Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz In inhaltlicher Hinsicht wird von der Beschlusskompetenz eine Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel gedeckt, nach der die Vorschussforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahrs insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit monatlicher Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei...mehr

Leitsatz Zur Geltendmachung baurechtlicher Nachbarrechte Normenkette §§ 13 Abs. 1, 21 Abs. 2 WEG; § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO Kommentar Ein Wohnungseigentümer kann baurechtliche Nachbarrechte wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums in vollem Umfange und aus eigenem Recht (§ 13 Abs. 1 Satz 2 WEG) geltend machen. Eine Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums kann er...mehr

Leitsatz Organisationsbeschluss zur Wohngeldvorauszahlungsfälligkeit mit Ratenzahlungsgestattung und Verfallklausel bei Verzug (mangels vorrangig geltender, speziell getroffener Vereinbarungen) Rechtliches Gehör zur Vorlageentscheidung Normenkette §§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 5, 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG; § 28 Abs. 2 FGG; Art. 103 Abs. 1 GG Kommentar Soweit nicht Regelungen in der Teil...mehr

Leitsatz Den Wohnungseigentümern können Regelungen, wonach die jeweiligen Eigentümer für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind und die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, durch Hausordnung im Wege eines Mehrheitsbeschlusses nicht rechtsverbindlich auferlegt werden. Fakten: Die Richter hat...mehr

Leitsatz Das Recht des Sondernutzungsberechtigten wird grundsätzlich durch diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das gemeinschaftliche Eigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt den Inhaber nicht ohne weiteres zur Vornahme von baulichen Änderungen. Fakten: Die Wohnanlage besteht vorliegend ...mehr

Leitsatz Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers auf Feststellung der Unwirksamkeit bestimmter Verwaltervertragsklauseln Ungültige Sonderhonorarklausel für die Vergabe von Aufträgen Normenkette § 26 WEG; § 675 BGB Kommentar Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit einzelner Klauseln in einem abgeschlossenen Verwaltervertrag kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer ohne E...mehr

Leitsatz In der Regel keine Prüfung des Rechtsschutzbedürfnisses bei Anfechtungen positiver oder negativer Beschlüsse Verneinte Geltendmachung von Ansprüchen entspricht grundsätzlich nur ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ansprüche offensichtlich nicht bestehen Im Allgemeinen muss eine Gemeinschaft keine Sicherheit für etwaige Aufopferungsansprüche nach § 14 Nr. 4 WEG leisten No...mehr

Leitsatz Wirtschaftsplan bleibt Anspruchsgrundlage für Wohngeldvorschüsse auch nach Veräußerung und späterer Jahresabrechnungsgenehmigung Normenkette § 28 WEG; § 267 BGB Kommentar Eine Anspruchsgrundlage für die Anforderung von Wohngeldvorschüssen können beschlossene Wirtschaftspläne der Wohnungseigentümer auch dann noch bilden, wenn eine Veräußerung der Wohnung stattgefunden ...mehr

Leitsatz Auch dann, wenn die Wohnungseigentümer über eine bauliche Veränderung beschließen, die einem Wohnungseigentümer überwiegend oder gar ausschließlich zugute kommt, ist dieser grundsätzlich nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen.Auch dann, wenn die Wohnungseigentümer über eine bauliche Veränderung beschließen, die einem Wohnungseigentümer überwiegend oder gar aussc...mehr

Leitsatz Bei Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung kann grundsätzlich auch der dadurch begünstigte Eigentümer mit abstimmen Der Einbau eines Treppenlifts als bauliche Veränderung muss unter bestimmten Voraussetzungen von den restlichen Eigentümern geduldet werden Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 und 25 Abs. 5 WEG; Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG Kommentar Auch dann, wenn Wo...mehr

Leitsatz Einbau von Kaltwasserzählern als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten gehören - mangels entgegenstehender Vereinbarung - nicht zu den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG! Damit stellt sich auch nicht die Problematik einer Kostenverteilungsänderung! Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3...mehr

