Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Hinweis: Eine grundlegende Darlegung der Problematik der Beschwer, die hier nur sehr kurz in der Einleitung zusammengefasst wird, finden Sie bei Brändle, ZAP 2019, 753 = F. 13, S. 2247. In vorliegendem Beitrag werden hieran anknüpfend nur die Besonderheiten in ImmobilienâEUR‘ und Wohnungseigentumssachen behandelt. Für die Besonderheiten im Mietrecht s. Brändle, ZAP 2019, 843...mehr

Rz. 1487 Individualvereinbarungen, seien es solche nach § 305 Abs. 1 S. 3 BGB oder solche nach § 305b BGB, gelten entweder nicht als allgemeine Geschäftsbedingungen, § 305 Abs. 1 S. 3 BGB, oder sie gehen anders lautenden allgemeinen Geschäftsbedingungen vor, § 305b BGB. In beiden Fällen wird vorausgesetzt, dass sowohl die Vertragsbedingungen als auch die individuellen Verein...mehr

Ein effektiver Schutz vor Diskriminierung ist wichtig, daran kann es in Zeiten multikultureller Verhältnisse in Deutschland gar keinen Zweifel geben. Natürlich gilt das auch im Mietrecht. Antidiskriminierungsregeln dürfen aber nicht missbraucht, der offensichtliche Versuch, sich mit diesen Vorschriften neue Einnahmequellen zu erschließen, darf gerichtlich nicht gestützt werd...mehr

Der Begriff der Nutzung ist weiter als der Begriff des Gebrauchs. Gebrauch ist nur eine Form der Nutzung neben der Fruchtziehung. Für das Sondereigentum begründet § 13 Abs. 1 WEG eine umfassende Verfügungs- und Nutzungsbefugnis des Wohnungseigentümers (BVerfG, Kammerbeschl. v. 6.10.2009 – 2 BvR 693/09, ZMR 2010, 206 = NJW 2010, 220 = NZM 2010, 44). Das WEG nimmt die Formulie...mehr

aa) Bestimmung der "Mietsache" Hier geht es um das "Was": Was habe ich gemietet bzw. vermietet? Für die Auslegung von Willenserklärungen gelten §§ 133, 157 BGB: Es ist der wirkliche Wille zu ermitteln, unabhängig davon, inwieweit er Einfluss in den Vertragstext gefunden hat. Es empfiehlt sich, sich im Mietvertrag sehr genau mit der Frage zu beschäftigen, was denn die Mietsach...mehr

Rz. 1617 Anders als bei Wohnraummietverträgen können Gewerberaummietverträge zeitlich befristet abgeschlossen werden. Ein häufig gewählter Weg ist hierbei die Vereinbarung einer festen Vertragsdauer mit einer "aktiven" Verlängerungsoption für eine Vertragspartei, regelmäßig den Mieter. Daneben findet sich auch der Mechanismus der "automatischen" oder "passiven Verlängerungso...mehr

Das soziale Mietrecht ist im Bereich des Kündigungsschutzes zweistufig aufgebaut. Zunächst kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Auf dieser Ebene findet eine Prüfung von Mieterinteressen noch nicht statt. Hat der Vermieter ein zur Kündigung berechtigendes Interesse, kann der Mieter ggf. die befris...mehr

Rz. 1522 Werden dem Mieter durch eine allgemeine Geschäftsbedingung die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen auferlegt, muss unterschieden werden, ob hierdurch der Mieter verpflichtet wird, nur die durch sein Wohnen entstandenen Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, oder ob er hierdurch auch verpflichtet wird, Abnutzungserscheinungen, die noch von einem Vormie...mehr

aa) Arten von baulichen Maßnahmen Oberbegriff ist die bauliche Maßnahme. Bei baulichen Maßnahmen des Vermieters wird zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555b bis 555e BGB) unterschieden. Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche V...mehr

Rz. 1633 Nach § 535 Abs. 1 S. 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Dies betrifft auch die Betriebskosten. Im Wohnraummietrecht können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung zu tragen hat, § 556 BGB. Des weiteren gelten für den Vermieter Abrechnungsfristen, für den Mieter Einwendungsfr...mehr

a) Keine Anwendbarkeit der Ausnahmeregelung von § 312 Abs. 4 S. 2 BGB bei Vertragsänderungen Nicht nur beim Vertragsabschluss kann dem Wohnraummieter nach § 312g BGB ein Widerrufsrecht zustehen. Kommt es während des laufenden Mietvertrags unter den situativen Voraussetzungen des §§ 312b oder 312c BGB zu einer Vertragsänderung, kann diese vom Wohnraummieter widerrufen werden. ...mehr

