Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

"Der Fachanwalt ist tot; es lebe der Spezialist!" – das war die Befürchtung vieler Rechtsanwälte, vor allem zahlreicher Vertreter von Rechtsanwaltskammern und Mitgliedern der Satzungsversammlung, nach der denkwürdigen Spezialisten-Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 28.7.2004.[1] Das BVerfG hat bekanntlich festgestellt, dass es einem Rechtsanwalt, der anerkannterm...mehr

Rz. 6 Aus der Formulierung des § 574 Abs. 2 "nicht beschafft werden kann" folgt, dass der Mieter sich um zumutbaren Ersatzwohnraum bemühen muss (vgl. dazu insgesamt Gather, DWW 1995, 5 ff. mit Angabe umfangreicher Kasuistik). Wie zu § 721 ZPO genügt es dafür nicht, einen Makler zu beauftragen, eine Anzeige in eine Tageszeitung zu setzen, sondern die Bemühungen müssen vielfäl...mehr

Rz. 2 Der Anspruch des Mieters geht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine angemessene Frist. Was darunter zu verstehen ist, sagt das Gesetz nicht im Einzelnen; es unterliegt der Beurteilung des Tatrichters unter Berücksichtigung aller Umstände. Dabei ist abzuschätzen, in welcher Zeit der Härtegrund, auf den sich der Mieter berechtigt berufen kann, in Wegfall kommt. ...mehr

Rz. 2 Nach § 574 kann der Mieter nach seiner eigenen Kündigung keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Das war bisher in § 556a Abs. 4 a. F. ausdrücklich geregelt, ergibt sich jetzt aber unmittelbar aus § 574 Abs. 1, der nur ein Widerspruchsrecht gegenüber einer Kündigung des Vermieters gibt. Beim Zusammentreffen einer Kündigung des Vermieters und des Mieters komm...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift nimmt die bisherige Regelung des § 9 MHG auf, vereinheitlicht allerdings die Kündigungsfristen. Sie gilt auch für Wohnraummietverhältnisse, die nach dem WoFG v. 13.9.2001 (BGBl. I S. 2376) gefördert werden, soweit Wohnraummietverhältnisse nicht gemäß § 549 Abs. 2 und Abs. 3 vom Anwendungsbereich ausgenommen worden sind. Für die noch den Vorschriften des ...mehr

Rz. 7 Als weitere Härtegründe kommen im Wesentlichen Alter und Krankheit in Betracht (OLG Karlsruhe, RE v. 31.7.1970 = DWW 1970, 307 = ZMR 1970, 309; LG Hamburg, DWW 1991, 189; LG Berlin, MM 1994, 327; LG Oldenburg, WuM 1991, 346; LG Berlin, MM 1995, 101; vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 1260 ff. mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Generelle Feststellungen lassen si...mehr

Rz. 5 Nach § 721 ZPO kann dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, die allerdings nach § 721 Abs. 5 insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen darf, tatsächlich jedoch auch länger betragen könnte, da die Frist erst vom Tage der Rechtskraft des Urteils an rechnet und sich daher durch den Lauf eines Räumungsrechtsstreits hinausschieben kann....mehr

Rz. 9 Während bei der Beurteilung der Kündigungsvoraussetzungen nach § 573 (nur) darüber zu befinden ist, ob ein berechtigtes Interesse auf Seiten des Vermieters vorliegt, die Interessen des Mieters demgemäß nicht zu berücksichtigen sind, kommt es im Rahmen des § 574 zu einer Interessenabwägung, wobei die Belange von Vermieter und Mieter grundsätzlich als gleichrangig einzub...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift übernimmt die Regelung der bundeseinheitlichen Kündigungssperrfrist von zunächst drei Jahren für Eigenbedarfskündigungen aufgrund des bisherigen § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 und erstreckt sie auf Kündigungen zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 (bisher § 564b Abs. 2 Nr. 3). Durch die Formulierung "ein (Erwerber)" ...mehr

