Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Der Schadensersatzanspruch ist auf den zur Mängelbeseitigung notwendigen Betrag gerichtet. Der Auftraggeber kann auch dann nicht auf den Ersatz der objektiven Minderung des Verkehrswerts des Werks verwiesen werden, wenn dieser erheblich geringer ist als die Kosten der Mängelbeseitigung. Sachverhalt Die Klägerin hatte 1994 vom Beklagten eine fast fertiggestellte Doppe...mehr

Leitsatz GbR als Wohnungseigentümerin Nach dem Ausscheiden eines GbR-Gesellschafters haftet dieser grundsätzlich nicht für nach seinem Ausscheiden fälliges Wohngeld Bei noch bestehender Grundbucheintragung des Altgesellschafters muss dieser (als Bucheigentümer) seine Eigentumsvermutung vollständig widerlegen und Beweis für sein Ausscheiden aus der GbR erbringen Auskunftsansprüc...mehr

Leitsatz Sofortige Wasserschadensbeseitigung als ordnungsgemäße Instandsetzung Austausch einer Schließanlage wegen eines ungeklärten Schlüsselverlusts ebenfalls i.d.R. als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung Normenkette §§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 , 27 Abs. 1 Nr. 1-3 WEG Kommentar Ist unklar, ob akute Wasserschäden im Keller einer Wohnanlage, deren Beseitigung nicht aufgeschoben...mehr

Leitsatz Bei der Anfechtung eines Wirtschaftsplans bestimmt sich der Wert der Beschwer nach der behaupteten Mehrbelastung des Antragstellers zzgl. eines angemessenen Betrags für das Interesse an einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Fakten: Ein Wohnungseigentümer hatte vorliegend den Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans angefochten. Das Amtsgericht hatte den Beschl...mehr

Leitsatz Fehlt eine Jahresabrechnung, kann ein Wohnungseigentümer nur beantragen, dass das Gericht dem Verwalter die Aufstellung aufgibt. Ein Verpflichtungsantrag gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, die Jahresabrechnung durch den Verwalter aufstellen zu lassen, ist demgegenüber unbegründet. Fakten: Vorliegend hatte ein Wohnungseigentümer beantragt, die übrigen Wohnungs...mehr

Leitsatz Dem Beschlussanfechtungsantrag ist eine Eigentümerliste zur hinreichenden Bestimmbarkeit der Verfahrensbeteiligten auf Antragsgegnerseite beizufügen Die erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung ist im Allgemeinen eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und – wie hier – keine modernisierende Instandsetzung An den entstandenen Kost...mehr

Leitsatz Geltendmachung eines gemeinschaftlichen Anspruchs setzt (Ermächtigungs)Beschlussfassung voraus (h.R.M.) Hat ein Verwalter keine Jahresabrechnung zur Beschlussfassung gestellt, kann ein einzelner Eigentümer nur beantragen, dass das Gericht dem Verwalter die Aufstellung aufgibt Unzulässiger Antrag eines Eigentümers gegen die restlichen Wohnungseigentümer, die gegen sie ...mehr

Leitsatz Die erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung ist im Allgemeinen eine bauliche Veränderung. An den für eine bauliche Veränderung entstandenen Kosten braucht sich gemäß § 16 Abs. 3 Halbs. 2 WEG jedenfalls derjenige Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen, der der Maßnahme nicht zugestimmt hat und auch nicht zuzustimmen brauchte. Fakten: Im Zuge...mehr

Leitsatz Erneut: Versorgungssperre in Ausübung des Zurückbehaltungsrechts einer Gemeinschaft gegenüber einem zahlungssäumigen Eigentümer sowie Zutrittverschaffung zur Wohnung des Schuldners Normenkette § 14 WEG; § 273 BGB Kommentar Durch einen bestandskräftigen Eigentümerbeschluss (die Anfechtung hiergegen blieb ohne Erfolg, vgl. BayObLG v. 3.11.2004, 2Z BR 188/04), der die Ve...mehr

Leitsatz Unrichtige Beschlussfeststellung durch den Versammlungsleiter Konstitutive Entscheidung des Gerichts (ohne inhaltliche Prüfung des festgestellten Beschlusses von Amts wegen) Normenkette §§ 23 ff. WEG; § 256 ZPO Kommentar Wohnungseigentümer können bei unrichtiger Feststellung eines Beschlusses durch den Versammlungsleiter (hier: einer Antragsablehnung im Sinne eines Neg...mehr

