Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Wohngeldvorschüsse des Zwangsverwalters weitgehend ohne Vorrang im Verteilungsverfahren nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung Normenkette §§ 10 Abs. 1 Nr. 1, 155 Abs. 1 ZVG; §§ 5 Abs. 2, 21 Abs. 2, 26, 27 Abs. 1 Nr. 3, 28 Abs. 2 WEG Kommentar In rechtlich bedeutsamer Entscheidung hat der IX. Zivilsenat des BGH eine zurzeit in Rechtsprechung und Literatur heftig ums...mehr

Leitsatz Beseitigungspflicht einer Pergola auf einer Dachterrasse Normenkette (§§ 10 Abs. 4 und 45 Abs. 4 WEG) Kommentar Wird ein Antrag, einen Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären, rechtskräftig abgewiesen (vgl. BayObLG v. 26.10.2000, 2Z BR 71/00), kann sich der betreffende Sondereigentümer, der durch den Eigentümerbeschluss zur Beseitigung der auf der Dach-Negativter...mehr

Leitsatz Schuldrechtliche Vereinbarung ohne Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger Sachenrechtliche Grundlagen der Gemeinschaft können nicht Gegenstand von Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 WEG sein Normenkette §§ 3, , 4, , 10 Abs. 2 WEG Kommentar Einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, welche die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft zum Gegenstand hat, kann auch dann k...mehr

Leitsatz Führt ein Wohnungseigentümer in einer verwalterlosen Zeit einzelne Verwaltungsmaßnahmen durch, kann es im Einzelfall ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn ihm die Wohnungseigentümer nachträglich einen pauschalen Aufwendungsersatz zubilligen. Fakten: In einer Eigentümerversammlung wurde der bisherige Verwalter mit sofortiger Wirkung abberufen. Die Wohnanlage wa...mehr

Leitsatz Beiratsvorsitzender als faktischer "Notverwalter" Gültiger Beschluss, ihm nachträglich einen pauschalen Aufwendungsersatz zuzubilligen Normenkette (§ 683 BGB) Kommentar Führt ein Wohnungseigentümer (Beiratsvorsitzender) auch in Absprache mit dem Amtsgericht (im Rahmen dortiger Notverwalter-Antragstellung) in einer verwalterlosen Zeit nach Abberufung des bisherigen Verw...mehr

Leitsatz Es bleibt offen, ob das Anbringen eines Katzennetzes an einem Balkon ohne Eingriff in das Mauerwerk als bauliche Veränderung anzusehen ist. Jedenfalls entspricht ein Eigentümerbeschluss, aufgrund dessen das Katzennetz zu entfernen ist, schon dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch haben, weil die Fassade des Gebäudes ...mehr

Leitsatz Keine Nutzung eines Teileigentums als Begegnungsstätte eines ausländischen Vereins bei Zweckbestimmungsvereinbarung dieser Einheit als "Verkaufs- und Ausstellungsräume" Normenkette (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 und 15 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB) Kommentar Der Eigentümer hatte seine Teileigentumsräume mit einer Fläche von 320 qm an einen Verein zum – wie es im Mietvertrag heißt ...mehr

Leitsatz Ein die Fassade optisch nicht unerheblich verunstaltendes Katzennetz vor einem Balkon ist zu entfernen Normenkette (§§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 und 22 Abs. 1 WEG) Kommentar Es bleibt offen, ob das Anbringen eines Katzennetzes an einem Balkon ohne Eingriff in das Mauerwerk als bauliche Veränderung anzusehen ist (vgl. hierzu auch Pfälzisches OLG Zweibrücken v. 9.3.1998, 3 W ...mehr

Leitsatz Über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner selbstständiger Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft (Häuserblöcken) gebildete "Dachgemeinschaft" (Gesamtanlage) nicht wirksam beschließen. Fakten: Gemäß §§ 28 Abs. 5, 23 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die vom Verwalter vorgelegte Jahresa...mehr

Leitsatz Nichtige Beschlüsse in einer gemeinsamen "Dachgemeinschafts-Versammlung" mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften Normenkette (§§ 20, 23 Abs. 1, 28 Abs. 5 WEG) Kommentar Über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner, selbstständiger Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften (mit mehreren Häuserblöcken) geb...mehr

