Fachbeiträge & Kommentare zu Heizkostenabrechnung

Leitsatz Zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkV) und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HeizkV). § 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindu...mehr

Leitsatz Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Dies gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nut...mehr

Leitsatz Vollständige oder teilweise Ungültigkeit einer Jahresabrechnung Normenkette §§ 23 Abs. 4 u. 28 Abs. 3 u. 5 WEG Kommentar Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf einzelne selbstständige Rechnungsposten beschränkt werden; sind diese mit Mängeln behaftet, ist der Beschluss nur hinsichtlich dieser Abrechnungsposten für ungültig zu erk...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und stattdessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mi...mehr

Leitsatz Zur Umstellung der Wärmeversorgung von der hauseigenen, mit Öl betriebenen Heizanlage auf "Wärmecontracting" mit Gasversorgung während des laufenden Mietverhältnisses. Fakten: Die Parteien streiten über die Heizkostenabrechnung. Bei Vertragsschluss erfolgte die Wärmeversorgung durch eine vom Vermieter betriebene Heizungsanlage. Die Umstellung auf "Wärmecontracting" e...mehr

Leitsatz Bestandskräftig gewordener Abrechnungsgenehmigungsbeschluss (trotz fehlerhaft verteilter Heizkosten) Anspruch auf erneute Willensbildung der Gemeinschaft (Zweitbeschluss) Normenkette § 21 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB; §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1 und 9a HeizKV Kommentar Die unterbliebene Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung lä...mehr

Leitsatz Ein "anderer zwingender Grund" i. S. d. § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkostenV liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß festgestellt werden kann. Ist eine Vergleichsberechnung nach § 9a HeizkostenV nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, so kann der anteilige Verbrau...mehr

Leitsatz Ist eine Wohnung durch eine Außen-GbR vermietet, so stehen die Rechte aus dem Mietverhältnis der Gesellschaft und nicht den Gesellschaftern zu. Demgemäß sind diese Rechte von der Gesellschaft geltend zu machen. Wird der Anspruch durch einzelne Gesellschafter eingeklagt, so darf die Klage nicht abgewiesen werden. Vielmehr ist eine Rubrumsberichtigung geboten. Normenk...mehr

Leitsatz Bei unzureichendem Schallschutz und unzulässig hohem Eisengehalt oder Rost im Warmwasser kann eine Minderung der Bruttokaltmiete von je 10 Prozent angemessen sein. Fahrstuhlkosten können nicht auf Mieter im Seitenflügel umgelegt werden, wenn dort kein Fahrstuhl vorhanden ist. Bei ungeeichten Warmwasseruhren kann die Heizkostenabrechnung für die verbundene Anlage um ...mehr

Leitsatz Sind Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs vorhanden und werden diese verwendet, hat der Nutzer nicht das Recht, den "Strafabzug" nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV auch bei den Kosten des Wärmeverbrauchs deshalb vorzunehmen, weil keine Messgeräte für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhanden sind. In einem solchen Fall beschränkt sic...mehr

Leitsatz a) Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des ...mehr

Leitsatz Ist die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung mietvertraglich ausgeschlossen und stattdessen eine Abrechnung allein nach dem Verhältnis der Wohnflächen vereinbart, kann sich der Mieter trotzdem auf das 15 %-ige Kürzungsrecht gemäß § 12 Heizkostenverordnung berufen, da es sich insoweit um zwingendes Recht handelt. Link zur Entscheidung LG Hamburg, Urteil vom 28.04....mehr

Leitsatz Nicht jahresbezogene Heizkostenabrechnung Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar Werden die Heizkosten abweichend von den übrigen Bewirtschaftungskosten nicht für das Kalenderjahr abgerechnet, weil eine Messung der Verbrauchsergebnisse für das Kalenderjahr nicht vorliegt, führt dies nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung (vgl. a...mehr

Leitsatz Teilungültiger Jahresabrechnungsbeschluss Auswirkungen einer teilungültigen Abrechnung auf andere Rechnungspositionen Keine Verwendung ungeeichter Zähler für die Wasser- und Abwasserkosten Normenkette § 28 WEG; § 12 FGG; §§ 7 und 8 Heizkostenverordnung; Eichgesetz Kommentar Wird ein Abrechnungsgenehmigungsbeschluss insgesamt angefochten, kann das Gericht den Beschluss a...mehr

Leitsatz Ein Vermieterwechsel berechtigt nicht zu einer Betriebskostenabrechnung nach einem Rumpfjahr. Teilzahlungen des Mieters ohne Leistungsbestimmung sind bei einer Bruttokaltmiete zunächst auf den Heizkostenvorschuss zu verrechnen. Fakten: Die Parteien streiten über die Betriebs- und Heizkostenabrechnung sowie darüber, wie die Zahlungen ohne Leistungsbestimmung zu verrec...mehr