Leitsatz Beschlossener Austausch von Holzfenstern in moderne Kunststofffenster als modernisierende Instandsetzungsmaßnahme (keine bauliche Veränderung!) Normenkette §§ 21, 22 WEG Kommentar Der Austausch von Holzfenstern gegen ähnlich gestaltete moderne Kunststofffenster stellt i.d.R. keine bauliche Veränderung dar, sondern eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und I...mehr

Leitsatz Bei Widerspruch einer Sondereigentums-Benutzungsregelung in der Gemeinschaftsordnung gegenüber der Raumbezeichnung des Teileigentums in der Teilungserklärung geht grundsätzlich die Vereinbarungsregelung in der Gemeinschaftsordnung vor Ob ein solcher Widerspruch besteht, ist jedoch vorab durch Auslegung der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zu ermitteln Norme...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Niederschrift einer vorangegangenen Wohnungseigentümerversammlung genehmigen, widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: Dabei kann offen bleiben, ob der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit überhaupt eine Beschlusskompetenz zukommt. Die Frage nämlich, ob die Vorgänge in einer Eigentümerversamml...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 5 WEG in dem Fall vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft mit ihm zum Gegenstand hat, auch wenn es sich lediglich um ein deklaratorisches Rechtsgeschäft handelt. Fakten: Vorliegend kam es zu Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, die ihren Ursprung in Mängeln des Gemeinschaft...mehr

Leitsatz Gemeinsame Hydraulikanlage für sondergenutzte Hebebühnen an Doppelstockgaragen steht zwingend im Gemeinschaftseigentum Mangels gesonderter Vereinbarung keine Kostenverlagerung auf die Sondernutzungsberechtigten Normenkette §§ 15 Abs. 1, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Die bloße Zuteilung von Sondernutzungsrechten an Pkw-Stellplätzen in Gestalt von Doppelstockgaragen und die Ko...mehr

Leitsatz Die durch den Verwalter erteilte Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG besagt nur, dass aus der Person des Erwerbers keine wichtigen Gründe gegen den Eintritt in die Gemeinschaft hergeleitet werden. Die Veräußerungszustimmung bedeutet nicht, dass die aus dem genehmigten Kaufvertrag ersichtliche Absicht einer bestimmten künftigen Nutzung (Restaurant in Ladenräumen) g...mehr

Leitsatz Vereinbarte Protokollierung von Beschlüssen als Gültigkeits-, nicht jedoch Wirksamkeitsvoraussetzung Normenkette §§ 23, 24 WEG Kommentar Ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung als Gültigkeitsvoraussetzung von Beschlüssen vereinbart, dass diese zu protokollieren und durch einen zu bestimmenden Wohnungseigentümer im Protokoll zu unterzeichnen sind, so kom...mehr

Leitsatz Stimmrechtsausschluss des betreffenden Eigentümers im Rahmen der Beschlussfassung über einen Schuldbestätigungsvertrag (Schuldanerkenntnis) Normenkette § 25 Abs. 5 WEG Kommentar Der Stimmrechtsausschluss des § 25 Abs. 5 WEG des betreffenden Eigentümers gilt auch für ein Schuldanerkenntnis bzw. einen Schuldbestätigungsvertrag der Eigentümergemeinschaft, mit dem ein Sch...mehr

Leitsatz Der Rechtsnachfolger tritt nicht ohne weiteres durch in frühere Vereinbarung schuldrechtlich wirkende Sondernutzungsrechte ein Bejahtes Rechtsschutzinteresse für Anfechtung eines Negativbeschlusses, wenn mit der Anfechtung ein Antrag auf Feststellung verbunden wird, dass das vom Beschluss betroffene Rechtsverhältnis besteht Normenkette §§ 10 Abs. 2, 43 WEG; §§ 133, 24...mehr

Leitsatz Die Rücknahme eines nicht von vornherein mutwillig geltend gemachten Zahlungsantrags im WEG-Verfahren rechtfertigt es nicht automatisch, demjenigen, der den Antrag zurücknimmt die außergerichtlichen Kosten der Gegenseite aufzuerlegen. Fakten: Der WE-Verwalter hatte Hausgeldrückstände auf Grundlage der beschlossenen Jahresabrechnung gegen einen Wohnungseigentümer geri...mehr

