Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Nach sofort wirksam werdender Amtsniederlegung des Verwalters enden dessen Abrechnungspflichten Normenkette (§ 26 WEG) Kommentar 1. Erklärt der Wohnungseigentumsverwalter die Kündigung des Verwaltervertrags und bietet er die Auszahlung der Gemeinschaftsgelder und die Übergabe der Gemeinschaftsunterlagen an, so kann dies als sofort wirksame Amtsniederlegung gewertet we...mehr

Leitsatz Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens lässt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt. Einer formellen Beteiligung des Erwerbers durch das Gericht bedarf es nicht. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlic...mehr

Leitsatz Auch wenn in der Hausordnung ein faktisches Musizierverbot vereinbart wurde, was sowohl gegen die guten Sitten wie auch das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit verstößt, können Verstöße einzelner Wohnungseigentümer mit Ordnungsmitteln geahndet werden, so lange die Hausordnung nicht entsprechend geändert ist. Fakten: In der Gemeinschaftsordnung war dem ...mehr

Leitsatz Zur anteiligen Zahlung einer zur Beseitigung kurzfristiger Liquiditätsschwierigkeiten beschlossenen Sonderumlage ist auch ein Wohnungseigentümer verpflichtet, der sein Wohnungseigentum zwar vor der Beschlussfassung, aber erst nach Entstehen der zu deckenden Forderungen erworben hat. Fakten: Der neu in die Gemeinschaft eingetretene Eigentümer weigerte sich vorliegend,...mehr

Leitsatz Ist hinsichtlich eines Wohnungseigentums ein Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen worden, obwohl die nach der Teilungserklärung in Verbindung mit § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung fehlt, so entspricht ein Eigentümerbeschluss, durch den der Verwalter ermächtigt wird, den veräußernden Wohnungseigentümer gerichtlich anzuhalten, den ihm zustehenden Grundbuch...mehr

Leitsatz Die Bindung der Wohnungseigentümer an Vereinbarungen gilt zwar nicht uneingeschränkt. Ein Wohnungseigentümer hat aber gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft nur dann einen Anspruch auf änderung von Vereinbarungen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einer Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßend e...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, durch den sich der Verwalter ermächtigen lässt, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten, entspricht auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er im Hinblick auf ein Verfahren gefasst wird, das ein Wohnungseigentümer gegen die übrigen angestrengt hat. Fakten: Die Befugnis der Wohnungseigentümerversammlung, den Verwalter zur...mehr

Leitsatz Die Zahlungsverpflichtung eines Wohnungseigentümers setzt einen Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen voraus; entsprechendes gilt für Eigentümerbeschlüsse über den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage. Fakten: Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen gemäß § 16 Abs. 2 WEG gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinsch...mehr

Leitsatz Eine die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung über den Kostenverteilungsschlüssel lässt sich nicht allein daraus ableiten, dass mehrere Jahre lang eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Abrechnung erfolgt ist und die entsprechenden Eigentümerbeschlüsse nicht angefochten worden sind. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend jahrelang Jahresabre...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der zugleich Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist, ist weder stimmberechtigt noch befugt, einen anderen Wohnungseigentümer bei der Stimmabgabe zu vertreten, wenn seine Abberufung aus wichtigem Grund zur Beschlussfassung steht. Fakten: Zumindest wenn seine Abberufung aus wichtigem Grund zur Beschlussfassung steht, kann der Eigentümer, der ...mehr

Leitsatz Der Verwalter darf im Rahmen der Stimmrechtsvertretung für die Wohnungseigentümer für seine Bestellung stimmen; ein Bestellungsbeschluss ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn ein schriftlicher Verwaltervertrag nicht geschlossen wird. Fakten: Die Verwalterin war vorliegend bereits seit über 20 Jahren ohne schriftlichen Verwaltervertrag in ihrem Amt. Anlässlich der ...mehr

Leitsatz Gültiger Ermächtigungsbeschluss an einen Wohnungseigentümer, den Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen Normenkette § 23 WEG, § 26 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG Kommentar 1. Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss, einen der Wohnungseigentümer zu bevollmächtigen, mit dem Verwalter den Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen, ist nicht nichtig. Die Kompete...mehr

