Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

Leitsatz Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556a Kommentar Gegenstand des Mietvertrags war eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss einer Seniorenanlage. Zu der Wohnung gehörte weder ein Keller noch ein Speicherraum. Das Gebäude war mi...mehr

Leitsatz Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege der Betriebskostenabrechnung. Dem brechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird vielmehr im Regelfall dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde ...mehr

Leitsatz Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (Anschluss an BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05). Normenkette BGB § 556 Kommentar Der vom Vermieter beauftragte Rechtsanwalt hat dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung übersandt und Belegeinsich...mehr

Leitsatz Zur Notwendigkeit eines "Vorwegabzugs" der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten bei gemischt genutzten Gebäuden. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Das Gericht gibt dem Vermieter recht. Der Gewerbemieter kann nicht einwenden, eine Betriebskostenabrechnung sei nicht fällig, wenn bei dem gemischt genutzten Objekt von Wohnr...mehr

Kommentar Haben die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart, so kann der Vermieter eine Mieterhöhung gleichwohl mit einem Mietspiegel begründen, in dem die Nettomieten ausgewiesen sind. Die ortsübliche Brutokaltmiete kann der Vermieter nachweisen, indem er zu den Mietspiegelwerten die aktuellen Betriebskostenanteile hinzurechnet. Hinweis Der Vermieter muss in der Mieterhöhung...mehr

Leitsatz Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung der Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht eingehalten hat, hat die verspätete Geltendmachung der Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten...mehr

Leitsatz Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist e...mehr

Leitsatz Gültiger Mehrheitsbeschluss über ersatzloses Fällen einer hochgewachsenen, gesunden Douglasie in Nähe einer Hausvorderfront Normenkette §§ 14 Nr. 1, 21 und 22 Abs. 1 WEG Kommentar Mit knapper Mehrheit hatte die Gemeinschaft beschlossen, eine relativ nahe an der Straßenvorderfront des Gebäudes auf gemeinschaftlicher Grundstücksgartenfläche stehende Douglasie zu fällen....mehr

Leitsatz Ob die Betriebskostenabrechnung einzelne, nicht umlagefähige Positionen enthält oder auf einem falschen Umlegungsmaßstab basiert, betrifft ausschließlich die inhaltliche Richtigkeit. Um die Fälligkeit herbeizuführen, muss keine neue Abrechnung erteilt werden. Enthält der Wohnungsmietvertrag allein die Vorgabe, dass Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlic...mehr

Leitsatz Der Mieter kann von seinem ehemaligen Vermieter die Ausstellung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangen. Der Vermieter darf in dieser Bescheinigung aber auch auf unstreitig ausstehende Prozess- und Gerichtskosten hinweisen. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung etwa des Inhalts "Es bestehen aus dem Mietverhältnis über die Wohnung …, in …, seitens des ...mehr

Leitsatz Leitsatz: a) Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallend...mehr

Leitsatz Der Rückforderungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Fakten: Der Mieter zahlte neben der Miete vereinbarungsgemäß Betriebskostenvorauszahlungen. Das Mietverhältnis endete E...mehr

Leitsatz Leitsatz: Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution b...mehr

Leitsatz Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch des Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen (amtlicher Leit...mehr

Leitsatz Wenn die tatsächliche Größe der Mieträume von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht, kann sich der Mieter gegenüber einer Betriebskostenabrechnung hierauf nicht berufen, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben, dass die dort angegebene Fläche in jedem Fall maßgeblich sein soll. Fakten: Die Parteien streiten über die Betriebskostenabr...mehr

Leitsatz Hat der Vermieter bei den Betriebskosten bestimmte Verhältnisse geschaffen, die zu niedrigeren als den ortsüblichen Kosten führen, ist er bei der Veränderung dieses Zustands nicht völlig frei, sondern muss sich im Rahmen der Überprüfung seiner Erwägungen fragen lassen, welche sachlich gerechtfertigten Gründe es verhindern, den bisherigen Zustand fortzuführen. (Leitsa...mehr

