Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Wohngeldzahlungspflichten entstehen erst nach Beschlussfassung über Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne sowie über eine Jahresgesamtabrechnung und daraus abzuleitende Einzelabrechnungen Zahlungsverpflichtung bei Eigentumswechsel Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG) Kommentar Eine Wohngeldzahlungspflicht (nach § 16 Abs. 2 WEG) entsteht nicht...mehr

Leitsatz Keine automatische Beschlussnichtigkeit! Amtsgericht Kerpen widerspricht mit teils bekannten, teils auch beachtlichen neuen Gedanken der Grundsatzentscheidung des BGH v. 20.9.2000 und verneint die Nichtigkeit früherer Gemeinschafts-"Zitterbeschlüsse" (hier: Änderung der Kostenverteilung) allein wegen fehlender, formalrechtlicher Beschlusskompetenz! Ungültige Verwalter...mehr

Leitsatz Ein Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer wegen vorangegangener Unzuträglichkeiten aufgibt, die Haltung und den Aufenthalt von Katzen und Hunden in seiner Eigentumswohnung zu beenden und künftig dort nicht mehr Katzen und Hunde zu halten, beschränkt nicht das Sondereigentum, sondern ist auf Herstellung des ordnungsgemäßen Gebrauchs desselben gerichtet. Fa...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, der einem Eigentümer das Halten von Katzen und Hunden verbietet, betrifft den ordnungsgemäßen Gebrauch des Sondereigentums und ist daher jedenfalls nicht nichtig Normenkette (§§ 15, 23 Abs. 4 S. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) Kommentar Ein Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer mit Blick auf vorangegangene Unzuträglichkeiten aufgibt, die Haltung und ...mehr

Leitsatz Die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung kann auch konkludent erteilt werden. Fakten: Im Rahmen der Teilung des Wohnungseigentums wurden sieben Dachfenster in die Wohnanlage eingebaut. Nunmehr wurde ein achtes Dachfenster eingebaut und dem weiteren Miteigentümer im Vorfeld zur Kenntnis gegeben, dass der Einbau beabsichtigt sei. Dieser antwortete darauf, das Dach...mehr

Leitsatz Fehlt eine Regelung durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss, bestimmt der Versammlungsleiter, in welcher Weise in der Eigentümerversammlung abgestimmt wird. Fakten: Vorliegend wurde die Zahl der Ja-Stimmen vom Versammlungsleiter nicht unmittelbar ausgezählt und festgestellt, sondern aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der Zahl der in der Eigentümerversammlung dur...mehr

Leitsatz Auch der Teileigentümer, der sein Sondereigentum unbeschränkt gewerblich nutzen darf, kann daraus nicht ableiten, dass die Eigentümergemeinschaft ihm bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums (hier: 315 mm starke Abluftanlage an der Hoffassade bis über das Dach) gestatten müsste, damit er die Gewerbeeinheit intensiver (hier: Gaststätte mit Vollküche) nutzen ...mehr

Leitsatz Der Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen für die Jahresabrechnung steht jedem Wohnungseigentümer einzeln zu. Zu seiner Geltendmachung muss ein besonderes rechtliches Interesse nicht dargelegt werden Fakten: Nachdem einer Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verwehrt wurde, hatte diese nunmehr erfolgreich den entsprechenden Beschluss ...mehr

Leitsatz Jederzeitiges Einsichtsrecht eines Eigentümers in Abrechnungsunterlagen Alle in einem Abrechnungsjahr vom Eigentümer geleisteten Zahlungen sind in diesem Jahr als Einnahmen zu verbuchen Nur ausnahmsweise zulässige Antragstellung eines Eigentümers auf Abberufung des Verwalters Normenkette (§§ 21 Abs. 4, , 26 Abs. 1, , 28 Abs. 3, , 43 Abs. 1 Nr. 2, 4 WEG; , §§ 366, , 6...mehr

Leitsatz Verneinte Auslegung eines Eigentümerbeschlusses "auf Erlass von Wohngeldschulden" Normenkette (§ 23 WEG) Kommentar Ein Eigentümerbeschluss, nach dem sich ein bestimmter Wohnungseigentümer "ab sofort an der Rücklagenbildung zu beteiligen hat", kann nicht so ausgelegt werden, dass bis zum Zeitpunkt der Beschlussfassung angefallene Schulden dieses Eigentümers, die sich a...mehr

