Fachbeiträge & Kommentare zu Kosten

Rz. 42 Mit dem Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB kann Ersatz der Mangelfolgeschäden verlangt werden. Dazu gehören insbesondere Rechtsanwalts- und Gutachterkosten (→ § 5 Rdn 69, 70). Auch ein Verzugsschaden ist gem. §§ 280, 286 BGB zu ersetzen, wenn die Wohnung verspätet übergeben wurde (→ § 5 Rdn 13); insoweit gelten – abgesehen vom Anspruch auf Nutzungsausfallent...mehr

Die aktuelle Entscheidung des BFH führt hinsichtlich der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Aufwendungen nach dem Erbfall zu einem weiten Anwendungsbereich des § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 1 ErbStG. Grund dafür ist, dass der BFH zur Frage der unmittelbaren Kostenverursachung im Gegensatz zur Finanzverwaltung keine rechtliche Verpflichtung der Erben zu einer Kosten auslösenden Handlu...mehr

Rz. 18 Wenn zum Zeitpunkt der Versammlung (noch) keine ausreichenden Ausschreibungsergebnisse oder Angebote vorliegen, wird die Maßnahme oft dergestalt beschlossen, dass der Verwalter noch weitere Angebote einholen und das günstigste beauftragen soll, dies ggf. in Absprache oder im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat. Solche Beschlüsse wurden bislang als anfechtbar beurte...mehr

Rz. 87 Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;[...mehr

Rz. 85 Die Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert im Ausgangspunkt eine Vereinbarung aller Miteigentümer. Beschlüsse zur Änderung der Gemeinschaftsordnung sind nur möglich, soweit das Gesetz dafür eine Beschlusskompetenz vorsieht oder eine Öffnungsklausel besteht. Schweigen bedeutet keine Zustimmung zu einer Vereinbarung, sondern ist grundsätzlich rechtlich unerheblich....mehr

Rz. 151 Eine etwaige, von der Gemeinschaft an ihren Verwalter im Zuge einer Prozessführung gezahlte Sondervergütung kann im Kostenfestsetzungsverfahren gem. §§ 103 ff. ZPO nur teilweise als "Kosten des Rechtsstreits" i.S.v. § 91 ZPO angemeldet werden. Nur die der Gemeinschaft durch die Teilnahme ihres Verwalters an Gerichtsterminen entstandenen Kosten sind im Kostenfestsetzu...mehr

Rz. 30 Muster 4.3: Beschluss über Sanierungsmaßnahme Muster 4.3: Beschluss über Sanierungsmaßnahme 1. Grundlagen a) Das Gebäude soll auf der Grundlage des Sanierungskonzepts des Ingenieurbüros Dr. Ing. vom 22.3.2021 saniert werden. Dazu gehören die Erneuerung der Fassade (mit verbesserter Wärmedämmung), die Sanierung der Balkone und der Einbau neuer Fenster (dreifachverglaste ...mehr

Rz. 122 Inhalt und Umfang der Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten können sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung, im Normalfall (dingliches Sondernutzungsrecht) also aus der Teilungserklärung bzw. der entsprechenden Grundbucheintragung, ergeben. Ist dort nichts geregelt, gilt als Grundsatz, dass der Sondernutzungsberechtigte dieselben Rechte wie ein Sond...mehr

Die Finanzverwaltung übernimmt in ihrem Erlass nur z.T. den Beurteilungsansatz der aktuellen Entscheidung des BFH zur Auslegung des § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG, wonach neben bestehenden bzw. sich unmittelbar mit der Annahme der Erbschaft für die Erben ergebenden rechtlichen Verpflichtungen, sondern darüber hinaus auch latente wirtschaftliche Belastungen in Zusammenhang mit der ...mehr

Rz. 103 Wenn die Wohnung vom Schuldner/Miteigentümer selbst genutzt wird, hat die Versorgungssperre regelmäßig zum Ziel, ihn aus der Wohnung zu "vertreiben". Wenn er angesichts des drohenden Verlusts der Wohnung nicht sogar doch noch Geld "auftreiben" kann (wie es sich in der Praxis manchmal herausstellt), hat die Versorgungssperre dann nämlich zumindest den Erfolg, dass der...mehr