Rz. 1 Die §§ 574ff. übernehmen die bisherige sog. Sozialklausel des § 556a und regeln wie bisher die Möglichkeit des Mieters zum Widerspruch gegen eine Kündigung unter Berufung auf Härtegründe. Nach der Intention des Gesetzgebers bleiben die Vorschriften neben § 573 (§ 564b a. F.) ein elementarer Bestandteil des sozialen Mietrechts (auch wenn in der täglichen Mietrechtspraxi...mehr

Rz. 2 § 575 Abs. 1 nennt mit drei Varianten Möglichkeiten, einen Zeitmietvertrag abzuschließen. Wie schon ausgeführt (Rn. 1), hat der Gesetzgeber die bisherige Befristung auf nicht mehr als fünf Jahre als zu eng angesehen. Längere Vertragslaufzeiten könnten für beide Seiten Vorteile haben. Der Vorteil des Mieters bestehe darin, dass er die Sicherheit habe, während der Vertra...mehr

Rz. 4 Der Härteeinwand, der bisher in § 554 geregelt war, ist durch das Mietrechtänderungsgesetz 2013 umgestaltet worden und befindet sich zweigeteilt in § 555d und in § 559 Abs. 4. Aus BT 17/10485: § 555d Abs. 1 bestimmt, dass Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter grundsätzlich zu dulden sind. Abs. 2 regelt, unter welchen Voraussetzungen sich der Mieter auf eine nicht zu rech...mehr

Die 11. Aufl. des Prozessformulars befand sich auf dem Stand Herbst 2009 und hatte die Änderungen des FGG-ReformG bereits berücksichtigt. Seit dieser Vorauflage sind drei Jahre vergangen, die eine Neubearbeitung erforderlich gemacht haben, auch wenn die Gesetzesänderungen diesmal nicht so umfangreich gewesen sind. Berücksichtigt werden mussten u.a. das Gesetz zur Erweiterung...mehr

Leitsatz Änderung der Kostenverteilung durch Beschluss zu den Verwaltungskosten (einschließlich Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung) Vorliegend kein Verstoß gegen das Willkürverbot Kein rückwirkender Eingriff in abgeschlossene Abrechnungszeiträume Kein schutzwürdiges Vertrauen des Eigentümers auf vereinbarte Kostenverteilung, die von Beginn an nicht angewendet wurde No...mehr

Leitsatz Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit den Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 564 Kommentar Der Mieter einer W...mehr

Leitsatz Bei einer Klage auf Zahlung rückständiger Mieten oder Nutzungsentschädigung ist es nicht erforderlich, dass sich aus der Klageschrift ergibt, welche Rückstände für welche Monate Gegenstand der Klage sind. Vielmehr genügt es, wenn der Rückstand in Form eines Saldos dargestellt wird. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette ZPO § 253 Kommentar Zwischen den Parteien bestand e...mehr

[18] “… 2. Die Revision ist begründet. [19] a) Der Anspruch eines Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution unterliegt gem. §§ 195, 199 Abs. 1 BGB der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren, beginnend mit der Fälligkeit des Rückforderungsanspruchs des Mieters (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 551 BGB Rn 110). [20] Im vorliegenden Fall trat die Fälligke...mehr

Leitsatz Im Rahmen angefochtener Beschlussfassung (hier: Ersatz von aus Holz bestehender Balkonbrüstungen durch solche aus Stahl und Glas) sind tatrichterlich die gesetzlichen Voraussetzungen des § 22 Abs. 1 bis 3 WEG zu überprüfen, wobei Substanziierungsanforderungen auf Anfechtungsklägerseite hinsichtlich der Darlegungs- und Beweislast für Anfechtungsgründe nicht überspann...mehr

Leitsatz Nachträgliche Verglasung von Loggien als nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums; Verneinung einer Modernisierungsmaßnahme Normenkette § 22 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 WEG; § 559 Abs. 1 BGB Kommentar Die nachträgliche Verglasung einer Loggia stellt einen Eingriff in die Einheitlichkeit der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fassade dar (im Sinne der E...mehr

