Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Rz. 1525 Unwirksam ist auch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen schon bei Beginn des Mietverhältnisses durchzuführen. Der Mieter ist, wenn eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde, lediglich verpflichtet, seine eigenen Abnutzungsspuren zu beseitigen, dagegen braucht er nicht die Abnutzung zu beseitigen, die bereits bei Beginn des Mietv...mehr

Rz. 1564 Das Rauchen in der Wohnung gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch.[3035] Eine Formularklausel, wonach in der Wohnung nicht geraucht werden darf, verstößt somit gegen § 307 BGB. Allerdings ist es dem Vermieter durchaus gestattet, durch Formularklausel das Rauchen außerhalb der Wohnung, insbesondere in allgemein genutzten Teilen des Hauses und des Grundstüc...mehr

Rz. 1576 Gemäß § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Soweit die Miete entgeltlich zu leisten ist, gilt grundsätzlich § 556b Abs. 1 BGB, wonach die Miete spätestens bis zum 3. Werktag des maßgeblichen Zeitabschnittes, in der Regel des Monats, zu entrichten ist. Soweit der Mieter die Miete unbar, also durch Überweisung, zahlt, kommt...mehr

Für alle drei o.g. Kündigungsgründe gem. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB ist erforderlich, dass der Mieter sich mit der Mietzahlung in Verzug befindet. Die Voraussetzungen des Verzugs ergeben sich aus § 286 BGB. Verzug liegt also bei Nichtleistung trotz Fälligkeit und Mahnung vor. Ein Titel über die rückständigen Mieten ist nicht erforderlich. Der Vermieter darf zur Durchsetzung se...mehr

Rz. 1568 Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, die ihm übergebenen oder die von ihm während der Mietzeit nachgemachten Schlüssel vollständig wieder an den Vermieter bei Vertragsende zurückzugeben. Ist der Mieter hierzu nicht in der Lage, ist er grundsätzlich zum Ersatz des hieraus entstehenden Schadens haftbar zu machen.[3042] Allerdings gilt diese Haftung nur bei Versc...mehr

Rz. 1591 Das Mietverhältnis endet durch Anfechtung, §§ 119, 123 BGB, durch Rücktritt, § 346 BGB, durch Widerruf, §§ 355, 312 g, 312 Abs. 4 BGB, durch Zeitablauf, §§ 542 Abs. 2, 575 BGB, durch Kündigung, § 542 Abs. 1 BGB oder durch Mietaufhebungsvereinbarung. Rz. 1592 Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen betreffend Anfechtung, Widerruf...mehr

Rz. 1527 Alle Klauseln, die den Mieter verpflichten, nach Ablauf einer bestimmten Frist Schönheitsreparaturen auszuführen, sind unwirksam. Fristenpläne sind nur dann wirksam, wenn sie Fristen vorgeben, die sich an dem individuellen Zustand der Wohnung und deren Abnutzung ausrichten.[2996] Eine Fristenklausel darf lediglich den Charakter einer Richtlinie und einer unverbindli...mehr

Das Recht zur alleinigen Benutzung des Gartens muss vertraglich vereinbart sein. Die Gestaltung des Gartens obliegt jedoch auch dann grundsätzlich dem Vermieter, sofern nicht eine abweichende Regelung getroffen ist. Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Mieter weder berechtigt noch verpflichtet, Gartenarbeiten vorzunehmen, und haben auf die Gartengestaltung auch kei...mehr

Rz. 1658 Der Umfang des Rechtes des Mieters, die Mietsache nutzen zu können bzw. die Pflicht, diese Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauches nicht zu überschreiten, hängt von den Vereinbarungen zwischen den Parteien ab. Ansonsten wird verwiesen auf die Ausführungen zu den Gebrauchsrechten und Gebrauchspflichten des Mieters im Wohnraummietrecht, diese Grundsätze gelten auch im ...mehr

Anders als im Werkvertragsrecht ist im Mietrecht die Abrechnung auch anhand fiktiver Mangelbeseitigungskosten zulässig. Ansprüche auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen können deshalb im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten „fiktiven” Kosten ermittelt...mehr

