Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

(OLG Dresden, Beschl. v. 9.8.2019 – 5 U 936/19) • Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens sind in diese eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlu...mehr

Rz. 1663 Da § 551 BGB nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, kann durch Formularklausel eine Sicherheit verlangt werden, die mehr als 3 Nettomonatsmieten ausmacht. Rz. 1664 Eine Kautionsabrede, die vorformuliert in einem Gewerbemietvertrag enthalten ist, kann sich daher auch auf ein Vielfaches der Monatsmiete beziehen, muss allerdings in einem nachvollziehbaren Verhältnis zum...mehr

Die Vorsilbe "Unter" hat nicht selten einen wenig schmeichelhaften Beigeschmack. Denke ich an meine Bundeswehrzeit zurück, dann war es ein nach meinem höchstpersönlichen Empfinden unterbelichteter Unteroffizier, der zu meinem Pech mit einer Pistole, die zu meinem Glück nicht geladen war, auf mich zielte und abdrückte. Er tat es wohl, weil ich, obwohl sein Untergebener, in se...mehr

Mit dem Wirtschaftsplan wird durch die Wohnungseigentümer beschlossen, wie viel der einzelne Wohnungseigentümer jeweils zu zahlen hat, damit der Verband in dem noch nicht abgeschlossenen Wirtschaftsjahr seine Aufgaben erfüllen kann. Meist wird eine monatliche Zahlungsweise beschlossen. Hinweis: Im Unterschied zum Mietrecht bleibt der Wirtschaftsplan Anspruchsgrundlage für das...mehr

I. Formularmietverträge Rz. 1458 Sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsraummiete hat das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen, §§ 305–310 BGB, eine überragende Bedeutung. In der Regel werden Mietverträge als Formularmietverträge abgeschlossen. Soweit innerhalb dieser Formularmietverträge die Möglichkeit besteht, etwa in einer Rubrik "Sonstige Vereinbarungen", vom sonst...mehr

Rz. 1461 Wie bereits erwähnt, geben die vorab definierten Formularmietverträge in der Regel auch Möglichkeiten für von den Bestimmungen des Formularvertrages abweichende oder sie ergänzende Vertragsregelungen. Diese Möglichkeit besteht in der Regel durch Einträge in die Rubrik eines Vertrages mit der Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" oder "Verschiedenes". Oft wird auch a...mehr

Für die AGB-rechtliche Wirksamkeit einer solchen Klausel sind verschiedene rechtliche Gesichtspunkte zu beachten, die der noch h.M. in Literatur und Rechtsprechung entsprechen. In räumlicher Hinsicht dürfen von der Klausel nur solche Bestandteile der Mietsache erfasst sein, die dem zur alleinigen Nutzung des Mieters zugewiesenen Mietbereich zugeordnet sind. Nicht dazu gehören...mehr

Der Begriff der Betriebskosten wird im Allgemeinen mit dem Begriff der Nebenkosten synonym verwandt. Das ist nicht korrekt. Denn der Begriff der Nebenkosten geht über den der Betriebskosten hinaus. Nebenkosten können nämlich auch Kostenarten erfassen, die nicht unter den Katalog der Betriebskosten fallen. Für die Gewerbemiete bietet das Mietrecht keine Aussagen zur Behandlung...mehr

Ein effektiver Schutz vor Diskriminierung ist wichtig, daran kann es in Zeiten multikultureller Verhältnisse in Deutschland gar keinen Zweifel geben. Natürlich gilt das auch im Mietrecht. Antidiskriminierungsregeln dürfen aber nicht missbraucht, der offensichtliche Versuch, sich mit diesen Vorschriften neue Einnahmequellen zu erschließen, darf gerichtlich nicht gestützt werd...mehr

Mit der Pflicht zur Betreuung des Gartens korrespondiert i.d.R. das Recht des Mieters, über die Maßnahmen der Gartenpflege zu entscheiden. Obliegt dem Mieter die Gartenpflege hat der Vermieter grundsätzlich kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung (LG Köln IMR 2011, 54). Er kann lediglich eine Verwahrlosung verhindern (OLG Düsseldorf NZM 2004, 866, GE 2005, 615...mehr

