Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Leitsatz Mit Beschlussgenehmigung einer Jahresabrechnung ist grundsätzlich auch der Verwalter stillschweigend entlastet (hinsichtlich der in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des der Abrechnung zugrunde liegenden Verwalterhandelns) Von einer stillschweigenden Entlastung ist hier auszugehen, wenn sich die Eigentümer die Entlastung nicht ausdrücklich ...mehr

Normenkette § 16 WEG, § 28 WEG, § 56 Satz 2 ZVG Kommentar 1. Der Erwerber von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsvollstreckung haftet aus nach seinem Eintritt genehmigten Jahresabrechnungen nicht für Fehlbeträge, soweit diese auf rückständigen Beitragszahlungen des Rechtsvorgängers beruhen (vgl. BGH, ZMR 1999, 834, 836 und ZMR 1996, 215 sowie ZMR 1989, 434). Ein Abrechnungsge...mehr

Leitsatz Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Ansprüchen der Wohnungseigentümer wegen eines Anspruchs gegen den Verwalter scheidet schon wegen der erforderlichen Gegenseitigkeit aus. Die Einschränkung von Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht gilt nicht nur für Wohngeldvorschüsse, sondern auch für Nachforderungen aufgrund einer Jahresabrechnung. Fakten: Die Eigentümergemeinsch...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG, § 273 BGB Kommentar 1. Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Ansprüchen der Wohnungseigentümer wegen eines Anspruchs gegen den Verwalter (hier: rechtskräftige Verpflichtung des Verwalters, dem betreffenden Eigentümer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren) scheidet bereits wegen fehlender Gegenseitigkeit der wechselseitig...mehr

Leitsatz Zahlungs- und Abrechnungspflichten einer "unechten" Wohnungseigentumsverwaltung durch den teilenden Eigentümer im Vorstadium bis zu ordnungsgemäß bestellter und beginnender WEG-Verwaltung Individuelle Abrechnungspflichten des nach Auftragsrecht handelnden teilenden Eigentümers Verneinte Aufrechnungsberechtigung des Teilenden gegenüber Wohngeldvorschüssen für die hi...mehr

Leitsatz Nutzungsberechtigte eines Nachbargrundstücks dürfen nicht in der Eigentümerversammlung erscheinen. Vereinbarte Kostenverteilung nach Wohnflächen bedeutet bei Teileigentum Verteilung nach Nutzflächen Auf Wirtschaftsplan gestützter Zahlungsanspruch wird lediglich durch das Ergebnis der Jahresabrechnung begrenzt Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 28 Abs. 1 WE...mehr

Leitsatz Rechtmittelbeschwer bei Abrechnungspositions-Anfechtung Keine Erhöhung der Beschwer bei zusätzlicher Anfechtung Verwalter-Entlastungsbeschluss Normenkette § 45 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Wird der Genehmigungsbeschluss über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan wegen bestimmter Einzelposten für ungültig erklärt, bemisst sich die Rechtsmittelbeschwer eines Wohnungse...mehr

Leitsatz Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan wegen bestimmter Einzelposten für ungültig erklärt, bemisst sich die Rechtsmittelbeschwer eines Wohnungseigentümers, der diese Entscheidung anficht, nach der anteiligen Belastung, die ihm bei der seiner Ansicht nach richtigen Abrechnung erspart geblieben wäre. Fakten: Die Rechtsmittelbeschwer bemis...mehr

Leitsatz Falsche Kostenbelastung in einer Jahresabrechnung zur Ausgabenposition "Rechtsstreitigkeiten" (Position "Rechtskosten") betrifft nur die Einzelabrechnungen, aber die aller Eigentümer; ein Mangel wird hier nicht durch entsprechende Gutschrift beim betreffenden Wohnungseigentümer behoben Mangels vorhandener Messeinrichtungen für eine verbrauchsabhängige Abrechnung der ...mehr

Leitsatz Auch unter Zwangsverwaltung stehender Eigentümer kann mit Ermächtigung des Zwangsverwalters ein Beschlussanfechtungsverfahren in der Rechtsmittelinstanz fortführen Keine gültige Verwalterbestellung bei einschlägig verurteiltem Geschäftsführer einer Verwalter-GmbH und noch nicht getilgten Vorstrafen Rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsausübung einer Eigentümergruppe in Ke...mehr

