Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 35 Gem. § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer[70] von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen. Weil Verwaltung und Benutzung gem. § 19 Abs. 1 WEG durch Beschluss geregelt werden, folgt aus § 18 Abs. 2 WEG ein Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung, der erforderlichenfall...mehr

Rz. 113 Vorbemerkung: In diesem Abschnitt werden gebräuchliche Klauseln erörtert, insbesondere vor dem Hintergrund der Frage nach ihrer Wirksamkeit. Sondervergütungsregelungen werden gesondert behandelt (→ § 10 Rdn 139). In der Rspr. wurde bislang meistens nicht zwischen der Unwirksamkeit (Nichtigkeit) einer Klausel (insbesondere nach AGB-Recht, also gem. § 307 Abs. 1 BGB) u...mehr

Rz. 6 Beispiel: Wasserschaden im Sondereigentum, schuldlos entstanden wegen Mängeln der Nachbarwohnung Ausgangsfall: Ein Wasserhahn (Sondereigentum) in der Wohnung des Eigentümers A hält einem Druckstoß in der Wasserleitung nicht stand; daran trifft A kein Verschulden. Durch den Wasseraustritt kommt es zu Schäden in der darunter liegenden Wohnung des Eigentümers B. B verlang...mehr

Rz. 1 Für das Wohnungseigentum gilt das Recht der Selbstverwaltung. Die erforderlichen Beschlüsse werden grundsätzlich auf Versammlungen gefasst, was § 23 Abs. 1 WEG etwas umständlich mit den Worten ausdrückt: "Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden dur...mehr

Rz. 87 Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;[...mehr

Rz. 81 Die Teilnahme am Versteigerungstermin durch einen Vertreter der WEG (d.h. im Normalfall: Durch einen Rechtsanwalt) ist nicht unbedingt nötig. Der WEG kann es gleichgültig sein, wer den Zuschlag erhält; nennenswert beeinflussen kann sie es ohnehin nicht. Ohne Teilnahme am Termin muss die WEG allerdings ein Risiko infolge der (schwer verständlichen) Bestimmung des § 85a...mehr

Rz. 89 Die in § 10 ZVG aufgeführten Ansprüche, die "ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren", berechtigen die Gläubiger bei der Insolvenz des Schuldners gem. § 49 InsO zur abgesonderten Befriedigung aus dem Grundstück nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Kurz gesagt: Die Immobiliarzwangsvollstreckung ist trotz Insolv...mehr

Rz. 89 Die Teilnahme von Beratern (insbesondere Rechtsanwälten) oder sonstigen Begleitern einzelner Wohnungseigentümer ist wegen des Gebots der Nichtöffentlichkeit grundsätzlich unzulässig. Eine Verschwiegenheitsverpflichtung des Beraters ändert daran nichts. Es gibt aber Ausnahmen, in denen ein Begleiter eines Wohnungseigentümers an der Versammlung teilnehmen darf (mit der ...mehr

Rz. 9 Fehlt ein Verwalter oder verweigert er die Einberufung, obwohl er aus einem der oben genannten Gründe dazu verpflichtet wäre, bestehen folgende Möglichkeiten zur Einberufung: Rz. 10 Verwaltungsbeirat. Gem. § 24 Abs. 3 WEG kann [10] der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter eine Versammlung einberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder die Einberufung ...mehr

Rz. 107 Bis zur WEG-Reform 2020 konnte an Außenflächen kein Sondereigentum begründet werden. Um die gesetzlich nicht vorgesehene, aber vielfach erwünschte Zuordnung der nach dem alten Recht nicht sondereigentumsfähigen Flächen und Räume zu einzelnen Wohnungen zu ermöglichen, entwickelte die notarielle Praxis das Sondernutzungsrecht. Man versteht darunter die Befugnis zur all...mehr

Rz. 104 Beispiel Die im Aufteilungsplan vorgesehene Trennwand zwischen den Wohnungen von A und B wird vom (zwischenzeitlich aufgelösten) Bauträger um einige Meter versetzt gebaut, so dass die Wohnung des B entsprechend kleiner ausfällt. – Das Sondereigentum entsteht in den Grenzen des Aufteilungsplans, nicht entsprechend der tatsächlichen Bauausführung. Die rechtliche Grenze...mehr