Leitsatz Verbesserung der Trittschalldämmung in Eigenregie (in erworbener Altbauwohnung) rechtfertigt keinen Kostenersatzanspruch gegen die Gemeinschaft Normenkette § 21 WEG; §§ 687 Abs. 1, 951 BGB Kommentar Lässt ein Wohnungseigentümer in seiner erworbenen Altbauwohnung nachträglich eine verbesserte Trittschalldämmung einbauen, kann er von der Gemeinschaft keine Erstattung de...mehr

Leitsatz Geltendmachung von Wohngeldansprüchen durch den Verwalter in gewillkürter Prozessstandschaft Hinwirkung des Gerichts im Rahmen der Amtsermittlungspflicht auf Vorlage der entsprechenden Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen sowie der hierzu ergangenen Genehmigungsbeschlüsse Normenkette §§ 16 Abs. 2, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; § 12 FGG Kommentar Ein Verwalter ist berechtigt...mehr

Leitsatz Verwalterhonorar darf nicht der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden Ungültige Honorarerhöhungs-Spannungsklausel in einem Verwaltervertrag Normenkette §§ 26, 27 WEG; § 307 Abs. 1 BGB Kommentar Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Verwalter sein Honorar der Instandhaltungsrücklage entnimmt. Die Gelder der Rücklage sind zweckgebund...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Kostenverteilung hinsichtlich einer konkreten Instandsetzungsmaßnahme am Balkon-Gemeinschaftseigentum (hier: Lisenensanierung) wird durch einen bestandskräftig gewordenen Beschluss sanktioniert (Keine Beschlussnichtigkeit! Nur Anwendungsfehler im Einzelfall!) Ist in einer Großanlage ("Wohnturm" mit Wohnungseigentums-Appartements und einem Hotel-Teileigent...mehr

Leitsatz Vereinbarte Veräußerungszustimmung aller Eigentümer bei Eigentumswechsel Normenkette § 12 WEG; §§ 873, 878 BGB Kommentar Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf, steht die Zustimmungsbefugnis dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu. Bei einem Eigentumswechsel vor Einga...mehr

Leitsatz Bei der Beschlussfassung darüber, zu welchen gewerblichen Zwecken eine Teileigentumseinheit genutzt werden darf, ist der jeweilige Teileigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen. Fakten: Ein Wohnungseigentümer betreibt in seinem Teileigentum einen Sexshop. Diesen erweiterte er aufgrund Mehrheitsbeschluss durch Mauerdurchbruch auf weitere in seinem Eigentum st...mehr

Leitsatz Internationale und örtliche Zuständigkeit für Ansprüche gegen einen Spanier am Ort der (deutschen) Wohnungseigentumsanlage Normenkette Art. 5 Nr. 1 a EuGVVO; § 269 Abs. 1 BGB Kommentar Die deutschen Gerichte sind gem. Art. 5 Nr. 1 a EuGVVO für einen Zahlungsanspruch einer deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Gemeinschaftsverhältnis gegen einen im Ausland (...mehr

Leitsatz Bei der Beschlussfassung über die konkret zu gestattende gewerbliche Nutzung eines Teileigentums ist der betreffende Teileigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen Die Bezeichnung eines Teileigentums als Laden in der Teilungserklärung hat nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung, wenn in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vereinbart ist, dass es auf ...mehr

Leitsatz Bleiben Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Vorbereitung und Durchführung der Behebung eines Mangels des gemeinschaftlichen Eigentums (Undichtigkeit eines Flachdachs) unangefochten, so kann ein einzelner Wohnungseigentümer die übrigen nicht wegen Verletzung ihrer Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung auf Schadensersatz (Mietausfall) mit der Begründu...mehr

Leitsatz Bestandskräftig gewordener Sanierungs-Vorbereitungsbeschluss führt grundsätzlich zur Verneinung einer möglichen Schadensersatzverpflichtung der Gemeinschaft aus Verzögerungsgründen notwendiger Sanierungsmaßnahmen Normenkette §§ 21 Abs. 4, 23 Abs.4 WEG Kommentar Bleiben Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Vorbereitung und Durchführung der Behebung eines Mange...mehr