Leitsatz Einsichtsrecht der Eigentümer in Abrechnungsbelege kann nicht unter Hinweis auf tatsächliche Schwierigkeiten ("Überforderung") durch den Verwalter verweigert werden Aus dem Einsichtsrecht folgt auch ein Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien (gegen Kostenerstattung an den Verwalter) Ungültiger Beschluss, in Abrechnungen bei "wichtigen" Ausgabenpositionen sog. Rechnu...mehr

Leitsatz Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Fakten: Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist...mehr

Leitsatz Erneut: Gültiger "Zitterbeschluss" über pauschalierten Schadenersatz bei Wohngeldverzug Saldenvortrag (Fehlbetrag) aus vorausgegangenem Geschäftsjahr kann in die Abrechnung des Folge-Geschäftsjahres mit aufgenommen werden Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Grundsätzlich bedarf die pauschalierte Festlegung eines über den gesetzlichen Mindestschade...mehr

Leitsatz Ersetzung eines Breitbandkabelanschlusses durch eine Gemeinschafts-Satelliten-Empfangsanlage im vorliegenden Fall keine nachteilige bauliche Veränderung Teilanfechtung eines Beschlusses Normenkette § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar 1. Mit großer Mehrheit wurde ein Beschluss gefasst, eine Gemeinschafts-Satel...mehr

Leitsatz Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche gegen den Verwalter (auf Wiederherstellung oder auch Schadenersatz) setzt Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus Stromleitungen (im Keller) sind Gemeinschaftseinrichtungen Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 47 Satz 2 WEG Kommentar 1. Lässt der Verwalter elektrische Zul...mehr

Leitsatz Geschätzte Heizkostenverteilung nach Defekt eines Messgeräts im Abrechnungszeitraum Normenkette § 23 WEG, § 242 BGB, § 9a Abs. 1 HeizkostenV Kommentar 1. Eigentümer sind nicht gehindert, bereits bestandskräftig, beschlussgenehmigte Jahresabrechnungen dann im Wege eines Zweitbeschlusses zu korrigieren, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass Heizkosten wegen eines f...mehr

Leitsatz Stellt sich nach bestandskräftiger Jahresabrechnung heraus, dass den dort u.a. abgerechneten Heizkosten wegen eines fehlerhaft eingebauten Messgerätes eine unrichtige Erfassung zugrunde lag, so ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gehindert, die Jahresabrechnung im Wege des Zweitbeschlusses zu korrigieren. Fakten: Die Wohnungseigentümer können auch bestandskr...mehr

Leitsatz Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten, weil die Kosten der Renovierung einer Sondernutzungsfläche nicht dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt, sondern auf sämtliche Wohnungseigentümer umgelegt wurden, so bemisst sich die Beschwer des Rechtsmittelführers, dessen Antrag abgewiesen worden ist, nach der anteiligen Belastung, die ihm bei der seiner ...mehr

Normenkette § 45 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten, weil die Kosten der Renovierung einer Sondernutzungsfläche nicht dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt, sondern auf sämtliche Wohnungseigentümer umgelegt wurden, so bemisst sich die Beschwer des Rechtsmittelführers, dessen Antrag abgewiesen worden ist, nach der anteiligen Bel...mehr

Leitsatz Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: Müllgebühren) über vereinbarte "Öffnungsklausel" nur eingeschränkt möglich Mehraufwandsgebühr bei Nichtbeteiligung am Wohngeld-Lastschrifteinzugsverfahren setzt ausdrückliche Beschlussfassung voraus (ist also nicht lediglich durch den Verwaltervertrag begründbar!) Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 23 WEG Kommentar 1. ...mehr

