Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Leitsatz Die übermäßige Haustierhaltung in einer Eigentumswohnung stellt auch dann, wenn die Teilungserklärung keine Beschränkung vorsieht, eine unzumutbare Belastung der Wohnungseigentümer dar und ist damit unbillig. Dabei kommt es auf konkrete Geruchs- oder Geräuschbelästigungen einzelner Wohnungseigentümer nicht an, es genügt bereits die Besorgnis der Belästigung. Fakten:...mehr

Leitsatz Zum aufopferungsähnlichen Schadenersatzanspruch nach § 14 Nr. 4, 2. Halbsatz WEG Verdienstausfall nach dem Schutzzweck dieser Gesetzesbestimmung als ersetzbarer Schaden jedoch abgelehnt Normenkette § 14 Nr. 4, 2. Halbsatz WEG, § 249 BGB, § 252 BGB Kommentar 1. Im Zuge der Instandsetzungsarbeiten an einem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Wasserrohr (Heizungsrohr) mu...mehr

Leitsatz Sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan, was die Zugehörigkeit eines Raums zum Sondereigentum betrifft, in sich widersprüchlich, so entsteht kein Sondereigentum. Fakten: Wird bei der Unterteilung eines Wohnungseigentums ein in gemeinschaftlichem Eigentum stehender Raum als Sondereigentum ausgewiesen, so entsteht insoweit eine inhaltlich unzulässige Eintragung. Inh...mehr

Leitsatz Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan (im Zweifel entsteht kein Sondereigentum) Unterteilung eines Wohnungseigentums (gemeinschaftlicher Raum kann hier nicht als Sondereigentum ausgewiesen werden) Eine inhaltlich unzulässige Eintragung im Grundbuch ist zu löschen Normenkette § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, § 8 WEG, § 53 Abs. 1 S. 2 GBO, § 133 BGB Kommentar 1....mehr

Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte seine Einheit ausweislich des Klingelschildes als "Institut für Körperbewusstsein" vermietet. In dieser Einheit wurde jedoch ein Bordell mit "Kunden-Empfang" bis spät in die Nacht hinein betrieben. Da es bereits zu Belästigungen verschiedener Art gekommen war, wurde der betreffende Eigentü...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Restaurant und ein anderes als Café-Konditorei bezeichnet, ist die nächstliegende Bedeutung, dass damit unmittelbar miteinander konkurrierende gastronomische Betriebe verhindert werden sollen. Fakten: In der Teilungserklärung war das Sondereigentum des Antragstellers als "Restaurant samt Weinstube beschrieben", das de...mehr

Normenkette § 67 Abs. 1 VVG Kommentar Reguliert der Gebäudeversicherer aufgrund eines von einer Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrags den Schaden, den ein einzelner Wohnungseigentümer leicht fahrlässig an fremdem Sonder- und Miteigentum verursacht hat, so kann er gegen den schädigenden Wohnungseigentümer nicht nach § 67 Abs. 1 Versicherun...mehr

Leitsatz Vereinigung von Sondereigentums-Einheiten (mit teilweiser Nutzungsänderung) Abweichend von der Teilungserklärung errichtete Wohnungseigentumsanlage Normenkette § 4 WEG, § 242 BGB, § 890 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Im vorliegenden Fall ging es um den Streit der Vereinigung dreier im Eigentum eines Eigentümers stehenden Miteigentumsanteile (eine EG-Wohnung und 2 DG-Teileigen...mehr

Leitsatz Die Anlegung eines Dachgartens auf der im Sondereigentum stehenden Dachterrasse rund um eine Penthouse-Wohnung stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Fakten: Der Penthouse-Eigentümer wollte auf der ebenfalls in seinem Sondereigentum stehenden Dachterrasse einen Dachgarten mit intensiver Grünbepflanzung angeleg...mehr

Leitsatz (Risiko der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum? Streit über Schadensursächlichkeiten?) Normenkette § 22 WEG Kommentar 1. Ein Penthouse-Eigentümer hatte die Absicht, auf der ebenfalls in seinem Sondereigentum stehenden Dachterrasse einen Dachgarten mit umfangreicher Grünbepflanzung anzulegen. 2. Die Berechtigung hierzu setzt den Nachweis voraus, dass es sich dabei e...mehr

