Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Der Mieter kommt mit seiner monatlichen Mietzahlung in Verzug, wenn er diese nicht zum vereinbarten Zeitpunkt leistet, wobei es keiner besondere Mahnung bedarf, weil sich der Leistungszeitpunkt entweder aus dem Gesetz (§ 556b Abs. 1 BGB) oder aus der mietvertraglichen Vereinbarung (§ 286 Abs. 2 BGB) ergibt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 543 Rn 92). Für...mehr

Die COVID-19-Pandemie hat nicht nur massive Folgen für das Gesundheitssystem, sondern auch für die Wirtschaft. Hierzu zählen auch Mieter und Vermieter. Die Pandemie hat das deutsche Recht und damit auch die deutschen Juristen völlig unvorbereitet getroffen. Das gilt auch für das Mietrecht. Der Gesetzgeber hat in einem Schnellschuss versucht, besondere Härtefälle kurzfristig ...mehr

Rz. 1478 Liegt ein Verbrauchervertrag vor, gelten die allgemeinen Geschäftsbedingungen als vom Vermieter gestellt, es sei denn, diese sind durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt worden. Durch diese Regelung wird vermutet, dass die vorformulierten Bedingungen vom Vermieter gestellt wurden. Dieser kann zu seiner Entlastung aber vorbringen oder im Bestreitensfall bewei...mehr

Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank hat es mit sich gebracht, dass viele Kapitalanleger nach alternativen Möglichkeiten suchten (und immer noch suchen), Kapital mit Renditemöglichkeiten anzulegen. Viele Gebäude sind daher als Eigentumswohnanlagen errichtet worden. Die Eigentumswohnungen sollen durch die Kapitalanleger nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden. ...mehr

Auf ihrer Frühjahrskonferenz im Juni 2018 haben die Justizministerinnen und Justizminister der Länder beschlossen, eine Arbeitsgruppe zur Reform des WEG einzurichten. Die Leitung dieser Arbeitsgruppe erfolgte gemeinsam durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und durch das Bayerische Staatsministerium der Justiz. Die eingesetzte Arbeitsgruppe h...mehr

Zwar unterliegt der Anspruch auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht der Verjährung, da es sich um eine vertragliche Dauerverpflichtung handelt, die begrifflich nicht verjähren kann, da sie während des Mietverhältnisses ständig neu entsteht (BGH, Urt. v. 17.2.2010 – VIII ZR 104/09, NJW 2010, 1292). Für die Praxis von Relevanz ist dieser Umstand v.a. für die Fälle, ...mehr

Rz. 1479 Bei einem Verbrauchervertrag gilt die vorformulierte Vertragsbestimmung, die vom Unternehmer in den Vertrag eingeführt wurde, als allgemeine Geschäftsbedingungen, ohne dass es auf die mehrfache Verwendungsabsicht ankommt, § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Dies sind vorformulierte Individualklauseln, die ohne diesbezügliche Vorverhandlung mit dem Mieter von dem Vermieter einge...mehr

Zur Jahreswende 2018/2019 sind Neuauflagen der drei hier vorgestellten und am Markt etablierten Prozessformularbücher erschienen. Die Werke sind durchaus unterschiedlich. Das von Volkert Vorwerk mit souveräner Hand herausgegebene und in vielen Teilen von ihm verfasste Werk ist ein Klassiker. Es enthält weit mehr, als sein Titel ahnen lässt. Zu seinen Besonderheiten gehört, d...mehr

Die Kündigung ist wohl der Hauptgrund für die Beendigung eines Wohnraummietvertrags. Zeitmietverträge (dazu Hinz WuM 2009, 79) und Aufhebungsverträge (dazu Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., nach § 542) sind in der Wohnraummiete immer noch äußerst selten. In der Praxis spielen dabei außerordentliche Kündigungsgründe eine große Rolle (zur ordentlichen Kündigung ...mehr

Regressmöglichkeiten des Versicherers bestehen nach Auffassung der Rechtsprechung nicht, wenn der Mieter die Versicherungsprämien über die Betriebskosten mitträgt (Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung). Denn dann muss er im Ergebnis so gestellt werden, als sei er selbst Versicherungsnehmer – er bezahlt ja auch die Prämie (vgl. dazu BGH, Urt. v. 19.11.2014 – VIII ZR 1...mehr