Leitsatz Wohngeldanspruch kann auch nach genehmigter Jahresabrechnung weiterhin auf beschlossenen Wirtschaftsplan gestützt werden (jetzt h.R.M.) Bestandskräftiger (unangefochten gebliebener) Mehrheitsbeschluss ("Zitterbeschluss") über 8%igen Verzugszins von Wohngeldrückständen bleibt wirksam und bindend (entgegen der Auffassung von Wenzel u.a.) Der zur Wohngeld-Geltendmachung ...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben. Fakten: Die Rechte und Pflichten des Verwalters richten sich gemäß § 675 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften des Auftragsrechts. Die Gelder auf den vom Verwalter für die Gemeinschaft angelegten Konten s...mehr

Leitsatz Verwaltungsunterlagen sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 WEG, § 666 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Der Anspruch auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen richtet sich einheitlich sowohl unmittelbar gegen den Verwalter (der diese Unterlagen "hinter sich hat"), wie auch mittelbar gegen die gesamte Eigentüm...mehr

Leitsatz Ausnahmsweise: Getrennte Versammlungen und Beschlussfassungen in einer sog. Mehrhausanlage (Gruppen- bzw. Block-Abstimmungen) Beschlussfähigkeit (nur) nach den Miteigentumsanteilen der Eigentümer des betreffenden Hauses Ungültige Verwalter-Entlastung Normenkette § 21 WEG, § 25 Abs. 3 WEG, § 27 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Selbst eine jahrelange Übung der Eigentümer...mehr

Leitsatz Entlastung und Schadenersatzanspruchsverzicht bei jahrelanger Abrechnungsgenehmigung mit Fehlbuchungen (hier: Grundsteuerzahlung für den Bauträger, stets abgerechnet als "gemeinschaftliche Ausgabe"); Eigentümer hätten Fehler erkennen können! Normenkette § 28 Abs. 3, 4 WEG Kommentar 1. Einen Anspruch auf Entlastung gegen die Eigentümer besitzt der Verwalter grundsätzli...mehr

Leitsatz Kein Eigentümer-Anspruch auf Erstellung eines Vermögensstatus mit Ausweisung von Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft Keine Rechnungslegungspflicht des Verwalters gegenüber einem einzelnen Eigentümer Rechtsgültigkeit eines bestandskräftigen Kostenverteilungsänderungs-Mehrheitsbeschlusses ("Zitterbeschlusses") nach wie vor vom Senat bestätigt; keine Besch...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist, soweit diesbezüglich bei seinem Amtsantritt Streit über die Arbeitsweise seines Vorgängers herrscht, nicht von Amts wegen dazu verpflichtet, eine nachvollziehbare Auflistung der gesamten Instandhaltungsrücklage der vergangenen Jahre zu erstellen. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft fordert von dem neuen Verwalter eine Zusammenstellung der Gesamtrück...mehr

Leitsatz Vorbehaltlose Entlastung des Verwalters als negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich mindestens erkennbarer Ansprüche Die Feststellungslast bezüglich behaupteter pflichtwidriger Mittelverwendung tragen die Wohnungseigentümer Normenkette § 26 WEG, § 27 WEG, § 28 WEG, § 397 BGB Kommentar 1. Ein Eigentümerbeschluss über die Entlastung eines Verwalters bedeutet die Billig...mehr

Normenkette § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Ein Wohngeldzahlungsanspruch kann sich auch aus einem Abrechnungs- Abänderungsbeschluss ergeben, selbst wenn die betreffende Jahresabrechnung bereits früher bestandskräftig genehmigt wurde. Auch über bereits bestandskräftig beschlossene Abrechnungen kann eine Gemeinschaft grundsätzlich neu entscheiden; ob solche Änderungsbeschlüsse wir...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können über eine bereits bestandskräftige Jahresabrechnung erneut beschließen, wenn sich diese nachträglich infolge Irrtums oder unrichtiger Buchführung als fehlerhaft erweist. Fakten: Grundsätzlich können die Eigentümer auch über bereits bestandskräftig beschlossene Maßnahmen erneut entscheiden. Ob solche änderungsbeschlüsse wirksam sind, häng...mehr

