Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

44.1 A. Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen in Mietverträge I. Formularmietverträge Rz. 1458 Sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsraummiete hat das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen, §§ 305–310 BGB, eine überragende Bedeutung. In der Regel werden Mietverträge als Formularmietverträge abgeschlossen. Soweit innerhalb dieser Formularmietverträge die Möglichk...mehr

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Zusammenfassung Eine ausführliche, grundlegende Darlegung der Problematik der Beschwer, die hier nur sehr kurz zusammengefasst wird (unten I.), finden Sie in ZAP F. 13, S. 2247. Im Hauptteil (unten II.) werden hieran anknüpfend die Besonderheiten der Beschwer im Mietrecht behandelt. (Für die Besonderheiten in ImmobilienâEUR‘ und Wohnungseigentumssachen s. den gesonderten Beit...mehr

Zusammenfassung Ihr Infobrief Mietrecht/WEG ist ein exklusiver Service für Sie als Abonnent und bildet die ideale Ergänzung zu Ihrer Online-Wissensdatenbank: Verschaffen Sie sich jeden Monat kurz und kompakt einen Überblick über aktuelle und wissenswerte Themen aus dem Bereich Mietrecht und WEG. Hier finden Sie alle Ausgaben als pdf-Dateien auf einen Blick. 1 Aktuelle Ausgabe ...mehr

I. Vorbemerkungen Auf den Dieselabgasskandal folgt der Dieselgipfel. Dort wurde die Nachrüstung von Dieselmotoren zur Reduzierung des Schadstoffausstoßes und die mittelfristige Eliminierung älterer Dieselfahrzeuge aus dem Straßenverkehr beschlossen. In diesem Zusammenhang, aber auch generell unter dem Gesichtspunkt des Klimaschutzes vollzieht sich ein Anschauungswandel zur At...mehr

I. Einleitung Mit rasanter Schnelligkeit wurde die Novelle des Infektionsschutzgesetzes (4. Bevölkerungsschutzgesetz, sog. Bundesnotbremse) zur Eindämmung der grassierenden dritten Welle der Corona-Pandemie geschaffen und am 23.4.2021 in Kraft gesetzt (BGBl I/2021 Nr. 18, S. 802 ff; [Gesetzesbeschluss des Deutschen Bundestags, BR-Drucks 315/21 v. 21.4.2021; Beschlussempfehlun...mehr

Herausgegeben von Prof. Dr. Hubert Schmidt. Bearbeitet von Prof. Dr. Beate Gsell, Prof. Dr. Wolfgang Krüger, Prof. Dr. Stephan Lorenz und Prof. Dr. Christoph Reymann. 2019. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 2562 S., 219,00 EUR Mietrecht hochaktuell und detailliert, dadurch zeichnet sich der 2019 neuerschienene Großkommentar aus. Die Bearbeiter kommentieren ausschließlich das k...mehr

Im Mietrecht lassen sich bislang einzelne Entscheidungen zur Schaffung elektrischer Ladestationen nicht ausmachen. Grundsätzlich dürfte es sich bei der Herstellung gewünschter Ladeinfrastruktur durch den Mieter um eine Mietermodernisierung handeln, auf die er keinen Anspruch hat. Vielmehr ist der Vermieter in seiner Entscheidung frei, einer Maßnahme – ausgeführt durch den Mi...mehr

6. Aufl., 2020. Verlag C.H. Beck, München. XVII, 1159 S., 119,00 EUR Ein weiterer Kommentar der orangenen Reihe ist soeben neu erschienen. In 6. Aufl. kommentieren Blank und Börstinghaus sämtliche Vorschriften des BGB zum Mietrecht. Mit seinen 1.859 Seiten steht dieser Kurzkommentar in seiner Fülle und Präzision einem Großkommentar in keinem Punkt nach. Wer sich mit Mietrecht...mehr

Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1.1.1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und ungeachtet zahlreicher Änderungen ein essenzieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt insb. für Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Die Überlassung einer Wohnung beruht auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in de...mehr

a) Vermietung zum alleinigen Gebrauch aa) Bestimmung der "Mietsache" Hier geht es um das "Was": Was habe ich gemietet bzw. vermietet? Für die Auslegung von Willenserklärungen gelten §§ 133, 157 BGB: Es ist der wirkliche Wille zu ermitteln, unabhängig davon, inwieweit er Einfluss in den Vertragstext gefunden hat. Es empfiehlt sich, sich im Mietvertrag sehr genau mit der Frage z...mehr

a) Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs Wenn geklärt ist, was die Mietsache ist (vgl. oben 3.), stellt sich die Frage nach dem "Wie": In welchem Umfang darf die Mietsache gebraucht werden? Der Mieter hat sich bei dem Gebrauch der Mietsache nämlich an die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu halten (Staudinger/v. Emmerich, a.a.O., § 535 BGB Rn 35). Was jeweils im Einze...mehr

a) Maßnahmen des Vermieters aa) Arten von baulichen Maßnahmen Oberbegriff ist die bauliche Maßnahme. Bei baulichen Maßnahmen des Vermieters wird zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555b bis 555e BGB) unterschieden. Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Modernisierun...mehr

a) Denkbare Anspruchsgrundlagen Im Verhältnis zwischen Mieter (Säulenbetreiber) und Mieter-Nachbarn ergeben sich zunächst keine vertraglichen Beziehungen und damit auch keine vertragsbasierten Haftungsgrundlagen (vgl. zur Haftung unter Mietern: BGH, Urt. v. 12.12.2003 – V ZR 180/03, BGHZ Bd. 157, S. 188 ff = WM 2004, 215 ff = NZM 2004, 193 ff = NJW 2004, 775 ff = ZMR 2004, 33...mehr

Einführung Hinweis §§ 536 bis 536d BGB zeigen die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften. Sie gelten für die Wohn- und Gewerbemiete sowie für alle sonstigen Mietverhältnisse. § 536 BGB regelt die Mietminderung. I. Mietminderung Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes im Fall eines Sachmangels oder eines Rechtsmangels ein, ist also kein Anspruch (§ 194 Abs. 1 BGB...mehr

I. Einführung Jenseits jeder Blockbildung in Befürworter und "Leugner" führt die Beratungspraxis beim Klimaschutz sehr zügig zu Fragen, die sich mit technischen Empfehlungen z.B. für neue Heizsysteme, mit dem insgesamten Gebäudemanagement zwischen Sanierung und Modernisierung und insb. mit den Auswirkungen für den Immobilienbestand befassen, unterschieden nach selbst bewohnte...mehr

Mietrechtlich liegt in der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB, weil sie Energie einspart (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, a.a.O., § 555b Rn 53 ff.). Probleme hat der vermietende Eigentümer, wenn es die Wohnungseigentümergemeinschaft eilig hat: Denn der vermietende Eigentümer muss die dreimonatige Ankündigungsf...mehr

Zeigt die Anlage vermietete Einheiten, so kommt es zur Kumulation von Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Hier zeigen sich bislang Friktionen, die die Novelle überwinden möchte. Diese Friktionen finden ihre Ursachen darin, dass für das Mietverhältnis ausschließlich der Mietvertrag maßgebend ist, der von seiner Grundkonzeption her "statisch" ist. Einmal abgeschlossen, ist e...mehr

Rz. 1486 Neben den Beweislastregelungen bei Mietverträgen, die als Verbraucherverträge abgeschlossen wurden,[2962] gelten bei den übrigen Mietverträgen die allgemeinen Beweislastregelungen. In der Regel ergibt sich schon aus der äußeren Form, dass ein Formularvertrag vorliegt. Gleiches gilt bei der Verwendung formelhafter Klauseln, die nicht auf die konkrete Situation abgest...mehr