Am 26.5.2023 ist der ehemalige Richter am Bundesgerichtshof Roger Schilling im Alter von 61 Jahren verstorben. Schilling war zunächst in der Justiz des Landes Bremen in verschiedenen Funktionen tätig – zuletzt als Richter am Hanseatischen OLG –, bevor er 2009 an den BGH berufen wurde. Hier war er kurzfristig dem für das Amtshaftungsrecht, das Recht der öffentlich-rechtlichen...mehr

Soweit vereinzelt in der Literatur vertreten wird, dass Kleinreparaturklauseln gegen § 556 Abs. 4 BGB verstoßen sollen, kann dieser Meinung nicht gefolgt werden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, § 538 BGB Rn 60 u. 70; Lehmann-Richter, AnwZert MietR 5/2018 Anm. 2; Otto, ZflR 2004, 145). Zuzustimmen ist der zitierten Literaturmeinung noch in der Ei...mehr

Es gilt der Grundsatz, dass der Mieter nicht berechtigt ist, die nicht vermieteten Hausteile für seine (alleinigen) Zwecke zu nutzen. Häufig ist hier z.B. das Aufstellen eines Schrankes im Flur (Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 535 Rn 588). Es ist allerdings anerkannt, dass den Mietern gewisse Mitbenutzungsrechte an den gemeinschaftlichen Hausteilen zustehen. Gemeinschaftsfläch...mehr

Rz. 1484 Vorformulierte Vertragsbestandteile werden nur dann Vertragsinhalt, wenn sie von den Parteien bewusst und gewollt einbezogen werden, § 305 Abs. 2 BGB. Dies setzt voraus, dass der Mieter auf zumutbare Weise Gelegenheit erhält, vor Unterschriftsleistung vom Inhalt des Formularvertrages eingehend Kenntnis zu nehmen, unabhängig davon, ob auch tatsächlich Kenntnis genomm...mehr

Die Einordnung eines Mietvertrags als Wohn- oder Geschäftsraummietvertrag hat sowohl für die Ermittlung des maßgeblichen Regelungsregimes eine wesentliche Bedeutung wie auch für die prozessuale Behandlung. In der Wohnraummiete sind die Mieterschutzvorschriften erheblich stärker ausgeprägt. Bei der Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf ...mehr

Die Kosten der Gartenpflege hat grundsätzlich der Vermieter im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erhaltung der Mietsache nach § 535 Abs. 1 BGB zu tragen. Hinweis: Das gilt jedoch nicht für Pflanzen, die der Mieter eigenmächtig eingesetzt hat (Bieber GE 2014, 1230; a.A. anscheinend LG Detmold GE 2014, 1275). Jedoch ist es in den Fällen der Mitvermietung des Gartens üblich, die Ko...mehr

Auf das bereits vorgestellte Anspruchsgeflecht zur Durchsetzung von E-Mobilität im Mietrecht sowie im Wohnungseigentumsrecht ist an dieser Stelle zunächst hinzuweisen (§ 554 Abs. 1 S. 1 BGB, § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, Abs. 4 WEG). Was aber gilt nach der Herstellung und während des Betriebes dieser Ladestationen zur Abfederung eventueller Brand- oder Explosionsgefahren? Sie könnt...mehr

In beiden Fällen ergeben sich datenschutzrechtlich keine Bedenken. Innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften existiert nur ein eingeschränkter Datenschutz (dazu BGH, Urt. v. 4.12.2009 – V ZR 44/9 zur Nennung der säumigen Zahler innerhalb der Jahresabrechnung). Die Wohnungseigentümergemeinschaft bildet datenschutzrechtlich eine geschlossene Gemeinschaft, in der Einsichtn...mehr

Im Verhältnis zwischen Mieter (Säulenbetreiber) und Mieter-Nachbarn ergeben sich zunächst keine vertraglichen Beziehungen und damit auch keine vertragsbasierten Haftungsgrundlagen (vgl. zur Haftung unter Mietern: BGH, Urt. v. 12.12.2003 – V ZR 180/03, BGHZ Bd. 157, S. 188 ff = WM 2004, 215 ff = NZM 2004, 193 ff = NJW 2004, 775 ff = ZMR 2004, 335 ff und OLG Frankfurt/Main, Be...mehr

