Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Die Rechtskraft einer Entscheidung, in deren Rahmen als Vorfrage festgestellt wird, ein bestimmter Beschluss der Wohnungseigentümer sei gültig und für die Beteiligten bindend, steht einem späteren Antrag auf Feststellung, vom dem betreffenden Beschluss "könne keine Rechtwirkung ausgehen", nicht entgegen. Fakten: Grundsätzlich sind Beschlüsse in Wohnungseigentumssache...mehr

Leitsatz Haben die Wohnungseigentümer eine Abänderung der in der Teilungserklärung niedergelegten Regelung hinsichtlich eines Sondernutzungsrechts allstimmig "beschlossen", liegt der Sache nach eine Vereinbarung über die Abänderung der Teilungserklärung vor. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten auf einer Versammlung über die Verlegung eines Stellplatzes entschieden, an dem e...mehr

Leitsatz Bei einem Gebäudeversicherungsvertrag, dessen Versicherungsnehmer eine Miteigentümergemeinschaft ist, ist das Sachersatzinteresse des einzelnen Miteigentümers an dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer mitversichert. Der Miteigentümer ist deshalb nicht "Dritter" i. S. d. § 67 Abs. 1 VVG. Normenkette § 67 Abs. 1 VVG Sachverhalt D...mehr

Leitsatz Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Diese ist an keine Form gebunden und verlangt insbesondere nicht einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin brachte vor einigen Jahren einen Balkon im Bereich ihres Sondereigentums an. Der Rechtsnachfolger eines anderen Wohnungseigentümers begeh...mehr

Leitsatz Allstimmiger "Beschluss" hinsichtlich der Abänderung eines Stellplatz-Sondernutzungsrechts ist der Sache nach eine Vereinbarung über die Abänderung der Teilungserklärung Normenkette § 10 Abs.2 WEG, 15 Abs.1 WEG; § 873 Abs.2 BGB Kommentar 1. In einer Eigentümerversammlung 1993 wurde u.a. die Verlegung eines Stellplatzes im vereinbarten Sondernutzungsrecht einstimmig (...mehr

Leitsatz Mitteilungen über Wohngeldrückstände aus Vorjahren und die Verrechnung von Zahlungen hierauf gehören nicht in die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung. Fakten: Die vom Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG aufzustellende und von den Wohnungseigentümern nach § 28 Abs. 5 WEG zu beschließende Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche und selbstverständlich zutreffen...mehr

Leitsatz Die Zustimmungsfrage hat das Gericht zu erforschen (Amtsermittlungsprinzip) Vereinbarung kann stets allseitige Zustimmung fordern Bindung von Zustimmungen gegenüber Rechtsnachfolgern nur dann, wenn die bauliche Veränderung im Zeitpunkt der Rechtsnachfolge zumindest teilweise bereits vorgenommen war Normenkette § 15 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 WEG; § 12 FGG; § 162 Abs. 1...mehr

Leitsatz Beschränkt ein beschlussanfechtender Antragsteller die Rechtsbeschwerde auf einzelne Beanstandungen, muss sich das Rechtsbeschwerdegericht auch nur mit diesen Punkten befassen Schätzung des Heizenergie- und Warmwasserverbrauchs aufgrund eines Defekts des Messgeräts berührt die Ordnungsmäßigkeit einer Jahresabrechnung nur dann, wenn die Schätzung grob unrichtig ist No...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1 a Grundbuchverfügung Kommentar Personen, denen Zwangshypotheken zustehen sollen, sind gem. § 15 Abs. 1 a GBV mit den in der Überschrift genannten Daten zu bezeichnen; Eintragungsanträge, die dieser Verfahrensvorschrift widersprechen, sind zurückzuweisen (BayObLGZ 1984, 239/242). Bezugnahmen (z.B. maßgebliche Grundbuchblattnummern) sind ausgeschlossen ...mehr

Leitsatz Der ausgeschiedene "Bauträger-Verwalter" muss die Bauunterlagen herausgeben, die er als Bauträger in Besitz hat, soweit sie die Errichtung der Wohnanlage betreffen und für Gewährleistungs- und sonstige Ansprüche gegenüber den am Bau Beteiligten von Bedeutung sind. Fakten: Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit haben die Wohnungseigentümer gegen den Verwalter gemäß §§...mehr

