Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rz. 205 Wurde in einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit vereinbart, dass der Mieter gegen eine Einmalzahlung überhaupt keine Miete mehr zahlen muss, gilt dies nicht als Vorausverfügung i.S.d. § 1124 BGB, so dass der Zwangsverwalter keine Zahlung mehr fordern kann, wenn die Einmalzahlung vor der Beschlagnahme geleistet wurde. Dies gilt auch dann, wenn das Grundpfandrecht zum ...mehr

Rz. 37 Auch wenn die Voraussetzungen für den Antrag vorliegen, sollte bedacht werden, ob es wirtschaftlich sinnvoll ist, einen solchen Antrag zu stellen. Neben den nicht geringen Gerichtskosten (siehe § 1 Rn 95) kann die Weiterführung des Verfahrens von erheblichen Vorschüssen (siehe § 1 Rn 281 ff.) abhängig werden, die nicht ohne weiteres wieder einzubringen sind (siehe § 1...mehr

Rz. 852 Für vertraglich geschuldete, aber im Abrechnungszeitraum nicht eingezogene Mieten oder Pachten erhält der Verwalter 20 % der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn er den Betrag eingezogen hätte (§ 18 Abs. 1 S. 2 ZwVwV). Dabei ist es gleichgültig, ob der Verwalter erhebliche zeitaufwändige Bemühungen für diesen Einzug unternommen hatte oder ob er mit Rücksicht auf di...mehr

Rz. 716 Ist bezüglich eines der Verwaltung unterliegenden Anspruchs zwischen dem Schuldner und einem Dritten bereits eine Klage anhängig, wurde früher in der Literatur die Auffassung vertreten, der Prozess werde in analoger Anwendung von § 239 oder § 240 ZPO unterbrochen. Diese Auffassung hat sich angesichts der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht durchgesetzt. Rz. 717 Die...mehr

Rz. 217 Vereinbart der Eigentümer in einem Mietaufhebungsvertrag eine Ausgleichszahlung für den Fall, dass er das Objekt künftig nur zu einem geringeren Betrag vermieten kann, ist dies keine Miete sondern Schadensersatz und daher nicht beschlagnahmt, wenn die Vereinbarung vor der Beschlagnahme getroffen wurde. Tritt der Eigentümer vor Beschlagnahme diese Forderung gegen den ...mehr

Rz. 1054 Der Ersteher wird nicht berechtigt, den Besitz des Grundstücks zu ergreifen oder irgendwelche Verwaltungshandlungen vorzunehmen. Der Schuldner hat das ihm von der Beschlagnahme in der Zwangsversteigerung belassene Besitz- und Verwaltungsrecht durch den Zuschlag verloren. Dies übt nun der Verwalter aus. Nicht nur formal, sondern auch sachlich konsequent ist es, dem E...mehr

Rz. 4 Da das ZVG nur ein herausgelöster Teil (§ 869 ZPO) der Zivilprozessordnung ist, müssen zur Anordnung der Zwangsverwaltung die allgemeinen Prozessvoraussetzungen vorliegen, insbesondere muss ein Rechtsschutzbedürfnis vorhanden sein. Dieses fehlt sonst bei Vollstreckungshandlungen, wenn von Anfang an feststeht, dass eine Befriedigung des Gläubigers durch diese Handlung n...mehr

Rz. 389 Nachdem der Aufhebungsbeschluss das Verfahren beendet hat (siehe § 1 Rn 396), muss jetzt die Abwicklung erfolgen. Der Zwangsverwalter darf die Verwaltung erst einstellen, wenn ihm das Gericht die Aufhebung mitgeteilt hat (§ 12 Abs. 1 ZwVwV). Nunmehr stellt er die Verwaltungshandlungen gegenüber Dritten ein und verständigt die Mieter über die Aufhebung der Verwaltung. ...mehr