Leitsatz Umstellung auf Wärmecontracting: Soll die Heizkostenabrechnung von den mietvertraglich vereinbarten Positionen abweichen, müssen Vermieter und Mieter eine vertragliche Vereinbarung treffen. Fakten: Der Vermieter hatte auf Wärmecontracting umgestellt. Die dadurch entstandenen Mehrkosten will der Mieter nicht zahlen. Das Gericht gibt dem Mieter Recht: Die Abrechnungen ...mehr

Leitsatz Erfüllt ein Hausverwalter bei Abschluss von Verträgen Aufgaben, die ihm typischerweise zur eigenverantwortlichen Erfüllung übertragen sind - hier Anmietung von Ablesegeräten zur Erstellung von Heizkostenabrechnungen -, so kann sein Verhandlungspartner ohne Offenheit der Stellvertretung nach § 164 Abs. 2 BGB im Zweifel nicht davon ausgehen, dass der Verwalter als Ver...mehr

Leitsatz Hat die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nach der Teilungserklärung "auf der Grundlage der jeweiligen Wohnungsfläche unter Berücksichtigung eventuell vorhandener Verbrauchszähler" zu erfolgen, so ist die nächstliegende Bedeutung dieser Regelung, dass die Kosten unter Heranziehung der Heizkostenverordnung mit 50 Prozent nach der Wohnfläche und mit 50 Pro...mehr

Leitsatz Beschluss auf unbeschränkte Einführung einer Videoüberwachung verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung Heizkosten-Zwischenablesekosten bei Nutzerwechsel und Kostenverteilung in der Jahresabrechnung Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG; §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 und 9b Heizkostenverordnung) Kommentar Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereic...mehr

Leitsatz Muss Kaltwasser und Abwasser nach Verbrauch abgerechnet werden, ist zwischen individuellem Verbrauch und einem solchen für Gemeinschaftszwecke zu unterscheiden Bei Zahlung der Verbrauchskosten im Folgejahr sind in der Jahresabrechnung Abgrenzungsposten zu bilden und auszuweisen Das Gericht hat von Amts wegen alle Gründe für eine Beschlussungültigkeit zu prüfen, insbes...mehr

Leitsatz Der Grundsatz der Abrechnungseinheit verbietet es, ein einheitliches Abrechnungsjahr in zwei Teilabrechnungen aufzuspalten. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter hatte das Abrechnungsjahr 1998 in zwei Abrechnungen aufgeteilt, obwohl das Mietverhältnis der Parteien erst im März 1999 beendet war. Das Gericht gibt ...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentumsverwalter hat dann keinen Anspruch auf Maklerprovision bei Neuvermietung von Wohnungen, wenn er für die Eigentümer dieser Wohnungen den Mietern gegenüber die Heizkostenabrechnung erstellt und abrechnet. Fakten: Ein Wohnungseigentumsverwalter ist stets dann als Verwalter i.S.v. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG anzusehen, wenn er zusätzlich auch Aufgabe...mehr

Normenkette § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG, § 652 BGB, § 812 BGB Kommentar Ist der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage von den Sondereigentümern (Vermietern) auch beauftragt, Mietern gegenüber Heizkostenabrechnungen zu erstellen und mit diesen abzurechnen, kann er für eine Vermittlung bei Neuvermietungen dieser Wohnungen von Mietern keine Maklerprovision fordern. Hier nimmt der...mehr

Leitsatz Verwalter als Empfangs-Vertreter von Eigentümer-Willenserklärungen (Rügen) Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Ein durch die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Heizkostenabrechnung benachteiligter Eigentümer kann einen Anspruch auf Schadenersatz gegen die übrigen Wohnungseigentümer haben, wenn diese schuldhaft die Durc...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 242 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Hat (wie im vorliegenden Fall zu unterstellen war) tatsächlich eine ausdrückliche oder konkludent erteilte Zustimmung aller übrigen Eigentümer zum Ausbau und zu der sich daraus ergebenden Änderung der Zweckbestimmung der ausgebauten Räume (hier: Ausbau im Dachgeschoss als Sondereigentum befindlicher Büh...mehr

Leitsatz 1. Die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen muß folgende Mindestangaben enthalten: Gesamtkosten und deren Zusammensetzung Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels Berechnung des Anteils des Mieters Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. 2. Der Vermieter verletzt seine Pflicht zur sparsamen Wirtschaftsführung nicht dadurch, daß er es unterlassen hat, durch re...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 5 WEG Kommentar 1. Greift ein Wohnungseigentümer den Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nur wegen des unzutreffenden Kostenverteilungsschlüssels (hier: im Übrigen erfolgreich) an, ist trotz Ungültigerklärung des Beschlusses "insoweit"im Übrigen die in einer solchen Abrechnung erfolgte Festlegung der Gesamtkosten, die nicht bea...mehr