Leitsatz Verneinter Schadensersatzanspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter (hier: Durchfeuchtungsschäden im Sondereigentum) Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG Kommentar Treten in einer Eigentumswohnung Feuchtigkeitsschäden auf, als deren Ursache der betreffende Eigentümer Mängel des Gemeinschaftseigentums vermutet, erfüllt der Verwalter seine Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr...mehr

Leitsatz Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserversorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Fakten: Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kaltwasserkosten entspricht im Allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Di...mehr

Leitsatz Auch ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilt wird, steht im Grundsatz nicht in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den (ausgeschiedenen) Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzic...mehr

Leitsatz Die Fünf-Jahres-Haltefrist zwischen Anschaffung/Errichtung und Veräußerung ist keine starre - absolute - Grenze. Folglich bleiben Objekte, die nach mehr als fünf Jahren, aber nicht später als zehn Jahre nach Erwerb oder Errichtung veräußert werden, nicht generell außer Betracht, wenn sich auch die Indizwirkung der Veräußerungen mit zunehmendem Zeitraum stetig verrin...mehr

Leitsatz Verpflichtungsantrag auf Nutzungsänderung eines Teileigentums (neuerliche Zustimmung zur Vermietung an einen Drogeriemarkt) Normenkette § 15 Abs. 1 WEG Kommentar Mit bestandskräftigem Beschluss bereits von 1993 wurde ein Antrag eines Teileigentümers abgelehnt, sein Teileigentum zum Betrieb eines Drogeriemarkts zu vermieten. Der Sondernachfolger stellte nun im Jahr 200...mehr

Leitsatz Grundsätzlich kein Restaurantbetrieb in zweckbestimmtem Laden Normenkette (§ 15 WEG; §§ 242, 1004 BGB) Kommentar Die Zweckbestimmung "Laden" lässt eine Nutzung als Restaurantbetrieb grundsätzlich nicht zu (h.R.M.). Auch bei Vermietung können die Wohnungseigentümer den vermietenden Teileigentümer auf Unterlassung zweckwidriger Nutzung in Anspruch nehmen. Bei wesentlicher...mehr

Leitsatz Bestandskräftig genehmigter Balkonanbau berechtigt zur Alleinnutzung "aus der Natur der Sache" Normenkette §§ 16 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Wurde einem Eigentümer mit bestandskräftig gewordenem Beschluss der Anbau eines Balkons genehmigt, kann nicht von einer Nichtigkeit dieses Beschlusses gesprochen werden, da die Eigentümerversammlung auch hinsichtlich der Gene...mehr

Leitsatz Bestandskräftiger Beschluss auf Feststellung rückständigen Wohngelds gegen einen Wohnungseigentümer Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21, 23 WEG Kommentar Hat die Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung bestimmte Zahlungsansprüche hinsichtlich rückständigen Wohngelds gegen einen Wohnungseigentümer festgestellt und wu...mehr

Leitsatz Anspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter, seine Einwilligung (hier: Errichtung einer Parabolantenne durch togolesischen Mieter) zum Gegenstand der nächsten Eigentümerversammlung zu machen Vertretung der Antragsgegner durch den Verwalter Normenkette §§ 21 Abs. 4, 24 Abs. 2, 43 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 4 Nr. 2 WEG; Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG; § 181 BGB Kommentar Im Verfa...mehr

Leitsatz Auskunftsanspruch der Eigentümer in Vorbereitung für einen Herausgabeanspruch von Verwaltungsunterlagen Normenkette § 28 WEG; §§ 666, 667, 675, 260 BGB Kommentar Die Wohnungseigentümer haben gegen den Verwalter nach Beendigung der Verwaltertätigkeit einen Auskunftsanspruch darüber, welche Verwaltungsunterlagen sich in seinem Besitz befinden. Der Antrag auf Auskunft ha...mehr