Rz. 106 Beispiel Eine Mehrhausanlage wird als Einfamilienhaus und Doppelhaus geplant. Laut Teilungserklärung und Aufteilungsplan sollen die Häuser, an denen Sondereigentum begründet wird, wie real geteilte Grundstücke behandelt werden; jeder kann sein Sondereigentum nach Belieben umbauen. Das im Sondereigentum des A stehende Einfamilienhaus wird planmäßig gebaut. Das Eigentu...mehr

Rz. 23 Wenn es nicht um den ersten Verkauf einer Wohnung vom Bauträger an einen Ersterwerber geht, gelten für den Eigentümerwechsel völlig andere Grundsätze. Jetzt kommt es ohne Sonderregelung nur auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung an. Erst mit der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch hat der Erwerber innerhalb der Gemeinschaft originäre Rechte und Pflichten.[34] Der Erw...mehr

Rz. 253 Jeder Miteigentümer kann von der Gemeinschaft, faktisch also vom Verwalter die Vorlage einer Eigentümerliste verlangen.[356] Der ehedem häufigste Anlass für das Verlangen nach einer Eigentümerliste, die (beabsichtigte) Einreichung einer Beschlussanfechtungsklage, ist allerdings mit der WEG-Reform 2020 entfallen, weil Beschlussklagen nicht mehr gegen die übrigen Eigen...mehr

Rz. 91 Der Anspruch auf Entziehung setzt "wiederholte gröbliche Verstöße trotz Abmahnung" voraus. Inhaltlich soll die Abmahnung dem Wohnungseigentümer "ein bestimmtes beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten aufzugeben oder zu ändern" und ihn vor dem drohenden Entziehungsbeschluss warnen.[211] Wenn ein gerichtliches En...mehr

Rz. 165 Der Verwalter muss nicht nur ein Protokoll ("Niederschrift") der in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse fertigen; er muss darüber hinaus auch eine Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 und Abs. 8 WEG). Diese Sammlung hat den Zweck, "einem Erwerber von Wohnungseigentum, den Wohnungseigentümern selbst und dem Verwalter in übersichtlicher Form Kenntnis von...mehr

Rz. 67 Aufforderungsbeschluss. Mangels Rechtswirkung der Aufforderung soll das Anfechtungsinteresse nicht mit 100 %, sondern mit einem Drittel des Interesses, dem Beschluss nicht folgen zu müssen, zu bewerten sein.[111] Überzeugend ist diese Reduzierung nicht. Aus der (maßgeblichen) Sicht eines klagenden Wohnungseigentümers macht es keinen Unterschied, ob sich gegen eine Unt...mehr

Rz. 72 Bei der Formulierung des Klageantrags ist zu beachten, dass der Anspruch nur auf Unterlassung der Störung und nicht auf das Verbot und Gebot bestimmten Verhaltens gerichtet wird; denn dem Störer muss es grundsätzlich selbst überlassen bleiben, welche Mittel er einsetzt, um den Anspruch zu erfüllen.[176] Nur dann, wenn sich eine unzulässige Störung nur durch Unterlasse...mehr

Rz. 44 In die Kategorie der Erhaltungsmaßnahmen gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört die Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen und mangelfreien Zustands der Wohnanlage entsprechend der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan,[84] vor allem also die Beseitigung von Baumängeln und Planungsfehlern.[85] Wenn der Teilungserklärung keine Baubeschreibung beigefügt ist, kann ...mehr

Rz. 7 Gem. § 43 Abs. 1 S. 1 WEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Klagen Dritter (Nichtwohnungseigentümer) gegen die Gemeinschaft sind also – abhängig vom Streitwert – am örtlichen Amts- oder Landgericht zu erheben. Das gilt gem. § 43 Abs. 1 S. 2 WEG auch im Fall des § 9a Abs. 4...mehr

