Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Normenkette § 3 WEG, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB Kommentar Wird durch Teilungsvertrag nach § 3 WEG Wohnungseigentum begründet, sind vor Eintragung der Wohnungseigentumsrechte im Grundbuch getroffene und nicht in den Teilungsvertrag aufgenommene Vereinbarungen der teilenden Miteigentümer über bauliche Veränderungen gegenüber Sondernach...mehr

Leitsatz Abrechnungsgenehmigungsbeschluss war hier unter keinerlei rechtlichem Gesichtspunkt nichtig Normenkette § 23 Abs.4 WEG, § 28 Abs.5 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümer wurde in seiner Einzelabrechnung mit Rechtsverfolgungskosten der Gemeinschaft belastet, da er - wie schon in den Vorjahren - persönlich dafür einstehen wollte. Die Gemeinschaft vertraute auch neuerlich auf ...mehr

Leitsatz Der Zuschlagsbeschluss bezüglich einer Eigentumswohnung erstreckt sich von Rechts wegen auch auf den dieser Wohnung zugewiesenen Stellplatz. Fakten: Der Schuldner und bisherige Wohnungseigentümer greift vorliegend den Zuschlagsbeschluss an, weil in der Grundstücksbeschreibung des Zuschlagsbeschlusses der Pkw-Stellplatz nicht als zum Sondereigentum der Wohnung gehören...mehr

Normenkette § 8 WEG, § 15 WEG; § 1004 BGB Kommentar 1. Eine mit dem Wortlaut der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung eines Sondereigentums ist grundsätzlich zulässig, sofern durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend dem Wortlaut der Zweckbestimmung (h.R.M.). 2. Insoweit kann nicht ohne wei...mehr

Leitsatz Vertrauensschutzgrundsätze, die ausnahmsweise nicht zur Nichtigkeit der Einräumung eines Sondernutzungsrechts per Mehrheitsbeschluss führen, können erst dann eingreifen, wenn im Vertrauen auf die frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshof nicht lediglich Entschließungen gefasst, sondern zusätzlich rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitig...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für den Antragsteller hinsichtlich der Geltendmachung einer Beschlussnichtigkeit eines solchen "Zitterbeschlusses" auch dann, wenn für die "nur beschlossene" Gebrauchs- Neuregelung ausschließlich "vernünftige Gründe" sprechen Kostenentscheidung teilweise auch zulasten des erst in III. Instanz obsiegenden Rechtsbeschwerdeführers (!) auf Grund Änd...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, wonach der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und diese einen Teil des Mietertrags der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen unzulässigen Eingriffs in den Kernbereich der Sondereigentumsrechte und somit wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nicht...mehr

Normenkette § 13 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ein Beschluss, wonach der Verwalter einer Eigentumswohnanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und die einen Teil des Mietertrags (aus einem vorhandenen Mietpool) der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen eines unzulässigen Eingriffs in die ...mehr

Leitsatz Ein Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung scheidet dann aus, wenn ihr alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Der Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers ist an die Zustimmung seines Rechtsvorgängers gebunden. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer errichtete mit Zustimmung der übrigen damaligen Wohnungseigentümer vor mehreren Jahren eine Terrasse a...mehr

Leitsatz Widerspruch zwischen Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan zur Begründung eines Gartensondernutzungsrechtes Zustimmung aller Eigentümer zu beantragter Flächen-Berichtigung in grundbuchmäßiger Form Objektive Auslegung auch einer Eintragungsbewilligung Eintragungsbewilligung muss Sondernutzungsflächen klar und bestimmt bezeichnen (grundbuchrechtlich herrschender Bes...mehr

Leitsatz Das Beschlussanfechtungsrecht kann verwirkt sein, wenn der Antragsteller zwar den Kostenvorschuss einzahlt, aber trotz gerichtlicher Aufforderung weder eine aktuelle Eigentümerliste noch die ladungsfähige Anschrift des Verwalters mitteilt und das Verfahren erst vier Jahre später weiter betreibt. Fakten: Der hier anfechtende Wohnungseigentümer hatte trotz der gerichtl...mehr

