Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der den einzelnen Kostenbeitrag eines jeden Wohnungseigentümers zu einer bestimmten Sanierungsmaßnahme festlegt, ist auch dann nicht nichtig, wenn die Festlegung dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht. Kostenverteilungsschlüssel Fakten: Die Sanierung der Tiefgarage stand an. Demgemäß fasste...mehr

Leitsatz Zustimmungspflicht zur Änderung eines Teilungsvertrags nach Treu und Glauben, auch aus gesellschaftsrechtlichen Treuepflichten einer Bauherrengemeinschaft Normenkette §§ 3, 4, 10 WEG; §§ 242 BGB, 313 BGB a.F. Kommentar 1Nach Treu und Glauben kann sich die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers ergeben, einer Änderung des Teilungsvertrages einschließlich der Zuweisung...mehr

Leitsatz Verwirkter Nutzungsunterlassungsanspruch begründet grundsätzlich keine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Nutzer (hier: Betrieb eines Eiscafés in einem Laden-Teileigentum) Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG; § 826 BGB Kommentar Verfolgen die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung eines Teileigentums (hier...mehr

Leitsatz Vereinbarungswidriger Kostenverteilungsbeschluss hinsichtlich einer bestimmten Sanierungsmaßnahme ist nicht nichtig Zur Auslegung einer vereinbarten Öffnungsklausel Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 23 Abs. 1 und Abs. 4 WEG Kommentar Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der den einzelnen Kostenbeitrag jedes Wohnungseigentümers zu einer bestimmten Sanierungsmaßnahm...mehr

Leitsatz Eine als Gemeinschaftseigentum ausgewiesene Gartenfläche kann nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer "der alleinigen Nutzung der entsprechenden Wohnungseigentümer" unterstellt werden. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen auf einer Eigentümerversammlung, dass die unterteilte Gartenfläche einzelnen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung unterstellt w...mehr

Leitsatz Keine durch Beschluss mögliche Zuweisung von Garten-Sondernutzungsrechten Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 23 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB Kommentar Werden bestimmte abgegrenzte Teile einer gemeinschaftlichen Gartenfläche durch Mehrheitsbeschluss "der alleinigen Nutzung der entsprechenden Wohnungseigentümer" unterstellt, so ist die hierin zu sehende, nur durch Vere...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, wonach der Verwalter ermächtigt wird, alle rechtlich notwendigen Schritte zur Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens in die Wege zu leiten, kann dahingehend ausgelegt werden, dass der Verwalter das Beweisverfahren in gewillkürter Prozessstandschaft durchführen darf. Fakten: Die Wohnungseigentümer rügten gegen den Bau...mehr

Leitsatz Nachteilsfeststellungen über eine bauliche Veränderung liegen grundsätzlich auf tatsächlichem (tatrichterlich zu würdigendem) Gebiet (hier: Kachelofenanschluss und Kaminaufbau über einem Flachdach) Entbehrlicher Augenschein Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 12 FGG Kommentar Die Feststellung, ob die von einem Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung...mehr

Leitsatz Ein Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters ist grundsätzlich nur zulässig, wenn eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung dem jeweiligen Wohnungseigentümer, der die Abberufung begehrt, nicht zumutbar ist. Eine Unzumutbarkeit liegt grundsätzlich nicht vor, wenn während des Verfahrens der Verwalter neu bestellt wird und der Wohnungseigentümer keine...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Fakten: Auf entsprechende Vorlage...mehr

Leitsatz BGH: Beschluss der Eigentümer über die Entlastung des Verwalters widerspricht nicht stets Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung! Beschlussungültigkeit auf Anfechtung hin ist erst dann zu bestätigen, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf hiernach mögliche Ansprüche zu verzichten Die Entlast...mehr

Leitsatz Folgen der Nichtigkeit eines Treuhandvertrags zur Erstellung eines Bauträgermodells (Hotelgebäude mit Sondereigentums-Appartements); verbotene Rechtsberatung Auch Nichtigkeit der Treuhandvollmacht und damit auch des Bauträgerkaufvertrags Jedoch Anwendung der Grundsätze einer werdenden/ faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft für den Zeitraum vor Bekanntwerden der ve...mehr