Auch im Mietrecht gilt der allgemeine Grundsatz, wonach nur der Inhaber eines Rechts befugt ist, es im eigenen Namen geltend zu machen. Wer ein fremdes Recht einklagt, muss seine Befugnis zur Prozessstandschaft dartun und notfalls beweisen. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts steht der Anspruch auf Mietzahlung der GbR zu; nur sie ist Vermieterin. Berechtigt ist ledigl...mehr

Rz. 1307 Die Vertikal-GVO (Gruppenfreistellungsverordnung) sieht derzeit grundsätzlich eine Laufzeit bis zu fünf Jahren vor. Auch wenn diese GVO nur beschränkt anwendbar ist, kommt der Wertung des EU-Gesetzgebers gleichwohl eine Bedeutung zu mit der Folge, dass diese Wertung in der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht zu beachten ist. Verstößt in einem Bezugsvertrag die Laufz...mehr

Für das Mietrecht sieht der Entwurf zur WEG-Novelle einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Duldung einer Herstellung einer Stromtankstelle auf eigene Kosten mit Zumutbarkeitsvorbehalt ebenso vor (§ 554 BGB-E). Anspruchsgrenze ist die Unzumutbarkeit des Duldungsverlangens für den Vermieter oder für andere Mitmieter. Insgesamt soll der Zumutbarkeitsschluss durch ei...mehr

Der "Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen" sieht Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und des BGB vor. So ist vorgesehen, dass die Steckersolargeräte in die Liste der na...mehr

Haftet der Mieter mangels vorliegenden oder zumindest mangels nachweisbaren Verschuldens in aller Regel nicht, nutzt den Geschädigten auch keine Haftpflichtversicherung. Denn sie tritt bekanntlich nur im Haftungsfall ein. Zu betrachten bleibt die Gebäudeversicherung. Hier ist mit dem Versicherer vorab zu klären, ob die nachträgliche Herstellung von Ladeinfrastruktur zum Betri...mehr

Eine Mietminderung ist auch bei Dienstwohnungen möglich, da die Dienstwohnungsvergütung in Höhe des ortsüblichen Mietwerts festzusetzen ist und durch den Mangel der übliche Mietzins geringer ist. Der Dienstwohnungsinhaber kann bei Mängeln der Dienstwohnung entsprechend den Vorschriften des BGB Minderung der Dienstwohnungsvergütung verlangen. Er ist insofern nicht schlechter g...mehr

Energiewende und Klimaschutz drängen zu neuen Mobilitätskonzepten und Antriebssystemen. Die E-Mobilität bekleidet dabei einen hohen Rang. Die vorliegende Betrachtung richtet ihren Fokus auf die Planung und Realisierung von Ladeinfrastruktur auf privaten Grundstücken – vermietete Mehrfamilienhäuser, Wohnungseigentumsanlagen und Gewerbegrundstücke. Ob und unter welchen Vorausse...mehr

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Bei dem Mieterhöhungsverlangen geht es zunächst um die Rechtfertigung der Mitteilung persönlicher Daten, beispielsweise Wohnungsgröße, Mietpreis, Einwohner, Wohnungsnutzer. Die Rechtsgrundlage hierfür kann sich aus dem Umstand ergeben, dass die Mieterhöhungserklärung zur Durchführung des Mietverhältnisses, also zur Vertragserfüllung (Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO), dient. Hi...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Ziff. 1 BGB fristlos kündigen, wenn der Vermieter ihm den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder ihm dieser entzogen wird. Auch wenn der Wortlaut der Vorschrift nicht ganz eindeutig ist, so kann wegen eines Mangels nur der Mieter, nicht auch der Ver...mehr

Die Hausordnung regelt typischerweise das Verhalten der Hausbewohner untereinander und stellt Regeln zum Gebrauch von Gemeinschaftseinrichtungen, zum Schutz des Gebäudes sowie zur Aufrechterhaltung der allgemeinen Sicherheit und Ordnung im Haus auf (Bub/Treier/von der Osten, a.a.O., Kap. III. A Rn 2562 ff.; Bub/Treier/Drasdo, a.a.O., Kap. VII Rn 52 ff.; Schmidt-Futterer/Eise...mehr