Leitsatz Um nachteilig zu sein, genügt es zum einen, dass eine Baumaßnahme (hier: Ausbau eines Spitzbodens) zugleich dienlich bzw. geeignet ist, eine wohnungsähnliche und damit intensivere Nutzung als erlaubt zu ermöglichen. Bereits darin, d.h. ohne dass es darauf ankommt, ob der Spitzboden auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, ist eine unzulässige Beeinträchtigung d...mehr

Leitsatz Wanddurchbrüche zwischen zwei Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 WEG) oder einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht schon deshalb einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. Wird eine tragende, in Gemeinschaftseigentum stehende Wand durchbrochen, so ist ein nicht hinnehmbarer N...mehr

Leitsatz Wanddurchbrüche zum Zwecke der Verbindung zweier Wohnungen zumindest nicht allein aus Gründen des Widerspruchs zur Teilungserklärung nachteilig (BGH bestätigt die Rechtsmeinung des vorlegenden BayObLG, Beschluss v. 8.9.2000, Az.: 2Z BR 8/00) Statik und Brandsicherheit dürfen jedoch nicht zu Gefährdungen führen Glaubhafter, gegnerseits unwidersprochen gebliebener Vortr...mehr

Leitsatz Ein Mehrheitsbeschluss, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung des Senats und Anschluss an BGH NJW 2000, 3500). Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten in diesem Verfahren die Bestimmungen der Teilungserklärung über die Verteilung der Bewirtschaftungskosten hinsichtlich der T...mehr

Leitsatz Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen versäumter Rechtsmittelfrist Normenkette § 22 Abs. 1WEG; § 1004 Abs. 1 BGB; § 22 Abs. 2 FGG; Art. 6 BayBO Kommentar 1. Der Nachbareigentümer (Reihenhaus-Wohnungseigentümer) war als sog. werdender Wohnungseigentümer gem. § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Antragstellung berechtigt (BayObLG Z 1990, 101). Andere Reihenhauseigentümer war...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine eigene Rechtspersönlichkeit; sie kann deshalb als solche weder klagen noch verklagt werden. Bei einem von den Wohnungseigentümern veranlassten Ver- fahren sind diejenigen Wohnungseigentümer namentlich zu bezeichnen, die der Gemeinschaft zur Zeit der Antragstellung angehören. Dies ist Sache der Antragsteller, die dazu eine...mehr

Leitsatz Ein ausländischer Wohnungseigentümer, dem der vorhandene Kabelanschluss den Empfang nur eines Programms in seiner Landessprache ermöglicht, kann auch dann die Zustimmung der Miteigentümer zur Anbringung einer Satellitenanlage verlangen, wenn in der ihm beim Erwerb seines Wohnungseigentums bekannten Teilungserklärung die Anbringung privater Antennenanlagen am gemeins...mehr

Normenkette Art.5 Abs.1 Satz 1 GG, Art. 14 GG; § 14 Nr.1 WEG, § 22 Abs.1 WEG Kommentar 1. Eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss gehört griechischen Staatsangehörigen; das Haus ist an das Breitbandkabelnetz angeschlossen, in das ein kostenpflichtiges Fremdsprachenpaket mit u.a. einem griechisch-sprachigen Programm (ERT SAT) eingespeist wird, welches über eine sog. SET/TOP/Box...mehr

Leitsatz Unwirksame Verwalterbestellung Normenkette § 24 WEG, § 26 WEG Kommentar 1. In kleinerer Eigentümergemeinschaft (3 Wohneinheiten) verwaltete der Vater die Anlage mit 2 Einheiten seiner beiden Kinder und einer weiteren mit einem "familienfremden" Eigentümer; der Vater war mit seiner Ehefrau auch Nießbraucher der Wohnungen beider Kinder und bewohnte eine Wohnung. Gegen de...mehr

