Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Leitsatz Die Entfernung eines Kaminzugs stellt eine auf Dauer angelegte, gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, mithin also eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG dar, durch die die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage in ihren Rechten über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer beseitig...mehr

Leitsatz Von solchen Maßnahmen muss der Verwalter den Sondereigentümer nicht unterrichten, wenn dessen Mieter Kenntnis von dem Schadensfall hat (!) Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 675 BGB Kommentar 1. In einer Wohnung wurde ein Entlüftungsventil für die Hauptwasserleitung, durch die mehrere Wohnungen versorgt werden, undicht; es trat Leitungswasser aus und durchnässte die...mehr

Leitsatz Hat der Verwalter bei Eintritt eines Schadensereignisses im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Notmaßnahmen ergriffen, haftet er nicht wegen eines weiteren Schadens am Sondereigentum, der sich daraus ergibt, dass von ihm anschließend nicht Sofortmaßnahmen zur Verhinderung weiteren Schadens ergriffen wurden. Fakten: Innerhalb eines Wohnungseigentums wurde ein En...mehr

Leitsatz Drittschützende Normen des öffentlichen Rechts sind einzuhalten Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 15 WEG Kommentar 1. In der Teilungserklärung von 1980 war ein Sondereigentum in einer Appartement-Hotel-Anlage als "Verwalterwohnung"zweckbestimmt. Bereits im Zuge der Errichtung der Anlage wurde diese Wohnung in 3 Wohnungseigentumsrechte unterteilt; die Rechte wurden...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein anderer Wohnungseigentümer bei der Nutzung seines Wohnungseigentums öffentlich-rechtliche Vorschriften, insbesondere solche des Baurechts einhält; Voraussetzung ist aber, dass es sich bei diesen Vorschriften um sog. drittschützende Normen handelt. Fakten: Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den andere...mehr

Leitsatz Eine im Gemeinschaftsverhältnis liegende besondere Treuepflicht gebietet nicht die Hinnahme eines substanziellen und fortdauernden Eingriffs in Gestalt der Mitbenutzung eines Teiles des Sondereigentums, um einem anderen Wohnungseigentümer die kostenintensivere, aber durchaus mögliche, Verlegung von Wasserleitungen unter seinem Parkettboden zu ersparen. Fakten: Ein Wo...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Benutzt ein Eigentümer im Zuge seiner Wohnungssanierungsarbeiten für die Führung zweier neuer Kupfer-Wasserleitungen das Keller-Sondereigentum eines anderen Miteigentümers und müssen dort auch zwei Deckendurchbrüche angelegt werden, so bedarf eine solche bauliche Maßnahme der Zustimmung dieses Keller-S...mehr

Leitsatz § 18 WEG lässt weitere Regelungen zur Entziehung des Eigentums grundsätzlich zu. Derartige modifizierende oder erweiternde Vereinbarungen müssen indes den Bestimmtheitsgrundsatz beachten. Fakten: Die Rechtspflegerin des Amtsgerichts hatte den Eintragungsantrag einer Gemeinschaftsordnung beanstandet, da diese eine unbestimmte Regelung zur Frage der Entziehung des Wohn...mehr

Leitsatz Ausbau von Dachgeschossräumen zu Wohnräumen kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung Normenkette § 22 WEG, § 890 BGB, § 5 GBO Kommentar 1. In der Gemeinschaftsordnung einer Teilungserklärung war u.a. geregelt: "Der teilende Eigentümer behält sich das Recht vor, die in einem Lageplan kenntlich gemachten Dachbodenräume einzelnen Sondereigentümern zur alleinigen Son...mehr

Normenkette §§ 21ff. WEG Kommentar 1. Grundsätzlich haftet eine Gemeinschaft nur dann für Schäden am Sondereigentum (hier: Durchfeuchtungsschäden), wenn sie am Auftreten der schadensursächlichen Mängel am Gemeinschaftseigentum ein Verschulden trifft. 2. Eine entsprechende Haftung kommt dann in Betracht, wenn es die Gemeinschaft versäumt hat, für die rechtzeitige Behebung der M...mehr

Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar 1. Ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung § 16 Abs. 2 WEG hinsichtlich der konstruktiven Teile einer Teileigentums-Bruchteilsgemeinschaft "Tiefgarage" nicht eindeutig ausdrücklich abbedungen worden, so sind alle Miteigentümer (also nicht nur die Bruchteilseigentümer des Tiefgaragenteileigentums) gem. § 16 Abs. 2 WEG verpfli...mehr

Leitsatz Stellt sich nach bestandskräftiger Jahresabrechnung heraus, dass den dort u.a. abgerechneten Heizkosten wegen eines fehlerhaft eingebauten Messgerätes eine unrichtige Erfassung zugrunde lag, so ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gehindert, die Jahresabrechnung im Wege des Zweitbeschlusses zu korrigieren. Fakten: Die Wohnungseigentümer können auch bestandskr...mehr

Leitsatz Bei gestattetem Ausbau von Speicherräumen zu einer Wohnung hat der Berechtigte grundsätzlich sowohl die Kosten des Ausbaus als auch die daraus für die Gemeinschaft entstehenden Folgekosten zu tragen Nach erfolglosem Rechtsmittel gegen einen Zwischenfeststellungsbeschluss darf die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens nicht dem abschließenden Gericht...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt, wegen erheblicher Wohngeldrückstände eines Teileigentümers die von ihm oder einem noch nicht im Grundbuch als Rechtsnachfolger eingetragenen Erwerber vermietete Einheit bis zum Ausgleich der Zahlungsrückstände von der Energieversorgung abzutrennen! Normenkette § 273 BGB, § 858 BGB, § 862 BGB, § 869 BGB, § 823 Abs. ...mehr

Leitsatz Ihm muss u.U. auch gestattet werden, bei Vorliegen ausreichender Anhaltspunkte zum Zwecke der Erforschung von Schadensursachen Sondereigentum zu betreten Normenkette § 27 WEG, § 28 WEG, § 14 Nr. 4 WEG Kommentar Ein Verwalter ist gehalten, bei Schadensereignissen allen in Betracht kommenden Ursachen nachzugehen. Ein Wohnungseigentümer muss hier auch - nach Ankündigung -...mehr

Leitsatz Werden in einer Teilungserklärung mehrere Sondernutzungsrechte in der Weise begründet, dass hinsichtlich der Lage der Sondernutzungsflächen auf einen Lageplan Bezug genommen wird, so entsteht das Sondernutzungsrecht ungeachtet der erfolgten Eintragung im Grundbuch dann nicht, wenn in einer für zwei Sondernutzungsrechte vorgesehenen Gesamtfläche keine Abgrenzung der ...mehr

Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 15 WEG, § 242 BGB Kommentar 1. Werden in einer Teilungserklärung mehrere Sondernutzungsrechte in der Weise begründet, dass hinsichtlich der Lage der Sondernutzungsflächen auf einen Lageplan Bezug genommen wird, so entsteht das Sondernutzungsrecht (hier: an Gartenflächen) ungeachtet der erfolgten Eintragung im Grundbuch nicht, wenn in einer für z...mehr

Leitsatz Gemeinschaft für mangelhaftes GE sanierungspflichtig Sanierungsverpflichtungsantrag gegen Gemeinschaft und Verwaltung Normenkette § 16 Abs. 2, Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Ist nach Teilungserklärungs-Vereinbarung ein Dachgeschossausbau gestattet, entsteht mit Abschluss der Ausbauarbeiten Gemeinschaftseigentum an den konstruktiv wichtigen Teilen der Außenumg...mehr

Normenkette § 5 Abs. 2 WEG, § 94 BGB Kommentar 1. Eine zentrale Heizanlage, die sich in einem im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehenden Raumes befindet (Keller mit Gastherme) und von der die Räume dieses Wohnungseigentümers und auch die eines anderen Wohnungs- oder Teileigentümers mit Wärmeenergie versorgt werden, dient nicht dem "gemeinschaftlichen Gebrauch der W...mehr

Leitsatz Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme nach § 14 Nr. 1 WEG erlaubt dem Teileigentümer oder dessen Mieter in Gewerberäumen nur den Betrieb eines ladenmäßigen Erotikfachgeschäfts mit Videothek, jedenfalls sofern in der Wohngegend ähnliche Geschäfte und Nachtclubs vorhanden sind, nicht aber die Vorführung von Sexfilmen mit Einzelkabinenbetrieb (Sex-Shop). Fakten: Na...mehr