Im Wohnungseigentumsrecht hat nach § 28 Abs. 3 WEG der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Nach der Rechtsprechung muss der Verwalter spätestens sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres die Abrechnung erstellen und den Eigentümern vorlegen (Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 28 Rn 30). Im Mietrecht können die Parteien vereinbaren,...mehr

In der Praxis wird mieterseits häufig bei Räumungs- und Herausgabeklagen wegen erfolgter fristlosen und ordentlichen Zahlungsverzugskündigungen ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht erfolgter Mängelbeseitigung und zusätzlich eine Aufrechnung mit in der Vergangenheit zu viel gezahlter Miete erhoben bzw. erklärt. Im Mietrecht ist dabei die Besonderheit zu beachten, dass die na...mehr

Für das Mietrecht enthält § 543 Abs. 1 BGB die Generalklausel für die Kündigung aus wichtigem Grund. § 543 Abs. 1 BGB ist lex specialis zu § 314 BGB. Die Kündigungstatbestände der §§ 569 Abs. 1 bis 2a BGB sind neben § 543 anwendbar. Gleiches gilt für die Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 3 S.2 BGB (OLG Dresden ZMR 2017, 468). Was ein wichtiger Gr...mehr

An die inhaltlichen Anforderungen an eine Kautionsabrechnung sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Mit dieser Abrechnung macht der Vermieter deutlich, in Bezug auf welche konkreten Forderungen er (noch) ein Verwertungsinteresse an der Kaution hat. Er muss daher eine übersichtliche Gegenüberstellung der beiderseitigen Forderungen aus dem Mietverhältnis vornehmen, we...mehr

Im 2. Halbjahr 2023 dominierte die Diskussion über das „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches, zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung” vom 18.10.2023 (BGBl I 2023 Nr. 280), umgangssprachlich „Heizungsgesetz” genannt, alle Diskussionen (ausführlich hierzu: Bö...mehr

BGH, Urteil v. 19.4.2023, VIII ZR 280/21 Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen und Rückbauten sowie Schäden an der Mietsache können Vermieter nach wie vor anhand eines Kostenvoranschlags ("fiktiv") bemessen. Die anderweitige Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht ist nicht auf das Mietrecht übertragbar. Weitere Informationen zu diesem BGH-Urteil fin...mehr

Für die Beratung des Mandanten und Gestaltung eines Mietvertrags rund um das Thema Mietnebenkosten ist das Werk auch in der 17. Auflage für den Anwalt ein unverzichtbarer Kompass im komplexen Spezialgebiet der Mietnebenkosten. Dem bewährten Autorenteam um Frau Dr. Harz ist es gelungen, das Werk praxisorientiert weiterzuführen. Gerade das Thema Mietnebenkosten ist geprägt von...mehr

Besteht ein Mietverhältnis an der Ehewohnung, kann auf Mieter- bzw. Nutzerseite im Streitfall die Zuweisung der Ehewohnung durch das Familiengericht beantragt werden, § 1361b BGB, § 2 GewSchG (vertiefend: Götz NZM 2010, 383 ff.; zur Wohnungsverweisung im Rahmen des Gewaltschutzes vgl. OVG Münster DWW 2015, 64 f.). Allerdings entfällt diese Möglichkeit, wenn der ausgezogene E...mehr

Vom 16.3. bis zum 17.3.2018 wird der nächste Mietgerichtstag in Dortmund, Kongresszentrum Westfalenhalle, stattfinden. Er hat in diesem Jahr das "Mietrecht im Spannungsfeld der Interessen" zum Hauptthema. Die Vorträge der Veranstaltung befassen sich u.a. mit verhaltensauffälligen und suzidgefährdeten Mietern, der Mietpreisbremse, der möblierten Wohnung und der E-Mobilität. In ...mehr