Leitsatz Wirtschaftsplan kann weiterhin auch nach Abrechnungs-Beschlussgenehmigung Zahlungsanspruchsgrundlage bleiben (soweit sich nicht aus der Jahresabrechnung gegenüber dem Soll der Vorschüsse ein niedrigerer Schuldsaldo ergibt) Die Gemeinschaftsordnung kann einen erhöhten Verzugszinssatz für Wohngeldschulden festlegen, nun seit 1. 1. 1999 nach dem sog. Basiszinssatz Fortfü...mehr

Leitsatz Es genügt, dass der Eigentümerbeschluss über den Wirtschaftsplan auf den den Wohnungseigentümern vorgelegten Wirtschaftsplan Bezug nimmt. Nicht erforderlich ist es, in den Eigentümerbeschluss den Wirtschaftsplan, sei es auch nur mit den Gesamteinnahmen und -ausgaben aufzunehmen. Etwas anderes kann gelten, wenn mehrere Wirtschaftspläne vorgelegt werden. Fakten: Gemäß ...mehr

Leitsatz Die zeitgerechte Aufstellung einer Jahresabrechnung gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters. Die wiederholte, nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen. Fakten: Nach einer entsprechenden Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung hatte der Verwalter die Jahresabrechnung spätestens...mehr

Leitsatz Wiederholte, nicht rechtzeitige und ggf. mängelbehaftete Jahresabrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen Normenkette § 26 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass der Verwalter spätestens 5 Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres die Jahresabrechnung zu erstellen h...mehr

Leitsatz Der Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für die Beitragsrückstände seines Vorgängers auch dann nicht, wenn der nach dem Eigentumserwerb gefasste Beschluss über die sie einbeziehende Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist. Fakten: Der jetzige Eigentümer erwarb im Wege der Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung. Die für das Jahr vor dem Erwerbszeitpunkt...mehr

Leitsatz Der Erwerber oder Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für Beitragsrückstände seines Vorgängers auch dann nicht, wenn der nach dem Eigentumserwerb gefasste Beschluss über die Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist. Im Rahmen der Begründung von Zahlungspflichten von Wohnungseigentümern muss zwischen dem Beschluss der Wohnungseigentümer über den Wirtschafts...mehr

Leitsatz Rechtsnachfolger haften grundsätzlich und generell der Höhe nach nur begrenzt auf die so genannte Abrechnungsspitze (hinsichtlich einer nach Eigentumswechsel beschlossenen und fällig gestellten Einzelabrechnung); dies gilt auch im Falle einer mangels Beschlussanfechtung bestandskräftig gewordenen Einzelabrechnung, in der Soll-Beitragsrückstände des Voreigentümers mi...mehr

Leitsatz Übersieht das LG einen Antrag, kommt lediglich ein Ergänzungsantrag (nicht jedoch eine Rechtsbeschwerde) in Betracht Zum Geschäftswert über die Anfechtung von Abrechnungs- und Entlastungsbeschlüssen Normenkette § 43 WEG, § 48 Abs. 2 WEG, § 20 FGG, § 321 ZPO Kommentar 1. Entscheidet ein Gericht über Anträge ganz oder teilweise nicht, dann stellt die getroffene Gerichtse...mehr

Leitsatz Kontostandsmitteilung des einzelnen Eigentümers (Vorjahressaldo, Schlusssaldo) grundsätzlich nicht Gegenstand der Abrechnung und Abrechnungsgenehmigungs-Beschlussfassung In den Wirtschaftsplan sind nur zu erwartende Einnahmen aufzunehmen Der Entziehungsbeschluss bedarf der absoluten Stimmenmehrheit, berechnet nach Köpfen Eingeschränkte Amtsermittlung des Gerichts bei A...mehr

Leitsatz Auch ein Zwangsverwalter haftet stets nur in Höhe der so gen. Abrechnungsspitze Kein Verschulden des Zwangsverwalters, wenn er sich der BGH-Meinung anschließt Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 155 Abs. 1 ZVG Kommentar 1. Ein Zwangsverwalter haftet auch dann nicht für die Zahlung einer rückständigen Sonderumlage für das seiner Verwaltung unterliegende Wohnungseigentum, wen...mehr