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Ein Widerrufsrecht des Mieters kommt nur in den Fällen in Betracht, in denen der Mieter Verbraucher i.S.d. § 13 BGB (im folgenden Wohnraummieter) und der Vermieter Unternehmer gem. § 14 BGB (im folgenden Wohnungsunternehmer) ist (zur Frage wann diese persönlichen Voraussetzungen im Einzelnen erfüllt sind, s. unter IV.). Diese Fallkonstellation unterstellt, ist es sowohl beim...mehr

Im Sommer überhitzende Mietwohnungen werden nicht als mangelhaft betrachtet, wenn zumindest ein Hitzeschutz entsprechend der Bauvorschriften besteht, die zur Zeit der Gebäudeerrichtung galten. Dies gilt selbst bei einer Dachgeschosswohnung (AG Leipzig, Urt. v. 6.9.2004 – 164 C 6049/04; AG Hamburg, Urt. v. 10.5.2006 – 46 C 108/04). Ebenso ist es bei gewerblich vermieteten Obje...mehr

Rz. 1470 Die gesetzliche Definition findet sich in § 14 BGB (Unternehmerbegriff) bzw. in § 13 BGB (Verbraucherbegriff). Rz. 1471 Unternehmer ist jede natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäftes in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen Berufstätigkeit handelt. Rz. 1472 Ob ein Vermieter, der ...mehr

Das Werk ist eine Fundgrube an Arbeitshilfen für die Vertragsgestaltung, Beratung und Prozessführung. Es umfasst beinahe jedes im Mietrecht vorkommende Problem und leistet wertvolle Hilfe. Die Darstellung des materiellen Rechts orientiert sich an den wesentlichen Fragen und der obergerichtlichen Rechtsprechung. Erfreulich und hilfreich ist, dass nicht nur Muster für Klagen, ...mehr

Für den Mieter besteht eine Duldungspflicht bei Einbau durch den Vermieter: Den Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung – hier § 47 Abs. 4 S. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) – vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten R...mehr

Der Mieter kann bei einem bloßen Austausch des Fußbodenbelags in der Oberwohnung – ohne Veränderung des darunterliegenden Estrichs und der Geschossdecke – nicht erwarten, dass die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Trittschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit des Austauschs geltenden DIN-Normen genügt (ebenso BGH NZM 2012, 611 = NJW 2012, 2725 R...mehr

Eine ausführliche, grundlegende Darlegung der Problematik der Beschwer, die hier nur sehr kurz zusammengefasst wird (unten I.), finden Sie in ZAP F. 13, S. 2247. Im Hauptteil (unten II.) werden hieran anknüpfend die Besonderheiten der Beschwer im Mietrecht behandelt. (Für die Besonderheiten in ImmobilienâEUR‘ und Wohnungseigentumssachen s. den gesonderten Beitrag in ZAP F. 7...mehr

Rz. 1499 Die nachstehenden Ausführungen befassen sich damit, ob in den Mietvertrag einbezogene allgemeine Geschäftsbedingungen von ihrem Inhalt her gemäß §§ 307–309 BGB wirksam sind. Ist dies nicht der Fall, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam, § 306 Abs. 1 BGB. Anstelle der unwirksamen Vertragsbestandteile treten die gesetzlichen Vorschriften, § 306 Abs. 2 BGB, ein. Diese...mehr

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Rz. 1453 Auf die mietvertragliche Haftung wegen Mängeln findet § 309 Nr. 8b BGB keine Anwendung.[2933] Klauseln, welche die Mängelrechte des Mieters gemäß §§ 536 ff. BGB betreffen, sind daher an §§ 307, 309 Nr. 7 BGB zu messen. Auch hier ist wieder zu berücksichtigen, dass entsprechende Klauseln die Haftung für schuldhafte Verletzungen von Leben, Körper oder Gesundheit sowie...mehr