Rz. 1597 Mietverträge, auch Wohnraummietverträge, können nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit jederzeit im Wege der Vereinbarung aufgehoben werden. Da es sich hierbei in der Regel um Individualvereinbarungen handelt, fällt eine Überprüfung nach §§ 307–309 BGB aus. Rz. 1598 Problematisch können allerdings Klauseln sein, nach denen der Mieter verpflichtet ist, im Falle der f...mehr

Die bisherige Praxis zeigt wiederholt, dass Vermieter von Wohnungseigentum ihre erhaltenen Abrechnungen "1 zu 1" an ihre Mieter durchreichen, was unter mehreren Aspekten unzulässig ist: Zum einen sind enthaltene Instandhaltungs- und Verwaltungskosten herauszunehmen, die als Betriebskosten nicht umgelegt werden dürfen (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Zum anderen geht es um den Verteilung...mehr

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Begriff des Vertretenmüssens ist im Sinne der allgemeinen Vorschriften der §§ 276, 278 BGB zu verstehen (Blank, in: Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 556 BGB Rn 205). Danach hat ein Schuldner,...mehr

Rz. 1549 Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung bauliche Veränderungen vorzunehmen. Fehlt es hierzu an entsprechenden Vereinbarungen, besteht ein gesetzlicher Anspruch des Mieters auf Durchführung baulicher Veränderungen nur in den Fällen des § 554a BGB, in dem bauliche Veränderungen notwendig sind, um eine behindertenger...mehr

Rz. 1555 Allgemeine Geschäftsbedingungen, die vorsehen, dass der Mieter verpflichtet ist, die Haustür zu bestimmten Zeiten abzuschließen, sind unzulässig. Dies gilt auch für die Klausel, der Erdgeschossmieter werde verpflichtet, "alle nach außen führenden Türen im Winter spätestens um 21:00 Uhr, im Sommer spätestens um 22:00 Uhr, abzuschließen“.[3024] Dies muss auch gelten, ...mehr

Rz. 1526 Enthält der Mietvertrag die Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss, dann ergeben sich der Umfang und der Inhalt des Begriffs der Schönheitsreparaturen ausschließlich aus dem Inhalt des § 28 Abs. 4 S. 2 II. Berechnungsverordnung.[2993] ("Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das...mehr

Alternativ dazu kann der Vermieter selbst zur Tat schreiten und die entstandenen Kosten richtiger Ansicht nach als Modernisierung (Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache und Wohnwertverbesserung – § 555b Nr. 4 und 5 BGB) durch eine Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen (§§ 559 ff BGB; so: Warnecke, jurisPR-MietR 26/2008 Anm. 3. a.E.; Lützenkirchen, Modernisierungslexik...mehr

Rz. 1682 Schiedsklauseln sind grundsätzlich nur zulässig, wenn aufseiten des Verwenders hierfür anerkennenswerte Gründe vorliegen. Dies kann im Rechtsverkehr mit Unternehmern das Interesse des Vermieters an einer schnellen und einfachen Streiterledigung rechtfertigen. Somit ist eine durch allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbarte Schiedsklausel grundsätzlich wirksam.[3140]...mehr

Rz. 1650 Der Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel der Mietsache ist wirksam.[3106] Rz. 1651 Soweit es um verschuldensabhängige Ersatzansprüche geht, kann grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter formularmäßig nicht ausgeschlossen werden, soweit sich dies auch auf Fälle des Vorsatzes oder der groben Fahrlässigkeit des Vermieters oder seines...mehr

Rz. 1661 Verstöße des Mieters gegen seine Gebrauchspflichten oder vertragswidriges Überschreiten der Gebrauchsrechte kann im Geschäftsraummietrecht mit einer Vertragsstrafe belegt werden. Das Verbot der Vertragsstrafe aus § 555 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei der formularmäßigen Vereinbarung einer Vertragsstrafe ist § 309 Nr. 6 BGB zugunsten eines Unternehmers...mehr