Das Gesetz regelt nur für zwei Konstellationen Maßnahmen des Mieters: Das Recht zur Mangelbeseitigung, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist und in Notfällen, § 536a Abs. 2 BGB, sowie das Recht zur Entfernung von seinen Einrichtungen, § 539 Abs. 2 BGB. Nur mit Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter in anderen Fällen Änderungen an der Mietsache ...mehr

Im laufenden Mietvertrag bezieht sich das Widerrufsrecht auf die jeweilige Vertragsänderung; der Rest des Vertrags bleibt unberührt. Grundvoraussetzung für das Entstehen des Widerrufsrechts ist allerdings, dass der Vertragsänderung eine entsprechende Parteivereinbarung zugrunde liegt, denn §§ 312b und 312c BGB beschränken sich auf Verträge. Hat die Vertragsänderung ihre Ursa...mehr

A. Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen in Mietverträge I. Formularmietverträge Rz. 1458 Sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsraummiete hat das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen, §§ 305–310 BGB, eine überragende Bedeutung. In der Regel werden Mietverträge als Formularmietverträge abgeschlossen. Soweit innerhalb dieser Formularmietverträge die Möglichkeit be...mehr

In den Berichtszeitraum fiel das Ende der letzten Legislaturperiode. An deren Ende ist der Gesetzgeber auch im Mietrecht noch einmal sehr aktiv gewesen. Besondere Bedeutung werden kurzfristig die Änderungen der Heizkostenverordnung und das Telekommunikationsdienstleistungsgesetz haben. Beide Gesetze sind am 1.12.2021 in Kraft getreten. Hinsichtlich der Modernisierungsduldung ...mehr

Insbesondere in ersten Entscheidungen zogen einige Gerichte die Regelungen zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB für die behördlich angeordneten Schließungen heran. Seitens der Prozessbevollmächtigten der Fitnessstudios wird zur Begründung der Vertragsverlängerung gern auf die Entscheidungen des LG Würzburg, a.a.O., AG Torgau, a.a.O., AG Paderborn, a.a.O. und AG Ibbe...mehr

Besonderer Würdigung bedarf die Frage nach dem Widerrufsrecht und seinen Folgen in Situationen, in denen der Wohnungsunternehmer einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung hat, namentlich beim Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB. Denn gibt der Wohnraummieter eine solche Erklärung nicht ab, so kann der Wohnungsunternehmer ...mehr

Rz. 1469 Besonderheiten bestehen bei der Geltung und der Anwendung allgemeiner Geschäftsbedingungen, wenn der Mietvertrag gleichzeitig ein Verbrauchervertrag, § 310 BGB ist. Ein solcher Verbrauchervertrag liegt vor, wenn der Vermieter als Unternehmer und der Mieter als Verbraucher agiert. 1. Unternehmer- und Verbraucherbegriff im Mietrecht Rz. 1470 Die gesetzliche Definition f...mehr

Rz. 1482 Nach § 307 Abs. 1 Nr. 3 BGB können bei Verbraucherverträgen auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände berücksichtigt werden, wenn es um die inhaltliche Prüfung der fraglichen Klausel nach § 307 BGB geht. Bei der Beurteilung mietvertraglicher Klauseln kommt dieser Vorschrift aber nur Bedeutung zu, wenn es sich um eine Einzelvertragsklausel handelt, die nur d...mehr

§ 721 ZPO setzt voraus, dass das Tatgericht auf Räumung von Wohnraum erkannt hat. Der Wortlaut scheint den Anwendungsbereich daher auf Räumungsurteile im engeren Sinn zu beschränken, mithin auf Entscheidungen, die den Mieter nicht nur zur Besitzherausgabe der Mieträume (Herausgabe), sondern auch zum Wegschaffen der gesamten Wohnungseinrichtung verpflichten (Schmidt-Futterer/...mehr