Leitsatz Der die Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten genehmigende Beschluß kann bei einer Einrohrheizung auf der Grundlage einer Wärmeerfassung an den Heizkörpern durch Heizkostenverteilung nach dem Verdunstungsprinzip wegen des unzulänglichen technischen Zustands der Heizungsanlage auch dann nicht für ungültig erklärt werden, wenn er deshalb nicht ordnungsgem...mehr

Leitsatz Abrechnungsgenehmigungsbeschluss auch über Heiz- und Warmwasserkosten nicht ungültig, wenn sich die Heizanlage in technisch mangelhaftem Zustand befindet Allein-Anspruch des benachteiligten Eigentümers auf Vornahme geeigneter technischer Maßnahmen zum Zwecke - zukünftig - ordnungsgemäßer Wärmeerfassung Evtl. Schadenersatzanspruchs-Berechtigung im schuldhaften Verzugsf...mehr

Leitsatz Erweisen sich Betriebskostenabrechnungen als sachlich falsch, nachdem die jeweiligen Salden längst ausgeglichen worden sind, so kann der Vermieter eine Korrektur zu seinen Gunsten nur in dem Ausnahmefall durchsetzen, daß mit Bekanntwerden neuer Abrechnungstatsachen ein Saldo erheblicher Größenordnung errechnet werden kann. Sachverhalt Nach dem Mietvertrag leisten die...mehr

Leitsatz Heiz- und Wasserkosten in der Jahresabrechnung (Heizkosten bei gesonderter Beheizung eines Sondereigentums; Wasser-/Abwasserkostenverteilung bei allein in einem Sondereigentum eingebautem Wasserverbrauchszähler; Betriebsstromkosten als Betriebskosten einer Heizungsanlage gemäß Heizkostenverordnung; Tank-Haftpflichtversicherungs- und Reparaturkosten der Heizungsanlag...mehr

Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 3 HeizkostenV Kommentar Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, durch den die Installation von Wärmemengenerfassungsgeräten und die Einführung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung abgelehnt wird, ist nichtig, wenn er aus Gründen erfolgt, die außerhalb der Regelungsgegenstände des § 3 Satz 2 HeizkostenV liegen (hier: im Hinblick auf...mehr

Leitsatz Bestimmtheitsanforderungen an einen Eigentümerbeschluss (hier: Speicherausbau) Im Beschlussanfechtungsverfahren ist das Gericht grundsätzlich an den gestellten Antrag gebunden Teilungültigkeit eines Beschlusses richtet sich nach § 139 BGB Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, § 43 Abs. 2 WEG, § 139 BGB Kommentar Zu 1.: Ein Eigentümerbeschluss muss die zur ...mehr

Leitsatz Intern wohnungeigentumsrechtlich einheitliche Heizkostenabrechnung bei Fernwärme-Anschlüssen der einzelnen Häuser einer Mehrhaus-Anlage Amtsermittlungspflicht des Gerichts und Mitwirkungspflicht der Beteiligten bei der Tatsachenfeststellung (hier: wirksame Vertreterstimmen) Zustellanschrift eines Eigentümers ausreichend Normenkette § 25 Abs. 1 WEG, § 28 Abs. 5 WEG, § 4...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 5 HeizkostenV, § 242 BGB Kommentar 1. Die Erfassung des Wärmeverbrauches an den Heizkörpern durch Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip (hier: hälftige Verteilung der Kosten nach beheizter Fläche und nach gemessenem Verbrauch gemäß Heizkostenverordnung und Gemeinschaftsordnung) ist auch bei einer Einrohrheizung, die nicht über den Ber...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG Kommentar Sind die Heizkosten nicht Gegenstand der von den Wohnungseigentümern genehmigten Jahresabrechnung, können Ansprüche auf Zahlung von Heizkosten nicht aufgrund der Abrechnung gerichtlich geltend gemacht werden, die das mit der Erfassung des Wärmeverbrauchs und der Abrechnung der Heizkosten beauftragte Unternehmen aufgest...mehr

Normenkette § 21 Abs. 4 WEG, § 26 WEG, § 28 Abs. 1 WEG, § 43 Abs. 1 WEG, § 3 S. 2 HeizkostenV, § 10 HeizkostenV, § 10 Nr. 6 AGBG Kommentar 1. Es genügt zur zweifelsfreien Bezeichnung des Antragstellers in wohnungseigentumsgerichtlichen Verfahren, wenn er seine zustellungsfähige (ladungsfähige) Anschrift angegeben hat; der tatsächliche Aufenthaltsort muss nicht benannt werden....mehr