Leitsatz Vorgehen gegen einen Mieter (als Störer) vorteilhaft Klage auf Beendigung eines unzulässigen Mietverhältnisses erfasst verfahrensgegenständlich auch entsprechenden Nutzungs-Unterlassungsanspruch (Hinwirken des Gerichts auf sachdienliche Antragsänderung) Beschlussbeauftragter Verwalter kann Unterlassungsklage auch in eigenem Namen (als Prozessstandschafter) führen Norm...mehr

Leitsatz Aussagekräftige Fotos können Augenscheinstermin entbehrlich machen Normenkette § 15 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Die grundlegende Umgestaltung einer Garten-Sondernutzungsfläche durch den sondernutzungsberechtigten Eigentümer stellt grundsätzlich eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. 2. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch ...mehr

Leitsatz Auch in einer Mehrhauswohnungseigentumsanlage stellt die Errichtung eines Außenkamins an lediglich einem der Wohnhäuser eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer der Anlage bedarf. Fakten: Ein Wohnungseigentümer, der an der Außenwand seines Sondereigentums einen Kamin angebracht hatte, musste diesen nach der gerichtlichen Auseinanders...mehr

Normenkette § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG, § 652 BGB, § 812 BGB Kommentar Ist der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage von den Sondereigentümern (Vermietern) auch beauftragt, Mietern gegenüber Heizkostenabrechnungen zu erstellen und mit diesen abzurechnen, kann er für eine Vermittlung bei Neuvermietungen dieser Wohnungen von Mietern keine Maklerprovision fordern. Hier nimmt der...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentumsverwalter hat dann keinen Anspruch auf Maklerprovision bei Neuvermietung von Wohnungen, wenn er für die Eigentümer dieser Wohnungen den Mietern gegenüber die Heizkostenabrechnung erstellt und abrechnet. Fakten: Ein Wohnungseigentumsverwalter ist stets dann als Verwalter i.S.v. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG anzusehen, wenn er zusätzlich auch Aufgabe...mehr

Leitsatz Soll an baulich selbständigen Garagen Sondereigentum begründet werden, sind dem Grundbuchamt mit dem Eintragungsantrag wegen des Bestimmtheitsgrundsatzes im Sachen- und Grundbuchrecht auch für diese Gebäudeteile die in § 7 Abs. 4 WEG genannten Unterlagen vorzulegen. Fakten: Um Sondereigentum an Gebäudeteilen begründen zu können, muss sich die Abgrenzung zwischen geme...mehr

Leitsatz Begründung selbstständigen Garagen-Sondereigentums Vorlage der Unterlagen nach § 7 Abs. 4 WEG aus Gründen des sachen- und grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes Anforderungen an den Aufteilungsplan Normenkette § 7 WEG, § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG Kommentar 1. Soll an baulich selbstständigen Garagen Sondereigentum begründet werden, sind dem Grundbuchamt mit dem Eintr...mehr

Leitsatz Der WE-Verwalter ist auch dann maklerprovisionsberechtigt und nicht als Verwalter i.S.v. §2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG tätig, wenn er neben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beheizen und Lüften von Räumen des Sondereigentums für eine bessere Vermietbarkeit der Anlage beiträgt. Fakten: Im Gegensatz zu der Entscheidung des LG Wuppertal (siehe vorangega...mehr

Normenkette § 652 BGB, § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG Kommentar 1. Der WEG-Verwalter ist grundsätzlich berechtigt, für Eigentümer auch Mietvertragsvermittlungen vorzunehmen und für Provisionen den Mieter in Anspruch zu nehmen (im Sinne wohl derzeit überwiegender Auffassung, vgl. OLG München, MDR 1975, 931; LG Köln, NJW 97, 183; LG Heidelberg, NJW-RR 1997, 775; LG Hannover, WM 97, 6...mehr

Leitsatz Besonderer Gerichtsstand für das Wohngeld-Inkassoverfahren gegen ausgeschiedene Eigentümer: Ort der Wohnanlage als gemeinsamer Leistungsort (Erfüllungsort) Auch Wohngeldzahlungspflicht "grundstücksbezogen" Normenkette § 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG, § 29 ZPO Kommentar 1. Für Wohngeldansprüche auch gegen ausgeschiedene Eigentümer muss das zuständige Gericht nicht stre...mehr

