Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Leitsatz Bezifferung von Kellerräumen im Aufteilungsplan muss nicht Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht begründen Über die Verteilung im Gemeinschaftseigentum stehender Kellerräume ist zunächst ein gebrauchsregelnder Beschluss zu versuchen Normenkette §§ 7 Abs. 4 Nr. 1, 2. HS, 15 u. 21 WEG Kommentar Aus der Ordnungsfunktion der Sollvorschrift des § 7 Abs. 4 Nr. 1, 2. Ha...mehr

Leitsatz Umstellung der Warmwasserversorgung (Wärmetauscher und Boiler) auf eine zentrale Warmwasserversorgung als modernisierende Instandsetzung? Entscheidungskriterien Normenkette § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG; § 133 BGB Kommentar Bei der Auslegung von Eigentümerbeschlüssen sind die allgemeinen Auslegungsregeln zu beachten. Es ist der wirkliche Wille der beschließenden Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Bestandskräftiger Beschluss auf eingeschränkte Hundehaltung (hier: "nur 1 Hund pro Wohnung") Normenkette §§ 14 Nr. 1 und 2, 15 Abs. 3 und 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG Kommentar Die Vertretungsmacht eines zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigten Verwalters (gemäß Teilungserklärung und Verwaltervertrag) erstreckt sich nicht auf Ansprüche, deren Entstehung noc...mehr

Leitsatz Die Haftung des Zwangsverwalters für die während der Beschlagnahme fällig werdenden Wohngeldansprüche erstreckt sich auch auf die von ihm anteilig zu tragende Vergütung des Wohnungseigentumsverwalters. Fakten: Im vorliegenden Fall hält sich der Zwangsverwalter eines Sondereigentums zur Zahlung der Verwaltervergütung nicht verpflichtet, weil die von ihm angesichts des...mehr

Leitsatz Hat die Beratung des Verkäufers den Erwerb und die Unterhaltung einer Immobilie zum Gegenstand, darf sich die Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht auf das Jahr der Anschaffung beschränken, wenn eine Veränderung der Mieteinnahmen oder der Unterhaltungskosten abzusehen ist. Fakten: Ein Ehepaar hatte von einem Bauträger eine Eigentumswohnung erworben. Mit dem ...mehr

Leitsatz Vereinbarungswidriger und damit nicht nichtiger Kostenverteilungsbeschluss über eine Tiefgaragendecken-Sanierung in einer Mehrhausanlage Normenkette §§ 23 Abs. 1 und Abs. 4, 25 WEG Kommentar In einer Mehrhausanlage gab es 3 Wohnblöcke mit insgesamt 74 Wohnungen und eine Tiefgarage als eigenes Sondereigentum (mit 36 Stellplätzen). Vereinbart war in der Gemeinschaft Bet...mehr

Leitsatz Steht der Kellerraum, in dem sich Heizungsanlage und Öltank einer Eigentumswohnanlage befinden, gemäß der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum, so sind auch die Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum bilden, zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Fakten: Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der...mehr

Leitsatz Verwalter muss rechtliche Grundkenntnisse in seinem Kernaufgabenbereich besitzen Beschlussfassung auf generelle Zuziehung eines Rechtsanwalts zu Eigentümerversammlungen auch in zerstrittener Gemeinschaft entspricht ohne inhaltliche Vorgaben nicht ordnungsgemäßer Verwaltung Ausnahmsweise kann ein Generalschlüssel an einen Hausmeister ausgehändigt werden, selbst wenn er...mehr

Leitsatz Ist nach der Gemeinschaftsordnung die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich, wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll, so darf diese nur aus wichtigem Grund versagt werden. Fakten: Die Teilungserklärung der aus zwei Mitgliedern bestehenden und zerstrittenen Eigentümergemeinschaft sieht vor, dass die schriftliche Zustimmung des an...mehr

Leitsatz Zahnarztpraxis in "Büro"-Teileigentum im Einzelfall zulässig Normenkette § 15 Abs. 3 WEG Kommentar Die Zweckbestimmung einer Teileigentumseinheit als Büro steht einer Nutzung des Sondereigentums als Zahnarztpraxis nicht entgegen, wenn nach dem Zuschnitt der Arzttätigkeit als Einzel- und Bestellpraxis keine größeren Beeinträchtigungen durch Publikumsverkehr zu erwarten...mehr