Leitsatz Eine Eigentümerversammlung in einem Wohnwagen des Verwalters kann für einzelne Wohnungseigentümer unzumutbar sein, wenn zwischen ihnen und dem Verwalter gespannte zwischenmenschliche Beziehungen bestehen. Soll eine Wohnungseigentümerversammlung zwischen Weihnachten und Neujahr stattfinden, ist auf das Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer, in dieser Zeit ihre A...mehr

Leitsatz Umwandlung von (Büro-) Teileigentum in Wohnungseigentum (oder umgekehrt) bedarf grds. der Mitwirkung aller Eigentümer und der Eintragung ins Grundbuch Die Mitwirkung von Sondernachfolgern kann nach Gemeinschaftsordnungs-Vereinbarung ausgeschlossen sein Zur Änderungsvollmacht in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und in den Kaufvertragsurkunden Normenkette §...mehr

Leitsatz Die Umwandlung eines Teileigentums in ein Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer und der Eintragung in das Grundbuch; die Mitwirkung von Sondernachfolgern ist nur dann entbehrlich, wenn sie durch die in das Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen ist. Fakten: In der Teilungserklärung war bestimmt, d...mehr

Leitsatz Es ist zulässig, vorsorglich alle Eigentümerbeschlüsse einer Eigentümerversammlung anzufechten, wenn einem Wohnungseigentümer die Niederschrift über die Versammlung kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist noch nicht zugegangen ist. Fakten: In einer Wohnungseigentümerversammlung wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Einer der Wohnungseigentümer hatte vorsorglich die do...mehr

Leitsatz Zu einer ordnungsgemäßen, nachprüfbaren Rechnungslegung im Rahmen einer Grundstücksverwaltung gehört auch die Vorlage von Belegen für die Einnahmen und Ausgaben. Fakten: Gegen einen Immobilienverwalter war ein Zwangsgeld festgesetzt worden, da er seiner einem gerichtlichen Vergleich entstammenden Verpflichtung zur Rechnungslegung nicht genügend nachgekommen war. Er h...mehr

Leitsatz Das Waschen und Trocknen in einer Wohnung gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums Normenkette (§§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1 Nr. 1, 15 Abs. 2 WEG) Kommentar Die Möglichkeit, innerhalb des Wohnungseigentums die täglich anfallende Wäsche maschinell reinigen zu können, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums. Ein Mehrheitsbeschluss (im Rahmen einer Hausordnungsregelu...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen, die das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß überschreiten, sind nicht nichtig, sondern nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar. Fakten: Einem Wohnungseigentümer war per Mehrheitsbeschluss die Errichtung einer Dachterrasse genehmigt worden. Da die Errichtung der Terrasse eine bauliche Veränderung darstellt, die über das von jedem W...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschluss über die Gestattung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums (hier: Dachterrassen-Errichtung) ist nicht nichtig, sondern bei nicht bestehender Duldungspflicht nur anfechtbar (das BayObLG folgt hier im Ergebnis der neuen Meinung des BGH vom 20.09.2000) Unrichtige Abstimmungswertungen des Versammlungsleiters nicht entscheidend Wiedereins...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB, § 823 BGB, § 249 BGB; Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG; Art. 14 Abs. 1 GG Kommentar 1. Verfügt eine Wohnanlage über einen Kabelanschluss, so gibt das Grundrecht auf Informationsfreiheit einem deutschen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ohne Zustimmung der übrigen Eigentüm...mehr

Leitsatz Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltung- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, s...mehr

Leitsatz Stimmrecht und Stimmrechtsvertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Wohnungseigentümerin Das Ausscheiden eines Gesellschafters aus der GbR führt dazu, dass sein Anteil automatisch den übrigen Gesellschaftern zuwächst Der bestellte Geschäftsführer (nicht Gesellschafter) der GbR ist zu laden und in der Wohnungseigentümerversamm-lung teilnahme- und stim...mehr