Leitsatz Die Nichtigkeit eines Treuhandvertrags gemäß Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 2 RBerG hat die Unwirksamkeit auch des vom Treuhänder im Namen des Erwerbers abgeschlossenen Vertrags mit dem Bauträger zur Folge, sofern dieser, wie in der Regel, in die maßgebliche Konzeption des Geschäftsvorgangs mit eingebunden ist. Fakten: Die künftigen Wohnungseigentümer hatten mit einer Steuer...mehr

Leitsatz Die Beschlussfassung der Gemeinschaft über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan wäre allenfalls anfechtbar (nicht jedoch nichtig), wenn kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung dem Beirat entsprechende Beschlusskompetenz zur Genehmigung eingeräumt wurde Normenkette §§ 10, 28 Abs. 5 WEG Kommentar Selbst wenn nach Vereinbarung in der Teilungserklärung mit Gemeinsc...mehr

Leitsatz Anspruch auf Wohngeldnachzahlung gemäß genehmigter Einzelabrechnung (ohne Beschränkung lediglich auf eine Abrechnungsspitze, wenn die Schuld auch nicht geleistete Wohngeldvorauszahlungen umfasst und der Schuldner der Vorauszahlungen identisch ist mit dem der Abrechnungsspitze) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG Kommentar Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld für ...mehr

Leitsatz Keine Verwirkung des Beschlussanfechtungsrechts bei später (hier: erst 1 Jahr späterer) Antragsbegründung Normenkette §§ 23 Abs. 4 Satz 2, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 270 Abs. 3 ZPO a.F.; § 167 ZPO n.F.; § 242 BGB Kommentar Die Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist eine materielle Ausschlussfrist. Insoweit sind die Grundsätze der §§ 270 Abs. 3 ZPO a.F. bzw. 167 Z...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können einem Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem dem Gemeinschaftseigentum unterliegenden Spitzboden ihres Hauses durch Vereinbarung einräumen, die auch konkludent oder durch stillschweigendes Verhalten zustande kommen kann. Fakten: Ein Wohnungseigentümer baute den von seinem Sondereigentum aus zugänglichen, zum Gemeinschaftseigentum...mehr

Leitsatz Sondernutzungsrecht (hier: an einem im Gemeinschaftseigentum gelegenen Spitzboden) kann auch durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG begründet werden; dann keine Entziehung dieses Rechts durch Beschluss! Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 13 Abs. 2 WEG Kommentar Vorliegend wurde einem Beteiligten ein Sondernutzungsrecht an einem Spitzboden eingeräumt, und zwar in ei...mehr

Leitsatz Werden in der Teilungserklärung als Ausnahmen von dem grundsätzlichen Verbot der Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen nur unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche genannt, sind andere Gegenforderungen wie Ansprüche aus Notgeschäftsführung von der Aufrechnung ausgeschlossen. Fakten: Soweit die Gemeinschaftsordnung für das Verhältnis der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Kein Aussonderungsrecht des Vermieters für Mietzahlungen auf Verwalterkonto bei Insolvenz des Verwalters Normenkette §§ 47, 48 InsO; §§ 947 ff. BGB Kommentar Erteilt der Wohnungseigentümer als Vermieter dem Verwalter den Auftrag, auf einem von ihm einzurichtenden Konto die von den Mietern geschuldeten Zahlungen einzuziehen und verwendet der Verwalter dieses Konto zugl...mehr

Leitsatz Das partielle Verbot der Haltung bestimmter Hunderassen (hier: Kampfhunde und Kampfhundmischlinge) unterliegt als Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Fakten: Der Eigentümergemeinschaft steht die Beschlusskompetenz zu, durch Mehrheitsbeschluss die Haltung einzelner Hunderassen und Kreuzungen einzelner Rasse...mehr

Leitsatz Verbot der Haltung von Kampfhunden und Kampfhundmischlingen: Bejahte Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gem. § 15 Abs. 2 WEG Normenkette §§ 13 Abs. 2 Satz 1 und 15 Abs. 2 WEG Kommentar Das eingeschränkte Verbot der Haltung bestimmter Hunderassen (hier: Kampfhunde und Kampfhundmischlinge) unterliegt als Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG der Beschlusskompe...mehr