Leitsatz Eigentümerbeschluss muss vordergründig den Interessen aller Eigentümer entsprechen (Ferienwohnanlage) Ungeklärte steuerliche Risiken Normenkette § 21 Abs. 3 und 4 WEG Kommentar Nach der Gemeinschaftsordnung einer Feriendorf-Wohnanlage musste jeder Eigentümer seine Wohnung zur Nutzung im Rahmen eines Feriendorfbetriebs zur Verfügung stellen. Im Gemeinschaftseigentum bef...mehr

Leitsatz Es verstößt nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmens aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat überträgt. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend Sanier...mehr

Leitsatz Wurde eine Sanierung (hier: der Treppenaufgänge und Eingangstüren) sowie deren Finanzierung bestandskräftig beschlossen, kann durch weiteren Beschluss der Verwaltungsbeirat ermächtigt werden, die Auswahl unter den Kostenangeboten und die Bestimmung des Farbanstrichs vorzunehmen Normenkette §§ 22 Abs. 1, 27 Abs. 3, 29 Abs. 2 WEG Kommentar Es verstößt nicht gegen Grunds...mehr

Leitsatz Auslegung der Teilungserklärung über Pflichten zu Balkoninstandsetzungen Normenkette § 5 Abs. 2 WEG Kommentar Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zum Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insbesondere der Balkone, den einzelnen Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann das Rechtsbesch...mehr

Leitsatz Vereinbarte Kostenverteilung zur Instandsetzung von Fenstern und Türelementen Ablehnung eines Erstattungsanspruchs Normenkette §§ 5 Abs. 2, 10 Abs. 1 Satz 2 und 16 Abs. 2 WEG Kommentar Die Eigentümer können in Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG durch Vereinbarung die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einzelner Teile des gemeinschaft...mehr

Leitsatz Ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit ist nicht gegeben, wenn die Kostenverteilung von dem teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung geregelt worden ist und er wegen der Verzögerung eines von ihm geplanten weiteren Ausbaus von Wohnungs- oder Teileigentum keine Sonderregelung getroffen hat. Die Erwerber der anderen Wo...mehr

Leitsatz Unter Auflagen beschlussgenehmigte Balkonverglasung Die Möglichkeit der Zahlungsunfähigkeit des baulich ändernden Eigentümers muss nicht deswegen Zustimmungspflichten begründen Zur vollständigen Bekanntmachung eines Gerichtsbeschlusses nach § 16 Abs. 3 FGG Normenkette § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG; § 16 FGG Kommentar Im Fall der Bekanntmachung eines Gerichtsbeschlus...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer schwerwiegende Vorwürfe mit konkreten Beanstandungen erhoben, die den Verdacht finanzieller Unregelmäßigkeiten des Verwalters begründen, und tritt der Verwalter den Vorwürfen nicht konkret entgegen, so ist den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten, wenn dieser es unterlässt, dem Verlangen ...mehr

Leitsatz Fehlende Stimmberechtigung Beschlussfähigkeit und Wiederholungsversammlung (Zweitversammlung) Vorprüfung einer Jahresabrechnung durch den Beirat ist keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Abrechnungs-Genehmigungsbeschluss; ein Unterlassen der Vorprüfung stellt auch keinen formalen Anfechtungsgrund dar Normenkette §§ 25 Abs. 3, 28 Abs. 5, 29 Abs. 3 WEG Kommentar Ein ersc...mehr

Leitsatz Pflichtwidrige Verzögerung der Einberufung einer geforderten Eigentümerversammlung Unzumutbarkeit weiterer Zusammenarbeit mit dem Verwalter Normenkette §§ 24 Abs. 1- 3, 26 WEG; § 126 BGB Kommentar Setzt der Verwalter auf ein den Erfordernissen des § 24 Abs. 2 WEG genügendes Verlangen der Wohnungseigentümer (Minderheitenquorum) einen Termin für eine turnusmäßige, hilfsw...mehr