Leitsatz Wird in einer Jahresabrechnung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel unrichtig angewandt, hat dies regelmäßig nicht die Nichtigkeit des über die Jahresabrechnung gefassten Eigentümerbeschlusses zur Folge. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft begehrt von einem Wohnungseigentümer Zahlung rückständiger Wohngelder aufgrund angefochtener Bes...mehr

Leitsatz Beschlusskompetenz für die Einführung des Lastschrifteinzugsverfahrens; rechtskräftige Gerichtsentscheidung auch zu pauschalen Mahngebühren nach wie vor gültig Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 23 Abs. 4, 28 WEG) Kommentar Für die Einführung des Lastschrifteinzugsverfahrens besteht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung, weil es sich um eine Verwaltungsreg...mehr

Leitsatz Legt ein Wohnungseigentümer gegen einen ihn beschwerenden Beschluss des Amtsgerichts sofortige Beschwerde ein, steht der Zulässigkeit seines Rechtsmittels nicht entgegen, dass er dieses nicht begründet, sondern "außerdem" mit der Rechtsmitteleinlegung neue Anträge stellt, die mit dem erstinstanzlichen Verfahrensstoff in keinem rechtlichen Zusammenhang stehen. Fakten...mehr

Leitsatz Wärmedämmverbundsystem als modernisierende Instandsetzung? Normenkette (§§ 21, , 22 WEG; , § 12 FGG) Kommentar Wohnungseigentümer besitzen einen weiten Ermessensspielraum bei der Entscheidung darüber, auf welche Weise sie einen aufgetretenen Gebäudeschaden beheben wollen (vgl. bereits OLG Hamburg v. 13.03.2000, 2 Wx 27/98, ZMR 2000, 478 und OLG Düsseldorf v. 18.1.1999...mehr

Leitsatz Sofortige Beschwerde (ohne Begründung) und neuer Sachantrag Normenkette (§§ 16 Abs. 2, , 28 Abs. 5, , 45 WEG; , §§ 19, , 20 FGG) Kommentar Legt ein Wohnungseigentümer gegen einen ihn beschwerenden Beschluss des AG sofortige Beschwerde ein, steht der Zulässigkeit seines Rechtsmittels nicht entgegen, dass er dieses nicht begründet, sondern "außerdem" mit der Rechtsmitte...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, der für Beschlussanträge der Wohnungseigentümer die Schriftform und eine schriftliche Begründung vorschreibt, überschreitet schon die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, widerspricht aber jedenfalls Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten mehrheitlich beschlossen, dass für Beschlussanträge künftig ...mehr

Leitsatz Ungültiger Eigentümerbeschluss, dass Beschlussanträge stets schriftlich mitgeteilt und auch schriftlich begründet werden müssen Normenkette (§ 23 Abs. 1, 2 WEG) Kommentar Ein Eigentümerbeschluss, der für Beschlussanträge der Wohnungseigentümer in Versammlungen die Schriftform und eine schriftliche Begründung vorschreibt, ändert Gesetz und Gemeinschaftsordnung und über...mehr

Leitsatz Beschluss auf unbeschränkte Einführung einer Videoüberwachung verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung Heizkosten-Zwischenablesekosten bei Nutzerwechsel und Kostenverteilung in der Jahresabrechnung Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG; §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 und 9b Heizkostenverordnung) Kommentar Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereic...mehr

Leitsatz Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: Die Eigentümer beschlossen u.a. mehrheitlich über die Installation einer Kamera im Eingangsbereich de...mehr

Leitsatz Die Höhe einer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu bildenden Instandhaltungsrücklage (hier: 18 DM/qm und Jahr) überschreitet den der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzubilligenden weiten Ermessensspielraum regelmäßig nicht, wenn die Grenzen des § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) eingehalte...mehr

Leitsatz Der Verwalter kann den Beschluss über seine Abberufung anfechten Zwischen Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags ist zu unterscheiden Die Berechtigung zur Vertragskündigung kann der Verwalter im Feststellungsverfahren überprüfen lassen Die Erstbestellung eines Verwalters in der Teilungserklärung ist bei Beachtung der Vorgaben aus § 26 Abs. 1 , S. 2 bis 4 WEG gü...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist zur Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über seine Abberufung in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG befugt. Fakten: Der BGH hat weiter entschieden, dass von dem Beschluss der Eigentümerversammlung über die Abberufung des Verwalters die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden ist. Die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur ...mehr