Leitsatz Bei einer Abrechnung mit vielen Mängeln und Lücken ist der Genehmigungsbeschluss insgesamt für ungültig zu erklären Für den Verwalter nachteilige Kostenentscheidung trotz erfolgter Entlastung Normenkette §§ 28, 47 WEG Kommentar Eine Abrechnung, welche Wohngeldvorschüsse nicht ausweist und Fehlbeträge aus den Vorjahren (Saldovorträge) in das Abrechnungsergebnis mit einb...mehr

Leitsatz Wird ein Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt, weil der Verwalter eine nicht ordnungsmäßige Abrechnung zur Beschlussfassung vorgelegt hat, kann es angemessen sein, ihm unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Verletzung vertraglicher Verpflichtungen jedenfalls einen Teil der Kosten aufzuerlegen. Fakten: Eine Jahresabrechnung is...mehr

Leitsatz Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung gartengestalterischer Maßnahmen, dann handelt der Verwalter nicht schuldhaft, wenn er Art und Umfang der Arbeiten einem Fachunternehmen überlässt und dieses mehrere Bäume fällt Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten vorliegend gartengestalterische Maßnahmen beschlossen und den Verwalter mit deren Durchführung beauftr...mehr

Leitsatz Hat ein Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland Wohngeldschulden hinsichtlich seiner in Österreich gelegenen Wohnung, ist die internationale Zuständigkeit der deutschen Gerichte gegeben Normenkette Art. 2 und 22 Nr. 1 EuGVVO (Verordnung (EG) Nr. 44/2001 des Rates über die gerichtliche Zuständigkeit und die Anerkennung von Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen vom ...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können die Fortgeltung eines Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan beschließen Weiterzahlung "aufgrund des letzten bestandskräftigen Wirtschaftsplans" übersteigt jedoch die Beschlusskompetenz der Eigentümer Anspruch auf Änderung der vereinbarten Kostenverteilung nur im Ausnahmefall Normenkette §§ 16 Abs. 2, 2...mehr

Leitsatz Regelt die Teilungserklärung die Kostenverteilung bezüglich der Bewirtschaftungskosten einer Sauna dahin, dass dieselben nach dem Verhältnis der Miterbbaurecht- beziehungsweise Teilerbbaurechtanteile zu tragen sind, so stellt die Auferlegung einer Gebühr für die Saunanutzung eine Änderung der Teilungserklärung dar, die von der Eigentümergemeinschaft nur im Wege eine...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer hat nur dann einen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Änderung eines bestehenden Kostenverteilungsschlüssels, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die das Festhalten an der bisherigen Kostenverteilung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Fakten: Die Kostenverteilung erfolgt vor...mehr

Leitsatz Anspruch auf Kostenverteilungsänderung nur im Falle grober Unbilligkeit anfänglich getroffener Vereinbarungen Normenkette §§ 10, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest (vgl. z. B. WE 1992, 162; WuM 2001, 142; ZMR 2001, 997), dass ein Wohnungseigentümer nur dann einen Anspruch gegen die übrigen Eigentümer auf Änderung eines bestehenden Kos...mehr

Leitsatz Gartensondernutzungsfläche nach Plan; nicht mehr benötigter Mülltonnenplatz Normenkette § 10 WEG; §§ 133, 1004 BGB Kommentar Ein Widerspruch zwischen der wörtlichen Beschreibung eines Gartensondernutzungsrechts und der zeichnerischen Darstellung in einem Aufteilungsplan liegt nicht vor, wenn die wörtliche Beschreibung ausdrücklich auf die Plandarstellung verweist. Wird...mehr

Leitsatz Kauf nur eines Teils eines bestimmten Wohnungseigentums (ohne die dazugehörenden Kellerräume und den Stellplatz in der Tiefgarage) Höhe der Wohngeldzahlungspflichten dieses werdenden/faktischen Eigentümers? Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Ersterwerber hatte vom (zwischenzeitlich insolventen) Bauträgerverkäufer einen Miteigentumsanteil von 289/10.000stel, verb...mehr