Normenkette § 877 BGB, § 894 BGB, § 22 GBO Kommentar 1. Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum im Rahmen der Einbeziehung in Teileigentumsbereichen in das Wohnungseigentum führt zu einer Änderung der rechtlichen Ausgestaltung des jeweils begründeten Sondereigentums auch der übrigen Eigentümer. 2. Nur mit Zustimmung der (aller) übrigen Eigentümer kann eine solche U...mehr

Normenkette § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Die notwendige Erneuerung des gesamten Fußbodenaufbaues einer im EG befindlichen - nicht unterkellerten - Gewerbeeinheit, in der ein SB-Markt betrieben wird, betrifft das gemeinschaftliche Eigentum mit der Folge anteiliger Kostenlast aller Miteigentümer (hier: geschätzte Sanierungskosten 180.000 DM), da die z...mehr

Leitsatz Die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung (hier: Abmauerung im Dachgeschoss) ist an keine Forma gebunden. Die Möglichkeit, eine vergrößerte Terrasse intensiver zu nutzen, kann einen Nachteil im Sinn von § 14 Nr. 1 WEG darstellen. Fakten: Die mit dem Einbau einer Treppe im Dachgeschoss verbundene teilweise Einbeziehung des Dachgeschosses eines anderen zu derselben...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig daraufhin zu überprüfen, ob Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind. Dabei ist er grundsätzlich nicht verpflichtet, die erforderlichen Kontrollen in eigener Person durchzuführen. Fakten: Durch Laubverstopfungen in der Regenrinne kam es zum Schaden am Sondereigentum eines Wohnungse...mehr

Leitsatz Verwalter-Kontroll- und Wartungspflichten? Verwalterhaftung vorliegend verneint! Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; seine Verpflichtung beschränkt sich allerd...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 22 WEG Kommentar 1. Ein Stellplatz-Sondereigentümer in der Tiefgarage ließ auf der Stirnseite des Stellplatzes vom Boden bis zur Decke hin eine Mauer ziehen, in der er ein elektrisches Rolltor installierte. Gleichzeitig wurde eine Stromleitung zum Betrieb des Rolltores von der Allgemeinstromleitung abgezweigt und mit einem Zähler verse...mehr

Leitsatz Verfügt in einer Mehrhausanlage nur ein Teil der Häuser über einen Aufzug, so sind gleichwohl die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, wenn nicht eine andere Kostenverteilung klar und eindeutig vereinbart ist. Fakten: Innerhalb einer Mehrhausanlage verfügen einige der Häuser über Aufzugsanlagen, andere nicht. Einer der Eigentümer einer Wohnung innerha...mehr

Normenkette § 631 BGB, § 633 Abs. 2 BGB Kommentar 1. Käufer von Eigentumswohnungen hatten auch Sondereigentum an Pkw-Stellplätzen in der Tiefgarage zum Preis von jeweils DM 28.500,- erworben; das Garagentor war allerdings nur 2,51 m breit, sodass die Stellplätze nicht oder nur erschwert angefahren und beparkt werden konnten. Erwerber verklagten hier den Verkäufer auf Nachbess...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. § 22 Abs. 1 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden (h.M.). Von dieser Möglichkeit wurde vorliegend in der Teilungserklärung Gebrauch gemacht durch folgende Vereinbarungsregelung: "Beschließt die Mehrheit der Eigentümer, die auch die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertritt, bauliche Veränderunge...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 21 Abs. 1 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 278 BGB, § 254 BGB, § 282 BGB Kommentar 1. Auf Vorlage des OLG Hamm, Beschluss v. 30. 9. 1998, Az.: 15 W 429/97hat nunmehr der BGH im Sinne der früheren Entscheidung des BayObLG (vom 21. 5. 1992, NJW-RR 92, 1102; vgl. auch BayObLG, WE 95, 189; 1996, 159) entschieden und leitsatzartig herausgestellt: 1. Die Pflich...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der den über seinem Sondereigentum gelegenen Teil des Daches reparieren lässt, haftet für ein Verschulden des von ihm beauftragten Werkunternehmers, wenn hierdurch an dem Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers ein Schaden entstanden ist. Fakten: Im Klartext heißt dies, dass der betreffende Wohnungseigentümer den geschädigten anderen ...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 und Abs. 5 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB, §§ 1ff. Heizkostenverordnung Kommentar Ohne einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist ein Wohnungseigentümer nicht befugt, den in seinem Sondereigentum befindlichen Heizkörper, der mit einem Gerät zur Ablesung des Wärmeverbrauches ausgestattet ist, zu dem...mehr