Rz. 877 Es muss wie folgt unterschieden werden:mehr

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Rz. 658 Bei einem Mietvertrag über Wohnraum ist zu beachten, dass die derzeitige Rechtslagemehr

Rz. 444 Nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses und Aufhebung des Verfahrens muss der Verwalter dem Ersteher das Grundstück samt den mitversteigerten Gegenständen übergeben.[332] Die Rechtshandlungen, welche der Verwalter in der Zwischenzeit vorgenommen hat, begünstigen und belasten den Ersteher.[333] Daraus ergibt sich, dass man das Verhältnis Verwalter – Ersteher mit ein...mehr

Rz. 768 Schuldner der Umsatzsteuer ist, wer eine Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer erteilt.[217] Dies gilt auch, wenn die zu zahlende Umsatzsteuer gesondert im Mietvertrag ausgewiesen ist. Somit müsste der Zwangsverwalter diese ausgewiesene Umsatzsteuer zunächst auch dann bezahlen, wenn der Mieter die Zahlung schuldig bleibt. Es handelt sich um Aufwendungen nach § 155 ...mehr

Rz. 735 Hat der Zwangsverwalter gegen Dritte einen Titel erwirkt, insbesondere bezüglich rückständiger Mietforderungen, und wird das Verfahren aufgehoben, ist Folgendes zu beachten: Der für den Zwangsverwalter titulierte Anspruch gehörte bereits während der Zwangsverwaltung zum Schuldnervermögen. Diesem war lediglich die Verwaltung entzogen, weshalb der Verwalter den Schuldne...mehr

Rz. 1051 Es sind alle Vorschriften über die Zwangsverwaltung anwendbar, welche mit dem Sicherungszweck zu vereinbaren sind, also nicht die Vorschriften über die Befriedigung des Gläubigers. Somit muss der Verwalter – notfalls mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers – das Grundstück in Besitz nehmen und die Mieter etc. – wie auch sonst üblich – verständigen. Er zieht alle Zahlung...mehr

Rz. 822 Haftet der Zwangsverwalter nach § 154 ZVG und somit nach §§ 249, 276 BGB, kommt auch eine Haftung für seine qualifizierten Mitarbeiter (§ 278 BGB) oder – bei unselbstständiger Tätigkeit, z.B. Hausmeister – auch § 831 BGB in Betracht. Rz. 823 Auch ohne Rückgriff auf § 154 ZVG haftet der Zwangsverwalter für die Verkehrssicherheit des Objektes "wie ein Eigentümer"[257] –...mehr

Rz. 1057 Die Anordnung nach § 94 ZVG bewirkt (ebenso wie jene nach § 25 ZVG) keine Beschlagnahme, also insbesondere kein relatives Veräußerungsverbot. Somit ist der Verwalter darauf angewiesen, durch seinen Besitz Verfügungen des Erstehers (oder gar des Schuldners) zu verhindern. Da auch der Haftungsverband nicht aktiviert wird (siehe § 1 Rn 135), findet § 1124 BGB keine Anwe...mehr

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Rz. 766 Werden mehrere Grundstücke[214] des gleichen Schuldners zwangsverwaltet, so sind (dazu allgemein § 1 Rn 278) die Aufwendungen des § 155 ZVG getrennt zu ermitteln. Dies gilt grundsätzlich auch für die Umsatzsteuer.[215] Etwas anderes mag gelten, wenn:mehr

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Rz. 868 In zwei Fällen erhält der Verwalter seine Vergütung nach Zeitaufwand, nämlich:mehr

Rz. 575 Der Schuldner verliert entschädigungslos sein Wohnrecht, wenn er den Besitz aufgibt (auszieht), ohne Zustimmung des Verwalters mit einem Mieter Räume tauscht oder das Grundstück veräußert, wobei der Erwerber kein neues Wohnrecht erwirbt.[39] Dagegen können die bisherigen Mitglieder des Hausstandes auch nach dem Tod des Schuldners weiter wohnen. Dieses Recht wird man ...mehr