Leitsatz Kein Grundbuchberichtigungsanspruch und auch kein Amtswiderspruch einer Gemeinschaft bzw. eines einzelnen Miteigentümers gegen die Eintragung eines Erwerbers als Eigentümer unter Verstoß gegen eine vereinbarte Verfügungsbeschränkung nach § 12 WEG (Veräußerungszustimmung) Normenkette § 12 WEG; § 894 BGB; §§ 53 Abs. 1 Satz 1, 71 Abs. 2 und 80 Abs. 3 GBO Kommentar Bei ei...mehr

Leitsatz Die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG sind in die Jahresabrechnung und die jeweiligen Einzelabrechnungen nach dem allgemeingültigen Kostenverteilungsschlüssel unter Aussparung des jeweiligen Verfahrensgegners der Wohnungseigentümergemeinschaft einzustellen. Nach rechtskräftigem Abschluss des Verfahrens ist diese Verteilung sodann gemäß der gerichtlichen Kostenen...mehr

Leitsatz Nutzung eines "Cafés mit Schnellimbiss" durch einen ausländischen Kulturverein zweckbestimmungswidrig Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar Mit der Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Café mit Schnellimbiss" ist es jedenfalls nicht vereinbar, in den Räumen über 21 Uhr hinaus die Versammlungsstätte ein...mehr

Leitsatz Miteigentumsanteil als Maßstab der Lastenverteilung aus Erbbauzinsverpflichtung Normenkette §§ 1, 3 WEG; § 1105 BGB; § 9 Erbbaurechtsverordnung Kommentar Das Verhältnis zwischen Sonder- und Miteigentum bleibt der freien Bestimmung der Wohnungseigentümer überlassen. Die darauf ausgerichtete Verteilung der Lasten aus einer Erbbauzinsverpflichtung der Eigentümer erforder...mehr

Leitsatz Bei der Notverwalterbestellung kann das WEG-Gericht die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine Verwalterneubestellung entweder frei zulassen oder aber für eine bestimmte Zeit ausschließen oder die Verwalterabberufung nur aus wichtigem Grund gestatten. In konfliktträchtigen Wohnanlagen kann eine Notverwalterbestellung auch für zwei oder drei Jahre rechtlic...mehr

Leitsatz Weitgehendes Ermessen bei Festlegung der Dauer einer Notverwalterbestellung durch das Gericht (auch durch einstweilige Anordnung) Normenkette §§ 21 Abs. 4, 26 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 3, 44 Abs. 3 WEG Kommentar Auf Antrag eines Wohnungseigentümers kann das Gericht einen Verwalter nicht nur unter den Voraussetzungen des § 26 Abs. 3 WEG (Notverwalter), sondern auch nach § ...mehr

Leitsatz Balkonverglasung als nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums Keine Gleichheit im Unrecht Normenkette § 22 Abs. 1 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Der Umstand, dass in der Vergangenheit andere Wohnungseigentümer durch Balkonverglasungen die Fassade des Gebäudes nachteilig verändert haben, kann grundsätzlich dem Anspruch auf Beseitigung einer später vo...mehr

Leitsatz Verletzt der WEG-Verwalter seine Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, § 665 BGB, Eigentümerbeschlüsse weisungsgemäß auszuführen, steht der Anspruch auf weisungsgemäße Ausführung und gegebenenfalls auf Schadensersatz nur der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Fakten: Der WEG-Verwalter hat grundsätzlich die Eigentümerbeschlüsse auszuführen. Bei un...mehr

Leitsatz Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter als gemeinschafts-gebundener Anspruch Normenkette §§ 43 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 und 47 Satz 2 WEG; positive Vertragsverletzung nach BGB a.F. Kommentar Verletzt der Wohnungseigentumsverwalter seine Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG bzw. § 665 BGB, Eigentümerbeschlüsse weisungsgemäß auszuführen (hier: sachverständige Abnahme de...mehr