Rz. 27 Die lediglich angeschraubten oder angeklebten Rauchwarnmelder fallen weder in die Kategorie von Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum (→ § 1 Rdn 71), noch stellt ihre Installation in einer Wohnung eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. Trotzdem kann eine Gemeinschaft in den Ländern, die eine Nachrüstpflicht für den Bestandsbau vorsehen,[46] den Einbau ...mehr

Rz. 71 Die Gemeinschaft ist ihren Mitgliedern gegenüber zur Beseitigung der Baumängel verpflichtet (→ § 5 Rdn 63). Sie muss also darauf hinarbeiten, entweder die Mangelbeseitigung oder das dafür erforderliche Geld zu erlangen. Grundsätzlich sollte deshalb die Erfüllungsebene nicht verlassen und Mangelbeseitigung, Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung oder Aufwendungsersatz v...mehr

Rz. 17 Mitunter werden nützliche bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum von einzelnen Eigentümern gutgläubig auf eigene Kosten vorgenommen. Ursache dafür kann schlichte Rechtsunkenntnis oder ein vor der Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 (→ § 2 Rdn 2) gefasster Beschluss der Gemeinschaft sein, der nach jetziger Erkenntnis nichtig ist. Insbesondere der Fenstertausch ist ...mehr

Rz. 44 In die Kategorie der Erhaltungsmaßnahmen gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört die Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen und mangelfreien Zustands der Wohnanlage entsprechend der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan,[84] vor allem also die Beseitigung von Baumängeln und Planungsfehlern.[85] Wenn der Teilungserklärung keine Baubeschreibung beigefügt ist, kann ...mehr

Rz. 24 Erhaltungsmaßnahmen liegen nur vor, wenn der vorhandene Zustand des Gebäudes unverändert bleibt. Jede Änderung führt dazu, dass die Maßnahme keine (reine) Erhaltung mehr darstellt, sondern eine bauliche Veränderung. Reine Erhaltungsmaßnahmen sind aber selten. Zumindest größere Maßnahmen, die im allgemeinen Sprachgebrauch (auch in der Rspr.) als Sanierung bezeichnet we...mehr

Rz. 34 Nach der Titulierung sind unverzüglich Maßnahmen der Zwangsvollstreckung einzuleiten. Verzögerungen können zur Schadensersatzhaftung von Rechtsanwalt und Verwalter führen. "Traditionell" wird als erste Zwangsvollstreckungsmaßnahme der Gerichtsvollzieher mit der Mobiliarpfändung oder mit der Abnahme der Vermögensauskunft (802 ZPO) beauftragt. Häufig wird sich dabei ind...mehr

Rz. 30 Für die hier erörterte streitgenössische Nebenintervention gilt § 100 Abs. 1 ZPO: "Besteht der unterliegende Teil aus mehreren Personen, so haften sie für die Kostenerstattung nach Kopfteilen" (→ § 13 Rdn 22). Der Streithelfer trägt die Kostenerstattung also zusammen mit der unterstützten Partei. Es verhält sich nicht anders, als wenn von vornherein zwei (oder mehr) P...mehr

Rz. 67 Aufforderungsbeschluss. Mangels Rechtswirkung der Aufforderung soll das Anfechtungsinteresse nicht mit 100 %, sondern mit einem Drittel des Interesses, dem Beschluss nicht folgen zu müssen, zu bewerten sein.[111] Überzeugend ist diese Reduzierung nicht. Aus der (maßgeblichen) Sicht eines klagenden Wohnungseigentümers macht es keinen Unterschied, ob sich gegen eine Unt...mehr

Rz. 69 In Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, Vollstreckung in ein Wohnungseigentum) fallen die "fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der R...mehr

Rz. 87 Gegen die Urteile des Amtsgerichts als erster Instanz in Wohnungseigentumssachen gem. § 43 Abs. 2 WEG ist die Berufung statthaft. Zuständiges Berufungsgericht ist grundsätzlich das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht (§ 72 Abs. 2 GVG). Anders ausgedrückt: Statt des Oberlandesgerichts ist das ortsgleiche Landgericht als zentrales Berufungsgericht...mehr

