Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

In Verfahren nach der Zivilprozessordnung bedarf es sowohl für die Berufung als auch für die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision – nicht aber für die Revision (unzutreffend deshalb Drasdo NZM 2019, 327 im Einleitungssatz) – einer Mindestbeschwer, es sei denn, das Ausgangsgericht hat das Rechtsmittel zugelassen. Das Rechtsmittelgericht ist an eine Zulassung gebun...mehr

a) Gerichtsstandsvereinbarungen Rz. 1674 In vorformulierten Vertragsbedingungen finden sich häufig so genannte Gerichtsstandsvereinbarungen, also Abreden, welche die Zuständigkeit eines bestimmten Gerichts festlegen sollen. Derartige formularmäßige Gerichtsstandsklauseln sind nach § 38 Abs. 1 ZPO nur wirksam, wenn beide Parteien Kaufleute, juristische Personen des öffentliche...mehr

Rz. 1569 Nach § 536a Abs. 1 BGB kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn ihm infolge eines Mangels, der bereits bei Vertragsbeginn bestand, oder mit dessen Beseitigung sich der Vermieter im Verzuge befunden hatte, ein Schaden entstanden ist. Rz. 1570 § 536a Abs. 1 BGB unterscheidet somit zwischen einer verschuldensunabhängigen Garantiehaftung des Vermieters, § 536 Abs. ...mehr

Um die Friktionen zu glätten, räumt § 554 BGB-E dem Mieter gegen den Vermieter einen Duldungsanspruch im Hinblick auf bauliche Veränderungen ein, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (zum bisherigen Recht: Horst, Altersgerechter Umbau als Modernisierungsmaßnahme, WuM 2014, S. 454, 468 ff., zu den Besonderheiten bei der vermieteten Eigentumswohnung), dem Laden elek...mehr

1. Der Vorrang der halbzwingenden Vorschriften des Wohnraummietrechtes Rz. 1504 Neben der Generalklausel des § 138 BGB (Verbot der Sittenwidrigkeit und des Wuchers) gelten mietrechtliche Nebenbestimmungen in den Gesetzen für den preisgebundenen Wohnraum, deren Regelungen nicht der Vertragsdisposition der Parteien unterliegen. Wesentlich für das Wohnraummietrecht sind allerdin...mehr

Rz. 1519 Die Vereinbarung, dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzuerlegen, verstößt in zweierlei Hinsicht gegen die gesetzlichen Vorgaben. Zum einen hat in diesem Fall der Mieter, entgegen des Wortlautes des § 538 BGB, doch für die Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch seinen vertragsgemäßen Gebrauch veranlasst si...mehr

Rz. 1678 Schriftformklauseln, die die Gültigkeit von Nebenabreden, Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages von der Einhaltung der Schriftform abhängig machen, sind grundsätzlich wirksam. Unwirksam sind allerdings Klauseln, die auf eine totale Aufhebung des Vorrangs der Individualabrede hinauslaufen. So ist eine Klausel unwirksam, nach der "sämtliche Vereinbarungen, Zusiche...mehr

Rz. 1508 Eine Formularklausel, nach der das Mietverhältnis mit der Fertigstellung des Gebäudes beginnt, ist unwirksam, wenn sich nicht durch Auslegung des Mietvertrages ein bestimmter Anfangstermin ergibt.[2977] Rz. 1509 Klauseln, nach denen der Mieter den mangelfreien Zustand der Mietsache bei Mietbeginn bestätigt oder anerkennt, sind im Hinblick auf § 309 Nr. 12b BGB unwirk...mehr

aa) Allgemeines Rz. 1519 Die Vereinbarung, dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzuerlegen, verstößt in zweierlei Hinsicht gegen die gesetzlichen Vorgaben. Zum einen hat in diesem Fall der Mieter, entgegen des Wortlautes des § 538 BGB, doch für die Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch seinen vertragsgemäßen Gebrauc...mehr

1. Allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzungen von vertraglichen Vereinbarungen Rz. 1606 Wie alle vertraglichen Vereinbarungen unterliegen auch Vereinbarungen im Rahmen von Geschäftsraummietverträgen dem Grundsatz, dass ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot zur Nichtigkeit der Vereinbarung führt, § 134 BGB. Die gleiche Rechtsfolge tritt ein, wenn die vertragliche Vereinbarung ...mehr

