Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Rz. 194 Die herauszugebenden Gegenstände und Unterlagen muss der Ex-Verwalter an seinem Geschäftssitz zur Abholung bereithalten. Es handelt sich um eine Holschuld der Gemeinschaft. Die nachfolgende Liste dient der Orientierung, welche Unterlagen der Verwalter normalerweise herauszugeben hat. Rz. 195 Checkliste Verwaltungsunterlagenmehr

Rz. 80 Nach zutr. herrschender Meinung können die Gemeinschaft oder gestörte einzelne Miteigentümer – alternativ zur Inanspruchnahme des vermietenden Eigentümers oder gleichzeitig – direkt gegen einen störenden Mieter vorgehen und gem. § 1004 BGB die Unterlassung von Störungen beanspruchen. Es gilt vereinfacht gesagt der Grundsatz, dass der Mieter keine weitergehenden Befugn...mehr

Rz. 59 Wie jeder Beschluss kann auch der Bestellungsbeschluss angefochten werden. Mit der Anfechtungsklage kann geltend gemacht werden, dass Formfehler der Beschlussfassung vorlagen oder dass der Beschluss aus materiellen Gründen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Was unter einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu verstehen ist, ergibt sich aus § 18 Abs. 2: Sie muss dem Int...mehr

Rz. 82 Beispiel A – E sind Erwerber und (werdende) Wohnungseigentümer mit einem Miteigentumsanteil von je 200/1.000 eines vom Bauträger errichteten Hauses mit Tiefgarage. Die Einfahrt zur Tiefgarage ist für übliche Mittelklasse-Pkw zu klein. D und E haben aus diesem und anderen Gründen hohe Einbehalte von der Bauträgervergütung vorgenommen. A verlangt vom Bauträger Kostenvor...mehr

Rz. 211 Das Fehlen eines Verwalters kann verschiedene Gründe haben: Vielleicht wurde schon im Gründungsstadium der Gemeinschaft kein Erstverwalter bestellt; oder es handelt sich um eine kleine Gemeinschaft, die bislang auf einen Verwalter verzichtete; oder der Verwalter wurde ohne gleichzeitige Bestellung eines Nachfolgers abberufen bzw. es wurde der Bestellungsbeschluss erf...mehr

Rz. 17 Um divergierende Abnahmetermine und insbesondere die vorstehend erörterte "Nachzüglerproblematik" zu vermeiden, wäre es für den Bauträger nützlich, wenn das Gemeinschaftseigentum einheitlich mit Wirkung für und gegen alle Eigentümer abgenommen werden könnte. In vielen Bauträgerverträgen wird die Abnahme deshalb dem Verwalter oder einem (ggf. noch zu bestimmenden) Sach...mehr

Rz. 333 Die Tagesordnungspunkte "Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates" sind auf Eigentümerversammlungen allgemein üblich, so dass darüber meistens routinemäßig Beschluss gefasst wird. Dies geschieht aber meistens aus Rechtsunkenntnis aufseiten der Wohnungseigentümer. Zum einen ist wenig bekannt, dass die Erteilung der Entlastung im Wohnungseigentumsgesetz (a...mehr

Rz. 204 Der ausgeschiedene Verwalter ist aber §§ 675, 666 BGB i.V.m. § 259 BGB zur Rechnungslegung verpflichtet.[300] Scheidet er am Jahresende aus, schuldet er die Rechnungslegung für das (ganze) Vorjahr (sowie ggf. noch für vorangegangene Jahre). Die WEG-Jahresabrechnung hingegen muss, wenn der Verwalterwechsel mit dem Jahreswechsel zusammenfällt, der neue Verwalter erstel...mehr

Rz. 141 Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist gem. § 24 Abs. 6 WEG unverzüglich eine Niederschrift (üblich gewordener Begriff hierfür: Protokoll) aufzunehmen. Das Protokoll dient vor allem der Information der Eigentümer; sein Beweiswert ist – theoretisch – beschränkt. Es erbringt vor allem keinen Beweis für die Richtigkeit seines Inhalts; als Privaturkunde i.S...mehr

Rz. 23 Gem. § 18 Abs. 3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum drohenden Schadens notwendig sind. Diese sog. Notgeschäftsführung gibt dem Wohnungseigentümer zwar keine Vertretungsmacht, Aufträge im Namen der Gemeinschaft zu erteilen, aber ein...mehr

