Fachbeiträge & Kommentare zu Obliegenheit

Rz. 25 Hintergrund: Nach der gesetzlichen Konzeption in § 1 Abs. 2 WEG handelt es sich beim Wohnungseigentum um eine Mischung von Alleineigentum und Bruchteilseigentum. Eine Gemeinschaft der Bruchteilseigentümer (Bruchteilsgemeinschaft gem. § 1008 BGB), die wiederum einen Unterfall der "Gemeinschaft" gem. §§ 741 ff. BGB darstellt, besitzt als solche keine Rechtsfähigkeit. De...mehr

Eine ärztliche Untersuchung auf Veranlassung des Arbeitgebers bedarf grundsätzlich der Einwilligung des Mitarbeiters, da dies einen Eingriff in die verfassungsrechtlich geschützte Unverletzlichkeit der Persönlichkeit darstellt. Auch wenn der Arbeitgeber einen Betriebsarzt bestellt hat, gehört es zwar zu dessen Pflichten gem. § 3 Abs. 1 Arbeitssicherheitsgesetz, "die Arbeitne...mehr

Rz. 113 Vorbemerkung: In diesem Abschnitt werden gebräuchliche Klauseln erörtert, insbesondere vor dem Hintergrund der Frage nach ihrer Wirksamkeit. Sondervergütungsregelungen werden gesondert behandelt (→ § 10 Rdn 139). In der Rspr. wurde bislang meistens nicht zwischen der Unwirksamkeit (Nichtigkeit) einer Klausel (insbesondere nach AGB-Recht, also gem. § 307 Abs. 1 BGB) u...mehr

Rz. 98 Der Inhalt des Verwaltervertrags ist gesetzlich nicht vorgegeben; im Rahmen der Gesetze besteht Vertragsfreiheit. Wie jeder Vertrag sollte auch der Verwaltervertrag die wechselseitigen Rechte und Pflichten regeln, also zum einen den Anspruch des Verwalters auf eine Vergütung, zum anderen die Ansprüche der Gemeinschaft auf Leistung, also die Pflichten (Aufgaben und Bef...mehr

Rz. 81 Den Wohnungseigentümern steht es frei, ihr Verhältnis untereinander – sprich: die Gemeinschaftsordnung – beliebig und ohne Inhaltsbeschränkung zu gestalten (Vertragsfreiheit); für den aufteilenden Alleineigentümer (Bauträger) gilt grundsätzlich das Gleiche. Üblich und wirksam sind in einer Gemeinschaftsordnung z.B. Regelungen betr. Kostenverteilung, Stimmrecht, Erhalt...mehr

Rz. 103 Verbandsinterne Regelungen sind solche, die nicht die Rechte oder Pflichten der Vertragsparteien (Verwalter und Gemeinschaft), sondern das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Obwohl sie im Verwaltervertrag richtigerweise nichts zu suchen haben, sind sie dort häufig anzutreffen. Teilweise geht es um organisatorische Regelungen, teilweise um die ...mehr

Rz. 83 Hinweis Ein Musterverwaltervertrag findet sich im Anhang (→ § 14 Rdn 1). Nach hier vertretener Auffassung (Einheitstheorie → § 10 Rdn 18) formt der Verwaltervertrag das Bestellungsrechtsverhältnis aus; der von der herrschenden Trennungstheorie konstruierte Gegensatz zwischen Bestellung und Vertrag besteht nicht. Vielmehr sind alle Vereinbarungen zwischen der Gemeinscha...mehr

Rz. 265 Die Aufstellung einer Hausordnung gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Demnach muss der Verwalter bei Bedarf eine Hausordnung entwerfen ("aufstellen") und zur Beschlussfassung vorlegen. Solange dies von keinem Eigentümer gewünscht wird, muss der Verwalter allerdings nicht von sich aus tätig werden. Die "Durchführung" der Haus...mehr

Rz. 71 Kommt es zur Insolvenzeröffnung, wird i.d.R. der vorläufige Insolvenzverwalter zum ("endgültigen") Insolvenzverwalter bestellt. Das Verwaltungs- und Verfügungsrecht geht jetzt vom Wohnungseigentümer auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 InsO). Der Insolvenzverwalter ist daher zu Eigentümerversammlungen einzuladen; nur er ist dort stimmberechtigt und anschließend ggf. ...mehr

