Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Leitsatz a) Zur Anwendbarkeit des § 572 BGB a. F., wenn das vermietete Gewerbegrundstück schon vor In-Kraft-Treten des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 381/03 – NJW-RR 2005, 962). b) Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters vor dem 1. September 200...mehr

Leitsatz Zum Umfang der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsbeendigung (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 546a Kommentar In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurde das Mietverhältnis zum 30.4.2003 beendet. Der Mieter hat die Wohnung am 15.5.2003 zurückgegeben. Es war zu entscheiden, zu welchem Zeitpunkt die Verpflichtung des Mieters...mehr

Leitsatz Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden (amtlicher Leitsatz des BGH). Normenkette ZPO § 592 Kommentar Der Mieter einer Wohnung hatte die Miete wegen eines Mangels gemindert. Der Vermieter hat den geminderten Betrag im Urkundenprozess eingeklagt. Die Klage wurde vom Landgericht abgewiesen: Der Urkundenprozess sei b...mehr

Leitsatz Im gewerblichen Mietrecht dürfen Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot formularmäßig vereinbart werden, solange Bereicherungsansprüche des Mieters wegen vorhandener Mängel nicht ausgeschlossen werden. Sachverhalt Die umstrittene Klausel, wonach "der Mieter … die Miete nicht mindern kann", stellt keinen dauerhaften Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieter...mehr

Leitsatz Die Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt zu laufen, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch, wenn die Ansprüche erst später entstehen. Allerdings kann die Verjährungsfrist nicht vor Mietvertragsende beginnen. Fakten: Der Vermieter fordert Schadensersatz wegen nicht ...mehr

Leitsatz Die Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete, d.h. der eigentliche Mietzins einschließlich aller Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung gezahlt werden. Sachverhalt Im zu entscheidenden Fall war strittig, auf welcher finanziellen Grundlage eine Mietminderung nach § 536 BGB stattf...mehr

Leitsatz Kündigt der Vermieter ein Wohraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 659 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Pr...mehr

Leitsatz Wenn in einem Mietvertrag als Beginn der Mietzahlungspflicht die "Fertigstellung" der vom Vermieter übernommenen Sanierungsarbeiten vereinbart worden ist, besteht für den Mieter keine Übernahmeverpflichtung des Mietobjekts, wenn noch zahlreiche - auch kleinere Mängel vorhanden sind. Der Mieter ist zur Erbringung der vereinbarten Sicherheit nicht verpflichtet, solang...mehr

Leitsatz Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter. Fakten: Der Mieter leistete monatliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Nach Ei...mehr

Leitsatz Keine "tätige Mithilfe" zumindest im Außenbereich in einem Haus mit zwei Eigentumswohnungen/Eigentümern und bestelltem Verwalter Pflicht zur Verbrauchserfassung nach Heizkostenverordnung in einer solchen Eigentumswohnanlage Normenkette § 21 Abs. 4 und Abs. 5 WEG; §§ 2,3,4 Heizkostenverordnung Kommentar Es ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten, ob Eigentümer du...mehr

Leitsatz Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des Titels gegen den Hauptmieter betrieben werden. Fakten: Der Vermieter betreibt die Zwangsvollstreckung aufgrund eines Vergleichs, in dem sich die Hauptmieterin verpflichtete, die vom Vermieter angemieteten Gewerberäume zu räumen und an den Vermieter herauszugeben. Der Gerichtsvollzieher lehnte d...mehr

Leitsatz Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausbezahlt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften der Mietrechtsreform noc...mehr

Leitsatz Beschwerdeberechtigung setzt Rechtsbeeinträchtigung voraus (hier: verneint im Falle gerichtlich entschiedener Verpflichtung des Verwalters, eine Vermögensübersicht zu erstellen und einem Eigentümer Einsicht in Verwaltungsunterlagen zu erteilen) Verneinte Beschwerdeberechtigung der Eigentümer auch gegen die Gerichtsentscheidung auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbe...mehr

Leitsatz Tätige Mithilfe (Reinigungsdienste) zumindest nicht "gegen" gesundheitlich beeinträchtigten Eigentümer beschließbar Normenkette § 21 WEG Kommentar In einer Eigentümergemeinschaft wurden der Winterdienst, Garten- und Reinigungsarbeiten auf dem Grundstück in praktizierter "tätiger Mithilfe" durch die Eigentümer erledigt. Ein antragstellender Miteigentümer wies darauf hi...mehr

Leitsatz Das Recht des Mieters von Wohnraum, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, kann nicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der vom Mieter ausgesprochenen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Im Mietvertrag ist geregelt: Der Mietvertrag vom 10.9.2001 läuft auf unbestimmte Zeit und kann unt...mehr

