Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Ist ein Eigentümer mit der Zahlung einer Sonderumlage in Verzug, hat er grundsätzlich im Verfahren auch die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerseite zu erstatten Normenkette § 28 Abs.3 WEG § 47 WEG Kommentar 1. In die Jahresgesamtabrechnung nach WEG sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getä...mehr

Normenkette § 5 Abs.4 WEG, § 8 Abs.2 WEG, § 10 Abs.2 WEG, § 26 WEG; § 242 BGB Kommentar 1. Der Bauträger hatte hier in der Teilungserklärung eine bestimmte Firma zur Erstverwalterin bestellt. Dies war einseitig durch ihn als Alleineigentümer möglich und zulässig; gleiches gilt für eine jederzeitige Änderung (h.M., BayObLG, WE 1995, 90; Bärmann/Pick/Merle, § 26 Rn 59; Staudi...mehr

Leitsatz 1. Ein unangefochten gebliebener und bisher als bestandskräftig angesehener Eigentümerbeschluss, der die Gemeinschaftsordnung geändert hat (hier: Abstimmungsverfahren über bauliche änderungen - sog. Zitterbeschluss), kann jedenfalls durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden. 2. Das Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Gültigkeit des Zweitbe...mehr

Leitsatz Da dem Wohnungseigentumsverwalter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt und er in diesem Zusammenhang auch die Belange und Interessen der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen hat, da diese am Gemeinschaftseigentum nach Bruchteilen mitberechtigt sind, scheidet ein Provisionsanspruch hinsichtlich einer Maklertätigkeit bei der Vermietung von Sonderei...mehr

Leitsatz Haftung des bauträgeridentischen Verwalters auf Schadenersatz wegen unterlassener Pflichten im Bereich anfänglicher Baumängelgewährleistungsanspruchsverfolgung (rechtskräftig bestätigt im 17. Jahr nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums!) Genehmigte Abrechnungs-Entlastung beschränkt sich nur auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefund...mehr

Leitsatz Zum Geschäftswert solcher Unterlassungsverfahren Normenkette § 15 Abs.1 und 3 WEG, § 48 Abs.3 Satz 1 WEG; § 242 BGB, § 1004 BGB Kommentar 1. Ein Wohnungseigentümer ist wegen widersprüchlichen Verhaltens nach Treu und Glauben ( § 242 BGB) an der Durchsetzung seines Nutzungs-Unterlassungsanspruchs wegen vereinbarungswidriger Nutzung von Sondereigentum grundsätzlich ge...mehr

Leitsatz Anspruch auf Kostenverteilungsänderung nur im absoluten Ausnahmefall Änderung des Kostenverteilungsschlüssels selbst bei 50% höheren Kosten (unter Berücksichtigung von Flächenunterschieden) nicht grob unbillig Normenkette § 16 Abs.2 WEG Kommentar 1. Die Größe der Miteigentumsanteile, die - auch vorliegend kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung - nach der gesetz...mehr

Leitsatz Der Beseitigungsanspruch einer baulichen Veränderung ist ein Individualanspruch; beschlussweise kann hier nicht in die Rechtszuständigkeit eines einzelnen Eigentümers eingegriffen werden Normenkette § 23 Abs.4 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümer wurde vorliegend im Erkenntnisverfahren verurteilt, 4 veränderte Dachflächenfenster auf die früher vorhandene Größe zurückzubau...mehr

Leitsatz Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, der inhaltlich darauf gerichtet ist, festzustellen, ein für einen Wohnungseigentümer rechtskräftig titulierter Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung sei (trotz gewisser Maßabweichungen) erfüllt, ist nichtig. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer hatte ursprünglich eine rechtswidrige bauliche Veränderung vorgeno...mehr