Die Präambel wurde im DRK-Reformtarifvertrag erheblich erweitert. Zunächst wird auf die Einbindung des Deutschen Roten Kreuzes in das Internationale Rote Kreuz und dessen allgemeinen Aufgaben hingewiesen. Sodann wird die Erwartung an die Mitarbeiter aufgenommen, dass nämlich ihr Verhalten "innerhalb und außerhalb des Dienstes der Verantwortung für den Nächsten ohne Ansehen vo...mehr

Rz. 4 Das Gesetz definiert in § 13 Abs. 2 WEG die Erhaltung als Oberbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung. Was unter Erhaltung zu verstehen ist, ergibt sich demnach aus den Definitionen der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung. Nach verbreiteter Definition bezweckt die Instandhaltung die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs und die Beseitigung von Mängeln...mehr

Rz. 238 Die Maßnahmen, die der Verwalter gem. § 27 Abs. 1 WEG ohne (besonderen) Beschluss durchführen darf, müssen kumulativ beide in der Bestimmung genannten Kriterien erfüllen: sie müssen untergeordnete Bedeutung haben und dürfen nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Worin allerdings der sachliche Unterschied bestehen soll, ist die Frage; beides wird stets zusammenf...mehr

Rz. 269 Zur Feststellung des Erhaltungsbedarfs muss der Verwalter regelmäßige Begehungen durchführen (lassen),[379] und zwar – sofern es sich um einen Neubau während der laufenden Gewährleistungszeit handelt – umso intensiver, je näher das Ende der Gewährleistungsfrist rückt. Selbstverständlich muss er auch Mängeln nachgehen, die ihm von einzelnen Miteigentümern mitgeteilt w...mehr

Rz. 18 Besteht der Verwaltungsbeirat aus mehreren Mitgliedern, ist gem. § 29 Abs. 1 S. 2 WEG ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Das Gesetz lässt offen, wer den Beiratsmitgliedern ihre Funktionen zuweist. Es kann bereits bei der Wahl festgelegt werden, wer Vorsitzender, Stellvertreter oder "einfaches Beiratsmitglied" soll. Zulässig und üblich ist es aber, d...mehr

Rz. 106 Eine Kompetenzzuweisung kann zum einen das Außenverhältnis zum Gegenstand haben, also die Vertretungsmacht (das "können") regeln, zum anderen das Innenverhältnis, also die Rechte und Pflichten oder i. a. W. die Entscheidungsbefugnisse und Handlungspflichten des Verwalters (das "dürfen" und "sollen"). Eine Kompetenzregelung für das Außenverhältnis erübrigt sich nach n...mehr

Rz. 123 Durch die (rechtskräftige) Ungültigerklärung des Abrechnungsbeschlusses entfällt der Rechtsgrund für zwischenzeitlich geleistete Zahlungen auf die jeweiligen Abrechnungsergebnisse. Die Eigentümer, die auf der Grundlage der aufgehobenen Abrechnung Nachzahlungen geleistet haben, können diese trotzdem nicht nach Bereicherungsrecht zurückverlangen.[222] Dass die Kostenve...mehr

Rz. 7 Gem. § 43 Abs. 1 S. 1 WEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Klagen Dritter (Nichtwohnungseigentümer) gegen die Gemeinschaft sind also – abhängig vom Streitwert – am örtlichen Amts- oder Landgericht zu erheben. Das gilt gem. § 43 Abs. 1 S. 2 WEG auch im Fall des § 9a Abs. 4...mehr

Rz. 168 § 24 Abs. 8 WEG sieht Folgendes vor: "Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben." Wenn es – wie üblich – einen Verwalter gibt, is...mehr

Rz. 23 Wenn es nicht um den ersten Verkauf einer Wohnung vom Bauträger an einen Ersterwerber geht, gelten für den Eigentümerwechsel völlig andere Grundsätze. Jetzt kommt es ohne Sonderregelung nur auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung an. Erst mit der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch hat der Erwerber innerhalb der Gemeinschaft originäre Rechte und Pflichten.[34] Der Erw...mehr