Leitsatz Die nachträgliche Umlage von rückwirkend erhöhter Grundsteuer ist auch ohne Vorbehalt der Nachforderung zulässig. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, dass Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind. Fakten: Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31.12.2001 verlangte der Mieter Freigabe des Mietkautionskontos. Der ...mehr

Leitsatz a) Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des ...mehr

Leitsatz Ein Verwalter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht verpflichtet, für eine vermietete Wohnung eine Einzeljahresabrechnung zu erstellen, die unverändert als wirksame Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter verwendet werden kann. Fakten: Die vermietenden Wohnungseigentümer hatten die vom Verwalter gefertigten Jahreseinzelabrechnungen unverändert zur Nebenkostena...mehr

Leitsatz Der WEG-Verwalter muss keine Einzelabrechnung vorlegen, die unverändert auch als mietrechtliche Nebenkostenabrechnung zu verwenden ist Beteiligung am Verfahren Normenkette § 28 Abs. 3 WEG; § 675 BGB Kommentar Vom Verwalter kann nicht verlangt werden, dass er bei einer vermieteten Wohnung in der Einzelabrechnung die mietrechtlich umlagefähigen Nebenkosten nach Maßgabe d...mehr

Leitsatz Bei einer nachträglichen Erhöhung der Grundsteuer durch das Finanzamt kann der Vermieter eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung korrigieren und die erhöhten Kosten der Grundsteuer nachträglich auch dann umlegen, wenn das Mietverhältnis inzwischen nicht mehr besteht. Fakten: Der Vermieter verlangt nach Mietende vom Mieter eine Nachzahlung von Betriebskosten wege...mehr

Leitsatz Der Vermieter hat bei Leerstand keinen Anspruch gegen den Mieter auf Änderung des Verteilungsschlüssels, wonach bestimmte Betriebskostenpositionen (Wasser, Müll, Strom) nur nach der Fläche der vermieteten Wohnungen umgelegt werden und die Leerstandsflächen herauszurechnen sind. Fakten: Der Vermieter verlangt vom Mieter wegen Störung der Geschäftsgrundlage aufgrund vo...mehr

Leitsatz Ein Vermieterwechsel berechtigt nicht zu einer Betriebskostenabrechnung nach einem Rumpfjahr. Teilzahlungen des Mieters ohne Leistungsbestimmung sind bei einer Bruttokaltmiete zunächst auf den Heizkostenvorschuss zu verrechnen. Fakten: Die Parteien streiten über die Betriebs- und Heizkostenabrechnung sowie darüber, wie die Zahlungen ohne Leistungsbestimmung zu verrec...mehr

Leitsatz Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksa...mehr

Leitsatz Die gesetzliche Frist zur Abrechnung von Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher und kein formeller ...mehr

Leitsatz Setzt das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend fest und ist in den früheren Betriebskostenabrechnungen des Verpächters der Vermerk "z.Zt.0" enthalten, kann der Verpächter die Grundsteuer vom Pächter nachfordern. Fakten: Nach dem Pachtvertrag über die Museumscafeteria hatte der Pächter Vorschüsse für Betriebskosten zu leisten. Im Vertrag heißt es unter anderem: "Der ...mehr

Leitsatz Enthält die Betriebskostenabrechnung lediglich die geschuldeten, vom Mieter noch nicht bezahlten Vorschüsse, ist sie dann ordnungsgemäß, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife e...mehr

Leitsatz Wenn der Vermieter, ohne dass im Vertrag Entsprechendes bestimmt ist, die Heizkosten und die übrigen Betriebskosten zum Gegenstand verschiedener Abrechnungen macht, sind beide Abrechnungen als Einheit zu betrachten. Fakten: Der Vermieter hatte über Heizkosten und die übrigen Betriebskosten getrennt abgerechnet, wobei die Abrechnungen unterschiedliche Salden aufwiesen...mehr

Leitsatz Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht prüffähig, wenn die unter der Bezeichnung "Heizungskosten" ausgewiesenen Aufwendungen neben den eigentlichen Heizkosten noch weiter nicht unbeträchtliche Kosten für Klimaanlage und Wasser enthalten und dies nicht unmittelbar aus der Abrechnung ersichtlich ist. Der Vermieter kann die zunächst nicht nachvollziehbare Betriebskost...mehr