Als Gegenstand der Maßnahmen wird im Gesetz nur einheitlich die Mietsache genannt. Es wird also nicht zwischen Mietbereich und Gemeinschaftsbereich unterschieden. (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, vor § 555a BGB Rn 5). Maßnahmen an der Nachbarwohnung oder an der Mietwohnung zur Verlegung von Leitungen zur Nachbarwohnung unterfallen einer Interessenabwägung, § 24...mehr

Rz. 1487 Individualvereinbarungen, seien es solche nach § 305 Abs. 1 S. 3 BGB oder solche nach § 305b BGB, gelten entweder nicht als allgemeine Geschäftsbedingungen, § 305 Abs. 1 S. 3 BGB, oder sie gehen anders lautenden allgemeinen Geschäftsbedingungen vor, § 305b BGB. In beiden Fällen wird vorausgesetzt, dass sowohl die Vertragsbedingungen als auch die individuellen Verein...mehr

Der Begriff der Nutzung ist weiter als der Begriff des Gebrauchs. Gebrauch ist nur eine Form der Nutzung neben der Fruchtziehung. Für das Sondereigentum begründet § 13 Abs. 1 WEG eine umfassende Verfügungs- und Nutzungsbefugnis des Wohnungseigentümers (BVerfG, Kammerbeschl. v. 6.10.2009 – 2 BvR 693/09, ZMR 2010, 206 = NJW 2010, 220 = NZM 2010, 44). Das WEG nimmt die Formulie...mehr

aa) Bestimmung der "Mietsache" Hier geht es um das "Was": Was habe ich gemietet bzw. vermietet? Für die Auslegung von Willenserklärungen gelten §§ 133, 157 BGB: Es ist der wirkliche Wille zu ermitteln, unabhängig davon, inwieweit er Einfluss in den Vertragstext gefunden hat. Es empfiehlt sich, sich im Mietvertrag sehr genau mit der Frage zu beschäftigen, was denn die Mietsach...mehr

Rz. 1617 Anders als bei Wohnraummietverträgen können Gewerberaummietverträge zeitlich befristet abgeschlossen werden. Ein häufig gewählter Weg ist hierbei die Vereinbarung einer festen Vertragsdauer mit einer "aktiven" Verlängerungsoption für eine Vertragspartei, regelmäßig den Mieter. Daneben findet sich auch der Mechanismus der "automatischen" oder "passiven Verlängerungso...mehr

Rz. 1522 Werden dem Mieter durch eine allgemeine Geschäftsbedingung die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen auferlegt, muss unterschieden werden, ob hierdurch der Mieter verpflichtet wird, nur die durch sein Wohnen entstandenen Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, oder ob er hierdurch auch verpflichtet wird, Abnutzungserscheinungen, die noch von einem Vormie...mehr

aa) Arten von baulichen Maßnahmen Oberbegriff ist die bauliche Maßnahme. Bei baulichen Maßnahmen des Vermieters wird zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555b bis 555e BGB) unterschieden. Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche V...mehr

Rz. 1633 Nach § 535 Abs. 1 S. 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Dies betrifft auch die Betriebskosten. Im Wohnraummietrecht können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung zu tragen hat, § 556 BGB. Des weiteren gelten für den Vermieter Abrechnungsfristen, für den Mieter Einwendungsfr...mehr

aa) Vertragsänderungsvereinbarungen anlässlich eines Besuchs des Wohnungsunternehmers Sofern der Wohnungsunternehmer oder ein in seinem Namen oder Auftrag handelnder Dritter den Wohnraummieter in seiner Wohnung aufsucht und dort mit ihm eine Vertragsänderung vereinbart, handelt es sich bei der Vereinbarung um einen Außergeschäftsraumvertrag i.S.d. § 312b BGB. Auch hat die Änd...mehr

Rz. 33 Vorformuliert sind Vertragsbedingungen, wenn diese vom Verwender oder einem Dritten[27] (Formularbuch, Musterbedingungen) entworfen wurden und schriftlich oder im Kopf des Verwenders[28] gespeichert sind. Rz. 34 Wird eine Regelung auch handschriftlich oder per Stempel mit der Absicht mehrfacher Verwendung in einen Vertragstext eingefügt, so liegt eine AGB vor.[29] Rz. ...mehr

