Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Leitsatz Der Feststellung des Versammlungsleiters, dass ein Beschlussantrag abgelehnt oder angenommen sei, kommt grundsätzlich keine ausschlaggebende oder konstitutive, sondern nur deklaratorische Bedeutung zu, was umso mehr gilt, wenn die Feststellung in Widerspruch zu dem gleichfalls festgestellten Abstimmungsergebnis steht. Fakten: Vorliegend hatten die Wohnungseigentümer ...mehr

Leitsatz Wird in einer Versammlung mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer der in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel geändert, so kann darin - ungeachtet der Bezeichnung als Beschluss - eine Vereinbarung liegen. Fakten: Die in der Teilungserklärung vorgesehene Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsanteile...mehr

Leitsatz Haftung des bauträgeridentischen Verwalters auf Schadenersatz wegen unterlassener Pflichten im Bereich anfänglicher Baumängelgewährleistungsanspruchsverfolgung (rechtskräftig bestätigt im 17. Jahr nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums!) Genehmigte Abrechnungs-Entlastung beschränkt sich nur auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefund...mehr

Leitsatz Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, der inhaltlich darauf gerichtet ist, festzustellen, ein für einen Wohnungseigentümer rechtskräftig titulierter Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung sei (trotz gewisser Maßabweichungen) erfüllt, ist nichtig. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer hatte ursprünglich eine rechtswidrige bauliche Veränderung vorgeno...mehr

Leitsatz Der Beseitigungsanspruch einer baulichen Veränderung ist ein Individualanspruch; beschlussweise kann hier nicht in die Rechtszuständigkeit eines einzelnen Eigentümers eingegriffen werden Normenkette § 23 Abs.4 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümer wurde vorliegend im Erkenntnisverfahren verurteilt, 4 veränderte Dachflächenfenster auf die früher vorhandene Größe zurückzubau...mehr

Leitsatz Bloße Meinungsäußerungen in einer Eigentümerversammlung sind nicht als Beschlüsse zu werten Schrittweises Vorgehen bei Reparaturbedürftigkeit eines Altbaus nach Prüfung eines Sachverständigen vertretbar Für den Anspruch auf Minderverkaufserlös wegen zurückgestellter Instandsetzungen fehlte vorliegend die Anspruchsgrundlage, der Nachweis objektiver Pflichtverletzung un...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs eines Eigentümers auf Mitwirkung bei der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen, der Baubeschreibung und Planung entsprechenden Zustandes setzt grundsätzlich die vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung voraus (BGH, NJW 2000, 3500, 3503). Dies kann ausnahmsweise unter...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, wonach der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und diese einen Teil des Mietertrags der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen unzulässigen Eingriffs in den Kernbereich der Sondereigentumsrechte und somit wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nicht...mehr

Normenkette § 13 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ein Beschluss, wonach der Verwalter einer Eigentumswohnanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und die einen Teil des Mietertrags (aus einem vorhandenen Mietpool) der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen eines unzulässigen Eingriffs in die ...mehr

Leitsatz Ein Mehrheitsbeschluss, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung des Senats und Anschluss an BGH NJW 2000, 3500). Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten in diesem Verfahren die Bestimmungen der Teilungserklärung über die Verteilung der Bewirtschaftungskosten hinsichtlich der T...mehr

Leitsatz Unwirksame Verwalterbestellung Normenkette § 24 WEG, § 26 WEG Kommentar 1. In kleinerer Eigentümergemeinschaft (3 Wohneinheiten) verwaltete der Vater die Anlage mit 2 Einheiten seiner beiden Kinder und einer weiteren mit einem "familienfremden" Eigentümer; der Vater war mit seiner Ehefrau auch Nießbraucher der Wohnungen beider Kinder und bewohnte eine Wohnung. Gegen de...mehr

Leitsatz Eine Eigentümerversammlung in einem Wohnwagen des Verwalters kann für einzelne Wohnungseigentümer unzumutbar sein, wenn zwischen ihnen und dem Verwalter gespannte zwischenmenschliche Beziehungen bestehen. Soll eine Wohnungseigentümerversammlung zwischen Weihnachten und Neujahr stattfinden, ist auf das Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer, in dieser Zeit ihre A...mehr

Leitsatz Es ist zulässig, vorsorglich alle Eigentümerbeschlüsse einer Eigentümerversammlung anzufechten, wenn einem Wohnungseigentümer die Niederschrift über die Versammlung kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist noch nicht zugegangen ist. Fakten: In einer Wohnungseigentümerversammlung wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Einer der Wohnungseigentümer hatte vorsorglich die do...mehr