Leitsatz Eingangshalle und Heizwerk können nicht als Sondereigentum begründet werden Isolierter Miteigentumsanteil und Kostentragungspflichten (Lösungsansätze) Normenkette § 3 WEG Kommentar Ist an Räumlichkeiten einer Wohnungseigentumsanlage, die als Sondereigentum in der Teilungserklärung ausgewiesen sind, an denen Sondereigentum aber aus Rechtsgründen nicht begründet werden k...mehr

Leitsatz Zur Geltendmachung baurechtlicher Nachbarrechte Normenkette §§ 13 Abs. 1, 21 Abs. 2 WEG; § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO Kommentar Ein Wohnungseigentümer kann baurechtliche Nachbarrechte wegen Beeinträchtigung seines Sondereigentums in vollem Umfange und aus eigenem Recht (§ 13 Abs. 1 Satz 2 WEG) geltend machen. Eine Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums kann er...mehr

Leitsatz Ein Pflegezimmer, in dem sich ein Bewohner mangels Kochgelegenheit nicht selbst verpflegen kann und über das er nicht die tatsächliche Sachherrschaft ausübt, dient nicht Wohnzwecken i.S.d. § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a EStG i.V.m. § 7 Abs. 5a EStG, § 9a Satz 1 Nr. 2 EStG a.F. Normenkette § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a EStG , § 7 Abs. 5a EStG , § 9a Satz 1 Nr. ...mehr

Leitsatz In der Regel keine Prüfung des Rechtsschutzbedürfnisses bei Anfechtungen positiver oder negativer Beschlüsse Verneinte Geltendmachung von Ansprüchen entspricht grundsätzlich nur ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ansprüche offensichtlich nicht bestehen Im Allgemeinen muss eine Gemeinschaft keine Sicherheit für etwaige Aufopferungsansprüche nach § 14 Nr. 4 WEG leisten No...mehr

Leitsatz Einbau von Kaltwasserzählern als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten gehören - mangels entgegenstehender Vereinbarung - nicht zu den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG! Damit stellt sich auch nicht die Problematik einer Kostenverteilungsänderung! Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3...mehr

Leitsatz Verneinter Schadensersatzanspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter (hier: Durchfeuchtungsschäden im Sondereigentum) Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG Kommentar Treten in einer Eigentumswohnung Feuchtigkeitsschäden auf, als deren Ursache der betreffende Eigentümer Mängel des Gemeinschaftseigentums vermutet, erfüllt der Verwalter seine Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr...mehr

Leitsatz Der Fliesenbelag eines Balkons steht grundsätzlich im Sondereigentum Bestandskräftiger Negativbeschluss steht einem gleichgerichteten Verpflichtungsantrag entgegen Normenkette §§ 5, 23 WEG Kommentar Der Anspruch eines Eigentümers gegen die Gemeinschaft auf Erneuerung des Fliesenbelags auf seinem Balkon ist abzulehnen, weil dieser Fliesenbelag dem Sondereigentum zuzuord...mehr

Leitsatz Auslegung der Teilungserklärung über Pflichten zu Balkoninstandsetzungen Normenkette § 5 Abs. 2 WEG Kommentar Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zum Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insbesondere der Balkone, den einzelnen Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann das Rechtsbesch...mehr

Leitsatz Vereinbarte Kostenverteilung zur Instandsetzung von Fenstern und Türelementen Ablehnung eines Erstattungsanspruchs Normenkette §§ 5 Abs. 2, 10 Abs. 1 Satz 2 und 16 Abs. 2 WEG Kommentar Die Eigentümer können in Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG durch Vereinbarung die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einzelner Teile des gemeinschaft...mehr

Leitsatz Aufteilung und Abrechnung der Kabelgebühren nach Wohneinheiten (in Auslegung entsprechender Vereinbarung) Korrektur insoweit fehlerhafter Abrechnung ausnahmsweise erst über die folgende Jahresabrechnung (richterliche Bestimmung durch einstweilige Anordnung) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 44 Abs. 3 WEG Kommentar Ist in der Gemeinschaftsordnung zum Kostenverteilungsschlüssel ...mehr