Leitsatz Das Fehlen von Angaben über das Girokonto in der Jahresabrechnung führt nicht zur Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses. Die Wohnungseigentümer können eine Ergänzung verlangen, die nicht der Frist des § 23 Abs. 4 WEG unterliegt. Fakten: Das Fehlen von Angaben über das Girokonto in der Jahresabrechnung macht diese nicht unverständlich oder nicht nachvollziehba...mehr

Leitsatz Stimmrechtsvollmacht für die konkrete Eigentümerversammlung hat Vorrang vor einer erwerbsvertraglich vereinbarten, generellen Vollmachtsklausel Normenkette § 25 WEG; §§ 164, 167, 168 BGB Kommentar Eine von einem Wohnungseigentümer einem Miteigentümer für eine konkrete Eigentümerversammlung gemeinschaftsordnungskonform erteilte Stimmrechtsvollmacht hat Vorrang vor eine...mehr

Leitsatz Eine von einem Wohnungseigentümer einem Miteigentümer für eine konkrete Eigentümerversammlung erteilte Stimmrechtsvollmacht hat Vorrang vor einer allgemeinen im Erwerbervertrag enthaltenen Vollmachtsklausel, durch die der Verwalter zur Vertretung des Erwerbers in den Eigentümerversammlungen umfassend ermächtigt wird. Fakten: In den jeweiligen Kaufverträgen war eine K...mehr

Leitsatz Beschlussexistenz stets ab dem Zeitpunkt der Beschlussfassung Informationspflicht der Eigentümer über Beschlüsse Gerichtliche Beschlussnichtigkeitsüberprüfung Normenkette §§ 23 Abs. 4 Satz 2, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 22 FGG Kommentar Auch wenn die Gültigkeit eines Beschlusses nach Vereinbarung in der Teilungserklärung von der Protokollierung sowie zwei Unterschriften von ...mehr

Leitsatz Gartenpflegekosten (widersprüchliche Kostenverteilungsregelungen in der Teilungserklärung) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1, 3, 5 WEG Kommentar Sind in einer Teilungserklärungsvereinbarung unklare Regelungen zu den Bewirtschaftungskosten (hier: Gartenpflegekosten) von Sondernutzungsflächen enthalten, und fehlen insbesondere jegliche Zahlenangaben zu den anteiligen ...mehr

Leitsatz Kein Anspruch auf Änderung eines eingebauten Verbrauchserfassungssystems für Heizenergie Normenkette § 21 Abs. 4 WEG; § 242 BGB Kommentar Vorliegend wurden Heiz- und Warmwasserkosten über Verbrauchsmessgeräte nach dem Verdunstungsprinzip zu 50 % abgerechnet, die andere Hälfte nach der Größe der beheizten Flächen. Ausgestattet war die Wohnanlage mit einer Einrohrheizun...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Auftragsvergabe des Verwalters (hier: Umgestaltung einer Abwasserentsorgungsanlage durch Herstellung eines Kanalanschlusses auf Verlangen der Stadt) kann zu Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung führen Zwischenentscheidung Normenkette (§§ 684, 812 BGB; § 304 ZPO) Kommentar Veranlasst der Verwalter ohne Beschlussermächtigung durch die Wohnungseige...mehr

Leitsatz Rechtliche Voraussetzungen für die Geltendmachung von Erstattungsansprüchen (hier: des ausgeschiedenen Verwalters gegen die Gemeinschaft) Ggf. Freistellungsanspruch Normenkette § 27 Abs. 1 WEG; § 12 FGG; §§ 257, 366 Abs. 1, 670, 683, 684 BGB Kommentar Die schlüssige Geltendmachung von Erstattungsansprüchen eines ausgeschiedenen Verwalters gegen die Wohnungseigentümer s...mehr

Leitsatz Kostenentscheidung nach Rechtsmittelrücknahme Normenkette § 47 Satz 2 WEG Kommentar Die Anordnung der Kostenerstattung im Falle der Rücknahme einer Erstbeschwerde ist geboten, wenn das Betreiben des Verfahrens bereits eine positive Vertragsverletzung darstellt. Die Geltendmachung vermeintlicher, jedoch tatsächlich unbegründeter Ansprüche gegen den Verwalter stellt nich...mehr