Leitsatz Ein Eigentümer kann vorsorglich alle Eigentümerbeschlüsse anfechten, wenn ihm das Versammlungsprotokoll kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist noch nicht zugegangen ist ! Der Fortgang des Beschlussanfechtungsverfahrens kann nicht von der vorherigen Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses abhängig gemacht werden ! Keine Antragsabweisung allein bei fehlender Begründung...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen, die das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß überschreiten, sind nicht nichtig, sondern nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar. Fakten: Einem Wohnungseigentümer war per Mehrheitsbeschluss die Errichtung einer Dachterrasse genehmigt worden. Da die Errichtung der Terrasse eine bauliche Veränderung darstellt, die über das von jedem W...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschluss über die Gestattung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums (hier: Dachterrassen-Errichtung) ist nicht nichtig, sondern bei nicht bestehender Duldungspflicht nur anfechtbar (das BayObLG folgt hier im Ergebnis der neuen Meinung des BGH vom 20.09.2000) Unrichtige Abstimmungswertungen des Versammlungsleiters nicht entscheidend Wiedereins...mehr

Leitsatz Stimmrecht und Stimmrechtsvertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Wohnungseigentümerin Das Ausscheiden eines Gesellschafters aus der GbR führt dazu, dass sein Anteil automatisch den übrigen Gesellschaftern zuwächst Der bestellte Geschäftsführer (nicht Gesellschafter) der GbR ist zu laden und in der Wohnungseigentümerversamm-lung teilnahme- und stim...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 26 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich sind die Vertragspartner in der Gestaltung eines Verwaltervertrages frei. Allerdings unterliegt ein solcher Verwaltervertrag den allgemeinen Schranken des Privatrechts, d.h., er darf nicht gegen gesetzliche Verbote ( § 134 BGB) und auch nicht gegen die guten Sitten ( § 138 BGB) verstoßen. Nichtig sind hier i...mehr

Leitsatz Mit Beschlussgenehmigung einer Jahresabrechnung ist grundsätzlich auch der Verwalter stillschweigend entlastet (hinsichtlich der in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des der Abrechnung zugrunde liegenden Verwalterhandelns) Von einer stillschweigenden Entlastung ist hier auszugehen, wenn sich die Eigentümer die Entlastung nicht ausdrücklich ...mehr

Leitsatz Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers auf Feststellung der Unwirksamkeit (bzw. Teilunwirksamkeit) eines Verwaltervertrages, der kraft Beschlussfassung vom Beirat auszuhandeln bzw. nur zu unterzeichnen war Beschlussweise Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrags ermächtigt diesen nur, Regelungen zu treffen, die ordnungsgemäßer...mehr

Leitsatz Die Vollmacht, die dem Verwaltungsbeirat durch einen Eigentümerbeschluss zum Aushandeln und Abschließen eines Verwaltervertrages erteilt ist, ermächtigt diesen nur zu solchen Regelungen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Fakten: Gängige Praxis in den Eigentümergemeinschaften ist es, den Verwaltungsbeirat mit dem Abschluss des Verwaltervertrags zu beauftrage...mehr

Leitsatz Die Bezeichnung des Beschlussgegenstands "Wirtschaftsplan" in der Einladung zur Eigentümerversammlung deckt grundsätzlich auch die Beschlussfassung über eine Erhöhung der jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Fakten: In der Einladung zu einer Eigentümerversammlung war u.a. folgender Tagesordnungspunkt genannt: "3. Wirtschaftsplan 1999 - Die Verwaltung sch...mehr

Leitsatz Berücksichtigung von Schriftsätzen vor der Hinausgabe der Gerichtsentscheidung Normenkette § 23 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 1 WEG, § Abs. 5 WEG Kommentar 1. Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung bezeichnet ist. Dazu genügt es, dass die Eigentümer vor Überraschungen...mehr

Leitsatz Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnun...mehr

Normenkette § 24 Abs.5 WEG, § 278 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Gem. § 24 Abs.5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz in Eigentümerversammlungen, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschließt. Als Leiter der Versammlung gehört es zu den originären Aufgaben eines Verwalters, für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsablauf zu sorgen. Auf welche...mehr

Leitsatz Zahlungs- und Abrechnungspflichten einer "unechten" Wohnungseigentumsverwaltung durch den teilenden Eigentümer im Vorstadium bis zu ordnungsgemäß bestellter und beginnender WEG-Verwaltung Individuelle Abrechnungspflichten des nach Auftragsrecht handelnden teilenden Eigentümers Verneinte Aufrechnungsberechtigung des Teilenden gegenüber Wohngeldvorschüssen für die hi...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist grundsätzlich berechtigt, die Leitung von Wohnungseigentümerversammlungen mit Hilfe von Mitarbeitern durchzuführen, sofern diese nur als seine Hilfspersonen tätig werden. Fakten: Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage enthält eine Bestimmung, wonach Besuchern die Teilnahme an Eigentümerversammlungen nicht gestattet ist. Anlässlich ei...mehr