Rz. 639 Der erforderliche Beschluss des Gerichts ist dergestalt konstitutiv, dass hiermit sowohl die eigentliche Beschlagnahme (Befriedigungsrecht), als auch die Verwaltungsbefugnis endet. Der Verwalter wird nun die Mieter verständigen, dass sie nicht nur die künftig fällig werdende Miete, sondern auch die Abschläge auf die Nebenkosten wiederum an den Eigentümer zahlen müssen...mehr

Rz. 1126 Muster 1 Zum Amtsgericht Musterstadt Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit zeige ich an, dass ich die Volksbank Musterstadt, Mar...mehr

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Rz. 1085 Obwohl ein Nießbrauch nicht übertragbar ist (§ 1159 S. 1 BGB), wird heute überwiegend angenommen, dass das dingliche Stammrecht und nicht nur der (obligatorische) Anspruch auf Ausübung (§ 1159 S. 2 BGB) der Pfändung unterworfen ist. Allerdings kann der Pfandgläubiger den Nießbrauch als solchen nicht verwerten (denn er ist ja nicht übertragbar!), sondern er kann sein...mehr

Rz. 447 Nach Zugang der Entscheidung über die Aufhebung ist die Verwaltung abzuschließen und abzurechnen. Dazu wird der Verwalter:mehr

Rz. 587 Gemäß § 149 Abs. 2 ZVG kann das Vollstreckungsgericht die Räumung der Schuldner-Wohnung anordnen, wenn er oder ein Mitglied seines Hausstandes das Grundstück oder die ordnungsgemäße Verwaltung gefährdet. Das BVerfG[55] hat diese Vorschrift als verfassungskonform angesehen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:mehr

Rz. 521 Ein Eigentümer kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt auf das Eigentum am Grundstück verzichten (§ 928 BGB), was zur Wirkung im Grundbuch eingetragen werden muss. Deshalb bedarf die Eintragungsbewilligung der Form des § 29 GBO. Durch den Verzicht wird das Grundstück "herrenlos". Eignet sich der Fiskus des Bundeslandes oder ein anderer hierzu Berechtigter das...mehr

Rz. 199 Hat der Schuldner über die Miete/Pacht im Voraus verfügt, z.B. durch Abtretung, bestimmt § 1124 Abs. 1 BGB zunächst die Wirksamkeit dieser Vorausverfügung gegenüber der Hypothekenhaftung (siehe hierzu oben d) und e), siehe § 1 Rn 191). Eine Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung (Pfändung) steht nach allgemeiner Meinung einer rechtsgeschäftlichen Verfügung gleich....mehr

Rz. 725 Die allgemein vertretene Auffassung, die Prozessführungsbefugnis (einschließlich der Passivlegitimation) ende mit der Aufhebung des Verfahrens, ist erläuterungsbedürftig. Richtig ist, dass sie grundsätzlich mit dem Wegfall der Beschlagnahme als Grundlage des Verwaltungsrechtes (§ 152 Abs. 1 ZVG) endet. Rz. 726 Es ist also stets die Frage aufzuwerfen, wann die Beschlag...mehr

Rz. 555 Zwar sieht § 150 Abs. 2 ZVG vor, dass der Verwalter in den Besitz des Grundstücks durch einen Beamten oder Gerichtsvollzieher eingewiesen werden kann; die Erlaubnis, sich selbst den Besitz zu verschaffen, ist jedoch in der Praxis allgemein üblich. Für die Ergreifung des Besitzes kommt es zunächst darauf an, ob der Schuldner unmittelbarer oder nur mittelbarer Besitzer ...mehr

Rz. 250 Der Verwalter muss alle Betriebskosten zahlen, welche auf die Zeit seiner Tätigkeit entfallen, also insbesondere für Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Müllabfuhr. Er zahlt sie zunächst aus den (nicht beschlagnahmten) Abschlägen der Mieter. Reichen diese nicht aus, zahlt er aus beschlagnahmten Einnahmen, wobei die ungeklärte Rechtslage für ihn Probleme aufwirft (wegen der...mehr