Leitsatz Zur Beseitigung einer nachteiligen bzw. baurechtswidrigen baulichen Veränderung ist nur der Handlungsstörer verpflichtet Ein Sonderrechtsnachfolger ist als sog. Zustandsstörer nur zur Duldung einer Beseitigung verpflichtet Fehlende Aktivlegitimation eines Antragstellers Normenkette (§ 22 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB) Kommentar Bereits im Rahmen einer Bauherrengemeinschaft wur...mehr

Leitsatz Zur Beseitigung einer baulichen Veränderung ist nur derjenige, der sie vorgenommen hat, als Handlungsstörer verpflichtet. Sein Sonderrechtsnachfolger ist als Zustandsstörer nur verpflichtet, die Beseitigung zu dulden. Beseitigungs- und Duldungsanspruch sind verschiedene Verfahrensgegenstände. Fakten: Der ehemalige Eigentümer einer Wohnung in der Wohneigentumsanlage h...mehr

Leitsatz Es liegt im pflichtgemäßen Ermessen einer Gemeinschaft, ob größere Sanierungen (hier: an Balkonverkleidungen) aus einer Rücklage oder über eine Sonderumlage finanziert werden Normenkette (§ 21 Abs. 3 WEG) Kommentar Ob größere Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum aus der hierfür gebildeten und im vorliegenden Fall vermutlich ausreichenden Rücklage bezahlt werden ...mehr

Leitsatz Sonderbelastung eines Wohnungseigentümers in der Jahresabrechnung Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 und 5 WEG) Kommentar Ausgaben der Gemeinschaft, die nur einen Wohnungseigentümer betreffen, können in die Jahresgesamtabrechnung aufgenommen und vollständig in die Einzelabrechnung des betreffenden Wohnungseigentümers eingestellt und damit auch bestandskräftig festge...mehr

Leitsatz Ausgaben der Gemeinschaft, die nur einen Wohnungseigentümer betreffen, können in die Jahresgesamtabrechnung aufgenommen und vollständig in die Einzelabrechnung des betreffenden Wohnungseigentümers eingestellt und damit auch bestandskräftig festgelegt werden. Fakten: In die Jahresabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht dar...mehr

Leitsatz Bei Zahlungsunfähigkeit eines Mehrheitseigentümers hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wahl, ob sie bei einer Sonderumlage zur Herstellung der Liquidität nur den Fehlbetrag in Höhe der offenen Rechnungen umlegt oder ob sie gleich eine Erhöhung im Hinblick darauf vornimmt, dass der Mehrheitseigentümer mit Sicherheit auch weiterhin mit seinen Beiträgen ausfalle...mehr

Leitsatz Höhe der Sonderumlage bei zahlungsunfähigem Mehrheitseigentümer Auch das Gericht kann im Beschlussanfechtungsverfahren aufgrund festgestellter Fehlbeträge die erforderliche Höhe einer Sonderumlage ersatzweise festlegen Beschlussanfechtung des Geschäftsführers einer insolvent gewordenen GmbH & Co KG (gesellschaftsrechtliche Anfechtungsklage) als Notgeschäftsführungsmaß...mehr

Leitsatz Unterteilung rechtfertigt nicht eine nachteilige bauliche Veränderung (hier: Außentreppe in den gemeinschaftlichen Garten) Normenkette §§ 8, 21 Abs. 4, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Für den Anspruch auf ordnungsgemäße Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG) ist auf die Eigentumsverhältnisse bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaf...mehr

Leitsatz Schuldzinsen und sonstige Kreditkosten sind als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Dies ist der Fall, wenn die Schuldzinsen für eine Verbindlichkeit geleistet worden sind, die durch die Einkünfteerzielung veranlasst ist. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn und soweit das Darle...mehr

Leitsatz Die Beschlussanfechtungsfrist wird auch durch eine nicht unterschriebene Antragsschrift gewahrt, wenn keine Zweifel daran bestehen, dass das Schriftstück von dem Antragsteller stammt und seinem Willen entspricht. Fakten: Der anfechtende Wohnungseigentümer hatte vorliegend seine Antragsschrift an das Gericht gefaxt, diese jedoch nicht unterschrieben. Das Amtsgericht w...mehr

