Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Leitsatz 1. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt nicht für die ordentliche Kündigung. 2. Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt voraus, dass die Pflichtverletzung schuldhaft begangen wird. Der Mieter muss das fehlende Verschulden darlegen und beweisen. 3. Im Fall der nachträglichen Zahlung entfällt das Verschulden nur dann, wenn der Rückstand "binn...mehr

Leitsatz Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel betreffend die Übertragung von Schönheits- oder Kleinreparaturen, so kann der Vermieter im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen. Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags gem. §§ 133, 157 BGB oder eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt ebenf...mehr

Leitsatz Tätige Mithilfe der Eigentümer (hier: im Rahmen eines Laubfegeplans) kann nicht mehrheitlich beschlossen werden Zulässige Ermessensentscheidung der Eigentümer, ob notwendige Warmwasserzähler gekauft, gemietet oder geleast werden sollen Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 21 Abs. 4 u. 28 Abs. 5 WEG Kommentar Ein Negativbeschluss (hier: zur Änderung eines bestandskräftig be...mehr

Leitsatz Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelese...mehr

Leitsatz Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu ...mehr

Leitsatz Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtu...mehr

Leitsatz Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichts...mehr

Leitsatz Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. Normenkette BGB § 556 Kommentar In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurden ...mehr

Leitsatz Die Parteien stritten sich darüber, ob sich ein zwischen ihnen bestehendes Mietverhältnis aufgrund einer Verlängerungsklausel über den 14.6.2004 hinaus fortgesetzt hatte oder ob die Beklagte den Mietvertrag wegen eines Formfehlers in gesetzlicher Form wirksam kündigen konnte, nachdem die Parteien die Zahlungsweise der Miete von quartalsweise - wie in dem zwischen ih...mehr

Leitsatz Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. Normenkette BGB §§ 554 Abs. 3; 559b Abs. 2 Kommentar Der Vermieter hatte mit Schreiben vom 18.8.2004 angekündigt, dass er das fünfgeschossige Wohngebäude mit ei...mehr

Leitsatz Im Fall des § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich. (amtlicher Leitsatz des BGH) Hat der Mieter den Vermieter zur Mangelbeseitigung aufgefordert und eine Mangelbeseitigungsklage angedroht, ist der Mieter im Fall der Nichterfüllung zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. ...mehr

Leitsatz Die Nichtzahlung der Kaution ist bei der Gewerberaummiete grundsätzlich als wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB zu bewerten. Die Kündigung kann nur innerhalb der Frist des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen werden. Die Frist beginnt mit der Kenntniserlangung des Kündigungsgrunds durch den Vermieter. Dies ist der Fall, wenn für den Vermieter...mehr

Leitsatz Verneinter Schadensersatzanspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter wegen verspäteter Vorlage der Jahresabrechnung mangels schuldhaften Verzugs Normenkette § 28 WEG; §§ 280 Abs. 2, 286, 556 Abs. 3 Satz 2 BGB Kommentar Ein Schadensersatzanspruch aufgrund verspäteter Abrechnung des WEG-Verwalters mit dem Argument, dass damit der vermietende Wohnungseigentümer erst n...mehr

Leitsatz Keine Freistellung des Teileigentümers eines Erdgeschossladens von Treppenhausreinigungs- und Aufzugskosten Normenkette §§ 10 Abs. 2, 16, 28 WEG a. F. Kommentar Kosten eines Aufzugs und der Reinigung von Treppenhäusern betreffen Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs und sind auch auf solche Teil- und Wohnungseigentümer umzulegen, die diese Einrichtungen nicht...mehr

Leitsatz Versicherungsrechtliche Haftungsverantwortung für Durchfeuchtungsschäden im Wohnungseigentum aufgrund auslaufenden Wassers aus der Waschmaschine in der Nachbarwohnung Normenkette §§ 10 und 46 Abs. 1 WEG; §§ 241 Abs. 2, 242 BGB Kommentar Zum Sachverhalt Aus der Waschmaschine einer privat haftpflichtversicherten Wohnungseigentümerin (Beklagten) drang Wasser auch in die W...mehr