Leitsatz Der Mieter musste im vorliegenden Fall eine Wiederanpflanzung vom Vormieter gefällter Bäume nicht dulden Nicht vollstreckbarer WEG-Titel Normenkette § 15 Abs. 3 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Ist zwischen Wohnungseigentümern rechtskräftig entschieden, dass ein Eigentümer von seinem Mieter gefällte Bäume wieder anzupflanzen hat, so kann ein anspruchsberechtigter andere...mehr

Leitsatz Beschluss auf unbeschränkte Einführung einer Videoüberwachung verstößt gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung Heizkosten-Zwischenablesekosten bei Nutzerwechsel und Kostenverteilung in der Jahresabrechnung Normenkette (§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG; §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 und 9b Heizkostenverordnung) Kommentar Die Einführung der Videoüberwachung des Hauseingangsbereic...mehr

Leitsatz Enthält ein Wohnraummietverhältnis, das vor dem 1. September 2001 begründet wurde, eine Verlängerungsklausel, kann es nur zum Ablauf der jeweiligen Laufzeit (hier ein Jahr) gekündigt werden. Hat der Altvertrag die vor dem 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen wiederholt, beträgt die Kündigungsfrist seither dennoch drei Monate. Fakten: Der Wohnung...mehr

Leitsatz Auf einen Mietvertrag, der vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurde, wonach die Wohnung aber am 1.9.2001 oder später zu überlassen ist, ist das Mietrechtsreformgesetz nicht anwendbar. Fakten: Der Staffelmietvertrag vom Juli 2001 sah vor, dass das Mietverhältnis am 1.9.2001 beginnen und am 31.9.2006 enden sollte. Ein Befristungsgrund war nicht genannt. Mitte Juli 2001 kün...mehr

Leitsatz Die in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung eines vorzeitigen "Sonder"kündigungsrechtes für den Mieter mit der Folge unterschiedlich langer Bindung der beiden Vertragsparteien an das Mietverhältnis verstößt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der vom Miet...mehr

Leitsatz Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nach vorausgehender bestandskräftiger Wiederbestellung eingeschränkt Dies gilt auch bei majorisierender Wiederbestellung Normenkette § 26 WEG Kommentar 1. Der Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters, der durch - bestandskräftigen (unangefochten gebliebenen) - Beschluss der Eigentümerversammlung für eine weitere Am...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt, wegen erheblicher Wohngeldrückstände eines Teileigentümers die von ihm oder einem noch nicht im Grundbuch als Rechtsnachfolger eingetragenen Erwerber vermietete Einheit bis zum Ausgleich der Zahlungsrückstände von der Energieversorgung abzutrennen! Normenkette § 273 BGB, § 858 BGB, § 862 BGB, § 869 BGB, § 823 Abs. ...mehr

Leitsatz Ist die Durchführung unvermeidbarer Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum erforderlich, ist der Teileigentümer im Rahmen eines Mietvertrags für Beeinträchtigungen der Mietsache gegenüber dem Mieter nur dann schadensersatzpflichtig, wenn ihn ein Verschulden i.S.d. § 538 BGB trifft. Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen die Sanierung der Außenfassade der Wo...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB Kommentar Fühlen sich Bewohner (auch Mieter eines Wohnungseigentümers) dadurch beeinträchtigt, dass ein anderer Eigentümer im gemeinschaftlichen Treppenhaus-Flur täglich bis zu 5 Zigaretten raucht (um aus gesundheitlichen Gründen seine Ehefrau in der Wohnung zu schonen), kann der vermietende Eigentümer den störenden Nach...mehr

Normenkette § 14 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB, Art. 5 GG, Art. 12 GG, Art. 14 GG Kommentar 1. Eine Wohnanlage war an das Breitbandkabelnetz mit Empfangsmöglichkeiten von etwa 30 Fernsehprogrammen angeschlossen. Der Ehemann einer Miteigentümerin (und Antragstellerin) hatte als Radio- und Fernsehtechnikermeister an der Außenwand der Wohnung eine grün gestrichene Parabolante...mehr

Leitsatz 1. Die Ausübung einer Mietoption bedarf der Schriftform, wenn der Mietvertrag, aus dem sich das Optionsrecht ergibt, auch formbedürftig war. 2. Bei einem befristeten Mietvertrag kann das Optionsrecht nach Ablauf der Frist nicht mehr ausgeübt werden. Sachverhalt Der Mieter betreibt in den Mieträumen eine Arztpraxis. Der schriftliche Mietvertrag bestand aus zwei ineinan...mehr

Normenkette § 21 Abs. 3 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG Kommentar 1. Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat (herrschende Rechtsmeinung). Ungeachtet dessen bleibt es dem Verwalter unbenommen, den Eigentümern darüber hinaus weiteren Aufschluss über den Bestand von ...mehr

