Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz über eine bauliche Veränderung an der Verwaltungseinheit einer Mehrhausanlage können die Eigentümer dieser Verwaltungseinheit ohne Ermächtigung in der Teilungserklärung nicht mit bindender Wirkung für die Miteigentümer anderer Verwaltungseinheiten beschließen. Ein solcher Beschluss ist gegenüber diesen Miteigentümern nichtig. Fakten: Die Wohnungseigentumsanlage beste...mehr

Leitsatz Beschluss über Gestattung einer baulichen Veränderung in einer "Verwaltungseinheit" allein durch diese Untergemeinschaft nichtig Normenkette § 15 WEG, § 21 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 25 WEG Kommentar 1. In einer Mehrhausanlage waren kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kostenverteilung von Bewirtschaftungskosten, Nutzungs- und ...mehr

Leitsatz Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten, weil die Kosten der Renovierung einer Sondernutzungsfläche nicht dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt, sondern auf sämtliche Wohnungseigentümer umgelegt wurden, so bemisst sich die Beschwer des Rechtsmittelführers, dessen Antrag abgewiesen worden ist, nach der anteiligen Belastung, die ihm bei der seiner ...mehr

Normenkette § 45 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten, weil die Kosten der Renovierung einer Sondernutzungsfläche nicht dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt, sondern auf sämtliche Wohnungseigentümer umgelegt wurden, so bemisst sich die Beschwer des Rechtsmittelführers, dessen Antrag abgewiesen worden ist, nach der anteiligen Bel...mehr

Leitsatz Vereinbarte Verwalterzustimmung als zusätzliches Erfordernis, das neben die Zustimmung der durch bauliche Veränderungen beeinträchtigter Wohnungseigentümer tritt Beschränkung eines Rechtsmittels auf die Kosten nach Hauptsacheerledigung Normenkette § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB, § 20a FGG Kommentar 1. Ohne das erledigende Ereignis wäre hier ein Antragsgegner als Zu...mehr

Leitsatz Ausgeschiedener Verwalter bleibt materiell Beteiligter im Beschlussanfechtungsverfahren, wenn er den Anfechtungsgrund zu vertreten hat Abrechnungsperiode ist grundsätzlich nach Gesetz (mangels abweichender Vereinbarung) das Kalenderjahr Die Kostenverteilung für die Müllbeseitigung kann bei vereinbarter gesonderter Feststellung auch nach Personen erfolgen Normenkette § ...mehr

Normenkette § 164 BGB, § 631 BGB Kommentar 1. Erteilt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Auftrag über Handwerkerleistungen, so ist auch ohne ausdrückliche Benennung der Wohnungseigentümer als der von ihm vertretenen Vertragspartner davon auszugehen, dass der Verwalter den Auftrag den Umständen nach allein in Vertretung der Gemeinschaft, also im Namen der...mehr

Leitsatz Lässt die Teilungserklärung eine änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch mehrheitliche Beschlussfassung der Eigentümerversammlung zu, so werden die von der Rechtsprechung (BGHZ 95, 137) gezogenen Grenzen für eine solche Beschlussfassung überschritten, wenn der Verteilungsschlüssel für die Müllgebühren zugunsten derjenigen Miteigentümer geändert wird, die ihr ...mehr

Leitsatz Gemeinschaft für mangelhaftes GE sanierungspflichtig Sanierungsverpflichtungsantrag gegen Gemeinschaft und Verwaltung Normenkette § 16 Abs. 2, Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ist nach Teilungserklärungs-Vereinbarung ein Dachgeschossausbau gestattet, entsteht mit Abschluss der Ausbauarbeiten Gemeinschaftseigentum an den konstruktiv wichtigen Teilen der Außenumg...mehr

Leitsatz Mit Abschluss eines Dachgeschossausbaus ist insgesamt Gemeinschaftseigentum an den konstruktiv wichtigen Teilen der Außenumgrenzung entstanden, auch wenn der Ausbau unvollständig oder mangelhaft vorgenommen worden ist. Die Eigentümergemeinschaft hat gegen den ausbauenden Wohnungseigentümer Ansprüche auf eine vollständige und mangelfreie Erstherstellung der konstrukt...mehr