Leitsatz Die Verwaltung und damit auch die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums steht, soweit keine andere Regelung getroffen ist, den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Wie jetzt der BGH entschieden hat, beschränkt sich die Pflicht der Wohnungseigentümer, zur ordnungsgemäßen Instandsetzung zusammenzuwirken, nicht nur auf eine die Instandsetzung ermöglichen...mehr

Leitsatz Zur Abrechnung und Kostenverteilung zwischen Wohnungseigentümern und Bruchteilsmiteigentümern eines Tiefgaragenteileigentums Stimmrechtsvertreter in Bruchteilsgemeinschaft Normenkette § 16 WEG, § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG, § 745 BGB Kommentar 1. Besteht eine Anlage aus Eigentumswohnungen und einem Teileigentum Tiefgarage (Bruchteilseigentum nach den §§ 741ff. BGB), wobei ei...mehr

Normenkette § 3 WEG, § 5 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Kraft vorausgegangener Gerichtsentscheidungen musste ein Teileigentümer im Souterrain einen sondereigentumsinnenseitig gelegenen Zugang zu einer gemeinschaftlichen Heizzentrale freigeben. Nachträglich errichtete er jedoch auf eigene Kosten eine außenseitige Zugangstreppe zu diesem Gemeinschaftsraum; diese weitere Baumaßnahm...mehr

Leitsatz Ungültiger Entlastungsbeschluss des Verwalters bei zu hoher Abrechnung der Verwaltervergütung einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber Beiratsentlastung jedoch gültig Die Gemeinschaft kann gegen deren Willen (Antragsablehnung) nicht verpflichtet werden, ein generelles Rauchverbot in gemeinschaftlichen Räumen zu verfügen Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 26 WEG, § 28 A...mehr

Leitsatz Zulässige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Instandsetzungskostentragung allein der Garageneigentümer Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. In einer Wohnanlage gab es auch Tiefgarageneinstellplätze als separates Teileigentum (14 Einzeleinstellplätze und 9 sog. Doppelparker oder Doppelstockgaragen), wobei die Doppelparker mit ...mehr

Leitsatz 1. Die Regelung des § 516 ZPO, wonach spätestens mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung eines Urteils die Berufungsfrist beginnt, ist in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht entsprechend anwendbar. Dies gilt auch für das sogenannte echte Streitverfahren wie z.B. das Wohnungseigentumsverfahren. 2. Ob das Grillen auf Holzkohlenfeuer im Garten w...mehr

Leitsatz Verwalter als Mitstörer im Verfahren passivlegitimiert Normenkette § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG, § 1004 BGB, § 12 FGG, § 27 FGG Kommentar 1. In einer Teileigentums-Sammelgarage wurden seit Jahren zwei große gelbe und zwei graue Mülltonnen aufgestellt, die von der Gemeinschaft zur Müllentsorgung genutzt werden. Der Bruchteilsmiteigentümer an diesem Gara...mehr

Leitsatz Nutzungswiderspruch hier durch Auslegung im Sinne weitreichender Gewerbenutzung zu lösen (hier: zulässige Pizzeria) Normenkette § 10 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. In der Teilungserklärung war Sondereigentum als "Gewerbeetage" bezeichnet, im Aufteilungsplan allerdings nur als "Ladengeschäft". Im Streit ging es um die Nutzungsberechtigung des Teileigentümers zum Betrieb ei...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 273 BGB Kommentar 1. In Anlehnung an meine seinerzeit in ETW (Gruppe 2) empfohlene Beschlussfassung zum "Ausfrieren"und "Austrocknen"eines renitenten Wohngeldschuldners mit hoher, bisher nicht vollstreckbarer Säumnissumme hatte eine Gemeinschaft mehrheitlich (bestandskräftig) beschlossen: "Die Wohnungseigentümer der WEG ... beschließen, dass auf...mehr