Leitsatz Anfechtung eines Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses und individuelle Beschwer Unvollständigkeiten einer Jahresabrechnung führen grundsätzlich nicht zu einer Ungültigkeit eines Jahresabrechnungsgenehmigungsbeschlusses, vielmehr zu möglichen Ergänzungsansprüchen Normenkette (§§ 23 Abs. 4, 28 Abs. 3 und 45 Abs. 1 WEG; § 12 FGG) Kommentar Der Antrag, den Eigentümerbeschlus...mehr

Leitsatz Einzelner Eigentümer kann der Gemeinschaft zustehende Ansprüche gegen den Verwalter nicht ohne ermächtigenden Beschluss individuell gerichtlich verfolgen Normenkette (§§ 20, 21, 46, 43 WEG) Kommentar Ein Wohnungseigentümer kann ohne die Ermächtigung der übrigen Eigentümer Ansprüche gegen den Verwalter nicht gerichtlich geltend machen, wenn diese ein Handeln oder Unter...mehr

Leitsatz Hauptsacheerledigung eines Zustimmungsverpflichtungsverfahrens zu bestimmter Sanierung nach zwischenzeitlich erfolgter anderweitiger Sanierungsmaßnahme Zur Auslegung des Inhalts eines protokollierten Beschlusses kann ausnahmsweise auch das Einladungsschreiben zur Versammlung herangezogen werden Normenkette (§ 23 Abs. 4 WEG; § 91a ZPO) Kommentar Der Antrag auf Verpflich...mehr

Leitsatz Küchenabluftkanal von einer Gaststätte in einem zweizügigen Schornstein ist im Zweifel Gemeinschaftseigentum Normenkette §§ 5, 14 WEG; § 94 Abs. 2 BGB Kommentar Ein Lüftungsrohr (Küchenabluft von einer Gaststätte) ist Gemeinschaftseigentum, wenn der Einbau nicht zu vorübergehenden Zwecken erfolgte. Das Rohr ist wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB), ...mehr

Leitsatz Durch die Verpflichtung des Verwalters, eine Vermögensübersicht zu erstellen und einem Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu erteilen, sind die Wohnungseigentümer nicht in ihren Rechten beeinträchtigt, sie sind daher nicht beschwerdeberechtigt. Dasselbe gilt für die Entlastung des Verwalters. Fakten: Mit Beschluss vom 19.12.2002 (Az. 2Z BR 104/0...mehr

Leitsatz Ausführungen zur Fehlerhaftigkeit der Verwalterentlastung ersetzen nicht einen Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen über die Jahresabrechnung und genehmigten diese mehrheitlich. Des Weiteren wurde über die Entlastung des Verwalters ebenfalls mehrheitlich beschlossen und diesem Ent...mehr

Leitsatz Die Bestellung zum Verwalter erfordert die einfache Stimmenmehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer; die relative Stimmenmehrheit genügt auch dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer über mehrere Bewerber gleichzeitig abstimmen. Fakten: Ein Mehrheitsbeschluss über die Bestellung des Verwalters erfordert die einfache Mehrheit. Das ...mehr

Leitsatz Beschwerdeberechtigung setzt Rechtsbeeinträchtigung voraus (hier: verneint im Falle gerichtlich entschiedener Verpflichtung des Verwalters, eine Vermögensübersicht zu erstellen und einem Eigentümer Einsicht in Verwaltungsunterlagen zu erteilen) Verneinte Beschwerdeberechtigung der Eigentümer auch gegen die Gerichtsentscheidung auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbe...mehr

Leitsatz WEG-Verwalter darf auch Mietverträge provisionsberechtigt vermitteln! Normenkette (§§ 14, 20, 21, 26, 27 WEG; § 652 BGB; § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz) Kommentar Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff. WEG ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht na...mehr