Normenkette § 26 WEG; § 667 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit haben Wohnungseigentümer gegen den Verwalter gem. §§ 675, 667 BGB einen Anspruch auf Herausgabe aller Gegenstände, die dieser aufgrund seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat; dazu gehören alle Unterlagen, die aus der Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümer entstanden sind (BayO...mehr

Leitsatz Wird das Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse mit der Maßgabe eingeräumt, dass auf eine einheitliche Gestaltung des Gesamtgrundstücks zu achten ist, dann kann durch Eigentümerbeschluss bestimmt werden, dass auf der Brüstung der Dachterrasse keine Blumenkästen angebracht werden dürfen. Fakten: Dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung wurde das Sondernutzungsrecht a...mehr

Normenkette § 21 Abs.3 WEG; § 638 Abs.1 BGB, § 640 Abs.1 BGB Kommentar 1. In diesem Streit ging es erneut um die vom Senat bereits mit Entscheidung vom 04.11.1999 (ZMR 2000, 113) an das LG zurück-verwiesenen Sache. 2. Vorliegend hatte die Verwaltung ausreichende Vollmachten, im Namen der Eigentümer das Gemeinschaftseigentum nach § 640 Abs.1 BGB abzunehmen. Auch die Antragstell...mehr

Leitsatz Abrechnungs-Anfechtung (u.a. Schätzung des Brennstoff-Endbestands; langjährige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels; ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechende Entlastung des Verwalters) Weiter Ermessensspielraum der Gemeinschaft zu Kostenansätzen im Wirtschaftsplan Wichtige Gründe gegen die Wiederwahl des Verwalters Speicher nicht als Wohnraum nutzbar Verspätete Pr...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. Jedenfalls in einer Wohnanlage, die nach der Teilungserklärung als Seniorenwohnanlage mit gesteigertem Ruhebedürfnis ausgestaltet ist, können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss die Errichtung und den Betrieb stationärer, fest installierter, ortsgebundener Klimageräte im jeweiligen Sondereigentum verbieten. Ein solches ...mehr

Leitsatz Ein die Teilungserklärung abändernder Mehrheitsbeschluss über die Verteilung der Bewirtschaftungskosten ist wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. Eine auf einem nichtigen Abänderungsbeschluss beruhende Einzelabrechnung ist "anfechtbar". Fakten: Entsprechend der Bestimmungen in der Teilungserklärung sind die Kosten für die Bewirtschaftung ...mehr

Leitsatz Ersetzt ein Wohnungseigentümer im Bereich seines Sondereigentums einen vorhandenen Bodenbelag durch Fliesen, so haftet er nach § 14 Nr. 1 WEG nur für eine Verringerung des vorhandenen Trittschallschutzes. Fakten: Die Wohnungseigentümer des ersten Obergeschosses hatten im Bereich ihres Sondereigentums Fliesen verlegt. Aufgrund vermehrten Trittschalls sind diese nun mi...mehr

Leitsatz Auswechslung des Bodenbelages (Verlegung eines Fliesenbodens) Trittschalldämmung (schwimmender Estrich) als Gemeinschaftseigentum Beeinträchtigung des Trittschallschutzes durch (ggf. mangelhaft) erfolgte Fliesenverlegung Nur Haftung des handelnden Sondereigentümers für eine Verringerung des vorhandenen Trittschallschutzes Anforderungen an die gerichtliche Sachaufklärung...mehr

Leitsatz Eine auf Eigenbedarf gestützte außerordentliche Kündigung eines Leihverhältnisses über Räume kann unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen ungerechtfertigt sein, wenn der Entleiher im Vertrauen auf eine dauerhafte unentgeltliche überlastung entsprechende Investitionen getätigt hat. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer betreibt in seiner Wohnung eine Anwal...mehr

Normenkette § 25 WEG, § 48 Abs. 3 WEG Kommentar 1.Wird dem Verwalter, der nicht selbst Wohnungseigentümer ist, für eine Eigentümerversammlung Stimmrechts-Vollmacht erteilt, ist es grundsätzlich zulässig, dass er bei Abstimmung über den mit ihm abzuschließenden Verwaltervertrag anderen Eigentümern ohne Weisung über das Abstimmungsverhalten Untervollmacht erteilt. Dadurch kann ...mehr