Leitsatz Wohngeldinkasso des Verwalters als Vertreter der Gemeinschaft, auch wenn im Innenverhältnis verwaltervertraglich Verfahrensführung in eigenem Namen (in Verfahrensstandschaft) vereinbart wurde Mehrheitsbeschluss über Erhebung eines pauschalen Verzugszinses von 15 % ist nichtig (im Anschluss an BGH vom 20.9.2000) Normenkette § 27 WEG, § 288 BGB Kommentar 1. Die verwalter...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 26 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich sind die Vertragspartner in der Gestaltung eines Verwaltervertrages frei. Allerdings unterliegt ein solcher Verwaltervertrag den allgemeinen Schranken des Privatrechts, d.h., er darf nicht gegen gesetzliche Verbote ( § 134 BGB) und auch nicht gegen die guten Sitten ( § 138 BGB) verstoßen. Nichtig sind hier i...mehr

Leitsatz In der Gebäudeversicherung ergibt eine ergänzende Vertragsauslegung einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Normenkette § 67 VVG, § 82 VVG Sachverhalt Die Kl. machte als Gebäudeversicherer Rückgriffsansprüche gegen die Bekl. geltend. Der VN, der Eige...mehr

Leitsatz Vertragsmängel, die nicht kraft Gesetzes zur Nichtigkeit der betreffenden Klausel im Verwaltervertrag führen, können die Anfechtbarkeit des Beschlusses begründen, auf dem der Abschluss des Verwaltervertrages beruht. In Betracht kommen insbesondere Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung oder ein Widerspruch zu der zwischen den Wohnungseigentümern ge...mehr

Leitsatz Keine Erhöhungsgebühr nach § 6 BRAGO bei Verfahrensführung des Verwalters in Prozessstandschaft Normenkette § 47 WEG, § 6 BRAGO Kommentar 1. Hat der Verwalter in einem Verfahren auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen in der Beschwerdeinstanz seinen Antrag "zurückgenommen" (weil der Antragsgegner in der Zwischenzeit seine Rückstände beglichen hat), ist es aus Rechtsgründe...mehr

Normenkette § 5 Abs. 1 WEG, § 94 Abs. 2 BGB Kommentar 1. Eine Abwasserhebeanlage, die sich im gemeinschaftseigenen Heizungskeller befindet, aber lediglich der Abwasserentsorgung einer einzelnen Eigentumswohnung dient, gehört als Gebäudebestandteil gem. § 5 Abs. 1 WEG zu den Sondereigentumsräumen, deren Abwässer sie entsorgt und ist damit Gegenstand des Sondereigentums. Damit ...mehr

Leitsatz Mit dem die Jahresabrechnung genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümer wird dem Verwalter stillschweigend Entlastung hinsichtlich der in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des zugrunde liegenden Verwalterhandelns erteilt, wenn sich die Eigentümer die Entlastung nicht ausdrücklich oder zumindest schlüssig vorbehalten. Fakten: Die Wohnung...mehr

Leitsatz Eine Abwasserhebeanlage, die sich im gemeinschaftseigenen Heizungskeller befindet, aber lediglich der Abwasserentsorgung einer einzelnen Eigentumswohnung dient, gehört als Gebäudebestandteil gemäß § 5 Abs. 1 WEG zu den Sondereigentumsräumen, deren Abwässer sie entsorgt, und ist damit Gegenstand des Sondereigentums. Fakten: Die im Leitsatz erwähnte Bestimmung des § 5 ...mehr

Leitsatz Bei einem bereits als uneinheitlich empfundenen optisch ästhetischen Gesamteindruck der Fassade einer Wohnanlage - hier durch die Wirkung verschiedenartiger Markisen - kann sich eine nachteilige Veränderung aus einer Verstärkung und Intensivierung dieses Eindrucks ergeben. Fakten: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gab es immer wieder Auseinandersetzungen über d...mehr

