Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümergemeinschaft

Leitsatz Anspruch eines Eigentümers auf Erhebung einer zusätzlichen Sonderumlage in allen drei Instanzen zurückgewiesen! Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 21 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Nach unbestrittener Konkurseinstellung mangels Masse gegen einen Wohngeldschuldner (mit rückständiger Schuld von noch DM 2.873,-) beantragte ein anderer Eigentümer zum Ausgleich des rückständigen W...mehr

Leitsatz Ein bestandskräftiger Beschluss der Wohnungseigentümer, einzelne Teileigentumseinheiten entgegen dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel mit einer einmaligen Sonderumlage wegen erhöhten Wasserverbrauchs zu belasten, ist als vereinbarungswidriger Beschluss nicht nichtig. (wie BGH NJW 2000, 3500). Fakten: Die Wohnungseigentümer beschloss...mehr

Leitsatz Nachträglicher Kabelanschluss eines Teileigentümers gehört nicht zu den Primäraufgaben eines Verwalters Normenkette § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Zur "Abrechnung 1997" fasste die Gemeinschaft im März 1998 mehrheitlich den Beschluss, dass der Antragsteller wegen erhöhten Wasserverbrauches für sein Laden-Te...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Ein Eigentümer hatte seine 106 qm große Wohnung in eine 1-Zimmer- und eine 2-Zimmer-Wohnung aufgeteilt und beide Wohnungen an verschiedene Mieter vermietet. Zum Kostenverteilungsschlüssel war in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Aufteilung grundsätzlich nach Miteigentumsquoten vereinbart, wobei jedoch ebenfalls ausdrückli...mehr

Leitsatz Aufwendungsersatzansprüche des WEG- Verwalters wegen verauslagter Gerichts- und Rechtsanwaltskosten verjähren grundsätzlich in 2 Jahren. Fakten: Der Geschäftsführer der ehemaligen Verwalterin überwies einen Gerichtskosten- und Gebührenvorschuss an einen Rechtsanwalt für ein gerichtliches Verfahren der Gemeinschaft. Die überweisung erfolgte von einem Konto, das auf de...mehr

Leitsatz Bei einem Gebäudeversicherungsvertrag, dessen Versicherungsnehmer eine Miteigentümergemeinschaft ist, ist das Sachersatzinteresse des einzelnen Miteigentümers an dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer mitversichert. Der Miteigentümer ist deshalb nicht "Dritter" i. S. d. § 67 Abs. 1 VVG. Normenkette § 67 Abs. 1 VVG Sachverhalt D...mehr

Leitsatz Auch dann, wenn es nach dem Verwaltervertrag grundsätzlich Aufgabe des Verwalters ist, Baumaßnahmen an der Wohnungseigentumsanlage zu überwachen, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft ihm für eine besonders aufwendige Bauüberwachung zusätzliche Sondervergütung bewilligt. Fakten: In rechtlicher Hinsicht ist es grundsätzlich zulässig...mehr

Leitsatz Ersetzt ein Wohnungseigentümer im Bereich seines Sondereigentums einen vorhandenen Bodenbelag durch Fliesen, so haftet er nach § 14 Nr. 1 WEG nur für eine Verringerung des vorhandenen Trittschallschutzes. Fakten: Die Wohnungseigentümer des ersten Obergeschosses hatten im Bereich ihres Sondereigentums Fliesen verlegt. Aufgrund vermehrten Trittschalls sind diese nun mi...mehr

Leitsatz In einer aus zwei Personen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein gegen die Wiederbestellung des Verwalters sprechender wichtiger Grund vorliegen, wenn der Verwalter in einem früheren Beschlussanfechtungsverfahren als anwaltlicher Vertreter des Wohnungseigentümers aufgetreten ist, der allein mit seinen Stimmen die damals angefochtenen Eigentümerbeschlüs...mehr