Leitsatz Bloße Meinungsäußerungen in einer Eigentümerversammlung sind nicht als Beschlüsse zu werten Schrittweises Vorgehen bei Reparaturbedürftigkeit eines Altbaus nach Prüfung eines Sachverständigen vertretbar Für den Anspruch auf Minderverkaufserlös wegen zurückgestellter Instandsetzungen fehlte vorliegend die Anspruchsgrundlage, der Nachweis objektiver Pflichtverletzung un...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Zustellungen (Ersatzzustellungen) an den Vorstand einer Aktiengesellschaft Löschung einer Zwangssicherungshypothek durch löschungsfähige Quittung Löschungsfähige Quittung als Wissenserklärung für die Entgegennahme der geschuldeten Leistung Löschungsfähige Quittung kann bei Wohnungseigentümern als Gläubigern durch den Verwalter ausgestellt werden Normenke...mehr

Leitsatz Angefochtener Verwalterbestellungs-Beschluss: Keine Hauptsacheerledigung durch nachfolgende, ebenfalls angefochtene neue Bestellungsbeschlüsse Zur majorisierend-rechtsmissbräuchlichen Ausübung einer Stimmenmehrheit bei der Verwalterbestellung Übergang der Verwaltung von Einzelkaufmann auf GmbH als "dreiseitiger Vertrag" Normenkette § 23 Abs. 4 WEG, § 24 Abs. 4 WEG, § 2...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs eines Eigentümers auf Mitwirkung bei der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen, der Baubeschreibung und Planung entsprechenden Zustandes setzt grundsätzlich die vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung voraus (BGH, NJW 2000, 3500, 3503). Dies kann ausnahmsweise unter...mehr

Leitsatz Legen die Wohnungseigentümer einzelne Posten der Jahresabrechnung im Vertrauen auf eine Erstattungszusage vollständig auf einen einzelnen Wohnungseigentümer um, so ist dieser Abrechnungsbeschluss nur anfechtbar, nicht aber wegen überschreitung der absoluten Beschlusskompetenz nichtig. Fakten: Entsprechend der Zusage eines Wohnungseigentümers sollten diesem im Rahmen ...mehr

Normenkette § 3 WEG, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB Kommentar Wird durch Teilungsvertrag nach § 3 WEG Wohnungseigentum begründet, sind vor Eintragung der Wohnungseigentumsrechte im Grundbuch getroffene und nicht in den Teilungsvertrag aufgenommene Vereinbarungen der teilenden Miteigentümer über bauliche Veränderungen gegenüber Sondernach...mehr

Leitsatz Abrechnungsgenehmigungsbeschluss war hier unter keinerlei rechtlichem Gesichtspunkt nichtig Normenkette § 23 Abs.4 WEG, § 28 Abs.5 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümer wurde in seiner Einzelabrechnung mit Rechtsverfolgungskosten der Gemeinschaft belastet, da er - wie schon in den Vorjahren - persönlich dafür einstehen wollte. Die Gemeinschaft vertraute auch neuerlich auf ...mehr

Leitsatz Der Zuschlagsbeschluss bezüglich einer Eigentumswohnung erstreckt sich von Rechts wegen auch auf den dieser Wohnung zugewiesenen Stellplatz. Fakten: Der Schuldner und bisherige Wohnungseigentümer greift vorliegend den Zuschlagsbeschluss an, weil in der Grundstücksbeschreibung des Zuschlagsbeschlusses der Pkw-Stellplatz nicht als zum Sondereigentum der Wohnung gehören...mehr

Normenkette § 8 WEG, § 15 WEG; § 1004 BGB Kommentar 1. Eine mit dem Wortlaut der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung eines Sondereigentums ist grundsätzlich zulässig, sofern durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend dem Wortlaut der Zweckbestimmung (h.R.M.). 2. Insoweit kann nicht ohne wei...mehr