Rechtsanwälte neigen dazu, sich in das Gebührenrecht nicht zu intensiv einzuarbeiten. Das vorliegende Werk gestattet es jedem Kollegen, seine eigenen Ansprüche rasch und gleichwohl sorgfältig festzustellen, zu überprüfen und durchzusetzen. Besonders wertvoll ist die umfangreiche Darstellung zur Gegenstandswertbestimmung mit zahlreichen Beispielen. Auch für den Anfänger leich...mehr

1. Höhe des Miet- bzw. Pachtzinses – "Nettomiete" Kommt es für die Beschwer auf die Höhe des Mietzinses an, ist jedenfalls bei unbefristeten Mietverhältnissen die Beschwer regelmäßig höher als der Streitwert, weil der Streitwert, auch bei gewerblichen Mietverhältnissen, auf die Jahresmiete gedeckelt ist (§ 41 Abs. 1 GKG), während sich die Beschwer nach § 9 ZPO bemisst und som...mehr

Kommt es für die Beschwer auf die Höhe des Mietzinses an, ist jedenfalls bei unbefristeten Mietverhältnissen die Beschwer regelmäßig höher als der Streitwert, weil der Streitwert, auch bei gewerblichen Mietverhältnissen, auf die Jahresmiete gedeckelt ist (§ 41 Abs. 1 GKG), während sich die Beschwer nach § 9 ZPO bemisst und somit bei dem Dreieinhalbfachen der Jahresmiete lieg...mehr

Anders als in anderen Rechtsgebieten ist in Mietsachen die Beschwer oftmals höher als der Streitwert; ansonsten, insbesondere auch im Wohnungseigentumsrecht (ausführlich Brändle ZfIR 2017, 553 sowie Brändle in einem gesonderten Beitrag in ZAP F. 7, zur Veröffentlichung in ZAP 2020 vorgesehen) ist es oft umgekehrt. Kommt es für die Beschwer auf die Höhe des Mietzinses an, ist...mehr

Die Beschwer des Unterliegens der Klägerin mit ihrer Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen – dazu gehören auch Anträge auf Zutrittsgewährung – ist gem. § 3 ZPO i.V.m. den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem 3,5-fachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung zu bemessen (BGH, Beschl. v. 7.1.2019 – VIII ZR 112/18, juris Rn 2). Das Int...mehr

Die aus der Verurteilung zur Herausgabe des Grundstücks folgende Beschwer bemisst sich im Ausgangspunkt nicht nach § 6 ZPO (nach dem Verkehrswert des Grundstücks), sondern nach § 8 ZPO (nach dem Nutzungsentgelt), denn bei einem Streit über das Bestehen eines Nutzungsverhältnisses ist die Sondervorschrift des § 8 ZPO vorrangig (BGH, Beschl. v. 12.4.2018 – V ZR 230/17, juris R...mehr

Wird die Klage eines Vermieters auf Beseitigung einer durch den Mieter errichteten Satellitenempfangsantenne abgewiesen, richtet sich die Beschwer des Vermieters nach dem Wertverlust, den er durch eine von der Satellitenempfangsantenne verursachte Beeinträchtigung der Substanz und/oder des optischen Gesamteindrucks seines Hauses erleidet (BGH, Beschl. v. 17.5.2006 – VIII ZB ...mehr

Vermieter können in Deutschland auch ausländische Staaten sein. Besonders in Berlin spielt das wegen der zahlreichen diplomatischen Vertretungen eine Rolle. Dabei spielen häufig Rechtswahlklauseln eine Rolle. Ob diese wirksam sind, hat der BGH (Urt. v. 29.11.2023 – VIII ZR 7/23, GE 2024, 85) jetzt im Fall eines vermeintlichen Zeitmietvertrags ausdrücklich offengelassen, da n...mehr

Mit den §§ 556–561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Er hat damit ein umfassendes Regelungskonzept für die Miete für preisfreien Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten geschaffen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Regelungsgegenstand, sondern auch aus d...mehr