Mit dem 44. Änderungstarifvertrag zum DRK-RTV ist die Vorschrift wie folgt ersetzt worden: "Nebentätigkeiten haben die Mitarbeiter ihrem Arbeitgeber rechtzeitig vorher schriftlich mitzuteilen. Der Arbeitgeber kann die Nebentätigkeit untersagen oder mit Auflagen versehen, wenn diese geeignet ist, die Erfüllung der arbeitsvertraglichen Pflichten der Mitarbeiter oder berechtigt...mehr

Rz. 12 Die Wohnungseigentümergemeinschaft (im Folgenden: "Gemeinschaft" oder "WEG" genannt) entsteht gem. § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Im Normalfall (Entstehung durch Teilungserklärung) handelt es sich zunächst um eine Ein-Personen-Gemeinschaft mit dem Bauträger als einzigem Mitglied. Mit dieser Regelung vollzog die WEG-Reform 2020 einen f...mehr

Rz. 82 Wie sich aus § 20 Abs. 3 WEG ergibt, bedürfen bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch einzelne Eigentümer stets eines Gestattungsbeschlusses. Das gilt auch dann, wenn die bauliche Veränderung unbedeutend erscheint und niemanden stört ("über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt"); in diesem Fall besteht aber ei...mehr

Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die Textform genügt (→ § 7 Rd...mehr

Rz. 17 Das Gesetz nennt den Vorgang, durch den eine (natürliche oder juristische) Person Verwalter wird, "Bestellung". Der Terminus "Bestellung" stammt aus dem Gesellschaftsrecht, denn die Verpflichtung der Geschäftsleiter wird im Gesellschaftsrecht gewissermaßen "traditionell" als Bestellung bezeichnet. Der Verwaltervertrag wird im Gesetz nicht geregelt; vielmehr wird seine...mehr

Rz. 1 Der Neubau durch einen Bauträger ist der "Normalfall" der Entstehung einer Eigentümergemeinschaft. Dabei kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Erwerbern und dem Bauträger. Geht es anfangs vielfach um das Problem einer Verzögerung der Fertigstellung, steht in den ersten Jahren nach dem Bezug des Hauses das Thema "Baumängel" immer wieder auf der Tagesordnu...mehr

Rz. 46 Der Verwalter muss ("ohne Wenn und Aber") einen bestimmten Punkt auf die Tagesordnung nehmen (ankündigen), wenn es mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG analog). Grund: Weil dieses Quorum genügt, um die Einberufung einer Versammlung verlangen zu können (→ § 7 Rdn 7), genügt es erst recht zur Erzwingung einzelner Tagesordnung...mehr

Rz. 85 Die Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert im Ausgangspunkt eine Vereinbarung aller Miteigentümer. Beschlüsse zur Änderung der Gemeinschaftsordnung sind nur möglich, soweit das Gesetz dafür eine Beschlusskompetenz vorsieht oder eine Öffnungsklausel besteht. Schweigen bedeutet keine Zustimmung zu einer Vereinbarung, sondern ist grundsätzlich rechtlich unerheblich....mehr

Die aktuelle Entscheidung des BFH führt hinsichtlich der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Aufwendungen nach dem Erbfall zu einem weiten Anwendungsbereich des § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 1 ErbStG. Grund dafür ist, dass der BFH zur Frage der unmittelbaren Kostenverursachung im Gegensatz zur Finanzverwaltung keine rechtliche Verpflichtung der Erben zu einer Kosten auslösenden Handlu...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer schulden sich – anders als nach dem früheren Recht – wechselseitig keine ordnungsmäßige Verwaltung; in Bezug auf die Verwaltung läuft alles über die Gemeinschaft (→ § 6 Rdn 1). Das ändert aber nichts daran, dass nach wie vor zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine schuldrechtliche Sonderverbindung (das Gemeinschaftsverh...mehr

Rz. 34 Im Beispielsfall (→ § 5 Rdn 32) hat A hat aus seinem Vertrag mit dem Bauträger einen eigenen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung, und zwar nicht nur in Bezug auf sein Sondereigentum, sondern auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum.[86] Er kann vom Bauträger im Stadium vor der Abnahme Erfüllung gem. §§ 631 Abs. 1, 633 Abs. 1 BGB, im Stadium ...mehr