Rz. 1131 Muster 6 Zwangsverwaltung des Anwesens Birkenallee 33, Musterstadt Eigentümer: Peter Faul, Birkenallee 19, Musterstadt Sehr geehrter Herr Müller, nachdem durch das Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – Musterstadt mit Wirkung zum 25.10.2013 der Zuschlag in der Zwangsversteigerung b...mehr

Rz. 135 Die "Beschlagnahme" im Sinne des ZVG bewirkt keine einheitliche Rechtsfolge; vielmehr handelt es sich um einen Sammelbegriff für verschiedene Wirkungen. Insbesondere bewirkt die Beschlagnahme:mehr

Rz. 583 Dem Schuldner sind nur die unentbehrlichen Räume zu belassen. Entbehrliche Räume kann der Schuldner nur gegen die Vereinbarung eines Nutzungsentgeltes nutzen. Es ist aber fraglich, ob der Verwalter dem Schuldner entbehrliche Räume zwangsweise entziehen kann, obwohl es keine Möglichkeit gibt, diese Räume irgendwie anderweitig zu vermieten. Immerhin sollte er dem Schul...mehr

Rz. 434 In der Literatur wird das Recht des Verwalters gelegentlich auf "Abwicklungsgeschäfte"[319] beschränkt, während er andere Geschäfte, die jetzt Sache des Erstehers wären, nicht oder nicht ohne dessen Auftrag vornehmen dürfe. Diese Auffassung wird nicht geteilt. Rz. 435 Erkennt man die oben (siehe § 1 Rn 429 ff.) geschilderte Voraussetzung als richtig an, so hat sich du...mehr

Rz. 898 Wird die Zwangsverwaltung nach Antragsrücknahme aufgehoben und es gehen noch Mieten ein, obwohl der Zwangsverwalter unverzüglich nach Bekanntgabe der Zustellung des Aufhebungsbeschlusses die Mieter verständigt hat, rechnen diese Einnahmen bis zur Abgabe des Schlussberichtes bei der Berechnung der Vergütung mit.[312] Zeitaufwands-Vergütung für Tätigkeiten nach diesem Z...mehr

Rz. 527 Summarisch umschreibt § 152 ZVG die Rechte und Pflichten des Verwalters. Einzelheiten dazu regelt die ZwVwV, die auf § 152a ZVG beruht. Dass die Miet- und Pachtverträge, welche der Verwalter vorfindet, auch ihm gegenüber wirksam sind, (vorausgesetzt, Mieter und Pächter haben vor Beschlagnahme bereits den Besitz erlangt) bestimmt ausdrücklich § 152 Abs. 2 ZVG. Rz. 528...mehr

Rz. 663 Geht es um Geschäftsraum und ist ein Mietvertrag auf unbestimmte Dauer geschlossen, können Schuldner und Ersteher mit einer relativ kurzen Frist von maximal sechs Monaten[138] den Vertrag beendigen, weshalb das Risiko relativ gering ist. Rz. 664 Wird jedoch ein Mietvertrag auf längere Zeit[139] abgeschlossen (bzw. die ordentliche Kündigung auf längere Zeit ausgeschlos...mehr

Rz. 552 Wie der Verwalter seinen Geschäftsbetrieb einrichtet, ist im Rahmen der nachgenannten Vorschriften ihm überlassen. Eine Checkliste für die Sicherstellung einer professionellen Abwicklung befindet sich als Arbeitshilfe Nr. 1 in § 5 (siehe § 5 Rn 1132). Rz. 553 Mit Rücksicht auf die heute zu fordernde Qualifikation eines Zwangsverwalters hat die ZwVwV davon abgesehen, j...mehr