Rz. 31 Der Kläger hat keinen Einfluss darauf, ob dem Prozess auf Seiten der beklagten Gemeinschaft einer oder womöglich viele Wohnungseigentümer beitreten. Ohne eine Sonderregelung müsste der Kläger im Falle des Prozessverlustes nicht nur die Kosten eines, sondern mehrerer Rechtsanwälte erstatten – ein Kostenrisiko, das ihn von der Wahrnehmung seiner Rechte abhalten könnte. ...mehr

Rz. 71 Durch die Ungültigerklärung wird der Beschluss rückwirkend (ex tunc) beseitigt – aber nur in der Theorie. Aus guten Gründen ignoriert die gerichtliche Praxis die Rückwirkung in allen relevanten Fällen und geht von einer Wirkung nur für die Zukunft (ex nunc) aus, so insbesondere bei der Aufhebung des Beschlusses über die Verwalterbestellung (→ § 10 Rdn 76). Rz. 72 Nach ...mehr

Rz. 82 Wie sich aus § 20 Abs. 3 WEG ergibt, bedürfen bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch einzelne Eigentümer stets eines Gestattungsbeschlusses. Das gilt auch dann, wenn die bauliche Veränderung unbedeutend erscheint und niemanden stört ("über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt"); in diesem Fall besteht aber ei...mehr

Rz. 1 Als Hausgeldinkasso wird hier die Gesamtheit der Maßnahmen zur (zwangsweisen) Durchsetzung von Hausgeld- bzw. Beitragsforderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer bezeichnet.[1] Das "Inkassoverfahren" beginnt mit der Anmahnung der Forderung durch den Verwalter und führt über die gerichtliche Titulierung zur Zwangsvollstreckung oder zum Einsatz von "Druckmi...mehr

Rz. 31 Mieter und andere Fremdnutzer sind im Gegensatz zu den Wohnungseigentümern an den WEG-Beschluss nicht gebunden. Ohne Ankündigung müssen sie die Durchführung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen, die in ihr Besitzrecht eingreifen (wie es beim Austausch von Fenstern der Fall ist), nur dann dulden, wenn ihnen die Maßnahmen ordnungsgemäß angekündigt wurden. Nach d...mehr

Rz. 92 Die Eintragung einer Sicherungshypothek gem. § 867 ZPO (auch sog. Zwangshypothek) ist bei Forderungen ab 750,00 EUR[92] möglich. Dadurch kann die WEG ihre titulierte "persönliche" Forderung dinglich sichern. Die Sicherungshypothek hat zwar Rang vor späteren Rechten am Grundstück, geht den schon vorhandenen aber nach; sie wird deshalb auch "Schornsteinhypothek" genannt...mehr

Rz. 19 In den Einzelabrechnungen wird für (fast) jede Position der gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben der auf das einzelne Wohnungseigentum entfallende Anteil ausgewiesen ("Kostenverteilung"). Das erfolgt nicht personenbezogen; es muss vielmehr für jede Sondereigentumseinheit eine Einzelabrechnung geben, auch wenn mehrere Einheiten demselben Eigentümer gehören.[36] Im...mehr

Rz. 56 Ein laufendes Insolvenzverfahren über das Vermögen des Wohnungseigentümers hindert die Gemeinschaft nicht an der Beantragung der Zwangsverwaltung. Wird der Antrag nämlich auf privilegierte Ansprüche der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG gestützt, ist die Zwangsverwaltung ungeachtet der Insolvenz ohne weiteres zulässig; die dinglichen Forderungen der Gemeinschaft aus Ra...mehr

Rz. 61 Die Zwangsversteigerung erfordert einen vollstreckbaren Titel (Vollstreckungsbescheid, Urteil, Vergleich usw.). Bis zur WEG-Reform 2020 mussten die titulierten, in Rangklasse 2 fallenden Ansprüche eine Wertgrenze (3 % des Einheitswerts) übersteigen; diese Untergrenze besteht nicht mehr. Die Gemeinschaft kann also auch wegen (beliebig) geringer Forderungen die Zwangsve...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer schulden sich – anders als nach dem früheren Recht – wechselseitig keine ordnungsmäßige Verwaltung; in Bezug auf die Verwaltung läuft alles über die Gemeinschaft (→ § 6 Rdn 1). Das ändert aber nichts daran, dass nach wie vor zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine schuldrechtliche Sonderverbindung (das Gemeinschaftsverh...mehr