Leitsatz Nutzungsberechtigte eines Nachbargrundstücks dürfen nicht in der Eigentümerversammlung erscheinen. Vereinbarte Kostenverteilung nach Wohnflächen bedeutet bei Teileigentum Verteilung nach Nutzflächen Auf Wirtschaftsplan gestützter Zahlungsanspruch wird lediglich durch das Ergebnis der Jahresabrechnung begrenzt Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 28 Abs. 1 WE...mehr

Leitsatz Eine durch einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vorgenommene änderung der Gemeinschaftsordnung, die eine änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und Hausordnungsvorschriften enthält, ist nicht nichtig, sondern wirksam. Fakten: Die Gemeinschaftsordnung, die eine Summe von Vereinba...mehr

Leitsatz Mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Mehrheitsbeschlüsse über Änderungen der Gemeinschaftsordnung (speziell zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, zu Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und über Hausordnungsvorschriften) sind nicht nichtig! Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 15 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 2 WEG, § 23 WEG Kommentar...mehr

Leitsatz Verweigerte Abstimmung über Geschäftsordnungsantrag für ein "Rauchverbot" in der Eingentümerversammlung Unter Umständen erfolgreiche Beschlussanfechtung Normenkette § 24 WEG Kommentar 1. Weigert sich ein Versammlungsleiter, in der Eigentümerversammlung über ein beantragtes Rauchverbot (Geschäftsordnungsantrag) abstimmen zu lassen und verlässt daraufhin ein sich gesundh...mehr

Leitsatz Falsche Kostenbelastung in einer Jahresabrechnung zur Ausgabenposition "Rechtsstreitigkeiten" (Position "Rechtskosten") betrifft nur die Einzelabrechnungen, aber die aller Eigentümer; ein Mangel wird hier nicht durch entsprechende Gutschrift beim betreffenden Wohnungseigentümer behoben Mangels vorhandener Messeinrichtungen für eine verbrauchsabhängige Abrechnung der ...mehr

Leitsatz Wird in einer aus zwei Mitgliedern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt, ist grundsätzlich nicht von der stillschweigenden Vereinbarung einer Verwaltervergütung auszugehen. Fakten: Der Mehrheitseigentümer einer Zweiergemeinschaft bestellte sich auf einer Eigentümerversammlung, auf der nur er selbst anwesend wa...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG, § 242 BGB, § 8 Abs. 2 KostO Kommentar 1. Eigentümer hatten mit Schriftsatz vom 22.12.1998 Beschlüsse einer Eigentümerversammlung vom 25.11.1998 angefochten. Mit Verfügung vom 08.11.1999 forderte das AG die Antragsteller zur Einzahlung des Kostenvorschusses sowie zur Begründung ihres Anfechtungsantrags auf (unter Fristsetzung bis 15.12.1999 ...mehr

Leitsatz Erneut: Gültiger "Zitterbeschluss" über pauschalierten Schadenersatz bei Wohngeldverzug Saldenvortrag (Fehlbetrag) aus vorausgegangenem Geschäftsjahr kann in die Abrechnung des Folge-Geschäftsjahres mit aufgenommen werden Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG Kommentar 1. Grundsätzlich bedarf die pauschalierte Festlegung eines über den gesetzlichen Mindestschade...mehr

Leitsatz Nach Meinung eines Amtsgerichts muss der Verwalter "10 Minuten abwarten", bevor er die Erstversammlung schließt, um - wie bestandskräftig beschlossen und in der Einladung vermerkt - im Rahmen einer Eventualeinberufung die Zweit- bzw. Wiederholungsversammlung eine halbe Stunde später zu eröffnen! Auf Anfechtungsantrag des 4 Minuten nach Schließung der Erstversammlung ...mehr

Leitsatz Gültige Eventualeinberufung kraft entsprechender (Zitter-)Beschlussfassung; nicht nichtiger, sondern mangels Anfechtung bindender Beschluss in Abweichung zu § 25 Abs. 4 WEG (wie BayObLG)! Anforderungen an einen zustimmungsersetzenden Beschluss auf Gestattung baulicher Veränderungen Zustellungen im Beschlussanfechtungsverfahren sind nicht nur an den Verwalter als geset...mehr

Leitsatz Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nach vorausgehender bestandskräftiger Wiederbestellung eingeschränkt Dies gilt auch bei majorisierender Wiederbestellung Normenkette § 26 WEG Kommentar 1. Der Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters, der durch - bestandskräftigen (unangefochten gebliebenen) - Beschluss der Eigentümerversammlung für eine weitere Am...mehr