Rz. 46 Gem. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehören die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.[71] Als derartige "Neuwertversicherung" ist eine verbundene Wohngebäudeversicherung üblich und sinnvoll, die außer Feuer (inkl. Blitzschlag) auch sonstige sog...mehr

Rz. 10 Angesichts des beklagenswerten Sanierungsstaus eines Großteils der älteren Wohnungseigentumsanlagen und der zunehmenden Notwendigkeit von Maßnahmen der energetischen Modernisierung stehen aufwändige Baumaßnahmen deutschlandweit (im sprichwörtlichen und im Wortsinne) auf der Tagesordnung. Allerdings reicht die Erhaltungsrücklage typischer Weise zur Finanzierung nicht a...mehr

Die neuen Ländererlasse zur Berücksichtigung von Steuerberatungskosten für Steuerangelegenheiten des Erblassers sowie für die Haushaltsauflösung des Erblassers (vgl. gleichlautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 9.2.2022 – S 3810, BStBl. I 2022, 224) gehen auf eine BFH Entscheidung v. 14.10.2020 – II R 30/19, ErbStB 2021, 133 [Halaczinsky], zurück, der fol...mehr

Rz. 167 Wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt wurden, kann als Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan eine Sonderumlage beschlossen werden.[277] Beispiel Die Durchführung von Sanierungsarbeiten ist teurer als geplant. Oder: Im Haus tritt plötzlich ein Wasserschaden auf. Die Durch- bzw. Fortführung der erforderlichen Arbeiten mus...mehr

Rz. 81 Von einer Mehrhausanlage[113] spricht man, wenn sich auf einem Grundstück[114] mehrere räumlich abgeschlossene Einheiten befinden, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengefasst sind. Typisch sind folgende Fälle:mehr

Rz. 74 Außer den titulierten Ansprüchen, aus denen die Gemeinschaft die Zwangsversteigerung betreibt, kann es noch weitere Hausgeldrückstände geben. Es ist sogar der Normalfall, dass nach der (ersten) Titulierung weitere Außenstände auflaufen. Die Gemeinschaft muss die weiteren Außenstände nicht zwangsläufig titulieren lassen. Denn bei der Erlösverteilung werden alle (nicht ...mehr

Rz. 92 Die Eintragung einer Sicherungshypothek gem. § 867 ZPO (auch sog. Zwangshypothek) ist bei Forderungen ab 750,00 EUR[92] möglich. Dadurch kann die WEG ihre titulierte "persönliche" Forderung dinglich sichern. Die Sicherungshypothek hat zwar Rang vor späteren Rechten am Grundstück, geht den schon vorhandenen aber nach; sie wird deshalb auch "Schornsteinhypothek" genannt...mehr

Rz. 105 Gegen die Beschlüsse des Amtsgerichts ist gem. § 567 ZPO die sofortige Beschwerde (im Folgenden nur noch: Beschwerde) in zwei Fällen statthaft: Rz. 106 Entweder die Beschwerdefähigkeit des Beschlusses ist im Gesetz (hier insbesondere ZPO oder ZVG) ausdrücklich bestimmt. Beispielemehr

Rz. 106 Eine Vereinbarung, die für eine Änderung der Gemeinschaftsordnung (vorbehaltlich einer Öffnungsklausel) erforderlich ist, kann grundsätzlich nur freiwillig zustande kommen. Als Vertrag beruht sie auf Privatautonomie, was mit einem Abschlusszwang nicht zu vereinbaren ist. Deshalb ist ein Miteigentümer nur ausnahmsweise verpflichtet, einer Änderung der Gemeinschaftsord...mehr

Der BFH geht bei einer Haushaltsauflösung von abzugsfähigen Nachlassregelungskosten aus, wenn die Auflösung des Haushalts des Erblassers (auch) darauf gerichtet ist, den dem Erblasser als Eigentum zuzuordnenden Nachlass zu klären, fremdes Eigentum und ggf. bestehende Herausgabeansprüche zu ermitteln (Miete, Leihe etc.). Vor diesem Hintergrund kann die Durchsicht des gesamten...mehr