Leitsatz Formlose Begründung eines schuldrechtlichen Nutzungsrechts Auslegung eines mangels Beschlusskompetenz nichtigen Beschlusses bei Allstimmigkeit als schuldrechtliche Vereinbarung Versammlungsprotokoll als Privaturkunde Normenkette (§§ 10 Abs. 1, 21 Abs. 1, Abs. 3, 23 Abs. 1, Abs. 4, 24 Abs. 6 WEG; § 154 BGB; §§ 256, 416 ZPO) Kommentar Die Einräumung eines schuldrechtliche...mehr

Leitsatz Die Einräumung eines schuldrechtlichen Nutzungsrechts zugunsten eines Wohnungseigentümers bedarf grundsätzlich keiner Form. Für deren Nachweis ist insbesondere nicht die Aufnahme einer Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung erforderlich. Fakten: Die beiden Eigentümer der Wohnanlage einigten sich auf einer Eigentümerversammlung mündlich darüber, dass ein...mehr

Leitsatz Einbau einer zweiten Türe zum Wohnungseigentum im entschiedenen Fall duldungspflichtig Normenkette (§§ 14, 21 Abs. 4 WEG; § 242 BGB) Kommentar Darf ein Wohnungseigentümer in einer Wand zwischen seinem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum eine (weitere) Türe ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einbauen, so ist einer der übrigen Wohnungseigentümer nac...mehr

Leitsatz Darf ein Wohnungseigentümer in einer Wand zwischen seinem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum eine Tür ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einbauen, so ist einer der übrigen Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben daran gehindert, die Beseitigung der Tür zur erstmaligen Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustands zu verlangen. ...mehr

Leitsatz Die erstmalige Herstellung von Kfz-Stellplätzen, an denen nach der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte bestehen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Fakten: Den beteiligten Wohnungseigentümern ist in der Teilungserklärung jeweils das Sondernutzungsrecht an Kfz-Stellplätzen eingeräumt. Dem einen Eigentümer sind dabei zwei nebeneinanderliegende Stellplätze mit ei...mehr

Leitsatz Zulässiger Antrag auf Feststellung des richtigen Abstimmungsergebnisses Stimmrecht des Verwalters (und Mehrheitseigentümers) bei der Beschlussfassung über seine Abberufung und (ordentliche) Vertragskündigung? KG will in Abweichung zum BayObLG und OLG Düsseldorf Stimmberechtigung bejahen Vorlage zum BGH Normenkette (§§ 25 Abs. 5, 26 Abs. 1 WEG) Kommentar 1. Vorliegend gin...mehr

Leitsatz Muss ein Eigentümer für die Verwaltungsschuld eines Außengläubigers gesamtschuldnerisch haften, kann er seine Zahlung gegenüber den laufenden monatlichen Wohngeldvorschüssen ähnlich einer Notgeschäftsführung der Gemeinschaft gegenüber aufrechnen Normenkette (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG; § 389 BGB) Kommentar 1. Wird ein für eine Verwaltungsschuld gesamtschuldnerisch haftende...mehr

Leitsatz Pflichtverletzung des Verwalters im Rahmen anfänglicher Baumängelgewährleistung, jedoch fehlende Kausalität für einen Schaden der Gemeinschaft Normenkette (§§ 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 5 WEG; §§ 280, 286, 325, 326 BGB a.F.) Kommentar Verletzt der Verwalter die ihm gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus dem Verwaltervertrag obliegende Verpflichtung im Rahmen seine...mehr

Leitsatz Kein Stimmrecht des Verwalters bei Beschlussfassung über seine Entlastung (auch nicht in Vollmacht für andere Eigentümer); weisungsfreie Unterbevollmächtigung möglich Normenkette (§§ 25 Abs. 5, 26 Abs. 1, 44 WEG; § 12 FGG) Kommentar Der Verwalter kann nicht wirksam als Vertreter stimmberechtigter Wohnungseigentümer über seine eigene Entlastung abstimmen (h.R.M.). Mang...mehr