Rz. 1673 Die Verlängerung von Verjährungsfristen ist auch durch Formularklausel zulässig. Insofern gelten die gleichen Grundsätze wie sie bei der Wohnraummiete dargestellt sind.[3131]mehr

a) Minderungsausschluss Rz. 1646 Das Recht, gemäß § 536 BGB die Miete zu mindern, kann in Geschäftsraummietverträgen auch durch Formularklauseln eingeschränkt werden. Allerdings ist jegliche Klausel, die die Minderung vollständig ausschließt, unwirksam. Dies ist beispielsweise auch dann der Fall, wenn der Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag formularmäßig bestimmt, dass ...mehr

Rz. 1538 Schuldet der Mieter bei Mietende die Schönheitsreparaturen, so hat er die farbliche Gestaltung auch ohne vertragliche Festlegung so auszuwählen, dass sie für einen möglichst großen Mietinteressentenkreis akzeptabel ist, das heißt, helle und dezente Anstriche und Tapeten sind zu verwenden.[3014] Aufgrund dieser Rechtslage sind Klauseln wie "Schönheitsreparaturen sind i...mehr

Die Rechtsanwaltskammer Köln hat im August darauf aufmerksam gemacht, dass in letzter Zeit bundesweit wohl insb. an ältere Mitbürger Schreiben einer angeblichen Kölner Rechtsanwaltskanzlei "Dr. Herzog & Partner" mit der "Ankündigung des gerichtlichen Vorpfändungsbeschlusses" versandt worden sind. In diesen auf den ersten flüchtigen Blick durchaus professionell aufgemachten S...mehr

BAG, Urteil v. 26.1.2017, 8 AZR 73/16 Die Verwendung der Begriffe „erste Berufserfahrung” und „auch Berufsanfänger” in Stellenanzeigen lässt nicht zwingend den Schluss zu, dass der Arbeitgeber nur Personen eines bestimmten Lebensalters ansprechen und andere ausschließen wollte. Sachverhalt Der im Jahre 1953 geborene Kläger ist promovierter Einzelanwalt mit den Schwerpunkten Arb...mehr

Rz. 1504 Neben der Generalklausel des § 138 BGB (Verbot der Sittenwidrigkeit und des Wuchers) gelten mietrechtliche Nebenbestimmungen in den Gesetzen für den preisgebundenen Wohnraum, deren Regelungen nicht der Vertragsdisposition der Parteien unterliegen. Wesentlich für das Wohnraummietrecht sind allerdings die zahlreichen sogenannten halbzwingenden Vorschriften die die Ver...mehr

Im Hinblick auf die Entscheidung des BGH zur Unwirksamkeit von Klauseln betreffend die Übernahme von Schönheitsreparaturklauseln durch den Mieter bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenem Wohnraum (vgl. oben unter V. 8.) stellt sich die Frage, ob auch eine Kleinreparaturklausel nur wirksam mittels AGB vereinbart werden kann, wenn sich die von ihr umfassten Best...mehr

Rz. 1675 Die Wirksamkeit formularvertraglicher salvatorischer Klauseln hängt von deren Inhalt ab. Rz. 1676 Die lediglich deklaratorische Klausel "Wenn und soweit eine der Bestimmungen des Vertrages gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entsprechende gesetzliche Regelung“ unterliegt nach § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhaltskontrolle. Gegen d...mehr

Rz. 1684 Beinhaltet der Mietvertrag unwirksame Klauseln oder sind Klauseln gar nicht in den Mietvertrag mit einbezogen worden, richtet sich der Inhalt des Vertrages nach den gesetzlichen Vorschriften, § 306 Abs. 2 BGB. In der Regel wird dann der Vermieter, soweit er Verwender ist, die Kernpflichten zu erfüllen haben, die durch die allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mie...mehr

Der Inhalt einer Allgemeinen Geschäftsbedingung darf weder gegen eines der besonderen Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB verstoßen noch gegen die Generalklausel des § 307 BGB . Praxishinweis: Von den besonderen Klauselverboten spielen im Mietrecht vereinzelt die Beschränkung der Haftung gem. § 309 Nr. 7 BGB und die Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen gem. § 309 Nr. 5 B...mehr