Leitsatz Die Eigentümerversammlung kann per Mehrheitsbeschluss zusammen mit dem Beschluss über die Bestellung des Verwalters zugleich einen Miteigentümer beauftragen, mit dem Verwalter den noch im einzelnen auszuhandelnden Verwaltervertrag abzuschließen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in dem Beschluss die "Eckdaten" über die Dauer des abzuschließenden Vertrags, etwaige Verl...mehr

Leitsatz Das pflichtwidrige Nichteinberufen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung kann die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund rechtfertigen. Einem wirksamen Einberufungsverlagen gegenüber hat der Verwalter kein materielles Prüfungsrecht. Fakten: Ein Verwalter verletzt seine Pflichten, wenn er einem Verlangen auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentüme...mehr

Leitsatz Das gemäß § 910 BGB im Falle des überhangs gegebene Selbsthilferecht des Eigentümers ist im Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer nicht - auch nicht entsprechend - anwendbar. Fakten: Die Terrassen der benachbarten Wohnungseigentümer sind versetzt angeordnet. Die Terrasse des einen Wohnungseigentümers wird an einer Seite durch Pflanzkübel begrenzt, in denen s...mehr

Leitsatz Eine gerichtliche Entscheidung, durch die Eigentümerbeschlüsse einer Versammlung für ungültig erklärt werden, die nicht stattgefunden hat, ist gegenstandslos. Die als Antragsgegner behandelten Wohnungseigentümer können dagegen Rechtsmittel mit dem Ziel der formellen Aufhebung einlegen. Fakten: Der Verwalter lud mit Schreiben an alle Wohnungseigentümer der Wohnanlage ...mehr

Leitsatz Ist das Wohnungseigentum mit einem Nießbrauch belastet, dann hat gleichwohl in allen Angelegenheiten, die die Nutzung des belasteten Sondereigentums oder die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, der Wohnungseigentümer und nicht der Nießbraucher das Stimmrecht in der Versammlung der Wohnungseigentümer (Vorlage an den BGH). Fakten: Ein weiteres höchst...mehr

Leitsatz Werden zwei aneinander grenzende Wohnungen abweichend von der Teilungserklärung und den Teilungsplänen errichtet, kann es der Billigkeit entsprechen, dass dem Wohnungseigentümer, der durch die Anpassung der Teilungserklärung einen Rechtsverlust erleidet, unabhängig von der Höhe des Kaufpreises, den er beim Erwerb seiner Wohnung gezahlt hat, ein Ausgleich zu zahlen i...mehr

Leitsatz Anpassung der Teilungserklärung (hier: abweichend von Teilungserklärung und Plänen errichtete Nachbarwohnungen) Anspruchsberechtigung aus der Treuepflicht der Eigentümer Ausgleichszahlung Normenkette § 242 BGB Kommentar Entgegen Teilungserklärung und Aufteilungsplänen wurde die Trennwand zwischen zwei benachbart gelegenen Wohnungen so errichtet, dass eine Wohnung eine ...mehr

Leitsatz Der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer in einer kleinen (hier aus vier Eigentümern bestehenden) Anlage ist, ist befugt, in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer offene Wohngeldansprüche geltend zu machen. Fakten: Aufgrund bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses hatte der Verwalter, der gleichzeitig Eigentümer in der aus vier Mitgliedern bes...mehr

Leitsatz Der Erwerber kann mit einem Schadensersatzanspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen oder den Erwerbspreis mindern, wenn der Bauträger als alleiniger Eigentümer durch die endgültige Verweigerung der Nachbesserung zu erkennen gibt, dass er nicht bereit ist, an der Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche mitzuwirken. Fakten: Der Bauträger errichtete e...mehr

Leitsatz Erledigung tritt im Wohnungseigentumsverfahren ein, wenn der Antrag des Antragstellers nach der Verfahrenseinleitung durch ein tatsächliches Ereignis gegenstandslos wird und die Fortführung des Verfahrens keinen Sinn mehr hat. Fakten: Vorliegend hatten die Wohnungseigentümer gegen einen säumigen Eigentümer rückständige Wohngelder geltend gemacht. Im Laufe des Verfahr...mehr