Leitsatz Kein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch den die Teilungserklärung erstellenden Miteigentümer bei Nichtrealisierung des Um- und Ausbaus seines Teileigentums in absehbarer Zukunft Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit ist nicht gegeben, wenn die Kostenverteilung ...mehr

Leitsatz Ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit ist nicht gegeben, wenn die Kostenverteilung von dem teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung geregelt worden ist und er wegen der Verzögerung eines von ihm geplanten weiteren Ausbaus von Wohnungs- oder Teileigentum keine Sonderregelung getroffen hat. Die Erwerber der anderen Wo...mehr

Leitsatz Unter Auflagen beschlussgenehmigte Balkonverglasung Die Möglichkeit der Zahlungsunfähigkeit des baulich ändernden Eigentümers muss nicht deswegen Zustimmungspflichten begründen Zur vollständigen Bekanntmachung eines Gerichtsbeschlusses nach § 16 Abs. 3 FGG Normenkette § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG; § 16 FGG Kommentar Im Fall der Bekanntmachung eines Gerichtsbeschlus...mehr

Leitsatz Weitgehendes Sanierungsermessen (Auswahlermessen) der Gemeinschaft (hier: Fassadenfläche); Vollwärmeschutz oder nur Reparatur? Isolierverglaste Kunststofffenster als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums Erstattungsanspruch für die Kosten eigener Fensterauswechslung nach Grundsätzen einer ungerechtfertigten Bereicherung und Anteilsschuld aller Eigentümer Normenkette §§...mehr

Leitsatz Bei ungerechtfertigter Geschäftsführung ohne Auftrag kann der Wohnungseigentümer als Geschäftsführer nach §§ 684 Satz 1, 812 ff. BGB von den übrigen Wohnungseigentümern als Geschäftsherren Ersatz von werterhaltenden Aufwendungen für eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder -setzung verlangen, die später unausweichlich zulasten der Wohnungseigentümergemeinschaft angef...mehr

Leitsatz Ansprüche des Käufers einer Wohnung, deren tatsächliche Fläche ganz erheblich von der im Grundbuch eingetragenen Fläche nach Aufteilungsplan abweicht (vorliegend verneint) Normenkette §§ 242, 985 BGB Kommentar Hat ein Verkäufer einen Käufer im Wohnungskaufvertrag ausdrücklich über eine Abweichung zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Wohnfläche hingewiesen und au...mehr

Leitsatz Beseitigung anfänglicher Schallschutzmängel Normenkette § 21 Abs. 4, 5 WEG Kommentar Als ordnungsgemäße Verwaltung kann grundsätzlich auch die Beseitigung anfänglicher Schallschutzmängel gefordert werden. "Stand der Technik" im Schallschutz war 1978 die Einhaltung der Anforderungen nicht mehr der DIN 4109 (1962) an den einfachen Schallschutz, sondern der Anforderungen...mehr

Leitsatz Folgen der Nichtigkeit eines Treuhandvertrags zur Erstellung eines Bauträgermodells (Hotelgebäude mit Sondereigentums-Appartements); verbotene Rechtsberatung Auch Nichtigkeit der Treuhandvollmacht und damit auch des Bauträgerkaufvertrags Jedoch Anwendung der Grundsätze einer werdenden/ faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft für den Zeitraum vor Bekanntwerden der ve...mehr

Leitsatz Anspruch auf Wohngeldnachzahlung gemäß genehmigter Einzelabrechnung (ohne Beschränkung lediglich auf eine Abrechnungsspitze, wenn die Schuld auch nicht geleistete Wohngeldvorauszahlungen umfasst und der Schuldner der Vorauszahlungen identisch ist mit dem der Abrechnungsspitze) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG Kommentar Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld für ...mehr

Leitsatz Änderung der vereinbarten Kostenverteilung; Unschädlichkeit für dinglich Berechtigte Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; §§ 876, 877 BGB; § 19 GBO; Bayer. Unschädlichkeitszeugnis-Gesetz Art. 1 – UnschG - Kommentar Soll eine Änderung der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung neuerlich in das Grundbuch eingetragen werden (hier: e...mehr