Leitsatz Heizungs- oder Thermostatventile an Heizkörpern in Wohnungseigentumsanlagen sind Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. Fakten: Im Bereich der Verbrauchszähler entspricht es bereits herrschender Meinung, dass diese zum Gemeinschaftseigentum zählen. Denn die Verbrauchszähler dienen einer ordnungsgemäßen Abrechnung sowohl hinsichtlich der Gesamtabrechnung wie auch de...mehr

Leitsatz Eine Wohnungseigentümerin, die die Anlage als Bauträgerin erstellt hat und gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Bestellung ihres Ehemanns zum Verwalter durchsetzt, handelt rechtsmissbräuchlich. Fakten: Nach Auffassung der Richter entspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmenübergewicht gegen den Willen ...mehr

Normenkette § 16 Abs.2 WEG, § 28 Abs.5 WEG; § 404 BGB, § 812 BGB, § 894 BGB; § 325 ZPO Kommentar 1. Der Antragsgegner erwarb von Streithelferseite 1994 eine zu errichtende Wohnung, die er im April 1995 bezog. Die Baubeschreibung, über deren Inhalt sich die Erwerbsvertragsparteien einig waren, wurde nach beiderseitigem Verzicht nicht verlesen, im Erwerbsvertrag lediglich auf...mehr

Leitsatz 1. Ein unangefochten gebliebener und bisher als bestandskräftig angesehener Eigentümerbeschluss, der die Gemeinschaftsordnung geändert hat (hier: Abstimmungsverfahren über bauliche änderungen - sog. Zitterbeschluss), kann jedenfalls durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden. 2. Das Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Gültigkeit des Zweitbe...mehr

Leitsatz Haftung des bauträgeridentischen Verwalters auf Schadenersatz wegen unterlassener Pflichten im Bereich anfänglicher Baumängelgewährleistungsanspruchsverfolgung (rechtskräftig bestätigt im 17. Jahr nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums!) Genehmigte Abrechnungs-Entlastung beschränkt sich nur auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefund...mehr

Leitsatz Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, der inhaltlich darauf gerichtet ist, festzustellen, ein für einen Wohnungseigentümer rechtskräftig titulierter Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung sei (trotz gewisser Maßabweichungen) erfüllt, ist nichtig. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer hatte ursprünglich eine rechtswidrige bauliche Veränderung vorgeno...mehr

Leitsatz Bloße Meinungsäußerungen in einer Eigentümerversammlung sind nicht als Beschlüsse zu werten Schrittweises Vorgehen bei Reparaturbedürftigkeit eines Altbaus nach Prüfung eines Sachverständigen vertretbar Für den Anspruch auf Minderverkaufserlös wegen zurückgestellter Instandsetzungen fehlte vorliegend die Anspruchsgrundlage, der Nachweis objektiver Pflichtverletzung un...mehr

Leitsatz Legen die Wohnungseigentümer einzelne Posten der Jahresabrechnung im Vertrauen auf eine Erstattungszusage vollständig auf einen einzelnen Wohnungseigentümer um, so ist dieser Abrechnungsbeschluss nur anfechtbar, nicht aber wegen überschreitung der absoluten Beschlusskompetenz nichtig. Fakten: Entsprechend der Zusage eines Wohnungseigentümers sollten diesem im Rahmen ...mehr

Leitsatz Der Zuschlagsbeschluss bezüglich einer Eigentumswohnung erstreckt sich von Rechts wegen auch auf den dieser Wohnung zugewiesenen Stellplatz. Fakten: Der Schuldner und bisherige Wohnungseigentümer greift vorliegend den Zuschlagsbeschluss an, weil in der Grundstücksbeschreibung des Zuschlagsbeschlusses der Pkw-Stellplatz nicht als zum Sondereigentum der Wohnung gehören...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über eine konkrete Jahresabrechnung, der ein falscher Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Fakten: Eines der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft beanstandete in diesem Verfahren, dass in den Einzelabrechnungen entgegen den Bestimmungen der maßgeblichen Teilungserklärung die Kosten für Wasser, Stro...mehr