Leitsatz Die Schutz- und Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander können den Anspruch eines Wohnungseigentümers begründen, dass eine bauliche Anlage (hier: Sitz- und Grillplatz vor dem Schlafzimmer) entfernt wird, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dem gegenwärtigen Zustand als grob unbillig erscheinen lassen. Fakten: Den Antragstellern in diesem Verf...mehr

Leitsatz Ausnahmsweise kann sich aus der Treuepflicht der Eigentümer ein Anspruch ergeben, dass ein solcher Grillplatz vor einem Schlafzimmerfenster zu entfernen ist Zum Rechtsschutzbedürfnis eines Feststellungsantrages, dass ein Miteigentümer nicht berechtigt sei, einen Speicher zu Wohnzwecken zu nutzen und entsprechend auszubauen Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG; ...mehr

Leitsatz Weigert sich die dem Verwalter nahestehende Mehrheit der Wohnungseigentümer, diesen Verwalter, der wegen eines Vermögensdelikts im Zusammenhang mit der Verwaltung einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unerheblich bestraft wurde (hier: 2 Jahre Freiheitsstrafe auf Bewährung wegen Untreue in 19 Fällen), aus seinem Amt abzuberufen, obwohl die übrigen Wohnun...mehr

Leitsatz Ob ein Verwalter gesondert Aufwendungen für das Kopieren und Versenden von Protokollen und Informationsschreiben gesondert fordern kann, bestimmt sich nach dem Verwaltervertrag Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG; § 666 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Nach verfestigter Rechtsprechung des Senats sind in eine Jahresgesamtabrechnung alle tatsächlichen Einnahmen un...mehr

Leitsatz Ob dem Verwalter Vervielfältigungs- und Versandkosten für Protokolle der Wohnungseigentümerversammlung, zur Unterrichtung der Eigentümer über Renovierungsarbeiten sowie über laufende Gerichtsverfahren als Aufwendungen gesondert ersetzt werden, bestimmt sich nach dem Verwaltervertrag. Fakten: Der Verwaltervertrag enthielt vorliegend keine ausdrückliche Regelungen über...mehr

Normenkette § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar 1. Entgegen der Vorinstanz wurde hier der Antrag des einen Eigentümers gegen den anderen auf Zustimmung zu fachgerechter Beseitigung von Feuchtigkeitsursachen und -schäden einschließlich des Pilzbefalls im Bereich des Gemeinschaftseigentums und zur Aufteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen für zulässig und begründet e...mehr

Leitsatz Wird einem Wohnungseigentümer das ihm eingeräumte Sondernutzungsrecht teilweise durch die Schaffung eines Kinderspielplatzes für alle Wohnungseigentümer entzogen, bestimmt sich der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen die anderen Wohnungseigentümer nicht nach Baulandpreisen, sondern nach dem Wert von Erholungsflächen. Fakten: Das Bauaufsichtsamt hatte anlässlich ...mehr

Leitsatz Kann eine GbR auch zum Verwalter bestellt werden? Normenkette § 26 WEG; § 14 Abs. 2 BGB Kommentar Im Anschluss an die Rechtsprechung des II. Zivilsenats des BGH (vgl. NZM 2001 S. 299) zur Rechtsfähigkeit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Außengesellschaft; Bau-ARGE) kann auch eine GbR zum Verwalter von Wohnungseigentum bestellt werden. Insoweit kann eine solche ...mehr

Leitsatz Bewertung des Anspruchs nicht nach Baulandpreisen, sondern nach dem Wert der Erholungsflächen Normenkette § 15 Abs. 1 WEG; § 812 ff. BGB Kommentar 1. Ein gartensondernutzungsberechtigter Eigentümer musste einen Teil seiner Gartensondernutzungsfläche gemäß Forderung des Bauaufsichtsamtes der Gemeinschaft zum Zwecke der Errichtung eines Kinderspielplatzes (mit Buddelki...mehr