Leitsatz Sondernutzungsrecht (hier: an einem im Gemeinschaftseigentum gelegenen Spitzboden) kann auch durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG begründet werden; dann keine Entziehung dieses Rechts durch Beschluss! Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 13 Abs. 2 WEG Kommentar Vorliegend wurde einem Beteiligten ein Sondernutzungsrecht an einem Spitzboden eingeräumt, und zwar in ei...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können einem Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem dem Gemeinschaftseigentum unterliegenden Spitzboden ihres Hauses durch Vereinbarung einräumen, die auch konkludent oder durch stillschweigendes Verhalten zustande kommen kann. Fakten: Ein Wohnungseigentümer baute den von seinem Sondereigentum aus zugänglichen, zum Gemeinschaftseigentum...mehr

Leitsatz Das partielle Verbot der Haltung bestimmter Hunderassen (hier: Kampfhunde und Kampfhundmischlinge) unterliegt als Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Fakten: Der Eigentümergemeinschaft steht die Beschlusskompetenz zu, durch Mehrheitsbeschluss die Haltung einzelner Hunderassen und Kreuzungen einzelner Rasse...mehr

Leitsatz Kauf nur eines Teils eines bestimmten Wohnungseigentums (ohne die dazugehörenden Kellerräume und den Stellplatz in der Tiefgarage) Höhe der Wohngeldzahlungspflichten dieses werdenden/faktischen Eigentümers? Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Ersterwerber hatte vom (zwischenzeitlich insolventen) Bauträgerverkäufer einen Miteigentumsanteil von 289/10.000stel, verb...mehr

Leitsatz Bei Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan kann kein Sondereigentum (hier: Garagenteileigentum) begründet werden Auch keine Umdeutung in Sondernutzungsrecht Normenkette § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG Kommentar Wird in einer Teilungserklärung das Sondereigentum als "Pkw-Garage (Einstellplatz)" beschrieben und sind in dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan ...mehr

Leitsatz Kein Grundbuchberichtigungsanspruch und auch kein Amtswiderspruch einer Gemeinschaft bzw. eines einzelnen Miteigentümers gegen die Eintragung eines Erwerbers als Eigentümer unter Verstoß gegen eine vereinbarte Verfügungsbeschränkung nach § 12 WEG (Veräußerungszustimmung) Normenkette § 12 WEG; § 894 BGB; §§ 53 Abs. 1 Satz 1, 71 Abs. 2 und 80 Abs. 3 GBO Kommentar Bei ei...mehr

Leitsatz "Office- und Partyservice" in Laden-Teileigentum nicht gestattet Normenkette § 15 WEG; § 1004 BGB Kommentar Der Begriff "Laden" in einer Teilungserklärung ist eine die Nutzung einschränkende Zweckbestimmung (h.R.M.). Ein "Office- und Partyservice-Betrieb" überschreitet den zulässigen Gebrauch, selbst wenn man die Nutzung von Ladenräumen nicht auf die Nutzung als bloße ...mehr

Leitsatz Ist die faktische Gemeinschaft entstanden, kann der Bauträger nicht mehr einseitig Änderungen am Bauwerk vornehmen (hier: Balkonanbau) Kaufvertragliche Ermächtigung für den Bauträger zur Änderung der Teilungserklärung rechtfertigt nicht die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten Die Frage der optischen Beeinträchtigung der baulichen Veränderung obliegt der...mehr

Leitsatz Wohngeldvorschüsse des Zwangsverwalters weitgehend ohne Vorrang im Verteilungsverfahren nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung Normenkette §§ 10 Abs. 1 Nr. 1, 155 Abs. 1 ZVG; §§ 5 Abs. 2, 21 Abs. 2, 26, 27 Abs. 1 Nr. 3, 28 Abs. 2 WEG Kommentar In rechtlich bedeutsamer Entscheidung hat der IX. Zivilsenat des BGH eine zurzeit in Rechtsprechung und Literatur heftig ums...mehr

Leitsatz Beseitigungspflicht einer Pergola auf einer Dachterrasse Normenkette (§§ 10 Abs. 4 und 45 Abs. 4 WEG) Kommentar Wird ein Antrag, einen Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären, rechtskräftig abgewiesen (vgl. BayObLG v. 26.10.2000, 2Z BR 71/00), kann sich der betreffende Sondereigentümer, der durch den Eigentümerbeschluss zur Beseitigung der auf der Dach-Negativter...mehr