Leitsatz Vertrauensschutzgrundsätze, die ausnahmsweise nicht zur Nichtigkeit der Einräumung eines Sondernutzungsrechts per Mehrheitsbeschluss führen, können erst dann eingreifen, wenn im Vertrauen auf die frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshof nicht lediglich Entschließungen gefasst, sondern zusätzlich rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitig...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für den Antragsteller hinsichtlich der Geltendmachung einer Beschlussnichtigkeit eines solchen "Zitterbeschlusses" auch dann, wenn für die "nur beschlossene" Gebrauchs- Neuregelung ausschließlich "vernünftige Gründe" sprechen Kostenentscheidung teilweise auch zulasten des erst in III. Instanz obsiegenden Rechtsbeschwerdeführers (!) auf Grund Änd...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, wonach der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und diese einen Teil des Mietertrags der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen unzulässigen Eingriffs in den Kernbereich der Sondereigentumsrechte und somit wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nicht...mehr

Normenkette § 13 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ein Beschluss, wonach der Verwalter einer Eigentumswohnanlage für die ihre Wohnung vermietenden Sondereigentümer den Mietzins einzuziehen hat und die einen Teil des Mietertrags (aus einem vorhandenen Mietpool) der Gemeinschaft zur Verfügung stellen müssen, ist wegen eines unzulässigen Eingriffs in die ...mehr

Leitsatz Ein Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung scheidet dann aus, wenn ihr alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Der Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers ist an die Zustimmung seines Rechtsvorgängers gebunden. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer errichtete mit Zustimmung der übrigen damaligen Wohnungseigentümer vor mehreren Jahren eine Terrasse a...mehr

Leitsatz Widerspruch zwischen Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan zur Begründung eines Gartensondernutzungsrechtes Zustimmung aller Eigentümer zu beantragter Flächen-Berichtigung in grundbuchmäßiger Form Objektive Auslegung auch einer Eintragungsbewilligung Eintragungsbewilligung muss Sondernutzungsflächen klar und bestimmt bezeichnen (grundbuchrechtlich herrschender Bes...mehr

Leitsatz Das Beschlussanfechtungsrecht kann verwirkt sein, wenn der Antragsteller zwar den Kostenvorschuss einzahlt, aber trotz gerichtlicher Aufforderung weder eine aktuelle Eigentümerliste noch die ladungsfähige Anschrift des Verwalters mitteilt und das Verfahren erst vier Jahre später weiter betreibt. Fakten: Der hier anfechtende Wohnungseigentümer hatte trotz der gerichtl...mehr

Leitsatz Um nachteilig zu sein, genügt es zum einen, dass eine Baumaßnahme (hier: Ausbau eines Spitzbodens) zugleich dienlich bzw. geeignet ist, eine wohnungsähnliche und damit intensivere Nutzung als erlaubt zu ermöglichen. Bereits darin, d.h. ohne dass es darauf ankommt, ob der Spitzboden auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, ist eine unzulässige Beeinträchtigung d...mehr

Leitsatz Wanddurchbrüche zwischen zwei Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 WEG) oder einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht schon deshalb einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. Wird eine tragende, in Gemeinschaftseigentum stehende Wand durchbrochen, so ist ein nicht hinnehmbarer N...mehr

Leitsatz Wanddurchbrüche zum Zwecke der Verbindung zweier Wohnungen zumindest nicht allein aus Gründen des Widerspruchs zur Teilungserklärung nachteilig (BGH bestätigt die Rechtsmeinung des vorlegenden BayObLG, Beschluss v. 8.9.2000, Az.: 2Z BR 8/00) Statik und Brandsicherheit dürfen jedoch nicht zu Gefährdungen führen Glaubhafter, gegnerseits unwidersprochen gebliebener Vortr...mehr

Leitsatz Ein Mehrheitsbeschluss, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung des Senats und Anschluss an BGH NJW 2000, 3500). Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten in diesem Verfahren die Bestimmungen der Teilungserklärung über die Verteilung der Bewirtschaftungskosten hinsichtlich der T...mehr