Rz. 190 Miete und Pacht gehören zum Haftungsverband der Hypothek (§ 1123 Abs. 1 BGB) und werden somit durch die Zwangsverwaltung beschlagnahmt (§ 20 Abs. 2 ZVG), soweit sie noch dem Haftungsverband unterstellt sind. Es ist für diese Wirkung gleichgültig, ob die Beschlagnahme zugunsten eines Grundpfandrechtes oder durch einen persönlichen Gläubiger erfolgte. Rz. 191 Miet- und ...mehr

Rz. 913 Ist der Verwalter Rechtsanwalt, kann er die Vergütung nach dem RVG fordern, wenn ein Zwangsverwalter, der nicht Rechtsanwalt ist, die vorgenommene Tätigkeit einem Anwalt übertragen hätte. Dies gilt auch für Steuerberater und andere Personen mit besonderer Qualifikation (§ 17 Abs. 3 ZwVwV), für Letztere aber nur, wenn es für deren freiberufliche Tätigkeit ein anerkann...mehr

Rz. 846 Hat der Zwangsverwalter Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung, ist der eingezogene Bruttobetrag im jeweiligen Abrechnungszeitraum Grundlage für die Berechnung der Vergütung. Es gilt somit:mehr

Rz. 712 Hat der Schuldner bereits einen Vollstreckungstitel gegen einen Dritten erstritten und handelt es sich bei der titulierten Forderung um eine solche, die jetzt der Zwangsverwaltung unterliegt, kann der Verwalter sich eine auf seinen Namen lautende Vollstreckungsklausel (§ 727 ZPO) verschaffen und die Vollstreckung einleiten und durchführen. Rz. 713 Umgekehrt kann ein T...mehr

Rz. 489 Bekanntlich hat der BGH[380] den Streit dahingehend entschieden, dass die in § 10 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. §§ 155 Abs. 2, 156 Abs. 1 ZVG zu begleichenden Ansprüche der WEG-Gemeinschaft in gleicher Weise wie bisher, also gemäß § 155 Abs. 1 ZVG, zu begleichen sind. Zur Begründung wird ausgeführt: Der Gesetzgeber habe nichts ändern wollen, dennmehr

Rz. 80 Der Verwalter wird vom Gericht ausgewählt. Hierbei ist es (Ausnahme siehe § 1 Rn 107) an Wünsche und Vorschläge des Gläubigers nicht gebunden. Niemand ist verpflichtet, das Amt des Zwangsverwalters anzunehmen. Immer schwierigere und haftungsträchtigere Verfahren und entsprechend höhere Anforderungen an die Qualifikation erfordern eine steigende Sorgfalt bei der Auswahl...mehr

Die Klage ist unbegründet, weil eine Vorschusszahlung nur bis zur Beendigung des Vertragsverhältnisses verlangt werden kann und die Geltendmachung einer Vorschusszahlung nach Vertragsbeendigung nicht als Geltendmachung der abschließenden Vergütung ausgelegt werden kann. 1. Mit Fälligkeit der Vergütung des Rechtsanwalts gem. § 8 Abs. 1 RVG kann ein Vorschuss nach § 9 RVG nicht...mehr

Die Parteien streiten um Versicherungsleistungen nach einem durch Frostbruch verursachten Leitungswasseraustritt. Für die Zeit nach Auszug des letzten Mieters im Jahre 2005 ist der Umfang der nachfolgenden Nutzung des versicherten Gebäudes zwischen den Parteien streitig. Unstreitig wurde das Gebäude vom Kl. zwar beheizt, während einer Kälteperiode im Januar 2006 fiel die Heiz...mehr

I. Die Antragsgegner sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in X und die Schwiegereltern des Antragstellers. Er nimmt sie auf Ausgleich von Investitionen in Anspruch, die er ab 1994 in deren Haus vorgenommen hat, um Wohnraum für sich und seine Familie zu schaffen. Im Einzelnen liegt Folgendes zu Grunde: Der Antragsteller und die Tochter der Antragsgegner haben am 11.7.1991 ...mehr