Rz. 1 Der Neubau durch einen Bauträger ist der "Normalfall" der Entstehung einer Eigentümergemeinschaft. Dabei kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Erwerbern und dem Bauträger. Geht es anfangs vielfach um das Problem einer Verzögerung der Fertigstellung, steht in den ersten Jahren nach dem Bezug des Hauses das Thema "Baumängel" immer wieder auf der Tagesordnu...mehr

Rz. 82 Für Unterlassungsansprüche gilt theoretisch die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB). Die Kenntnis oder ...mehr

Rz. 77 Vorbemerkungen. Die Rechtsprechung ist meistens nicht kleinlich, wenn es um die Beurteilung von Beschlüssen zum gemeinschaftlichen Vorgehen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geht. Die Beschlüsse sind unter verständiger Würdigung des Gemeinten auszulegen (→ § 2 Rdn 18). Ausreichend ist etwa ein Beschluss, "rechtliche Schritte gegen den Bauträger einzuleiten",[182]...mehr

Rz. 1 Wie jeder Verband (zum Begriff → § 1 Rdn 28) benötigt auch die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Willensbildung und zum Handeln "Einrichtungen". Diese nennt man Organe.[1] Der Verwalter ist ein solches Organ der WEG, ebenso wie z.B. der Geschäftsführer ein Organ der GmbH ist. Theoretisch ist die Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 107 Die Parabolantenne ("Satellitenschüssel") ist ein häufiger Streitpunkt. Die Installation (am Balkon, vor dem Fenster, auf der Dachterrasse, an der Außenwand usw.) stellt zwar nicht unbedingt eine bauliche Veränderung i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG dar, jedenfalls wenn damit kein Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden ist. Wenn aber eine Parabolan...mehr

Rz. 171 Nachbarn im Sinne der Landesbauordnungen sind die Miteigentümer und nicht die Gemeinschaft. Nachbarbezogene Zustellungen (z.B. die Nachbaranhörung oder die Genehmigung des nachbarlichen Bauvorhabens) sind deshalb (zumindest auch) an die Miteigentümer zu richten. Anders als nach dem alten Recht ist der Verwalter insoweit nicht zur Entgegennahme von Erklärungen und Zus...mehr

Rz. 90 Die meisten Gemeinschaftsordnungen sehen eine getrennte Verwaltung und Abrechnung der einzelnen Häuser der Mehrhausanlage vor, wodurch mehr oder weniger verselbstständigte Untergemeinschaften entstehen.[121] Eine typische Regelung lautet so: Rz. 91 Beispiel: Regelung zur separaten Verwaltung in einer Mehrhausanlage Die Häuser Heinestraße 12 und Heinestraße 14 sollen so...mehr

Rz. 11 Zu der Frage, ob die Aufteilung der Vorsteuer nach der VO zu § 180 Abs. 2 AO auch für Eigentümergemeinschaften gilt, deren Mitglieder teilweise gewerbliche Räume vermieten, hat die OFD Nürnberg[1] folgende Auffassung vertreten: Bei Gesamtobjekten i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 der VO zu § 180 Abs. 2 AO können für Zwecke der USt Besteuerungsgrundlagen ganz oder teilweise ge...mehr

Rz. 24 Die Steuerbefreiung der Leistungen setzt voraus, dass die Leistungen steuerbar sind. Das ist insbes. dann der Fall, wenn sie im Rahmen eines Leistungsaustauschs gegen Entgelt erfolgen. Zwar unterscheidet Abschn. 1.4 UStAE bei Leistungen einer Vereinigung an ihre Mitglieder zwischen – steuerbaren – Sonderleistungen, die den besonderen Belangen der einzelnen Mitglieder ...mehr

Rz. 443 Der Bauträger darf seine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt zur Aufteilung seines Alleineigentums, seine Teilungserklärung, jederzeit und frei von Zwängen ändern. Seine Befugnis zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung erlischt erst mit Entstehung einer Eigentümergemeinschaft.[1] Sind die Voraussetzungen eines werdenden Wohnungseigentümers und damit einer wer...mehr