Leitsatz Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen versäumter Rechtsmittelfrist Normenkette § 22 Abs. 1WEG; § 1004 Abs. 1 BGB; § 22 Abs. 2 FGG; Art. 6 BayBO Kommentar 1. Der Nachbareigentümer (Reihenhaus-Wohnungseigentümer) war als sog. werdender Wohnungseigentümer gem. § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Antragstellung berechtigt (BayObLG Z 1990, 101). Andere Reihenhauseigentümer war...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine eigene Rechtspersönlichkeit; sie kann deshalb als solche weder klagen noch verklagt werden. Bei einem von den Wohnungseigentümern veranlassten Ver- fahren sind diejenigen Wohnungseigentümer namentlich zu bezeichnen, die der Gemeinschaft zur Zeit der Antragstellung angehören. Dies ist Sache der Antragsteller, die dazu eine...mehr

Leitsatz Ein ausländischer Wohnungseigentümer, dem der vorhandene Kabelanschluss den Empfang nur eines Programms in seiner Landessprache ermöglicht, kann auch dann die Zustimmung der Miteigentümer zur Anbringung einer Satellitenanlage verlangen, wenn in der ihm beim Erwerb seines Wohnungseigentums bekannten Teilungserklärung die Anbringung privater Antennenanlagen am gemeins...mehr

Normenkette Art.5 Abs.1 Satz 1 GG, Art. 14 GG; § 14 Nr.1 WEG, § 22 Abs.1 WEG Kommentar 1. Eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss gehört griechischen Staatsangehörigen; das Haus ist an das Breitbandkabelnetz angeschlossen, in das ein kostenpflichtiges Fremdsprachenpaket mit u.a. einem griechisch-sprachigen Programm (ERT SAT) eingespeist wird, welches über eine sog. SET/TOP/Box...mehr

Leitsatz Unwirksame Verwalterbestellung Normenkette § 24 WEG, § 26 WEG Kommentar 1. In kleinerer Eigentümergemeinschaft (3 Wohneinheiten) verwaltete der Vater die Anlage mit 2 Einheiten seiner beiden Kinder und einer weiteren mit einem "familienfremden" Eigentümer; der Vater war mit seiner Ehefrau auch Nießbraucher der Wohnungen beider Kinder und bewohnte eine Wohnung. Gegen de...mehr

Leitsatz Eine Eigentümerversammlung in einem Wohnwagen des Verwalters kann für einzelne Wohnungseigentümer unzumutbar sein, wenn zwischen ihnen und dem Verwalter gespannte zwischenmenschliche Beziehungen bestehen. Soll eine Wohnungseigentümerversammlung zwischen Weihnachten und Neujahr stattfinden, ist auf das Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer, in dieser Zeit ihre A...mehr

Leitsatz Umwandlung von (Büro-) Teileigentum in Wohnungseigentum (oder umgekehrt) bedarf grds. der Mitwirkung aller Eigentümer und der Eintragung ins Grundbuch Die Mitwirkung von Sondernachfolgern kann nach Gemeinschaftsordnungs-Vereinbarung ausgeschlossen sein Zur Änderungsvollmacht in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und in den Kaufvertragsurkunden Normenkette §...mehr

Leitsatz Die Umwandlung eines Teileigentums in ein Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer und der Eintragung in das Grundbuch; die Mitwirkung von Sondernachfolgern ist nur dann entbehrlich, wenn sie durch die in das Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen ist. Fakten: In der Teilungserklärung war bestimmt, d...mehr

Leitsatz Es ist zulässig, vorsorglich alle Eigentümerbeschlüsse einer Eigentümerversammlung anzufechten, wenn einem Wohnungseigentümer die Niederschrift über die Versammlung kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist noch nicht zugegangen ist. Fakten: In einer Wohnungseigentümerversammlung wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Einer der Wohnungseigentümer hatte vorsorglich die do...mehr

Leitsatz Zu einer ordnungsgemäßen, nachprüfbaren Rechnungslegung im Rahmen einer Grundstücksverwaltung gehört auch die Vorlage von Belegen für die Einnahmen und Ausgaben. Fakten: Gegen einen Immobilienverwalter war ein Zwangsgeld festgesetzt worden, da er seiner einem gerichtlichen Vergleich entstammenden Verpflichtung zur Rechnungslegung nicht genügend nachgekommen war. Er h...mehr