Rz. 87 Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;[...mehr

Rz. 243 Gem. § 24 Abs. 1, 4 WEG hat der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, diese gem. § 24 Abs. 5 WEG zu leiten, anschließend gem. § 24 Abs. 6 WEG eine Niederschrift der Beschlüsse zu fertigen und schließlich gem. § 24 Abs. 7 WEG eine Beschluss-Sammlung zu führen. Im Einberufungsschreiben ist gem. § 23 Abs. 2 WEG der Gegensta...mehr

Rz. 274 Über festgestellte Baumängel oder anderweitigen Erhaltungsbedarf muss der Verwalter die Eigentümer informieren, sofern er die erforderlichen Maßnahmen nicht sogleich durchführen lässt. Er darf von einer Information nicht etwa absehen, weil die Wohnungseigentümer selbst davon Kenntnis haben und nach Auffassung des Verwalters "über den Stand der Dinge informiert" sind....mehr

Nach den geltenden Grundsätzen der Darlegungs- und Beweislast im Arbeitsgerichtsprozess muss der Arbeitnehmer auf der ersten Stufe vortragen, an welchen Tagen er von wann bis wann gearbeitet oder sich auf Weisung des Arbeitgebers zur Arbeit bereitgehalten hat. Auf diesen Vortrag muss der Arbeitgeber auf der zweiten Stufe erwidern und vortragen, welche Arbeiten er dem Arbeitn...mehr

Rz. 228 Es kommt nicht selten vor, dass eine Person oder Gesellschaft als Verwalter tätig ist, obwohl sie gar nicht bestellt ist. So kann es von vornherein an einer wirksamen Bestellung gefehlt haben; oder die Bestellung wird infolge Anfechtung rückwirkend unwirksam; oder – das ist der häufigste Fall – der einmal bestellte Verwalter setzt seine Tätigkeit nach Ablauf der Best...mehr

Rz. 62 Mitunter sind sich die Eigentümer und der Verwalter unsicher, ob die Ausübung von Mängelrechten zu einer Angelegenheit der Gemeinschaft gemacht werden soll. Diese Frage ist eindeutig zu bejahen. Die gemeinschaftliche Rechtsverfolgung hat, jedenfalls wenn die Gemeinschaft sinnvolle Beschlüsse fasst (Muster → § 5 Rdn 78), nur Vorteile und entspricht deshalb ordnungsgemä...mehr

Rz. 105 Ausgebautes Dachgeschoss. Beispiel A verkauft seine Wohnung nach Durchführung einer Besichtigung unter Ausschluss der Gewährleistung an B. Das Dachgeschoss ist als Wohnraum ausgebaut; nach der Teilungserklärung handelt es sich um aber um eine "Bühne". Als B den Widerspruch zur Teilungserklärung bemerkt, verlangt er Schadensersatz und die Rückabwicklung des Kaufvertrag...mehr

Rz. 26 Als Folge ihrer Rechtsfähigkeit kann die Gemeinschaft nicht nur klagen, sondern auch verklagt werden (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG). Gem. § 43 Abs. 1 S. 1 WEG hat die Gemeinschaft ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Im Gegensatz zum alten Recht ist dieser Gerichtsstand zwar kein ausschließlicher, jedoch sind kaum Fälle denkb...mehr

Rz. 29 Eine rechtmäßige Beschlussfassung der Verwalterbestellung setzt – wie immer – die Einberufung der Versammlung durch eine dazu befugte Person und die Ankündigung des Beschlussgegenstandes voraus. Ein amtierender Verwalter hat die Pflicht, rechtzeitig (d.h. vor dem Auslaufen seiner Bestellungszeit) eine Versammlung einzuberufen und die Verwalterwahl anzukündigen; verlet...mehr

a) Grundlagen Rz. 192 Mit dem Ende der Verwalterstellung – egal ob aufgrund eines regulären Verwalterwechsels, einer vorzeitigen Abberufung, Amtsniederlegung oder aus sonstigen Gründen – treffen den ausgeschiedenen Verwalter Abwicklungspflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er muss der Gemeinschaft nach den Vorschriften des Auftragsrechts (§§ 675, 667 BGB) sä...mehr

Rz. 260 Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Das ergibt sich aus seiner Funktion als Vollzugsorgan der Gemeinschaft.[367] Er muss, sofern die Finanzierung gesichert ist[368] und wenn nichts anderes beschlossen wurde, gefasste Beschlüsse ohne Rücksicht auf Erforderlichkeit und Dringlichkeit des beschlossenen Vorgehens...mehr