Leitsatz Die Sanierung einer durchfeuchteten Fassade unter erstmaliger Aufbringung einer Wärmedämmung kann eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme darstellen. Kommen mehrere gleichermaßen Erfolg versprechende Sanierungsmaßnahmen in Betracht, steht der Eigentümergemeinschaft bei der Auswahl ein Ermessensspielraum zu. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft beschloss auf einer ...mehr

Leitsatz Die Abänderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung für den Fall der nicht rechtzeitigen Zahlung des Hausgeldes durch bloßen Mehrheitsbeschluss ist unwirksam. Es mag offen bleiben, ob ein solcher Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nichtig ist. Fakten: Die Wohnungseigentümer fassten auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich e...mehr

Leitsatz Wird - gemäß der Teilungserklärung - die Vertretung der Wohnungseigentümer, die in der Eigentümerversammlung nicht anwesend und nicht anderweitig vertreten sind, vom Verwalter ausgeübt, so führt dies auch bei einem "einstimmigen" Beschluss nicht zu einer Vereinbarung i.S. des § 10 WEG. Fakten: Die auf einer Wohnungseigentümerversammlung anwesenden Mitglieder der Eige...mehr

Leitsatz Vereinbarte "Zwangsvertretung" aller in der EV nicht anwesenden Eigentümer durch den Verwalter(?) Auch "einstimmiger" Beschluss (hier: zur Kostenverteilung einer Außenfenster-Sanierung zu Lasten der einzelnen Eigentümer) führt nicht zu einer Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG Normenkette § 10 WEG, § 23 WEG, § 25 WEG Kommentar 1. Vorliegend war in der Gemeinschaftsordnu...mehr

Leitsatz Die Feststellung, dass in einer Wohnungseigentümerversammlung ein Mehrheitsbeschluss zustande gekommen ist, setzt voraus, dass die Anzahl der Ja-Stimmen ermittelt wird; die Feststellung der Anzahl der Nein-Stimmen und der Stimmenthaltungen reicht nicht aus. Fakten: Anlässlich der Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung wurden vom Versammlungsleiter le...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt, wegen erheblicher Wohngeldrückstände eines Teileigentümers die von ihm oder einem noch nicht im Grundbuch als Rechtsnachfolger eingetragenen Erwerber vermietete Einheit bis zum Ausgleich der Zahlungsrückstände von der Energieversorgung abzutrennen! Normenkette § 273 BGB, § 858 BGB, § 862 BGB, § 869 BGB, § 823 Abs. ...mehr

Leitsatz Beschluss über Gestattung einer baulichen Veränderung in einer "Verwaltungseinheit" allein durch diese Untergemeinschaft nichtig Normenkette § 15 WEG, § 21 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 25 WEG Kommentar 1. In einer Mehrhausanlage waren kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kostenverteilung von Bewirtschaftungskosten, Nutzungs- und ...mehr

Leitsatz Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: Müllgebühren) über vereinbarte "Öffnungsklausel" nur eingeschränkt möglich Mehraufwandsgebühr bei Nichtbeteiligung am Wohngeld-Lastschrifteinzugsverfahren setzt ausdrückliche Beschlussfassung voraus (ist also nicht lediglich durch den Verwaltervertrag begründbar!) Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 23 WEG Kommentar 1. ...mehr

Leitsatz Lässt die Teilungserklärung eine änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch mehrheitliche Beschlussfassung der Eigentümerversammlung zu, so werden die von der Rechtsprechung (BGHZ 95, 137) gezogenen Grenzen für eine solche Beschlussfassung überschritten, wenn der Verteilungsschlüssel für die Müllgebühren zugunsten derjenigen Miteigentümer geändert wird, die ihr ...mehr

Leitsatz Gültige Aufrechnungsverbots-Vereinbarung in der Teilungserklärung Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 670 BGB Kommentar 1. In einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft kann derjenige, der Hauskosten verauslagt hat, auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung den anderen Miteigentümer unmittelbar auf Zahlung seines Anteils in Anspruch nehmen. 2. Die Teilun...mehr

Leitsatz Wohngeldanspruch kann auch nach genehmigter Jahresabrechnung weiterhin auf beschlossenen Wirtschaftsplan gestützt werden (jetzt h.R.M.) Bestandskräftiger (unangefochten gebliebener) Mehrheitsbeschluss ("Zitterbeschluss") über 8%igen Verzugszins von Wohngeldrückständen bleibt wirksam und bindend (entgegen der Auffassung von Wenzel u.a.) Der zur Wohngeld-Geltendmachung ...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben. Fakten: Die Rechte und Pflichten des Verwalters richten sich gemäß § 675 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften des Auftragsrechts. Die Gelder auf den vom Verwalter für die Gemeinschaft angelegten Konten s...mehr