Leitsatz Keine Nutzung eines Teileigentums als Begegnungsstätte eines ausländischen Vereins bei Zweckbestimmungsvereinbarung dieser Einheit als "Verkaufs- und Ausstellungsräume" Normenkette (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 und 15 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB) Kommentar Der Eigentümer hatte seine Teileigentumsräume mit einer Fläche von 320 qm an einen Verein zum – wie es im Mietvertrag heißt ...mehr

Leitsatz Zur Beseitigung einer baulichen Veränderung ist nur derjenige, der sie vorgenommen hat, als Handlungsstörer verpflichtet. Sein Sonderrechtsnachfolger ist als Zustandsstörer nur verpflichtet, die Beseitigung zu dulden. Beseitigungs- und Duldungsanspruch sind verschiedene Verfahrensgegenstände. Fakten: Der ehemalige Eigentümer einer Wohnung in der Wohneigentumsanlage h...mehr

Leitsatz Sonderbelastung eines Wohnungseigentümers in der Jahresabrechnung Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 und 5 WEG) Kommentar Ausgaben der Gemeinschaft, die nur einen Wohnungseigentümer betreffen, können in die Jahresgesamtabrechnung aufgenommen und vollständig in die Einzelabrechnung des betreffenden Wohnungseigentümers eingestellt und damit auch bestandskräftig festge...mehr

Leitsatz Ausgaben der Gemeinschaft, die nur einen Wohnungseigentümer betreffen, können in die Jahresgesamtabrechnung aufgenommen und vollständig in die Einzelabrechnung des betreffenden Wohnungseigentümers eingestellt und damit auch bestandskräftig festgelegt werden. Fakten: In die Jahresabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht dar...mehr

Leitsatz Küchenabluftkanal von einer Gaststätte in einem zweizügigen Schornstein ist im Zweifel Gemeinschaftseigentum Normenkette §§ 5, 14 WEG; § 94 Abs. 2 BGB Kommentar Ein Lüftungsrohr (Küchenabluft von einer Gaststätte) ist Gemeinschaftseigentum, wenn der Einbau nicht zu vorübergehenden Zwecken erfolgte. Das Rohr ist wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB), ...mehr

Leitsatz Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff. WEG ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung. Fakten: Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung bezweckt, al...mehr

Leitsatz Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für den Einbau von Kaltwasserzählern und Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels (Verteilung nach Verbrauchswerten)? (Vorlage zum BGH) Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 und Abs. 4, 22 Abs. 1, 43 Abs. 2 WEG) Kommentar Der Einbau von Kaltwasserzählern bei zu erwartender Wirtschaftlichkeit (in einem anzunehmenden 10-Jahres-Zeitrau...mehr

Leitsatz Der Einbau von Kaltwasserzählern bei zu erwartender Wirtschaftlichkeit und die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach Verbrauch bilden einen einheitlichen Verfahrensgegenstand, der unter die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt und damit auch eine ersetzende gerichtliche Entscheidung über diesen Verfahrensgegenstand eröffnet. Fakten: Die...mehr

Leitsatz Zulässige Teilung eines Wohnungseigentums und eines "Sommerhaus"-Nebengebäudes (Badehaus) auf Sondernutzungsfläche zu diesem Wohnungseigentum Nichtiger Beschluss auf Veräußerungszustimmungsverweigerung Ein Badehaus-Sondereigentum kann auch als Zweitwohnsitz genutzt werden Privates Feststellungsinteresse an Beschlussnichtigkeit wegen der beabsichtigten Geltendmachung vo...mehr

Leitsatz Bäckerei in "Laden"-Teileigentum zulässig, allerdings nicht mit Betriebsbeginn schon um 5 Uhr morgens, sondern erst ab 7 Uhr Normenkette (§§ 14 Nr. 1, 15 WEG; § 1004 BGB) Kommentar Die Bezeichnung eines Teileigentums in Teilungserklärung und Grundbuch als "Laden" enthält eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Diese Zweckbestimmung wird grundsätzlich nicht da...mehr