Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Für alle drei o.g. Kündigungsgründe gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB ist erforderlich, dass der Mieter sich mit der Mietzahlung in Verzug befindet. Die Voraussetzungen des Verzugs ergeben sich aus § 286 BGB. Verzug liegt also bei Nichtleistung trotz Fälligkeit und Mahnung vor. Ein Titel über die rückständigen Mieten ist nicht erforderlich. Der Vermieter darf zur Durchsetzung se...mehr

Rz. 1666 Die Klausel, "Konkurrenz- und Sortimentsschutz ist ausgeschlossen“, ist wirksam.[3121]" Rz. 1667 Weiter kann der Konkurrenzschutz grundsätzlich formularvertraglich konkretisiert bzw. in räumlicher und/oder sachlicher Hinsicht erweitert werden. So ist eine Klausel, die es verbietet, anderen Mieter Konkurrenz zu machen oder die das allgemeine Konkurrenzverbot auf übers...mehr

Rz. 1547 Der Wohnraummietvertrag wird geschlossen, damit der Mieter die Räume zu Wohnzwecken nutzen kann. Soweit der Mieter die Räume ganz oder teilweise zu beruflichen Zwecken nutzt, ist dies in jedem Falle vertragswidrig, wenn diese Art der Berufsausübung nach außen hervortritt, was immer dann der Fall ist, wenn der Mieter die Wohnadresse gleichzeitig als Geschäftsadresse ...mehr

Rz. 1568 Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, die ihm übergebenen oder die von ihm während der Mietzeit nachgemachten Schlüssel vollständig wieder an den Vermieter bei Vertragsende zurückzugeben. Ist der Mieter hierzu nicht in der Lage, ist er grundsätzlich zum Ersatz des hieraus entstehenden Schadens haftbar zu machen.[3042] Allerdings gilt diese Haftung nur bei Versc...mehr

Rz. 1591 Das Mietverhältnis endet durch Anfechtung, §§ 119, 123 BGB, durch Rücktritt, § 346 BGB, durch Widerruf, §§ 355, 312 g, 312 Abs. 4 BGB, durch Zeitablauf, §§ 542 Abs. 2, 575 BGB, durch Kündigung, § 542 Abs. 1 BGB oder durch Mietaufhebungsvereinbarung. Rz. 1592 Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen betreffend Anfechtung, Widerruf...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz soll künftigen Anforderungen besser gerecht werden. Dies sieht ein Gesetzentwurf des Bundesrats vor, der dem Bundestag zur weiteren Beratung zugeleitet wurde (vgl. BT-Drucks 19/401). Zum einen soll bei Eigentumswohnungen die Herstellung von Barrierefreiheit erleichtert werden. Diese kann nach geltender Rechtslage oft schon durch den Widerspruch ei...mehr

Rz. 1553 Das Treppenhaus darf durch den Mieter im üblichen Umfange benutzt werden. Das Treppenhaus darf der Mieter allerdings nicht dazu benutzen, dort Sachen auf Dauer abzustellen. Nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört daher das Aufstellen eines Schuhregals oder von Abfalltüten. Inwieweit das Abstellen von Kinderwagen, Rollstühlen und Rollatoren im Treppenhaus zulässig ...mehr

Anders als im Werkvertragsrecht ist im Mietrecht die Abrechnung auch anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten zulässig. Ansprüche auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen können deshalb im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten „fiktiven” Kosten ermittelt...mehr

Rz. 1597 Mietverträge, auch Wohnraummietverträge, können nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit jederzeit im Wege der Vereinbarung aufgehoben werden. Da es sich hierbei in der Regel um Individualvereinbarungen handelt, fällt eine Überprüfung nach §§ 307–309 BGB aus. Rz. 1598 Problematisch können allerdings Klauseln sein, nach denen der Mieter verpflichtet ist, im Falle der f...mehr