Leitsatz Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus der Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB entspringen können. Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden ...mehr

Leitsatz Unter dem seit dem 1.9.2001 geltenden neuen Mietrecht wird nicht mehr an der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. / § 536b BGB n. F. festgehalten, da mit der Mietrechtsreform die Grundlage dafür entfallen ist. Sachverhalt Im vorliegenden Fall hatte der Mieter vom Ve...mehr

Leitsatz An der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a. F. (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2000 – XII ZR 41/98 – NJW 2000, 2663) wird unter dem seit 1. September 2001 geltenden Mietrecht nicht mehr festgehalten. Mit dem Mietrechtsreformgesetz ist die Grundlage für eine analoge Anw...mehr

Leitsatz Die in den Mietverträgen der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen enthaltene Kostenmietklausel ist ergänzend dahingehend auszulegen, dass die Parteien nach der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes eine Mieterhöhung nach den allgemeinen Vorschriften des § 2 MHG bzw. des § 558 BGB ohne Beschränkung auf die Kostenmiete für zulässig erachtet hätten. Nor...mehr

Leitsatz Leitsatz: Bei einer Doppelvermietung von Gewerberaum kommt ein Anspruch des nichtbesitzenden (Erst-)Mieters gegen den Vermieter auf Herausgabe der durch die weitere Vermietung erzielten Miete nach § 281 BGB a. F. jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn der (nichtbesitzende) Mieter die Mietsache nicht in der Weise hätte nutzen dürfen wie der Zweitmieter. Insoweit feh...mehr

Leitsatz Hat der Mieter durch einheitlichen Vertrag eine Gaststätte mit zugehöriger Wirtewohnung gemietet, handelt es sich um ein Mischmietverhältnis, dessen rechtliche Einordnung anhand der sogenannten Übergewichtstheorie vorzunehmen ist. Ist Vertragsschwerpunkt die Nutzung als Gaststätte, unterliegt das einheitliche Vertragsverhältnis insgesamt dem für die Geschäftsraummie...mehr

Leitsatz Bei einer Parabolantenneninstallation durch einen ausländischen Eigentümer sind die verfassungsmäßig geschützten Rechte auf Informationsfreiheit und Eigentum gegeneinander abzuwägen Die tatrichterliche Abwägung kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt überprüft werden Normenkette §§ 14, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB; Art. 5 Abs. 1, Satz 1, Halbs. 2...mehr

Leitsatz a) Zur Anwendbarkeit des § 572 BGB a. F., wenn das vermietete Gewerbegrundstück schon vor In-Kraft-Treten des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 381/03 – NJW-RR 2005, 962). b) Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters vor dem 1. September 200...mehr

Leitsatz Zum Umfang der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsbeendigung (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 546a Kommentar In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurde das Mietverhältnis zum 30.4.2003 beendet. Der Mieter hat die Wohnung am 15.5.2003 zurückgegeben. Es war zu entscheiden, zu welchem Zeitpunkt die Verpflichtung des Mieters...mehr

Leitsatz Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette ZPO § 592 Kommentar Der Mieter einer Wohnung hatte die Miete wegen eines Mangels gemindert. Der Vermieter hat den geminderten Betrag im Urkundenprozess eingeklagt. Die Klage wurde vom Landgericht abgewiesen: Der Urkundenprozess sei b...mehr

Leitsatz Im gewerblichen Mietrecht dürfen Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot formularmäßig vereinbart werden, solange Bereicherungsansprüche des Mieters wegen vorhandener Mängel nicht ausgeschlossen werden. Sachverhalt Die umstrittene Klausel, wonach "der Mieter … die Miete nicht mindern kann", stellt keinen dauerhaften Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieter...mehr

Leitsatz Die Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt zu laufen, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch, wenn die Ansprüche erst später entstehen. Allerdings kann die Verjährungsfrist nicht vor Mietvertragsende beginnen. Fakten: Der Vermieter fordert Schadensersatz wegen nicht ...mehr