Die Regelung in § 5 entspricht derjenigen des § 9 DRK-TV a. F., zu den Belohnungen und Geschenken hinzugefügt wurden jedoch "sonstige geldwerte Vorteile". Entsprechend § 3 Abs. 2 TVöD darf der Rotkreuz-Mitarbeiter Belohnungen und Geschenke nur mit Zustimmung des Arbeitgebers annehmen. Während nach der Regelung des TVöD die Zustimmung des Arbeitgebers grundsätzlich auch stills...mehr

Rz. 83 Es ist im Allgemeinen sinnvoll, die "Verantwortung" für Gebäudeteile, die dem alleinigen Gebrauch eines Sondereigentümers unterliegen und die sich nur in dessen Verantwortungsbereich befinden (z.B. Fenster und Verglasungen, Außentüren, Balkone und Terrassen oder deren Beläge), ungeachtet ihrer Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum dem betreffenden Sondereigentümer z...mehr

Rz. 66 Der Ablauf des "normalen" Insolvenzverfahrens (Unternehmensinsolvenz) kann hier nicht im Detail dargestellt werden. Nur dessen Beginn ist kurz zu erörtern, weil er die Gemeinschaft mitunter vor brisante Fragen stellt. Rz. 67 Beispiel Das Objekt ist nicht fertig gestellt und es sind umfangreiche Restmängel vorhanden. Die Bauträger-GmbH ist noch Eigentümerin zahlreicher ...mehr

Rz. 182 Nach dem Wortlaut des Gesetzes sind die "Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gem. § 43 WEG" einzutragen. Nach allg. M. sind – obwohl das Gesetz von "Urteilsformeln" spricht – aber nicht nur Endurteile, sondern auch verfahrensbeendende gerichtliche Beschlüsse (z.B. die Zurückweisung einer Berufung durch Beschluss gem. § 522 ZPO) oder ...mehr

Das Landesarbeitsgericht Düsseldorf hat mit seinem Beschluss vom 6.7.2012[1] entschieden, dass das Arbeitnehmerüberlassungsgesetz nicht auf die Schwesternschaften des Deutschen Roten Kreuzes Anwendung fände. Die Schwesternschaften haben zwar grundsätzlich die geforderte Erlaubnis zur Gestellung ihrer Mitglieder an Dritte. Jedoch ist die Gestellung auf Dauer vereinbart sein, ...mehr

Rz. 59 Nach § 4 Nr. 19 Buchst. a S. 4 UStG gilt die Steuerbefreiung ebenfalls nicht für die Lieferungen i. S. v. § 4 Nr. 4a S. 1 Buchst. a S. 2 UStG. Wird ein sich in einem Umsatzsteuerlager befindlicher Gegenstand ausgelagert, entfällt nach dieser Vorschrift die Steuerbefreiung für den der Auslagerung vorangegangenen Umsatz. Eine Auslagerung liegt vor, wenn ein in ein Umsat...mehr

Inzwischen sind zahlreiche Kreis- oder sonstige DRK-Verbände aus ihren Landestarifgemeinschaften ausgetreten; auch ein Großteil der Landestarifgemeinschaften hat sich aufgelöst und damit die Tarifbindung aufgegeben, da sich die Mitglieder die sich aus dem an den BAT angelehnten Tarifvertrag ergebenden Personalkosten nicht mehr leisten konnten. Um einzelnen DRK-Verbänden trot...mehr

Rz. 143 Ist der Vermögensbericht unvollständig oder fehlt ganz, hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass ihm der Vermögensbericht erstmals oder berichtigt zur Verfügung gestellt wird. Die Beschlüsse über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung werden dadurch nicht fehlerhaft – so die Gesetzesbegründung.[247] Für Verwalter lässt sich darau...mehr

Rz. 192 Mit dem Ende der Verwalterstellung – egal ob aufgrund eines regulären Verwalterwechsels, einer vorzeitigen Abberufung, Amtsniederlegung oder aus sonstigen Gründen – treffen den ausgeschiedenen Verwalter Abwicklungspflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er muss der Gemeinschaft nach den Vorschriften des Auftragsrechts (§§ 675, 667 BGB) sämtliche Verwa...mehr