Nicht immer wird die Mietsache durch eine Modernisierung wirklich besser. Der Mieter ist aber verpflichtet eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Er kann regelmäßig selbst bei negativen Folgen für ihn keinen Rückbau verlangen, jedoch kann er den eventuell geminderten Gebrauchswert liquidieren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl., 20...mehr

Rz. 1297 Die Vereinbarung einer Kaution von bis zu zwei Monatsbeiträgen (ohne Essenskosten u.a.) erscheint zulässig, sofern diese wie im Mietrecht verzinst wird (analog § 551 Abs. 3 BGB). Eine Klausel "ist unverzinst eine Kaution zu stellen" ist insgesamt unwirksam, sodass an sich keine Kaution gestellt werden muss. Den Eltern steht zudem ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn k...mehr

Rz. 2206 Unzweifelhaft handelt es sich bei den vorstehenden Bedingungen um AGB i.S.v. § 305 BGB.[4143] Diese werden auch einer Vielzahl von Verträgen zugrunde gelegt. Die Genehmigung oder die Zustimmung von Aufsichtsbehörden hat hierauf keinen Einfluss. Für die Einbeziehung gelten die allgemeinen Regeln. Für ein Aushandeln muss Abänderungsbereitschaft erkennbar sein, der Ver...mehr

Ahrens, Martin, Mediationsgesetz und Güterichter – Neue gesetzliche Regelungen der gerichtlichen und außergerichtlichen Mediation, NJW 2012, Seite 2465–2471. Althammer, Christoph/Würdinger, Markus, Die verjährungsrechtlichen Auswirkungen der Streitverkündung, NJW 2008, Seite 2620–2622. Ascheid, Reiner/Preis, Ulrich/ Schmidt, Inge, Kündigungsrecht – Großkommentar zum gesamtem R...mehr

Darf der Mieter einen Teil der Gemeinschaftsfläche (z.B. Hof, Garten, Speicher-/Kellerräume, Raumteile vor der Abschlusstür) für eigene Zwecke nutzen, so kann das Nutzungsrecht auf einer vertraglichen Vereinbarung, einer einseitigen rechtsverbindlichen Erlaubnis oder einer unverbindlichen Gestattung beruhen. An vertragliche Vereinbarungen sind die Parteien gebunden (pacta su...mehr

Der BGH gibt den Vermietern recht. Die Eigenbedarfskündigung ist wirksam. Der im Mietvertrag vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht der vorliegenden Kündigung nicht entgegen. § 57a ZVG gewährt demjenigen, der eine vermietete Immobilie durch Zwangsversteigerung erwirbt, ein Sonderkündigungsrecht. Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unt...mehr

Die Kernbereiche der Reform sind wie folgt zusammenzutragen: Ansprüche auf Herstellung bzw. auf Duldung von Ladeinfrastruktur zur Stützung der E-Mobilität, von Barrierefreiheit bei Zugängen und in den genutzten Räumen, von Einbruchschutz und von Glasfaseranschlüssen im Wohnungseigentumsrecht (privilegierte bauliche Veränderungen) und bis auf die Glasfaseranschlüsse auch im Mi...mehr

Die genannten denkbaren Ansprüche setzen ein Verschulden am Eintritt des Schadens voraus. Beim bestimmungsgemäßen Betrieb der Ladeeinrichtung und ihrer Herstellung konform zu den geltenden Sicherheitsanforderungen und Sicherheitsvorschriften erscheint diese Annahme fern liegend. Ladevorgänge müssen regelmäßig überprüft werden, auch wenn ein spezielles „Überwachungsverschulden...mehr

Rz. 848 [Sonstiges → Zeile 51] Sonstige Werbungskosten sind: Abstandszahlungen des Vermieters für die vorzeitige Räumung des Mietobjekts durch den Mieter sind Werbungskosten, wenn anschließend keine Selbstnutzung durch den Eigentümer erfolgt; monatliche Kosten für den Breitbandkabelanschluss oder eine Gemeinschaftsantenne; Fachliteratur (z. B. Buch über Mietrecht oder Bauvorschr...mehr

Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Vermieter konkrete Vergleichswohnungen zu benennen, wenn er sich auf dieses Begründungsmittel zur Rechtfertigung seines Mieterhöhungsbegehrens stützt. Dazu gehören auch die Wohnungsadresse, die Vergleichbarkeit in der Wohnungsbeschaffenheit sowie die Angabe des Mietniveaus. Die genannten Daten lassen den Rückschluss auf die Wohnverhältni...mehr