Leitsatz Trittschallmängel in Geschossdecke Normenkette (§§ 14, 22 WEG) Kommentar Entspricht eine Geschossdecke in einem Gebäude bereits vor dessen Teilung in Wohnungseigentum bauordnungswidrig nicht den entsprechenden Trittschallschutz-Anforderungen nach DIN 41 09, so kann der Eigentümer der Wohnung unter dieser Geschossdecke nicht vom Eigentümer der oberen Wohnung verlangen,...mehr

Leitsatz Umdeutung fehlgeschlagener Sondereigentumsbegründung in entsprechende Kostentragungsregelung (hier: zur Unterhaltspflicht gemeinschaftlicher Balkon-Gebäudebestandteile) Nichtiger Zitterbeschluss als Auslegungshilfe Normenkette (§ 5 Abs. 2 WEG; § 140 BGB) Kommentar 1. Ist an einzelnen Gebäudebestandteilen (hier: an Balkonen) unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 WEG Sondereig...mehr

Leitsatz Die Verkehrssicherungspflicht obliegt grundsätzlich den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, kann aber auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden. Fakten: Die Teilungserklärung enthält vorliegend eine Bestimmung, wonach die Verkehrssicherungspflicht bezüglich des Grundstücks und die Straßenreinigungspflicht allein einem Wohnungseigentümer obliegt....mehr

Leitsatz Veräußert ein Antragsteller sein Wohnungseigentum, führt er das Verfahren in Verfahrensstandschaft für den Erwerber (den neuen Rechtsträger) fort Keine Hauptsacheerledigung im Beschlussanfechtungsverfahren zur Kostentragung und Finanzierung zuvor beschlossener Sanierungs-Sicherungsmaßnahmen selbst bei zwischenzeitlicher Durchführung dieser Maßnahmen Normenkette § 21 A...mehr

Leitsatz Beim Unterlassungsanspruch zur Abwehr künftiger Beeinträchtigungen ist die Wiederholungsgefahr materielle Anspruchsvoraussetzung. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin hatte ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer den Zufahrtsweg zu dem benachbarten und in ihrem Alleineigentum stehenden Nachbargrundstück aufgeschüttet, eingeebnet und gepflastert. Ein weiteres Mitg...mehr

Leitsatz Die erforderliche übersichtlichkeit der Jahresabrechnung des Verwalters ist nicht gewährleistet, wenn der einzelne Wohnungseigentümer die Gesamtabrechnung und den Vermögensstatus nur nachvollziehen kann, wenn er sich das maßgebende Zahlenwerk erst aufgrund einer erläuternden Darstellung des Verwalters durch eine Vielzahl von Zu- und Abrechnungen errechnen muss. Fakt...mehr

Leitsatz Wird die an sich erforderliche Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu einer baulichen Veränderung aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung durch einen Mehrheitsbeschluss ersetzt, so ist diese für ihn bindend und er hat sich grundsätzlich an den Kosten der baulichen Veränderung zu beteiligen. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft fasste mehrheitli...mehr

Leitsatz Auslegung einer Vereinbarung, dass für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ein Mehrheitsbeschluss ausreicht Bei Zustimmungsersetzung einer baulichen Veränderung durch Mehrheitsbeschluss bindet dieser die Eigentümer auch hinsichtlich der Kostenbeteiligung Darf ein Sondernutzungsberechtigter auf eigene Kosten eine bauliche Veränderung vornehmen, kann die e...mehr

Leitsatz Die Eigentümer einer Wohnung im 1. Obergeschoss können die Beseitigung eines Saunahauses verlangen, das der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung auf der Terrasse aufgestellt hat, wenn über das Dach des Saunahauses der Balkon der Wohnung im 1. Obergeschoss leicht zu erklimmen ist. Fakten: In die Wohnung eines Wohnungseigentümers wurde eingebrochen. Vermutlich war...mehr

Leitsatz Keine Darstellung von Forderungen und Verbindlichkeiten in einer Abrechnung und in einem Wirtschftsplan Normenkette § 28 WEG Kommentar 1. Nach Vereinbarung durften hier die Ferienappartements der Eigentumswohnanlage für die Dauer von 25 Jahren nur fremdenverkehrsgewerblich genutzt werden; gleichzeitig wurden die Eigentümer verpflichtet, ihre Appartements an eine Betr...mehr