Leitsatz 1. Für die Umqualifizierung einer nicht steuerbaren vemögensverwaltenden in eine gewerbliche Tätigkeit in Form eines Grundstückshandels ist in zeitlicher Hinsicht entscheidend, an die bis zum verbindlichen Abschluss der Kaufverträge von dem Veräußerer entfalteten Aktivitäten anzuknüpfen. 2. Grundsätzlich ist jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum auch steuerrechtlich...mehr

Leitsatz Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts als Berater in der Eigentümerversammlung lässt sich nicht mit berufsrechtlichen Bestimmungen rechtfertigen. Fakten: Zu Beginn der Eigentümerversammlung begehrte eine Wohnungseigentümerin, einen Rechtsbeistand ihres Vertrauens der Versammlung beiwohnen zu lassen. Die übri...mehr

Leitsatz Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nicht öffentlich Nur im Ausnahmefall ist es einem Eigentümer gestattet, einen Rechtsanwalt als Berater mit in die Versammlung zu nehmen Eingeschränkte Ermittlungspflicht des Gerichts im Beschlussanfechtungsverfahren bei antragstellerseits allein geltend gemachten formellen Gründen möglicher Beschlussungültigkeit Normenkette (...mehr

Leitsatz Kostenverteilung nach Erneuerung einer Zentralheizungsanlage ohne erfolgte allstimmige Zustimmung Normenkette (§§ 16 Abs. 3, , 21 Abs. 4, , 28 Abs. 5 WEG) Kommentar An den für eine bauliche Veränderung entstandenen Kosten hat sich gem. § 16 Abs. 3 WEG derjenige Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen, der der Maßnahme nicht zugestimmt hat. Vorliegend fehlte die Zustimm...mehr

Leitsatz Stellt der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung die Wahl eines Kandidaten zum Verwalter fest, obwohl eine Stimmenmehrheit wegen der Ungültigkeit einiger abgegebener Stimmen in Wahrheit nicht vorliegt, hat die Feststellung des Versammlungsleiters dennoch konstitutive Wirkung. Der Eigentümerbeschluss ist demnach wirksam, solange er nicht aufgrund einer fristgere...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Feststellung eines Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter (hier zur Verwalterwahl) zunächst wirksam, jedoch anfechtbar Majorisierende Verwalterabwahl vorliegend nicht rechtsmissbräuchlich Normenkette (§§ 21 Abs. 4, 25 Abs. 2, 26 Abs. 1 WEG; § 242 BGB) Kommentar 1. Stellt ein Versammlungsleiter die Wahl eines Kandidaten zum Verwalter fest, obwohl ...mehr

Leitsatz Aus Kausalitätsgründen verneinte Haftung eines Verwalters für Feuchtigkeitsschäden und Mietausfälle in einer Wohnung unterhalb einer Terrassenwohnung Pflichten des Verwalters und der Gemeinschaft Normenkette (§§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) Kommentar 1. Die Wohnung einer Antragstellerseite unter einer Dachterrassenwohnung wurde so durchfeuchtet, dass die Wohn...mehr

Leitsatz KG Berlin rückt weitgehend von seiner früheren Haftungsverbands-Rechtsprechung ab! Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung gegen die Gemeinschaft auch dann zulässig, wenn sich der Haftungsverband durch Eintritt neuer Wohnungseigentümer inzwischen geändert hat Gemeinschaftliche Gelder bilden ein einheitliches Verwaltungsvermögen...mehr

Leitsatz Vorliegend verneinter schuldrechtlicher Vertrag zur Entstehung eines Terrassen-Sondernutzungsrechts Normenkette (§§ 10 Abs. 1 und 15 Abs. 1 WEG) Kommentar 1. Im vorliegenden Fall wurde an einer im Lageplan nicht schraffierten Fläche unmittelbar hinter einem Wohngebäude weder ein dinglich wirkendes noch ein schuldrechtliches Terrassen-Sondernutzungsrecht zugunsten eine...mehr