Leitsatz Vertrauensschutzgrundsätze, die ausnahmsweise nicht zur Nichtigkeit der Einräumung eines Sondernutzungsrechts per Mehrheitsbeschluss führen, können erst dann eingreifen, wenn im Vertrauen auf die frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshof nicht lediglich Entschließungen gefasst, sondern zusätzlich rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitig...mehr

Leitsatz Um nachteilig zu sein, genügt es zum einen, dass eine Baumaßnahme (hier: Ausbau eines Spitzbodens) zugleich dienlich bzw. geeignet ist, eine wohnungsähnliche und damit intensivere Nutzung als erlaubt zu ermöglichen. Bereits darin, d.h. ohne dass es darauf ankommt, ob der Spitzboden auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, ist eine unzulässige Beeinträchtigung d...mehr

Leitsatz Abrechnungszeitraum ist grundsätzlich das Kalenderjahr; vorliegend keine konkludente, abweichende Vereinbarung Wird lediglich über Einzelabrechnungen zu Nebenkosten beschlossen, ist nicht von bestandskräftiger Billigung der Jahresabrechnung und auch nicht von stillschweigender Entlastung des Verwalters auszugehen Verwalterwechsel und Abrechnungspflichten Normenkette §...mehr

Leitsatz Wanddurchbrüche zwischen zwei Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 WEG) oder einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht schon deshalb einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. Wird eine tragende, in Gemeinschaftseigentum stehende Wand durchbrochen, so ist ein nicht hinnehmbarer N...mehr

Leitsatz Ein Mehrheitsbeschluss, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung des Senats und Anschluss an BGH NJW 2000, 3500). Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten in diesem Verfahren die Bestimmungen der Teilungserklärung über die Verteilung der Bewirtschaftungskosten hinsichtlich der T...mehr

Leitsatz Unwirksame Verwalterbestellung Normenkette § 24 WEG, § 26 WEG Kommentar 1. In kleinerer Eigentümergemeinschaft (3 Wohneinheiten) verwaltete der Vater die Anlage mit 2 Einheiten seiner beiden Kinder und einer weiteren mit einem "familienfremden" Eigentümer; der Vater war mit seiner Ehefrau auch Nießbraucher der Wohnungen beider Kinder und bewohnte eine Wohnung. Gegen de...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 23 Abs. 4 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB, § 823 BGB, § 249 BGB; Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG; Art. 14 Abs. 1 GG Kommentar 1. Verfügt eine Wohnanlage über einen Kabelanschluss, so gibt das Grundrecht auf Informationsfreiheit einem deutschen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ohne Zustimmung der übrigen Eigentüm...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 26 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. Grundsätzlich sind die Vertragspartner in der Gestaltung eines Verwaltervertrages frei. Allerdings unterliegt ein solcher Verwaltervertrag den allgemeinen Schranken des Privatrechts, d.h., er darf nicht gegen gesetzliche Verbote ( § 134 BGB) und auch nicht gegen die guten Sitten ( § 138 BGB) verstoßen. Nichtig sind hier i...mehr

Leitsatz Die Vollmacht, die dem Verwaltungsbeirat durch einen Eigentümerbeschluss zum Aushandeln und Abschließen eines Verwaltervertrages erteilt ist, ermächtigt diesen nur zu solchen Regelungen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Fakten: Gängige Praxis in den Eigentümergemeinschaften ist es, den Verwaltungsbeirat mit dem Abschluss des Verwaltervertrags zu beauftrage...mehr

Leitsatz Antragsbefugnis eines einzelnen Eigentümers auf Feststellung der Unwirksamkeit (bzw. Teilunwirksamkeit) eines Verwaltervertrages, der kraft Beschlussfassung vom Beirat auszuhandeln bzw. nur zu unterzeichnen war Beschlussweise Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrags ermächtigt diesen nur, Regelungen zu treffen, die ordnungsgemäßer...mehr