Leitsatz Die Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete, d.h. der eigentliche Mietzins einschließlich aller Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung gezahlt werden. Sachverhalt Im zu entscheidenden Fall war strittig, auf welcher finanziellen Grundlage eine Mietminderung nach § 536 BGB stattf...mehr

Leitsatz Kündigt der Vermieter ein Wohraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 659 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Pr...mehr

Leitsatz Wenn in einem Mietvertrag als Beginn der Mietzahlungspflicht die "Fertigstellung" der vom Vermieter übernommenen Sanierungsarbeiten vereinbart worden ist, besteht für den Mieter keine Übernahmeverpflichtung des Mietobjekts, wenn noch zahlreiche - auch kleinere Mängel vorhanden sind. Der Mieter ist zur Erbringung der vereinbarten Sicherheit nicht verpflichtet, solang...mehr

Leitsatz Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter. Fakten: Der Mieter leistete monatliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Nach Ei...mehr

Leitsatz Keine "tätige Mithilfe" zumindest im Außenbereich in einem Haus mit zwei Eigentumswohnungen/Eigentümern und bestelltem Verwalter Pflicht zur Verbrauchserfassung nach Heizkostenverordnung in einer solchen Eigentumswohnanlage Normenkette § 21 Abs. 4 und Abs. 5 WEG; §§ 2,3,4 Heizkostenverordnung Kommentar Es ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten, ob Eigentümer du...mehr

Leitsatz Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des Titels gegen den Hauptmieter betrieben werden. Fakten: Der Vermieter betreibt die Zwangsvollstreckung aufgrund eines Vergleichs, in dem sich die Hauptmieterin verpflichtete, die vom Vermieter angemieteten Gewerberäume zu räumen und an den Vermieter herauszugeben. Der Gerichtsvollzieher lehnte d...mehr

Leitsatz Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausbezahlt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften der Mietrechtsreform noc...mehr

Leitsatz Beschwerdeberechtigung setzt Rechtsbeeinträchtigung voraus (hier: verneint im Falle gerichtlich entschiedener Verpflichtung des Verwalters, eine Vermögensübersicht zu erstellen und einem Eigentümer Einsicht in Verwaltungsunterlagen zu erteilen) Verneinte Beschwerdeberechtigung der Eigentümer auch gegen die Gerichtsentscheidung auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbe...mehr

Leitsatz Tätige Mithilfe (Reinigungsdienste) zumindest nicht "gegen" gesundheitlich beeinträchtigten Eigentümer beschließbar Normenkette § 21 WEG Kommentar In einer Eigentümergemeinschaft wurden der Winterdienst, Garten- und Reinigungsarbeiten auf dem Grundstück in praktizierter "tätiger Mithilfe" durch die Eigentümer erledigt. Ein antragstellender Miteigentümer wies darauf hi...mehr

Leitsatz Das Recht des Mieters von Wohnraum, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, kann nicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der vom Mieter ausgesprochenen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Im Mietvertrag ist geregelt: Der Mietvertrag vom 10.9.2001 läuft auf unbestimmte Zeit und kann unt...mehr

Leitsatz Der Mieter musste im vorliegenden Fall eine Wiederanpflanzung vom Vormieter gefällter Bäume nicht dulden Nicht vollstreckbarer WEG-Titel Normenkette § 15 Abs. 3 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Ist zwischen Wohnungseigentümern rechtskräftig entschieden, dass ein Eigentümer von seinem Mieter gefällte Bäume wieder anzupflanzen hat, so kann ein anspruchsberechtigter andere...mehr

Leitsatz Beschluss auf unbeschränkte Einführung einer Videoüberwachung verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung Heizkosten-Zwischenablesekosten bei Nutzerwechsel und Kostenverteilung in der Jahresabrechnung Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG; §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 und 9b Heizkostenverordnung) Kommentar Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereic...mehr

Leitsatz Enthält ein Wohnraummietverhältnis, das vor dem 1. September 2001 begründet wurde, eine Verlängerungsklausel, kann es nur zum Ablauf der jeweiligen Laufzeit (hier ein Jahr) gekündigt werden. Hat der Altvertrag die vor dem 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen wiederholt, beträgt die Kündigungsfrist seither dennoch drei Monate. Fakten: Der Wohnung...mehr