Der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans verschafft dem Verband die Anspruchsgrundlage für die Forderung des Hausgeldes. Wird das Hausgeld nicht geleistet, hat der Verwalter dieses, soweit er dazu nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG ermächtigt ist, einzuklagen. Der Beschluss über die Genehmigung der Einzeljahresabrechnung schafft die Anspruchsgrundlage für die Abr...mehr

Vom 22.3. bis zum 23.3.2019 wird der nächste Mietgerichtstag in Dortmund, Kongresszentrum Westfalenhalle, stattfinden. Er hat in diesem Jahr das "Mietrecht in Zeiten des Wohnungsmangels" zum Hauptthema. Die Vorträge der Veranstaltung befassen sich u.a. mit möglichen Wegen aus der Wohnraumkrise, der Sozialklausel in Zeiten der Wohnungsnot sowie dem Datenschutz im Mietrecht. In ...mehr

Rz. 1562 Formularvertragliche Vereinbarungen über Ruhezeiten sind unwirksam, wenn hierdurch die allgemein üblichen Ruhezeiten ausgedehnt werden. Ruhezeiten richten sich zum einen nach den Landesimissionsschutzgesetzen und zum anderen nach den baulichen Gegebenheiten, der Art der Wohnanlage. Ohne besondere Vereinbarungen sind die Ruhezeiten abends ab 22:00 Uhr bis morgens 06:...mehr

Im Wohnungseigentumsrecht sollen Maßnahmen zur Installation einer Ladeeinrichtung für ein Elektrofahrzeug ohne die nach § 22 Abs. 1 S. 1 WEG erforderliche Zustimmung der übrigen Miteigentümer durchgeführt werden können, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht und wenn die Eigenart der Wohnanlage durch die Maßnahme nicht verändert wird. Überwiegt das Interesse an der un...mehr

Rz. 1545 Die Formularklausel, "Ist die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an eine mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteileranlage angeschlossen, darf der Mieter außerhalb seiner Wohnung keine eigene Antenne für Hörfunk oder Fernsehen anbringen"“, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.[3019]mehr

Rz. 1657 Der Ausschluss des Anspruches auf Aufwendungsersatz nach § 536a Abs. 2 BGB ist formularvertraglich nicht wirksam möglich.[3112]mehr

Rz. 1672 Im Gegensatz zu den Regelungen des Wohnraummietrechtes[3129] kann das Wegnahmerecht des Mieters in Bezug auf Einrichtungen ausgeschlossen werden, ebenso der Anspruch des Mieters auf Verwendungsersatz nach § 539 BGB. Das gilt jedenfalls für sogenannte nützliche Verwendungen. Ein Ausschluss jegliches Verwendungsersatzanspruches mittels Formularklausel, auch für den Fa...mehr

Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen kann in diesem Fall durch Aufforderungsschreiben mit raumbezogener und genauer Einzeldarstellung der geschuldeten Arbeiten und Nachfristsetzung in einen Schadensersatzanspruch in Geld umgewandelt werden (§§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281, 276 BGB). Voraussetzung hierfür ist eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ...mehr

Mietrecht und AGB-Recht sind eng miteinander verknüpft, da ca. 24,2 Mio. Mietwohnungen in Deutschland ganz überwiegend mittels eines Formularmietvertrags eines Verbands oder Verlags vermietet werden. Auf diese Verträge sind die §§ 305 ff. BGB anwendbar. Die Entwicklung des AGB-Rechts hat deshalb auch das Mietrecht in den letzten Jahren stark beeinflusst. Dabei ist die Überfü...mehr

Die Vorsilbe "Unter" hat nicht selten einen wenig schmeichelhaften Beigeschmack. Denke ich an meine Bundeswehrzeit zurück, dann war es ein nach meinem höchstpersönlichen Empfinden unterbelichteter Unteroffizier, der zu meinem Pech mit einer Pistole, die zu meinem Glück nicht geladen war, auf mich zielte und abdrückte. Er tat es wohl, weil ich, obwohl sein Untergebener, in se...mehr