Leitsatz Mögliche Verbindung einer Beschlussanfechtung mit dem Antrag auf Feststellung des wirklich gefassten Beschlusses (hier: zur Verwalterbestellung bei mehreren Kandidaten in einem Abstimmungsvorgang) Relative Stimmenmehrheit mehrerer Kandidaten reicht nicht für eine ordnungsgemäße Bestellung Stimmrechtsvollmacht und Unterbevollmächtigung Unzulässiger Zwischenfeststellungs...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung die Hausmeistervergütung als zu den Gemeinschaftskosten gehörend aufgeführt, sind diese Kosten nach dem geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen, auch wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrags aufgeführten Leistungen des Hausmeisters einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer nicht oder kaum betri...mehr

Leitsatz Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für den Einbau von Kaltwasserzählern und Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels (Verteilung nach Verbrauchswerten)? (Vorlage zum BGH) Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 und Abs. 4, 22 Abs. 1, 43 Abs. 2 WEG) Kommentar Der Einbau von Kaltwasserzählern bei zu erwartender Wirtschaftlichkeit (in einem anzunehmenden 10-Jahres-Zeitrau...mehr

Leitsatz Der Einbau von Kaltwasserzählern bei zu erwartender Wirtschaftlichkeit und die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach Verbrauch bilden einen einheitlichen Verfahrensgegenstand, der unter die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt und damit auch eine ersetzende gerichtliche Entscheidung über diesen Verfahrensgegenstand eröffnet. Fakten: Die...mehr

Leitsatz Keine Verwalterhaftung vor förmlicher Bestellung (auch nicht für Gehilfen) Mögliche Schadensersatzverpflichtung eines Verwalters bei nicht rechtzeitigem Zahlungsrückgriff gegenüber einem gewerblichen Zwischenvermieter Normenkette (§§ 26 und 27 WEG; § 276 BGB) Kommentar Ein für einen bestellten Hausverwalter tätiger Gehilfe haftet, solange er nicht förmlich als Verwalte...mehr

Leitsatz Zulässige Teilung eines Wohnungseigentums und eines "Sommerhaus"-Nebengebäudes (Badehaus) auf Sondernutzungsfläche zu diesem Wohnungseigentum Nichtiger Beschluss auf Veräußerungszustimmungsverweigerung Ein Badehaus-Sondereigentum kann auch als Zweitwohnsitz genutzt werden Privates Feststellungsinteresse an Beschlussnichtigkeit wegen der beabsichtigten Geltendmachung vo...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der wegen Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums gegen die übrigen Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen will, hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses über die Versagung der Zustimmung. Fakten: Nach der Teilungserklärung ist vorliegend zur Veräußerung des Rau...mehr

Leitsatz Ist der Beschwerdeführer in der Hauptsache mit nicht mehr als 750 Euro beschwert, so ist die Beschwerde auch dann unzulässig, wenn die Kostenbelastung des Beschwerdeführers mehr als 750 Euro beträgt. Fakten: Ein Wohnungseigentümer hatte vorliegend den Beschluss über die Jahresabrechnung hinsichtlich der ihn betreffenden Einzelabrechnungen sowie den Beschluss über die...mehr

Leitsatz Die mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen müssen nur während der üblichen Ladenöffnungszeiten hingenommen werden. Fakten: Der Teileigentümer nutzt die in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichneten Räumlichkeiten als Bäckerei. Einige Wohnungseigentümer bemängeln erhebliche Lärmbelästigung insbesondere in den frühen Morgenstunden...mehr

Leitsatz Keine Kostenverteilungsänderung hinsichtlich der Verwaltervergütung selbst bei Ermächtigung des Verwaltungsbeirats, den Vertrag mit dem bestellten Verwalter auszuhandeln und abzuschließen Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Nach Beschlussbestellung eines Verwalters wurde durch ergänzenden Beschluss der Beirat u.a. "ermächtigt, den Verwaltervertrag und evtl. notwendi...mehr

Leitsatz Mehrere streitgegenstandsgleiche, nicht verbundene Beschlussanfechtungsverfahren erledigen sich in der Hauptsache, wenn in einem Verfahren die Anfechtung rechtskräftig zurückgewiesen wurde und dort auch die restlichen anfechtenden Eigentümer formell beteiligt waren Beschwerdeschrift ist einer Auslegung nicht zugänglich Ein die vereinbarte Kostenverteilung ändernder Ei...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts bei Streit über die Verteilung von Pachtzinsen in einer Hotelanlage Das Rechtsmittelgericht ist nicht zur bisher unterbliebenen Festsetzung des Geschäftswerts der Vorinstanz befugt Normenkette (§§ 16 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1, 48 Abs. 3 Satz 1 WEG; § 17 a GVG; § 31 Abs. 1 Satz 2 Kostenordnung) Kommentar Schreibt die Gemeinschaf...mehr