Rz. 39 Gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG müssen es die Wohnungseigentümer dulden, dass im Zuge beschlossener baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ihr Sondereigentum beschädigt wird. Das betrifft insbesondere die Beschädigung des Balkonbelags. Nach dem alten Recht konnten die Eigentümer anschließend wahlweise die Wiederherstellung im Wege der Naturalrestitution...mehr

Rz. 21 Gem. § 23 Abs. 3 S. 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung dazu in Textform erklären. Wenn eine Wohnung mehreren Personen gehört, z.B. Ehegatten, müssen alle (Bruchsteils-)Eigentümer (also z.B. beide Ehegatten) zustimmen. Sogar solche Eigentümer müssen zustimmen, die einem Stimmrechtsausschluss unterliegen. Das bis z...mehr

Rz. 1 Vor der "Entdeckung" der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft (2005) und ihrer gesetzlichen Anerkennung im Zuge der WEG-Reform 2007 (→ § 1 Rdn 25) gab es nur Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander; diese schuldeten sich gegenseitig eine ordnungsmäßige Verwaltung. Mit der WEG-Reform 2007 trat die Gemeinschaft als neuer Rechtsträger und eigenständiger Akteur ...mehr

Rz. 99 Gem. § 23 Abs. 1 WEG können auch solche Angelegenheiten durch Beschluss "geordnet" werden, über die "nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können". Eine derartige kompetenzbegründende Vereinbarung wird Öffnungsklausel genannt.[131] Sie ermöglicht die Änderung der Gemeinschaftsordnung (oder anderer Vereinbarun...mehr

Rz. 25 In den meisten Fällen, in denen einzelne Eigentümer Ersatzansprüche gegen die Gemeinschaft geltend machen, deren Ursache in Pflichtverletzungen des Verwalters begründet ist, geht es um die Fälle verzögerter oder unterlassener Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Manchmal kann aber auch eine andere Handlung des Verwalters schadensstiftend wirken. Ein Anwendungsfall is...mehr

Rz. 23 Gem. § 18 Abs. 3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum drohenden Schadens notwendig sind. Diese sog. Notgeschäftsführung gibt dem Wohnungseigentümer zwar keine Vertretungsmacht, Aufträge im Namen der Gemeinschaft zu erteilen, aber ein...mehr

Rz. 3 Das Gesetz verlangt eine ordnungsmäßige Verwaltung. Beschlüsse, die nicht "ordnungsmäßiger" Verwaltung entsprechen, sind zwar nicht nichtig, aber anfechtbar (→ § 1 Rdn 45). Ordnungsmäßig ist gem. § 18 Abs. 2 WEG, was "dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen" entspricht. "Insbesondere" zählen dazu die in § 19 Abs. 2 WEG aufgeführten Ma...mehr

Rz. 20 Es ist nicht Aufgabe des amtierenden Verwalters, Interessenten für die Übernahme der Verwaltung (aus seiner Perspektive: Konkurrenten) zu suchen.[20] Wenn seine Bestellungszeit dem Ende zugeht, wird er deshalb keine Angebote anderer Verwalter einholen und auch keine Bewerber zur Versammlung einladen; erst recht dann nicht, wenn er selbst zur Fortführung der Verwaltung...mehr

Rz. 99 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer bestimmte "privilegierte" bauliche Veränderungen (Ladestationen usw.) verlangen; diese werden in einen eigenen Abschnitt behandelt (→ § 4 Rdn 150). Darüber hinaus kann gem. § 20 Abs. 3 WEG "jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte...mehr

Rz. 117 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung muss gegenüber seinem Mieter jährlich die Betriebskosten abrechnen. Diese millionenfach praktizierte Angelegenheit war bis zur WEG-Reform 2020 nicht immer unproblematisch, sondern teilweise hoch umstritten. Die Probleme sind aber inzwischen im Wesentlichen eliminiert. Die ehedem gravierendste Divergenz zwischen Jahres- und Bet...mehr