Auch im (Wohnraum-)Mietrecht gilt nach dem Tod des Mieters grds. das Erbrecht des BGB, es sei denn, im Mietrecht gibt es speziellere Regelungen. Für Mieter ist wegen des besonderen Bestandsinteresses des Mieters die Rechtsnachfolge zugunsten der in der Wohnung lebenden Bewohner und der übrigen Mitmieter differenziert geregelt. Nur wenn es solche nicht gibt, tritt gem. § 564 ...mehr

Mit dem Wirtschaftsplan wird durch die Wohnungseigentümer beschlossen, wie viel der einzelne Wohnungseigentümer jeweils zu zahlen hat, damit der Verband in dem noch nicht abgeschlossenen Wirtschaftsjahr seine Aufgaben erfüllen kann. Meist wird eine monatliche Zahlungsweise beschlossen. Hinweis: Im Unterschied zum Mietrecht bleibt der Wirtschaftsplan Anspruchsgrundlage für das...mehr

Rz. 1492 Die mit dem Vertragspartner des Verwenders getroffene Einziehungsvereinbarung bezieht nur den typischen Inhalt eines Formularvertrages ein. Überraschende Klauseln gemäß § 305c Abs. 1 BGB werden nicht Vertragsbestandteil. Hierbei ist abzustellen auf den durchschnittlich einsichtsfähigen, jedoch rechtsunkundigen Mieter,[2967] wobei es auf den konkreten Kenntnisstand d...mehr

Rz. 1329 Der typische Fall des Leasings ist das Finanzierungsleasing. Dessen Hauptfunktion ist die Finanzierung der Anschaffung des Leasingobjekts, welches dem Leasingnehmer zur Nutzung überlassen wird.[2670] Der Finanzierungsleasingvertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass "der Leasingnehmer für die Amortisation der vom Leasinggeber für die Anschaffung der Leasingsache gemac...mehr

Mit der Pflicht zur Betreuung des Gartens korrespondiert i.d.R. das Recht des Mieters, über die Maßnahmen der Gartenpflege zu entscheiden. Obliegt dem Mieter die Gartenpflege hat der Vermieter grundsätzlich kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung (LG Köln IMR 2011, 54). Er kann lediglich eine Verwahrlosung verhindern (OLG Düsseldorf NZM 2004, 866, GE 2005, 615...mehr

Rz. 378 Die Begrenzung der Aufrechnung auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen (AGB-Banken Nr. 4) ist bedenklich, weil es Fallgruppen gibt, in denen die Aufrechnung darüber hinaus zulässig ist: So bei entscheidungsreifen Forderungen, bei Gegenforderungen, die auf einer vorsätzlichen unerlaubten Handlung der Bank oder einer vorsätzlichen Vertragsverletz...mehr

Als Gegenstand der Maßnahmen wird im Gesetz nur einheitlich die Mietsache genannt. Es wird also nicht zwischen Mietbereich und Gemeinschaftsbereich unterschieden. (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, vor § 555a BGB Rn 5). Maßnahmen an der Nachbarwohnung oder an der Mietwohnung zur Verlegung von Leitungen zur Nachbarwohnung unterfallen einer Interessenabwägung, § 24...mehr

Der im vergangenen Jahr in Kraft getretene Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Das entschied das Bundesverfassungsgericht mit einem Mitte April bekanntgewordenem Beschluss aus dem März dieses Jahres und erklärte das Landesgesetz auf Antrag mehrerer Bundestagsabgeordneter für nichtig. Die konkurrierende Gesetzgebung im Mietrecht erlaube, so die Verfassungsri...mehr

Rz. 1622 Soweit eine Mietvereinbarung als Umsatzmiete erfolgt, kann dies auch formularvertraglich geschehen.[3080] Rz. 1623 Zulässig ist es,dass der Vermieter von Geschäftsraum sich durch Formularklausel das Recht vorbehält, seine Mieteinnahme der Umsatzsteuer zu unterwerfen. Diese zusätzliche Belastung stellt für den Mieter aufgrund einer Vorsteuerabzugsberechtigung nur ein ...mehr

Rz. 1641 Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Im Bereich der Geschäftsraummiete werden allerdings sehr häufig Reparatur-, Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten mittels Formularklausel auf den Mieter abgewälzt, was grundsätzlich nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht z...mehr