Rz. 446 Der Bauträger kann sich im Bauträgervertrag Vollmachten zur Änderung der schuldrechtlichen, vor allem aber der dinglichen Vereinbarungen einräumen lassen (sogenannte Änderungsvorbehalte [1]). Auf diesem Weg kann der Bauträger auch noch nach Entstehung der Eigentümergemeinschaft einseitig Regelungen zur Gemeinschaftsordnung treffen[2], z. B. Bestimmungen zum Gebrauch i...mehr

Selbstverständlich können auch Erhaltungsmaßnahmen am gesamten Rohrleitungssystem der Wohnanlage erforderlich werden, also auch an Leitungen, die ggf. dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Was Beschlussfassung und Kostenverteilung im Hinblick auf die – auch durch Sondereigentumseinheiten führenden – Hauptversorgungsleitungen angeht, gilt das unter 2.1 Aufgeführte entsprechend. ...mehr

Insbesondere durch schadhafte Wasser- und Abwasserleitungen kann es zu Feuchtigkeitsschäden sowohl im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums wie auch in einzelnen Sondereigentumseinheiten kommen. Treten jedenfalls Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums auf und ist die Schadensursache ebenfalls im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zu lokalisieren,...mehr

Wegen seiner deutlich engeren Auslegung der von der grundsätzlichen Umsatzsteuerfreiheit bezüglich Grundstücksvermietungen umfassten Nebenleistungen hat der EuGH mit seinem im Jahre 2015 Urteil ergangenen Urteil Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie (WAM)[16] einiges Aufsehen erregt. Das vorlegende polnische Gericht fragte u.a. an, ob die eine Vermietungsleistung begleite...mehr

Rz. 99 [Autor/Stand] Absatz 2 Satz 1 des § 2 HGrStG erklärt die allgemeinen Bewertungsvorschriften für anwendbar, soweit sie für die Anwendung des HGrStG erforderlich sind. Zwar werden damit die §§ 2 bis 16 BewG insgesamt in Bezug genommen. Dies hat aber nicht zur Folge, dass diese Vorschriften für die Hessische Grundsteuer insgesamt von Bedeutung sind. Mit der Vollverweisun...mehr

Leitsatz 1. Die Betriebsvermögenseigenschaft eines in das Umlegungsverfahren eingeworfenen Grundstücks setzt sich nur insoweit an dem zugeteilten Grundstück fort, als dieses in Erfüllung des Sollanspruchs gemäß § 56 Abs. 1 Satz 1 BauGB zugeteilt wird (s. BFH-Urteil vom 23.09.2009 – IV R 70/06, BFHE 226, 517, BStBl II 2010, 270). 2. Werden Grundstücke des Privat- und des Betri...mehr

Rn. 111 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Sind mehrere Personen Miteigentümer eines Grundstücks, sind die Einkünfte grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Miteigentümer zu verteilen. Im Fall von Unterbeteiligungen können Unterbeteiligungen an PersGes-Anteilen nur dann den Unterbeteiligten zugerechnet werden, wenn sie auch nach außen aufgetreten sind, was ...mehr

Rn. 98 Stand: EL 157 – ET: 04/2022 Der BFH hat entschieden, dass bei einer PersGes mit Einkünften aus VuV die Überschusserzielungsabsicht sowohl auf der Ebene der Gesellschaft als auch auf der Ebene des einzelnen Gesellschafters gegeben sein muss (BFH BFH/NV 2009, 1268; 2017, 1036). Dasselbe muss bei einer Miteigentümergemeinschaft gelten (BFH BFH/NV 2017, 1036). Ist die Eigen...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, bei einer Neuvermietung solle "ein Zustimmungsvorbehalt der Eigentümergemeinschaft" gelten. Der vermietende Eigentümer habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außerdem "über den Namen, Beruf, Familienstand und Wohnanschrift des Mietinteressenten sowie die Zahl der einziehenden Personen vor Vermietung zu informieren". Damit soll sicher...mehr

Rz. 27 Muster 6.7: Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft Muster 6.7: Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung mit Plänen und etwaigen Nachträgen, bindende Beschlüsse, Vereinbarungen und Verträge der Eigentümergemeinschaft legen die räumliche Aufteilung der Objekte mit Nutzungsbefugnissen und die Rechtsverhältnisse der ...mehr