Die bisherige Praxis zeigt wiederholt, dass Vermieter von Wohnungseigentum ihre erhaltenen Abrechnungen "1 zu 1" an ihre Mieter durchreichen, was unter mehreren Aspekten unzulässig ist: Zum einen sind enthaltene Instandhaltungs- und Verwaltungskosten herauszunehmen, die als Betriebskosten nicht umgelegt werden dürfen (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Zum anderen geht es um den Verteilung...mehr

Rz. 1681 Soweit Mietverträge Klauseln enthalten, mit denen sich die Mieter wechselseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen bevollmächtigen, sind diese unwirksam, soweit sie damit in den Kernbereich des Mietverhältnisses zielen. Dies gilt etwa in den Fällen, in denen die Vollmacht auch die Abgabe von Willenserklärungen, insbesondere betreffend Kündigungen un...mehr

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Begriff des Vertretenmüssens ist im Sinne der allgemeinen Vorschriften der §§ 276, 278 BGB zu verstehen (Blank, in: Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 556 BGB Rn 205). Danach hat ein Schuldner,...mehr

Seit der Bundestagswahl im September ist es sechs Monate zum Stillstand im Gesetzgebungsbetrieb gekommen. Wenn man die Wahlkampfzeit ab Frühsommer noch hinzurechnet, ist es fast ein Jahr. Dem Mietrecht hat es nicht geschadet. Die Gerichte arbeiten die letzten eher interessengesteuerten Reförmchen gerade ab. Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete ist bei den Gerichten ange...mehr

Wenn die Pflanzen Scheinbestandteile und deshalb im Eigentum des Mieters verblieben sind, ergibt sich das Recht zur Wegnahme bereits aus dem Eigentum (§ 903 BGB). Darüber hinaus statuiert § 539 Abs. 2 BGB ein Wegnahmerecht des Mieters für Einrichtungen. Einrichtungen sind nach meist anzutreffender Definition Sachen, die mit anderen Sachen, den sog. Hauptsachen, verbunden und ...mehr

Rz. 1526 Enthält der Mietvertrag die Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss, dann ergeben sich der Umfang und der Inhalt des Begriffs der Schönheitsreparaturen ausschließlich aus dem Inhalt des § 28 Abs. 4 S. 2 II. Berechnungsverordnung.[2993] ("Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das...mehr

Rz. 1566 Ein allgemein gehaltenes, generelles Tierhaltungsverbot, welches nicht nach Art und Größe der Tiere unterscheidet, ist grundsätzlich als unwirksam anzusehen.[3038] Rz. 1567 Bei der Frage, welche Art von Tierhaltung überhaupt in Formularverträgen untersagt werden kann, ist zu differenzieren: Die Haltung von Kleintieren, von denen ihre Art nach Störungen oder Verletzun...mehr

Alternativ dazu kann der Vermieter selbst zur Tat schreiten und die entstandenen Kosten richtiger Ansicht nach als Modernisierung (Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache und Wohnwertverbesserung – § 555b Nr. 4 und 5 BGB) durch eine Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen (§§ 559 ff BGB; so: Warnecke, jurisPR-MietR 26/2008 Anm. 3. a.E.; Lützenkirchen, Modernisierungslexik...mehr

Rz. 1650 Der Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel der Mietsache ist wirksam.[3106] Rz. 1651 Soweit es um verschuldensabhängige Ersatzansprüche geht, kann grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter formularmäßig nicht ausgeschlossen werden, soweit sich dies auch auf Fälle des Vorsatzes oder der groben Fahrlässigkeit des Vermieters oder seines...mehr

Rz. 1661 Verstöße des Mieters gegen seine Gebrauchspflichten oder vertragswidriges Überschreiten der Gebrauchsrechte kann im Geschäftsraummietrecht mit einer Vertragsstrafe belegt werden. Das Verbot der Vertragsstrafe aus § 555 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei der formularmäßigen Vereinbarung einer Vertragsstrafe ist § 309 Nr. 6 BGB zugunsten eines Unternehmers...mehr