Leitsatz Solange eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entstanden ist, etwa weil alle Miteigentumsanteile sich noch in der Hand des teilenden Eigentümers befinden, können auch Eigentümerbeschlüsse nicht wirksam gefasst werden. Fakten: Hat der teilende Alleineigentümer vor Entstehen einer Eigentümergemeinschaft in Form eines "Ein-Mann-Beschlusses" Regelungen für die künfti...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für Feststellungsantrag auf Unwirksamkeit durch den Alleineigentümer gefasster sog. Nichtbeschlüsse Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft können noch keine wirksamen Eigentümerbeschlüsse gefasst werden Dem Einberufungsverlangen einer Versammlung gem. § 24 Abs. 2 WEG muss der Verwalter in angemessener Zeit nachkommen Normenkette (§§ 8,...mehr

Leitsatz Werden Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt, ist der Verwalter ungeachtet seiner materiellen und formellen Beteiligung am Verfahren zur Anfechtung der gerichtlichen Entscheidung nur berechtigt, wenn er rechtlich beeinträchtigt ist. Fakten: Die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wurden sämtlich von einigen Wohnungseigentümern angefochten, da der...mehr

Leitsatz Beschwerdeberechtigung des Verwalters im Beschlussanfechtungsverfahren bei eigener rechtlicher Beeinträchtigung Der Verwalter kann außer durch Beschluss auch in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag zur gerichtlichen Vertretung der Eigentümer auf Aktiv- wie Passivseite ermächtigt werden; die Ermächtigung gestattet auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts...mehr

Leitsatz Beschlussfassung der Gemeinschaft, aus abgetretenem Recht eines einzelnen Eigentümers (Schadenersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens) ein Beweissicherungsverfahren wegen behaupteter anfänglicher Baumängel (hier: Kellerfeuchtigkeit) noch nach 10 Jahren einzuleiten, muss Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (Erfolgsprognose, vertretbares Kostenrisiko) entspr...mehr

Leitsatz Der einem Wohnungseigentümer grundsätzlich zustehende Anspruch auf Beseitigung einer ohne die erforderliche Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG durchgeführten baulichen Veränderung kann ausgeschlossen sein, wenn die Erfüllung dieses Anspruchs dem Anspruchsgegner unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zuzumuten ist. Fakten: Die Eigentümergemeins...mehr

Leitsatz Rechtsmissbräuchliches Beseitigungsverlangen einer geringfügig die Grenze einer Sondernutzungsfläche überschreitenden Carporterrichtung Normenkette (§ 22 Abs. 1 WEG; §§ 242, 912, 1004 BGB) Kommentar Der einem Wohnungseigentümer grundsätzlich zustehende Anspruch auf Beseitigung einer ohne die erforderliche Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG durchgeführten baulichen Veränd...mehr

Leitsatz Die Abkoppelung einer Wohnung von der gemeinsamen Heizungsanlage und das Aufstellen eines neuen Heizkessels für die Beheizung nur dieser Wohnung stellen auch dann keine modernisierende Instandsetzung dar, wenn der vorhandene Heizkessel eine ausreichende Wärmeversorgung der Gesamtanlage nicht mehr gewährleistet. Fakten: In der aus drei Eigentümern bestehenden Gemeinsc...mehr

Leitsatz Auslegung der Teilungserklärung bei Doppelhaus-Wohnungseigentum (Umfang von Sondernutzungsrechten; Garagenanbau mit Geräteabstellraum) Normenkette §§ 13, 14, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Erfolgt die Aufteilung in Wohnungseigentum bei einem Doppelhaus ersichtlich nur, weil eine Realteilung aus Rechtsgründen nicht möglich war, so kann sich bei der Auslegung der Teilungserklä...mehr