Leitsatz Hat das Grundbuchamt bei einem Wohnungseigentum einen Eigentumswechsel unter Verstoß gegen eine durch die Teilungserklärung begründete rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung (§ 12 WEG) eingetragen, so ist die Beschwerde des Verwalters mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs unzulässig. Fakten: Das streitgegenständliche Wohnungseigentum ist im Grundbuch...mehr

Leitsatz In einer aus zwei Personen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein gegen die Wiederbestellung des Verwalters sprechender wichtiger Grund vorliegen, wenn der Verwalter in einem früheren Beschlussanfechtungsverfahren als anwaltlicher Vertreter des Wohnungseigentümers aufgetreten ist, der allein mit seinen Stimmen die damals angefochtenen Eigentümerbeschlüs...mehr

Leitsatz Zustimmungsbedürftiger Eigentumswechsel und Eintragung unter Verstoß gegen § 12 WEG? Verwalterwechsel und Zustimmungswiderruf Der Verwalter hat nicht das Recht auf Beantragung der Eintragung eines Amtswiderspruchs im Grundbuch Dem Verwalter und den übrigen Eigentümern steht hier kein Grundbuchberichtigungsanspruch zu, vielmehr allein dem Voreigentümer (Veräußerer) Nor...mehr

Normenkette § 45 Abs.1 WEG Kommentar 1. Wird ein Eigentümerbeschluss über den Einbau von Warmwasserzählern angefochten, bemisst sich die Rechtsmittelbeschwer des anfechtenden Wohnungseigentümers allein nach den auf ihn entfallenden Kosten des Einbaus; nicht maßgeblich ist also der Geschäftswert des Verfahrens. Im vorliegenden Fall lag die Beschwer des Antragstellers weit unt...mehr

Leitsatz Ein mit relativer Mehrheit gefasster Eigentümerbeschluss, der den WEG-Verwalter ermächtigt, eine verbleibende Mehrheit von Wohnungseigentümern auf Zustimmung der änderung von Miteigentumsquoten zu verklagen, ist mit Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht zu vereinbaren. Fakten: Die Wohnungseigentümer fassten vorliegend einen Beschluss, durch den der Verwalter z...mehr

Normenkette § 3 WEG, § 10 WEG, § 21 WEG, § 27 Abs.1 Nr.5 WEG Kommentar 1. In einem Altbau sollten ursprünglich auch Dachgeschosswohnungen ausgebaut werden, für die bereits getrennte Grundbuchblätter angelegt waren. Zwischenzeitlich hatte sich jedoch herausgestellt, dass die Errichtung der Dachgeschosswohnungen aus baurechtlichen Gründen nicht möglich sei. So ließ 1999 die Ve...mehr

Leitsatz Reparatur- und Austauschkosten von Thermostatventilen sind Kosten der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG Normenkette § 5 WEG, § 16 WEG Kommentar 1. Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich beschlossen, "... dass die Reparatur und der Austausch defekter Heizungsventile von jedem Eigentümer selbst zu veranlassen sind und dass diese Kosten ...mehr

Leitsatz Heizungs- oder Thermostatventile an Heizkörpern in Wohnungseigentumsanlagen sind Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. Fakten: Im Bereich der Verbrauchszähler entspricht es bereits herrschender Meinung, dass diese zum Gemeinschaftseigentum zählen. Denn die Verbrauchszähler dienen einer ordnungsgemäßen Abrechnung sowohl hinsichtlich der Gesamtabrechnung wie auch de...mehr

Leitsatz Eine Wohnungseigentümerin, die die Anlage als Bauträgerin erstellt hat und gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Bestellung ihres Ehemanns zum Verwalter durchsetzt, handelt rechtsmissbräuchlich. Fakten: Nach Auffassung der Richter entspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmenübergewicht gegen den Willen ...mehr

Normenkette Art. 5 Abs.1 GG; § 823 Abs.2 BGB, § 1004 Abs.1 Satz 2 BGB Kommentar 1. In drei Schreiben an den Verwalter (eine GmbH) beanstandete ein Eigentümer dessen Tätigkeit, u.a. mit folgenden Formulierungen: a) Die Verwalterin oder ihre Mitarbeiter betrieben Günstlingswirt- schaft à la Neue Heimat, b) die Antragstellerin oder ihre Mitarbeiter leisteten im Gegen- satz zum Ha...mehr