Leitsatz Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nur den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand. Fakten: Im vorliegenden Fall besteht die Eigentümergemeinschaft aus zwei Mitgliedern. Bei der Anlage handelt es sich um ein ehemaliges Einfamilienhaus, das in zwei Sondereigentumsbereiche geteilt worden war. Die das Erdgeschoss be...mehr

Leitsatz Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Ansprüchen der Wohnungseigentümer wegen eines Anspruchs gegen den Verwalter scheidet schon wegen der erforderlichen Gegenseitigkeit aus. Die Einschränkung von Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht gilt nicht nur für Wohngeldvorschüsse, sondern auch für Nachforderungen aufgrund einer Jahresabrechnung. Fakten: Die Eigentümergemeinsch...mehr

Leitsatz Ist Verfahrensgegenstand die Frage, ob die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, einen Wohnungseigentümer aus dem bestehenden Fernsehkabelanschluss zu entlassen und ihm dadurch Kabelgebühren in Höhe von 128 DM jährlich zu ersparen, wird der für die Rechtsmittelbeschwer maßgebende Wert nicht überschritten. Fakten: Der Antrag eines Wohnungseigentümers auf Abmelden sein...mehr

Leitsatz Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnun...mehr

Leitsatz Durch einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich gebilligten Vertrag mit dem Verwalter können die Wohnungseigentümer zugleich die Fälligkeit und den kalendermäßigen Verzug mit ihren monatlichen Beitragsvorschüssen festlegen. Fakten: Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ist weder in der Teilungserklärung noch in der Gemeinschaftsordnung die Fäll...mehr

Leitsatz Zahlungs- und Abrechnungspflichten einer "unechten" Wohnungseigentumsverwaltung durch den teilenden Eigentümer im Vorstadium bis zu ordnungsgemäß bestellter und beginnender WEG-Verwaltung Individuelle Abrechnungspflichten des nach Auftragsrecht handelnden teilenden Eigentümers Verneinte Aufrechnungsberechtigung des Teilenden gegenüber Wohngeldvorschüssen für die hi...mehr

Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 WEG, § 19 GBO, § 877 BGB Kommentar 1. Der V. Senat des BGHbestätigte die Meinung des vorliegenden BayOblG mit Beschluss vom 30.03.2000 (MDR 2000, 757 mit Anmerkung Böhringer = ZMR 2000, 472 mit Anmerkung Müller = ZWE 2000, 347 mit Anmerkung Röll, S. 343 = ETW, Gr. 2, S. 4161) gegen die Auffassung des OLG Düsseldorf vom 19.07.1995 (FGPrax 1995, 187...mehr

Leitsatz Ist das mit den Miteigentumsanteilen von zwei Speichern verbundene Sondereigentum wegen eines Widerspruchs zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht entstanden, besteht ein gegen die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer gerichteter Anspruch auf Begründung von Sondereigentum, das mit den isolierten Miteigentumsanteilen verbunden werden kann. Fakten: Derzeit...mehr

Leitsatz Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, bindet alle Wohnungseigentümer. Die Durchsetzung des Verbots kann allerdings im Einzelfall nach dem Grundsatz von Treu und Glauben unzulässig sein. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich, dass in der Wohnanlage keine Hunde, Katz...mehr

Leitsatz Ein Tagesordnungspunkt "Bestellung eines Verwalters" deckt sowohl einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters als auch über die Höhe der Vergütung. Eine Verwaltervergütung in Höhe von 100 DM pro Stunde zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer kann bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen im Rahmen des üblichen und Angemessenen liegen. Fakt...mehr

Leitsatz Mangels Anfechtung bestandskräftig gewordene Mehrheitsbeschlüsse über Änderungen der Gemeinschaftsordnung (speziell zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, zu Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und über Hausordnungsvorschriften) sind nicht nichtig! Normenkette § 10 Abs. 1 WEG, § 15 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 2 WEG, § 23 WEG Kommentar...mehr