Leitsatz Ist die Wohnfläche einer Mietwohnung tatsächlich geringer als im Mietvertrag vereinbart, kommt aufgrund der Abweichung des Ist-Zustands vom Soll-Zustand eine Minderung des Mietzinses grundsätzlich in Betracht, ohne daß es auf die Frage des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft ankommt. Beträgt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinba...mehr

Leitsatz Die vorbehaltlose Weiterzahlung des ungeminderten Mietzinses, trotz nach Vertragsschluß erlangter Kenntnis des Mangels, führt in entsprechender Anwendung des § 539 BGB zum Ausschluß von Gewährleistungsrechten. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Mieter seit Kenntnis der Mangelhaftigkeit der Mietsache den Vermieter hierüber in Kenntnis gesetzt hat und erfolglos um ...mehr

Leitsatz Soweit eine Hausordnung das Baden nach 24 Uhr untersagt, ist sie unwirksam, da sie mit wesentlichen Rechten nicht vereinbar ist, die sich aus der Natur des Mietverhältnisses ergeben. Der Vermieter kann seinem Wohnungsmieter daher nicht fristlos kündigen, weil dieser entgegen der Hausordnung und ungeachtet zahlreicher Abmahnungen noch nach 24 Uhr badet (Leitsatz der ...mehr

Leitsatz Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters aufgrund des Sonderkündigungsrechts aus § 569 BGB gegenüber dem Erben des Mieters nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 564b BGB hat. Dies gilt auch dann, wenn der Erbe mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung keinen gemeinsamen Hau...mehr

Leitsatz Beseitigungspflicht einer installierten Parabolantenne Es kommt auf den Einzelfall an, ob dem Eigentumsrecht oder der Informationsfreiheit Vorrang einzuräumen ist Normenkette § 22 Abs. 1 WEG, Art. 5 Abs. 1 GG, Art. 14 GG, § 1004 BGB Kommentar 1. Im vorliegenden Fall haben die Tatsacheninstanzgerichte zu Recht die Beseitigung einer von einem Eigentümer am Fenster seiner...mehr

Normenkette § 23 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass sich ein Eigentümer in der Versammlung durch seinen Ehegatten, einen Verwandten in gerader Linie oder durch einen anderen Gemeinschafter vertreten lassen könne. Eigentümer duldeten in der Vergangenheit wiederholt, dass die Antragstellerin/Ei...mehr

Normenkette § 28 WEG, § 259 BGB, § 666 BGB, § 675 BGB Kommentar 1. Das OLG Hamm hat nochmals in kurzer, zusammengefasster Weise zu den Anforderungen, die nach derzeit h.M. an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung eines Verwalters zu stellen sind, Stellung genommen und im vorliegenden Fall die Verpflichtung eines im Herbst 1994 abberufenen Verwalters bestätigt, noch eine vollst...mehr

Leitsatz 1. Verweigert der Mieter von Gewerberaum die vertraglich geschuldete Renovierung vor Fälligkeit und Verzugseintritt ernsthaft und endgültig, so steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu, der grundsätzlich auch den dadurch bedingten Mietausfall umfaßt. 2. Eine Erfüllungsverweigerung in diesem Sinne ist schon dann gegeben, wenn ...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 44 Abs. 2 II. BVO Kommentar 1. Werden in der Gemeinschaftsordnung die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach der Wohnfläche ohne nähere Regelung über deren Berechnung umgelegt, so sind Balkone, Loggien und Dachterrassen mit einem Viertel ihrer Grundfläche anzusetzen. 2. Was die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten betrifft, ...mehr

Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 242 BGB, § 538 BGB, § 541 BGB, § 542 BGB, § 1004 BGB, § 890 ZPO Kommentar 1. Vorliegend hatte ein Teileigentümer"Laden- bzw. Lagerraum-Teileigentum"auf 10 Jahre mit Mietoption zum Betrieb eines Cafes und Restaurants vermietet. Das Speiserestaurant war bis in die Abendstunden geöffnet und führte zu Lärm- und Geruchseinwirkungen insbesondere der E...mehr

Normenkette § 21 WEG, § 28 WEG, § 259 BGB Kommentar 1. Eine Gemeinschaft hatte mehrheitlich folgenden Beschluss gefasst: Aus Kostengründen wünschen die Eigentümer nicht den Versand von Listen, die den Abrechnungssaldenstand jedes einzelnen Eigentümers beinhalten. Diese Saldenlisten liegen zur Einsicht bereit: a) bei den Eigentümerversammlungen b) ständig im Verwalterbüro. Diese ...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, Art. 5 GG Kommentar 1. Die zum Mietrecht entwickelten Grundsätze für eine verfassungsmäßige Interessenabwägung zum Informationsrecht des (ausländischen) Wohnungsmieters sind auf das Wohnungseigentumsrecht übertragbar. Daher kann ein "ausländischer" Wohnungseigentümer, der eine Parabolantenne installieren will, im Regelfall zwar auf...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 1004 BGB Kommentar 1. Zum Sachverhalt: Ein Miteigentümer türkischer Staatsangehörigkeit hatte in einer größeren Gemeinschaft (60 Wohneinheiten) mit Breitbandkabelnetzanschluss auf dem Balkon seiner Wohnung eine deutlich sichtbare Parabolantenne angebracht, da er bisher über Kabel nur den staatlichen türkischen Sender empfangen kon...mehr