Im Mietrecht wird im Wesentlichen zwischen Erhaltungsmaßnahmen, zu denen der Vermieter verpflichtet ist, und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, die der Mieter dulden muss, unterschieden. Auf der einen Seite steht die Frage, wie weit die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Erhaltung reicht, auf der anderen Seite die Frage, welche Maßnahme der Mieter zur Veränderung ...mehr

Wenn geklärt ist, was die Mietsache ist (vgl. oben 3.), stellt sich die Frage nach dem "Wie": In welchem Umfang darf die Mietsache gebraucht werden? Der Mieter hat sich bei dem Gebrauch der Mietsache nämlich an die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu halten (Staudinger/v. Emmerich, a.a.O., § 535 BGB Rn 35). Was jeweils im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Miete...mehr

Die Vorauszahlungen sind im Mietrecht nur etwas Vorläufiges. Es sind letztlich nur Abschlagszahlungen, damit der Vermieter die laufenden Rechnungen begleichen kann und der Mieter mit der Bezahlung des Jahresbetrags nicht überfordert wird. Die endgültige Miethöhe ergibt sich erst aus der Abrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Mit Eintritt der Abrechnungsreife – nach einem Jah...mehr

Auch im Mietrecht sind die Vorschriften über den Widerruf von Verbraucherverträgen anwendbar. Das war schon zu Zeiten des Haustürwiderrufsgesetzes so und ergibt sich seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie vom 20.9.2013 auch ganz deutlich aus § 312 Abs. 4 BGB, der für Mietverträge nur bestimmte Regelungen für anwendbar und für die Begrün...mehr

Deutschland ist verpflichtet, EU-Vorgaben zum Aufbau einer Ladeinfrastruktur umzusetzen – und zwar im Neubau, bei Sanierung und im Bestand. Die EU hat hierzu in der sog. "Gebäuderichtlinie" Vorgaben gemacht. Geplant ist, die Vorgaben der EU "1:1" in nationales Recht umzusetzen. Den Entwurf hierzu, das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG), finden Verbände nich...mehr

Energiewende und Klimaschutz drängen auch zu neuen Mobilitätskonzepten und Antriebssystemen, um Umweltbelastungen abzubauen, regenerative Energieformen stärker einzusetzen und um vorhandene Energieressourcen zu schonen. Die E-Mobilität bekleidet dabei einen hohen Rang. Dementsprechend wird der Ausbau von elektrischer Ladeinfrastruktur auch durch den Gesetzgeber mit Wucht vor...mehr

§ 558 BGB stellt die zentrale Vorschrift des sog. Vergleichsmietensystems dar und ist neben der privatautonom zu vereinbarenden Mieterhöhung nach § 557 BGB und der Mieterhöhung durch einseitige Gestaltungserklärung des Vermieters nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nach § 559 BGB bzw. § 560 BGB eine der drei zentralen Auspräg...mehr

Das Pauschalreiserecht wird auf diese Verträge (Beherbergungsvertrag/Mietvertrag) seit dem 1.7.2018 nicht mehr angewandt. Es gilt das jeweilige nationale Recht. Bei der Beherbergung gilt das Recht der Beherbergungsstätte. Etwas anderes könnte gelten, wenn das Hotel über eine deutsche Internet-Plattform gebucht worden ist oder die Parteien die Geltung deutschen Rechts vereinba...mehr

Im Bereich der Gewerberaummiete gibt es weder für die Vereinbarung der Grundmiete selbst noch für die vertraglichen Abreden über die Umlage und Abrechnung von Betriebskosten Besonderheiten – bis auf die Feststellung, dass §§ 556, 556a, 560 BGB für Wohnraum nicht im gewerblichen Mietrecht (§ 578 BGB) gelten. Im Einzelnen: Für die Abrechnung der Betriebskosten bei Gewerberaum g...mehr

Die Corona-Pandemie traf uns alle unerwartet und in so unterschiedlicher und weitreichender Art, dass nahezu jeder Lebensbereich direkt oder durch Maßnahmen zum Umgang mit der Pandemie indirekt betroffen wurde. Das Buch bietet zu den Bereichen allgemeine Leistungsstörungen, Kreditrecht, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Heimrecht, Bauvertragsrecht, Reiserecht, Vereins- und ...mehr