Mietrechtlich gilt die kurzzeitige und unentgeltliche Aufnahme von Geflüchteten als „Besuch”. Es unterliegt keinem Zweifel, anzunehmen, dass dies erlaubnisfrei erfolgen darf. Gleichwohl sollte der Vermieter informiert werden. Denn neben der – hier nicht für notwendig befundenen – Erlaubnis zur teilweisen Überlassung von Wohnraum stellt sich die Frage der Umlage entstehender ...mehr

Der Deutsche Anwaltverein hat das Motto für den kommenden Anwaltstag 2023 bekannt gegeben. Dieser wird unter dem Motto „Mit Recht nachhaltig” stehen und in Wiesbaden vom 14. bis 16.6.2023 stattfinden. „Nachhaltigkeit” gehe über Umweltschutz und Klimafragen hinaus, erläuterte der DAV. „In einem weiteren Sinne verstanden, gehe es allgemein um einen bewussten und zukunftssichern...mehr

Seit der Schuldrechtsreform unterscheidet der allgemeine Teil des Schuldrechts zwischen Schadensersatzansprüchen "neben der Leistung" und solchen "statt der Leistung". Für die Praxis bedeutsam ist die Unterscheidung vor allem wegen des Fristsetzungserfordernisses. Während Schadensersatz neben der Leistung gem. § 280 BGB keine Fristsetzung voraussetzt, muss der Gläubiger, wen...mehr

Im Mietrecht gibt es bekanntlich ganz unterschiedliche Verjährungsfristen. Neben der Regelverjährungsfrist von drei Jahren ist v.a. die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB von sechs Monaten von Bedeutung. Hat der Mieter sich als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung verpflichtet bestimmte Wertverbesserungen in dem angemieteten Objekt vorzunehmen, so verjähren Schadense...mehr

Sofern der Wohnungsunternehmer oder ein in seinem Namen oder Auftrag handelnder Dritter den Wohnraummieter in seiner Wohnung aufsucht und dort mit ihm eine Vertragsänderung vereinbart, handelt es sich bei der Vereinbarung um einen Außergeschäftsraumvertrag i.S.d. § 312b BGB. Auch hat die Änderungsvereinbarung eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand, da sie...mehr

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Der Vermieter kann das Recht zur Kündigung des Wohnraummietvertrages nicht abtreten (LG Berlin ZMR 1996, 326; LG Hamburg WuM 1993, 48; LG Kiel WuM 1992, 128; LG Augsburg NJW-RR 1992, 520; LG Osnabrück WuM 1990, 81; LG München I WuM 1989, 282; LG Wiesbaden WuM 1987, 392; Sternel, Mietrecht, Rn IV 2; a.A.: Mayer ZMR 1990, 121, 123; offengelassen von BGH NJW 1998, 896; dazu auc...mehr

Weil das neue GEG keine energetischen Verschärfungen mit sich bringt, bleibt für die geschuldete energetische Qualität der Immobilie alles beim Alten. Weil ihm auch keine privatrechtlichen Auswirkungen zukommen, ist im Mietrecht für den geschuldeten vertragsgemäßen Zustand weiterhin allein die Abrede der Parteien im Mietvertrag einschlägig. Bei fehlender Abrede ist der Zusta...mehr

Rz. 1465 Neben den vorab besprochenen Voraussetzungen liegen allgemeine Geschäftsbedingungen dann vor, wenn die beschriebenen vorformulierten Vertragsbedingungen von einer Partei der anderen Partei bei Abschluss des Vertrages gestellt werden. Wer seinem Verhandlungspartner vorformulierte Vertragsbedingungen vorlegt, stellt diese i.S.v. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB. Das "Stellen" vo...mehr

Die Übernahme von Mandaten zur Abwehr negativer, ideeller und in Grenzen auch "ähnlicher" Einwirkungen bedeutet durchaus nicht das Engagement in einem "hoffnungslosen Fall". Die Kunst guter juristischer Beratung und Vertretung besteht vielmehr darin – abgesehen von den klassischen Anspruchsnormen des zivilen Nachbarrechts – gesetzliche Wege einzuschlagen, auf denen das gewün...mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in den Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung in eine entsprechende Verordnung aufgenommen wurden (eine Liste aller Gemeinden befindet sich bei Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556d Rn 44a). Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB setzt zwingend voraus, dass diese Landes...mehr