Normenkette § 635 BGB Kommentar Der Schadenersatzanspruch nach § 635 BGB, der einzelnen Bauherren einer Bauherrengemeinschaft wegen eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum zusteht, ist auf den Ersatz der gesamten Sanierungskosten gerichtet, die zur Mängelbeseitigung erforderlich sind. Dies gilt auch für die Haftung des Architekten wegen fehlerhafter Planung oder Bau...mehr

Leitsatz Eigentümerversammlung nur der Hotel-Appartement-Eigentümer (ohne Gewerberaum-Teileigentümer) im Falle entsprechend einschränkender Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung Prozessgerichtliche Zuständigkeit bei Gründung einer BGB-Gesellschaft der Appartement-Eigentümer zum Zwecke der Verpachtung Normenkette § 21 WEG, § 23 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, § 705ff. BGB, § 1...mehr

Leitsatz Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer aus Appartements und gewerblichen Räumen bestehenden Hotelanlage, daß die Appartementeigentümer verpflichtet sind, ihr Sondereigentum dem jeweiligen Betreiber des Hotels zur Nutzung zu überlassen und daß sie mit Stimmenmehrheit über die Person des Dritten sowie die Art und Weise der Nutzungsüberlassung entscheiden, kann ein so...mehr

Leitsatz Das Maß der von den anderen Wohnungseigentümern zu duldenden Beeinträchtigungen wird durch die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzungsart beschränkt. Bei einer ihrer Gesamtkonzeption nach zur Nutzung durch Familien und Partnerschaften bestimmten Anlage muss eine Nutzung als Heimunterkunft für Jugendliche nicht geduldet werden. Fakten: Ist in der Teilungserkläru...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Im Anschluss an den bereits angesprochenen sogenannten "Birkenfall" (nach Entscheidung des BayObLG verstieß hier das Fällen einer hohen Birke in einem sondergenutzten Garten insbesondere gegen Grundsätze des § 14 Nr. 1 WEG) musste sich erneut das OLG Köln mit dem Entfernen dreier etwa 30 Jahre alter und 12-1...mehr

Leitsatz Keine Haftung der faktischen (werdenden) Eigentümer für Verbindlichkeiten, die vor der in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wurden! (?) Ende der faktischen Gemeinschaft mit Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft! (?) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Ist die tatsächliche Wohnungseigentümergemeinschaft durch Anlegung der Wohn...mehr

Leitsatz Kompetente Begutachtung Ankündigung eines notwendigen Betretungstermins "mindestens eine Woche vorher"! Normenkette § 14 Nr. 4 WEG, Art. 13 GG, § 12 FGG, § 15 FGG Kommentar 1. Vorausgegangen war dieser neuerlichen Entscheidung die Senatsentscheidung vom 27. 6. 1996 (WM 96, 584 = WE 97, 114) mit Rückverweisung an das LG. Schon in genannter früherer Entscheidung hat der ...mehr

Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar 1. Haben Eigentümer bestandskräftig beschlossen, dass eine bauliche Veränderung (hier: installierte Bewässerungsanlage für Pflanztröge, die vor den Fenstern einer Obergeschosswohnung aufgestellt wurden) zu beseitigen ist, kann dem Beseitigungsverlangen der Gemeinschaft vom baulich ändernden Eigentümer n...mehr