Normenkette § 164 BGB, § 179 BGB, § 631 BGB Kommentar Beauftragt ein WEG-Verwalter eine Servicefirma mit der Erstellung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für verschiedene Wohnungseigentümergemeinschaften, so haftet er sogar bei Anhaltspunkten für ein Handeln in fremdem Namen selbst für die Vergütung und die Gerätekosten, für Mieten sowie für die Erstellung von Abrechnu...mehr

Leitsatz Isolierglasfenster sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Obliegt nach der Gemeinschaftsordnung die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im Bereich des Wohnungseigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer, so gilt dies auch für den Austausch trüb oder blind gewordener Glasscheiben. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer ersetzte im Bereich seines Sondernutz...mehr

Leitsatz Bei der wechselnden Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung als "Laden/Büro", "Ladenlokal mit Küche" und "Laden mit Bistro" steht die Bezeichnung "Laden" im Vordergrund. Dies jedenfalls schließt den Betrieb einer Gaststätte aus, die auch über die allgemeinen Ladenöffnungszeiten hinaus betrieben werden soll. Fakten: Bei der Zweckbestimmung eines Teile...mehr

Normenkette § 26 WEG, § 27 WEG Kommentar Missachtet die vom Bauträger eingesetzte Erstverwalterin bei gesellschaftsrechtlicher Verflechtung mit dem Bauträger Fristsetzungen und Weisungen der Eigentümergemeinschaft und lässt sie Abbuchungen eigener Verbindlichkeiten vom Konto der Gemeinschaft zu, ist die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages und die Abberufung der Verwalt...mehr

Normenkette § 22 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar 1. Eine bauliche Veränderung in dem Sinne, die einem Beseitigungsanspruch ausgesetzt sein könnte, liegt dann nicht vor, wenn durch die Maßnahme ein den Bauplänen entsprechender Zustand erstmalig hergestellt wird (BayObLG, ZMR 2000, 38) oder der Bauträger von vorneherein abweichend von den ursprünglichen Plänen ein Gebäu...mehr

Leitsatz Die Sanierung einer durchfeuchteten Fassade unter erstmaliger Aufbringung einer Wärmedämmung kann eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme darstellen. Kommen mehrere gleichermaßen Erfolg versprechende Sanierungsmaßnahmen in Betracht, steht der Eigentümergemeinschaft bei der Auswahl ein Ermessensspielraum zu. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft beschloss auf einer ...mehr

Leitsatz Bei Begründung von Wohnungseigentum durch einen Teilungsvertrag nach § 3 WEG kann eine werdende Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht entstehen. Fakten: Bedeutung hat die Aussage im Leitsatz für den Rechtsweg bei Streitigkeiten nach der Begründung von Wohnungseigentum durch einen Teilungsvertrag. Denn das Wohnungseigentumsgericht ist nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG g...mehr

Leitsatz Bei Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag (nach § 3 WEG) kann eine werdende (faktische) Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht entstehen Rechtsbeschwerdegericht kann noch über die Zuständigkeit entscheiden, wenn über die Frage Prozessgericht/Wohnungseigentumsgericht nicht vorab entschieden wurde Normenkette § 3 WEG, § 50 WEG, § 17a GVG, § 29 ZPO Ko...mehr

Leitsatz Lässt der Verwalter elektrische Zuleitungen zu einzelnen Kellerabteilen unterbrechen, die nach seiner Auffassung unberechtigt angebracht worden sind, kann ein Wiederherstellungsanspruch nur von der Gemeinschaft insgesamt oder mit deren Ermächtigung von einem Wohnungseigentümer gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Fakten: Der Verwalter hat nach § 27 WEG u.a. di...mehr

Leitsatz Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche gegen den Verwalter (auf Wiederherstellung oder auch Schadenersatz) setzt Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus Stromleitungen (im Keller) sind Gemeinschaftseinrichtungen Normenkette § 21 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 47 Satz 2 WEG Kommentar 1. Lässt der Verwalter elektrische Zul...mehr