Rz. 1545 Die Formularklausel, "Ist die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an eine mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteileranlage angeschlossen, darf der Mieter außerhalb seiner Wohnung keine eigene Antenne für Hörfunk oder Fernsehen anbringen"“, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.[3019]mehr

Rz. 1657 Der Ausschluss des Anspruches auf Aufwendungsersatz nach § 536a Abs. 2 BGB ist formularvertraglich nicht wirksam möglich.[3112]mehr

Artikel 240 § 7 EGBGB wurde am 17.12.2020 durch das Gesetz zu Miet- und Pachtverhältnissen während der’COVID-19-Pandemie eingeführt. Damit sollte eine den Interessen von Mieter und Vermieter im Gewerberaummietrecht gerecht werdende Regelung für die Pandemieauswirkungen geschaffen werden. Sie gilt ausdrücklich nur für das Mietrecht. Durch sie wird die gesetzliche Vermutung de...mehr

Rz. 1672 Im Gegensatz zu den Regelungen des Wohnraummietrechtes[3129] kann das Wegnahmerecht des Mieters in Bezug auf Einrichtungen ausgeschlossen werden, ebenso der Anspruch des Mieters auf Verwendungsersatz nach § 539 BGB. Das gilt jedenfalls für sogenannte nützliche Verwendungen. Ein Ausschluss jegliches Verwendungsersatzanspruches mittels Formularklausel, auch für den Fa...mehr

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Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen kann in diesem Fall durch Aufforderungsschreiben mit raumbezogener und genauer Einzeldarstellung der geschuldeten Arbeiten und Nachfristsetzung in einen Schadensersatzanspruch in Geld umgewandelt werden (§§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281, 276 BGB). Voraussetzung hierfür ist eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ...mehr

Rz. 1525 Unwirksam ist auch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen schon bei Beginn des Mietverhältnisses durchzuführen. Der Mieter ist, wenn eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde, lediglich verpflichtet, seine eigenen Abnutzungsspuren zu beseitigen, dagegen braucht er nicht die Abnutzung zu beseitigen, die bereits bei Beginn des Mietv...mehr

Mietrecht und AGB-Recht sind eng miteinander verknüpft, da ca. 24,2 Mio. Mietwohnungen in Deutschland ganz überwiegend mittels eines Formularmietvertrags eines Verbands oder Verlags vermietet werden. Auf diese Verträge sind die §§ 305 ff. BGB anwendbar. Die Entwicklung des AGB-Rechts hat deshalb auch das Mietrecht in den letzten Jahren stark beeinflusst. Dabei ist die Überfü...mehr

Rz. 1527 Alle Klauseln, die den Mieter verpflichten, nach Ablauf einer bestimmten Frist Schönheitsreparaturen auszuführen, sind unwirksam. Fristenpläne sind nur dann wirksam, wenn sie Fristen vorgeben, die sich an dem individuellen Zustand der Wohnung und deren Abnutzung ausrichten.[2996] Eine Fristenklausel darf lediglich den Charakter einer Richtlinie und einer unverbindli...mehr

Das Recht zur alleinigen Benutzung des Gartens muss vertraglich vereinbart sein. Die Gestaltung des Gartens obliegt jedoch auch dann grundsätzlich dem Vermieter, sofern nicht eine abweichende Regelung getroffen ist. Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Mieter weder berechtigt noch verpflichtet, Gartenarbeiten vorzunehmen, und haben auf die Gartengestaltung auch kei...mehr

Rz. 1658 Der Umfang des Rechtes des Mieters, die Mietsache nutzen zu können bzw. die Pflicht, diese Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauches nicht zu überschreiten, hängt von den Vereinbarungen zwischen den Parteien ab. Ansonsten wird verwiesen auf die Ausführungen zu den Gebrauchsrechten und Gebrauchspflichten des Mieters im Wohnraummietrecht, diese Grundsätze gelten auch im ...mehr