Normenkette § 26 WEG; § 242 BGB Kommentar 1. Besitzt eine Eigentümerin, welche als Bauträgerin die Anlage erstellt hat, ein Stimmenübergewicht und votiert sie gegen den Willen der übrigen Eigentümer für die Bestellung ihres Ehemannes zum Verwalter, kann - wie hier - von einem Stimmrechtsmissbrauch und einem ungültigen Bestellungsbeschluss ausgegangen werden. Das Problem der ...mehr

Normenkette § 1004 BGB; § 265 ZPO Kommentar 1. Wird ein Wohnungseigentümer - gestützt auf Eigentümerbeschlüsse - zur Beseitigung von Anpflanzungen auf dem ihm nicht zur Sondernutzung zugewiesenen Grundstücksteil verpflichtet (Handlungsstörer-Verpflichtung), so sind die übrigen Wohnungseigentümer als Miteigentümer des Grundstücks, welches von dem Beseitigungsanspruch betroffe...mehr

Normenkette § 45 WEG Kommentar 1. Soll durch die Anfechtung der Entlastung des Verwalters ein möglicher Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümer gegen ihn gewahrt werden, so bemisst sich die Rechtsmittelbeschwer eines Wohnungseigentümers nach dem auf ihn entfallenden Teil des Gesamtschadens. 2. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Gesch...mehr

Leitsatz Eine wesentliche Änderung einer Sondernutzungsfläche liegt grundsätzlich nur dann vor, wenn die Zweckbestimmung oder die Gestalt eines Anwesens in einschneidender Weise geändert werden. § 22 Abs. 1 WEG stellt demgegenüber grundsätzlich geringere Anforderungen an die Zustimmungsbedürftigkeit einer Maßnahme. Fakten: Der Eigentümerin der Erdgeschosswohnung ist in der Te...mehr

Leitsatz Nimmt der Wohnungseigentümer die anlässlich der Wohnungseigentümerversammlung mögliche Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht wahr, so bedarf es für sein individuelles Einsichtsverlangen am Ort der Wohnanlage außerhalb des Versammlungstages eines besonderen Rechtsschutzbedürfnisses. Fakten: Grundsätzlich schuldet der Verwalter die Einsichtnahme in die Verwaltung...mehr

Normenkette § 16 Abs.2 WEG, § 28 Abs.5 WEG; § 404 BGB, § 812 BGB, § 894 BGB; § 325 ZPO Kommentar 1. Der Antragsgegner erwarb von Streithelferseite 1994 eine zu errichtende Wohnung, die er im April 1995 bezog. Die Baubeschreibung, über deren Inhalt sich die Erwerbsvertragsparteien einig waren, wurde nach beiderseitigem Verzicht nicht verlesen, im Erwerbsvertrag lediglich auf...mehr

Normenkette § 10 Abs.2 WEG, § 13 WEG, § 14 Nr.1 und 2 WEG, § 15 Abs.3 WEG Kommentar 1. Vorliegend war in einer Mehrhausanlage (10 Wohngebäude) ein Wohnhaus mit 8 Wohnungen an den Träger einer Einrichtung überlassen, in der Kinder und Jugendliche längerfristig in familienähnlichen Wohngruppen ganztägig betreut wurden (sonstige betreute Wohnform im Sinne des Kinder- und Jugend...mehr

Leitsatz Wird in einer aus 10 Wohngebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage ein Wohnhaus mit 8 Wohnungen dem Träger einer Einrichtung überlassen, in der Kinder und Jugendliche längerfristig in familienähnlichen Wohngruppen ganztägig betreut werden (sonstige betreute Wohnform im Sinne von § 34 SGB VIII), so hält sich diese Gebrauchsüberlassung im Rahmen der Nutzung zu Wohn...mehr

Leitsatz Mitbenutzungsrecht am Garagen-Sondereigentum sowie Zugangs-Sondernutzungsrecht zur Garage kann vereinbart werden Die betreffende Garage muss hier nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, um Eigentümern den Zugang zu dahinter liegender, gemeinschaftlicher, unbebauter Grundstücksfläche zu ermöglichen Normenkette § 5 Abs.2 WEG Kommentar 1. Aus der zwingenden Besti...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentumsverwalter ist verpflichtet, für eine verzinsliche Anlage der nicht zur Abwicklung der laufenden Verwaltungstätigkeit benötigten gemeinschaftlichen Gelder Sorge zu tragen. Zu den gemeinschaftlichen Geldern im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG gehören auch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums. Fakten: Einige Außen...mehr