Leitsatz Der Erwerber von Wohnungseigentum kann ohne individualvertragliche übernahme nicht für die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Folgekosten des vor seinem Erwerb erfolgten Ausbaus seiner Dachgeschoßwohnung in Anspruch genommen werden, wenn die Kostenpflicht nicht in der von der Eintragungsbewilligung gedeckten Gemeinschaftsordnung, sondern nur in einem Anhang der ...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ein Erwerber von Wohnungseigentum kann ohne individualvertragliche Übernahme nicht für die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Folgekosten (Instandsetzungskosten) des vor seinem Erwerb erfolgten Ausbaues seiner Dachgeschosswohnung in Anspruch genommen werden, wenn eine solche Kostenpflicht nicht ...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 1018 BGB, § 1090 BGB Kommentar 1. Eine Dienstbarkeit an einem Wohnungseigentum kann nicht mit dem Inhalt ins Grundbuch eingetragen werden, dass Ausübungsbereich ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum sein soll. Eine solche Dienstbarkeit könnte nur (mit Zustimmung sämtlicher Eigentümer) am ganzen Grundstück bestellt werden. Eine Sondernut...mehr

Leitsatz Sind Balkone nach der Teilungserklärung ohne weitere Differenzierung dem jeweiligen Sondereigentum zugewiesen, so erstreckt sich die Zuweisung im Wesentlichen auf den Balkonraum und erfaßt insbesondere nicht auch konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile der Balkone, die nicht sondereigentumsfähig sind. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und ei...mehr

Leitsatz Die Sanierung konstruktiver Teile von sondereigentumsfähigen Balkonen hat mangels abweichender Vereinbarungen die Gesamtgemeinschaft kostenmäßig zu tragen; Gleiches gilt für entsprechende vorbereitende notwendige zerstörerische Maßnahmen und auch Wiederherstellungskosten von etwaigem Fliesen-Sondereigentum Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 14 Nr. 4 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, ...mehr

Leitsatz Verwirkte Unterlassungsansprüche Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 21 Abs. 4 WEG, § 242 BGB, § 315 Abs. 1 BGB, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar 1. Knapp 20 Jahre wurde in einer Teileigentumsanlage mit Hotelappartements, Praxen und gewerblich genutzten Einheiten ein Teileigentum (in der Teilungserklärung als "Laden"bezeichnet) als Eiscafé genutzt, ebenso die vorgelagert...mehr

Leitsatz Vereinigung zweier Wohnungseigentumsrechte zu neuem Wohnungseigentum ist jedenfalls grundbuchrechtlich nicht zu beanstanden Die Grundbucheintragung verlautbart nur die dingliche Rechtslage Normenkette § 3 WEG, § 5 GBO, § 890 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümer beabsichtigte, zwei seiner nebeneinanderliegenden Wohnungen zu verbinden und dazu die Trennmauer im Bereich der Di...mehr

Normenkette § 10 Abs. 1, Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 133 BGB Kommentar 1. In der betreffenden Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung war vereinbart: 1. Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Ausführung obliegt dem Verwalter ... 2. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an Fens...mehr

Leitsatz Die Regelung in einer Teilungserklärung, daß die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Aufgabe der Eigentümergemeinschaft ist, andererseits Instandsetzungsarbeiten an Fenstern von den betreffenden Wohnungseigentümern ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens zu veranlassen sind, ist dahin auszulegen, daß Erneuerungen der Fenster zu Lasten derjenigen Eige...mehr

Leitsatz Nach Unterteilung von Wohnungseigentum und vereinbartem Objekt-Stimmrechtsprinzip entstehen "Halb-Stimmen"! Kausalität eines Einberufungsmangels muss mit Sicherheit feststehen (h.R.M.) Normenkette § 8 WEG, § 23 Abs. 2, 4 WEG, § 25 WEG Kommentar 1. Werden von ursprünglich 16 Wohnungseigentumseinheiten vier Einheiten - berechtigtermaßen - so unterteilt, dass insgesamt 20...mehr

Leitsatz Das in dem Bestandsverzeichnis der Teilungserklärung als "Ladenwohnung" gekennzeichnete und durch einen eigenen Eingang von der übrigen Wohnungseigentumsanlage getrennte Sondereigentum darf gewerblich genutzt werden als Café für Drogenabhängige oder -gefährdete Personen, die dort zur allgemeinen Geschäftszeit außer kleinen Speisen und Getränken auch medizinische Ver...mehr