Normenkette § 28 Abs 3, 5 WEG Kommentar Der Leitsatz dieser Senatsentscheidung lautet: Der Senat hält daran fest, dass die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann dem Gesetz und den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres einander gegenüberstellt. Eine Jahresabrechnung i...mehr

Normenkette § 3 Abs. 2 WEG, § 7 WEG, § 8 WEG Kommentar Der Leitsatz der Beschlussentscheidung des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. 6. 1992, auf die bereits oben auf Seite 1713 hingewiesen worden war, lautet: Wohnungen und sonstige Räume in bestehenden Gebäuden können auch dann im Sinne von § 3 Abs. 2 S. 1 WEG in sich abgeschlossen sein, wenn die ...mehr

Normenkette § 2 Abs. 2 WEG, § 7 WEG, § 8 WEG Kommentar Der Gemeinsame Senat der Obersten Bundesgerichte hat am 30. 6. 1992 entschieden: Die Erteilung der Abgeschlossenheit bei Umwandlung von Altbauten in Eigentumswohnungen kann nicht von der Erfüllung heutiger Schall- und Wärmeschutznormen abhängig gemacht werden. Der Gemeinsame Senat der Obersten Bundesgerichte hat sich mit di...mehr

Normenkette § 10 WEG, § 14 WEG, § 15 WEG, § 1004 BGB, § 890 ZPO Kommentar Ist in der Teilungserklärung vereinbart, dass Wohnungen nur zu Wohnzwecken benutzt werden dürfen, schließt dies eine Nutzung des Sondereigentums als Wohnheim für einen fortlaufend wechselnden Personenkreis (hier: Aussiedler) aus. Ein Eigentümer mit einer 93,56 qm großen Erdgeschosswohnung hatte diese au...mehr

Normenkette § 3 Abs. 2 S. 1 WEG, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG, § 2 RsprEinhG, § 11 RsprEinhG, Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen vom 19. 3. 1974, Einigungsvertrag Kommentar Dem Gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes muss nunmehr die Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt werden, ob Wohnungen und sonstige Räume in bestehenden Gebäu...mehr

Leitsatz Unterlassungsanspruch gegen vereinbarungswidrige Nutzung eines Laden-Teileigentums als Imbissstube/Bistro Vollstreckung zweckwidriger Ladennutzung Normenkette § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB, § 890 ZPO Kommentar 1. Wird ein Laden-Teileigentum von den Mietern des Teileigentümers zweckbestimmungswidrig genutzt (hier als Imbissstube/Bistro mit Öffnungszeiten bis nach 22 Uhr),...mehr

Normenkette § 15 Abs. 1, 3 WEG, § 1004 BGB Kommentar Die Bezeichnung von Räumen eines Teileigentums in der Teilungserklärung als Hobbyräume stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Die Unterlassung der Nutzung eines solchen Hobbyraumteileigentums als Wohnung kann von jedem Wohnungseigentümer gefordert werden. Auf eine vereinbarte Zweckbestimmung können sich...mehr

Normenkette § 28 Abs. 3, 5 WEG, § 315 BGB, § 316 BGB Kommentar Das Landgericht Düsseldorf hat entschieden: 1. Ist in einem Wohnraummietvertrag ein bestimmter Umlageschlüssel nicht vereinbart, ist es nicht unbillig, wenn bei vermieteten Eigentumswohnungen die Verteilung der Nebenkosten gem. Teilungserklärung erfolgt und der Mieter damit nicht anders gestellt wird als der Wohnun...mehr

Normenkette § 15 WEG, § 1004 BGB, § 906 BGB Kommentar Zu einer nicht seltenen Konfliktsituation zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht ist nunmehr - wohl eine erste - landgerichtliche Entscheidung ergangen, die einem gestörten Eigentümer direkte Unterlassungsansprüche gegen den Mieter eines Miteigentümers zugesprochen hat. Über Zwischenvermietung in einer im Bauherrenmodell...mehr

Leitsatz Der Dauernutzungsvertrag einer Wohnungsgenossenschaft ist ein Mietvertrag im Sinne des BGB. Wenn darin das ordentliche Kündigungsrecht des Mitglieds in der Weise eingeschränkt worden ist, dass es nur in besonderen Ausnahmefällen ausgeübt werden darf, d. h. wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen,...mehr