Leitsatz Der Grundsatz der Abrechnungseinheit verbietet es, ein einheitliches Abrechnungsjahr in zwei Teilabrechnungen aufzuspalten. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter hatte das Abrechnungsjahr 1998 in zwei Abrechnungen aufgeteilt, obwohl das Mietverhältnis der Parteien erst im März 1999 beendet war. Das Gericht gibt ...mehr

Leitsatz Schuldet der gewerbliche Mieter vertraglich die auf die Miete entfallende Mehrwertsteuer, so gilt dies im Wege ergänzender Vertragsauslegung auch für die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der abgerechneten Betriebskosten, soweit der Vermieter selbst Mehrwertsteuer entrichten musste. Fakten: Der gewerbliche Mieter wehrt sich gegen die Ausweisung von Umsatzsteuer i...mehr

Normenkette § 164 BGB, § 179 BGB, § 631 BGB Kommentar Beauftragt ein WEG-Verwalter eine Servicefirma mit der Erstellung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für verschiedene Wohnungseigentümergemeinschaften, so haftet er sogar bei Anhaltspunkten für ein Handeln in fremdem Namen selbst für die Vergütung und die Gerätekosten, für Mieten sowie für die Erstellung von Abrechnu...mehr

Leitsatz Zu den Kosten des Betriebs maschineller Wascheinrichtungen rechnen nicht die Verwaltungskosten, die dem Vermieter bei Umrechnung und Abrechnung der Betriebskosten entstehen. Fakten: Der Vermieter stellte die Verwaltungskosten, die durch den Betrieb von Gemeinschaftswaschmaschinen entstehen, in die Betriebskostenabrechnung mit ein. Die Umlage ist unzulässig. Die Kosten...mehr

Leitsatz Bei der Wohnraummiete sind Betriebskosten grundsätzlich nach dem so genannten Leistungsprinzip abzurechnen. Es richtet sich nach den Umständen, ob der Mieter die übersendung von Kopien der Abrechnungsbelege fordern kann oder die Belege selbst einzusehen hat. Der Sitz des Vermieters bzw. seiner Verwaltung ist Erfüllungsort der Belegeinsicht, sofern wegen räumlicher E...mehr

Leitsatz Bezahlt der Mieter aufgrund eines Mieterhöhungsschreibens, in dem auch Heiz- und Betriebskosten gemäß § 27 der II. BerechnungsVO geltend gemacht werden, über zwei Jahre lang vorbehaltlos die veranschlagten Betriebskosten, so hat er damit die umlagefähigen Betriebskosten akzeptiert. Die Kosten eines Notstromaggregates sind als Kosten der Stromversorgung umlagefähig. ...mehr

Leitsatz 1. Beeinflußt die Grundfläche nach den Vorstellungen der Parteien die Miethöhe, dann liegt im Unterschreiten der tatsächlichen Fläche gemessen an der im Vertrag angegebenen Fläche ein Sachmangel vor, der zur Rückforderung des rechtsgrundlos erbrachten Teils der Miete berechtigt. 2. Rechnet der Vermieter regelmäßig wissentlich entsprechend einer zu geringen Fläche ab,...mehr

Leitsatz Der BGH hatte entschieden (BGH v. 23.11.1981), daß eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit weder der Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten noch der Aufstellung der Einzelpositionen sämtlicher Kosten bedarf. Will das Landgericht von dieser Grundsatzentscheidung abweichen, bedarf es einer Divergenzvorlage. Sachverhalt Der Mieter wendet sich gegen die Nachford...mehr

Leitsatz 1. Die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen muß folgende Mindestangaben enthalten: Gesamtkosten und deren Zusammensetzung Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels Berechnung des Anteils des Mieters Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. 2. Der Vermieter verletzt seine Pflicht zur sparsamen Wirtschaftsführung nicht dadurch, daß er es unterlassen hat, durch re...mehr