Leitsatz Auch 7-jährige Duldung erfüllt noch nicht das Verwirkungs-Zeitmoment Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB; § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG; § 561 Abs. 2 ZPO Kommentar 1. Die Eigentümer einer Wohnung im 1. OG können die Beseitigung eines Saunahauses verlangen, welches der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung auf der Terrasse auf...mehr

Leitsatz Um sicherzustellen, dass Zufahrtswege einer Wohnanlage der ausschließlichen Benutzung durch Rettungsfahrzeuge vorbehalten bleiben, genügt es grundsätzlich, dass Absperrpfosten angebracht werden, die mittels eines Dreikantschlüssels beseitigt werden können. Fakten: Die Zufahrten zu den einzelnen Häusern der Wohnanlage sind zur ausschließlichen Nutzung durch Rettungsfa...mehr

Leitsatz Sind nach der Gemeinschaftsordnung die Betriebskosten nach der Zahl der Wohnungs- und Teileigentumsrechte zu verteilen, soweit dies "möglich, zweckmäßig und sachdienlich" ist, im übrigen nach Miteigentumsanteilen, dann ist die Verwaltervergütung grundsätzlich nach der Zahl der Wohnungs- und Teileigentumsrechte umzulegen. Fakten: Die Gemeinschaftsordnung enthält hinsi...mehr

Leitsatz Wird ein Miteigentümer zum Verwaltungsbeirat gewählt, obwohl dieser die Eigentümergemeinschaft und den Verwalter vor Gericht in einem Anfechtungsverfahren vertritt oder als Prozessbevollmächtigter eines einzelnen Wohnungseigentümers auftritt, widerspricht die Wahl nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: Ebenso wie die Bestellung eines Verwalters muss sich auch diej...mehr

Leitsatz Auch wenn die Gemeinschaftsordnung deren Abänderung mit qualifizierter Mehrheit der Wohnungseigentümer (sogenannte öffnungsklausel) ermöglicht, steht dies jedenfalls bei änderung der Zweckbestimmung von Wohnungseigentum einem gerichtlichen Antrag der Wohnungseigentümer, den nicht zustimmenden Wohnungseigentümer zur Abgabe der erforderlichen änderungserklärung zu ver...mehr

Leitsatz Vereinbarte Öffnungsklausel steht einem Zustimmungsver-pflichtungsantrag zur Zweckbestimmungsänderung nicht entgegen Wurde ein Antrag auf Unterlassung der Nutzung von Dachgeschossräumen als Wohnraum bereits rechtskräftig abgewiesen, ist damit zugleich die positive Feststellung verbunden, dass die Räume als Wohnraum benutzt werden dürfen Aus Treuepflicht unter den Eige...mehr

Leitsatz Grundsätzliche keine Anfechtbarkeit eines Geschäftsordnungsbeschlusses; zu Unrecht erfolgter Ausschluss eines Vertreters kann allerdings Beschlussanfechtungen bei Kausalität rechtfertigen Der Verwalter als Versammlungsleiter kann sich einer Hilfskraft bedienen Der Bauträger als Wohnungseigentümer muss sich an einer beschlossenen Sonderumlage beteiligen, die der Sicher...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, durch den Vertreter eines Wohnungseigentümers mangels Vollmachtnachweises von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen wurde, ist als Geschäftsordnungsbeschluss nicht anfechtbar. Fakten: Der nicht entsprechend legitimierte Vertreter eines Wohnungseigentümers wurde seitens der übrigen Eigentümer von der weiteren Teilnahme an einer Eigen...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, der den Betrieb eines Biergartens auf einer Sondernutzungsfläche für die Zeit nach 23.00 Uhr untersagt, kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Eine öffentlich-rechtliche Erlaubnis, die den Gaststättenbetrieb im Freien bis 24.00 Uhr gestattet, steht dem in der Regel nicht entgegen. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten per Mehrheitsbesch...mehr