Rz. 9 Seiner Rechtsnatur nach ist der Beschluss ein mehrseitiges Rechtsgeschäft eigener Art in Gestalt eines sog. Gesamtaktes, der eine oder mehrere Willenserklärungen bündelt und die kollektive und rechtsverbindliche Entscheidung der Gemeinschaft über einen Antrag zum Ausdruck bringt.[7] Das Verfahren der Beschlussfassung wird im Abschnitt über die Eigentümerversammlung dar...mehr

Rz. 69 In Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, Vollstreckung in ein Wohnungseigentum) fallen die "fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der R...mehr

Rz. 63 Die Zwangsversteigerung darf (selbstverständlich) nur angeordnet werden, wenn der Schuldner als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen ist (§ 17 Abs. 1 ZVG). Gem. § 17 Abs. 2 S. 1 ZVG ist die Eintragung durch ein (möglichst aktuelles) Zeugnis des Grundbuchamtes nachzuweisen. Dieses wird dem Gläubigervertreter vom zuständigen Grundbuchamt (das sich via Interne...mehr

Ausgangsgröße der Bewertung im Ertragswertverfahren ist der jährliche Rohertrag des Grundstücks. Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich aus typisierten monatlichen Nettokaltmieten. Die Höhe der monatlichen Nettokaltmieten pro qm ist der Anlage 39 zum BewG zu entnehmen. Die Erklärung der tatsächlichen Mieteinnahmen durch den Steuerpflichtigen oder die Ermittlung ...mehr

Rz. 314 Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie gem. § 9b Abs. 1 S. 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (Gesamtvertretung). Die (Gesamt-)Vertretung erfordert die Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer am fraglichen Rechtsgeschäft. Will die Gemeinschaft also beispielsweise einen Reparaturauftrag erteilen oder eine Kündigung aussprechen, müs...mehr

Rz. 1 Im alten Recht (bis zur WEG-Reform 2020) unterschied das Gesetz verschiedene Kategorien baulicher Maßnahmen mit unterschiedlichen Beschlussquoren. Erhaltungsmaßnahmen und Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung konnten mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, Modernisierungsmaßnahmen mit qualifizierter Mehrheit. Bauliche Veränderungen (sämtliche anderen baulich...mehr

Rz. 11 Das Unterlassen notwendiger Erhaltungsmaßnahmen kann zu Vermögensschäden bei Wohnungseigentümern führen. Bis zur WEG-Reform 2020 konnten geschädigte Wohnungseigentümer ihre Miteigentümer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn diese nicht aktiv an den erforderlichen Beschlüssen mitwirkten. Das ist jetzt anders, da die Verwaltung gem. § 18 Abs. 1 WEG nicht den Wohn...mehr

Rz. 274 Über festgestellte Baumängel oder anderweitigen Erhaltungsbedarf muss der Verwalter die Eigentümer informieren, sofern er die erforderlichen Maßnahmen nicht sogleich durchführen lässt. Er darf von einer Information nicht etwa absehen, weil die Wohnungseigentümer selbst davon Kenntnis haben und nach Auffassung des Verwalters "über den Stand der Dinge informiert" sind....mehr

Rz. 292 Wenn die Gemeinschaft verklagt wird, hat der Verwalter grundsätzlich das Recht und die Pflicht zur Verteidigung. Das gilt auch und insbesondere für Beschlussklagen, denn im Normalfall ist der Verwalter als Vollzugsorgan dazu berufen, den Mehrheitswillen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen (→ § 10 Rdn 260). Im Einzelfall kann es aber auch einmal anders sein. De...mehr

Rz. 39 Der Begriff Verkehrssicherungspflicht (oder "Verkehrspflicht") hat seinen Ursprung im zivilrechtlichen Deliktsrecht. Ausgangspunkt ist die Haftungsfrage in solchen Fällen, in denen ein Sach- oder Personenschaden eintritt, der nicht auf einer unmittelbaren Verletzungshandlung beruhte (sonst würde der Handelnde ohne weiteres nach § 823 Abs. 1 BGB haften). Haftet jeder, ...mehr