Leitsatz Es kann dahinstehen, wie die Eigentumsverhältnisse an beschädigten Installationen der in einem Bungalow gelegenen Eigentumswohnungen eines Ehepaars waren, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, denn in beiden Fällen steht § 14 Nr. 2 VGB 62 der Geltendmachung der Entschädigung aus der vom Verwalter für die Wohnungseigentumsanlage abgeschlossenen Gebäudeversicherung e...mehr

Leitsatz Der Einbau von sieben großen und von außen deutlich sichtbaren Dachfenstern stellt immer einen so erheblichen Eingriff in die optische Gestaltung der Wohnanlage dar, dass hierzu die Zustimmung aller Sondereigentümer erforderlich ist. Auf die Frage, ob diese Fenster sich ästhetisch in die Wohnanlage einpassen und architektonisch nicht zu beanstanden sind, kommt es ni...mehr

Leitsatz Zustimmung/Ermächtigung, Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umzuwandeln, kann nicht vereinbart und daher auch nicht in das Grundbuch eingetragen werden Vereinbarungen nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können nicht die dingliche Grundstruktur der Gemeinschaft betreffen Normenkette § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG Kommentar 1. Die vorweggenommene Zustimmung oder die Ermächtigung, Gem...mehr

Leitsatz Schadenersatzanspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter wegen Nichtausführung gefasster Sanierungsbeschlüsse (hier: Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum und Schimmelbefall in einer vermieteten Wohnung) Umkehr der Darlegungs- und Beweislast; Kausalitätsprobleme Macht ein Eigentümer Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Beschädigu...mehr

Normenkette § 5 WEG, § 140 BGB Kommentar 1. Eine Bestimmung der Teilungserklärung, dass die Innenfenster und Innentüren der im Sondereigentum stehenden Räume zum Sondereigentum gehören, bezieht sich nach ihrem Sinn und ihrer nächstliegenden Bedeutung nur auf die Innenfenster und -türen mit selbstständigem, gesondert zu öffnendem Rahmen (echte Doppelfenster usw.). Eine solche ...mehr

Leitsatz Kein Eigentümer-Anspruch auf Erstellung eines Vermögensstatus mit Ausweisung von Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft Keine Rechnungslegungspflicht des Verwalters gegenüber einem einzelnen Eigentümer Rechtsgültigkeit eines bestandskräftigen Kostenverteilungsänderungs-Mehrheitsbeschlusses ("Zitterbeschlusses") nach wie vor vom Senat bestätigt; keine Besch...mehr

Leitsatz Scheitern der Sondereigentumsbegründung als "Käuferrisiko" Normenkette § 8 WEG, § 325 BGB, § 440 BGB Kommentar 1. Trotz getroffener Vertragsabsprachen (und Kaufpreiszahlungen auf Anderkonto mit Freigabeabsprache erst nach Gewährleistung der Änderung der Teilungserklärung, Genehmigung baulicher Veränderungen durch Beschluss der Gemeinschaft und Aushändigung der Baugene...mehr

Leitsatz Beschriftung von Räumlichkeiten im Aufteilungsplan nicht ausschlaggebend! "Laden-Teileigentum" nach Zweckbestimmung in der Teilungserklärung kann nicht als Kleingaststätte mit Öffnungszeit bis 22 Uhr genutzt werden Normenkette § 15 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar 1. Bei der Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung und im Grundbuch als "Laden"han...mehr

Normenkette § 15 WEG und § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall war die nach Aufteilungsplan bekieste Dachfläche, auf der eine Pergola eingerichtet wurde, gemeinschaftliches Eigentum. Diese Bebauung stellt sich als ein auf Dauer vorgesehener Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum und damit als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar, die grundsätz...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG Kommentar 1. Welche Geräuschbeeinträchtigungen bei der Benutzung der Bad- und Toiletteninstallationen in einer benachbart gelegenen Wohnung hinzunehmen sind, ist unter Heranziehung der einschlägigen DIN-Normen (hier: DIN 4109) zu entscheiden. 2. Werden Jahrzehnte nach Errichtung eines Bauwerks Bad und Toilette in einer Wohnung erneuert, ist für die F...mehr