Leitsatz Die Vorprüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat stellt keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Abrechnungsbeschluss dar. Das Unterlassen der Vorprüfung des Beirats bildet auch keinen formalen Anfechtungsgrund. Fakten: Gemäß § 29 Abs. 3 WEG soll unter anderem über die Jahresabrechnung erst nach entsprechender Vorprüfung durch den Verwaltungsbeirat besch...mehr

Leitsatz Eigene Abrechnung einer Untergemeinschaft in einer Mehrhausanlage (Alt- und Neubau) bei entsprechender Vereinbarung; Abstimmung in Teilversammlung 2. Ggf. auch Beteiligung des ausgeschiedenen Verwalters in einem Beschlussanfechtungsverfahren 3. Entfernen eines Beteiligten noch vor Bekanntmachung der Gerichtsentscheidung Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 2 und 5,...mehr

Leitsatz Bestätigte Schadensersatzpflicht des Verwalters, allerdings verbunden mit der Einschränkung gleichzeitiger Anspruchsabtretung an ihn (hinsichtlich ungerechtfertigter Bereichungsansprüche gegen Dritte) Normenkette §§ 249, 255, 812 BGB Kommentar Die Stadt N. hatte aus Versehen geschuldete Gebühren für eine Restmülltonne einer Gemeinschaft in Rechnung gestellt, obgleich ...mehr

Leitsatz Streit eines Eigentümers mit dem Insolvenzverwalter über Freigabe seiner Wohnungen aus der Insolvenzmasse und Folgestreitigkeiten betreffen nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG; § 80 Abs. 1 InsO Kommentar Den Streit mit dem Insolvenzverwalter (früher: Konkursverwalter) um die Wirksamkeit einer Freigabe seiner Wohnungen aus d...mehr

Leitsatz Bei ungerechtfertigter Geschäftsführung ohne Auftrag kann der Wohnungseigentümer als Geschäftsführer nach §§ 684 Satz 1, 812 ff. BGB von den übrigen Wohnungseigentümern als Geschäftsherren Ersatz von werterhaltenden Aufwendungen für eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder -setzung verlangen, die später unausweichlich zulasten der Wohnungseigentümergemeinschaft angef...mehr

Leitsatz Weitgehendes Sanierungsermessen (Auswahlermessen) der Gemeinschaft (hier: Fassadenfläche); Vollwärmeschutz oder nur Reparatur? Isolierverglaste Kunststofffenster als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums Erstattungsanspruch für die Kosten eigener Fensterauswechslung nach Grundsätzen einer ungerechtfertigten Bereicherung und Anteilsschuld aller Eigentümer Normenkette §§...mehr

Leitsatz Ansprüche des einzelnen Eigentümers aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung neben solchen aus Notgeschäftsführung Aufwendungsersatz (Fensterersatz) Normenkette § 21 Abs. 2 WEG; §§ 684 S. 1 und 812 BGB Kommentar § 21 Abs. 2 WEG (Notgeschäftsführung durch einzelne Eigentümer) schließt Ansprüche eines Eigentümers gegen die übrigen Wohnungsei...mehr

Leitsatz Fehlt die Antragsbefugnis, ist ein Antrag als unzulässig abzuweisen Normenkette §§ 21 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG Kommentar Die Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch gegen den Verwalter nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gerichtlich geltend machen kann (Antragsbefugnis), betrifft die Zulässigkeit des Antr...mehr

Leitsatz Macht der Verwalter von seiner Befugnis, den Abberufungsbeschluss anzufechten, keinen Gebrauch und lässt er auch in sonstiger Weise nicht erkennen, dass er am Verwaltervertrag festhalten will, verstößt es gegen die Grundsätze aus Treu und Glauben, wenn er drei Jahre später für die restliche Laufzeit des Verwaltervertrags Vergütungsansprüche erhebt. Fakten: In dem Bes...mehr

