Fachbeiträge & Kommentare zu Außerordentliche Kündigung

Eine falsche Anschuldigung des Vermieters durch den Mieter ohne sachlichen Grund rechtfertigt auch ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Praxis-Beispiel Angebliche Zweckentfremdung Beschuldigt der Mieter den Vermieter bei Behörden wider besseren Wissens der Zweckentfremdung von Wohnraum, stellt dies einen Grund für eine fris...mehr

Nach der Bestimmung des § 551 BGB kann der Vermieter von seinem Mieter die Leistung einer Mietsicherheit verlangen – und dies grundsätzlich auch formularvertraglich. § 551 Abs. 2 BGB regelt, dass der Mieter zu 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist. Die 1. Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren dann jeweils mit den nächsten beiden M...mehr

Gerade bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist von überragender Bedeutung, stets auch hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Denn es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht im Rahmen einer anschließend erforderlich werdenden Räumungsklage in dem angegebenen Kündigungsgrund nur einen solchen sieht, der ein...mehr

Grundsätzlich steht auch die außerordentliche fristlose Kündigung im Raum, wenn der Mieter andere Mieter oder Hausbewohner beleidigt.[1] Im Übrigen aber kommt es auch hier auf den Einzelfall an: Hat der Ton zwischen den Mietern ohnehin einen vulgären Einschlag, kommt eine Kündigung – auch nach vorhergehender Abmahnung – bei vulgären Beschimpfungen der Nachbarfamilie dann nich...mehr

Verweigert der Mieter die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen, kann dies die außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen.[1] Dies setzt jedoch voraus, dass die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme ordnungsgemäß und mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf angekündigt wurde.[2] Insbesondere die Verweigerung der Montage von Rauchwarnmeldern kann die fristlose Kündigung rechtfert...mehr

Die mutwillige Beschädigung von Einrichtungen im Bereich der Wohnanlage stellt einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es bereits deshalb nicht, weil dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dass weitere Schäden verursacht werden.[1] Eine erhebliche Sachbeschädigung des Mieters rechtfertigt aber dann weder eine frist...mehr

§ 569 Abs. 2a BGB stellt klar, dass das Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten n...mehr

Zahlungsverzug des Mieters Bei Zahlungsverzug des Mieters ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.[1] Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete ...mehr

Die Fiktion der Vertragsverlängerung tritt nicht ein, wenn der Vermieter oder der Mieter seinen entgegenstehenden Willen dem anderen Teil erklärt. Die Erklärung ist eine einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche Willenserklärung, auf die die Vorschriften der §§ 116 ff. BGB anwendbar sind.[1] Die Widerspruchserklärung muss vom Vermieter gegenüber dem Mieter (oder u...mehr

Es darf nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden. Hinweis Kündigungsausschluss wird unwirksam Eine Vereinbarung, wonach auch das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung ausgeschlossen wird, verstößt gegen § 569 Abs. 5 BGB. Dies hat zur Folge, dass die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam ist. Der BGH hat allerdings die Klausel "Das Kündigungs...mehr

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, kann nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache jede Partei das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Hinweis Verträge von bestimmter Dauer Das Kündigungsrecht gilt nur bei Verträgen von bestimmter Dauer über 30 Jahre, nicht aber für Mietverhältnisse von unbestimmter D...mehr

Der Insolvenzverwalter kann das Mietverhältnis ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. In diesem Fall kann der Vermieter wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses als Insolvenzgläubiger Schadensersatz verlangen.[1] Hinweis Rücktritt vom Vertrag Waren dem Mieter die Räume zur Zeit der Eröffnung des Verfahre...mehr

An die wirtschaftliche Entwicklung anpassen In zahlreichen Versicherungszweigen ist es erforderlich, die Prämie der wirtschaftlichen Entwicklung, insbesondere den Preissteigerungen, anzupassen. Die AVB enthalten deshalb oft sog. Prämienanpassungsklauseln. Hiermit kann der Versicherer ermächtigt werden, die Prämie für die Zukunft um einen gewissen Prozentsatz anzuheben, nachde...mehr