Das Gesetz regelt nur für zwei Konstellationen Maßnahmen des Mieters: Das Recht zur Mangelbeseitigung, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist und in Notfällen, § 536a Abs. 2 BGB, sowie das Recht zur Entfernung von seinen Einrichtungen, § 539 Abs. 2 BGB. Nur mit Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter in anderen Fällen Änderungen an der Mietsache ...mehr

Besondere Friktionen zeigen sich im Falle vermieteten Sondereigentums bei Gebrauchsregelungen und Nutzungsrechten. Die WEG-Reform greift dieses Praxisproblem nicht auf und verzichtet auf eine Harmonisierung (näher zur künftigen Lösung von Gebrauchskonflikten in der teilweise vermieteten WEG-Anlage: Horst, DWW 2020, S. 204 ff.).mehr

A. Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen in Mietverträge I. Formularmietverträge Rz. 1458 Sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsraummiete hat das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen, §§ 305–310 BGB, eine überragende Bedeutung. In der Regel werden Mietverträge als Formularmietverträge abgeschlossen. Soweit innerhalb dieser Formularmietverträge die Möglichkeit be...mehr

Hinweis: Eine grundlegende Darlegung der Problematik der Beschwer, die hier nur sehr kurz in der Einleitung zusammengefasst wird, finden Sie bei Brändle, ZAP 2019, 753 = F. 13, S. 2247. In vorliegendem Beitrag werden hieran anknüpfend nur die Besonderheiten in ImmobilienâEUR‘ und Wohnungseigentumssachen behandelt. Für die Besonderheiten im Mietrecht s. Brändle, ZAP 2019, 843...mehr

Auch im (Wohnraum-)Mietrecht gilt nach dem Tod des Mieters grds. das Erbrecht des BGB, es sei denn, im Mietrecht gibt es speziellere Regelungen. Für Mieter ist wegen des besonderen Bestandsinteresses des Mieters die Rechtsnachfolge zugunsten der in der Wohnung lebenden Bewohner und der übrigen Mitmieter differenziert geregelt. Nur wenn es solche nicht gibt, tritt gem. § 564 ...mehr

Das soziale Mietrecht ist im Bereich des Kündigungsschutzes zweistufig aufgebaut. Zunächst kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Auf dieser Ebene findet eine Prüfung von Mieterinteressen noch nicht statt. Hat der Vermieter ein zur Kündigung berechtigendes Interesse, kann der Mieter ggf. die befris...mehr

Rz. 1492 Die mit dem Vertragspartner des Verwenders getroffene Einziehungsvereinbarung bezieht nur den typischen Inhalt eines Formularvertrages ein. Überraschende Klauseln gemäß § 305c Abs. 1 BGB werden nicht Vertragsbestandteil. Hierbei ist abzustellen auf den durchschnittlich einsichtsfähigen, jedoch rechtsunkundigen Mieter,[2967] wobei es auf den konkreten Kenntnisstand d...mehr

Rz. 1329 Der typische Fall des Leasings ist das Finanzierungsleasing. Dessen Hauptfunktion ist die Finanzierung der Anschaffung des Leasingobjekts, welches dem Leasingnehmer zur Nutzung überlassen wird.[2670] Der Finanzierungsleasingvertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass "der Leasingnehmer für die Amortisation der vom Leasinggeber für die Anschaffung der Leasingsache gemac...mehr

Rz. 378 Die Begrenzung der Aufrechnung auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen (AGB-Banken Nr. 4) ist bedenklich, weil es Fallgruppen gibt, in denen die Aufrechnung darüber hinaus zulässig ist: So bei entscheidungsreifen Forderungen, bei Gegenforderungen, die auf einer vorsätzlichen unerlaubten Handlung der Bank oder einer vorsätzlichen Vertragsverletz...mehr

a) Keine Anwendbarkeit der Ausnahmeregelung von § 312 Abs. 4 S. 2 BGB bei Vertragsänderungen Nicht nur beim Vertragsabschluss kann dem Wohnraummieter nach § 312g BGB ein Widerrufsrecht zustehen. Kommt es während des laufenden Mietvertrags unter den situativen Voraussetzungen des §§ 312b oder 312c BGB zu einer Vertragsänderung, kann diese vom Wohnraummieter widerrufen werden. ...mehr