Im Hinblick auf die Entscheidung des BGH zur Unwirksamkeit von Klauseln betreffend die Übernahme von Schönheitsreparaturklauseln durch den Mieter bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenem Wohnraum (vgl. oben unter V. 8.) stellt sich die Frage, ob auch eine Kleinreparaturklausel nur wirksam mittels AGB vereinbart werden kann, wenn sich die von ihr umfassten Best...mehr

Rz. 1675 Die Wirksamkeit formularvertraglicher salvatorischer Klauseln hängt von deren Inhalt ab. Rz. 1676 Die lediglich deklaratorische Klausel "Wenn und soweit eine der Bestimmungen des Vertrages gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entsprechende gesetzliche Regelung“ unterliegt nach § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhaltskontrolle. Gegen d...mehr

Rz. 1684 Beinhaltet der Mietvertrag unwirksame Klauseln oder sind Klauseln gar nicht in den Mietvertrag mit einbezogen worden, richtet sich der Inhalt des Vertrages nach den gesetzlichen Vorschriften, § 306 Abs. 2 BGB. In der Regel wird dann der Vermieter, soweit er Verwender ist, die Kernpflichten zu erfüllen haben, die durch die allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mie...mehr

Der Inhalt einer Allgemeinen Geschäftsbedingung darf weder gegen eines der besonderen Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB verstoßen noch gegen die Generalklausel des § 307 BGB . Praxishinweis: Von den besonderen Klauselverboten spielen im Mietrecht vereinzelt die Beschränkung der Haftung gem. § 309 Nr. 7 BGB und die Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen gem. § 309 Nr. 5 B...mehr

Die Anzeigepflicht des Mieters entsteht, sobald im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel auftritt, eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich eine dritte Person Rechte an der Mietsache anmaßt. Der Mangelbegriff ist bei § 536c BGB weiter als in §§ 536, 536a BGB und umfasst jeden schlechten Zustand der Mietsache, ...mehr

Rz. 1594 Es ist zulässig, durch Formularklausel auf das Recht zur ordentlichen Kündigung zu verzichten. Es müssen allerdings mehrere Fälle unterschieden werden: Rz. 1595 Nach § 557a Abs. 3 BGB kann durch Vereinbarung das Kündigungsrecht des Mieters im Falle des Abschlusses einer Staffelmietvereinbarung für die Dauer von höchstens vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvere...mehr

Rz. 1549 Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung bauliche Veränderungen vorzunehmen. Fehlt es hierzu an entsprechenden Vereinbarungen, besteht ein gesetzlicher Anspruch des Mieters auf Durchführung baulicher Veränderungen nur in den Fällen des § 554a BGB, in dem bauliche Veränderungen notwendig sind, um eine behindertenger...mehr

Rz. 1555 Allgemeine Geschäftsbedingungen, die vorsehen, dass der Mieter verpflichtet ist, die Haustür zu bestimmten Zeiten abzuschließen, sind unzulässig. Dies gilt auch für die Klausel, der Erdgeschossmieter werde verpflichtet, "alle nach außen führenden Türen im Winter spätestens um 21:00 Uhr, im Sommer spätestens um 22:00 Uhr, abzuschließen“.[3024] Dies muss auch gelten, ...mehr

Rz. 1599 Nach § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Erfolgt dies nicht, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist auch möglich, § 556a BGB....mehr

Rz. 1611 Ein vorformulierter Änderungsvorbehalt zugunsten des Vermieters, dem Mieter andere als die gemieteten Räume zuzuweisen (etwa wenn das ursprünglich gemietete Objekt nicht rechtzeitig und nicht ordnungsgemäß zur Verfügung gestellt werden kann), verstößt als unangemessene Benachteiligung gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da ein solcher Änderungsvorbehalt gegen § 308 Nr. 4 ...mehr

Hier geht es um das "Was": Was habe ich gemietet bzw. vermietet? Für die Auslegung von Willenserklärungen gelten §§ 133, 157 BGB: Es ist der wirkliche Wille zu ermitteln, unabhängig davon, inwieweit er Einfluss in den Vertragstext gefunden hat. Es empfiehlt sich, sich im Mietvertrag sehr genau mit der Frage zu beschäftigen, was denn die Mietsache ist, um nachträgliche Streit...mehr