In den nachfolgend angeführten Fällen kann der Mieter ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig, d. h. vor Ablauf der Vertragszeit, kündigen. Diese beträgt bei Wohnraum 3 Monate[1]; bei Geschäftsräumen 6 Monate zum Quartalsende.[2] 2.2.1 Vorzeitige Kündigung wegen Verweigerung der Untervermieterlaubnis (§ 540 BGB) Der Mieter kann das Mietverhältnis u...mehr

Von erheblicher Bedeutung ist die lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters. Im Fall der Fälle, also im gerichtlichen Verfahren, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung.[1] Seiner Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß exakt nach Art und Zeitpunkt beschreiben kann. Im Rahmen ein...mehr

Zunächst gehört das Rauchen im Allgemeinen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung[1] – allerdings nicht schrankenlos. Andere Mieter müssen auf den rauchenden Mieter nicht dergestalt Rücksicht nehmen, dass Rauchen als sozial adäquat hinzunehmen sei. Angesichts der Nichtrauchergesetze von Bund und Ländern kommt eher zum Ausdruck, dass Rauchen gerade nicht mehr als sozial adä...mehr

Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters regelt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hiernach sind 3 Konstellationen zu unterscheiden: Verzug mit 2 aufeinander folgenden Mietzahlungen; innerhalb zweier Monate nicht unerheblicher Mietrückstand; Verzug über längeren Zeitraum in Summe von 2 Monatsmieten. 3.41.1.1 Verzug In Verzug befindet...mehr

3.2.2.1 Mangelhaftes Beheizen Grundsätzlich hat der Mieter alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietsache selbst verursachen kann. Daher ist er auch verpflichtet, eine (jedenfalls mäßige) Beheizung der Räume vorzunehmen, um Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung zu verhindern. Das Nichtbeheizen der Wohnung über einen längeren Zeitraum stellt folglich eine ...mehr

Die übermäßige Tierhaltung berechtigt den Vermieter nicht nur zur Erhebung einer entsprechenden Unterlassungsklage gegen seinen Mieter, sie berechtigt auch zur Kündigung des Mietverhältnisses. Freilich ist der Mieter vor der Kündigung des Mietverhältnisses zwingend abzumahnen.[1]mehr

Vertragsverletzungen aufgrund von Lärmbelästigungen, egal ob sie von Erwachsenen, Kindern oder Hunden ausgehen, müssen stets abgemahnt werden, bevor der Vermieter kündigen kann. Regelmäßig wird es hier auch nicht nur mit einer Abmahnung getan sein, ggf. wird man 2 bis 3 Abmahnungen für erforderlich halten müssen. 3.2.4.1 Erwachsene Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von...mehr

Grundsätzlich ist der Mieter zur Nutzung des Mietobjekts nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt. 3.2.6.1 Berufliche, freiberufliche oder gewerbliche Nutzung Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohne...mehr

Beleidigt der Mieter Verwandte des Vermieters, soll ein Kündigungsgrund nicht vorliegen, wenn die Verwandten nicht im selben Haus wohnen.[1] Wohnen sie im selben Haus, dürfte in aller Regel eine außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein.mehr

Von erheblicher Bedeutung ist bei Kündigungen wegen Mietzahlungsrückstands nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und bei Kündigungen wegen des Verzugs mit Kautionszahlungen nach § 569 Abs. 2a) BGB die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Hiernach wird die Kündigung dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der R...mehr

Begrenzte Narrenfreiheit Grundsätzlich ist zunächst zu beachten, dass der Mieter die Mietsache bis zu den Grenzen der Substanzgefährdung nach seinem Geschmack gestalten darf.[1] Der Mieter kann also insbesondere Verpackungsmüll sammeln. Selbstverständlich kann es auch keinem Mieter untersagt werden, etwa Trödel zu sammeln und seine Wohnung hiermit zu möblieren, auch wenn ggf....mehr