Leitsatz Konkludente Vereinbarung (Änderung der Kostenverteilung) Normenkette §§ 10, 16 WEG Kommentar Selbst allein eine langjährige Übung (in Änderung der vereinbarten Kostenverteilung) rechtfertigt noch nicht die Annahme einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG (h.R.M.). Auch aus einer nur augenblicklichen Einigkeit der Wohnungseigentümer kann nicht auf eine Vereinbaru...mehr

Leitsatz Zeitliche Einschränkungen des Musizierens in beschlossener Hausordnung Normenkette §§ 15, 21, 23 WEG; § 242 BGB Kommentar Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung, die jeder einzelne Eigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG verlangen kann, gehört grundsätzlich auch die Aufstellung einer Hauso...mehr

Leitsatz Beseitigung anfänglicher Schallschutzmängel Normenkette § 21 Abs. 4, 5 WEG Kommentar Als ordnungsgemäße Verwaltung kann grundsätzlich auch die Beseitigung anfänglicher Schallschutzmängel gefordert werden. "Stand der Technik" im Schallschutz war 1978 die Einhaltung der Anforderungen nicht mehr der DIN 4109 (1962) an den einfachen Schallschutz, sondern der Anforderungen...mehr

Leitsatz Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der den einzelnen Kostenbeitrag eines jeden Wohnungseigentümers zu einer bestimmten Sanierungsmaßnahme festlegt, ist auch dann nicht nichtig, wenn die Festlegung dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht. Kostenverteilungsschlüssel Fakten: Die Sanierung der Tiefgarage stand an. Demgemäß fasste...mehr

Leitsatz Zustimmungspflicht zur Änderung eines Teilungsvertrags nach Treu und Glauben, auch aus gesellschaftsrechtlichen Treuepflichten einer Bauherrengemeinschaft Normenkette §§ 3, 4, 10 WEG; §§ 242 BGB, 313 BGB a.F. Kommentar 1Nach Treu und Glauben kann sich die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers ergeben, einer Änderung des Teilungsvertrages einschließlich der Zuweisung...mehr

Leitsatz Verwirkter Nutzungsunterlassungsanspruch begründet grundsätzlich keine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Nutzer (hier: Betrieb eines Eiscafés in einem Laden-Teileigentum) Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG; § 826 BGB Kommentar Verfolgen die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung eines Teileigentums (hier...mehr

Leitsatz Vereinbarungswidriger Kostenverteilungsbeschluss hinsichtlich einer bestimmten Sanierungsmaßnahme ist nicht nichtig Zur Auslegung einer vereinbarten Öffnungsklausel Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 23 Abs. 1 und Abs. 4 WEG Kommentar Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der den einzelnen Kostenbeitrag jedes Wohnungseigentümers zu einer bestimmten Sanierungsmaßnahm...mehr

Leitsatz Eine als Gemeinschaftseigentum ausgewiesene Gartenfläche kann nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer "der alleinigen Nutzung der entsprechenden Wohnungseigentümer" unterstellt werden. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen auf einer Eigentümerversammlung, dass die unterteilte Gartenfläche einzelnen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung unterstellt w...mehr

Leitsatz Keine durch Beschluss mögliche Zuweisung von Garten-Sondernutzungsrechten Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 23 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB Kommentar Werden bestimmte abgegrenzte Teile einer gemeinschaftlichen Gartenfläche durch Mehrheitsbeschluss "der alleinigen Nutzung der entsprechenden Wohnungseigentümer" unterstellt, so ist die hierin zu sehende, nur durch Vere...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter ermächtigt wird, alle rechtlich notwendigen Schritte zur Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens in die Wege zu leiten, kann dahingehend ausgelegt werden, dass der Verwalter das Beweisverfahren in gewillkürter Prozessstandschaft durchführen darf. Fakten: Die Wohnungseigentümer rügten gegen den Bau...mehr