Der Vermieter muss so konkrete und wahrheitsgemäße Angaben über seine Verwendungsabsicht machen, dass dem Mieter eine Unterscheidung von anderen Interessen und eine spätere Überprüfung des Befristungsgrundes ermöglicht wird (BT-Drucks 14/4553, S. 70). Nach wohl h.M. sind an den Inhalt strenge Anforderungen zu stellen, da der Mieter im Falle einer wirksamen Befristung fundame...mehr

Oberbegriff ist die bauliche Maßnahme. Bei baulichen Maßnahmen des Vermieters wird zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555b bis 555e BGB) unterschieden. Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen der in § 555b Nr. 1 ...mehr

Für Betriebskostenabrechnungen ist keine bestimmte gesetzliche Form vorgeschrieben. Sie muss daher weder der Schriftform (§ 126 BGB) noch der Textform (§ 126b BGB) genügen. Insbesondere braucht der Vermieter nicht eigenhändig zu unterzeichnen (D. Both, in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl. 2010, § 556 BGB Rn 94). Ein nur mündlicher Vortrag der Abrechnung gegenüber dem...mehr

Im September ist der Vorsitzende Richter am Bundesgerichtshof Dr. Ulrich Franke nach Erreichen der Altersgrenze in den Ruhestand getreten. Dr. Franke war zunächst Oberstaatsanwalt beim BGH und später Generalbundesanwalt, bevor er 2005 Richter am Bundesgerichtshof wurde. Hier gehörte er zunächst dem für Rechtstreitigkeiten aus dem Versicherungs- und Erbrecht zuständigen IV. Z...mehr

Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen, § 28 Abs. 3 WEG. Sie besteht aus einer Gesamtabrechnung für die gesamte Wohnungsanlage und Einzelabrechnungen für jede einzelne Sondereigentumseinheit. Mit der sog. Einzelabrechnung wird die Beitragsleistung des Wohnungseigentümers an die tatsächliche Höhe der Ausgaben des Verbandes angepasst. Der...mehr

Gemäß § 32 Abs. 1 DWV ist das Dienstwohnungsverhältnis privatrechtlicher Natur. Für Streitigkeiten aus der Überlassung einer Dienstwohnung sind die Arbeitsgerichte nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a ArbGG zuständig, denn Streitigkeiten aus der Überlassung von Dienstwohnungen sind solche aus dem Arbeitsverhältnis.[1] Es ist vom BAG bislang nicht entschieden, ob die Arbeitsgericht...mehr

Von Untermiete spricht man, wenn aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrags Grundstücke, Gebäude oder Räume gegen Entgelt unbefristet oder auf Zeit einem Dritten zum Gebrauch vom Mieter überlassen werden (BGH, Urt. v. 9.10.1985 – VIII ZR 198/84). Die Untermiete ist rechtsbegrifflich Miete. Bei der Wohnraummiete ist wesentlich, dass dem Dritten zumindest ein Teil der Wohnräume...mehr

Der Klassiker unter den Fachbüchern bezüglich des Themas "Mietnebenkosten" wird nach dem Tod des Begründers Dr. Michael J. Schmid von einem erfahrenen Autorenteam weitergeführt: So gelingt Robert Harsch, Dr. Annegret Harz, Heiko Ormanschick und Dr. Olaf Riecke eine umfassende und klare Darstellung der höchstrichterlichen Rechtsprechung unter Verweis auf die Literaturmeinunge...mehr

Nicht nur beim Vertragsabschluss kann dem Wohnraummieter nach § 312g BGB ein Widerrufsrecht zustehen. Kommt es während des laufenden Mietvertrags unter den situativen Voraussetzungen des §§ 312b oder 312c BGB zu einer Vertragsänderung, kann diese vom Wohnraummieter widerrufen werden. Die Ausnahmeregelung des § 312 Abs. 4 S. 2 BGB ("Wohnungsbesichtigung") ist ausdrücklich auf...mehr

Das nunmehr in der 6. Auflage vorliegende Handbuch erweist sich erneut als ein unverzichtbares Standardwerk bei der juristischen Bearbeitung von miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Fragestellungen. Die komprimierte und klar gegliederte Darstellung aller gängigen Probleme beschränkt sich nicht auf das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht einschließlich der Kombination ...mehr