Leitsatz Eindeutige Bezeichnung eines Grundstück-Sondernutzungsrechts im Kaufvertrag Normenkette (§§ 4 Abs. 3, 8, 10 Abs. 1 WEG; §§ 313, 433 Abs. 1 BGB a.F.) Kommentar In einem Erwerbsvertrag über noch zu begründendes Wohnungseigentum muss die Grundstücksfläche, an der später ein Sondernutzungsrecht des Erwerbers bestehen soll, eindeutig bezeichnet sein; dafür kann die Bezugna...mehr

Leitsatz Erbauseinandersetzung durch Begründung von Wohnungseigentum Normenkette (§§ 2042, 2048 BGB) Kommentar Zur Auseinandersetzung durch Begründung von Wohnungseigentum gemäß einer Teilungsanordnung des Erblassers, wenn unter den Erben Streit über die Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung besteht. Link zur Entscheidung BGH, Urteil vom 17.04.2002, IV ZR 226/00(BGH, Versäumni...mehr

Leitsatz Keine Haftung des Ersteigerers für vorhandene Dachausbau-Schäden am ersteigerten Wohnungseigentum Normenkette (§§ 10 Abs. 2, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG; § 56 S. 2 ZVG) Kommentar Bereits fällig gewordene Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den nach der Teilungserklärung instandhaltungspflichtigen Dachausbauberechtigten, der bereits während des Ausbaus Schäden a...mehr

Leitsatz Legt der Verwalter Jahresabrechnungen für zwei aufeinander folgende Abrechnungsperioden nicht vor und billigt die Eigentümergemeinschaft in Kenntnis dieses Umstandes allstimmig einen Vertrag, mit dem der Verwalter für den Zeitraum von fünf Jahren bestellt wird, so ist es einem Wohnungseigentümer nicht schon mit Rücksicht auf die Bestellung verwehrt, die Abberufung d...mehr

Leitsatz Für das Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses kommt es auf die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter an, nicht aber auf vom Verwalter später in die Versammlungsniederschrift aufgenommene rechtliche Hinweise und Neuberechnungen der Mehrheitsverhältnisse. Fakten: Im Hinblick auf die Rechtsqualität eines Negativbeschluss...mehr

Leitsatz Wird eine Eigentümerversammlung unberechtigterweise statt vom Verwalter von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen, sind die in dieser Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse im Falle einer Anfechtung für ungültig zu erklären, es sei denn, es steht fest, dass sie auch bei einer ordnungsgemäßen Einberufung gefasst worden wären. Fakten: Mit Schreiben an ...mehr

Leitsatz Abberufung des Verwalters wegen Abrechnungssäumnis trotz allstimmiger Vertragsverlängerung? Grundsätzlich keine Anfechtbarkeit einer einstweiligen gerichtlichen Anordnung Normenkette (§§ 21 Abs. 4, 26 Abs. 1, 28 Abs. 3, 44 Abs. 3 WEG; § 12 FGG) Kommentar 1. Legt ein Verwalter Jahresabrechnungen für zwei aufeinander folgende Abrechnungsperioden nicht vor (Fälligkeit i.d...mehr

Leitsatz Frühere BGH-Rechtsprechung vom KG in Frage gestellt: Doch wohnungseigentumsrechtliche Gerichtszuständigkeit gegen ausgeschiedene Eigentümer bzw. einen früheren Konkurs- oder Zwangsverwalter (nach Freigabe des Wohnungseigentums vor Rechtshängigkeit) hinsichtlich der aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierenden Ansprüchen? Erneute Vorlage zum BGH Normenkette (§§ 43, 4...mehr

Leitsatz Mit Veräußerung eines Wohnungseigentums (bzw. Wohnungserbbaurechts) kann das Rechtsschutzinteresse an der Anfechtung von Beschlüssen entfallen Normenkette (§§ 30 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) Kommentar 1. Nach überwiegender Meinung in Rechtsprechung und Literatur entfällt das Rechtsschutzinteresse an der Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen mit der Veräußerung des Wohn...mehr

Leitsatz Pflichten des Verwalters bei größeren Instandsetzungsvorhaben in mehreren Bauabschnitten Einholung von Konkurrenzangeboten auch bei nicht nur geringfügigen Folgeaufträgen Keine Haftung des Verwalters für etwaige Mängel bei der Rechnungsprüfung, wenn zur Bauüberwachung und Objektbetreuung ein Ingenieurbüro eingeschaltet wurde Auch gerichtlicher Teil-/Grundbeschluss im W...mehr