Rz. 91 In vielen (vor allem älteren) Teilungserklärungen werden bestimmte Gebäudeteile im räumlichen Bereich einer Wohnung dem Sondereigentum zugewiesen. Diese Sondereigentumszuweisungen sind nichtig (→ § 1 Rdn 38). Um ihrem erkennbaren Zweck gerecht zu werden, kommt aber eine Umdeutung gem. § 140 BGB in eine Instandhaltungs- oder Kostentragungsregelung in Betracht. Wenn man...mehr

Rz. 63 Für die Abrechnung der Heizkosten gelten die zwingenden Bestimmungen der zum 1.12.2021 novellierten Heizkostenverordnung (HeizKV), von denen durch Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht abgewichen werden kann (§§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 HeizKV).[119] Regelungsziel der HeizKV ist die Energieeinsparung, und das Mittel zum Erreichen dieses Ziels ist die Vor...mehr

Rz. 117 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung muss gegenüber seinem Mieter jährlich die Betriebskosten abrechnen. Diese millionenfach praktizierte Angelegenheit war bis zur WEG-Reform 2020 nicht immer unproblematisch, sondern teilweise hoch umstritten. Die Probleme sind aber inzwischen im Wesentlichen eliminiert. Die ehedem gravierendste Divergenz zwischen Jahres- und Bet...mehr

Rz. 82 Wie sich aus § 20 Abs. 3 WEG ergibt, bedürfen bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch einzelne Eigentümer stets eines Gestattungsbeschlusses. Das gilt auch dann, wenn die bauliche Veränderung unbedeutend erscheint und niemanden stört ("über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt"); in diesem Fall besteht aber ei...mehr

Rz. 107 Die Parabolantenne ("Satellitenschüssel") ist ein häufiger Streitpunkt. Die Installation (am Balkon, vor dem Fenster, auf der Dachterrasse, an der Außenwand usw.) stellt zwar nicht unbedingt eine bauliche Veränderung i.S.v. § 20 Abs. 1 WEG dar, jedenfalls wenn damit kein Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden ist. Wenn aber eine Parabolan...mehr

Rz. 81 Die Teilnahme am Versteigerungstermin durch einen Vertreter der WEG (d.h. im Normalfall: Durch einen Rechtsanwalt) ist nicht unbedingt nötig. Der WEG kann es gleichgültig sein, wer den Zuschlag erhält; nennenswert beeinflussen kann sie es ohnehin nicht. Ohne Teilnahme am Termin muss die WEG allerdings ein Risiko infolge der (schwer verständlichen) Bestimmung des § 85a...mehr

Rz. 42 Muster 9.4: Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung Muster 9.4: Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung An das Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – In der Zwangsvollstreckungssache WEG Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die WEG-Verwalterin X-Immobilien GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt – Gläubi...mehr

Rz. 178 Liegen (wichtige) Gründe für eine (außerordentliche) Abberufung des Verwalters vor, sind bis zu deren Realisierung einige Hürden zu nehmen. Als Erstes muss jemand aus den Reihen der Miteigentümer die Initiative ergreifen, sonst bleibt ein Verwalter im Amt, egal was er sich zuschulden kommen lässt: Es gibt keine Aufsicht oder Behörde, die der Gemeinschaft von außen zu...mehr

Rz. 18 Das gerichtliche Mahnverfahren stellt, wenn kein Widerspruch eingelegt wird, den schnellsten und kostengünstigsten Weg zur Titulierung dar. Dieser Weg wird eingeschlagen, wenn mit Widerstand des Schuldners nicht zu rechnen ist. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnanlage (→ § 13 Rdn 12), außer wenn es – wie üblich – aufgrund landesrechtlicher Bestimmungen ein ...mehr

Rz. 70 Die HeizKV gibt kein festes Abrechnungssystem, sondern einen Rahmen vor, der von der Eigentümergemeinschaft (und nicht vom Verwalter) durch Beschluss ausgefüllt werden muss, soweit nicht schon die Teilungserklärung Vorgaben macht. Welche Entscheidungen getroffen werden müssen, wird nachfolgend erörtert. Rz. 71 Zunächst muss festgelegt werden, zu welchem Anteil die Gesa...mehr