Eine Pflicht zum Tätigwerden trifft den Vermieter nur für Erhaltungsmaßnahmen, da er nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.mehr

Rz. 1646 Das Recht, gemäß § 536 BGB die Miete zu mindern, kann in Geschäftsraummietverträgen auch durch Formularklauseln eingeschränkt werden. Allerdings ist jegliche Klausel, die die Minderung vollständig ausschließt, unwirksam. Dies ist beispielsweise auch dann der Fall, wenn der Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag formularmäßig bestimmt, dass die Minderung der Miete...mehr

Rz. 1530 Auch eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, bei den Schönheitsreparaturen eine bestimmte Ausführungsart zu wählen, verstößt gegen § 307 BGB. Der Mieter hat das Recht, die Wohnung während des Bestehens des Mietverhältnisses so zu gestalten, wie es ihm gefällt.[3002] Dieses Recht wird eingeschränkt, wenn sich der Vermieter in einer Vertragsklausel die Zusti...mehr

aa) Vertragsänderungsvereinbarungen anlässlich eines Besuchs des Wohnungsunternehmers Sofern der Wohnungsunternehmer oder ein in seinem Namen oder Auftrag handelnder Dritter den Wohnraummieter in seiner Wohnung aufsucht und dort mit ihm eine Vertragsänderung vereinbart, handelt es sich bei der Vereinbarung um einen Außergeschäftsraumvertrag i.S.d. § 312b BGB. Auch hat die Änd...mehr

Rz. 33 Vorformuliert sind Vertragsbedingungen, wenn diese vom Verwender oder einem Dritten[27] (Formularbuch, Musterbedingungen) entworfen wurden und schriftlich oder im Kopf des Verwenders[28] gespeichert sind. Rz. 34 Wird eine Regelung auch handschriftlich oder per Stempel mit der Absicht mehrfacher Verwendung in einen Vertragstext eingefügt, so liegt eine AGB vor.[29] Rz. ...mehr

I. Formularmietverträge Rz. 1458 Sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsraummiete hat das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen, §§ 305–310 BGB, eine überragende Bedeutung. In der Regel werden Mietverträge als Formularmietverträge abgeschlossen. Soweit innerhalb dieser Formularmietverträge die Möglichkeit besteht, etwa in einer Rubrik "Sonstige Vereinbarungen", vom sonst...mehr

Rz. 1461 Wie bereits erwähnt, geben die vorab definierten Formularmietverträge in der Regel auch Möglichkeiten für von den Bestimmungen des Formularvertrages abweichende oder sie ergänzende Vertragsregelungen. Diese Möglichkeit besteht in der Regel durch Einträge in die Rubrik eines Vertrages mit der Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" oder "Verschiedenes". Oft wird auch a...mehr

Für die AGB-rechtliche Wirksamkeit einer solchen Klausel sind verschiedene rechtliche Gesichtspunkte zu beachten, die der noch h.M. in Literatur und Rechtsprechung entsprechen. In räumlicher Hinsicht dürfen von der Klausel nur solche Bestandteile der Mietsache erfasst sein, die dem zur alleinigen Nutzung des Mieters zugewiesenen Mietbereich zugeordnet sind. Nicht dazu gehören...mehr

Der Begriff der Betriebskosten wird im Allgemeinen mit dem Begriff der Nebenkosten synonym verwandt. Das ist nicht korrekt. Denn der Begriff der Nebenkosten geht über den der Betriebskosten hinaus. Nebenkosten können nämlich auch Kostenarten erfassen, die nicht unter den Katalog der Betriebskosten fallen. Für die Gewerbemiete bietet das Mietrecht keine Aussagen zur Behandlung...mehr

Besondere Friktionen zeigen sich im Falle vermieteten Sondereigentums bei Gebrauchsregelungen und Nutzungsrechten. Die WEG-Reform greift dieses Praxisproblem nicht auf und verzichtet auf eine Harmonisierung (näher zur künftigen Lösung von Gebrauchskonflikten in der teilweise vermieteten WEG-Anlage: Horst, DWW 2020, S. 204 ff.).mehr