Leitsatz Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB find...mehr

Leitsatz Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlunge...mehr

Leitsatz Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigu...mehr

Leitsatz Heizkostenverteilung im Fall des Ablaufs der Eichgültigkeitsdauer der Messgeräte Normenkette §§ 28 Abs. 3, 62 Abs. 1 WEG; § 11 Heizkostenverordnung; § 242 BGB; § 287 ZPO Kommentar Aufgrund Antragstellung am 30.6.2007 war das alte, bis Ende Juni 2007 geltende WEG-Verfahrensrecht anzuwenden (§ 62 Abs. 1 WEG). Beschlüsse der Eigentümer können auch teilweise für ungültig e...mehr

§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog steht den Mietern von Wohnungen auf demselben Grundstück wegen beeinträchtigender Immissionen (z.B. Zuleitungsschlauch zu einem Waschbecken platzt in der Nacht) nicht zu.[36] Hier beeinträchtigt die Immission nicht ein anderes Grundstück, wie es der Wortlaut des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB fordert, sondern lediglich einen Teil desselben Grundstücks. Zur...mehr

Leitsatz Gültiger Mehrheitsbeschluss über Einbau eines 2. (teilweise klappbaren) Treppengeländers nach gegenüber der DIN-Norm 18065 vorrangig geltender Bremer Landesbauordnung Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 34 Abs. 6 Satz 2 BremLBO Kommentar § 34 Abs. 6 Satz 2 der Bremer Landesbauordnung bestimmt, dass bei notwendigen Treppen (wie hier bei der streitgegenständlichen...mehr

Leitsatz Vermietet der Eigentümer Wohnungen an eine gemeinnützige GmbH und vermietet diese die Wohnungen an Bewohner des von ihr betriebenen "betreuten Wohnens" weiter, so können Letztere sich gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen. § 565 BGB findet weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung. (amtliche...mehr

Leitsatz Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat. (amtlicher Leitsatz des B...mehr

Leitsatz Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution a...mehr

Die Klage ist in der Hauptsache begründet. Der Anspruch der Kläger auf Erstattung außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 215,99 EUR ergibt sich aus dem Gesichtpunkt des Verzuges gem. §§ 280, 286 BGB. Die Beklagte hat sich mit der Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger v. 25.8.2010 in Verzug befunden, als die Prozessbevollmächtigten der Kläger die Beklagte mi...mehr

Leitsatz Duldungspflichten hinsichtlich Luft- und Trittschall nach DIN 4109 Der einzuhaltende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten Bei Veränderung des vorhandenen Bodenbelags durch einen Wohnungseigentümer ist nicht auf die z. Zt. der Durchführung der Maßnahme geltende Ausgabe der DIN 4109 abzustellen E...mehr

Leitsatz § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. (amtlicher Leitsatz des BGH) Bei Insolvenz des Mieters ist die Kündigung gegenüber dem Insolvenzverwalter (Treuhänder) zu erklären. Anders ist es, wenn der Treuhänder eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat und die 3-mona...mehr

Leitsatz Aus der Umlagevereinbarung muss sich klar und eindeutig ergeben, welche Betriebskosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat. Die Parteien können zum einen die umzulegenden Betriebskosten namentlich benennen. Zum anderen kann die Umlagevereinbarung auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV oder auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehmen. Ob allein durch die Ver...mehr

Leitsatz Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen – über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten 3 Vergleichswohnungen hinaus – weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb d...mehr

In diesem Jahr fand die 14. Jahresarbeitstagung Familienrecht des Fachinstituts Familienrecht im DAI vom 8. bis 9.4.2011 in Köln statt. Nach der Einführung des Kollegen Dr. Norbert Kleffmann, nach Grußworten von Frau Rechtsanwältin Ulrike Börger, Vorsitzende des Familienrechtsausschusses der BRAK, und Professor Dr. Gerd Brudermüller (DFGT) referierte zunächst Herr Dr. Reetz, ...mehr