Die Anzeigepflicht des Mieters entsteht, sobald im Laufe des Mietverhältnisses ein Mangel auftritt, eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich eine dritte Person Rechte an der Mietsache anmaßt. Der Mangelbegriff ist bei § 536c BGB weiter als in §§ 536, 536a BGB und umfasst jeden schlechten Zustand der Mietsache, ...mehr

Rz. 1533 Unzulässig sind auch alle Formularklauseln, die, selbst wenn sie jeweils für sich genommen unbedenklich sind, in ihrer Summierung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen.[3009] Dies ist dann der Fall, wenn formularmäßig dem Mieter zulässigerweise Schönheitsreparaturen auferlegt werden, jedoch in einer weiteren Klausel, die durchaus auch individuell vereinbart...mehr

Rz. 1528 Eine formularmäßige Auferlegung einer Endrenovierungsverpflichtung zulasten des Mieters ist in jedem Falle unzulässig, selbst dann, wenn ansonsten der Mieter von der Durchführung von Schönheitsreparaturen befreit ist. Ausgehend von dem Gedanken, dass ein Mieter nur die Abnutzungen beseitigen soll, die er selber veranlasst hat, würde der Mieter verpflichtet sein, sel...mehr

Rz. 1594 Es ist zulässig, durch Formularklausel auf das Recht zur ordentlichen Kündigung zu verzichten. Es müssen allerdings mehrere Fälle unterschieden werden: Rz. 1595 Nach § 557a Abs. 3 BGB kann durch Vereinbarung das Kündigungsrecht des Mieters im Falle des Abschlusses einer Staffelmietvereinbarung für die Dauer von höchstens vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvere...mehr

Artikel 240 § 7 EGBGB wurde am 17.12.2020 durch das Gesetz zu Miet- und Pachtverhältnissen während der’COVID-19-Pandemie eingeführt. Damit sollte eine den Interessen von Mieter und Vermieter im Gewerberaummietrecht gerecht werdende Regelung für die Pandemieauswirkungen geschaffen werden. Sie gilt ausdrücklich nur für das Mietrecht. Durch sie wird die gesetzliche Vermutung de...mehr

Rz. 1599 Nach § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Erfolgt dies nicht, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist auch möglich, § 556a BGB....mehr

Rz. 1611 Ein vorformulierter Änderungsvorbehalt zugunsten des Vermieters, dem Mieter andere als die gemieteten Räume zuzuweisen (etwa wenn das ursprünglich gemietete Objekt nicht rechtzeitig und nicht ordnungsgemäß zur Verfügung gestellt werden kann), verstößt als unangemessene Benachteiligung gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da ein solcher Änderungsvorbehalt gegen § 308 Nr. 4 ...mehr

Hier geht es um das "Was": Was habe ich gemietet bzw. vermietet? Für die Auslegung von Willenserklärungen gelten §§ 133, 157 BGB: Es ist der wirkliche Wille zu ermitteln, unabhängig davon, inwieweit er Einfluss in den Vertragstext gefunden hat. Es empfiehlt sich, sich im Mietvertrag sehr genau mit der Frage zu beschäftigen, was denn die Mietsache ist, um nachträgliche Streit...mehr

Die Zahl der Klagen gegen Eigenbedarfskündigungen im Mietrecht nimmt zu; sie ist in 2017 um 5 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Gleichzeitig sinkt allerdings die Anzahl der Mietrechtsprozesse insgesamt. Das ist das Fazit der im Juni vom Deutschen Mieterbund (DMB) vorgestellten Statistik für das Jahr 2017. Danach ist der Rechtsberatungsbedarf der Mieterinnen und Mieter in Deu...mehr

Rz. 1666 Die Klausel, "Konkurrenz- und Sortimentsschutz ist ausgeschlossen“, ist wirksam.[3121]" Rz. 1667 Weiter kann der Konkurrenzschutz grundsätzlich formularvertraglich konkretisiert bzw. in räumlicher und/oder sachlicher Hinsicht erweitert werden. So ist eine Klausel, die es verbietet, anderen Mieter Konkurrenz zu machen oder die das allgemeine Konkurrenzverbot auf übers...mehr