Leitsatz Keine Haftung der Wohnungseigentümer untereinander für Fehlverhalten (Unterlassung) einer gebotenen Verwaltungsmaßnahme durch den Verwalter Keine Ersatzansprüche bei eigenmächtiger Fensterauswechslung durch einen Eigentümer (als Maßnahme einer unzulässigen baulichen Veränderung) Normenkette §§ 16 Abs. 3, 22 Abs. 1, 27 Abs. 1 WEG; § 276 BGB Kommentar Die Wohnungseigentü...mehr

Leitsatz Zulässige Versorgungssperre gegen einen Wohngeldschuldner (unter gewissen Einschränkungen) Normenkette § 273 BGB Kommentar Eine Beschlussfassung, einen Wohngeldschuldner von der Versorgung mit Wasser, Allgemeinstrom und Heizenergie auszuschließen (im Wege der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 273 Abs. 1 BGB) setzt vorherige Androhung voraus. Weiterhin muss ...mehr

Leitsatz Mangels anderweitiger Vereinbarung nichtiger Eigentümerbeschluss, der den Verwalter von der Aufstellung von Einzelwirtschaftsplänen mit Zukunftswirkung freistellt Anfechtbarer Beschluss (Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung), wenn im Wirtschaftsplan die Aufteilungsschlüssel und die einzelnen Wohngeldvorauszahlungsbeträge nicht angegeben sind (Beschlussungültigkeit...mehr

Leitsatz Die Zustellung eines Beschlussanfechtungsantrags darf nicht von der Einzahlung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht werden. Geschieht dies gleichwohl, steht die darauf beruhende Verzögerung einer Bewertung der Zustellung als demnächst erfolgt im Sinne des § 167 ZPO nicht entgegen. Fakten: Grundsätzlich hat der anfechtende Wohnungseigentümer einen Gerichtskostenvo...mehr

Leitsatz Hebeanlage als Gemeinschaftseigentum Rückstausichere Ausbildung einer Entwässerungsanlage (Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung) Zustellung eines Beschlussanfechtungsantrags auch ohne einbezahlten Kostenvorschuss Normenkette §§ 5 Abs. 2, 21 Abs. 4, 23 Abs. 4 Satz 2 WEG; § 8 Abs. 2 Kostenordnung Kommentar Gem. § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Miteigentümer Anspruch auf ordnun...mehr

Leitsatz Die Wiederwahl eines Verwalters kann vom Gericht nur für ungültig erklärt werden, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung vorliegt. Das ist aufgrund einer umfassenden Abwägung aller Umstände zu prüfen, wobei die Beurteilung in erster Linie dem Tatrichter obliegt. Die voraussichtliche weitere Entwicklung der Verwaltungsführung kann berücksichtigt werden. Fakten...mehr

Leitsatz Verneinte Nachteilswirkung einer baulichen Veränderung (hier: Errichtung eines unterkellerten Wintergartens unter einer Garten- bzw. Terrassensondernutzungsfläche) durch die WEG-Fachgerichte Hiergegen erfolgreiche Verfassungsbeschwerde (Verstoß gegen Art. 14 GG) Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 Satz 2 WEG; Art. 14 GG Kommentar Ein Eigentümer hatte unter seinem sonder...mehr

Leitsatz Strenge Anforderungen an den wichtigen Grund bei Anfechtung eines Verwalterbestellungs- bzw. Wiederbestellungsbeschlusses Normenkette §§ 21 Abs. 3, 26 WEG Kommentar Ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist dann für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusa...mehr

Leitsatz Kostenverteilungsänderung auch im Einzelfall (zur Genehmigung einer Jahresabrechnung und eines Wirtschaftsplans) bei vereinbarter Öffnungsklausel Kein Rechtsschutzbedürfnis eines unbeteiligten Miteigentümers für die Anfechtung eines Abmahnbeschlusses als Voraussetzung einer Entziehungsentscheidung Normenkette §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 23 Abs. 1 WEG Kommentar Eine in der Teil...mehr

Leitsatz Einem gewerblichen Hausverwalter müssen seine vertraglichen, aber auch seine gesetzlichen Verpflichtungen bekannt sein. Beruft er sich im Rahmen eines gegen ihn gerichteten Schadensersatzanspruchs auf einen Rechtsirrtum, so sind daran grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen. Fakten: Der Verwalter hatte vorliegend infolge gesundheitlicher Probleme die Hausverwa...mehr