Leitsatz Die Kosten für den Betriebsstrom der Zentralheizungsanlage können auch dann auf den Wohnungsmieter umgelegt werden, wenn der Stromverbrauch für die Zentralheizung und der Stromverbrauch für das Treppenhauslicht von nur einem Zähler gemeinsam erfaßt werden. Der Wohnungsmieter kann die Heizkosten nicht um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung), wenn er vor Mie...mehr

Leitsatz Jährliche Nebenkostenabrechnungen sind bei Vermietung von Geschäftsräumen mit Ablauf des zwölften Monats nach der jeweiligen sich aus dem Mietvertrag ergebenden Abrechnungsperiode (Kalenderjahr, Mietvertragsjahr oder das Jahr, binnen dessen üblicherweise die Leistungsabrechnungen der jeweiligen Versorgungsträger erteilt zu werden pflegen) zu erstellen. Sachverhalt Na...mehr

Leitsatz Erweisen sich Betriebskostenabrechnungen als sachlich falsch, nachdem die jeweiligen Salden längst ausgeglichen worden sind, so kann der Vermieter eine Korrektur zu seinen Gunsten nur in dem Ausnahmefall durchsetzen, daß mit Bekanntwerden neuer Abrechnungstatsachen ein Saldo erheblicher Größenordnung errechnet werden kann. Sachverhalt Nach dem Mietvertrag leisten die...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG Kommentar Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG setzen einen billigenden Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresgesamtabrechnung einschließlich Einzelabrechnungen voraus (so zwischenzeitlich ständige Rechtsprechung des Senats). Bei einer Nachforderung von zunächst fehlerhaft festgestellten Heizungs- und W...mehr

Der Vermieter kann auch bei Fehlen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung die monatlichen Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten einfordern, da rechtliche Grundlage hierfür nicht die Betriebskostenabrechnung als solche, sondern die mietvertragliche Regelung über die Tragung der Betriebskosten ist. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn das Mietverhältn...mehr

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, z. B. dass bestimmte Positionen zu hoch angesetzt sind, muss der Mieter substantiiert vortragen und begründen. Dies setzt voraus, dass der Mieter die Belege der Betriebskostenabrechnung eingesehen hat.mehr

Die Betriebskostenabrechnung wird an den Mieter übersandt. Damit wird im Regelfall der Saldo fällig. Eine eigene Frist für die Prüfung wie im Bereich des geförderten Wohnraums hat der BGH abgelehnt. Der Streit um die Abrechnung und die Nachforderung fallen im Prozess i.d.R. zusammen, da die Richtigkeit der Abrechnung in der Zahlungsklage des Vermieters zu prüfen ist. Die Höh...mehr

Auf Mieterseite ist für einen erfolgversprechenden inhaltlichen Angriff auf eine Betriebskostenabrechnung erforderlich, dass er substantiierte Einwendungen gegen einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB vorbringt; ein pauschales Bestreiten einzelner oder aller Posten oder allgemeine Beanstandungen sollen nach h.M. nicht a...mehr

Obliegt dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Basis einer besonderen vertraglichen Vereinbarung auch die Verwaltung des Sondereigentums und ist die Wohnung vermietet, so fertigt er die Betriebskostenabrechnung für den Vermieter als Wohnungseigentümer. Er wird also in dessen Auftrag tätig und eben nicht selbst als Vermieter. Deshalb bedarf es zusätzlich e...mehr

Nach neuerer BGH-Rechtsprechung dürften jedoch keine allzu strengen Anforderungen an die formelle Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gestellt werden: Erforderlich, aber auch ausreichend soll es sein, wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung inhaltlich nachvollziehen und überprüfen kann, wobei die Angabe von Einzelbeträgen für die verschiedenen Kostenarten ausr...mehr

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zugrunde liegenden Zahlungsbelege.mehr

Hinweis: Die dargestellten Anforderungen für Betriebskostenabrechnungen gelten sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerberaumvermietungen. 1. Mindestangaben Nach herrschender Auffassung (st. Rspr. BGH, Urt. v. 19.7.2017 – VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732, 734 m.w.N. zur Rspr.; BGH NJW 1982, 573; KG DWW 1998, 24) muss eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehr...mehr