Rz. 1682 Schiedsklauseln sind grundsätzlich nur zulässig, wenn aufseiten des Verwenders hierfür anerkennenswerte Gründe vorliegen. Dies kann im Rechtsverkehr mit Unternehmern das Interesse des Vermieters an einer schnellen und einfachen Streiterledigung rechtfertigen. Somit ist eine durch allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbarte Schiedsklausel grundsätzlich wirksam.[3140]...mehr

Rz. 1606 Wie alle vertraglichen Vereinbarungen unterliegen auch Vereinbarungen im Rahmen von Geschäftsraummietverträgen dem Grundsatz, dass ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot zur Nichtigkeit der Vereinbarung führt, § 134 BGB. Die gleiche Rechtsfolge tritt ein, wenn die vertragliche Vereinbarung gegen die guten Sitten verstößt, § 138 Abs. 1 BGB, oder ein völliges Missv...mehr

Der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans verschafft dem Verband die Anspruchsgrundlage für die Forderung des Hausgeldes. Wird das Hausgeld nicht geleistet, hat der Verwalter dieses, soweit er dazu nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG ermächtigt ist, einzuklagen. Der Beschluss über die Genehmigung der Einzeljahresabrechnung schafft die Anspruchsgrundlage für die Abr...mehr

Vom 22.3. bis zum 23.3.2019 wird der nächste Mietgerichtstag in Dortmund, Kongresszentrum Westfalenhalle, stattfinden. Er hat in diesem Jahr das "Mietrecht in Zeiten des Wohnungsmangels" zum Hauptthema. Die Vorträge der Veranstaltung befassen sich u.a. mit möglichen Wegen aus der Wohnraumkrise, der Sozialklausel in Zeiten der Wohnungsnot sowie dem Datenschutz im Mietrecht. In ...mehr

Rz. 1562 Formularvertragliche Vereinbarungen über Ruhezeiten sind unwirksam, wenn hierdurch die allgemein üblichen Ruhezeiten ausgedehnt werden. Ruhezeiten richten sich zum einen nach den Landesimissionsschutzgesetzen und zum anderen nach den baulichen Gegebenheiten, der Art der Wohnanlage. Ohne besondere Vereinbarungen sind die Ruhezeiten abends ab 22:00 Uhr bis morgens 06:...mehr

Im Wohnungseigentumsrecht sollen Maßnahmen zur Installation einer Ladeeinrichtung für ein Elektrofahrzeug ohne die nach § 22 Abs. 1 S. 1 WEG erforderliche Zustimmung der übrigen Miteigentümer durchgeführt werden können, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht und wenn die Eigenart der Wohnanlage durch die Maßnahme nicht verändert wird. Überwiegt das Interesse an der un...mehr

Rz. 1535 Quoten- und Abgeltungsklauseln bedeuten, dass der Mieter bei Auszug vor der turnusmäßigen Fälligkeit der Schönheitsreparaturen verpflichtet sein soll, sich anteilig an den Kosten demnächst fällig werdender Schönheitsreparaturen zu beteiligen, bzw., Schönheitsreparaturen durchzuführen, obwohl diese an sich ja nicht fällig sind. Rz. 1536 Derartige Abgeltungsquotenklaus...mehr

Rz. 1542 Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand auch zu erhalten. Der Zustand, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht, unterliegt in allererster Linie den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Die Parteien einigen sich also sowohl über den Vertra...mehr

Rz. 1654 Minderungsausschlussklauseln sind regelmäßig mit Beschränkungen bezüglich der Ausübung von Leistungsverweigerungsrechten und der Aufrechnung mit Gegenforderungen kombiniert. Rz. 1655 Aufrechnungsverbote zu vereinbaren ist möglich, wenn die Beschränkungen der §§ 307, 309 Nr. 3 BGB beachtet werden (Vorbehalt für unstreitige und rechtskräftig festgestellte Forderungen)....mehr