Rz. 47 Auf den ersten Blick vermittelte die Lektüre des § 1 i.V.m. §§ 10 Abs. 1, 11 u. 13 WEG a.F. den Eindruck eines dualistisch geprägten Bruchteilseigentums besonderen Rechts. Das war aus heutiger Sicht rechtsdogmatisch falsch und verkürzt. Nach der schon früh vertretenen – eher scherzhaft – so genannten Trinitätstheorie sollte als dritte Komponente die Mitgliedschaft in ...mehr

Rz. 1 Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Teil I Begründung von Wohnungseigentum § 1 Grundstück 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Fl...mehr

Rz. 17 Die Miteigentumsanteile müssen nicht zwingend verändert werden. Spielt die Fläche der betroffenen Räume für die Kostenverteilung keine Rolle, ist dies auch nicht erforderlich. Anders kann es liegen, wenn die Räume unterschiedlich groß bzw. nutzbar sind. Eine neue baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (ausgenommen oben vgl. Rdn 15) nicht nötig, sofern die L...mehr

Rz. 8 Die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten erfolgt durch einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers, solange er noch alleiniges Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Zur Eintragung in das Grundbuch ist daher ein Eintragungsantrag des aufteilenden Eigentümers und dessen Eintragungsbewilligung in öffentlich-beglaubigter Form erforderlich. Zu...mehr

Rz. 28 Muster 5.16: Wohnungsblöcke Muster 5.16: Wohnungsblöcke Zu den Blöcken I. und II. gehört jeweils das Sondernutzungsrecht an sämtlichen konstruktiven und konstitutiven Teilen des Gebäudes und den technischen Einrichtun­gen und Anlagen, die jeweils nur von einem Block benutzt werden. Die jeweiligen ­Eigentümer des Blocks I. einerseits sowie des Blocks II. andererseits si...mehr

Rz. 2 In Eigentümergemeinschaften besteht häufig das Bedürfnis, einzelnen Eigentümern die ausschließliche Nutzung von Grundstücks- oder Gebäudeteilen, die nicht Sondereigentum sind und oftmals gar nicht sein können, zu ermöglichen. So sind die konstruktiven und konstitutiven Teile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig (§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 1 und 2 WEG). Die Bildung von Sond...mehr

Rz. 24 Die mit der offenen Handelsgesellschaft vergleichbare Kollektivgesellschaft (kollektif ortaklık bzw. kollektif şirket, Art. 211 ff. HGB) ist eine Personengesellschaft, die aus mindestens zwei natürlichen Personen besteht. Die Gesellschafter haften mit ihrem vollen Vermögen. Rz. 25 Kommanditgesellschaften (komandit ortaklık bzw. şirket, Art. 304 ff. HGB) ähneln den Koll...mehr

Rz. 13 Als Bedarf für die Unterkunft werden nach § 22 Abs. 2 SGB II auch unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum im Sinne des § 12 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 SGB II anerkannt, soweit diese unter Berücksichtigung der im laufenden Kalendermonat sowie den darauffolgenden elf Kalendermonaten anfallenden Aufwendungen insgesamt angemesse...mehr

Die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage mit 70 Wohnungen beschließen im Jahr 2019, mit der S-GmbH den in der Versammlung als Entwurf vorliegenden Verwaltervertrag zu schließen. Die Wohnungseigentümer bevollmächtigen 2 Wohnungseigentümer zur Unterzeichnung des Vertrags. Dieser Vertrag enthält u. a. folgende Regelungen: "Der Verwalter ist ferner berechtigt, […] In...mehr

Im neuen Recht können die Wohnungseigentümer dem Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG Kompetenzen durch Beschluss einräumen. Hier ist nur streitig, ob es auch durch den Verwaltervertrag geht (das ist zweifelhaft; hier sollte man derzeit noch stets auf einen transparenten Beschluss setzen). Im alten Recht war hingegen schon streitig, ob man Kompetenzen überhaupt verlagern kann. Nac...mehr