Leitsatz Durch Vereinbarung oder nicht angefochtenen Mehrheitsbeschluss können die Mindestanforderungen an den Inhalt eines Wirtschaftsplans so herabgesetzt werden, dass er nur den von den einzelnen Wohnungseigentümern monatlich zu entrichtenden Wohngeldvorschuss nennt. Fakten: Der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans bestimmt den vorläufigen Betrag, mit dem di...mehr

Leitsatz Entlastungsbeschluss enthält jedoch im Zweifel keine Genehmigungswirkung für frühere, noch offene Abrechnungen Normenkette § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Es entspricht h.M., dass ein Entlastungsbeschluss zugleich die stillschweigende Billigung einer Jahresabrechnung enthalten kann. Maßgebend sind hier Auslegungsgrundsätze und Umstände des Einzelfalles. Ist in einer Eige...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Entlastung des Verwalters enthält zugleich die Billigung der Jahresabrechnung, wenn diese Abrechnung in der Versammlung zuvor erörtert worden ist. Fakten: Es ist einhellige Rechtsmeinung, dass ein Entlastungsbeschluss zugleich die stillschweigende Billigung der Jahresabrechnung enthalten kann. Ob dies letztlich...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die Abberufung des Verwalters nicht schon dann verlangen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt, sondern erst, wenn dieser Grund so schwerwiegend ist, dass unter Berücksichtigung eines Beurteilungsspielraums der Wohnungseigentümergemeinschaft die Nichtabberufung des Verwalters nicht mehr vertretbar erscheint. Fakten...mehr

Leitsatz Auch das BayObLG fordert nunmehr nicht die Beschlussanfechtung hinsichtlich einer genehmigten Einzelabrechnung (hier: durch den Zwangsverwalter), wenn die - nach Zwangsverwaltungs-Anordnung beschlussgenehmigte - Einzelabrechnung schuldbetragsmäßig nicht auf die sog. Abrechnungsspitze beschränkt sein sollte (Einschränkung eigener Senatsentscheidung, BayObLGZ 91, 83) I...mehr

Normenkette § 28 WEG Kommentar Allein noch in einer Kostenentscheidung musste der Senat erneut feststellen: 1. Der Eigentümerbeschluss über einen Wirtschaftsplan muss grundsätzlich die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig ausweisen. Ausnahmsweise genügt es aber, dass der geschuldete Betrag von den Eigentümern aufgrund eines bestimmten Verteilungsschlü...mehr

Leitsatz Sein absolutes Stimmenübergewicht kann jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, sein Abstimmungsverhalten im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein Normenkette § 21 WEG, § 25 WEG, § 26 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Ein Mehrheitseigentümer kann auch bei abweichend von § 25 Abs. 2 WEG vereinbartem Stimmrecht (hier: nach Wertprinzip) bei seiner Wahl zum Verwalter mit...mehr

Normenkette § 399 BGB, § 851 Abs. 1 ZPO, § 851b ZPO Kommentar 1. Mietnebenkosten (Betriebskosten) sind zweckgebundene Leistungenim Sinne des § 399 BGB; eine solche Nebenkostenforderung des Vermieters kann aus diesem Grund nicht abgetreten werden; deshalb sind sie auch unpfändbar (vgl. § 851 Abs. 1 ZPO). 2. In diesem Fall kommt es nicht darauf an, ob die Mietnebenkosten als Vor...mehr

Leitsatz Ungültiger Entlastungsbeschluss des Verwalters bei zu hoher Abrechnung der Verwaltervergütung einem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber Beiratsentlastung jedoch gültig Die Gemeinschaft kann gegen deren Willen (Antragsablehnung) nicht verpflichtet werden, ein generelles Rauchverbot in gemeinschaftlichen Räumen zu verfügen Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 26 WEG, § 28 A...mehr

Leitsatz Zulässige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Instandsetzungskostentragung allein der Garageneigentümer Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. In einer Wohnanlage gab es auch Tiefgarageneinstellplätze als separates Teileigentum (14 Einzeleinstellplätze und 9 sog. Doppelparker oder Doppelstockgaragen), wobei die Doppelparker mit ...mehr