Normenkette § 16 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar Die nächstliegende Bedeutung einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung, dass bauliche Veränderungen eines Mehrheitsbeschlusses "bedürfen", ist die, dass ein Mehrheitsbeschluss ausreicht und nicht die Mitwirkung aller benachteiligten Wohnungseigentümer erforderlich ist. Ein solcher Beschluss ist allerdings auch dann für u...mehr

Normenkette § 22 Abs. 4 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizKostenV Kommentar Eigentümer hatten 1984 beschlossen, Warmwasserkostenverteiler nach dem Kondensationsprinzip installieren zu lassen. Die Gemeinschaft ging dabei von geschätzten Kosten von etwa DM 15.000,- aus. Als sich im Zuge der Auftragsvergabe herausstellte, dass die beschlossene Maßnahme einschl. aller ...mehr

Normenkette § 13 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar In einer etwa 15-köpfigen Gemeinschaft hatten 3 Eigentümer Heizkörper in Küchen und Dielen entfernt, um sich insoweit nicht an Verbrauchskosten beteiligen zu müssen. Die Anträge anderer Miteigentümer auf Wiederanbringung der entfernten Heizkörper nebst der verplombten Messröhrchen sowie der Verpflichtungsantr...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 27 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG Kommentar Leitgedanken aus der Entscheidung des BayObLG, vom 06.03.1987, Az.: BReg 2 Z 26/86= BayObLG Z 1987 Nr. 16 mit Anmerkungen in kursiver Schrift: 1. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresgesamtabrechnung ( § 28 Abs. 5 WEG) legt im Verhältnis der Wohnungseigentümer u...mehr

1 Leitsatz In Fällen mit Rohrwärmeabgabe durch im Estrich verlaufende Heizungsrohre, bei denen nur ein geringer Anteil der abgegebenen Wärme von den Verbrauchserfassungsgeräten erfasst wird, ist § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nicht anwendbar. Vielmehr ist in einem solchen Fall, wenn die geringe Erfassungsrate alle Wohnungen des Gebäudes betrifft, nach § 9a Abs. 2 HeizkostenV n...mehr

Eine Heizkostenabrechnung nach umbautem Raum ist fehlerhaft, wenn nicht alle direkt und indirekt beheizten Räume in die Abrechnung mit eingeflossen sind (BGH MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 129 m. Anm. Eisenschmid). Stützt der Vermieter seine Abrechnung weiterer Heizkosten auf die insgesamt angefallenen Kosten, die er nach dem Rauminhalt der direkt oder indirekt beheizten Räume um...mehr

Sinn und Zweck der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung ist, den Nutzer zu einer Änderung seines Verbrauchsverhaltens zu veranlassen, weil ihm die für sein Heizverhalten aufzuwendenden Kosten vor Augen geführt werden. Dies wird durch die aktuelle Änderung der HeizkostenV, nach der dem Mieter jetzt sogar monatlich die Verbrauchsinformationen übermittelt werden müssen (s....mehr

Gemäß § 7 CO2KostAufG müssen Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung bestimmte formelle Voraussetzungen erfüllen. Ein Verstoß zieht wiederum ein 3 %iges Kürzungsrecht nach sich. a) Mitteilung per Nebenkostenabrechnung Der Gesetzgeber hat in § 7 Abs. 3 CO2KostAufG festgelegt, dass der Vermieter in der Heizkostenabrechnung die Berechnungsgrundlagen, die Einstufung...mehr

Gegenüber der Heizkostenabrechnung stehen dem Mieter inzwischen Kürzungsrechte von insgesamt 24 % zu. Zunächst gibt es das allgemeine Kürzungsrecht um 15 %, wenn keine verbrauchsabhängige Abrechnung erstellt wurde, dann weitere 3 % für fehlende funkablesbare Wärmezähler gem. § 5 Abs. 2 HeizkostenV, dann nochmals 3 % für fehlende Verbrauchsinformationen nach § 6a HeizkostenV ...mehr

AG Schwäbisch Gmünd, Urteil v. 31.10.2019, 5 C 446/18mehr

Auf einer ähnichen Linie liegt eine weitere Entscheidung des Senats zur Heuzkostenabrechnung. Danach ist es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderung...mehr

In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Damit soll berücksichtigt werden, dass ein Großteil der Wärme genutzt wird, ohne dass eine messtechnische Erfassung...mehr

Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV Gebrauch zu m...mehr