Der im vergangenen Jahr in Kraft getretene Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Das entschied das Bundesverfassungsgericht mit einem Mitte April bekanntgewordenem Beschluss aus dem März dieses Jahres und erklärte das Landesgesetz auf Antrag mehrerer Bundestagsabgeordneter für nichtig. Die konkurrierende Gesetzgebung im Mietrecht erlaube, so die Verfassungsri...mehr

Rz. 1622 Soweit eine Mietvereinbarung als Umsatzmiete erfolgt, kann dies auch formularvertraglich geschehen.[3080] Rz. 1623 Zulässig ist es,dass der Vermieter von Geschäftsraum sich durch Formularklausel das Recht vorbehält, seine Mieteinnahme der Umsatzsteuer zu unterwerfen. Diese zusätzliche Belastung stellt für den Mieter aufgrund einer Vorsteuerabzugsberechtigung nur ein ...mehr

Im laufenden Mietvertrag bezieht sich das Widerrufsrecht auf die jeweilige Vertragsänderung; der Rest des Vertrags bleibt unberührt. Grundvoraussetzung für das Entstehen des Widerrufsrechts ist allerdings, dass der Vertragsänderung eine entsprechende Parteivereinbarung zugrunde liegt, denn §§ 312b und 312c BGB beschränken sich auf Verträge. Hat die Vertragsänderung ihre Ursa...mehr

Rz. 1641 Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Im Bereich der Geschäftsraummiete werden allerdings sehr häufig Reparatur-, Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten mittels Formularklausel auf den Mieter abgewälzt, was grundsätzlich nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht z...mehr

Eine Pflicht zum Tätigwerden trifft den Vermieter nur für Erhaltungsmaßnahmen, da er nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.mehr

Rz. 1646 Das Recht, gemäß § 536 BGB die Miete zu mindern, kann in Geschäftsraummietverträgen auch durch Formularklauseln eingeschränkt werden. Allerdings ist jegliche Klausel, die die Minderung vollständig ausschließt, unwirksam. Dies ist beispielsweise auch dann der Fall, wenn der Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag formularmäßig bestimmt, dass die Minderung der Miete...mehr

Rz. 1530 Auch eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, bei den Schönheitsreparaturen eine bestimmte Ausführungsart zu wählen, verstößt gegen § 307 BGB. Der Mieter hat das Recht, die Wohnung während des Bestehens des Mietverhältnisses so zu gestalten, wie es ihm gefällt.[3002] Dieses Recht wird eingeschränkt, wenn sich der Vermieter in einer Vertragsklausel die Zusti...mehr

Um den klimaschädlichen CO2-Ausstoß wirksam zu verringern, wurde eine CO2-Abgabe für den Gebäudesektor eingeführt. Die Transformation in das Mietrecht erfolgt durch das CO2KostAufG, das seit dem 1.1.2023 in Kraft getreten ist, mit dem Ziel, die Emissionen von Treibhausgasen im Gebäudebereich zu verringern (BT-Drucks 20/3172, S. 15) und somit den Klimaschutz zu verbessern. 1. ...mehr

In den Berichtszeitraum fiel das Ende der letzten Legislaturperiode. An deren Ende ist der Gesetzgeber auch im Mietrecht noch einmal sehr aktiv gewesen. Besondere Bedeutung werden kurzfristig die Änderungen der Heizkostenverordnung und das Telekommunikationsdienstleistungsgesetz haben. Beide Gesetze sind am 1.12.2021 in Kraft getreten. Hinsichtlich der Modernisierungsduldung ...mehr

Insbesondere in ersten Entscheidungen zogen einige Gerichte die Regelungen zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB für die behördlich angeordneten Schließungen heran. Seitens der Prozessbevollmächtigten der Fitnessstudios wird zur Begründung der Vertragsverlängerung gern auf die Entscheidungen des LG Würzburg, a.a.O., AG Torgau, a.a.O., AG Paderborn, a.a.O. und AG Ibbe...mehr

Besonderer Würdigung bedarf die Frage nach dem Widerrufsrecht und seinen Folgen in Situationen, in denen der Wohnungsunternehmer einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung hat, namentlich beim Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB. Denn gibt der Wohnraummieter eine solche Erklärung nicht ab, so kann der Wohnungsunternehmer ...mehr