Leitsatz Das Waschen und Trocknen in einer Wohnung gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums Normenkette (§§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1 Nr. 1, 15 Abs. 2 WEG) Kommentar Die Möglichkeit, innerhalb des Wohnungseigentums die täglich anfallende Wäsche maschinell reinigen zu können, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums. Ein Mehrheitsbeschluss (im Rahmen einer Hausordnungsregelu...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen, die das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß überschreiten, sind nicht nichtig, sondern nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar. Fakten: Einem Wohnungseigentümer war per Mehrheitsbeschluss die Errichtung einer Dachterrasse genehmigt worden. Da die Errichtung der Terrasse eine bauliche Veränderung darstellt, die über das von jedem W...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschluss über die Gestattung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums (hier: Dachterrassen-Errichtung) ist nicht nichtig, sondern bei nicht bestehender Duldungspflicht nur anfechtbar (das BayObLG folgt hier im Ergebnis der neuen Meinung des BGH vom 20.09.2000) Unrichtige Abstimmungswertungen des Versammlungsleiters nicht entscheidend Wiedereins...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB, § 823 BGB, § 249 BGB; Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG; Art. 14 Abs. 1 GG Kommentar 1. Verfügt eine Wohnanlage über einen Kabelanschluss, so gibt das Grundrecht auf Informationsfreiheit einem deutschen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ohne Zustimmung der übrigen Eigentüm...mehr

Leitsatz Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltung- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, s...mehr

Leitsatz Stimmrecht und Stimmrechtsvertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Wohnungseigentümerin Das Ausscheiden eines Gesellschafters aus der GbR führt dazu, dass sein Anteil automatisch den übrigen Gesellschaftern zuwächst Der bestellte Geschäftsführer (nicht Gesellschafter) der GbR ist zu laden und in der Wohnungseigentümerversamm-lung teilnahme- und stim...mehr

Leitsatz Wohngeldinkasso des Verwalters als Vertreter der Gemeinschaft, auch wenn im Innenverhältnis verwaltervertraglich Verfahrensführung in eigenem Namen (in Verfahrensstandschaft) vereinbart wurde Mehrheitsbeschluss über Erhebung eines pauschalen Verzugszinses von 15 % ist nichtig (im Anschluss an BGH vom 20.9.2000) Normenkette § 27 WEG, § 288 BGB Kommentar 1. Die verwalter...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 26 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich sind die Vertragspartner in der Gestaltung eines Verwaltervertrages frei. Allerdings unterliegt ein solcher Verwaltervertrag den allgemeinen Schranken des Privatrechts, d.h., er darf nicht gegen gesetzliche Verbote ( § 134 BGB) und auch nicht gegen die guten Sitten ( § 138 BGB) verstoßen. Nichtig sind hier i...mehr

Leitsatz In der Gebäudeversicherung ergibt eine ergänzende Vertragsauslegung einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Normenkette § 67 VVG, § 82 VVG Sachverhalt Die Kl. machte als Gebäudeversicherer Rückgriffsansprüche gegen die Bekl. geltend. Der VN, der Eige...mehr

Leitsatz Vertragsmängel, die nicht kraft Gesetzes zur Nichtigkeit der betreffenden Klausel im Verwaltervertrag führen, können die Anfechtbarkeit des Beschlusses begründen, auf dem der Abschluss des Verwaltervertrages beruht. In Betracht kommen insbesondere Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung oder ein Widerspruch zu der zwischen den Wohnungseigentümern ge...mehr

Leitsatz Keine Erhöhungsgebühr nach § 6 BRAGO bei Verfahrensführung des Verwalters in Prozessstandschaft Normenkette § 47 WEG, § 6 BRAGO Kommentar 1. Hat der Verwalter in einem Verfahren auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen in der Beschwerdeinstanz seinen Antrag "zurückgenommen" (weil der Antragsgegner in der Zwischenzeit seine Rückstände beglichen hat), ist es aus Rechtsgründe...mehr