Die Berufung hat teilweise Erfolg! Es sei nicht ordnungsmäßig gewesen, sämtliche Kosten, also auch die Kosten für die Beauftragung eines Ingenieurbüros zur "Erstellung des Sanierungskonzepts Tiefgarage" und die Kosten für die nachfolgende Beauftragung des Architekten, allen Miteigentümer aufzuerlegen. Denn es gehe teilweise auch um die Reparatur des Sondereigentums. Die ents...mehr

In der Gemeinschaftsordnung ist Folgendes vereinbart: "In der Einheit Nr. 6 (Supermarkt) ist der Betrieb eines Ladengeschäftes einschließlich der Belieferung gestattet. Im Übrigen ist die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zulässig. (…)". K, der Eigentümer der Wohnungseigentums Nr. 6, stellt auf einer Versammlung...mehr

Rz. 43 Muster 56.10: Notverwalterbestellung Muster 56.10: Notverwalterbestellung An das Amtsgericht Abt. für Wohnungseigentumssachen _____ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F. des Wohnungseigentümers _____ – Kläger – Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt _____ gegen den (verwalterlosen) Verband "WEG" _____ vertreten durch die übrigen Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage _____ i...mehr

Rz. 84 Zur Rechtsprechung zum Verfahrensrecht vgl. Riecke, MDR 2021, 138 ff., MDR 2020, 135 ff., MDR 2019, 266 ff., MDR 2018, 121 ff., MDR 2017, 125 f. Gem. § 43 WEG entscheidet das Amtsgericht im ZPO-Verfahren. Isolierte einstweilige Verfügungen[205] (vgl. §§ 935, 940 ZPO) sind denkbar. Neuerdings wird auch von den Obergerichten eine in personeller Hinsicht umfassende Zuständi...mehr

Rz. 59 Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaftungsmasse. Bei ihr haften im Außenverhältnis zu den Gläubigern jetzt abweichend von BGH ZMR 2005, 547 wegen § 10 Abs. 8 WEG a.F. = § 9a Abs. 4 WEG n.F. sämtliche Wohnungseigentümer, die im Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs der Gemeinschaft angehören, unmittelbar persönlich, aber nu...mehr

Rz. 74 Hier ist zu unterscheiden zwischen individuellen Ansprüchen des einzelnen Wohnungseigentümers und Ansprüchen der Gemeinschaft gegen Miteigentümer, Verwalter oder Dritte.[187] Anerkannt ist, dass Ansprüche gegen den Verwalter, die der Gemeinschaft zustehen, vom Einzelnen grundsätzlich nur mit Ermächtigungsbeschluss geltend gemacht werden dürfen.[188] Ausnahmen werden nu...mehr

Rz. 15 Ungeklärt ist ebenso die Frage, wie sich die Abrechnung gestaltet, wenn ein Rechtsanwalt für einen Auftraggeber das Verfahren aus verschiedenen Rangklassen anordnen lässt bzw. den Beitritt hieraus erklärt. Bedeutsam ist dies vor allem bei der Zwangsversteigerung einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen rückständiger Hausgelder. Beispiel: Die Gläubigerin, eine Wohnun...mehr

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kommen nach Auffassung der Finanzverwaltung[1] 2 Varianten in Betracht: Variante (Normalfall) Die Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (z. B. Reinigung des Treppenhauses, Hausmeister, Gartenpflege) sind grundsätzlich im Jahr der Vorauszahlung zu berücksichtigen. Einmalige Aufwendungen (z. B. für Handwerkerleistungen) ...mehr

Rz. 38 Bei der Frage, ob die außergerichtliche Tätigkeit des Anwalts eine oder mehrere Angelegenheiten darstellt, sind sämtliche drei Voraussetzungen (siehe Rdn 23) zu prüfen. Soweit die Rechtsprechung mehrere Angelegenheiten annimmt, kommt häufig nicht zum Ausdruck, ob es am einheitlichen Auftrag, dem gleichen Rahmen oder dem inneren Zusammenhang fehlt. Letztlich ist dies a...mehr

Die Verwaltung des Vermögens des Mandanten ist ein Teil der Vermögens- und Kapitalanlageberatung. Steuerberater können aufgrund ihrer umfassenden Kenntnisse der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mandanten geeignet sein, deren Vermögen zu verwalten. Es handelt sich hierbei regelmäßig um zulässige wirtschaftliche Beratung. Von der frei vereinbarten Vermögensverwaltung ist die ...mehr