Leitsatz Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhung...mehr

Sachverhalt Bei dem Vorabentscheidungsersuchen des BFH ging es um die Frage, ob eine Geschäftsveräußerung im Ganzen auch dann vorliegt, wenn ein Unternehmer den Warenbestand und die Geschäftsausstattung seines Einzelhandelsgeschäfts an einen Erwerber übereignet und ihm das in seinem Eigentum stehende Ladenlokal lediglich vermietet. Weiter fragte der BFH, ob es darauf ankommt...mehr

Leitsatz Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben. (amtlicher Leitsatz des BGH)...mehr

Leitsatz Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden. Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung...mehr

Leitsatz Es verstößt weder gegen § 551 BGB, wenn ein genossenschaftsrechtlicher Vermieter sowohl Genossenschaftsanteile als auch Mietsicherheit verlangt, noch gegen das AGG, wenn eine Mietsicherheit nur von finanziell schwachen Personengruppen verlangt wird. Sachverhalt Eine Wohnungsgenossenschaft verlangte von einer Nutzerin für die Überlassung einer Wohnung aufgrund einer ...mehr

Leitsatz § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zweck der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556 Abs. 3 Satz 1; § 556 Abs. 4 Kommentar Zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses wurden die Betriebskosten in d...mehr

Leitsatz Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, ge...mehr

Leitsatz Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 558a Kommentar Mit Schreiben vom 29.6.2009 verlangte der Vermieter einer in Berlin ...mehr

Leitsatz Grundsätzlich keine Anfechtungsberechtigung eines Geschäftsordnungsbeschlusses zu einer Verfahrensfrage der konkreten Eigentümerversammlung (hier: Beschlussfassung zur Absetzung bestimmter TOP-Wünsche) Im Regelfall kein Anspruch eines gehbehinderten, hochbetagten Eigentümers, die Gemeinschaft zur Errichtung von Handläufen ohne bestehende öffentlich-rechtliche Verpfli...mehr

Leitsatz Auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB keine Anwendung. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 548 Abs. 1 Kommentar Zwischen den Parteien bestand bis zum Sommer 2008 ein Mietverhältnis über eine Eige...mehr

Leitsatz Für Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen den Mieter einer Wohnung (hier: Aufzugsbeschädigung des Mieters bei auszugsbedingtem Möbeltransport) gilt nicht die kurze mietrechtliche Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, sondern die Regelverjährung nach § 195 BGB Normenkette §§ 195, 548 BGB Kommentar Beim Transport von Möbeln im Aufzug wurde von den auszieh...mehr

Leitsatz Auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB keine Anwendung. Fakten: Ein Wohnungseigentümer hatte seine Wohnung vermietet. Beim Auszug der Mieter wurde von diesen der gemeinschaftliche Fahrstuhl beschädigt. Der...mehr

Leitsatz Wird der Mieter verurteilt, einer Mieterhöhung zuzustimmen, so muss sich aus dem Urteilstenor ergeben, zu welchem Zeitpunkt die Mieterhöhung wirksam wird. Ein Urteil mit einem unvollständigen Urteilstenor hat aber nicht zur Folge, dass dessen Wirkungen erst mit der Rechtskraft eintreten. Vielmehr ist die Urteilsformel unter Berücksichtigung des Tatbestands, der Ents...mehr

Leitsatz Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich. (amtliche Leitsätze des BGH) Normenkette BGB § 560 Abs. 4 Kommentar Zwischen den Parteien bestand ein Miet...mehr

Leitsatz Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 548 Abs. 2 Kommentar Zwischen den Parteien bestand in der Zeit vom 1.1...mehr

Leitsatz Die Auslegung eines Mietspiegels (§§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. (amtlicher Leitsatz des BGH) Ist in einem Regressionsmietspiegel eine Preisspanne ausgewiesen, so setzt eine Abweichung von dem nach den Tabellen ermittelten Wert nach oben oder unten voraus, dass dies aufgrund konkreter Wohnwertme...mehr