Rz. 1561 Da es heute zum allgemein üblichen Gebrauch gehört, Haushaltsgeräte zu verwenden, ist eine Klausel, die einen generellen Ausschluss bestimmter Haushaltsgeräte vorsieht, gemäß § 307 BGB un­wirksam.[3032]mehr

Rz. 1563 Der völlige Ausschluss des Rechts auf Musikausübung durch Formularklausel verstößt gegen § 307 BGB und ist unzulässig.[3034] Allerdings können die Zeiten für die Musikausübung vertraglich festgelegt werden.mehr

a) Überlassung der Mietsache Rz. 1611 Ein vorformulierter Änderungsvorbehalt zugunsten des Vermieters, dem Mieter andere als die gemieteten Räume zuzuweisen (etwa wenn das ursprünglich gemietete Objekt nicht rechtzeitig und nicht ordnungsgemäß zur Verfügung gestellt werden kann), verstößt als unangemessene Benachteiligung gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da ein solcher Änderungs...mehr

Rz. 1577 Nach § 535 Abs. 1 S. 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Hierzu zählen auch die Betriebskosten.Bei Wohnraummietverträgen könnnen die Parteien, abweichend hiervon, vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt, § 556 Abs. 1 S.1 BGB. Wegen des Begriffs der Betriebskosten verweist § 556 Abs. 1 S. 3 BGB auf die Betriebskostenvero...mehr

Rz. 1514 Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richtet sich grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Demnach sind Formularklauseln, die den Vermieter von seiner Pflicht zur Überlassung der Mietsache im vertragsgerechten Zustand freizeichnen sollen, wegen Verstoße...mehr

Rz. 1556 Der Vermieter ist verpflichtet, die mitvermietete Heizung in einem betriebsbereiten Zustand zu halten und die Heizung so einzustellen und zu betreiben, dass die Wohnung ausreichend warm wird. Ansonsten ist die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht geeignet. Dies gilt auch für die Sommermonate. Mithin ist ein formularmäßiger Ausschluss der Verpflichtung des Verm...mehr

Rz. 1552 Eine Klausel, die den Mieter generell verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses die hinterlassenen Dübellöcher zu entfernen und ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, sowie durchgebohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen, ist unwirksam, § 307 BGB, weil damit die Beseitigungspflicht des Mieters auch auf Fälle erstreckt würde, in denen das Anbrin...mehr

a) Klauseln zur Überlassung der Mietsache Rz. 1508 Eine Formularklausel, nach der das Mietverhältnis mit der Fertigstellung des Gebäudes beginnt, ist unwirksam, wenn sich nicht durch Auslegung des Mietvertrages ein bestimmter Anfangstermin ergibt.[2977] Rz. 1509 Klauseln, nach denen der Mieter den mangelfreien Zustand der Mietsache bei Mietbeginn bestätigt oder anerkennt, sind...mehr

Überblick Das bayerische Volksbegehren für einen 6-jährigen Mietenstopp ist vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe gescheitert. Die Beschwerde der Initiatoren sei unbegründet. Der Beschluss ist nicht anfechtbar. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof wies im Juli 2020 eine Klage auf Zulassung des Volksbegehrens "Sechs Jahre Mietenstopp" ab – wegen der fehlende...mehr

Im 2. Halbjahr 2019 gab es einige äußerst grundlegende Entscheidungen zum Mietrecht, so die erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht (s. unter VI.2.b), die erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur sog. Mietpreisbremse (s. unter III.1.) sowie die Entscheidung des BGH zu den Anforderungen an die Begründung einer Mietpreisbremseverordnung (s. unter III.2.a). ...mehr

Rz. 1551 Klauseln, nach denen dem Vermieter ein allgemeines Recht eingeräumt wird, nach Ankündigung die Mieträume innerhalb angemessener Zeiträume zu besichtigen, um ihren Zustand zu überprüfen, sind wirksam, wenn der übliche Turnus von etwa zwei Jahren nicht überschritten wird.[3021] Die Klausel, die den Mieter verpflichtet, im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses oder...mehr