Leitsatz Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: Müllgebühren) über vereinbarte "Öffnungsklausel" nur eingeschränkt möglich Mehraufwandsgebühr bei Nichtbeteiligung am Wohngeld-Lastschrifteinzugsverfahren setzt ausdrückliche Beschlussfassung voraus (ist also nicht lediglich durch den Verwaltervertrag begründbar!) Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 23 WEG Kommentar 1. ...mehr

Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 94 BGB Kommentar 1. Eine zentrale Heizanlage, die sich in einem im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Raumes befindet (Keller mit Gastherme) und von der die Räume dieses Wohnungseigentümers und auch die eines anderen Wohnungs- oder Teileigentümers mit Wärmeenergie versorgt werden, dient nicht dem "gemeinschaftlichen Gebrauch der W...mehr

Leitsatz Lageplan für die Größe benachbart gelegener Sondernutzungsflächen maßgeblich Kein Ausgleichsanspruch bei nur unwesentlicher Beeinträchtigung Normenkette § 15 WEG Kommentar 1. Lassen sich die in einen Lageplan eingezeichneten Grenzen nicht mit den Größenangaben einer Sondernutzungsfläche in Übereinstimmung bringen, beurteilt sich das vertraglich Vereinbarte allein nach ...mehr

Leitsatz Umlage der Fertigstellungskosten nach maßgeblichem Kostenverteilungsschlüssel unter Einbeziehung auch des (wenn auch zwischenzeitlich vermögenslos gewordenen) Bauträgers als Eigentümer nicht verkaufter Einheiten Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Die werdenden Eigentümer bildeten hier zusammen mit dem noch im Grundbuch eingetrag...mehr

Normenkette § 1 WEG , § 8 WEG, § 43 WEG Kommentar 1. Eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft kann schon nach Überlassung des Wohnungseigentums bei eindeutigen Ansprüchen auf Eigentumsübertragung vorliegen, weil die Erforderlichkeit einer dinglichen Sicherung hinter einem überragenden Bedürfnis der werdenden Eigentümer zurücktritt, ihr Innenverhältnis bereits nach den V...mehr

Leitsatz Ist dem Wohnungseigentumsverwalter eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten und ist er deshalb zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt, so macht er sich durch die Kündigung nicht schadensersatzpflichtig. Fakten: Die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage versuchte zwischen der zerstrittenen Eigentümergemein...mehr

Leitsatz Beschwer ist das vermögenswerte Interesse des Beschwerdeführers an der Änderung der angefochtenen Entscheidung Beschwerdewert-Berechnung bei Abrechnungs-Anfechtung (Einzelposten, Kostenverteilungsschlüssel) sowie zur Beschlussfassung über die Entlastung von Verwaltung und Beirat Normenkette § 45 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Die Beschwer eines Rechtsmittelführers bemisst sic...mehr

Leitsatz Ist die Durchführung unvermeidbarer Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum erforderlich, ist der Teileigentümer im Rahmen eines Mietvertrags für Beeinträchtigungen der Mietsache gegenüber dem Mieter nur dann schadensersatzpflichtig, wenn ihn ein Verschulden i.S.d. § 538 BGB trifft. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen die Sanierung der Außenfassade der Wo...mehr

Leitsatz Vorgehen gegen einen Mieter (als Störer) vorteilhaft Klage auf Beendigung eines unzulässigen Mietverhältnisses erfasst verfahrensgegenständlich auch entsprechenden Nutzungs-Unterlassungsanspruch (Hinwirken des Gerichts auf sachdienliche Antragsänderung) Beschlussbeauftragter Verwalter kann Unterlassungsklage auch in eigenem Namen (als Prozessstandschafter) führen Norm...mehr

Leitsatz Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme nach § 14 Nr. 1 WEG erlaubt dem Teileigentümer oder dessen Mieter in Gewerberäumen nur den Betrieb eines ladenmäßigen Erotikfachgeschäfts mit Videothek, jedenfalls sofern in der Wohngegend ähnliche Geschäfte und Nachtclubs vorhanden sind, nicht aber die Vorführung von Sexfilmen mit Einzelkabinenbetrieb (Sex-Shop). Fakten: Na...mehr