Die Angabe der Kündigungsgründe ist auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Enthält die Kündigung keine Gründe, ist sie unwirksam. Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende G...mehr

Vertragliche Lösungsklauseln für den Fall der Mieterinsolvenz sind bei der Wohnraummiete unzulässig. Praxis-Beispiel Klauselformulierung "Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet wird." Für die Geschäftsraummiete wird die Zulässigkeit von Lösungsklauseln vom BGH verneint.[1]mehr

Der Anspruch des Kündigenden auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens entfällt, wenn der Gekündigte ebenfalls zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. In einem solchen Fall könnte der Gekündigte dem Kündigenden den geltend gemachten Schaden auch rechtmäßig zufügen. Es ist nicht erforderlich, dass der Gekündigte die Kündigung ausspricht; vielmehr genügt es, dass das Kündigungsr...mehr

Haben beide Partner den Mietvertrag unterzeichnet, so sind sie beide Mieter und haben demgemäß ein Besitzrecht an der Wohnung. Keiner der Partner kann vom anderen die Räumung der Wohnung verlangen. Zieht einer der Partner freiwillig aus, so haftet er gegenüber dem Vermieter weiter für die Miete, und zwar in voller Höhe.[1] Aus dem zwischen den Partnern bestehenden Innenverhä...mehr

Der Mieter kommt, wenn er nicht termingerecht zahlt, ohne Mahnung in Verzug.[1] Keine Abmahnung nötig Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf daher grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung.[2] Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kü...mehr

Hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt, so ist er nach Ablauf der Kündigungsfrist vertraglich nicht mehr verpflichtet, den Mieter mit Strom, Gas oder (Warm-)Wasser zu versorgen. Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung gilt dies mit Ablauf der dem Mieter gewährten "Ziehfrist". Während der Stundung des Herausgabeanspruchs des Vermieters folgt dies aus Treu und G...mehr

Vereitelt der Mieter mehrfach angekündigte Besichtigungstermine ohne Alternativtermine zu nennen, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung.[1] Entsprechendes gilt, wenn der Mieter zahlreiche Mängel rügt, sich gleichwohl aber über einen langen Zeitraum weigert, dem Verwalter und dem Rechtsanwalt des Vermieters Zutritt zwecks Besichtigung zu gewähren.[2]mehr

Überblick Die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kommt stets dann in Betracht, wenn der Mieter in erheblichem Maße gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt. Die allgemein – also auch für Geschäftsraummietverhältnisse – geltende Bestimmung des § 543 BGB wird für den Bereich der Wohnraummiete in § 569 BGB konkretisiert.mehr

Sach- und begriffslogisch muss bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung keine Kündigungsfrist eingehalten werden. In der Praxis spielen gleichwohl 2 Fristen eine wichtige Rolle: die Frist zwischen Kenntnisnahme des zur Kündigung rechtfertigenden Grundes und der tatsächlichen Kündigung, also die "Reaktionsfrist" sowie die sog. "Ziehfrist", also die Frist innerhalb welcher...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Abmahnung erforderlich Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei unpünktlicher Zahlung[1] Gefährdung der Mietsache[2] Vermüllung/Verwahrlosung[3] Ausübung der Prostitution[4] Lärmbelästi...mehr

Wird das Rauchen in der Wohnung nicht mittels Individualvereinbarung ausgeschlossen, was grundsätzlich möglich ist[1], darf der Mieter in der Wohnung rauchen – und dies auch exzessiv. Grundsätzlich gehört Rauchen nämlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache,[2] auch übermäßiges.[3] Er hat allerdings einfache und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, sodass es nicht zu Stör...mehr

Nach den mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist das Erfordernis einer Abmahnung in 2 Fällen gesetzlich vorgeschrieben: Unterlassungsklage nach § 541 BGB, außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB, soweit nicht entbehrlich.[1] 3.1 Unterlassungsklage Nach der Bestimmung des § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der...mehr