Rz. 1547 Der Wohnraummietvertrag wird geschlossen, damit der Mieter die Räume zu Wohnzwecken nutzen kann. Soweit der Mieter die Räume ganz oder teilweise zu beruflichen Zwecken nutzt, ist dies in jedem Falle vertragswidrig, wenn diese Art der Berufsausübung nach außen hervortritt, was immer dann der Fall ist, wenn der Mieter die Wohnadresse gleichzeitig als Geschäftsadresse ...mehr

Rz. 1606 Wie alle vertraglichen Vereinbarungen unterliegen auch Vereinbarungen im Rahmen von Geschäftsraummietverträgen dem Grundsatz, dass ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot zur Nichtigkeit der Vereinbarung führt, § 134 BGB. Die gleiche Rechtsfolge tritt ein, wenn die vertragliche Vereinbarung gegen die guten Sitten verstößt, § 138 Abs. 1 BGB, oder ein völliges Missv...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz soll künftigen Anforderungen besser gerecht werden. Dies sieht ein Gesetzentwurf des Bundesrats vor, der dem Bundestag zur weiteren Beratung zugeleitet wurde (vgl. BT-Drucks 19/401). Zum einen soll bei Eigentumswohnungen die Herstellung von Barrierefreiheit erleichtert werden. Diese kann nach geltender Rechtslage oft schon durch den Widerspruch ei...mehr

Rz. 1553 Das Treppenhaus darf durch den Mieter im üblichen Umfange benutzt werden. Das Treppenhaus darf der Mieter allerdings nicht dazu benutzen, dort Sachen auf Dauer abzustellen. Nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört daher das Aufstellen eines Schuhregals oder von Abfalltüten. Inwieweit das Abstellen von Kinderwagen, Rollstühlen und Rollatoren im Treppenhaus zulässig ...mehr

Rz. 1535 Quoten- und Abgeltungsklauseln bedeuten, dass der Mieter bei Auszug vor der turnusmäßigen Fälligkeit der Schönheitsreparaturen verpflichtet sein soll, sich anteilig an den Kosten demnächst fällig werdender Schönheitsreparaturen zu beteiligen, bzw., Schönheitsreparaturen durchzuführen, obwohl diese an sich ja nicht fällig sind. Rz. 1536 Derartige Abgeltungsquotenklaus...mehr

Rz. 1681 Soweit Mietverträge Klauseln enthalten, mit denen sich die Mieter wechselseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen bevollmächtigen, sind diese unwirksam, soweit sie damit in den Kernbereich des Mietverhältnisses zielen. Dies gilt etwa in den Fällen, in denen die Vollmacht auch die Abgabe von Willenserklärungen, insbesondere betreffend Kündigungen un...mehr

Asperger/Hellstab, RVG effizient, 3. Aufl. 2017 Abramenko/Crolly, Streitwerte und Anwaltsgebühren im Mietrecht, 2. Aufl. 2016 Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO Kommentar, 75. Aufl. 2017 Baumgärtel/Hergenröder/Houben, RVG Kommentar, 16. Aufl. 2014 Bischof/Jungbauer, RVG Kommentar, 7. Aufl. 2016 Dickersbach, Fälle und Lösungen zur Abrechnung im Mietrecht, 1. Aufl. 2013 Enders...mehr

Seit der Bundestagswahl im September ist es sechs Monate zum Stillstand im Gesetzgebungsbetrieb gekommen. Wenn man die Wahlkampfzeit ab Frühsommer noch hinzurechnet, ist es fast ein Jahr. Dem Mietrecht hat es nicht geschadet. Die Gerichte arbeiten die letzten eher interessengesteuerten Reförmchen gerade ab. Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete ist bei den Gerichten ange...mehr

Rz. 1542 Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand auch zu erhalten. Der Zustand, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht, unterliegt in allererster Linie den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Die Parteien einigen sich also sowohl über den Vertra...mehr