Normenkette § 23 Abs.4 WEG Kommentar Ein Nicht-Wohnungseigentümer hat bei einer Beschlussanfechtung seine Verfahrensstandschaft innerhalb der Monats-Anfechtungsfrist des § 23 Abs.4 WEG nachzuweisen (hier: Anfechtung des Sohnes des im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Vaters). Eine Verfahrensstandschaft ist in Beschlussanfechtungsanträgen innerhalb der Anfechtungsfrist of...mehr

Leitsatz Auch in einer Mehrhauswohnungseigentumsanlage stellt die Errichtung eines Außenkamins an lediglich einem der Wohnhäuser eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer der Anlage bedarf. Fakten: Ein Wohnungseigentümer, der an der Außenwand seines Sondereigentums einen Kamin angebracht hatte, musste diesen nach der gerichtlichen Auseinanders...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentumsverwalter hat dann keinen Anspruch auf Maklerprovision bei Neuvermietung von Wohnungen, wenn er für die Eigentümer dieser Wohnungen den Mietern gegenüber die Heizkostenabrechnung erstellt und abrechnet. Fakten: Ein Wohnungseigentumsverwalter ist stets dann als Verwalter i.S.v. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG anzusehen, wenn er zusätzlich auch Aufgabe...mehr

Leitsatz Soll an baulich selbständigen Garagen Sondereigentum begründet werden, sind dem Grundbuchamt mit dem Eintragungsantrag wegen des Bestimmtheitsgrundsatzes im Sachen- und Grundbuchrecht auch für diese Gebäudeteile die in § 7 Abs. 4 WEG genannten Unterlagen vorzulegen. Fakten: Um Sondereigentum an Gebäudeteilen begründen zu können, muss sich die Abgrenzung zwischen geme...mehr

Leitsatz Begründung selbstständigen Garagen-Sondereigentums Vorlage der Unterlagen nach § 7 Abs. 4 WEG aus Gründen des sachen- und grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes Anforderungen an den Aufteilungsplan Normenkette § 7 WEG, § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG Kommentar 1. Soll an baulich selbstständigen Garagen Sondereigentum begründet werden, sind dem Grundbuchamt mit dem Eintr...mehr

Leitsatz Ist der Verwalter durch Eigentümerbeschluss im Wege der gewillkürten Verfahrensstandschaft zur Geltendmachung von Wohngeld ermächtigt, so ist er auch nach seinem Ausscheiden aus dem Verwalteramt als legitimiert anzusehen, ein anhängiges Verfahren bis zum Abschluss fortzuführen, sofern die Gemeinschaft die Ermächtigung nicht widerruft. Fakten: Neben der Ermächtigung d...mehr

Leitsatz Kritische - auch polemische - Werturteile des Wohnungseigentumsverwalters über ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung (hier: der Eigentümer verhalte sich rufschädigend für die Gemeinschaft) geben dem Betroffenen keinen Anspruch auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld. Fakten: Bei dieser Entscheidung hatten die Ri...mehr

Leitsatz Wohngeldanspruch kann auch nach genehmigter Jahresabrechnung weiterhin auf beschlossenen Wirtschaftsplan gestützt werden (jetzt h.R.M.) Bestandskräftiger (unangefochten gebliebener) Mehrheitsbeschluss ("Zitterbeschluss") über 8%igen Verzugszins von Wohngeldrückständen bleibt wirksam und bindend (entgegen der Auffassung von Wenzel u.a.) Der zur Wohngeld-Geltendmachung ...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben. Fakten: Die Rechte und Pflichten des Verwalters richten sich gemäß § 675 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften des Auftragsrechts. Die Gelder auf den vom Verwalter für die Gemeinschaft angelegten Konten s...mehr