Eine Mietminderung ist auch bei Dienstwohnungen möglich, da die Dienstwohnungsvergütung in Höhe des ortsüblichen Mietwerts festzusetzen ist und durch den Mangel der übliche Mietzins geringer ist. Der Dienstwohnungsinhaber kann bei Mängeln der Dienstwohnung entsprechend den Vorschriften des BGB Minderung der Dienstwohnungsvergütung verlangen. Er ist insofern nicht schlechter g...mehr

Zwar unterliegt der Anspruch auf Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht der Verjährung, da es sich um eine vertragliche Dauerverpflichtung handelt, die begrifflich nicht verjähren kann, da sie während des Mietverhältnisses ständig neu entsteht (BGH, Urt. v. 17.2.2010 – VIII ZR 104/09, NJW 2010, 1292). Für die Praxis von Relevanz ist dieser Umstand v.a. für die Fälle, ...mehr

Darf der Mieter einen Teil der Gemeinschaftsfläche (z.B. Hof, Garten, Speicher-/Kellerräume, Raumteile vor der Abschlusstür) für eigene Zwecke nutzen, so kann das Nutzungsrecht auf einer vertraglichen Vereinbarung, einer einseitigen rechtsverbindlichen Erlaubnis oder einer unverbindlichen Gestattung beruhen. An vertragliche Vereinbarungen sind die Parteien gebunden (pacta su...mehr

BGH, Urteil v. 19.4.2023, VIII ZR 280/21 Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen und Rückbauten sowie Schäden an der Mietsache können Vermieter nach wie vor anhand eines Kostenvoranschlags ("fiktiv") bemessen. Die anderweitige Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht ist nicht auf das Mietrecht übertragbar. Weitere Informationen zu diesem BGH-Urteil fin...mehr

Rz. 1479 Bei einem Verbrauchervertrag gilt die vorformulierte Vertragsbestimmung, die vom Unternehmer in den Vertrag eingeführt wurde, als allgemeine Geschäftsbedingungen, ohne dass es auf die mehrfache Verwendungsabsicht ankommt, § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Dies sind vorformulierte Individualklauseln, die ohne diesbezügliche Vorverhandlung mit dem Mieter von dem Vermieter einge...mehr

Die Kündigung ist wohl der Hauptgrund für die Beendigung eines Wohnraummietvertrags. Zeitmietverträge (dazu Hinz WuM 2009, 79) und Aufhebungsverträge (dazu Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., nach § 542) sind in der Wohnraummiete immer noch äußerst selten. In der Praxis spielen dabei außerordentliche Kündigungsgründe eine große Rolle (zur ordentlichen Kündigung ...mehr

Die Kernbereiche der Reform sind wie folgt zusammenzutragen: Ansprüche auf Herstellung bzw. auf Duldung von Ladeinfrastruktur zur Stützung der E-Mobilität, von Barrierefreiheit bei Zugängen und in den genutzten Räumen, von Einbruchschutz und von Glasfaseranschlüssen im Wohnungseigentumsrecht (privilegierte bauliche Veränderungen) und bis auf die Glasfaseranschlüsse auch im Mi...mehr

Soweit vereinzelt in der Literatur vertreten wird, dass Kleinreparaturklauseln gegen § 556 Abs. 4 BGB verstoßen sollen, kann dieser Meinung nicht gefolgt werden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, § 538 BGB Rn 60 u. 70; Lehmann-Richter, AnwZert MietR 5/2018 Anm. 2; Otto, ZflR 2004, 145). Zuzustimmen ist der zitierten Literaturmeinung noch in der Ei...mehr

Rz. 1484 Vorformulierte Vertragsbestandteile werden nur dann Vertragsinhalt, wenn sie von den Parteien bewusst und gewollt einbezogen werden, § 305 Abs. 2 BGB. Dies setzt voraus, dass der Mieter auf zumutbare Weise Gelegenheit erhält, vor Unterschriftsleistung vom Inhalt des Formularvertrages eingehend Kenntnis zu nehmen, unabhängig davon, ob auch tatsächlich Kenntnis genomm...mehr