Rz. 56 Muster 13.3: Beschlussanfechtungsklage Muster 13.3: Beschlussanfechtungsklage An das Amtsgericht Im Namen von 1. Anna Acker, Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, 2. Achim Acker, wohnhaft daselbst, – Kläger – erhebe ich Anfechtungsklage gem. § 44 Abs. 1 S. 1 WEG gegen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die Verwalterin X-Immobili...mehr

Rz. 292 Wenn die Gemeinschaft verklagt wird, hat der Verwalter grundsätzlich das Recht und die Pflicht zur Verteidigung. Das gilt auch und insbesondere für Beschlussklagen, denn im Normalfall ist der Verwalter als Vollzugsorgan dazu berufen, den Mehrheitswillen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen (→ § 10 Rdn 260). Im Einzelfall kann es aber auch einmal anders sein. De...mehr

Rz. 64 Der Ausbau von Dachgeschossen betrifft normalerweise nicht nur das Sonder-, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Es handelt sich somit genau genommen nicht (nur) um eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum, sondern um bauliche Maßnahmen "im räumlichen Bereich des Sondereigentums". Das Thema wird hier aber wegen des Sachzusammenhangs im Abschnitt über "bauliche Maßn...mehr

Rz. 63 Das Verbraucherinsolvenzverfahrens steht nur natürlichen Personen (Gegensatz: juristische Personen, also GmbH, AG usw.) offen, die keine oder nur eine geringfügige selbstständige wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Ziel ist die Entlastung der Justiz, indem dem eigentlichen Insolvenzverfahren zwei Stufen vorgeschaltet werden: Zunächst muss der Schuldner auf der Grundlag...mehr

Rz. 71 Gemeinschaftliche Baumaßnahmen haben meistens die (modernisierende) Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand. Insofern wird auf die Abschnitte über Erhaltung (→ § 4 Rdn 4) und Sanierung (→ § 4 Rdn 24) verwiesen. Die gesonderte Behandlung der Sanierungsmaßnahmen liegt darin begründet, dass sie an der Schnittstelle von baulicher Veränderung und Erhaltung lieg...mehr

Rz. 193 Die Gemeinschaft trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Ex-Verwalter herausverlangtes Geld erlangt hat. Wird die Herausgabe des Geldes ohne vorangegangene Rechnungslegung verlangt, kann sich die Darlegung schwierig gestalten, außer wenn die Erstattung bestimmter Ausgaben verlangt wird. Gegenüber dem Herausgabeverlangen ist es Sache des Ex-Verwalters, im...mehr

Die Kosten der vom Arbeitgeber veranlassten Qualifizierungsmaßnahmen werden auch vom Arbeitgeber getragen. Die Kostenübernahmepflicht umfasst die Seminarkosten, Dienstreisekosten incl. Übernachtungskosten und Arbeitszeit. Maßgebend ist die tägliche Arbeitszeit, die bei anderen Ausfallzeiten (z. B. Urlaub, Krankheit) zugrunde gelegt werden. Praxis-Beispiel In einem Betrieb mit...mehr

Rz. 4 Das Gesetz definiert in § 13 Abs. 2 WEG die Erhaltung als Oberbegriff für Instandhaltung und Instandsetzung. Was unter Erhaltung zu verstehen ist, ergibt sich demnach aus den Definitionen der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung. Nach verbreiteter Definition bezweckt die Instandhaltung die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs und die Beseitigung von Mängeln...mehr

Der sachliche Geltungsbereich erstreckt sich auf "einfachste rotkreuzspezifische Hilfstätigkeiten", die im Einzelnen in § 1 Abs. 2 der Anlage 5 aufgezählt sind. Hierzu gehören: Annahme, Sortierung und Ausgabe von Kleidung in DRK-Kleiderkammern Fahrdienste des DRK außerhalb des Rettungsdienstes (Notfallrettung und qualifizierter Krankentransport) z. B. Behindertenfahrdienste, B...mehr

Rz. 18 Dachboden. Das Nutzungsrecht der Miteigentümer an einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachboden, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist umstritten (→ § 4 Rdn 68). Rz. 19 Dachterrasse. Die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer haben dafür zu sorgen, dass die Dachentwässerung nicht durch die Blätter oder Nadeln von Pflanzen verunreinigt oder verstopf...mehr