Leitsatz Gesamtschuldnerische Kostenhaftung in Antragsgegnerschaft stehender beteiligter Eigentümer und des Verwalters "Haftungseinheit" der Eigentümer als Gesamtschuldner Grundsätzliche Freistellungspflicht der Eigentümer hinsichtlich der einem Verwalter auferlegten Verfahrenskosten Keine Freistellungspflicht allerdings dann, wenn der Verwalter Verfahrenskosten wegen Verletzun...mehr

Leitsatz Die Montage von Schutzgittern vor den Fenstern an der Hausfassade einer Wohnungseigentumsanlage stellt grundsätzlich eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG dar und muss als solche nicht von den Wohnungseigentümern geduldet werden. Fakten: Die Eigentümer der Erdgeschosswohnung brachten zum Schutz vor Einbrechern an den Fenstern im Bereich der Hausfassade Sch...mehr

Leitsatz Der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen steht auch dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer zu und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein. Der Anspruch richtet sich einheitlich sowohl gegen den Verwalter wie auch gegen die Eigentümergemeinschaft. Fakten: Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen ist durch das Ausscheiden eines Wohnung...mehr

Leitsatz Ausgeschiedener Eigentümer besitzt keine Abrechnungs-Ansprüche mehr Ansprüche auf Abrechnung und Auszahlung etwaiger Guthaben gehen auf dessen Rechtsnachfolger über Keine nachträglichen Abrechnungspflichten gegenüber ausgeschiedenen Eigentümern Zweckgebundenes Verwaltungsvermögen der Mitglieder einer Gemeinschaft Normenkette § 28 Abs. 3, 5 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG Kom...mehr

Leitsatz Der Anspruch auf Abrechnung eingezahlter Beitragsvorschüsse und Auszahlung von Guthaben geht mit dem Ausscheiden des Wohnungseigentümers auf dessen Nachfolger über und kann somit von dem früheren Eigentümer nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden. Fakten: Außerhalb der jährlichen Gesamtabrechnung der Gemeinschaft im Innenverhältnis kann es keine weiteren nachtr...mehr

Leitsatz Ein geschlossener Anbau, durch den ein Abstellraum unter dem Balkon eines Wohnungseigentümers auf einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenfläche gewonnen wird, stellt auch dann eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes dar, wenn die Denkmalbehörde dem Anbau zugestimmt hat. Fakten: Bauliche Veränderung im Sinne d...mehr

Leitsatz Gesonderte Verwalter-Entlastungsbeschlussfassung bezieht sich grundsätzlich auf die gesamte Tätigkeit seiner gemeinschaftlichen Verwaltungsmaßnahmen Objektiv-normative Auslegung von Eigentümerbeschlüssen (auch durch das Rechtsbeschwerdegericht) Normenkette § 28 WEG Kommentar 1. Die Entlastung eines Verwalters wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigen...mehr

Leitsatz Verwaltungsunterlagen sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 WEG, § 666 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Der Anspruch auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen richtet sich einheitlich sowohl unmittelbar gegen den Verwalter (der diese Unterlagen "hinter sich hat"), wie auch mittelbar gegen die gesamte Eigentüm...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB Kommentar Das Unterfangen eines bisher nur auf Stützen ruhenden Balkons durch einen geschlossenen Anbau, durch den ein Abstellraum unter dem Balkon auf einer im Gemeinschaftseigentum stehenden bisherigen Gartenfläche gewonnen wird, stellt auch dann eine erhebliche, nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässige bauliche Veränderu...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB Kommentar Fühlen sich Bewohner (auch Mieter eines Wohnungseigentümers) dadurch beeinträchtigt, dass ein anderer Eigentümer im gemeinschaftlichen Treppenhaus-Flur täglich bis zu 5 Zigaretten raucht (um aus gesundheitlichen Gründen seine Ehefrau in der Wohnung zu schonen), kann der vermietende Eigentümer den störenden Nach...mehr

