BGH 22.05.2014 - IX ZR 136/13] Rz 9). Die Enthaftungserklärung ggü dem Vermieter bewirkt, dass der Mieter die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis zurückerhält (BGH NJW 15, 3087 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 19/14]; 14, 1...mehr

Rn 89 Vermieter von SonderE (›Eigentumswohnung‹) ist grds der jeweilige Eigentümer. Wird hingegen gemE (§ 1 V WEG) vermietet (§ 16 WEG Rn 5), darf nach §§ 18 I, 9a II Fall 1 WEG nur die GdW als Vermieter auftreten (s.a. BGH NZM 13, 195 [BGH 30.11.2012 - V ZR 234/11] Rz 14). Ist künftiges gemE bereits vor Entstehung der GdW durch die Mit- oder den Alleineigentümer vermietet w...mehr

Rn 5 Mitgebrauch ist nach hM auch Vermietung oder Verpachtung im gemE stehender Flächen oder Räume (BGH ZWE 16, 453 Rz 15; ZMR 00, 845; LG Hamburg ZMR 16, 57); dies ist dogmatisch zweifelhaft, weil an die Stelle von (Mit-)Gebrauch eine Nutzung (Rn 1) tritt. Aus Gründen der Praktikabilität sollte der hM aber gefolgt werden. Eine Einschränkung ist dort geboten, wo eine Vermiet...mehr

Rn 11 Durch den Zweck (Überlassung des Gebrauchs) unterscheidet sich die Miete von der Verwahrung (§§ 688 ff) und dem handelsrechtlichen Lagergeschäft (§§ 467 ff HGB). Denn der Verwahrer hat die ihm übergebene bewegliche Sache zu verwahren, also in Obhut zu nehmen (zB Tiere, LG Ulm NJW-RR 04, 854 [LG Ulm 19.04.2004 - 1 S 184/03]); er darf sie nicht benutzen. Miete erschöpft ...mehr

Rn 4 Möglich ist auch, dass der vertragsschließende Gesamtschuldner endgültig freigestellt wird, der Gläubiger aber weiterhin Ansprüche gg die übrigen Gesamtschuldner behält, allerdings gekürzt um die auf den Begünstigten im Innenverhältnis entfallende Quote; ein Regress gg diesen scheidet aus (BGH NJW 00, 1942, 1943). Beschränkte Gesamtwirkung ist gewollt, wenn in einem Ver...mehr

Rn 19 Es besteht nunmehr unabhängig davon, ob der Vermieter die Verzögerung zu vertreten hat; es ist als Vertragsangebot (§ 145) zu bewerten, das darauf gerichtet ist, den befristeten Mietvertrag nach dem vereinbarten Endtermin um den Zeitraum der Verzögerung oder auf unbestimmte Zeit fortzusetzen (vgl Schmidt-Futterer/Lindner § 575 Rz 53 ff). Die allgemeinen Grundsätze für ...mehr

Rn 12 Ein Ausschluss kann sich gem § 557 III Hs 2 Alt 2 auch aus den Umständen ergeben (BGH ZMR 04, 408, 409; Sternel FS Blank, 421, 431). Um das zu ermitteln, bedarf es einer umfassenden Auslegung des gesamten Vertrags einschl der außerhalb des Vertrags liegenden Umstände (BGH ZMR 04, 408, 409). Für die Auslegung kommt es entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung des Vert...mehr

Rn 2 Der Mieter kann den Mietvertrag gem §§ 569 I 1, 543 fristlos kündigen, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen (Rn 4) Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (daneben besteht ein Kündigungsrecht aus § 543 II Nr 1). Es handelt sich um eine aus sozialpolitischen Erwägungen zu Gunsten des Mieters aufgenommene Vorschrift (BG...mehr

Rn 2 Die Vorschrift verdrängt als ausschl Gerichtsstandsregelung allg wie besondere Gerichtsstände (s allg § 12 Rn 8). Im Einzelfall kann § 29a mit § 24 konkurrieren, so wenn die Herausgabe des Miet- oder Pachtobjekts (§§ 546, 581 BGB) auf den Mietvertrag und § 985 BGB gestützt wird, nicht dagegen, wenn die Herausgabe ausschl auf § 985 BGB gestützt wird, ohne dass zumindest ...mehr

Rn 1 Ein dingliches Recht zum Wohnen kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit durch Wohnungsrecht gem § 1093, bei dem ein bestimmtes Gebäude oder ein Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung genutzt werden darf, als Wohnungsnutzungsrecht nach den §§ 1090–1092, bei einer Mitbenutzung ohne Ausschluss des Eigentümers, als vererbliches und veräußerliches so...mehr

Rn 52 Der Träger muss zur Wahrung der Verkehrspflichten diejenigen Sicherheitsvorkehrungen treffen, die ein verständiger, umsichtiger, vorsichtiger anderer Träger für ausreichend halten darf, um Mieter, deren Angehörige und ggf Dritte vor Schäden zu bewahren, und die ihm den Umständen nach zuzumuten sind (BGH NJW 07, 1683 Rz 14). Indes ist nicht jeder Gefahr vorbeugend zu be...mehr