Leitsatz Welche Geräuschbeeinträchtigungen bei der Benutzung der Bad- und Toiletteninstallationen in einer benachbarten Wohnung hinzunehmen sind, ist unter Heranziehung der einschlägigen DIN-Normen zu entscheiden. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer nahm Umbauarbeiten in Bad und Toilette seiner Wohnung vor. Der benachbarte Wohnungseigentümer behauptet nun, seit den Umbauarbe...mehr

Normenkette § 633ff. BGB, § 21 WEG Kommentar 1. Im vorliegenden Fall ging es um die Schadenersatzklage eines Reihenhaus-Wohnungseigentümers gegen den Bauträger, u.a. auch um Schallmängel aufgrund von Schallbrücken und mangelhaft ausgebildeter Trennfugen zwischen den Wandschalen sowie um eine verkleinerte Grundstücksfläche. Eigentümer hatten sich darüber hinaus durch gesondert...mehr

Leitsatz Ein Mauerdurchbruch zum Zweck der Verbindung zweier Eigentumswohnungen bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt und es dabei insbesondere unerheblich ist, ob es sich um eine tragende oder nichttragende Wand handelt. Fakten: Zwei Eigentümer stellten per Mauerdurchbruch eine Verbindung zwischen ihren ...mehr

Leitsatz (hier: "Gebäude"-Errichtung auf dem Flachdach) Normenkette § 22 WEG Kommentar 1. Die Feststellung, ob die von einem Eigentümer vorgenommene bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert, liegt grundsätzlich auf tatrichterlichem Gebiet. Vorliegend ging es um die Errichtung eines "Gebäudes" auf dem ...mehr

Normenkette § 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 133 BGB, § 242 BGB) Kommentar 1. In der Teilungserklärung war vereinbart: Errichtung von Wintergärten Sämtliche jeweiligen Wohnungseigentümer sind berechtigt, auf den ihrem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Terrassenflächen bzw. auf den ihrem jeweiligen Sondereigentum unterliegenden Balkonen jeweils - soweit baurechtlic...mehr

Normenkette § 27 WEG, § 164 BGB Kommentar 1. Ein Verwalter hatte einen größeren Brandschadens-Sanierungsauftrag nur mündlich vergeben und zwar ohne Hinweis an den Auftragnehmer, ob er in eigenem Namen oder als Vertreter der Gemeinschaft den Auftrag erteile. Die an ihn vom Unternehmer adressierte Rechnung bezahlte der Verwalter nicht; die Klage des Unternehmers wurde abgewiese...mehr

Leitsatz Begründung verdinglichter Sondernutzungsrechte Nachträgliche Zuordnung von Stellplatz-Nutzrechten durch den Bauträger Bindung einer Stellplatz-Nutzungsregelung gegenüber einem Sondernachfolger Anspruch auf Einräumung von Mitbesitz an gemeinschaftlicher Grundstücksfläche Normenkette § 10 Abs. 2 WEG, § 158 Abs. 1 BGB, § 242 BGB Kommentar 1. Behält sich der teilende Eigentü...mehr

Leitsatz Pflasterung einer gemeinschaftlichen Hoffläche als erstmals mangelfreie Herstellungsmaßnahme Bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss über eine bauliche Veränderung kann ebenfalls durch späteren Mehrheitsbeschluss (u.U. auch im Sinne einer "Maximallösung") konkretisiert werden Normenkette § 21 Abs. 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG Kommentar 1. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung nac...mehr

Normenkette § 16 Abs. 1 WEG, § 28 WEG Kommentar 1. Für die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums ist grundsätzlich das Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile maßgebend. Änderungen der Teilungserklärungen, mit denen Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umgewandelt oder Miteigentumsanteile verändert werden, brauchen vor ihre...mehr

Leitsatz Minderung wegen eines Mangels am Gemeinschaftseigentum setzt entsprechende Beschlussfassung voraus Normenkette § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG, §§ 633ff. BGB Kommentar 1. Ein Bauträger hatte entgegen der Baubeschreibung und den Plänen vor der Wohnung eines Ersterwerbers auf gemeinschaftlicher Gartenfläche einen Pavillon und einen Kinderspielplatz errichtet. Wegen erheblicher...mehr