Normenkette § 21 Abs.3 WEG Kommentar 1. Das Fällen von einzelnen Bäumen in einer größeren Mehrhaus-Wohnanlage mit rund 60 Bäumen bedarf nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer gem. § 22 Abs.1 WEG, wenn wie hier eine Erle, eine Birke und ein Ahornbaum lt. gerichtlicher Sachverständigenbegutachtung aus gärtnerischen Gründen bzw. zur Gefahrenabwehr entfernt werden müssen. ...mehr

Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war den jeweiligen Reihenhäusern rechtswirksam ein Terrassen- und Gartensondernutzungsrecht nach entsprechenden "Freiflächenplänen" zugeordnet und u.a. in Änderung des § 22 Abs. 1 vereinbart, dass jeder Wohnungseigentümer (hier Wohnungserbbauberechtigte) hinsichtlich der Benutzung seines Hauses bzw. der seinem Sond...mehr

Leitsatz (Vorlage an den BGH) Normenkette § 23 WEG, § 24 WEG Kommentar 1. Auch einer (fehlerhaften) Feststellung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter ist grundsätzlich keine rechtliche Bedeutung im Sinne einer konstitutiven Beschlusswirkung beizumessen, was derzeit auch h.M. entspricht. Allerdings hat das OLG Hamm am 28.12.1989 (Az.: 15 W 441/89) und am 07.06...mehr

Leitsatz Der Feststellung des Versammlungsleiters, dass ein Beschlussantrag abgelehnt oder angenommen sei, kommt grundsätzlich keine ausschlaggebende oder konstitutive, sondern nur deklaratorische Bedeutung zu, was umso mehr gilt, wenn die Feststellung in Widerspruch zu dem gleichfalls festgestellten Abstimmungsergebnis steht. Fakten: Vorliegend hatten die Wohnungseigentümer ...mehr

Leitsatz Eine Teilungserklärung, die vorsieht, dass bei Abstimmungen die Mehrheit nach Miteigentumsanteilen und Köpfen zu ermitteln ist, wobei Miteigentümer einer Wohnungseinheit als eine Person angesehen werden, kann nicht dahin ausgelegt werden, dass nur der Wohnungseigentümer, nicht aber der Teileigentümer stimmberechtigt ist. Fakten: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind ...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung wirkt gegenüber einem Sondernachfolger auch ohne Eintragung im Grundbuch, wenn er durch sie begünstigt wird Normenkette § 10 Abs. 1, 2 WEG, § 16 Abs.2 WEG Kommentar 1. Bereits 1979 wurde von sämtlichen Eigentümern allstimmig (ohne Stimmenthaltung) beschlossen, dass das Wohngeld nicht (mehr) entsprechend den Miteigentumsanteilen lt. Teilungserklärung...mehr

Leitsatz Wird in einer Versammlung mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer der in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel geändert, so kann darin - ungeachtet der Bezeichnung als Beschluss - eine Vereinbarung liegen. Fakten: Die in der Teilungserklärung vorgesehene Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsanteile...mehr

Leitsatz Hat der teilende Eigentümer den Verwalter in der Teilungserklärung bestellt, so darf er - zwecks Vermeidung des Vorwurfs widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) - diese nicht einerseits unverändert lassen und andererseits konkludent und nach außen nicht verlautbart hiervon abrücken und einen anderen Verwalter bestellen. Fakten: Grundsätzlich kann eine Verwalterbeste...mehr

Normenkette § 1 Abs.6 WEG, § 25 Abs.2 WEG Kommentar 1. In der Teilungserklärung war vereinbart, dass für Mehrheitsbeschlüsse die "Mehrheit nach Miteigentumsanteilen u n d Köpfen erreicht werden müsse, wobei Miteigentümer einer Wohnungseinheit als eine Person anzusehen seien". Zwei Miteigentümer beantragten die Feststellung, dass zwei Eigentümer mit Sondereigentum (Teileigent...mehr

Leitsatz Eigentümer muss das gelegentliche Betreten seiner Wohnung als Durchgang zum Spitzbodenraum gestatten Normenkette § 5 Abs.1 WEG, § 13 Abs.2 WEG, § 14 Nr.3, 4 WEG Kommentar 1. Ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Spitzboden, der nur über die darunter liegende Wohnung zugänglich ist, stellt die Sondereigentumsfähigkeit dieser Wohnung dann nicht in Frage, wenn e...mehr