Leitsatz Auf einen Mietvertrag, der vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurde, wonach die Wohnung aber am 1.9.2001 oder später zu überlassen ist, ist das Mietrechtsreformgesetz nicht anwendbar. Fakten: Der Staffelmietvertrag vom Juli 2001 sah vor, dass das Mietverhältnis am 1.9.2001 beginnen und am 31.9.2006 enden sollte. Ein Befristungsgrund war nicht genannt. Mitte Juli 2001 kün...mehr

Leitsatz Die in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung eines vorzeitigen "Sonder"kündigungsrechtes für den Mieter mit der Folge unterschiedlich langer Bindung der beiden Vertragsparteien an das Mietverhältnis verstößt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der vom Miet...mehr

Leitsatz Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nach vorausgehender bestandskräftiger Wiederbestellung eingeschränkt Dies gilt auch bei majorisierender Wiederbestellung Normenkette § 26 WEG Kommentar 1. Der Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters, der durch - bestandskräftigen (unangefochten gebliebenen) - Beschluss der Eigentümerversammlung für eine weitere Am...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt, wegen erheblicher Wohngeldrückstände eines Teileigentümers die von ihm oder einem noch nicht im Grundbuch als Rechtsnachfolger eingetragenen Erwerber vermietete Einheit bis zum Ausgleich der Zahlungsrückstände von der Energieversorgung abzutrennen! Normenkette § 273 BGB, § 858 BGB, § 862 BGB, § 869 BGB, § 823 Abs. ...mehr

Leitsatz Ist die Durchführung unvermeidbarer Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum erforderlich, ist der Teileigentümer im Rahmen eines Mietvertrags für Beeinträchtigungen der Mietsache gegenüber dem Mieter nur dann schadensersatzpflichtig, wenn ihn ein Verschulden i.S.d. § 538 BGB trifft. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen die Sanierung der Außenfassade der Wo...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB Kommentar Fühlen sich Bewohner (auch Mieter eines Wohnungseigentümers) dadurch beeinträchtigt, dass ein anderer Eigentümer im gemeinschaftlichen Treppenhaus-Flur täglich bis zu 5 Zigaretten raucht (um aus gesundheitlichen Gründen seine Ehefrau in der Wohnung zu schonen), kann der vermietende Eigentümer den störenden Nach...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB, Art. 5 GG, Art. 12 GG, Art. 14 GG Kommentar 1. Eine Wohnanlage war an das Breitbandkabelnetz mit Empfangsmöglichkeiten von etwa 30 Fernsehprogrammen angeschlossen. Der Ehemann einer Miteigentümerin (und Antragstellerin) hatte als Radio- und Fernsehtechnikermeister an der Außenwand der Wohnung eine grün gestrichene Parabolante...mehr

Leitsatz 1. Die Ausübung einer Mietoption bedarf der Schriftform, wenn der Mietvertrag, aus dem sich das Optionsrecht ergibt, auch formbedürftig war. 2. Bei einem befristeten Mietvertrag kann das Optionsrecht nach Ablauf der Frist nicht mehr ausgeübt werden. Sachverhalt Der Mieter betreibt in den Mieträumen eine Arztpraxis. Der schriftliche Mietvertrag bestand aus zwei ineinan...mehr

Normenkette § 21 Abs. 3 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG Kommentar 1. Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat (herrschende Rechtsmeinung). Ungeachtet dessen bleibt es dem Verwalter unbenommen, den Eigentümern darüber hinaus weiteren Aufschluss über den Bestand von ...mehr

Leitsatz Ist die Wohnfläche einer Mietwohnung tatsächlich geringer als im Mietvertrag vereinbart, kommt aufgrund der Abweichung des Ist-Zustands vom Soll-Zustand eine Minderung des Mietzinses grundsätzlich in Betracht, ohne daß es auf die Frage des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft ankommt. Beträgt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinba...mehr