Leitsatz Die Installation einer Entlüftungsanlage am Küchenfenster eines Gaststättenbetriebes, durch die Küchendünste ins Freie abgeführt werden, stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Fakten: Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn es sich bei der Entlüftung durch das Küchenfenster des Objekts um einen Eingriff in die Bausub...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar Die Errichtung einer Entlüftungsanlage am Küchenfenster eines Gaststättenbetriebs, durch die Küchengerüche und -dünste ins Freie abgeführt werden, stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Eigentümer bedarf. Dass Wohnungseigentümer über Jahre den Betrieb einer Gaststätte, die den Einbau einer solchen Entlüftungsanlage...mehr

Leitsatz Der WE-Verwalter ist auch dann maklerprovisionsberechtigt und nicht als Verwalter i.S.v. §2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG tätig, wenn er neben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beheizen und Lüften von Räumen des Sondereigentums für eine bessere Vermietbarkeit der Anlage beiträgt. Fakten: Im Gegensatz zu der Entscheidung des LG Wuppertal (siehe vorangega...mehr

Leitsatz Es liegt kein Sachmangel des Wohnungseigentums vor, wenn die mitverkaufte Garten-Sondernutzungsfläche eine unterirdische Wasseranschlussstation mit einem Kanaldeckel (Durchmesser ca. 1 m) enthält, der gelegentlich zu Revisionszwecken geöffnet werden muss. Fakten: Nach Abschluss des Kaufvertrags über eine noch zu errichtende Eigentumswohnung, zu der auch das Sondernut...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1 WEG, § 633 BGB Kommentar 1. Im zur Sondernutzung mitverkauften Garten einer größeren, atypischen (Reihenhaus-)Wohnanlage wurde bauträgerverkäuferseits eine unterirdische Wasserübergabestation (Wasseranschlussstation) errichtet, mit Erde überdeckt und begrünt, sodass lediglich ein Kanaldeckel mit einem Durchmesser von etwa 1 m sichtbar blieb (zu gelegen...mehr

Leitsatz Besonderer Gerichtsstand für das Wohngeld-Inkassoverfahren gegen ausgeschiedene Eigentümer: Ort der Wohnanlage als gemeinsamer Leistungsort (Erfüllungsort) Auch Wohngeldzahlungspflicht "grundstücksbezogen" Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG, § 29 ZPO Kommentar 1. Für Wohngeldansprüche auch gegen ausgeschiedene Eigentümer muss das zuständige Gericht nicht stre...mehr

Leitsatz Der Wert des Beschwerdegegenstandes, der sich nach dem vermögenswerten Interesse des Rechtsmittelführers an der Beseitigung einer von der Eigentümergemeinschaft unter Hinweis auf eine mögliche spätere Entziehung seines Wohnungseigentums beschlossenen Abmahnung richtet, übersteigt 1.500 DM. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte gegen eines ihrer Mitglieder eine Abm...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar Hat die Eigentümerversammlung bestandskräftig einer baulichen Veränderung zugestimmt, die dann auch durchgeführt wurde, so stellt sich die spätere Beseitigung dieser Maßnahme zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ebenfalls als eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Im vorliegenden Fa...mehr

Leitsatz Es kann dahinstehen, wie die Eigentumsverhältnisse an beschädigten Installationen der in einem Bungalow gelegenen Eigentumswohnungen eines Ehepaars waren, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, denn in beiden Fällen steht § 14 Nr. 2 VGB 62 der Geltendmachung der Entschädigung aus der vom Verwalter für die Wohnungseigentumsanlage abgeschlossenen Gebäudeversicherung e...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer, die die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund erreichen wollen, müssen die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung darüber zwar nicht innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung von den für Abberufung und Kündigung maßgebenden Tatsachen, aber doch innerhalb angemessener Fri...mehr

Leitsatz Ausnahmsweise: Getrennte Versammlungen und Beschlussfassungen in einer sog. Mehrhausanlage (Gruppen- bzw. Block-Abstimmungen) Beschlussfähigkeit (nur) nach den Miteigentumsanteilen der Eigentümer des betreffenden Hauses Ungültige Verwalter-Entlastung Normenkette § 21 WEG, § 25 Abs. 3 WEG, § 27 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Selbst eine jahrelange Übung der Eigentümer...mehr