Leitsatz Mit Beschlussgenehmigung einer Jahresabrechnung ist grundsätzlich auch der Verwalter stillschweigend entlastet (hinsichtlich der in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des der Abrechnung zugrunde liegenden Verwalterhandelns) Von einer stillschweigenden Entlastung ist hier auszugehen, wenn sich die Eigentümer die Entlastung nicht ausdrücklich ...mehr

Leitsatz Spitzboden über ausgebauter Dachgeschosswohnung als Gemeinschaftseigentum Trotz ausziehbarer Bodentreppe im SE-Flurbereich der Dachgeschosswohnung rechtfertigt dies keine ausschließliche Nutzung des Spitzbodenraumes allein durch den DG-Wohnungseigentümer Betretungsgestattung zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten im gemeinschaftlichen Spitz...mehr

Normenkette § 16 WEG, § 28 WEG, § 56 Satz 2 ZVG Kommentar 1. Der Erwerber von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsvollstreckung haftet aus nach seinem Eintritt genehmigten Jahresabrechnungen nicht für Fehlbeträge, soweit diese auf rückständigen Beitragszahlungen des Rechtsvorgängers beruhen (vgl. BGH, ZMR 1999, 834, 836 und ZMR 1996, 215 sowie ZMR 1989, 434). Ein Abrechnungsge...mehr

Leitsatz Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers auf Feststellung der Unwirksamkeit (bzw. Teilunwirksamkeit) eines Verwaltervertrages, der kraft Beschlussfassung vom Beirat auszuhandeln bzw. nur zu unterzeichnen war Beschlussweise Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrags ermächtigt diesen nur, Regelungen zu treffen, die ordnungsgemäßer...mehr

Leitsatz Die Vollmacht, die dem Verwaltungsbeirat durch einen Eigentümerbeschluss zum Aushandeln und Abschließen eines Verwaltervertrages erteilt ist, ermächtigt diesen nur zu solchen Regelungen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Fakten: Gängige Praxis in den Eigentümergemeinschaften ist es, den Verwaltungsbeirat mit dem Abschluss des Verwaltervertrags zu beauftrage...mehr

Leitsatz Muss kraft Vereinbarung ein Eigentümer eine Änderung der Teilungserklärung "unverzüglich" genehmigen, ist die Genehmigung spätestens nach 2 Wochen fällig Strenge Anforderungen an den Entlastungsbeweis eines Schuldners bei vorgetragenem Rechtsirrtum Im Fall eines Schadensersatzprozesses eines Eigentümers mit eigenen Ansprüchen gegen einen anderen Eigentümer müssen die ...mehr

Leitsatz Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nur den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand. Fakten: Im vorliegenden Fall besteht die Eigentümergemeinschaft aus zwei Mitgliedern. Bei der Anlage handelt es sich um ein ehemaliges Einfamilienhaus, das in zwei Sondereigentumsbereiche geteilt worden war. Die das Erdgeschoss be...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich können Eigentümer nur den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums an einem Altbau bestand. Hingegen kann bei bestehendem unzureichenden Schallschutz trotz evtl. Lärmbelästigungen keine Abhilfe von einem anderen Sondereigentümer gefordert werden, wenn dieser...mehr

Leitsatz Die Feststellung, ob die von einem Wohnungseigentümer angebrachte Balkonverglasung den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert, liegt grundsätzlich auf tatrichterlichem Gebiet. Fakten: Zunächst stellt die Verglasung von Balkonen eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG dar. Denn durch die Verglasung wird zw...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 242 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte an seinem Balkon im 3.OG eine Verglasung angebracht, bestehend aus 5 Fensterelementen in weißen Kunststoffrahmen, die wie eine Faltwand zusammengeschoben werden konnten. Die Gemeinschaft beschloss daraufhin mehrheitlich die Entfernung und Wiederherstell...mehr