Die Umdeutung einer unwirksamen Anfechtungserklärung in eine außerordentliche Kündigung ist nach § 140 BGB möglich, wenn die formellen und materiellen Voraussetzungen der Kündigung vorliegen und anzunehmen ist, dass das Mietverhältnis auf jeden Fall beendet werden soll.[1]mehr

Dem Arbeitgeber stehen als Reaktion auf begangene Straftaten seiner Arbeitnehmer verschiedene Wege offen, die unterschiedlichen Voraussetzungen unterliegen: Abmahnung, ordentliche Kündigung, außerordentliche Kündigung, Verdachtskündigung, Betriebsbuße. 3.1 Abmahnung Der Arbeitgeber kann grundsätzlich bei der Ahndung von Straftaten im Betrieb eine Abmahnung gegen den betroffenen Arb...mehr

Untersagt die Hausordnung das Grillen auf dem Balkon, so kann nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen.[1] Im Übrigen ist dem Mieter jedoch gelegentliches Grillen auf dem Balkon erlaubt.[2]mehr

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen arglistiger Täuschung des Mieters kommt in erster Linie im Rahmen der Begründung des Mietverhältnisses in Betracht. In aller Regel täuscht der Mieter den Vermieter dabei über seine finanziellen Verhältnisse, damit der Vermieter an ihn die Wohnung oder das Haus vermietet. In solchen Fällen ist der Vermieter auch zur Anfechtu...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.[1] Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der CO2-Abgabe betei...mehr

Liegen die Voraussetzungen einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des Mieters vor, kann der private, nicht rechtskundige Vermieter einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen. Wegen der an die Kündigung zu stellenden formalen Anforderungen ist der Vermieter nicht gehalten, auf die Hilfe des Rechtsanwalts zu verzichten. Hinweis Mieter trägt RA-Kosten...mehr

Auch bei Beleidigungen durch den Mieter steht die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – im Einzelfall auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In aller Regel stellt es auch einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter andere Bewohner des Hauses oder auch Beauftragte des Vermieters wie Hausverwalter oder Handwerker beleidigt.[2] Will der Vermieter Konseq...mehr

Der Mieter kann sich gegen eine Abmahnung deshalb nicht wehren, weil sie ihn nicht in seinen Rechten verletzt. Die Abmahnung selbst hat noch keine Rechtswirkung. Sie ist in aller Regel lediglich "die Vorstufe" einer (außerordentlichen fristlosen) Kündigung und Unterlassungsklage. Wenn der Mieter aus seiner Sicht ungerechtfertigt abgemahnt wurde und der Vermieter das Mietverhä...mehr

Nach der Bestimmung des § 112 InsO kann der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht kündigen wegen eines Verzugs mit der Miete, die vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters. Sind kündigungsrelevante Miet- oder Pachtrückstände vor d...mehr

Auch bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt der Grundsatz: Vor der Kündigung die Abmahnung. Diesen Grundsatz durchbricht allerdings das Gesetz in § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst: Hiernach ist eine Abmahnung nicht erforderlich, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter A...mehr

Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit 2 aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug befindet. Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung sind also in aller Regel dann erfüllt, wenn der Mieter im Vormonat keine Zahlung geleistet hat und die Miete im laufenden Mon...mehr

Höchst umstritten ist, ob und wann der Vermieter bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre durchsetzen kann. In mehreren Entscheidungen hat das KG Berlin bei Geschäftsraummietverhältnissen bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre für zulässig gehalten.[1] Teilweise wird darauf abgestellt, dass eine solche Versorgungssperre erst nach Ausspruch der fristlosen Kündigung zuläss...mehr

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein. Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung! Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt...mehr

Schließlich kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Praxis-Beispiel Unberechtigte Minderung Wegen angeblicher Mängel der Wohnung zah...mehr