Leitsatz Verhindert der Verwalter vorsätzlich die Teilnahme eines Wohnungseigentümers an der Versammlung, die über die Wiederwahl des Verwalters beschließen soll, ist der auf dieser Versammlung über die Wiederwahl des Verwalters mehrheitlich gefasste Beschluss der Eigentümer unabhängig davon nichtig, ob die Stimme des ausgeschlossenen Eigentümers angesichts der Mehrheitsverh...mehr

Leitsatz Vorsätzliche Nichtladung eines missliebigen Eigentümers führt zur Beschlussnichtigkeit (hier: Beschlussfassung über Wiederwahl des Verwalters) Willkürliche Handhabung von Stimmrechtsvertretungsregelungen durch den Verwalter Haftung des Verwalters für Verfahrenskosten im Fall schuldhafter Pflichtverletzung des Verwaltervertrags Normenkette §§ 25, 26 WEG; §§ 280, 254 BGB...mehr

Leitsatz Eine Maßnahme, wonach das an der Rückseite des Hauses vorhandene Fassadengrün (hier: wilder Wein) entfernt und zukünftig die Entstehung jeglichen Fassadengrüns sofort unterbunden werden soll, hat eine bauliche Veränderung zum Inhalt und kann daher nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Fakten: Im Rahmen der Sanierung der Außenfassade beschlossen die Wohnungsei...mehr

Leitsatz Verfolgung eines Schadensersatzanspruchs gegen den Verwalter bedarf stets einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft Normenkette § 21 WEG; §§ 670, 683 BGB Kommentar Auch derjenige Eigentümer, der einen Schaden am Gemeinschaftseigentum im Wege der Notgeschäftsführung auf seine Kosten beseitigt hat, kann nicht ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentü...mehr

Leitsatz Verwirkung des Anspruchs auf Beseitigung einer vorgenommenen baulichen Veränderung (hier: Balkonverglasung im Sinne einer sog. "Einhausung") Normenkette §§ 22 Abs. 1, 23 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB Kommentar Ein Eigentümer hatte bereits 1991 eigenmächtig und ohne die zusätzlich vereinbarte Zustimmung des Verwalters seinen Balkon verglast. 1998 wurde ein Antrag auf Bes...mehr

Leitsatz Hat das Gericht den früheren Verwalter zur Auskunft darüber verpflichtet, welche Verwalterunterlagen sich in seinem Besitz befinden, so kann im Wege des Stufenantrags verlangt werden, dass der Verwalter die Richtigkeit und Vollständigkeit aller gemachten Angaben eidesstattlich versichert, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die Auskunft nicht mit der erforderlic...mehr

Leitsatz Vermietung an Suchtkranke und Betreuungspersonen kann einer zulässigen Nutzung zu Wohnzwecken entsprechen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 2 und 15 Abs. 3 WEG Kommentar Die Vermietung von Wohnungseigentum eines Betreuungsvereins an Suchtkranke, die aus der Anstaltsunterbringung entlassen worden sind, kann sich im Rahmen zulässiger Nutzung zu Wohnzwecken halten. Es geht hier u...mehr

Leitsatz Pauschale Aufwandsentschädigung für Verwaltungsbeiratsmitglieder Verfahrensverbindung mehrerer Beschlussanfechtungsanträge Normenkette §§ 29, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 670 BGB Kommentar Ein Mitglied des Verwaltungsbeirats kann von den Wohnungseigentümern Ersatz der Aufwendungen oder Auslagen verlangen, die er im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit hatte und die er den Umstä...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts für Unterlassungsanspruch gegen einen Miteigentümer, der die Wohnung eines anderen Miteigentümers angemietet hat Normenkette §§ 15, 43 WEG; § 17 a GVG; § 1004 BGB Kommentar Die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte ist auch dann eröffnet, wenn die Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer vorgehen, der die Wohnung e...mehr

Leitsatz Eine in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, dass das Sondereigentum im Interesse des friedlichen Zusammenlebens der Hausgemeinschaft so auszuüben ist, dass weder einem anderen Miteigentümer noch einem Hausbewohner über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst und dass dies insbesondere für die Tierhaltung und die ...mehr