Rz. 1654 Minderungsausschlussklauseln sind regelmäßig mit Beschränkungen bezüglich der Ausübung von Leistungsverweigerungsrechten und der Aufrechnung mit Gegenforderungen kombiniert. Rz. 1655 Aufrechnungsverbote zu vereinbaren ist möglich, wenn die Beschränkungen der §§ 307, 309 Nr. 3 BGB beachtet werden (Vorbehalt für unstreitige und rechtskräftig festgestellte Forderungen)....mehr

(OLG Dresden, Beschl. v. 9.8.2019 – 5 U 936/19) • Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens sind in diese eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlu...mehr

Rz. 1663 Da § 551 BGB nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, kann durch Formularklausel eine Sicherheit verlangt werden, die mehr als 3 Nettomonatsmieten ausmacht. Rz. 1664 Eine Kautionsabrede, die vorformuliert in einem Gewerbemietvertrag enthalten ist, kann sich daher auch auf ein Vielfaches der Monatsmiete beziehen, muss allerdings in einem nachvollziehbaren Verhältnis zum...mehr

Wenn die Pflanzen Scheinbestandteile und deshalb im Eigentum des Mieters verblieben sind, ergibt sich das Recht zur Wegnahme bereits aus dem Eigentum (§ 903 BGB). Darüber hinaus statuiert § 539 Abs. 2 BGB ein Wegnahmerecht des Mieters für Einrichtungen. Einrichtungen sind nach meist anzutreffender Definition Sachen, die mit anderen Sachen, den sog. Hauptsachen, verbunden und ...mehr

Rz. 1546 § 556b Abs. 2 BGB erlaubt den Vertragsparteien, Regelungen über Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte des Mieters zu treffen, insbesondere auch, die Ausübung dieser Rechte davon abhängig zu machen, dass der Mieter dies einen Monat vor Fälligkeit der Miete mindestens in Textform anzeigt. Soweit dies durch eine Formularklausel geschieht, ist diese unwirksam, wennmehr

Rz. 1669 Da das Schriftformerfordernis aus § 568 Abs. 1 BGB lediglich Wohnraummietverträge betrifft, können formularvertraglich Formvorgaben vereinbart werden. Dabei ist allerdings § 309 Nr. 13 zu beachten, wonach Formularklauseln, die eine schärfere Form als die Textform vorschreiben, unwirksam sind, wenn sie nach dem 1.10.2016 vereinbart wurden. Rz. 1670 Die Kündigungsfrist...mehr

Rz. 1566 Ein allgemein gehaltenes, generelles Tierhaltungsverbot, welches nicht nach Art und Größe der Tiere unterscheidet, ist grundsätzlich als unwirksam anzusehen.[3038] Rz. 1567 Bei der Frage, welche Art von Tierhaltung überhaupt in Formularverträgen untersagt werden kann, ist zu differenzieren: Die Haltung von Kleintieren, von denen ihre Art nach Störungen oder Verletzun...mehr

Rz. 1559 Vorgaben an den Mieter zum Heizen und Lüften sind in der Praxis verbreitet. Diese Klauseln dienen in der Regel dazu, den Mieter zu einem Wohnverhalten anzuhalten, welches das Entstehen von Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Wohnung verhindert. Soweit derartige formularmäßige Vorgaben das Heizen und Lüften betreffend den Mieter in seinem Recht auf ungestörtes Wo...mehr

Rz. 1674 In vorformulierten Vertragsbedingungen finden sich häufig so genannte Gerichtsstandsvereinbarungen, also Abreden, welche die Zuständigkeit eines bestimmten Gerichts festlegen sollen. Derartige formularmäßige Gerichtsstandsklauseln sind nach § 38 Abs. 1 ZPO nur wirksam, wenn beide Parteien Kaufleute, juristische Personen des öffentlichen Rechts sind. Darüber hinaus i...mehr

Rz. 1467 Bei Abschluss mietvertraglicher Vereinbarungen kann im Grunde jeder der beiden Vertragsparteien als Verwender in Betracht kommen. Im Wohnraummietrecht werden die Vertragsbedingungen allerdings fast ausschließlich vom Vermieter gestellt, sodass dieser als Verwender anzusehen ist, wenn sich dies nicht sowieso aus § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB ergibt. Allerdings kann auch bei...mehr

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